teoria de mantenimiento de edificios

1. Fundamentos Teóricos-Norma Covenin 3049-93:
Clasificación del Mantenimiento – Políticas de
Mantenimiento
Sistemas Productivos.
Siglas representativas para hacer mención de equipos, instalaciones y/o
edificaciones sujetas a acciones de mantenimiento.
Mantenimiento.
Control constante de los Sistemas Productivos, así como del conjunto de trabajos
de reparación y revisión necesarios para garantizar el funcionamiento regular y el
buen estado de conservación de un sistema.
Política del Mantenimiento.
Son los lineamientos para lograr los objetivos de mantenimiento.
Política de reparación o sustitución a intervalo fijo antes del fallo
Política de mantenimiento según condición
Política de mantenimiento de oportunidad
Política de operación hasta fallo y mantenimiento correctivo
Política de mantenimiento modificativo
Objetivo del Mantenimiento.
Conservar los bienes productivos en condiciones seguras de operación.
Optimización de la disponibilidad del equipo productivo.
Disminución de los costos de mantenimiento.
Optimización de los recursos humano.
Maximización de la vida de la máquina.
Evitar accidentes.
Tipos de Mantenimiento.
Mantenimiento preventivo.
Es el conjunto de actividades programadas de antemano, tales como inspecciones

2. regulares, pruebas, reparaciones, etc., encaminadas a reducir la frecuencia y el
impacto de los fallos de un sistema.
Mantenimiento Rutinario.
Comprende las actividades tales como: lubricación, limpieza, protección, ajustes,
calibración y otras: su frecuencia de ejecución es hasta períodos semanales,
generalmente es ejecutado por los mismos operarios de los SP y su objetivo es
mantener y alargar la vida útil de los mismos evitando su desgaste.
Mantenimiento por Avería.
Consiste en intervenir con una acción de reparación cuando el fallo o avería se ha
producido, restituyéndose la capacidad de trabajo o prestación original. La
atención de las fallas deben ser inmediatas y por lo tanto no da tiempo a ser
programada pues implica el aumento en costos y de paradas innecesarias de
personal y equipos.
Mantenimiento predictivo.
Es el conjunto de actividades de seguimiento y diagnóstico continuo
(monitorización) de un sistema, que permiten una intervención correctora
inmediata como consecuencia de la
detección de algún síntoma de fallo.
Estructura de la Organización del Mantenimiento.
Es la distribución y arreglo de los recursos humano, máquinas y herramientas para
llevar a cabo la carga de trabajom esperada.Mantenimiento por área:
Trata de llevar un control ubicando al personal calificado por partes geográficas
aumentando asi la fuerza laboral, asignando cuadrillas de personal para ejecutar
acciones de mantenimiento.
Mantenimiento Centralizado:
Es el establecimiento central de los recursos de una organización. Es como el
patio/sede central de una empresa donde ocurre la transferencia de personal
desde esa sede hacia los obras en campos. En este grupo esta el personal con
poca especializacion.
Mantenimiento Área central:
Aqui cada area posee su organizacion de mantenimiento pero todas manejadas
bajo una administración central. Existe suituaciones geograficas retiradas y
multitud de personal.
Programa de Mantenimiento
Programa de Mantenimiento Preventivo: Se trata de la descripción detallada de las
tareas de Mantenimiento Preventivo asociadas a un equipo o máquina, explicando
las acciones, plazos y recambios a utilizar.
El programa de mantenimiento se elabora teniendo en cuenta lo siguiente:
Registro de equipos.
El primert paso para la elaboracion del programa de mantenimiento será
inventariar y recopilar información de todos los equipos e identificar su ubicación
fisica. Una vez inventariados los equipos los equipos se procede a agruparlos por
secciones, codificarlos y clasificarlos segun su criticidad. Cada equipo es codificado
mediante un codigo alfanumerico. Con la información recopilada de cada sobre
cada equipo, se elebora una ficha llamada REGISTRO DE EQUIPO un formato que
identifica al equipo y contiene las caracteristicas y datos mas importantes.

3. Descripción de las actividades de Mantenimiento.
Contiene las actividades de mantenimiento que se deben realizar con cada equipo,
con la finalidad de eliminar o disminuir los problemas más frecuentes que provocan
la paralización inoportuna de una o varias máquinas. Estas actividades se obtienen
de los manuales de los fabricantes, de la experiencias de los trabajadores, y tienen
una duración anual o bienal, según se vaya comprobando su grado de eficiencia y
aplicabilidad.
Plan Estratégico.
Elaborado específicamente para atender las actividades que se deben realizar para
el mantenimiento de los SP. Desarrollados para ubicar el número de actividad que
se va a
realizar y donde se puede indicar con que frecuencia ser ejecutados
Fases de Mantenimiento.
- Inventario técnico, con manuales, planos, características de cada equipo.
- Procedimientos técnicos, listados de trabajos a efectuar periódicamente,
- Control de frecuencias, indicación exacta de la fecha a efectuar el trabajo.
- Registro de reparaciones, repuestos y costos que ayuden a planificar.
Planificación Del mantenimiento
La Planificación de Mantenimiento Preventivo permite tener una visión global y
concreta de todas las acciones de preventivo previstas para una instalación
determinada. Asimismo, nos permite hacer los enlaces esenciales entre los
diferentes órganos o componentes de una maquina que deben cumplir con la
misma función técnica, por lo que es un documento que nos permite considerar a
una maquina como un conjunto de funciones que deben cumplir una misión dada y
no como un conjunto de componentes, por lo que se planifican acciones de
diferentes especialidades con las mismas funciones y con la misma frecuencia.
Ejecución de Mantenimiento.
La ejecucion del mantenimiento se caracteriza por ser mantenimiento donde los
problemas se identifican antes de que ocurran, sin la necesidad de intervenir los
equipos y ademas se realiza el concepto de mejoramiento continuo del
mantenimiento. Todo esto evita las grandes perdidas que se producen en los
sistemas productivos, ahorrando asi mucho dinero por reparaciones y costo de
oportunidad perdido.
Evaluación de Mantenimiento.
Constituyen los aportes de la organización a la calidad de los servicios
prestados. Por ello, se debe realizar anualmente. Estas evaluaciones/auditorias
deben valorar el rendimiento del proceso y proponer mejoras.
ANALISIS DE LA NORMA COVENIN 3049-93
Se puede inferir que la norma COVENIN estudiada, es aquel organismo encargado
de programar y coordinar todas aquellas actividades básicas para la ejecución de
mantenimientos a los SP en el país, siguiendo procedimientos escritos apoyados en
esta norma y principios de calidad.
Su creación se basa en la unificación de criterios y fundamentos teóricos aplicables
para acciones de mantenimiento.

4. Sirve como una guía normalizada que hace mención a términos conceptuales
considerables en el ámbito de organización de mantenimiento, aspectos
administrativos, técnicos, de ejecución-producción y costo.
Ayuda a la elaboración de formatos para satisfacer a la gestión de mantenimiento.