Retrouvez une sélection des meilleurs articles de la presse immobilière de la semaine.

1. LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 30 au 4 avril 2012
Immobilier : le scénario d'une baisse des prix se renforce
Le 30/04/2012
Un retour au rapport de long terme entre le prix de l'immobilier et le revenu des
ménages implique une chute des prix de 40 %, soit 7 % par an pendant sept
ans.
Les prévisions d'une baisse durable des prix du marché immobilier français se multiplient. Pour
l'heure, si la baisse des prix dans l'ancien a commencé en province, elle reste modeste en Ile-de-
France. Sur la base des promesses de vente, les notaires prévoient ainsi pour Paris -le marché le plus
tendu -un prix du mètre carré ramené à 8.100 euros en juin contre 8.300 euros à fin février. Autant
dire un prix qui reste stratosphérique : il représente plus de 12 fois le revenu annuel disponible moyen
d'un ménage. Dans la France entière, le prix actuel de l'immobilier est en moyenne de 4,8 fois le
revenu des ménages contre un ratio de long terme (depuis 1984) de 3,2, rappelle l'Institut de
l'épargne immobilière et foncière (IEIF). Qui plus est, les prix sont aujourd'hui inférieurs à leur pic
d'avant 2008 partout en Europe sauf en France.
Cette situation dure depuis des années, mais les annonces préélectorales de suppression d'aides
fiscales comme le Scellier et le tour de vis sur le crédit immobilier changent la donne. Fin mars, le
magazine « The Economist » a ouvert le bal en calculant que le marché français était surévalué de
47 % (comparé à 22 % pour le Royaume-Uni) vu les revenus des ménages et le niveau des loyers.
« Les prix de l'immobilier résidentiel français pourraient chuter de 15 % d'ici à la fin 2013 et revenir à
leur niveau de début 2009 », a renchéri, mi-avril, l'agence de notation Standard & Poor's. « Un simple
retour à la moyenne de long terme du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix d'environ
40 %, soit 7 % par an pendant sept ans », a embrayé le cabinet de recherche PrimeView dans une
étude publiée vendredi.
Les professionnels de l'immobilier arguent qu'il ne peut pas exister de bulle spéculative puisque l'offre
est inférieure aux besoins en logements. Mais le Royaume-Uni est dans le même cas, pourtant les
prix y ont baissé, rétorque Standard & Poor's. Par ailleurs, nombre d'économistes rappellent que la
faible hausse des loyers français depuis le milieu des années 1980 prouve que la flambée des prix à
l'achat ne résulte pas d'une pénurie d'offre.
Bulle liée au crédit
Enfin, calcule PrimeView, depuis 1998, les prix de l'immobilier ancien se sont envolés de 161 %
(+ 110 % retraités de l'inflation), se déconnectant des revenus et du coût de la construction... mais
restant parfaitement corrélés à la capacité d'emprunt bancaire, ce qui accrédite la thèse d'une bulle
liée au crédit. La baisse des taux d'intérêt et l'augmentation de la durée des prêts (passés de 14 à
plus de 20 ans) ont permis une hausse de 92 % de la capacité d'emprunt, tandis que les aides fiscales
expliquent le solde de la flambée, selon le cabinet d'études.
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2. La dégradation de la solvabilité de l'Etat, une fiscalité moins favorable et les futures réglementations
bancaires de Bâle III durcissant les conditions de crédit vont dégonfler la bulle. La légère baisse
actuelle ne devrait être que le début d'un mouvement de fonds. Qui plus est, il sera alimenté dans la
durée par la démographie. Les ménages devenant vendeurs nets d'immobilier à partir de 58 ans, le
vieillissement de la population ces vingt-cinq prochaines années « devrait avoir un impact fortement
déflationniste sur les prix de la pierre à moyen et long terme », souligne PrimeView pour qui, toutefois,
« la baisse des prix devrait être progressive, car il n'y a pas de crise de solvabilité, contrairement aux
Etats-Unis ».
Source : LesEchos.fr
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3. L'État vend ses terrains pour construire plu
Le 1/5/2012
Les anciennes prisons Saint-Paul et Saint-Joseph, situées en centre-ville de Lyon, accueilleront 150
logements, une résidence universitaire et le nouveau campus de la Catho de Lyon.
Face à la crise du logement, une piste consiste à bâtir sur du foncier libéré par le secteur
public.
Voilà au moins un domaine dans lequel Nicolas Sarkozy et François Hollande font le même constat.
Pour construire plus et bâtir moins cher, l'État, qui est le premier propriétaire foncier en France, doit
accélérer la vente de ses terrains. Il y a urgence: selon la Fondation Abbé-Pierre, il manque 900.000
logements dans l'Hexagone. Pour en finir avec cette pénurie, il faudrait en construire 500.000 par an.
Or en 2011, qui n'était pas un mauvais cru, on en a bâti seulement 360.000.
Évidemment, libérer des terrains appartenant à l'État et aux établissements publics (SNCF, La Poste,
RFF…) ne suffira pas à résoudre le problème. Là aussi, le président sortant et son opposant avancent
les mêmes chiffres: cet engagement permettra de construire 100.000 logements sur le quinquennat.
En revanche, les deux candidats diffèrent sur la mise en œuvre de cette politique. «Nous vendrons
ces terrains au prix du marché, car nous ne voulons pas grever le budget de l'État, affirme Benoist
Apparu, le ministre du Logement. Cela rapportera 2 milliards. Et nous construirons aussi bien des
logements sociaux que des logements en accession à la propriété.» «Nous donnerons ces fonciers
pour in fine faire baisser les prix des appartements, rétorque le sénateur Thierry Repentin, en charge
du logement dans l'équipe Hollande. Et nous y bâtirons exclusivement des logements sociaux.»
L'idée de vendre des terrains des ministères à grande échelle pour remédier à la pénurie de
logements n'est pas nouvelle. Nicolas Sarkozy l'a déjà mise en musique entre 2008 et 2012. Avec, à
la clé, 55.000 logements. Auparavant, Dominique de Villepin, alors premier ministre, l'avait testée dès
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4. 2006. Résultat, aujourd'hui, de nombreux programmes immobiliers sont développés sur d'anciens
terrains publics.
Délais incompressibles
Ainsi, à Dijon, 450 logements sont en train de sortir de terre à la place de l'hôpital militaire Hyacinthe-
Vincent, désaffecté. À Paris, 3500 appartements, dont les premiers à livrer dans deux ans, seront
construits aux Batignolles sur des terrains cédés par la SNCF et RFF. Des opérations de reconversion
urbaine qui présentent un inconvénient majeur: elles prennent beaucoup trop de temps. Il aura fallu
quinze ans pour que les premiers immeubles soient construits au fort d'Issy-les-Moulineaux qui abritait
la Direction générale de l'armement (DGA).
«Ce sont des délais à rallonge, car il y a beaucoup d'étapes incompressibles: la négociation du prix de
vente, la modification du plan local d'urbanisme (PLU), la démolition, l'obtention du permis de
construire, l'éventuelle dépollution des terrains…», souligne Jean-Claude Florence, l'adjoint du service
en charge des cessions immobilières au ministère de la Défense. Autre point noir: les opérateurs
publics vendent les terrains sans aucun discount, au prix du marché. Et comme le foncier se renchérit
d'année en année, ils contribuent aussi à faire grimper les prix de l'immobilier neuf.
Source : LeFigaro.fr
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5. Obtenir un crédit au meilleur taux
Le 3/5/2012
Depuis janvier, la guerre des taux fait rage sur le marché du crédit immobilier. Selon le baromètre
d'avril du courtier Meilleurtaux, les banques ont baissé le taux de leurs crédits immobiliers sur vingt
ans, un dossier "moyen" se situant actuellement à 4,10 %.
Une baisse des taux, certes, mais, parallèlement, les banques se montrent de plus en plus sélectives
dans l'octroi de crédit. Sous l'effet de la crise et des nouvelles contraintes réglementaires de liquidités,
les établissements financiers cherchent à renforcer leurs fonds propres. C'est pourquoi les particuliers
en quête d'un crédit immobilier doivent absolument présenter leur dossier sous l'angle le plus
favorable.
Le niveau de l'apport personnel est l'une des clés. Au minimum, il faut prendre en charge les frais de
notaire, soit un apport personnel d'au moins 10 % du prix d'acquisition. Dans la pratique, les banques
exigent souvent un apport compris entre 10 % et 20 %. Pour les primo-accédants, rassembler un tel
montant est souvent impossible.
En revanche, ceux qui sont capables de réunir un apport d'au moins 20 % peuvent obtenir des taux
beaucoup plus compétitifs. "Ils doivent faire jouer la concurrence au maximum", conseille Sandrine
Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux.com. Pour négocier un bon taux, vous
pouvez proposer à votre banquier de rapatrier chez lui vos revenus, si ce n'est déjà fait. "Et si vous
souscrivez à l'assurance habitation et à l'assurance emprunteur que propose votre banquier, le taux
peut baisser de 0,20 % à 0,40 %", ajoute Mme Allonier. Depuis la loi Lagarde de 2010, l'emprunteur
est en effet libre de contracter une assurance de prêt auprès de l'établissement de son choix.
Un autre critère pris en compte par le banquier est la stabilité professionnelle de l'emprunteur. "Si
vous êtes en période d'essai ou en CDD, oubliez le crédit immobilier", résume Joël Boumendil, PDG
d'ACE Crédit. Si vous venez de changer de travail, mieux vaut laisser passer quelques mois après la
période d'essai avant de solliciter votre banquier. Si vous êtes entrepreneur, pigiste ou intermittent,
vous pourrez obtenir un crédit, mais à condition de présenter des revenus réguliers durant les quatre
dernières années. Même chose pour les professions libérales.
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6. FOURMI PLUTÔT QUE CIGALE
Pour optimiser ses chances, il faut raisonner comme son banquier. Traduction : se comporter en
fourmi plutôt qu'en cigale. "Ce qui compte, c'est la régularité dans l'épargne. Par exemple, créditer
cinquante ou cent euros tous les mois sur un Livret A est un point positif pour votre dossier", note
Maël Bernier, porte-parole d'Empruntis.
Si vous avez d'autres crédits en cours, mieux vaut les rembourser avant de solliciter votre banquier.
Dernier point, ne tablez pas sur une durée d'emprunt très longue, trente ans par exemple. Si la durée
moyenne des crédits s'est considérablement allongée au cours de la dernière décennie, les banques
cherchent actuellement à la réduire. Dans la plupart des établissements, la durée maximum tourne
autour de vingt-cinq ans.
Quoi qu'il en soit, la règle reste de faire jouer au maximum la concurrence, car la politique des
banques est loin d'être homogène. "Certaines recherchent une clientèle haut de gamme, d'autres, une
clientèle plus patrimoniale. La politique commerciale est très différente d'un établissement bancaire à
un autre, voire d'un quartier à un autre au sein d'une même enseigne", note Nicolas Tarnaud, titulaire
de la chaire immobilier et société à Reims Management School.
Source : LeMonde.fr
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7. Les banques face à la contraction de l'immobilier en
France
Le 4/5/2012
Déjà confrontées à un environnement économique déprimé, les banques françaises doivent
désormais affronter un marché immobilier en pleine contraction, marqué par un ralentissement brutal
du crédit immobilier en France au cours du premier trimestre.
Selon les données de l'Observatoire Crédit Logement-CSA, la production de prêts immobiliers a chuté
de 26,1% au cours du premier trimestre, avec un plongeon de 35% sur le seul mois de janvier 2012.
Entre début janvier et fin mars, le recul est plus marqué, en baisse de 30,8%.
"L'embellie observée à l'automne 2011, contrecoup des anticipations de la demande de la fin 2011,
n'a pas suffi à inverser la tendance récessive du marché et a lourdement pesé sur le mois de janvier
2012", notent les analystes de l'Observatoire dans leur étude trimestrielle publiée jeudi.
"Le repli du marché constitue désormais une vraie réalité", poursuivent-ils.
Les résultats trimestriels des banques françaises, publiées jeudi et vendredi, confirment la tendance.
Ces dernières années, la hausse des crédits immobiliers avait permis de gonfler le volume des prêts
accordés à l'économie, notamment pendant la crise financière après la faillite de Lehman Brothers en
2008.
"Pendant la période de crise 2009, 2010 et 2011, le crédit à l'habitat a été un moteur de croissance
pour la banque de détail en France", souligne Christophe Nijdam, analyste chez Alphavalue. "C'était le
moteur et il a été le bienvenu parce que d'autres activités, comme la banque de détail à l'international,
ont été très, très décevants."
"Mais pour cette année, au lieu d'avoir un PNB (produit net bancaire, NDLR) avec des taux de
croissances de 3% à 5%, on pourrait avoir un PNB soit à croissance nulle soit en décroissance",
poursuit-il.
IMPACT SUR LES MARGES
La Société générale, qui a annoncé jeudi un bénéfice net en repli de 20% au premier trimestre, a fait
état d'une repli de 26,2% de la production de prêts immobiliers en France entre janvier et mars.
Au Crédit agricole d'Ile de France, qui a aussi publié ses résultats, les crédits à l'habitat ont reculé de
16,6% au cours du premier trimestre.
De son côté, BNP Paribas parle de la "poursuite de la décélération des crédits immobiliers", sans pour
autant donner de chiffres précis de production de prêts immobiliers en France.
L'agence de notation Standard & Poor's s'attend à une contraction de l'ordre de 20% à 30% du flux de
nouveaux crédits immobiliers en France cette année. Elle anticipe aussi un repli de 15% des prix de
l'immobilier en 2012 et 2013.
"Les banques françaises ne devraient pas être significativement affectées par la baisse des prix du
marché immobilier que nous anticipons dans nos prévisions économiques", souligne S&P.
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8. Selon l'agence, la contraction du flux de nouveau crédit cette année "pourrait peser sur la marge
d'intérêt des banques, même si cet effet volume négatif serait en partie compensé par une
augmentation des taux sur ces nouveaux crédits."
Source : LeNouvelObs.com
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9. A propos de KYLIA
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau 100% web composé d’une famille
d’enseignes immobilières toutes spécialisées dans un domaine de transaction.
Le concept KYLIA repose sur 3 idées fortes :
• La dématérialisation de l’agence avec vitrine permettant une meilleure rémunération des agents et la
pratique de taux de commission jusqu’à deux fois inférieurs par rapport aux agences immobilières
traditionnelles.
• L’hyperspécialisation des agents engendrant une plus grande réactivité sur le terrain, plus de
professionnalisme mais surtout plus d’efficacité vis-à-vis des clients.
• La culture du partage permettant de fédérer l’ensemble des équipes autour d’un objectif commun :
La croissance !
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 46 51 93 39
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