Xlii encontro nacional aracaju

Regularização Fundiária
Urbana
- Henrique Ferraz de Mello-

- CRISE DO REGISTRO, rigidez, burocracia, excessivo
formalismo, titulação precária, ausência da dialética com
o meio físico
- DESORGANIZAÇÃO DA PROPRIEDADE FUNDIÁRIA,
travas da demarcação, divisão-redivisão e discriminação
de terras: os “3 D´s”
- INCAPACITAÇÃO DOS ÓRGÃOS PÚBLICOS, falta de
recursos humanos e financeiros, de controle institucional
e externo dos prazos de aprovação e licenciamentos,
planejamento e cronogramas, crise de volume e
seletividade, iliquidez dos títulos de legitimação de posse.
Usucapião pós-registro. A demora, resultando em crise
de efetividade
EXPOSIÇÃO DOS PROBLEMAS

- PROLIFERAÇÃO DE MEDIDAS PALIATIVAS E
INÓCUAS: quantidade de instrumentos e leis ineficazes,
- DEGRADAÇÃO DE ÁREAS PROTEGIDAS
- ADENSAMENTO POPULACIONAL
- PRIVATIZAÇÃO DO ESPAÇO PÚBLICO
- MARGINALIZAÇÃO, incluindo o aumento da
criminalidade, a exposição às áreas de risco e a justiça
informal, porém, mais “acessível”, no espaço urbano –
vizinhanças.
- Em resumo: a desordem urbanística
EXPOSIÇÃO DOS PROBLEMAS

A CIDADE. UMA CÉLULA
INTERSISTÊMICA

• O conceito não é unívoco.
• Diversidade de fatores e elementos em sua composição.
• É distribuição equitativa de terras?
• É reforma agrária?
• Justiça social?
• Implantação de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e
edificação (art. 2º., XIV, Lei 10.257/01, Estatuto da Cidade)?
• Qual o modo de decomposição do conceito? Estrutural/causal, finalístico, urbanístico,
jurídico, relativo ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, ou todo o conjunto?
• Dificuldade de sistematização.
• Delimitação espacial: urbana ou rural.
Conceito de Regularização Fundiária

Conceito Legal
de Regularização Fundiária
“A regularização fundiária consiste no conjunto de
medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que
visam à regularização de assentamentos irregulares e à
titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito
social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções
sociais da propriedade urbana e o direito ao meio
ambiente ecologicamente equilibrado.”
(Art. 46 da Lei nº 11.977/2009)

Conceito - continuação
 A regularização fundiária urbana, segundo a Lei 11.977/09, pode ser interpretada,
em sentido amplo, como integração formal ao meio urbanístico, ambiental, social e
jurídico de uma dada região urbana informal densamente ocupada e já
consolidada, no tempo.
 Em sentido estritamente jurídico, é a legalização pelo Estado das ocupações
irregulares e/ou clandestinas, mantidas ao longo do tempo numa dada região,
visando à permanência de seus ocupantes e possuidores (moradia), por meio da
titulação da propriedade, compreendendo o saneamento e/ou o registro dos
loteamentos ilegais.
 Direitos em jogo: à regularização da propriedade, à titulação, moradia adequada,
à segurança da posse e ao meio ambiente ecologicamente equilibrado..

Natureza jurídica
da Regularização Fundiária Urbana
 Processo de natureza administrativa, que se desenvolve perante o RI,
cujo rito procedimental afeiçoa-se a três situações distintas:
 1ª) Regularização promovida pelo Poder Público, mediante projeto
aprovado e prévia demarcação urbanística, se caso;
 2ª) Regularização promovida pelos legitimados previstos em lei (art. 50),
mediante pedido de registro de parcelamento e projeto aprovado pelo
Poder Público;
 3ª) Regularização promovida pelos legitimados previstos em lei (art. 50),
mediante pedido de registro de condomínio edilício e projeto
aprovado pelo Poder Público.
 4º) O loteador (art. 7º., II, Provimento 44/CNJ).

Fundamentos
da Regularização Fundiária Urbana
- Garantia do direito à cidade sustentável, compreendendo o
direito à propriedade urbana, à moradia, ao saneamento
ambiental, à infra-estrutura urbana, aos transportes e aos
serviços públicos, ao trabalho, ao lazer, para as presentes e
futuras gerações. (art. 2º., I, Lei 10.257/2001).
- Vetores constitucionais da função social da propriedade,
incluindo o direito ao meio ambiente ecologicamente
equilibrado, do princípio da dignidade da pessoa humana e
do direito à adequada moradia,

Diagrama da regularização fundiária
PRINCIPAIS OPERADORES DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Poder Público (predominantemente o Municipal)
PJ Registrador/Notário

As várias modalidades de
regularização fundiária
 Não se esgotam na Lei 11.977/09; vide usucapião, retificação de registro de
área, discriminatórias e demarcatórias, parcelamento, edificação ou
utilização compulsórios, IPTU progressivo no tempo, desapropriação com
pagamento em títulos da dívida pública, desapropriação por interesse
social etc.
 O art. 40 da Lei 6.766/79 não constitui espécie de regularização fundiária,
mas procedimento administrativo de sub-rogação ao Poder Público
municipal ou do Distrito Federal, ou de quem de direito (art. 29, § 3º.,
Provimento 44/CNJ), na regularização não executada pelo loteador,
assegurando-se o recebimento do depósito das prestações efetuadas pelos
adquirentes, no Registro de Imóveis, perante a Corregedoria Permanente.

Modalidades de regularização fundiária
 a) a regularização fundiária de interesse social, que é a forma mais
popular e talvez a mais revolucionária de nossa história,
disciplinada pelos artigos 53 a 60-A da Lei n. 11.977/2009,
destinando-se à regularização de imóveis urbanos, públicos ou
privados, ocupados de forma consolidada e irreversível, por
população de baixa renda, predominantemente para moradia;
 b) a regularização fundiária de interesse específico, prevista pelos
artigos 61 e 62 da Lei n. 11.977/2009, destinada à regularização de
parcelamentos urbanos também consolidados, mas que não são
considerados de interesse social, permanecendo em situação de
irregularidade quanto ao seu registro perante o Registro de Imóveis
(art. 47, VIII, Lei 11.977/09).

Modalidades de regularização fundiária
 c) a regularização fundiária inominada, prevista pelo art. 71 da Lei n. 11.977/2009,
regulamentado pelo art. 21 do Decreto n. 7.499/2011, sendo destinada à regularização
de antigos loteamentos surgidos na vigência da legislação anterior à atual Lei de
Loteamentos, já irreversivelmente consolidados e integrados à malha viária do Município
(Lei n. 6.766/1979);
 d) a regularização fundiária de interesse social em imóveis públicos da União, Estados,
Municípios e Distrito Federal. Lei n. 11.481/2007, com utilização da demarcação
urbanística, concessão de direito real de uso e concessão de uso especial para fins de
moradia (Vide ainda art. 7º., Decreto-Lei 271/67, Medida provisória 2.220/2001, art. 6º.,
§ 4º., art. 22-A, L. 9.636/98, art. 25 da Lei n.11.481/2007).
No âmbito da Amazônia legal:
D1) áreas rurais em terras da União, mediante alienação e concessão de direito real de uso de
imóveis (Lei 11.952/2009, regulamentada pelo Decreto n. 6.992/2009);
D2) áreas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica em terras da União,
mediante doação da gleba aos municípios interessados, desde que estes promovam a
regularização das áreas ocupadas (§ 1º. do art. 21 da lei n. 11.952/2009).

Instrumentos específicos para
cada situação
 A legislação de regularização definiu instrumentos específicos
para a resolução das mais diversas situações presentes no
universo de realidades fundiárias urbanas encontráveis no
país.
 Cabe aos promoventes dos processos de regularização a
eleição dos instrumentos adequados a cada situação
particular.
 Não há uma receita pronta para o processo de regularização,
dada a variedade de situações presentes na realidade
nacional.

Regularização Fundiária de
Interesse Social
 A regularização fundiária de interesse social revelou-se
como o instrumento verdadeiramente inovador no conjunto
de medidas legais, trazendo em seu bojo a possibilidade de
conversão da posse, reconhecida pela Municipalidade em
título de legitimação, em propriedade (usucapião
administrativa, art. 60 , L. 11.977/09) – 5 anos de posse
mansa e pacífica, salvo título hábil para aquisição outorgado
pelo proprietário, quando o prazo será dispensado (art. 20,
Provimento 44/CNJ). Subentende-se que nas áreas
superiores a 250m2, com prazos diversos segundo a
legislação da usucapião, havendo título hábil para registro,
seja igualmente dispensada nova contagem do prazo.

Conceito de Regularização
Fundiária de Interesse Social
 O inciso VII do art. 47 da Lei n. 11.977 conceitua a
regularização fundiária de interesse social como sendo uma
“Regularização fundiária de assentamentos irregulares
ocupados, predominantemente, por população de baixa
renda, nos casos:
a) em que a área esteja ocupada, de forma mansa e pacífica, há,
pelo menos, 5 (cinco) anos; (Redação dada pela Lei nº 12.424,
de 2011)
b) de imóveis situados em ZEIS; ou
c) de áreas da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos
Municípios declaradas de interesse para implantação de
projetos de regularização fundiária de interesse social.”

Regulamentação da
regularização fundiária urbana
 Foi editado recentemente, pela Corregedoria Nacional do CNJ
o Provimento nº 44, de 18 de março de 2015, estabelecendo
“normas gerais” para o registro da regularização fundiária
urbana;
 Essa norma regulamentar, baseada na Lei nº 11.977/2009,
nas alterações inseridas na Lei nº 6.015/1973, relativas ao
registro da regularização fundiária urbana (artigos 195-A,
195-B e 288-A a 288-G) é um roteiro que orienta a aplicação
da legislação específica de regularização fundiária;
 Abrange também a regularização fundiária urbana prevista
pela Lei nº 11.952/2009 para ocupações situadas em áreas
urbanas da União, na Amazônia Legal.

Fases do procedimento
 O procedimento de regularização fundiária de
interesse social quando promovida pelo Poder
Público apresenta quatro fases:
1. Demarcação urbanística, se caso (realização e
averbação);
2. Projeto de regularização (elaboração e execução);
3. Legitimação de posse (registro e titulação);
4. Aquisição da propriedade (conversão do registro de
posse em propriedade pela usucapião administrativa);

Lavratura do auto de demarcação
 A demarcação urbanística caracteriza-se como um
procedimento administrativo utilizado pelo Poder Público
quando empreende a realização da Regularização Fundiária
de Interesse Social, envolvendo o Registro de Imóveis e
dispensando a atuação do Poder Judiciário.
 Materializa-se por meio da lavratura do auto de
demarcação, previsto no art. 56 da Lei n. 11.977/2009, pelo
órgão promovente da regularização, “com base no
levantamento da situação da área a ser regularizada e na
caracterização da ocupação”.

Documentos que instruem o auto
 Os documentos que instruem o auto de demarcação são aqueles
constantes dos incisos do § 1º do art. 56 da Lei n. 11.977/2009, com
a redação dada pela Lei nº 12.424/2011:
I - planta e memorial descritivo da área a ser regularizada;
II - planta de sobreposição do imóvel demarcado com a situação
da área constante do registro de imóveis;
III - certidão da matrícula ou transcrição da área a ser regularizada;
Também devem integrar esse auto as cópias das notificações – e
respectivas respostas – enviadas aos órgãos de administração
patrimonial dos demais entes federados (§ 2º do art. 56 da Lei n.
1.977/2009).

Pedido de registro sem auto de
demarcação urbanística
O Provimento nº 44/2015-CNJ estabelece a
possibilidade de pedido de regularização,
mediante requerimento dos legitimados e
independente de demarcação urbanística, mas
exige a apresentação de projeto de regularização
aprovado pelo Poder Público, podendo fazer-se
sob duas formas (art. 5º, parágrafos 1º e 2º):
Registro de parcelamento; e
Registro de condomínio edilício. Obs: projeto
arquitetônico das edificações..

Pedido de registro sem auto de
Ricardo Dip: “A subordinação do juízo
qualificador ao princípio da legalidade não lhe
impõe uma redução literalista para a
compreensão do sentido normativo da lei, que
descarte a estimativa de seu contexto
significativo e sistemático, a atenta consideração
teleológica e a observação mais ampla dos
princípios ético-jurídicos superiores às regulações
particulares (LARENZ, 366 ss.; VALLET, II, 411,
412)” RDI 29/53.

Notificação obrigatória dos órgãos
de controle do patrimônio público
 A Lei n. 12.424/2011 acrescentou o § 2º ao art. 56
da Lei n. 11.977/2009, tornando obrigatória, em
qualquer hipótese, a notificação dos órgãos de
controle patrimonial das diversas administrações,
sobretudo em razão de terem promovido sua
discriminação judicial ou administrativa e essas
situações ainda não terem ingressado no álbum
imobiliário.

Imóveis abrangíveis pela
 O §5º do art. 56 da Lei n. 11.977/2009, acrescido pela Lei n.
12.424/2011, esclareceu que o auto de demarcação
urbanística poderá abranger parte ou a totalidade de um ou
mais imóveis que estejam sob domínio:
I – privado cujos proprietários não tenham sido
identificados, em razão de descrições imprecisas dos registros
anteriores;
II – privado registrado, ainda que de proprietários distintos;
ou
III – público.

Conceito legal de
 Art. 47, Lei Nº 11.977/2009. Para efeitos da regularização
fundiária de assentamentos urbanos, consideram-se:
[...]
III – demarcação urbanística: procedimento administrativo pelo
qual o poder público, no âmbito da regularização fundiária de
interesse social, demarca imóvel de domínio público ou
privado, definindo seus limites, área, localização e
confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes
e qualificar a natureza e o tempo das respectivas posses;

Averbação do Auto de Demarcação
O órgão do Poder Público promovente da
regularização fundiária de interesse social
deverá, a seguir, remeter a demarcação
urbanística por ele realizada ao Registro de
Imóveis, com pedido de averbação do
respectivo auto, conforme dispõe o art. 57 da
Lei n. 11.977/2009.

Procedimento do RI para a
averbação do auto de demarcação
Recebido o auto no Registro de Imóveis, deverá ser ele
protocolado, dando-se início às buscas destinadas a
identificar o(s) proprietário(s) da área a ser regularizada
e as matrículas ou transcrições que a tenham por
objeto.
O Provimento nº 14/2015-CNJ (art. 6º) esclareceu que,
no caso de qualificação negativa do pedido de registro
ou averbação da regularização, o oficial indicará por
escrito as exigências a cumprir. Caso o interessado não
se conforme, poderá requerer a suscitação de dúvida,
de acordo com o art. 198 da LRP.

Procedimento do RI para a
averbação do auto de demarcação
.

Impugnação à averbação do
auto de demarcação
 Notificação do proprietário de confrontantes – 15
dias para impugnação. Edital do Poder Público, no
prazo de 60 dias, imprensa oficial e jornal de grande
circulação. Ocorrendo impugnação à averbação do
auto de demarcação urbanística, o Registro de
Imóveis deverá notificar o Poder Público
promovente da regularização fundiária para que se
manifeste dentro do prazo de 60 dias. Tentativa de
acordo.

Impugnação à averbação do
auto de demarcação
 O prazo começa a correr da data do efetivo
recebimento da notificação pelo notificado.

Providências após a
oportunidade de impugnação
 Não tendo havido impugnação no prazo marcado ou
tendo sido devidamente retificado após a impugnação e
o acordo, o auto de demarcação será averbado na
matrícula do(s) imóvel(is) abrangido(s) pelos limites
topográficos e descritivos da demarcação.
 Essa primeira matrícula é uma matrícula geral da área
demarcada (que será originária às matrículas resultantes
do parcelamento), na qual será feito o ato registral de
averbação do auto de demarcação urbanística.

Abertura de matrícula
• Dispõe o Provimento nº 44/2015 (art. 15) que
será aberta matrícula da área demarcada se:
I - não houver registro anterior;
II - o registro anterior for transcrição;
III - o registro anterior for matrícula, mas a
área demarcada não coincidir com a que já
estiver matriculada; ou
IV - o registro anterior for matrícula de outra
circunscrição imobiliária.

Conteúdo da averbação
 O recente Provimento nº 44/2015 estabeleceu, em
seu art. 14, que a averbação da demarcação informará:
I - a área total e o perímetro correspondente ao imóvel
objeto de regularização;
II - as matrículas e, se houver as transcrições
alcançadas pelo auto de demarcação urbanística e,
quando possível, a área abrangida em cada uma delas;
III - a existência de áreas cuja origem não tenha sido
identificada em razão de imprecisões dos registros
anteriores.

Lançamento da averbação na
Matrícula
O recente Provimento CNJ nº 44/2015
também estabeleceu, em seu art. 14, § 2º.,
que a averbação da demarcação será feita:
I - na matrícula que se abrir para a área
demarcada e na matrícula anterior; ou
II - não sendo necessária a abertura de nova
matrícula, na matrícula atingida pela
demarcação urbanística.

Execução por etapas
No caso de regularização a ser executada por
etapas, o auto de demarcação será feito com
planta e memorial descritivo referentes à
totalidade da área objeto de regularização, que
especifiquem as porções ainda não
regularizadas (art. 288-B da LRP).
Observe-se, porém, a possibilidade de
regularização por lotes, sem necessidade de
levantamento do loteamento inteiro (art. 26, §
2º., Provimento 44/CNJ).

Momentos do projeto
O projeto de regularização caracteriza-se por
três momentos distintos:
1. Elaboração (com participação da comunidade);
2. Aprovação (pela administração municipal). Autonomia.
Conselho do Meio Ambiente e órgão capacitado. Em SP, DCUA,
declaração de conformidade urbanística e ambiental – SEHAB e
Secretaria Executiva do Programa Estadual de
Regularização de Núcleos Habitacionais “Cidade Legal”;
3. Execução (que é o momento em que ocorrem as
transformações no ambiente: abertura de vias, realocação de
moradias, eliminação de riscos, realização de obras de
infraestrutura e instalação de equipamentos urbanos).

PARCELAMENTO RESULTANTE DO
PROJETO DE REGULARIZAÇÃO

Parcelamento de solo
 Uma vez averbado o auto de demarcação na matrícula do imóvel,
quando necessário, passa-se à execução do projeto de regularização
fundiária (art. 51 da Lei n. 11.977/2009).
 Esse projeto deve ser aprovado pelo Município, pois determina a
realização do parcelamento de solo urbano, previsto para a gleba
demarcada, no âmbito territorial do Município onde está tendo lugar a
regularização fundiária.
 O parcelamento decorrente da execução do projeto deve ser, a seguir,
submetido a registro, em obediência ao que dispõe o caput do art. 58 da
Lei n. 11.977/2009.
 Esse ato de registro de parcelamento vai ser lançado na matrícula geral
aberta para a gleba demarcada.

Abertura de matrículas após o
registro de parcelamento
 Para o completo registro de parcelamento originado
da execução do projeto de regularização há
necessidade, também, de abertura concomitante de
matrículas para todas as parcelas decorrentes do
projeto. Questão da descrição das áreas públicas,
conforme a sua natureza.

Titulação da posse
 Depois de realizado o registro de parcelamento,
prevê o § 1º do art. 58 da Lei n. 11.977/2009 que o
Poder Público promovente da regularização conceda,
aos ocupantes cadastrados, o competente título de
legitimação de posse.

Contagem do prazo de posse
O registro do título de legitimação marca o momento
a partir do qual começa a contagem do prazo
constitucional de posse ad usucapionen a ser
integralizado pelo possuidor (conforme exige o art. 183
da Constituição da República) para que se dê sua
posterior conversão em título de propriedade. Somente
com a conversão ocorre a alteração dominial do imóvel
regularizado.

Requisitos para a legitimação de posse
 A legitimação de posse é concedida aos moradores cadastrados
pelo Poder Público no âmbito de seu projeto de regularização
fundiária desde que, nos termos do § 1º. do art. 59 da Lei n.
11.977/2009:
I - não sejam concessionários, foreiros ou proprietários de outro
imóvel urbano ou rural;
II - não sejam beneficiários de legitimação de posse concedida
anteriormente;
 (OBS: a Lei nº 12.424/2011 revogou o inciso III deste artigo, que
limitava a extensão dos lotes ou fração ideal a 250m², podendo
atualmente serem titulados possuidores de imóveis com maior
extensão, diante da possibilidade de outras modalidades de
usucapião ).

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE PELA
USUCAPIÃO ADMINISTRATIVA

Da posse à propriedade: a
usucapião administrativa
 O momento final do processo de regularização
fundiária de interesse social, sob o aspecto
dominial e registral, é marcado pela conversão do
título de posse em título de propriedade,
significando a instituição legal da usucapião
administrativa em nosso país, com base na
Constituição e no Código Civil.
 Essa modalidade, inicialmente, limitava a extensão
dos lotes a 250m2
.

Assim, o art. 60, caput e § 3º, da Lei n.
11.977/2009 autoriza a que o possuidor do
título de legitimação de posse, após cinco
anos ou mais do respectivo registro, requeira
ao oficial do Registro de Imóveis a conversão
do título de legitimação em título de
propriedade do imóvel regularizado.

Pedido de conversão
Assim, cumprido o prazo, bastará ao adquirente da
propriedade requerer a conversão de seu título de
posse em título de propriedade, juntando ao pedido,
de acordo com o que prevê o § 1º do art. 60 da Lei nº
11.977/2009, certidões negativas de feitos do
distribuidor civil, não obstativas ou interruptivas da
usucapião, declaração de não possuir outro imóvel
urbano ou rural e de que o imóvel é utilizado para sua
moradia ou de sua família e de que não teve
reconhecido anteriormente o direito à usucapião de
imóveis em áreas urbanas.

Procedimento da conversão no RI
 Recebido o pedido pelo Registro Imobiliário e verificadas
as condições legais, o ato registral correspondente
poderá ser lançado na respectiva matrícula imobiliária.
 A conversão da legitimação de posse em propriedade é
ato de registro, nos termos do nº 42 do inciso I do art.
167 da Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos),
com a redação determinada pela Lei nº 12.424/2012.

As gratuidades na regularização
fundiária
 Cabe consignar que, em decorrência do disposto no
art. 68 da Lei n. 11.977/2009 foi estabelecida
gratuidade de emolumentos para os seguintes atos:
a) Aberturas de matrícula para o imóvel demarcado e para
o registro dos parcelamentos resultantes da
regularização de interesse social;
b) Averbação do auto de demarcação urbanística;
c) Registro do título de legitimação de posse;
d) Registro da conversão do título de legitimação em título
de propriedade;

REGULARIZAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES

Regularização do todo
• Destinando-se a Lei nº 11.977/2009 a contemplar a
regularização de situações consolidadas, tem-se que
essas regularizações são do todo, ou seja, do terreno e
da edificação sobre ele erigida, que devem estar
especificados no projeto de regularização
apresentado.
• Nesses termos, o ato de regularização das construções
poderá fazer-se, ou através da descrição do imóvel
quando da abertura da matrícula, ou, posteriormente,
por ato de averbação.

Dispensa de CND
• De acordo com a legislação previdenciária, nessa situação, há
dispensa de apresentação de CND, em vista do acréscimo da
alínea “e” ao § 6º do art. 47 da Lei nº 8.212/91, pela Lei nº
12.424/2011:
Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito – CND, fornecida pelo órgão
competente, nos seguintes casos: ................
§ 6º Independe de prova de inexistência de débito: ............
e) a averbação da construção civil localizada em área objeto de
regularização fundiária de interesse social, na forma da Lei no
11.977, de
7 de julho de 2009.

Fluxograma do Procedimento
FLUXOGRAMA DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIALFLUXOGRAMA DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL
PROMOVIDA PELO PODER PÚBLICO MEDIANTE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICAPROMOVIDA PELO PODER PÚBLICO MEDIANTE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA
Auto de
Demarcação
pelo órgão
do P. Público
Pedido do
PP ao RI
para
Averbar o
Auto de
Demarcação
Notificação
Pessoal
do
proprietário e
confrontantes
Notificação
obrigatória
por edital pelo
PP dos
eventuais
Interessados
Proprietário e
confrontantes
não
localizados
Notificação
por
Edital
Impugnação?
Averbação do
Auto de
Demarcação
na Matrícula
Não
Sim
Procedim.
de
Impugnação
Execução
do Projeto
de
Regulariz.
Fundiária
Pedido de
Registro do
Parcelamento
Resultante
do Projeto
pelo PP
Registro do
Parcelamento
no RI
Concessão
pelo PP
de título de
legitimação
de posse
Registro do
título
de legitimação
de posse
na matrícula
Pedido
ao RI de
Conversão
do título em
Registro de
Propriedade
Registro da
aquisição da
propriedade
por
Usucapião
INÍCIO
FIM
FIM
Prazo
de
cinco
anos
ou
mais

Fluxograma do Procedimento
FLUXOGRAMA DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANAFLUXOGRAMA DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA
PELOS LEGITIMADOS PREVISTOS EM LEI, COM PROJETO DE REGULARIZAÇÃOPELOS LEGITIMADOS PREVISTOS EM LEI, COM PROJETO DE REGULARIZAÇÃO
Requerimento
ao RI
pedindo o
registro da
Regularização
Fundiária
Urbana
Demais
documentos
que
Instruem o
pedido
Projeto de
Regularização
Fundiária
aprovado pelo
Poder Público Qualif. Negat?
Ou
instrumento
de instituição
e convenção
de condomínio
Sim
Suscitação
de Dúvida
Execução
do Projeto
de
Regulariz.
Fundiária
Parcelamento
do solo
ou instituição
de condom.
resultantes
do Projeto
Registro do
Parcelamento
no RI
Ou Registro
da Instituição
de condomínio
e convenção
no RI
INÍCIO
FIM
FIM
Não
Exigências
Atendidas
Procedente
Improcedente

Regularização fundiária segundo as
normas da Corregedoria Geral da Justiça
de São Paulo
- Presunção de capacitação do município, em relação ao órgão
ambiental, que emitir o licenciamento (item 283.1., Cap.XX,
NSCGJSP) ou DCUA, Cidade Legal, Decreto 52.052/2007).
- Sem convênio Cidade Legal, ou órgão capacitado – CETESB.
- Expansão dos limites – contraditório – confrontantes (similar à
retificação bilateral de registro (art. 213, II, L. 6.015/73), 15 dias
para impugnar, réplica em 10 dias, conciliação em 15 dias.
Decisão motivada, com possibilidade de rejeição (impugnação
genérica e matéria impertinente), e recurso administrativo ao
juiz corregedor permanente, em 10 dias, e contrarrazões no
mesmo prazo.

Flexibilização na qualificação dos títulos de
aquisição.
Compromissos, cessões, promessas de cessões. A prova de quitação dar-
se-á por meio de declaração escrita ou recibo assinado pelo loteador, com
firma reconhecida, ou com a apresentação da quitação da última parcela
do preço avençado. Dispensa de testemunhas instrumentárias.
Equivale à prova de quitação a certidão emitida após 5 (cinco) anos do
vencimento da última prestação pelo Distribuidor Cível da Comarca de
localização do imóvel e a da comarca do domicílio do adquirente, se
diversa(CC, art. 206, § 5º, I)

Flexibilização. continuação
- Derivando a titularidade atual de uma sucessão de transferências
informais, o interessado deverá apresentar cópias simples de todos os
títulos ou documentos anteriores, formando a cadeia possessória, e a
certidão negativa de feitos de cada uma dos adquirentes anteriores.
- Registro do último título, fazendo menção às transferências
intermediárias em seu conteúdo, à vista da prova do pagamento do
imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio,
devidos pela última transação. Cópias ou ausente o reconhecimento
de firmas –notificação dos subscritores para impugnação em 15 dias,
exigindo certidão negativa de feitos em nome de todos.

Flexibilização - continuação
Os requisitos de qualificação do adquirente no ato registral poderão ser
comprovados por meio da apresentação de cópias simples da cédula de
identidade (RG) ou documento equivalente, do CPF, da certidão de
casamento e de eventual certidão de registro da escritura de pacto
antenupcial, podendo os demais dados serem complementados mediante
simples declaração firmada pelo beneficiário, dispensado o reconhecimento
de firma quando firmada na presença do Oficial ou de seu preposto.

Propostas
Possibilitar a regularização de imóveis rurais,
exclusivamente pela via extrajudicial, seja
pela estremação de parcelas de imóveis
consolidados em condomínio, seja mediante a
realização de projetos de regularização
fundiária baseados na Lei nº 11.977/2009
(provimento, CNJ, CGJs).
Flexibilização do registro (provimento, CNJ,
CGJs).

Propostas - continuação
Demarcação dos municípios (lei).
Cadastro. Dialeticidade (lei).

 MORE LEGAL. Consolidação das normas da Corregedoria Geral da
Justiça do RS
• Em imóveis urbanos/urbanizado, ainda que situados na zona rural,
em cujos assentos conste estado de comunhão/condomínio pro
diviso, mas que, na realidade, se apresentam individualizados e em
situação jurídica consolidada, o Juiz poderá autorizar ou determinar
a averbação da identificação de uma ou de cada uma das frações.
• -anuência dos confrontantes; identificação da fração conforme arts.
176, II, n. 3, letra “b” e 225 – LRP, por meio de certidão atualizada
expedida pelo Poder Público Municipal.

 GLEBA LEGAL –
• Interessantíssimo procedimento de demarcação da propriedade
rural, no RS, para condomínios rurais pro diviso que
apresentem situação consolidada e localizada, visando à
regularização de frações com abertura de matrícula
autônoma. Respeitada a fração mínima de parcelamento, far-
se-á com a anuência dos confrontantes das parcelas a serem
extremadas.
• Posse de 5 anos, com possibilidade de acessio possessionis.
• Declaração do proprietário com confrontantes, por meio de
escritura declaratória, notificação dos ausentes, silêncio como
presunção de concordância.

 GLEBA LEGAL –
 Para simples localização de parcela, basta o CCIR e prova de
quitação do ITR.
 Se necessária a retificação: planta, memorial, ART, mais escritura
declaratória, cumulando-se retificação com localização, com dois
atos, sem prejuízo de escritura ou ação de divisão. Anuência
necessária do INSS e do credor anticrético, se propriedade
fiduciária, instrumentalização em conjunto com credor fiduciário e
devedor fiduciante, no usufruto (ambos usufrutuário e nu
proprietário). Penhoras, hipotecas, arrolamento fiscal, com
notificação dos credores e juízo, cf o caso. Vedação em caso de
indisponibilidade e sem georreferenciamento, cf normas federais.

Ademar Fioranelli
Um grande amigo, um grande Jurista!

Muito Obrigado!
Henrique.ferraz@registroitapevi.com.br
Registro de Imóveis e anexos de Itapevi, São
Paulo

Referências bibliográficas
• Regularização Fundiária de Interesse Social, João
Pedro Lamana Paiva. Coleção Cadernos nº5 - IRIB.
• Disponível no site www.lamanapaiva.com.br
• Regularização fundiária. José Renato Nalini; Wilson
Levy (coordenadores). 2ª. Edição revista, atualizada
e ampliada. Rio de Janeiro: Forense, 2014.
• Regularização fundiária inominada. Mello, Henrique
Ferraz de. Revista de direito imobiliário nº 74, São
Paulo: Revista dos Tribunais, jan/jun - ano 2013.

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