Inleiding Bouwkunde voor vastgoed en makelaardij

1. Bouwkunde voor vastgoed, les 2
Les 2:
• Ontwerpfasen
• (Verkoop-)tekeninge
n
– verkoopbrochure
nieuwbouw
– Docent: J.F.M. Verdonk MSc

2. Initiatief, definitie, ontwerp
en het vervolg
1.Initiatief 2. Definitie 3.Ontwerp 4 .Bestek 5. Contract Start bouw Uitvoering Oplevering

3. Fasering & soorten
tekeningen
NEN 2574 & DNR
• Programma
1. Initiatief
2. Haalbaarheidsstudie
3. Projectdefinitie
• Ontwerpfase
4. SO - Structuur ontwerp (of ‘schets’)
5. VO – Voorontwerp (of ‘Voorlopig
ontwerp’)
6. DO - Definitief ontwerp
• Uitwerking
7. TO - Technisch ontwerp
(=bestekstekening)
8. Prijsvorming (contracttekeningen en
verkooptekeningen)
• Uitvoering (bouw)
9. UO – Uitvoeringsgereed ontwerp
(=werkvoorbereiding: werktekeningen)
10.Oplevering (Revisie tekeningen ‘as
built’)
• Gebruik/beheer
• Sloop/herbestemming
• Bouwkundige tekeningen door
de architect
• DNR = ‘De Nieuwe Regeling’
van de BNA (Bond van
Nederlands Architecten),
honorariumafspraken
• Constructie tekeningen door de
constructeur
• Installatietekeningen door de
installatie adviseur of
installateur

4. Betrokkenen
bij het ontwerp, ontwikkel- en bouwproces
• Geüpload op 28 jul. 2009. 7:32
• Architecten Wouter Zaaijer en John
Bosch ontwerpen het hoofdkantoor
van verzekeringsbank Atradius aan de
Johan Huizingalaan in Amsterdam.
• http://youtu.be/7kSDq1wA4F8?list=PLTzkbgie

5. Betrokkenen
 Gemeente:
 Dienst RO/stedenbouw
 Bouw- en woning toezicht
 vergunningsaanvraag, handhaving en
toezicht
 Brandweer
 gebruiksvergunning, brandvoorschriften
 Welstand
 Grondbedrijf (grondverwerving)
 Overige gemeentelijke
diensten
 milieu, verkeer, groen, civiel, etc
 Wie ontbreken er nog?
 Opdrachtgever
 Grondeigenaar
 Architect
 Constructeur
 Adviseurs
 Projectmanager of –
ontwikkelaar
 Aannemer
 Uitvoerder
 Onderaannemers
 Leveranciers
 Kopersbegeleider
 Bouwmaterialenhandel /
Showroom
 Directie
 Opzichter
 ‘Belanghebbenden’
 Makelaar, etc.

6. • Opzichter
– De opzichter is de
vertegenwoordiger van de
architect op de bouwplaats.
– De opzichter houdt toezicht
op de naleving van het
contract tussen de
principaal en de aannemer
• Uitvoerder
– Uitvoerder is de
vertegenwoordiger van de
aannemer die primair
verantwoordelijk is voor de
uitvoering van het
bouwwerk.
• Onderaannemer
– Onderaannemer is een
gespecialiseerde
aannemer dat in opdracht
van de (hoofd)aannemer
bepaalde werkzaamheden
uitvoert.

7. Tekening lezen
Een communicatiemiddel. Situatie, plattegronden, gevelaanzichten, doorsneden, details

8. Incl. topografische
informatie, noordpijl,
bebouwingsgrenzen, etc.
Schaal 1:1000 of 1:500.
Situatie-
tekening

9. Kadastrale tekening
Vraag: waar ligt het noorden?

10. Schaal • Tekeningen altijd op schaal!
• Situatie 1:1.000 of 1:500
• Plattegronden en gevelaanzichten: 1:100
of 1:50
• Details: 1:20, 1:10, 1:5 of 1:1
• Schaal 1:100 betekent: 1
mm op tekening is dus
100mm in werkelijkheid
• Papier aanpassen aan de gewenste
schaal. Niet andersom!

11. Plattegronden
Een plattegrond teken je
als een horizontale
doorsnede op een
hoogte van 1,5 m’

12. Plattegrond
• Arceringen geven het
materiaal aan

13. Aanzicht Doorsnede
(straatgevel) (A-A`)

14. Renvooi
Zie het boek voor gedetailleerde informatie!
• De arcering kan verschillen per tekeningschaal
Voorbeeld arceringen voor tekeningen 1:50 en 1:100:

17. Tekeninghoofd
(ofwel stempel)
Rechtsonderin de tekening
met belangrijke informatie
over:
•De tekening
•De Fase
•De status

18. Stramienlijnen
De hart- op hartlijnen als onderliggend
grid voor het ontwerp van de
draagconstructie. Modulair bouwen is
bouwen met een veelvoud van
300mm.

19. 19
Stramienlijnen
Voorzien van letters en
cijfers

20. Detailstekeningen
Horizontale details.. Verticale details..

21. Waar moet situatie tekening minimaal aan
voldoen?
Een topografische tekening, met:
o Het terrein en de bebouwing
o De afmetingen van de kavel en het
bebouwde oppervlak
o De situering van het gebouw ten
opzichte van de perceelgrenzen
o Globale maatvoering t.o.v. het tot hart v.d.
weg
o Het betreffende bouwwerk arceren of het
dak intekenen
o De ontsluiting, inrichting en het gebruik
van het terrein
o De aangrenzende terreinen met daarop
voorkomende bebouwing
o De omliggende straten en straatnamen
o Noordpijl; het noorden naar boven (de
oriëntatie)
o Kadastrale gegevens of op aparte
kadastrale tekening Bron: ftp.rheden.nl/~ruimtelijkeplannen/NL.IMRO.0275.BPRW5-ON01/t_NL.IMRO.0275.BPRW5-ON01.html

22. Verkoopbrochure nieuwbouw
• Een verkoopbrochure
– is een vereenvoudigde
versie van bestek en
tekeningen
– bedoeld voor de koper
– tevens contractstuk bij het
koopcontract
– bevat een:
• technische omschrijving
• verkooptekeningen
• kleur- en materiaal staat
• ruimte- afwerkstaat
22
• Bij nieuwbouw wordt gebruik
gemaakt van een
koop/aannemingsovereen-
komst (kao)

23. NEN 2580: Definitie GBO gebruiksoppervlakte
wordt gebruikt voor de opbrengsten taxaties (opbrengst per m2 GBO) en
Bouwbesluit eisen (vergunningaanvraag).
De oppervlakte van ruimten, tussen
de begrenzende dragende
muren, gemeten op vloerniveau,
inclusief de verkeersruimten.
Géén GO is:
• Vloeren waarboven netto hoogte < 1,5m,
met uitzondering van vloeren onder
trappen en hellingbanen;
• Vide, trapgat incl. schalmgat en
liftschacht > 4 m2;
• Vrijstaande bouwconstructie zoals een
kolom > 0,5 m2
• een leidingschacht > 0,5 m2;
• dragende binnenwand

24. • Volgende les: gebakken
kleiwaren
Docent: J.F.M. Verdonk MSc