S16 revue de presse kylia - semaine du 9 au 15 avril 2018

La revue de Presse KYLIA
1
LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 9 au 15 avril 2018
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Comment la transformation de bureaux en
logements pourrait s'imposer
Le 09/04/2018
Transformer des bureaux vides en logements : l'équation paraît simple et logique. En fait, elle est
loin d'être évidente. On peut même dire que tout (prix du m², fiscalité, normes, sécurité) contribue à
la rendre impossible. Mais le projet de loi Elan devrait faire bouger les lignes.
LES «ATELIERS JOURDAN-CORENTIN-ISSOIRE» TRANSFORMENT LE DÉPÔT
DE BUS RATP EN NOUVEAU QUARTIER DE PARIS. ILS SERONT LIVRÉS EN
SEPTEMBRE 2018
DR

2
Transformer des bureaux en logements, ce n'est pas une opération inconnue des professionnels.
Un groupe comme Novaxia par exemple est en train de transformer des bureaux dans le
14
ème
arrondissement de Paris, boulevard Reille près du parc Montsouris, en 84 logements, et a
déjà depuis sa création transformé 60.000 m² pour créer 800 nouveaux logements. Gecina, pour sa
part, a déjà réalisé deux opérations à Paris. Et Icade, sous l'impulsion de son directeur général,
Olivier Wigniolle, s'est imposé comme le premier transformateur francilien, avec 800
transformations en cours et 2.000 en projet. Mais le gouvernement a décidé de changer de braquet.
Fin mars, Julien Denormandie, le secrétaire d'Etat auprès du ministre de la Cohésion des territoires,
signait une charte avec les promoteurs Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier, Compagnie de
Phalsbourg, La Française, Emerige, Gecina, Spie Batignolles, Icade et Novaxia. C'est la première
fois que des promoteurs et des opérateurs se sont engagés sur de telles surfaces : 500.000 m² de
bureaux à trouver et à transformer en 5.000 à 10.000 logements. Le tout en.. quatre ans seulement.
Un vrai défi ! Jugez plutôt : il a fallu une douzaine d'années, selon une étude de l'Apur (L'atelier
d'Urbanisme de Paris) pour parvenir à reconvertir seulement 400.000 m2 de bureaux à Paris en
logements. Cela donne une idée de l'ampleur du… chantier.
La France, et notamment l'Ile de France, regorge de bureaux vides. Il y en aurait dit-on pour plus de
4 millions de mètres carrés. La France, et notamment l'Ile de France, manquent cruellement de
logements. Il en faudrait, dit-on, un million de plus. On pourrait penser qu'il est naturel de réutiliser
les premiers pour les adapter à d'autres usages et notamment à l'habitation. Après tout, depuis des
siècles, dans le centre de Paris, il a été possible de faire le contraire : transformer de beaux
immeubles haussmanniens et de grands hôtels particuliers (le premier d'entre eux étant l'Elysée) en
bureaux. Sans que cela pose problème.
Cher et compliqué
De plus, depuis quelques années, la façon de travailler, les besoins, les normes évoluent et de plus
en plus de bureaux, qui ont été utilisés pendant des années, sont peu à peu apparus comme
inadaptés aux nouveaux usages, passés de mode, obsolètes, voire même dangereux du point de
vue des normes. L'observatoire régional de l'immobilier d'entreprise en Ile-de-France (Orie), a
mesuré qu'entre 140.000 et 240.000 m2 de bureaux, chaque année, cessent d'être adaptés à la
demande. Mais un bureau inadapté et vide ne fait pas forcément un logement potentiel.
Le problème reconnaît Julien Denormandie, c'est que "dans le bilan des assureurs ou des
foncières, un bureau vaut plus qu'un logement". Xavier Lépine, président de la société de gestion
d'actifs La Française AM a constitué avec l'avocat associé chez Jones Day et d'autres spécialistes
de l'immobilier, un groupe de travail pour proposer des solutions. Et il confirme : "C'est compliqué et
cher". Compliqué parce qu'il faut obtenir un permis, même pour un immeuble déjà construit et cher

3
parce que les travaux sont complexes, et que la structure d'un bâtiment de bureaux est différente de
celle d'un immeuble d'habitation.
En débat à l'Assemblée
Il faut donc, explique le ministre de la cohésion des territoires, Jacques Mezard, trouver des moyens
d'inciter les propriétaires de bureaux à les transformer en logements. La solution? Elle est dans la
loi Elan, présentée la semaine dernière : "pour chaque mètre carré de bureau, ces propriétaires
auront le droit de construire 10% de surface de logement en plus. Dans une ville comme Paris,
l'incitation sera donc très importante", explique le ministre. Ce dispositif a déjà été utilisé pour
encourager la construction de bâtiments performants en termes énergétiques. Cela revient à
augmenter de 10% la surface constructible par rapport au gabarit du bâtiment avant transformation.
Cela entraîne une diminution du prix de vente relatif du bâtiment en mètres carrés.
D'autres mesures pourraient suivre et seront discutées par les parlementaires, comme l'allégement
des procédures : le permis de construire, obligatoire pour la transformation, pourrait être transformé
en simple déclaration préalable de travaux, avec droit de veto municipal. Mais cela, ce sont les
débats parlementaires qui en décideront…
Source : www.challenges.fr

4
IMMOBILIER : LES PRIMO-ACCÉDANTS
PEUVENT ENCORE SE FINANCER, MÊME
SANS APPORT
Le 06/04/2018
Rabot sur le prêt à taux zéro, suppression d'aides dédiées: nos estimations sur le coût des toutes
dernières réformes.
Les primo-accédants n'avaient pas besoin de ça : alors que les prix de la pierre ne cessent de
grimper, le PTZ, ce prêt à taux zéro qui leur permet d'abaisser le total des mensualités dues, et
souvent de passer sous la limite d'endettement tolérée, a en effet été refondu début 2018. Rabot sur
son montant, types de logement exclus du dispositif, etc. Pour savoir si vous risquez d'en pâtir, nous
avons établi, avec le courtier Empruntis, des simulations pour le profil le plus fréquent, une famille
sans enfant.
Verdict : si vous visiez le neuf dans une zone tendue (zones A, A bis et B1 de notre tableau), à savoir
Paris et sa région, la Côte d'Azur, ou les métropoles comme Lille et Rennes, vous pouvez souffler.
Rien ne change en effet jusqu'en 2022, sauf pour les acquéreurs les plus modestes, qui, au moment
d'acheter, pouvaient basculer leurs allocations (APL) de locataires vers les mensualités de crédit. La

5
réforme a en effet supprimé cette aide, baptisée “APL accession”, qui représentait souvent un quart
des échéances. Autant dire que, pour ces ménages, boucler un financement sera difficile.
C'est plutôt l'ancien qui vous tente ? Là non plus, la réforme n'arrange pas vos affaires, car elle a mis
un terme au PTZ pour ce type de biens, en zone tendue. Comme le montre notre tableau, les
mensualités pourront s'alourdir d'une soixantaine d'euros, pour un coût de crédit doublé. “Ces
montages, qui obligeaient à réaliser des travaux à hauteur d'un tiers du prix d'achat, étaient marginaux
dans les zones urbaines”, tempère toutefois Nicolas Pécourt, directeur de la communication du Crédit
foncier.
Vous vivez dans une ville de moins de 250.000 habitants ou à la campagne (zones B2 et C) ? C'est la
situation inverse qui prévaut, le gouvernement ayant décidé, pour les achats dans l'ancien avec
travaux, d'y maintenir le PTZ, ainsi que les APL accession, selon un zonage restant à préciser. Autant
dire que retaper une passoire thermique restera un bon plan en 2018.
Les projets dans le neuf seront au contraire pénalisés, la réforme ayant décidé, en plus de la fin des
APL, la réduction de moitié du PTZ en 2018, puis sa suppression en 2019. “Cumulées, ces mesures
devraient empêcher 20.000 ménages de se financer en 2018”, résume Nicolas Pécourt. A en croire
notre tableau, le seul rabot sur le PTZ pourra gonfler de 50% le coût total du crédit.
Cette refonte est d'autant plus préjudiciable que l'obtention d'un PTZ conditionne l'accès aux prêts
aidés versés par les mairies. Si vous êtes concerné, ne baissez pas les bras. Toquez d'abord chez
certaines banques, notamment mutualistes, proposant des prêts gratuits à leurs clients privés de PTZ.
C'est le cas, jusqu'à fin 2018, au Crédit agricole Ile-de-France, pour 30.000 euros maximum.
Pensez ensuite à déléguer l'assurance emprunteur, de manière à encore réduire vos charges
mensuelles. La possibilité, officialisée début 2018, de changer tous les ans de contrat, devrait
renforcer la concurrence et faire baisser les prix. Enfin, soignez votre dossier, en présentant des
relevés de compte sans incident sur les trois derniers mois, et en soldant vos crédits à la
consommation.
Et ne soyez pas étonné si votre banquier tique, même si vous respectez la limite d'endettement de
33% du revenu. “Cette règle n'a rien d'automatique”, avertit Sandrine Allonier, directrice des relations
banques chez Vous financer. “Le conseiller aura sûrement détecté un «saut de charges», c'est-à-dire
un trop grand écart entre l'échéance et le budget pour l'heure consacré au logement”, complète Cécile
Roquelaure, directrice des études chez Empruntis. Un cas fréquent si vous étiez hébergé
gratuitement, par exemple chez vos parents, ou avec un loyer modéré. “Prouvez alors que vous savez
épargner régulièrement”, conseille Sandrine Allonier. Et si les banques ne sanctionnent désormais
plus les dossiers dépourvus d'apport personnel, reste un point sur lequel elles ne transigent que
rarement. Pour emprunter, mieux vaudra être en CDI , ou du moins coemprunter avec une personne

6
en CDI. Seuls les CDD de la fonction publique ou dans un secteur dynamique trouveront porte
ouverte.
Source : www.lefigaro.fr

7
Logement : la Cour des comptes pointe une
« addiction » aux aides fiscales
LE 10/04/2018
Le coût des aides à l'investissement locatif est en augmentation rapide : il est passé de 606 millions
d'euros en 2009, à 1,14 milliard en 2012, puis à 1,7 milliard en 2016. - SIPA
La Cour des comptes doute de l'impact économique des aides à l'investissement locatif.
« Constructeurs, promoteurs, banques ont désormais intégré la pérennité de ces aides dans
leur stratégie », notent les magistrats financiers dans un référé publié ce mardi.
Il faut progressivement débrancher le secteur du logement des aides fiscales dont il bénéficie
depuis vingt ans . C'est la recommandation formulée par la Cour des comptes, dans un
référé publié ce mardi, passant en revue les aides à l'investissement locatif qui se sont succédé
depuis les années 1990. Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel... Le nom change
mais le principe est toujours le même : l'acquéreur bénéficie d'une réduction d'impôts s'il s'engage à
mettre en location son bien sur un certain nombre d'années.

8
Si, à chaque nouveau dispositif, la production de logement est repartie à la hausse, la Cour des
comptes relativise leur impact économique. « Les études économiques disponibles, trop peu
nombreuses au regard des enjeux, ne permettent pas de distinguer suffisamment l'effet de ces aides
fiscales de celui de la conjoncture dans les fluctuations du nombre de logements locatifs privés
neufs commercialisés », souligne le référé.
Augmentation rapide du coût
Tout au plus la Cour reconnaît-elle que le Scellier a eu « un effet contracyclique » pendant la crise
en 2009 et 2010. A cette période, la construction de logements locatifs aidés a progressé alors que le
nombre total de constructions neuves chutait. Mais les magistrats pointent une augmentation rapide
du coût de ces dispositifs : il est passé de 606 millions d'euros en 2009, à 1,14 milliard en 2012, puis à
1,7 milliard en 2016.
Une inflation qui peut s'expliquer par la succession de dispositifs qui continuent de peser sur les
finances publiques sur la durée. Créé en 2003, le Robien aura encore une incidence budgétaire cette
année. La Cour souligne que le Scellier aura représenté un coût total de 3,9 milliards d'euros une fois
arrivé à expiration en 2024. Prolongé dans la dernière loi de finances, le Pinel devrait coûter
7,4 milliards d'euros à horizon 2035, malgré son recentrage sur les zones tendues.
« Addiction » du secteur
Plus problématique, le référé note une « accoutumance », voire une « addiction » du secteur à ces
aides fiscales. « Constructeurs, promoteurs, banques ont désormais intégré la pérennité de ces aides
dans leur stratégie », souligne le référé. Les professionnels mettent souvent en avant les recettes
fiscales apportées par l'ensemble du secteur, chiffrées à 62 milliards par le patron de Nexity lors des
débats budgétaires de l'automne dernier . La Cour, elle, a regardé ce que coûtait aux finances
publiques un bien de 190.000 euros financé par un Pinel. C'est « trois fois plus élevé que celui
d'un logement social comparable, financé par un prêt locatif social (PLS), ou deux fois plus élevé que
celui d'un logement financé par un prêt locatif aidé d'intégration », note-t-elle.
Source : www.lesechos.fr

9
Ces retraités qui ont réussi à obtenir un crédit
immobilier
Le 10/042018
S’il n’y a théoriquement pas d’âge limite pour souscrire un crédit immobilier, mieux vaut
emprunter dès que possible avant la retraite. Mais si vos revenus ou votre apport sont élevés,
vous pouvez espérer emprunter à 60 voire 70 ans. Explications.
C’est entendu: il vaut mieux emprunter le plus tôt possible lorsqu’on est encore en activité. Mais
souscrire un crédit immobilier en fin de carrière, c’est toujours possible. La part des plus de 50 ans qui
empruntent a augmenté ces cinq dernières années, constate le courtier en crédit
immobilierVousfinancer. De 11% en 2013, elle est passée à 17% aujourd’hui.
En revanche, celle des plus de 60 ans reste très faible, autour de 4%. En cause: le passage à la
retraite, avec la baisse des revenus que cela engendre, pouvant aller de 15% à 40% selon les profils.
En moyenne, le montant de la pension de base mensuelle des Français ayant effectué toute leur
carrière au régime général s’élève à 1086 euros (1159 euros pour les hommes et 1004 euros pour les
femmes). Pour anticiper la baisse des revenus au moment du passage à la retraite, la banque peut
prend en compte seulement 70 % des revenus nets dans le calcul de l’endettement.
Les plus de 60 ans sont également sujets à des soucis de santé. Conséquence: les taux d’assurance
que proposent les banques sont souvent très élevés. Pour les plus de 60 ans, ils sont généralement
compris entre 0,80 et 1,20 % (sans surprime liée à un problème de santé, NDLR). «Dans certains cas

10
de maladies, chroniques ou non, la surprime est telle qu’il vaut mieux opter pour un financement sans
assurance, en prenant un autre bien en garantie ou en assurant seulement le conjoint le plus jeune ou
en bonne santé», conseille Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez Vousfinancer.
Certains retraités ont réussi à voir leur dossier accepté par une banque. Deux raisons à cela: des
revenus élevés ou un apport important du fait de la vente de leur bien. C’est notamment le cas d’une
veuve en rémission d’un cancer découvert il y a huit ans. Afin d’acheter un 50 m² à 200.000 euros
dans le Var (83), cette retraitée de 67 ans, touchant 4800 euros par mois, a obtenu un crédit de
172.000 euros sur 12 ans à 1,6% avec une assurance sans surprime à 0,996%.
Autre exemple: un couple de retraités, le mari âgé de 72 ans, avec un problème de santé et la femme
de 68 ans, ont décroché un prêt de 127.000 euros à 1,85% sur 15 ans, sans aucun apport. Et ce, afin
d’acquérir un duplex de 263 m² à 286.000 euros à Cambrai (59). Seule la femme est assurée, à
100%, avec un taux de 0,86%. Là encore, ils ont pu afficher des revenus élevés: 4600 euros par mois
à deux.
Enfin, un dernier dossier encore plus atypique: celui d’un couple de 69 et 72 ans qui a souscrit un
crédit de 190.000 euros sur 10 ans à un taux de 1,35% sans aucune assurance car l’apport
représente 75% (!) de la valeur du bien. Avec 6114 euros de revenus par mois à deux, ils ont pu
s’offrir un logement de 140 m² à Orsay (91) pour la somme de 782.000 euros, tous frais compris.
Source : www.immobilier.lefigaro.fr

11
IMMOBILIER : LE DISPOSITIF PINEL JUGÉ
COÛTEUX ET INEFFICACE
Le 10/04/2018
Dans un rapport la Cour des comptes épingle les dispositifs d'investissement locatifs
Les Sages ne font pas dans la nuance. Qu'il s'agise du "Pinel", du "Scellier" et de tout autre dispositif
encore antérieur..., les réductions d'impôt consenties aux ménages qui achètent un logement en
s'engageant à le louer, sont peu efficaces et très coûteuses pour les finances publiques, estime la
Cour des comptes.
Après avoir enquêté sur les dépenses fiscales consenties de 2009 à 2016, en faveur de
l'investissement locatif des ménages, la Cour appelle à "sortir progressivement et de manière
sécurisée de ces dispositifs récemment reconduits" par le gouvernement, dans un référé adressé le
17 janvier au Premier ministre, rendu public mardi. En contrepartie, les Sages préconisent de
"renforcer la place des investisseurs institutionnels dans la construction et la location de logements
privés".
D'après les calcul de la Cour, les réductions d'impôt sur le revenu consenties aux bailleurs individuels
ont un montant annuel inflationniste - passé de 606 millions d'euros en 2009 à 1,7 milliard en 2015 - et
leurs bénéficiaires sont des ménages "dont les revenus sont relativement élevés, et même parfois

12
importants", pointe la Cour. Ainsi près de la moitié (45%) des bénéficiaires se situaient en 2013 dans
la tranche d'imposition comprise entre 27.000 euros et 71.000 euros, et près du quart appartenaient
aux 2,3% des foyers imposés disposant de 71.000 à 151.000 euros annuels.
La Cour s'est penchée sur l'efficacité de ces dépenses fiscales, au regard des principaux objectifs qui
leur ont été assignés : soutenir l'activité du secteur du bâtiment, et améliorer l'offre de logements
locatifs.Or selon le rapport, ces aides ont à la fois un "impact économique limité" et une "efficacité
faible" pour accroître le nombre de logements locatifs accessibles : l'offre ainsi créée ne représente
que 10%, soit une "faible part" de la production totale de logements. Quant à "l'effet modérateur" que
ces aides sont censées avoir sur les loyers du privé - car le bailleur a obligation de louer pendant
plusieurs années à des prix inférieurs au marché - il n'a pas non plus été mesuré.
En comparaison, d'autres dépenses publiques "permettent, à volume égal, d'augmenter plus
durablement le parc de logement locatifs", ajoute la Cour. Selon ses calculs, le coût annuel pour les
finances publiques d'un logement de 190.000 euros bénéficiant du "Pinel" est deux à trois fois plus
élevé que celui d'un logement social comparable, "alors même que la durée des locations est, dans
ces derniers cas, bien supérieure: 40 ans".
Source : www.capital.fr

13
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Les sushis à l’assaut de la grande distribution
09.04.2018
Des kiosques à sushis se sont invités dans plusieurs hypermarchés et supermarchés à une vitesse
record. Et ces deux prochaines années, les ventes de produits asiatiques en général devraient
progresser de 7,5 % dans les grandes surfaces.
Crédits photo : Droits réservés
Corner Sushi Shop
Alors que les restaurants de sushis sortent d’une mauvaise passe avec de nombreuses fermetures
du côté des chaînes spécialisées, l’engouement pour ces petites bouchées japonaises préparées
essentiellement à partir de riz et de poisson cru ne semble pas se tarir. Seulement, ce sont les
grandes et moyennes surfaces (GMS) qui s’en frottent les mains.
Les produits asiatiques ont la cote
La cuisine asiatique séduit les consommateurs français. D’après une étude TNS Sofres publiée en
2016, le sushi est le deuxième plat à base de poisson préféré par les Français et 22 % d’entre eux en
consomment au moins une fois par mois. Et pour rester accessible au plus grand nombre, ce plat
se fraye un chemin de plus en plus marqué dans les hyper et supermarchés de tout le pays, qui lui

14
accordent des mètres de linéaires supplémentaires. Les sushis se hissent même dans le trio de tête
des produits exotiques qui présentent le plus important potentiel de croissance en grande surface.
D’après une étude Xerfi* publiée en avril 2018, les produits asiatiques, et principalement les sushis,
devraient voir leurs ventes croître de 7,5 % entre 2018 et 2020 en GMS.
Le marché des kiosques à sushis
Depuis une dizaine d’années environ, ils essaiment dans toutes les grandes surfaces ou presque : les
kiosques ou corners à sushis veulent démocratiser ce mets en France et en Europe. Les acteurs
qui se positionnent sur ce créneau ont réussi à lever les freins traditionnels à leur consommation, à
savoir le prix et la sécurité, avec une préparation du sushi transparente, réalisée sous les yeux du
client. L’un des premiers à s’être lancé sur ce marché est Sushi Daily. Le premier kiosque a ouvert en
2010 et le concept s’est propagé dans toute l’Europe avec 650 kiosques ouverts en 2017 dans une
dizaine de pays, dont 240 en France. Il y a encore cinq ans, il n’existait que 200 kiosques à sushis en
grandes surfaces, toutes marques confondues !
Son challengeur européen Sushi Gourmet, détenu par Hana Group, est implanté dans toute l’Europe
de l’Ouest et compte plus de 130 kiosques dans l’Hexagone. En 2016, il a racheté l’américain
Peace Dining Corp en vue de renforcer son développement aux Etats-Unis et au Royaume-Uni. Moins
d’un an après, en juin 2017, Sushi Gourmet a racheté son concurrent français Eat Happy et ses 45
kiosques ouverts en propre. Ce faisant, il a augmenté la taille de son réseau en passant à 550
implantations en Europe.
Autre acteur bien connu sur le marché français : Sushi Shop. En plus de ses points de vente aux
allures de boutiques Nespresso, le réseau créé par Grégory Marciano s’est lui aussi mis aux kiosques
en lançant ses premiers corners en grandes surfaces en 2016. Premières enseignes qui ont accueilli
un corner Sushi Shop : Leclerc et Monoprix.
*Etude Xerfi, « Le marché des produits exotiques et ethniques à l’horizon 2020 – Produits halal,
asiatiques, tex-mex, etc. : quels leviers de croissance et perspectives pour le marché ?», 4 avril 2018.
Source : www.lesechosdelafranchise.com

15
Restauration rapide: le monde entier tient
table ouverte en France
Le 10/04/2018
Des sandwiches présentés au "Sandwich & Snack Show", le 5 avril 2018 à Paris Photo Lionel
BONAVENTURE. AFP
Restauration rapide: le monde entier tient table ouverte en France
Après 15 ans d’efforts, la vague «ethnique» de la restauration rapide perce réellement en France,
portée par une offre venue d’Argentine, du Maroc ou encore du Vietnam, un succès largement lié à la
montée en gamme.
«Du bagel américain, des bols asiatiques, des poke en provenance de Hawaï, du poulet grillé
français ou encore des sandwichs israéliens: on recense 54 mono-produits dans la restauration rapide
en France», assure Bernard Boutboul, directeur du cabinet Gira Conseil.
En 2010, on décomptait déjà 35 produits de restauration rapide mais en 2001 elle se limitait aux seuls
sandwich et hamburger, relevait-il à l’occasion du salon «Sandwich & Snack Show» organisé la
semaine dernière à Paris.

16
Face à cette «folle diversification, les Américains, qui ne possèdent pas la moitié de ces produits,
viennent voir ce qui se passe chez nous, tout comme le reste du monde, qui s’implante dans
l’Hexagone avec ses divers concepts en visant le haut-de-gamme», ajoute t-il.
Des efforts qui ont mis du temps à porter leurs fruits, les pionniers ayant tenté leur chance il y a 30
ans.
«Depuis peu, les concepts tels que le grec Gallika et ses pitas, la gastronomie marocaine revisitée par
l’enseigne Yemma ou encore les argentins de Manduca se sont positionnés et fonctionnent», assure
Bernard Boutboul.
Les succès de cette cuisine internationale sont essentiellement liés au positionnement haut-de-
gamme de ces enseignes.
C’est l’exemple de Enrique Zanoni, créateur du concept «gourmet» argentin «Clasico Argentino», qui
compte sept établissements à Paris, un à Bordeaux et un à Londres.
«Je me suis aperçu que les empanadas -chaussons fourrés spécialités d’Argentine- n’étaient pas du
tout représentés dans la +street-food+, de manière qualitative, en France», explique à l’AFP M.
Zanoni, créateur de cette chaîne de restaurants.
«J’ai donc décidé de créer une enseigne spécialisée, avec une attention particulière sur la matière
première de qualité, qui est fondamentale».
Selon lui, «si on peut percer en France, pays star de la gastronomie, on peut percer dans le monde
entier, car c’est un marché très compétitif», assure l’homme âgé de 53 ans.
- «Tenter une expérience» -
L’originalité de l’offre ne garantit pas sa réussite, confirment les experts.
Il faut «générer un vrai sentiment de curiosité et de découverte, qui pousse le consommateur à tenter
une aventure, une expérience», estime quant à lui Nicolas Nouchi, responsable des études au sein de
CHD Expert Group.
Selon lui, «il faut par ailleurs arriver à se renouveler en permanence dans les recettes et les solutions
proposées afin d’éviter l’effet de mode, comme l’a été le bar à pâtes par exemple».

17
En termes de produits «phares», il cite «les tacos, le poulet grillé version portugaise, ou encore la
naturalité avec les poke bowl», plat hawaïen composé de thon mariné dans une préparation à base de
gros sel, sauce soja, huile de sésame, citron vert, algues, et piment.
Stéphanie de Saint-Simon, 52 ans, s’est elle tournée vers l’Inde et compte deux restaurants ouverts
en 2014 et 2015 dans Paris, le «MG Road» et le «Desi Road».
«J’ai été dans les premiers de cette vague, mais depuis l’an dernier, on constate une offre très large
de restauration rapide élaborée en France, qui propose plus de qualité et plus de créativité», se réjouit
cette femme auparavant traiteur.
«Ce ne sont pas les mêmes prix car le ticket moyen tourne autour de 30 euros, mais ce n’est pas la
même expérience non plus: tout est cuisiné le jour-même, et il y a une vraie traçabilité», prône-t-elle.
Globalement, la restauration rapide «bat record sur record», selon Gira Conseil.
Ce segment «atteint en 2017 les 51 milliards d’euros, en hausse de 6% par rapport à 2016, +13% sur
les quatre dernières années et +260% sur 13 ans, c’est l’euphorie, on n’avait pas vu une telle
croissance depuis longtemps», lance Bernard Boutboul.
«On vit en France une disparition du fast-food, de la malbouffe, l’arrivée d’une certaine montée en
gamme depuis plusieurs années, du fait-maison avec des produits bruts, à des prix assez élevés»,
confirme-t-il.
Source : www.liberation.fr

18
Livraison des repas : une aubaine pour les
restaurateurs ?
Le 11/04/2018Paris (75) Si les services de livraison permettent aux établissements de se faire
connaître et de fidéliser une clientèle, il y a un revers à la médaille. Démonstration avec Bernard
Boutboul, à la tête du cabinet Gira Conseil.
© DR
Pour les restaurateurs, la livraison est une autre façon de se faire connaître.
"Nous observons l'arrivée de plus en plus d'acteurs dans le domaine de la livraison des repas",
constate Bernard Boutboul. Et ce en dépit de "la préférence française pour aller au restaurant plutôt
que de se faire livrer", nuance le fondateur et directeur général du cabinet Gira Conseil. Un
phénomène qui a débuté à Paris, au lendemain des attentats de novembre 2015, souligne le
consultant : "Durant le premier semestre 2016, la restauration à table a beaucoup souffert, en
particulier dans la capitale. On a alors pu observer un réel engouement pour la livraison des repas à
domicile. Mais l'effet s'est tassé en 2017, au moment où la restauration avec service à table a repris
des couleurs."
"C'est du chiffre d'affaires en plus, mais à marge dégradée"

19
Aujourd'hui, les Français appréhendent la livraison plutôt comme un service en plus, voire du
dépannage. Ce qui n'est pas le cas chez les Anglo-saxons, qui la perçoivent comme une évidence
culturelle. En France, du côté des restaurateurs, Deliveroo, Foodora et les autres sociétés de portage
de repas s'apparentent à un moyen supplémentaire de se faire connaître, générer du trafic et fidéliser
la clientèle. "C'est donc du chiffre d'affaires en plus, mais à marge dégradée", commente Bernard
Boutboul. En effet, certaines sociétés de livraison prennent jusqu'à 30 % de marge sur chaque repas
porté. Enfin, le consultant pointe le danger du poids de la livraison dans le chiffre d'affaires d'un
restaurant, si celle-ci dépasse les 50 % : "La livraison risque alors de devenir le Booking de la
restauration. Ce qui peut mettre en péril, à terme, l'équilibre économique d'un établissement."
Source : www.lhotellerie-restauration.fr

20
Franchise restauration : La vente au comptoir
s’impose en France
Le 11/04/2018
(Crédits : DR)Le marché du snacking continue sa forte croissance en volume et en valeur avec un CA
de 51 milliards d’euros (+5.9%). Un chiffre d’affaires qui a triplé en 15 ans, selon les chiffres publiés
par le cabinet Gira Conseil. Des performances qui ne laissent pas insensibles les acteurs du marché,
constitués de plus de 200 enseignes spécialisées. Plus que le nombre, c’est la très grande diversité
des produits commercialisés qui retient toute notre attention. Du bagel, en passant par les burgers,
sandwichs et autres salades, ce sont au total plus de 50 items qui sont aujourd’hui commercialisés
dans l’Hexagone, en restauration rapide.
Dans le secteur de la restauration rapide, la diversité est bien à l'honneur en France. Cependant,
les ventes de sandwichs continuent de croître (2.39 milliards, +1.7%) avec une référence
incontournable du « jambon beurre », qui est toujours leader (50.8%), d'après les données publiées
par le cabinet Gira Conseil, à l'occasion du dernier salon Sandwich & Snack Show.
La vente au comptoir en pole position
Le tarif moyen du sandwich préféré des Français est de 2.94€ (+0.38%) et reste 36% plus cher
dans les grandes agglomérations. Si le jambon beurre connait +1.33% de croissance en 2017
(1.215 milliard d'unités consommées), le burger continue d'exploser avec +9% (1,4 milliard de
burgers consommés en 2017). Véritable star, il continue son déploiement dans les différentes

21
enseignes de restauration rapide mais tend à devenir également le produit star en service à table.
Le burger est omniprésent dans les tous les circuits de distribution.
Il va falloir s'habituer à cette tendance. La Vente Au Comptoir (VAC) tend à dominer de plus en plus
le marché de la CAHD (Consommation Alimentaire Hors Domicile). « La croissance de la VAC
continue et sa progression se retrouve tant sur le plan quantitatif que qualitatif. Effectivement, après
avoir connu une croissance de 2,2% en 2016, ce segment termine l'exercice 2017 avec une
progression de 6% », témoigne Bernard Boutboul le directeur général du cabinet Gira Conseil.
Burger et bagel boostent le marché
Début 2018, la star du secteur reste le burger. Commercialisé par une dizaine d'enseignes
spécialisées, ce produit est à la carte des plus grandes chaînes internationales comme Mc
Donald's, Burger King, Quick...mais aussi des acteurs d'origine française comme 231 East Street,
Big Fernand, King Marcel qui rivalisent d'ingéniosité pour proposer une offre qualitative et un
sourcing de premier choix. Mais les performances exceptionnelles du burger sont également à
mettre au crédit des chaînes de restauration thématique, proposant le service à table
comme Buffalo Grill, Courtepaille ou Memphis Coffee. Réseau de restaurants directement
inspirés des "diners" américains des années 50, Memphis a enregistré une hausse de 8.4% de son
chiffre d'affaires en 2017. Aujourd'hui à la tête de 76 restaurants, il se fixe pour objectif d'atteindre
les 100 rétablissements en 2020.
Le bagel n'est pas en reste, avec certes moins de compétiteurs sous enseigne, mais des offres très
complémentaires avec les BChef, Bagelstein ou Bagel Corner. A noter le déploiement récent de ce
dernier dans les centres commerciaux. 3 restaurants Bagel Corner ont déjà ouverts leurs portes en
centre commercial (Bordeaux Mériadeck, Dijon Toison d'Or et Toulouse Roques sur Garonne). A
noter, qu'à peine ouvert, le restaurant de Dijon Toison d'Or veut s'agrandir avec l'ouverture
d'une terrasse de 20 mètres carrés. Ce déploiement de Bagel Corner en centre-commercial se fait
parallèlement à la poursuite des implantations en centre-ville, dans les zones de flux et au
démarrage de l'expansion à l'international.
Fast casual et coffee shop dans l'air du temps
Tous les segments de marché bénéficient de cette tendance. Paradoxalement, les Français
plébiscitent des produits comme le burger mais affichent également une appétence pour des
références plus light ou healthy. Un acteur comme Illycaffè semble aujourd'hui bien orienté, avec
un nombre de points de vente qui ne cesse de grossir. Ces dernières semaines, l'enseigne s'est
notamment installée au sein de l'Aéroport de la Réunion, en février dernier, soit exactement à la
même période qu'à Bordeaux. illy s'est implanté près de la Cité des Vins sur une surface de 300 m²
et 100 m² de terrasse. A Ajaccio, le 1er illycaffè a ouvert ses portes en Corse début décembre 2017

22
dans le centre commercial l'Atrium. En 2018, la chaîne italienne devrait ouvrir un minimum de 5
nouveaux points de vente dans l'Hexagone, aussi bien en centre-ville que dans les centres
commerciaux.
La tendance healthy ne se dément pas. Des acteurs comme Jour, Ankka ou Dubble surfent à fond
sur cet engouement, tout comme des enseignes comme Pita Pit ou Nachos Mexican Grill qui se
positionnement également désormais sur le segment du « fast casual ». La nouvelle formule
gagnante des années à venir ?
Source : www.latribune.fr

23
Bail commercial et location-gérance : vigilance
impérative !
Le 13/04/2018
Une société qui loue un local commercial se voit notifier un refus de renouvellement du bail par son
bailleur, sans indemnité d’éviction. Grief reproché ? Avoir mis en location-gérance son fonds de
commerce de manière illicite. « Et alors ? », répond la société qui réclame une indemnité d’éviction…
Location-gérance illicite = pas d’indemnité d’éviction ?
Une société, locataire d’un local commercial, met en location-gérance le fonds de commerce qu’elle
exploite.

24
Au moment du renouvellement de son bail commercial, le bailleur lui notifie un refus de
renouvellement sans indemnité d’éviction : il explique à la société que pour mettre un fonds de
commerce en location-gérance, il est impératif que ce fonds de commerce ait été exploité depuis au
moins 2 ans. Or, ici ce n’est pas le cas. Dès lors, la société a commis une faute qui justifie un refus de
renouvellement de bail sans indemnité d’éviction.
« Faux » conteste la société : pour elle, la violation des règles de la location-gérance ne peut pas être
invoquée par le bailleur, mais seulement par elle ou le locataire-gérant. Par conséquent, la faute ici
commise, qui peut entraîner la nullité du contrat de location-gérance, ne constitue pas un motif grave
et légitime privatif d’une indemnité d’éviction, estime la société…
… à tort, pour le juge : dès lors qu’un locataire consent un contrat de location-gérance nul parce que
le délai d’exploitation du fonds de commerce durant 2 ans n’est pas respecté, le bailleur peut tout à
fait refuser de renouveler le bail commercial et ne pas verser d’indemnité d’éviction.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 mars 2018, n° 17-15830
Source : www.bar-brasserie.fr

25
VENTE DE FONDS DE COMMERCE :
L’ARTISANAT NOTARIAL DE LA CLAUSE DU
PRIX
LE 13/04/2018
À l’heure des imprimés pré-rédigés de cession de fonds de commerce qui ressemblent à des
contrats de police d’assurance...À l’heure des clauses standardisées ne permettant aucune
dérogation rédactionnelle...
Est-il possible de moduler une des clauses les plus importantes : la clause du prix ?
Quelles sont les marges de manœuvre d’un notaire rédacteur d’une clause de prix ?
Et quels conseils singuliers peut-il donner à ses clients à ce sujet ?
Depuis la création du fonds de commerce vers la fin du 19ème siècle, le notaire a toujours joué un
rôle important tant pour la rédaction de l’acte de cession, qu’au moment de dispenser ses bons
conseils avisés aux parties. Le fonds de commerce est une notion juridique complexe qui regroupe
l’ensemble des biens assemblés et organisés par un commerçant, dans le but de l’exploiter. C’est une
unité économique et juridique, consistant en une universalité de fait de biens meubles corporels et
incorporels, c’est-à-dire une masse de biens destinés à une exploitation commerciale. Cette
qualification permet un certain nombre d’opérations sur ce fonds, notamment sa cession. Ainsi, en
présence d’une cession de fonds de commerce, la contrepartie pour le cédant est la remise du prix.
Nous envisagerons l’appréhension de la nature du prix dans un premier temps, avant d’en analyser
les modalités de son paiement.
I – L’appréhension de la nature du prix dans la cession du fonds de commerce.
A - La détermination du prix
Le prix doit, en principe, consister en une somme d’argent, à défaut, le transfert de propriété du fonds
de commerce ne peut prétendre à la qualification de vente. Ce sera alors une opération d’ échange, d’
apport en société, de dation en payement, etc… Pour la doctrine majoritaire la qualification de cession
de fonds est retenue lorsque la remise en nature est inférieure à la remise d’une somme d’argent.Le
prix est déterminé en fonction de l’accord trouvé entre les parties, tant sur la chose que sur le prix

26
selon les termes de l’article 1583 du Code civil Le prix peut être déterminé par les parties (art. 1591 du
Code civil“ le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties”). Toutefois depuis un arrêt
de la Cour de cassation du 7 janvier 1925, il n’est pas nécessaire que le montant soit fixé de manière
absolue, il suffit, pour la formation de la vente, que le prix puisse être déterminé, par des clauses du
contrat négociées entre les parties. Notons que l’ordonnance du 10 février 2016 n’évoque toujours
pas le fait qu’un prix puisse être déterminable, c’est la doctrine qui le sous-entend. La clause du prix,
en pratique, est composé de trois éléments : sur les éléments corporels, le matériel, et les
marchandises. Aucun texte ne l’exige, cependant pour la détermination de l’assiette du privilège de
vendeur (L141-5 al3 Ccom) il y a lieu de le faire.
Egalement, afin de connaitre le prix des éléments incorporels, objet d’une éventuelle surenchère des
créanciers inscrits ou opposants, également aussi pour la liquidation des droits de mutation, dont le
régime est différent selon qu’il s’agit des éléments incorporels et du matériel, ou bien des
marchandises neuves. Aussi, afin de se conformer aux mentions obligatoires légales, il y a lieu
d’indiquer, dans chaque origine de propriété d’un fonds de commerce, la ventilation des trois prix. On
peut alors parler d’une obligation précontractuelle d’information due par le vendeur à l’acquéreur. Ces
mentions obligatoires ont pour objectif principal de protéger l’acquéreur du fonds de commerce. Elles
exigent que celui-ci ait toutes les informations relatives au fonds de commerce, et donc à son prix
d’acquisition. Parfois, si le prix n’est pas déterminé, en pratique on rédigera une clause qui va fixer
des modalités objectives de calcul du prix, par référence à des indices, données ou faits qui ne
dépendent pas de la volonté des parties.
Ex : un prix consistant en une quote-part des bénéfices ou en un pourcentage du chiffre des ventes,
ou prix consistant dans le service d’une rente viagère, ou prix consistant dans l’engagement pris par
l’acquéreur de payer le passif dont un état détaillé est annexé à l’acte de vente, ou encore le prix fixé
au vu d’une garantie d’actif net.
Précisons que selon la Cour de cassation, la nullité encourue pour indétermination du prix était une
nullité absolue, donc insusceptible de confirmation. Toutefois, depuis la réforme de 2016,
l’indétermination du prix sera d’une nullité relative seulement. Le prix est donc déterminé par les
parties, ou par un expert désigné par elles en fonction de plusieurs critères définis dans l’acte.
L’expert a surtout un rôle subsidiaire au cas où les parties ne s’entendraient pas sur la détermination
du prix. Dans la pratique, le recours à des experts est très rare pour la détermination du prix global du
fonds, mais très fréquent en revanche en ce qui concerne l’évaluation du matériel et surtout des
marchandises. La désignation de l’expert peut être prévue directement par l’acte de vente, ou confiée
par les parties à un tribunal déterminé. Lorsque le prix n’est pas déterminé dans le contrat, il faut du
moins que les modalités de calcul y soient définitivement précisées. Dans certains commerces, par
exemple dans les maisons de couture, le prix peut ainsi consister en une participation aux bénéfices

27
accordée au cédant sur une période donnée. La doctrine s’est interrogée sur le point de savoir s’il ne
s’agit pas alors d’un apport dans une société en participation plutôt que d’une vente, mais la clause
reste valable.
B – « Le juste prix »
Le prix doit être réel et sérieux, donc ne doit être ni fictif ni simulé. La phrase de la clause du prix par
laquelle le cédant « donne bonne et valable quittance au cessionnaire » à toute son importance. La
jurisprudence nous dit que lorsque le prix est simulé ou dérisoire, on doit considérer qu’il n’y a pas de
prix. L’acte est donc nul en tant que vente, et d’une nullité absolue puisque le prix est un élément
essentiel du contrat. On pourrait imaginer également que les juges requalifient cet acte en donation
déguisée, en présence d’une intention libérale. Néanmoins, la jurisprudence admet la vente à l’euro
symbolique effectuée par une société en règlement judiciaire, moyennant l’engagement de prendre en
charge le remboursement du passif sur la même durée, voire à prix négatif, lorsque le passif de
l’entreprise en difficulté excède la valeur des éléments d’actif. On rappellera qu’en vertu du droit
commun, il n’existe pas de rescision pour lésion au bénéfice du vendeur d’un fonds de commerce.
Celui-ci ne saurait donc invoquer l’insuffisance du prix pour demander l’annulation de la vente.
S’agissant cette fois de l’acquéreur qui soutiendrait avoir payé un prix exagéré, celui-ci ne peut non
plus former d’action en rescision pour lésion.Rappelons que l’alinéa 2 de l’article 1112-1 nouveau du
Code civil apporte une précision soutenue par la doctrine qui édicte que le « devoir d’information ne
porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation ». Le rapport remis au président de la
République précise dans le même sens qu’il n’y a pas lieu de bouleverser la sécurité juridique en
obligeant à l’information sur le prix. Toutefois, cette éviction de toute information sur la valeur semble
incompatible avec l’article 1137, alinéa 2, du Code civil, relatif à la réticence dolosive. Cela reviendrait
selon certains auteurs, à l’expression d’un devoir de loyauté , faisant réapparaitre la jurisprudence
Baldus. Par conséquent, le rôle du notaire serait bien d’avertir les parties sur un prix insuffisant ou trop
élevé.
C- La clause de complément de prix
Une clause dite d’ earn-out pourrait également être conclue pour établir les modalités de calcul de ce
prix variable, en fonction des performances réalisées par la société pendant une période déterminée,
variant généralement de un à cinq ans. Inversement, il se peut que l’acquéreur se méfie du niveau
élevé des derniers résultats connus au moment de la cession, pensant que l’avenir sera moins
favorable. Une partie du prix pourra alors être liée aux résultats futurs pour réduire le risque d’une
surévaluation de l’entreprise.

28
Sans rentrer dans les détails, puisque la jurisprudence autorise la déterminabilité du prix de cession,
cette clause a toujours était validée par la C cass. Au regard de la jurisprudence ambiante, il convient
donc de rédiger avec soin les clauses relatives au calcul du prix :
 les variables dont dépendra le prix doivent être définies le plus précisément possible. Toute
approximation est une source potentielle de contestation, donc d’indétermination du prix et de
nullité de la vente ou promesse de vente
 le lien entre ces variables et le prix doit être défini par une formule mathématique ;
 il faut indiquer les méthodes comptables retenues pour calculer les éléments du prix.
D - L’interdiction du « dessous de table »
Afin de réduire frauduleusement l’assiette des impôts dus au titre de la cession du fonds, en cas de
dissimulation du prix, l’article 1321-1 du Code civil, déclare nulle toute convention ayant pour but de
dissimuler une partie du prix de vente d’un fonds de commerce ou un traité de cession d’office
ministériel. La jurisprudence nous dit que la nullité encourue ne frappe que la convention secrète sans
porter atteinte à la validité de l’acte ostensible. Par conséquent, le contrat de vente est maintenu au
prix apparent. Cette affirmation de sincérité doit être contenue dans le contrat de vente. En outre,
l’enjeu de cet engagement doit être souligné par le notaire, qui lit aux parties les dispositions fiscales
prévoyant des sanctions pénales en cas de dissimulation sur le prix. Le notaire déclare également
qu’à sa connaissance, il n’y a pas dissimulation. Précisons également que l’Administration a un
pouvoir de rectification du prix pour fixer le montant des droits d’enregistrement (Art 17 LPF) lorsque
ce prix paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis dans l’acte. Elle devra en rapporter
la preuve.
II – Les modalités de paiement du prix de cession du fonds de commerce
Les parties peuvent s’entendre sur un paiement au comptant ou à terme.
A - Partie du prix payé comptant
L’obligation essentielle de l’acquéreur est le paiement du prix de cession du fonds ainsi que celui des
frais accessoires, tel que le droit d’enregistrement. Le code de commerce organise cependant les
modalités de paiement du prix dans l’intérêt des créanciers du vendeur du fonds. Le prix payé
comptant doit être conservé entre les mains d’un séquestre, le notaire, pendant toute la durée des
délais d’opposition accordés aux créanciers. Les fonds seront déposés sur un compte spécial
séquestre à la Caisse des Dépôts et Consignations au nom du vendeur, et seront indisponibles,
incessibles et insaisissables. La rédaction de la clause de séquestre doit être précise. En effet, de

29
jurisprudence constante, même si le prix de vente du fonds est quittancé par le vendeur, sa remise à
un séquestre ne le fait pas entrer dans le patrimoine du vendeur, mais plutôt dans une sorte de
patrimoine d’affectation (qui n’en n’est d’ailleurs par un…). Il est ainsi conseillé en pratique de
procéder à une affectation en nantissement du prix par le vendeur au profit au profit des créanciers.
Cette période d’indisponibilité (5 mois) résulte du temps nécessaire à l’accomplissement de formalités
administratives par le vendeur ou par l’intermédiaire telles que les déclarations et publicités légales.
Notons que la loi du 6 août 2015 dit "loi Macron " a simplifié la procédure. La publication de la cession
au Journal d’Annonces Légales (JAL) a été supprimée, mais réintroduite récemment par la loi du 14
novembre 2016 L’inscription au BODACC reste, obligatoire.
La loi Macron prévoit également l’allongement à 30 jours (contre 15 jours auparavant) à compter de la
date de l’acte pour l’inscription du privilège du vendeur au BODACC. Cette inscription permet au
vendeur, qui n’a pas reçu la totalité du paiement lors de la vente, de se payer en cas de revente du
bien en priorité sur les autres créanciers, même hypothécaires. Autre nouveauté apportée par la loi
Macron : la possibilité, pour le créancier du vendeur de fonds, de faire opposition au paiement du prix
par lettre recommandée avec accusé de réception. Auparavant, cela était uniquement possible par
exploit d’huissier. Il est important pour le notaire de respecter cette procédure, et de ne pas délivrer le
jour de la cession le prix au vendeur, car en cas d’opposition des créanciers, ces derniers seraient en
droit de contraindre l’acquéreur à leur payer les créances pour lesquelles ils n’auront pas été en
mesure de faire opposition. Ce qui peut, dans certaines situations, revenir à reverser tout ou partie du
prix déjà payé.
B - Partie du prix payé à terme
En cas de vente à terme, l’acquéreur réglera le plus souvent le prix de vente en signant à échéances
successives des billets à ordre, appelés billets de fonds. La vente à tempérament peut prendre
fréquemment la forme d’une location-vente, où le prix sera payable par annuités, trimestrialités ou
mensualités : jusqu’à une date convenue, le locataire verse un loyer et devient de plein droit
propriétaire du fonds, une fois versé le dernier terme. La validité d’une telle formule de vente à crédit
ne saurait être contestée, dans la mesure toutefois où les parties n’y auront pas recouru dans une
intention de fraude. Dans pareil cas, il faut savoir que les services fiscaux exigent les droits de vente
le jour de la conclusion de l’acte. En pratique, la cession de fonds moyennant un prix payé à terme,
est à déconseiller aux clients, au regard d’une éventuelle insolvabilité du cessionnaire, l’empêchant de
verser le reliquat du prix. Une reconnaissance d’avis donné circonstancié doit être rédigée sur les
risques que prend le cédant, nonobstant ses garanties que sont le privilège de vendeur, le privilège de
nantissement, et le bénéfice de l’action résolutoire.

30
1 – la clause de rente viagère
La vente peut être stipulée à charge de servir une rente viagère. Le prix est alors soumis aux
dispositions applicables aux rentes viagères constituées entre particuliers, notamment au régime des
majorations forfaitaires des rentes fixes, institué par la loi du 25 mars 1949 , et complétée par l’ article
56 de la loi du 23 février 1963 , qui offre, sous certaines conditions, au crédirentier la possibilité
d’obtenir une majoration judiciaire. Si la variation de la rente est réglée par une clause d’échelle
mobile, le choix de l’indice est alors libre ( L13 juill. 1963, art. 4 ).
2 -La stipulation d’intérêts
Sur la partie du prix atermoyé il est également possible de procéder à la fixation d’un taux d’intérêt. Il
faudra prendre garde à ce que ce taux respecte la réglementation de l’usure.
En effet, est considéré comme un prêt usuraire, et donc interdit, le prêt consenti à un taux effectif
global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers le taux effectif moyen pratiqué au
cours du trimestre précédent par les établissements de crédit pour des opérations de même nature,
comportant des risques analogues. Le Journal officiel publie régulièrement les taux d’usure
applicables en fonction des opérations. Cependant, pour éviter tout risque lié à la réglementation de
l’usure, les parties peuvent prévoir d’appliquer le taux d’intérêt légal qui varie chaque année.
3 -L’indexation du prix
Le prix peut également être indexé, soit qu’il soit payable à terme ou par échéances, soit qu’il consiste
en une rente viagère. Lorsque le prix est payable à terme ou par échéances successives, il ne peut
être indexé que sur le cours de biens ou de produits ayant une relation directe avec l’objet du contrat
ou avec l’activité de l’une des parties (C. monét. fin., art. L. 112-2, al. 2-2). Ex : L’indexation du prix de
cession d’une librairie/bureau de tabac sur l’évolution du prix du timbre-poste a été jugée valable.
Mais toutefois non recevable et nulle l’indexation du prix de vente d’un garage automobile sur le cours
du blé. Comme en droit commun, suivant la loi du 13 juillet 1963, lorsque le prix consiste en une rente
viagère entre particuliers, l’indexation est libre. Notons que l’indexation du prix payé à terme
représenté par des billets de fonds n’est pas possible. Soulignons enfin que les clauses de révision
conventionnelle ou d’indexation du prix licites au demeurant, présentent certains dangers. En effet, le
droit d’opposition et de surenchère des créanciers s’exerce sur la base du prix temporaire contenu
dans le contrat. En pratique, ici encore, une reconnaissance d’avis donné circonstancié doit être
rédigée.
4 – La révision du prix
Par ailleurs, les parties peuvent convenir que le prix sera révisé en fonction d’éléments postérieurs à
la conclusion du contrat. Cela est licite. Exemple l’évolution du volume de la clientèle, ou du chiffre

31
d’affaires. C’est la stipulation d’une clause d’échelle mobile du prix. La révision ne peut dépendre que
d’éléments fixés dans le contrat et indépendants de la volonté des parties. Lorsque la révision du prix
dépend de données économiques sur lesquelles le cessionnaire peut exercer une influence, telle la
variation du chiffre d’affaires intervenue postérieurement à la cession, les juges refusent de tenir
compte de la part de cette variation directement imputable au cessionnaire, ce dont le cédant devra
rapporter la preuve. En pratique et pour plus de précaution, le contrat doit donc fixer clairement les
conditions de la révision, ou éventuellement confier à un tiers le soin de procéder à cette révision.
5 – A trop blanchir, on noircit le tableau !
Enfin, n’oublions pas le rôle accru du notaire à l’occasion de la réception des fonds servant à payer le
prix de vente. La loi du 2 juillet 1998 a élargi le dispositif de lutte contre le blanchiment de capitaux et
le financement du terrorisme à tous les intermédiaires immobiliers, dont le notaire. Le notaire est
assujetti aux obligations de lutte contre le blanchiment d’argent en déclarant toutes opérations portant
sur des sommes douteuses provenant d’une infraction ou participent au financement des activités
terroristes. Ainsi, le prix de cession objet de soupçons doit faire l’objet d’une déclaration à
TRACFIN En toutes hypothèses, le notaire ne pourra jamais opposer à TRACFIN le secret
professionnel dans le cadre d’un blanchissement d’argent.
Source : www.village-justice.com

32
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

S16 revue de presse kylia - semaine du 9 au 15 avril 2018

Empfohlen

Empfohlen

Weitere ähnliche Inhalte

Ähnlich wie S16 revue de presse kylia - semaine du 9 au 15 avril 2018

Ähnlich wie S16 revue de presse kylia - semaine du 9 au 15 avril 2018 (20)

Mehr von KYLIA France

Mehr von KYLIA France (20)

S16 revue de presse kylia - semaine du 9 au 15 avril 2018