Contratos preparatorios Código Civil

P á g i n a | 1
GACETA JURIDICA. CODIGO CIVILCOMENTADO. LIMA.
ANÍBAL TORRES VÁSQUEZ. (2012). TEORÍA GENERAL DEL CONTRATO. LIMA:PACÍFICO.
“AÑO DEL FORTALECIMIENTO DE LA SOBERANIA NACIONAL”
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS
TEMA:
“CONTRATOS PREPARATORIOS”
 INTEGRANTES :
 PABLO ENRRIQUEZ TIHUAY
 JACKELINE ANDERE LAZO ZUTA DE TUESTA
 CARLOS GILBERTO PEZO VELA
 MARICELO REATEGUI PINASCO
 CHEDIT VELA DIAZ
 CATEDRA : DERECHO CIVIL VII
 CATEDRATICO : Dr. JOHNNY ANLLELO RIOS NORIEGA.
 CICLO : X
2022
IQUITOS – PERÚ

P á g i n a | 2
DEDICATORIA
Este trabajo realizado está dedicado a las personas que nos inspiran a ser cada
día mejor como personas y profesionales. Cada esfuerzo y sacrificio que
realizamos para poder alcanzar nuestros objetivos o proyectos no son fáciles
pero tampoco imposible pero sabemos que vale la pena.
Es por eso que este trabajo está dedicado a nuestra familia, a nuestros docentes
que se esmeran en enseñarnos para poder ser buenos profesionales nuestro
agradecimiento y reconocimiento a cada uno de ustedes por su tiempo y
dedicación.
Y a todos nuestros familiares y amigos que perdimos en esta dura batalla del
COVID 19 en memoria de ellos. Y nuestro Padre Celestial por bendecirnos cada
día.

P á g i n a | 3
AGRADECIMIENTO
En primer lugar damos las gracias a nuestro Padre Celestial a Dios
por bendecirnos siempre y cuidarnos siempre.
Agradecer a nuestros nuestro padres y a nuestra familia por el
apoyo diario que nos brinda para poder seguir hacia adelante con
nuestra carrera.
Y por último y no por eso es el menos importante a nuestros
docentes por su dedicación y esmero a prepararnos como
profesionales y estar preparados y poder desenvolvernos.

P á g i n a | 4
INDICE
INTRODUCCION…………………………………………………………………………………………………...5
CONTRATOS PREPARATORIOS…..........................................................................................................6
...........1.1 DEFINICIÓN…………………………………………………………….. …………………………….6
1.2 CARACTERISITCAS FUNDAMENTALES…………………………………………………………6
1.3 EFECTOS DEL CONTRATO PREPARATORIO…………………………………………………..6
1.4… EL CONTRATO DEFINITIVO………………………………………………………………………7
CONTRATO PREPRATORIOS EN EL CODIGO CIVIL
2.1 MARCO LEGAL……………………………………………………………………………………….8
2.2 NOCIONES PRELIMINARES………………………………………………………………………..8
2.2.1 ACTO JURÍDICO……………………………………………………………………………….8
2.2.2 OBLIGACIONES………………………………………………………………………………...9
2.2.3. CONTRATO……………………………………………………………………………......…….9
2.3 COMPROMISO DE CONTRATAR……………………………………………………………………11
2.3.1 CONCEPTO……………………………………………………………………………………..11
2.3.2. CONTENIDO DEL COMPROMISO…………………………………………………………..13
2.3.3. PLAZO DE COMPROMISO……………………………………………………………………13
2.3.4. RENOVACION DEL COMPROMISO…………………………………………………………14
2.3.5. NEGATIVCA DE CELBRAR EL CONTRATO DEFINITIVO………………………………..14
2.4. EL CONTRATO DE OPCION………………………………………………………………………….15
2.4.1. SUJETOS QUE INTERVIENEN……………………………………………………………….16
2.4.2. OPCIÓN RECIPROCA…………………………………………………………………………17
2.4.3. OPCIÓN MEDIATORIA………………………………………………………………………...17
2.4.4. CONTENIDO DEL CONTRATO DE OPCION………………………………………...…….18
2.4.5.
PLAZO DEL CONTRATO DE OPCION………………………………………………………19
2.4.6. RENOVACION DEL PLAZO DEL CONTRATO O DE OPCION……………………………
19
2.5. FORMA DE LOSCONTRATOS PREPARATORIOS………………………………………………..19
CONCLUSIONES……………………………………………………………………………………………………21
ANEXOS……………………………………………………………………………………………………………..23
MODELO DE CONTRATO………………………………………………………………………………………...26
BIOGRAFIA…………………………………………………………………………………………………………..27

P á g i n a | 5
INTRODUCCIÓN
La complejidad de los negocios, la falta de acuerdo sobre todos y cada uno de
los elementos del contrato, el no poder cumplir de momento con la formalidad
legal, el no estar en condiciones de asumir de inmediato las obligaciones que se
quieren contraer, son situaciones que ha llevado a los especialistas del derecho
a recurrir en los denominados contratos preparatorios de otros contratos futuros
o definitivos.
El contrato preparatorio, llamado también contrato preliminar, es un contrato que
sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar un futuro contrato,
requiere en consecuencia el consentimiento de las partes.
Nuestro Código Civil regula a los contratos preparatorios, dentro de los cuales
encontramos al contrato de opción y al compromiso de contratar, que como
veremos en este trabajo, poseen sus propias características y usos, ajustándose
en mayor o menor medida a las operaciones comerciales que deseamos realizar.
Por ello, en este trabajo revisaremos cuáles son las disposiciones legales que
se aplican sobre el compromiso de contratar y el contrato de opción.

P á g i n a | 6
CONTRATOS PREPARATORIOS
1.1 DEFINICIÓN
El Código Civil de 1984 ha consagrado la institución de los contratos
preparatorios, como el común denominador de cualquier contrato que se
desee celebrar en el futuro, y se reduce, en consecuencia, a preparar y
asegurar situaciones jurídicas que comprenden a las partes a la formalización
o ejecución de un contrato posterior. Su función es de garantía para asegurar
el cumplimiento de un contrato a realizarse a futuro. Se utiliza normalmente
un contrato preparatorio cuando existen algunas dificultades de hecho o de
derecho que impiden concluirlo en el mismo acto, pero si resulta
recomendable que las partes aseguren su celebración futura
.
De esto modo, la obligación de contratar es la única que crea con los contratos
preparatorios.
Los contratos preparatorios pueden aplicarse a cualquier contrato, como
puede ser a un mutuo, compraventa, arrendamiento, o cualquier otro de
cualquier naturaleza.
1.2 CARACTERISITCAS FUNDAMENTALES
 Carecen de un fin económico propio inmediato.
 Constituye el acuerdo de la voluntad de las partes de asegurar un contrato
futuro.
 El objeto de estos contratos es que las partes se obligan a hacer un
contrato definitivo a futuro.
 El plazo a futuro es de un año, renovable.
1.3 EFECTOS DEL CONTRATO PREPARATORIO

P á g i n a | 7
El único efecto del contrato preparatorio es el de obligar a la celebración de un
contrato definitivo, creándose de esta forma una obligación de contratar. Se trata
de un vínculo instrumental y provisional con miras a la celebración de un contrato
definitivo.
El contrato preparatorio para que sea válido y eficaz requiere de todos los
elementos esenciales y requisitos de validez comunes a todo contrato, como
son el consentimiento, capacidad de las partes, objeto posible, lícito y
determinado, fin lícito, y si para el contrato definitivo la ley establece una que
se debe observar una forma determinada bajo pena de nulidad. El contrato
preparatorio también se debe celebrar observando la misma solemnidad.
El contrato preparatorio no puede prever la ejecución parcial o total de las
prestaciones del contrato definitivo, pues en tal caso no se trataría de un
contrato preparativo, sino de un contrato definitivo.
En el contrato preparativo la transferencia, modificación o extinción de un
derecho se hace depende de la conclusión de un contrato definitivo.
En el caso de duda sobre si estamos frente a un contrato preparativo o a uno
definitivo, habrá que optar por el principio de conservación del contrato para
hacer prevalecer la interpretación en el sentido de que se trata de un contrato
definitivo. Además, por economía jurídica, no se puede obligar a las partes a
perfeccionar un nuevo contrato que resulte innecesario para la obtención de las
prestaciones finales.
1.4 EL CONTRATO DEFINITIVO
La obligación que surge del contrato preparatorio se cumple con la celebración
del contrato definitivo. El contrato definitivo no es una repetición del contrato
preparatorio, con los efectos en él previstos para el contrato definitivo, a los que
pueden introducir todas las modificaciones que deseen, sean estos obligatorios
o reales.
El contrato definitivo es la fuente exclusiva de los derechos y obligaciones
derivados del contrato particular establecido por las partes, cuya celebración

P á g i n a | 8
fue objeto de un contrato preparatorio. El contrato preparatorio y el contrato
definitivo son independientes el uno del otro; la ineficacia del primero no afecta
al segundo, el cual tiene su propia vida.
La disciplina del contrato definitivo puede ser la misma o distinta de la del
contrato preparatorio.
Para la validez y eficacia del contrato definitivo se requiere que cuente con los
elementos y requisitos esenciales exigidos por ley, tales como acuerdo de las
partes, capacidad, objeto posible, lícito, determinado o determinable, fin lícito y
la forma solemne prevista por ley o acordada por las partes, además de los
requisitos específicos del contrato particular de que se trate, por ejemplo, no
puede haber compraventa sin bien y sin precio.
CONTRATO PREPRATORIOS EN EL CODIGO CIVIL
2.1 MARCO LEGAL
Los denominados contratos preparatorios se encuentran previstos en los
artículos 1414° al 1425° del Código Civil.
2.2 NOCIONES PRELIMINARES
Antes de entrar al análisis de las figuras de los contratos preparatorios,
debemos establecer de forma clara algunas nociones previas, que serán
necesarias para comprender la aplicación de los contratos preparatorios.
2.2.1 ACTO JURÍDICO
En primer lugar, debemos considerar al concepto de acto jurídico. El acto
jurídico es concebido como la manifestación de voluntad que tiene por objeto
el crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica.
Se trata entonces, de la voluntad emanada de una o varias personas, a
través de la cual se generan una serie de efectos con relevancia jurídica.
Para que este acto jurídico sea válido y eficaz, debe cumplir determinados
requisitos para que esa voluntad o voluntades sean emanadas válidamente
y puedan sufrir efectos.

P á g i n a | 9
Por ello, el Código Civil establece los requisitos de validez de todo acto
jurídico, que son la participación de personas capaces, que el objeto del acto
sea física y jurídicamente posible que su finalidad sea lícita y que se celebre
de acuerdo a las formalidades que establezca la ley para cada acto.
2.2.2 OBLIGACIONES
Las obligaciones se originan en relaciones jurídicas en virtud de las cuales
una persona se compromete a ejecutar una determinada prestación a favor
de otra.
Podemos encontrar relaciones en las que existen obligaciones recíprocas,
en las que cada una de las partes de la relación está obligada a realizar una
prestación en favor de la otra, y obligaciones unilaterales, en las que solo
una de las partes se obliga a efectuar una prestación a favor de la otra.
Las obligaciones a las que hacemos referencia, a efectos del presente
trabajo, son aquellas de carácter patrimonial y pueden consistir en
prestaciones de dar, hacer o no hacer.
En las obligaciones de dar, la persona obligada debe entregar un
determinado bien a favor de otra, como sucede en los contratos de
compraventa.
En las obligaciones de hacer, la persona obligada se compromete a realizar
un determinado acto a favor de la otra parte, como ocurre en los contratos
de locación de servicios.
Y, en las obligaciones de no hacer, la persona obligada se abstiene de
realizar un determinado acto, como sucede en un contrato de distribución
cuando el distribuidor se obliga a no realizar operaciones en determinados
mercados reservados para otros distribuidores.
2.2.3. CONTRATO
Y ahora estableceremos el concepto de lo que es un contrato. “Articulo1351°.
Noción del contrato. El contrato es el acuerdo de dos o más partes para
crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial.

P á g i n a | 10
En efecto el Código Civil dispone que el contrato crea, regula, modifica o
extingue una relación jurídica patrimonial. Pero ¿qué es una relación jurídica
patrimonial?
Una relación jurídica es el vínculo que se genera entre dos o más personas
en el cual una asume una obligación frente a la otra, que como contra partida,
tiene derecho a exigir el cumplimiento de la obligación en cuestión. Esta
relación jurídica será patrimonial cuando el contenido de la obligación sea,
justamente de carácter patrimonial o económico.
Este contenido patrimonial o económico es lo que diferencia a los contratos
de otro tipo de acuerdos celebrados entre dos personas y que no poseen el
carácter de un contrato. En tal sentido, un acuerdo por el cuál dos o más
personas regulen relaciones jurídicas que no tengan contenido patrimonial,
no podría considerarse como un contrato.
Ahora bien, no debemos entender por contrato a un documento en el que se
establecen las obligaciones de las partes. El documento es solo el soporte
físico en el que se puede representar un contrato, pero muchos contratos no
requieren de una formalidad especial para ser válidos.
Así por ejemplo, un contrato de compraventa puede celebrase en forma
verbal, sin importar que se trate de bienes muebles o inmuebles, o cual sea
su valor. Basta con el acuerdo de las partes sobre el bien que se va a vender
y el precio. Lo mismo ocurre con muchos contratos, como el arrendamiento,
la locación de servicios, el comodato. Etc.
Aunque también existen algunos contratos en los que la ley establece una
formalidad obligatoria para su celebración, como ocurre con la hipoteca y
con el arrendamiento financiero.
En cualquier caso, aun cuando no haya obligación de celebrar el contrato
bajo una formalidad establecida por ley, es recomendable que hay al menos
un documento en el que se establezcan las condiciones y características de
las prestaciones a las que se obliga cada una de las partes, pues de esa
forma se podrá determinar con claridad cuándo se ha cumplido con la
obligación o cuándo se ha producido un incumplimiento.

P á g i n a | 11
Centrándonos en el tema del presente trabajo, importa también tener en
claro que existen contratos que se pueden considerar como definitivos y que
se distinguen de los que se denominan como contratos preparatorios. En un
contrato definitivo las partes han acordado todos los elementos de una
relación contractual que surtirá efectos por sí misma y que no requiere de
ningún acuerdo adicional para regular los aspectos esenciales, en función
del tipo de contrato que se esté celebrando.
En un contrato preparatorio, las partes establecen un acuerdo que fija
condiciones y compromisos preliminares para la posterior celebración de un
contrato definitivo, de forma tal que e contrato preparatorio no genera los
efectos que se buscan con el contrato definitivo, sino que solo obliga a las
partes a culminar posteriormente con las gestiones y otros acuerdos que se
requieran para darle forma al contrato definitivo.
De esta manera, nuestro Código Civil regula dos formas en que se pueden
dar los contratos preparatorios, el compromiso de contratar y el contrato de
opción.
2.3 COMPROMISO DE CONTRATAR
2.3.1 CONCEPTO
En el compromiso de contratar (denominado también como contrato de
promesa, pre-contrato, antecontrato, contrato de primer grado, pactum de
contrahendo, o pactum de ineundo contractu), dos o más personas se
obligan a celebrar con posterioridad, un contrato definitivo. Así lo define el
Código civil en su artículo 1414°.
“Artículo 1414°.- Compromiso de contratar por el compromiso de contratar
las partes se obligan celebrar en el futuro un contrato definitivo”.
Debe tenerse en cuenta que no se trata de un acuerdo sin efectos o que no
revista ninguna responsabilidad legal. El compromiso de contratar es un
contrato y la obligación que se genera de él, que es la de celebrar el contrato
definitivo, es plenamente exigible.
Así por ejemplo, si dos personas han celebrado un compromiso de contratar
en virtud del cual se obligan a celebrar un contrato de compraventa sobre un

P á g i n a | 12
inmueble dentro del plazo de un mes, dicha obligación de celebrar la
compraventa es exigible legalmente, al punto que ante el incumplimiento por
alguna de las partes, la otra tendrá derecho a exigir la celebración del
contrato o a dar por resuelto el compromiso y ser indemnizado por los
perjuicios que le cause tal incumplimiento.
El objeto del compromiso de contratar es una obligación de celbrar un
contrato definitivo, solamente se cumple con la celebración del contrato
definitivo, el cual, a su vez, puede tener por objeto cualquier otra obligación
de hacer, dar o no hacer no prevista en el contrato preparatorio.
De acuerdo Aníbal Torres, el compromiso de contrato no puede tener por
objeto una obligación de hacer distinta a la conclusión del contrato definitivo,
ni menos puede tener por objeto una obligación de dar o no hacer.
El compromiso de contratar es frecuente sobre todo en las compraventas
inmobiliarias. Por medio del contrato preparatorio las partes constituyen
inmediatamente una relación obligatoria provisional, mientras se regularizan
algunas soluciones que de momento les impiden comprometerse
definitivamente con miras a la enajenación de un inmueble, dejando para el
futuro la celebración del contrato definitivo por el cual el vendedor se obliga
a transferir y el comprador a pagar el precio en dinero.
Finalmente, nada impide que el compromiso de contratar contenga todos los
elementos, esenciales y accesorios, del contrato definitivo, la diferencia
radica en que con el contrato definitivo se crea cualquier obligación, sea con
prestación de dar, hacer o no hacer, mientras que con el compromiso de
contratar solamente se crea la obligación de contratar, es decir, celebrar el
contrato definitivo futuro.
Con la celebración del contrato definitivo se extingue la obligación asumida
por las partes en el compromiso de contratar. El compromiso de contratar es
un verdadero contrato, por el cual las partes a lo único que se obligan es a
celebrar un contrato futuro, las partes no se obligan a transferir la propiedad,
el uso la posesión de un consentimiento que deben otorgar para perfeccionar
el contrato definitivo, o a abstenerse de hacer algo. La única obligación que

P á g i n a | 13
nace del compromiso de consentimiento para que se celebre el contrato
futuro.
2.3.2. CONTENIDO DEL COMPROMISO
Ahora bien, para que el compromiso de contratar sea exigible y válido, debe
contener los elementos esenciales de contrato definitivo que se deberá
celebrar con posterioridad. Esto se determina en función del tipo de contrato
definitivo.
Por ejemplo, si el contrato definitivo es un contrato de compraventa, sus
elementos esenciales estarían conformados por el bien y el precio. Con lo
cual, bastará con que las partes se hayan puesto de acuerdo en el bien a ser
vendido y el precio que se deberá pagar. Todos los demás elementos, como
forma de pago, fecha y lugar de entrega del bien, ya no son esenciales, pues
se regulan por normas supletorias del Código Civil y n o requieren de un
plazo es de treinta días.
Tampoco será necesario establecer si se cobrarán interese compensatorios
o moratorios, ni la tasa aplicable, pues el mismo Código establece también
por defecto que el contrato de mutuo genera interés y que a falta de acuerdo,
se computarán aplicando la tasa de interés legal.
Para cada caso se deberá evaluar si se ha cumplido con fijar los elementos
esenciales del contrato definitivo que se desea celebrar.
No puede existir compromiso de contratar si no contiene por los menos los
elementos esenciales del contrato definitivo. Nada impide que el compromiso
de contratar contenga todos los elementos (esenciales y accesorios) del
contrato ejercicio de su autonomía y en consideración a que el compromiso
de contratar y el contrato definitivo so dos contratos diferentes, autónomos
el uno del otro) modifiquen el contenido (sea en lo relativo a los elementos
esenciales o accesorios) del compromiso de contratar.

P á g i n a | 14
2.3.3. PLAZO DE COMPROMISO
En cuanto al plazo, el compromiso de contratar debe ser celebrado por un
plazo determinado o determinable, dentro del cual deberá celebrase el
contrato definitivo. A falta de acuerdo sobre el plazo, el Código Civil
establece que se aplicará un plazo de un año.
2.3.4. RENOVACION DEL COMPROMISO
Vencido el plazo de duración del compromiso de contratar acordado por las
partes, o, a falta de convenio, vencido el plazo máximo legal de un año
establecido por el artículo 1416, las partes de común acuerdo podrán
renovarlo, cuantas veces lo deseen, por plazos no mayores de un año.
2.3.5. NEGATIVCA DE CELBRAR EL CONTRATO DEFINITIVO
Se debe tener en cuenta que el compromiso de contratar es en sí mismo un
contrato y, por lo tanto, contiene obligaciones que son jurídicamente
exigibles. Así la principal obligación que se genera del compromiso de
contratar, es la de celebrar el contrato definitivo. Si alguna de las partes se
negara a celebrar el contrato definitivo, es derecho de la parte perjudicada
exigir el cumplimiento de dicha obligación o resolver el compromiso y solicitar
la indemnización por os perjuicios causados. Así lo prevé el artículo 1418°
del Código Civil:
“Articulo 1418.- Negativa injustificada de celebrar contrato definitivo la
injustificada negativa del obligado a celebrar el contrato definitivo otorga a la
otra parte alternativamente el derecho a:
1. Exigir judicialmente la celebración del contrato.
2. Solicitar se deje sin efecto el compromiso de contratar.
En uno u otro caso hay lugar a la indemnización de daños y perjuicios.”
Se trata de pretensiones que le corresponden a la parte perjudicada con el
incumplimiento y que deberán exigirse en función de su interés, y posibilidad,
ya que puede ocurrir que aunque el perjudicado decida exigir el cumplimiento
del contrato definitivo, se presente alguna circunstancia que impida dicha
posibilidad.

P á g i n a | 15
Hay que considerar que en el contrato de promesa las partes se obligan a
celebrar un contrato ulterior que todavía no existe sino a partir del momento
en que presten su nuevo consentimiento, por consiguiente no pueden
exigirse la ejecución de las prestaciones derivadas del contrato definitivo que
todavía no existe.
Cuando el compromiso de contratar es de prestaciones recíprocas, la
solución que da el artículo 1418° es concordante con el artículo 1428 que
dispone: “En los contratos con prestaciones reciprocas, cuando alguna de
las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra parte puede solicitar
el cumplimiento o la resolución del contrato y, en uno u otro caso, la
indemnización por daños y perjuicios.
Solamente se puede exigir judicialmente la celebración del contrato definitivo
programado en el contrato preliminar, para hacer modificaciones se requiere
el acuerdo de ambas partes.
La celebración del contrato definitivo puede ser inútil para el acreedor cuando
situaciones de hecho o de derecho impiden que produzca sus efectos, por
ejemplo, el prometiente vendedor ha enajenado el bien que un tercero lo ha
adquirido a título oneroso y de buena fe, o el bien que un tercero lo ha sido
edificado, o ha sido expropiado. En tal caso, el acreedor solamente puede
solicitar que se deje sin efecto el compromiso de contratar, acumulando la
acción de indemnización de daños si estos existen.
2.4. EL CONTRATO DE OPCION
La otra figura que regula el Código Civil como contrato preparatorio es el
contrato de opción. En virtud al contrato de opción, una persona se obliga a
celebrar un contrato definitivamente con otra a la cual se le otorga el derecho
de optar o decidir, precisamente, la celebración del contrato definitivo. Es
decir, el optante o persona que tiene el derecho de opción, es quien decidirá
si se celebra o no el contrato definitivo, en tanto que la otra parte está obligada

P á g i n a | 16
ya desde un inicio a celebrar el contrato apenas el optante ejercer su derecho
de opción en las condiciones y plazos acordados.
Como se puede apreciar, la principal diferencia con el compromiso de
contratar es que en este caso una de las partes, o tal vez ambas, tienen un
derecho de opción, es decir, de tomar la decisión de que el contrato definitivo
se celebre o no, a diferencia del compromiso de contratar, en cual la obligación
de celebrar el contrato definitivo se genera justamente con el compromiso de
contratar, quedando ambas partes vinculados a concretar posteriormente la
celebración del contrato definitivo.
En el contrato de opción, una de las partes estará obligada a celebrar el
contrato definitivo, en tanto que la otra tendrá la facultad de decidir si se
celebra o no. El fin que se persigue en el contrato de opción consiste
únicamente en hacer irrevocable la oferta contractual del concedente, en otras
palabras, el concedente presta por adelantado su consentimiento para que el
optante con su sola declaración e voluntad perfeccione el contrato futuro
definitivo. El consentimiento del optante cosiste solamente, de momento, en
aceptar esa irrevocabilidad que se le ofrece. Es esto consiste exclusivamente
en el consentimiento precontractual. En cambio, el consentimiento definitivo
consiste en la conjunción de esa oferta formulada con anterioridad y
mantenida como irrevocable por el concedente, y la aceptación del mismo por
el optante, con lo que queda perfeccionado el contrato definitivo. La
celebración del contrato futuro depende únicamente de la voluntad del
optante; él tiene el derecho exclusivo de dar por celebrado o no el contrato
definitivo.
2.4.1. SUJETOS QUE INTERVIENEN
Por el contrato de opción, una de las partes, denominado concedente o
promitente u opcionista, queda vinculado a su declaración de celebrar en
el futuro un contrato definitivo (contrato opcionado) y la otra, llamada
optante, tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.
Por ejemplo, en la opción de venta, el concedente da su consentimiento
como vendedor, es decir, se compromete a vender el día en que los dos
consentimientos se encuentra frente a frente, es decir, el día en que el

P á g i n a | 17
optante decide concluir el contrato. Mientras que el optante no ejercite la
opción no hay acuerdo de voluntades, por consiguiente, no hay contrato
definitivo.
Ejercitada la opción por el optante en el plazo convencional o legal, el
contrato definitivamente queda perfeccionado y comienza a producir
todos sus efectos. Si el optante renuncia a la opción o deja transcurrir
el plazo convencional legal sin ejercitarla, el concedente queda librado de
su obligación.
2.4.2. OPCIÓN RECIPROCA
Como habíamos mencionado, cabe la posibilidad de que sean ambas
partes las que gocen del derecho de opción, tal como lo establece el
artículo 1420º del Código Civil:
“Artículo 1420º.- Contrato de opción recíproca
Es válido el pacto en virtud del cual el contrato de opción recíproca puede
ser ejercitado indistintamente por cualquiera de las partes.”
En este supuesto, ambas partes tienen un derecho de opción y cualquiera
de ellas podría ejercerlo para dar lugar a la celebración del contrato
definitivo.
El artículo 1420 regula la opción recíproca que es el contrato por el cual
se pacta que cualquiera de las partes puede perfeccionar el contrato
definitivo, manifestando su voluntad en dicho sentido. Por ejemplo, si A y
B celebran un contrato de opción recíproca de compraventa, cualquiera
de los contratantes, A o B, puede ejercer en un marco de total libertad su
derecho de perfeccionar (concluir) el contrato definitivo de compraventa,
con la sola notificación de su voluntad a la otra parte.
2.4.3. OPCIÓN MEDIATORIA
Es posible también que en el contrato de opción se prevea el derecho del
optante a designar a otra persona con la que se celebrará el contrato
definitivo. Es decir, que el optante tiene la posibilidad de que al ejercer la

P á g i n a | 18
opción, el contrato definitivo no se célebre con respecto a él sino con
respecto a otra persona.
Este pacto requiere ser establecido expresamente en el contrato de
opción, no se trata de un derecho inherente a la calidad de optante. Cabe
señalar que por los efectos de este pacto, es necesario tener cuidado al
regularlo a fin de que no se genere un inconveniente para la otra parte.
Podría ocurrir por ejemplo, que el optante designe una persona con la
cual la otra parte no desea celebrar el contrato definitivo, pero en virtud
al pacto, se verá obligado a hacerlo.
Para efectos teóricos, debe tenerse en cuenta también que este derecho
del optante a designar otra persona para la celebración del contrato
definitivo, no constituye una cesión de posición contractual ya que,
precisamente, el contrato definitivo aún no se ha celebrado al momento
en que el optante designa a otra persona, de forma tal que recién con esta
persona se formará el vínculo definitivo.
2.4.4. CONTENIDO DEL CONTRATO DE OPCION
Ahora bien, al igual que en el compromiso de contratar, el contrato de
opción debe Contener todos los elementos esenciales del contrato
definitivo que se desea celebrar, de forma tal que al ejercer la opción,
Claro que nada impide que las partes acuerden luego modificar o ampliar
los alcances del contrato definitivo, pero de no existir cuerdo, el solo
ejercicio del derecho de opción será suficiente para que el contrato
definitivo puede surtir plenos efectos.
Como el contrato definitivo queda perfeccionado con la sola declaración
de voluntad del optante sin requerirse para nada de la intervención del
concedente, es necesario que el contrato de opción contenga todos los
elementos, tanto los esenciales como los accesorios, del contrato
definitivo. Si no fuera así, el optante no podría perfeccionar el contrato
definitivo con su sola declaración de voluntad.

P á g i n a | 19
La exigencia de que la opción contenga la regulación completa del
contrato definitivo, no implica que las prestaciones deban ser necesarias
ente determinado, sino que puede convenirse alguna prestación
meramente determinable.
2.4.5. PLAZO DEL CONTRATO DE OPCION
En cuanto al plazo para el ejercicio o del derecho de opción, el artículo
1423º del Código Civil dispone lo siguiente:
“Artículo 1423º.- Plazo del Contrato de Opción
El plazo del contrato de opción debe ser determinado o determinable. Si
no se estableciera el plazo, éste será de un año”.
El plazo del contrato de opción se establece libremente por las
partes. Este plazo puede ser determinado o determinable.
Solamente si las partes no han establecido el plazo de duración del
contrato de opción regirá el plazo de un año fijado por el artículo 1423.
2.4.6. RENOVACION DEL PLAZO DEL CONTRATO O DE OPCION
Nuestro código civil nos dice en su artículo 1424 Al vencimiento de la
opción, las partes pueden renovarla por un plazo no mayor al máximo
señalado en el artículo1423 y así sucesivamente.
En efecto, vencido el plazo convencional o, a falta de éste, vencido el
plazo legal, las partes pueden de mutuo acuerdo renovar la opción por un
plazo no mayor de un año. Las partes pueden renovar la opción cuantas
veces lo deseen.
2.5. FORMA DE LOSCONTRATOS PREPARATORIOS
Un punto importante con respecto a los contratos preparatorios, es el referido
a la formalidad para su celebración.
El compromiso de contratar y el contrato de opción pueden celebrarse en la
forma que libremente las partes acuerden, salvo que para el contrato definitivo
la ley exija la observancia de una forma prescrita bajo sanción de nulidad
(artículo 140.4), caso en el que el compromiso de contratar o el contrato de

P á g i n a | 20
opción serán nulos si no se celebran en la misma forma solemne prescrita
para el contrato definitivo.
Conforme lo establece el Código Civil, los contratos preparatorios, ya sean de
opción o compromisos de contratar, deben ser celebrados con las mismas
formalidades exigidas para el contrato definitivo.
Así por ejemplo, s i se trata de un contrato de opción para la compraventa de
un bien, no existirá inconveniente en la formalidad pues el contrato definitivo
que sería uno de compraventa, no requiere de ninguna formalidad para su
celebración.
Distinto será el caso si se celebra un compromiso de contratar para la posterior
celebración de un contrato de fianza, pues para tal fin, la fianza debe constar
por escrito y, en consecuencia, el compromiso de contratar debe constar
también por escrito.
El compromiso de contratar es autónomo del contrato definitivo; solamente es
preparatorio de la celebración del contrato definitivo, no es el contrato
definitivo. Para que se perfeccione el contrato definitivo deben concurrir deben
concurrir necesariamente las partes intervinientes en el contrato
preparatorio. El compromiso de contratar o contrato de promesa no es
traslativo ni constitutivo de derechos reales o personales, solo crea a
obligación de celebrar en el futuro un contrato definitivo; se cumple con la
celebración del contrato definitivo, esto debido a que las partes de momento
no pueden cumplir con la solemnidad exigida para el contrato definitivo,
pudiendo acordar preparar ese contrato definitivo mediante un contrato de
promesa.

P á g i n a | 21
CONCLUSIONES
El contrato preparatorio es un acuerdo a través del cual las partes emitirán en el
futuro una determinada manifestación de voluntad contractual.
Mediante el contrato preparatorio las partes se obligan a concluir un contrato
futuro.
En el contrato preparatorio existe un acuerdo de voluntades entre dos o más
personas para constituyen un vínculo jurídico (la obligación a un futuro).
Que el compromiso de contratar es independiente del contrato definitivo; el
compromiso de contratar solamente es preparatorio de la celebración del
contrato definitivo, no es el contrato definitivo.
Finalmente, para que el contrato preparatorio sea exigible y válido, debe
contener los elementos esenciales del contrato definitivo que se deberá celebrar
con posterioridad. Esto se determina en función del tipo de contrato definitivo

P á g i n a | 22
ANEXOS
CONTRATO PREPARATORIO CON ARRAS DE RETRACCION
Conste por el presente documento el compromiso de contratar con arras de retractación que
celebran de una parte don AAA, identificado con DNI Nº …….., de estado civil soltero y con
domicilioen……………….., a quienen losucesivose denominaráEL COMITENTE; y de otra parte
la empresa BBB, identificada con RUC Nº …….., inscrita en la partida electrónica Nº ……. del
Registro de Personas Jurídicas de …….., con domicilio en ………………….., y representada por su
gerente don…………….., con poder escrito en el asiento…… de la referida partida electrónica, a
quien en lo sucesivos se denominarán LA CONTRATISTA; es los términos contenidos en las
cláusulas siguientes:
ANTECEDENTES:
PRIMERA.- EL COMITENTE es propietario de un terreno urbano sin construir, el mismo que
cuentaconla áreade….m2,ubicadoen……………………… e inscritoenlapartidaelectrónicaNº……
del Registro de la Propiedad Inmueble de……..
SEGUNDA.- LA CONTRATISTA es una persona jurídica de derecho privado, constituida bajo el
régimen de la sociedad anónima, cuyo objeto social principal es dedicarse habitualmente a la
construcciónde casas y edificiosde diversasclasesydiseñossobre terrenosde supropiedado
de terceros.
OBJETO DEL CONTRATO:
TERCERA.- Por el presente contrato, ambas partes se obligan recíprocamente a celebrar en el
futuroun contrato de obra,en virtuddel cual LA CONTRATISTA se obligaráa construir enfavor
de ELCOMITENTE un inmueble sobreel terrenodescritoenlacláusulaprimera,segúnlosplanos
y demás especificaciones técnicas a que se refiere este contrato, sin perjuicio de las molestias
complementarias que se pactan con posterioridad. A su turno, EL COMITENTE se obligara en
virtuddel contratodefinitivoapagaraLA CONTRATISTA el montototal de laretribuciónpactada
en la cláusula siguiente, en la forma y oportunidad unidad convencional como.
RETRIBUCIÓN Y FORMA DE PAGO:
CUARTA.- La retribución por la construcción de la obra materia del contrato definitivo,
ascenderá a la suma total de S/. ….. (….. y 00/100 nuevos soles) por todo concepto, que EL CO
MITENTE cancelará en una sola armada, con dinero en efectivo, en la fecha de la firma del
mencionado contrato definitivo,con observancia de lo establecidoen las cláusulas novena y
décima del presente compromiso de contratar.
CONDICIONESDELCONTRATODEFINITIVO:
QUINTA.- Ambas partes convienen que las demás condiciones mínimas del contrato
definitivamente serán las siguientes:
–Diseño de la obra: ……………………………….
–Plazo de ejecución de la obra: …………………….
–Forma de ejecución de la obra: …………………….
– Otras condiciones: ………………………………

P á g i n a | 23
PLAZODELCOMPROMISO:
SEXTA.- Ambaspartesdeclaranque el plazodel presente compromiso de contratar será de……
Meses, contados a partir dela fecha de suscripción de este documento.
El plazopactado enel párrafo anteriorpodráserrenovadosi así lo acuerdanlaspartes,encuyo
caso el plazo de la renovación no podrá ser por periodos mayores a los…. meses convenidos.
OBLIGACIONESDE LASPARTES:
SÉTIMA.- EL COMITENTE se obliga a no disponer del terreno descrito en la cláusula primera y
LACONTRATISTA acontinuarconel normal desarrollode suobjetosocial,conel finde posibilitar
la celebracióndel contratodefinitivoyel cumplimientode las correspondientes prestaciones.
OCTAVA.- Las partes están obligadas a celebrar el contrato de obra con carácter definitivo
dentrodel plazopactadoenlacláusulasextade estedocumento. Laretracciónde cualquierade
las partes al cumplimiento de la referida obligación, facultará a la otra a aplicar los derechos
derivados del pacto de arras que con ese carácter se establece en la siguiente cláusula.
PACTODE ARRASDE RETRACCION:
NOVENA.- En la fecha de celebración del presente contrato, EL COMITENTE entrega a LA
CONTRATISTA lasumade S/. ……. (…… y 00/100 nuevos soles),encalidadde arrasde retracción,
que esta últimadeclara recibirconforme sinmás constancia que la firma de laspartes puestas
en este documento.
En el supuestocasode que EL COMITENTE se retracta de la celebracióndel contratodefinitivo,
perderá en provecho de LA CONTRATISTA la suma de dinero entregada por concepto de
arras. Por el contrario, si la dicha retractación es de parte de LA CONTRATISTA, ésta estará
obligada a devolver a EL COMITENTE el doble de la cantidad entregada en arras.
DÉCIMA.- Si las partes celebran el contrato de obra definitiva, la suma de dineroentregada en
calidadde arras por EL COMITENTE se imputarácomo parte de pagode la retribucióndebidaa
LACONTRATISTA, en cuyo caso el primero sólo estará obligado a pagar el saldo en la fecha de
suscripción del contrato definitiva.
GASTOSY TRIBUTOS DELCONTRATO:
DÉCIMO PRIMERA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la
celebración del presente contrato se asumirán por ambas partes iguales, excepto los que por
ley corresponde a EL COMITENTE.
COMPETENCIA TERRITORIAL:
DÉCIMO SEGUNDA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la
celebraciónyejecuciónde este contrato, las partesse sometena la competenciaterritorialde
los jueces y tribunales de justicia.
DOMICILIO:
DÉCIMO TERCERA.- Parala validezde todaslascomunicacionesynotificacionesalaspartes,con
motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilioslos
indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las

P á g i n a | 24
partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a laotra parte, por vía
notarial.
APLICACIÓN SUPLETORIA DELA LEY:
DÉCIMO CUARTA.- Entodolonoprevistoporlaspartesen elpresentecontrato,ambas se alguna
vez a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten
aplicables.
En señal de conformidad las partes suscribeneste documento en la ciudad de ….., a los … días
del mes de ….. de…..
EL COMITENTE LA CONTRATISTA
NORMASAPLICABLES
CÓDIGO CIVIL:
Arte. 1480 (Alcances y derecho de retracción) y ss.
Arte. 1771 (Definición de contrato de obra) y ss.
LEY DEL IMPUESTO A LA RENTA, D. LEG. Nº 774:
Arte. 33 (Renta de cuarta categoría), inc. a).
LEY DE TRIBUTACIÓN MUNICIPAL, D. LEG. Nº 776:
Arte. 8 (Impuesto Predial) yss.

P á g i n a | 25
CONTRATO PREPARATORIO: CONTRATO DE OPCION DE COMPRA
Conste porel presente documentoel contratode opciónque celebrande unaparte la empresa
AAA, identificada con RUC Nº …….., inscrita en la partida electrónica Nº ……del Registro de
PersonasJurídicasde ……..,con domicilioen………………..,representado pagosugerentegeneral
don ………….., con poderinscritoenel asiento……. de la referidapartidaelectrónica,aquienen
losucesivose denominara LA EMPRESA ; y de otra parte donBBB, identificadoconDNINº……..,
de estadocivil solteroycon domicilioen…………………..,aquienenlosucesivose denominará EL
OPTANTE ; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes:
ANTECEDENTES
PRIMERA.- LA EMPRESA esunapersonajurídicade derechoprivado,constituidabajoel régimen
de la sociedad anónima, cuyo objeto social principal es dedicarse habitualmente al diseño,
fabricación y comercialización de toda clase de muebles de oficina.
SEGUNDA.- A la fecha de celebración del presente contrato, LA EMPRESA ha diseñado y
fabricó un kit de muebles de oficina integrado por ………………………………., los mismos que ha
mostrado a EL OPTANTE para que éste decida sobre su adquisición, por lo que para dichos
efectos las partes celebran este contrato.
OBJETO DEL CONTRATO:
TERCERA.- En consideración a los antecedentes antes expuestos, por el presente contrato, LA
EMPRESA se obliga a celebrar en el futuro un contrato de compraventa, en virtud del cual
transferirá a favor de EL OPTANTE la propiedad de los bienes a que se refiere a la segunda
cláusula. A su turnoy enaplicaciónde lodispuestoporel art. 1419 del códigocivil, ELOPTANTE
tendrá el derecho de optar o no por la celebración del referido contrato de compraventa.
PLAZO DEL CONTRATO:
CUARTA.- Ambas partes declaran que el plazo o del presente contrato será de…… meses,
Contados a partir de la fecha de suscripción de este documento.
QUINTA.- El plazopactadoenel párrafoanterior podráserrenovadosiasíloacuerdanlas partes,
en cuyo caso el plazo de la renovación no podrá ser por periodos mayores a los …..
Meses Convenidos, Y Así Sucesivamente.
CONDICIONES DEL CONTRATO DEFINITIVO:
SEXTA.- Ambas partes declaran que en el caso que EL OPTANTE decida por la celebración del
contrato definitivo,lascondicionesdel mismoseránlasestablecidasenlascláusulas siguientes:
SÉTIMA.- Las partes acuerdan que el precio del bien materia del presente contrato es de
S/. ……… (………. y 00/100 de nuevossoles),pagaderasensu integridadenla oportunidad de la
celebración del contrato definitivo, que se celebrará en la misma forma establecida en este
documento.
OCTAVA.-El bienmaterial de contrataciónseráentregadoa EL OPTANTE dentrode los3días de
producciónde la celebracióndel contratodefinitivo,enel domiciliode éste.

P á g i n a | 26
NOVENA.- Quedaestablecidaque losgastosde entregasonde cargo de EL OPTANTE.
GASTOSY TRIBUTOS DEL CONTRATO:
DÉCIMA.- Las partesacuerdanque todoslosgastos ytributosque origine lacelebración del
presente contratoseránasumidosporambasenpartesiguales.
COMPETENCIA TERRITORIAL:
DÉCIMO PRIMERA.- Para efectosde cualquiercontroversiaque se genere conmotivodela
celebraciónyejecuciónde este contrato,laspartesse sometenalacompetencia territoriode
losjueces ytribunalesde……
DOMICILIO:
DÉCIMO SEGUNDA.- Para la validezde todaslascomunicacionesynotificacionesalas partes,
con motivode laejecuciónde este contrato,ambasseñalancomosusrespectivosdomicilios
losindicadosenlaintroducciónde este documento. El cambiode domiciliode cualquierade
laspartes surtiráefectodesde lafechade comunicaciónde dichocambioalaotra parte,por
vía notarial.
APLICACIÓN SUPLETORIA DELA LEY:
DÉCIMO TERCERA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se
someten a lo establecido por los artículos 1419 a 1425 del Código Civil y demás del sistema
jurídico que resulten aplicables.
En señal de conformidad las partes suscribeneste documento en la ciudad de ….., a los … días
del mes de ….. de …..
LA EMPRESA EL OPTANTE
NORMAS APLICABLES:
CÓDIGO CIVIL:
Arte. 1419 (Contrato de opción) y ss.
NOTAS DE REGISTRO:-
Es materia de inscripción registral (art. 2019° inc. 2) del Código Civil)

P á g i n a | 27
BIBLIOGRAFÍA
1. ANÍBAL TORRES VÁSQUEZ. (2012). TEORÍA GENERAL DEL CONTRATO. LIMA: PACÍFICO.
2. JURISTAS EDITORES EIRL. (2015). CÓDIGO CIVIL. LIMA: JURISTA EDITORES.
3. GACETA JURIDICA. CODIGO CIVIL COMENTADO. LIMA.
4. Dr. Cristhian Northcote Sandoval. (2014). Cómo funcionan los contratos?
preparatorios?. ACTUALIDAD EMPRESARIAL, 1-4.
5. Abogados Cornejo. (2015). MODELO DE CONTRATO DE PROMESA DE LAOBLIGACION DE UN
TERCERO. 2015, Sitio web:https://estudioabogadoscusco.com/2015/10/26/modelo-de-
contrato-de-promesa-de-la-obligacion-de-un-tercero

Contratos preparatorios Código Civil

Empfohlen

Empfohlen

Weitere ähnliche Inhalte

Was ist angesagt?

Was ist angesagt? (20)

Ähnlich wie Contratos preparatorios Código Civil

Ähnlich wie Contratos preparatorios Código Civil (20)

Kürzlich hochgeladen

Kürzlich hochgeladen (20)

Contratos preparatorios Código Civil