1. Cara Meraih Sukses Secara Finansial dalam
Pembangunan Kereta Api Urban Baru
5 Mei 2010
Jonathan H. Klein
Harral – Winner – Thompson – Sharp – Klein

2. Cara Meraih Sukses Secara Finansial
dalam Pembangunan Kereta Api
Urban Baru
“Sebuah Rencana Induk Perkeretaapian perlu menentukan
kerangka kerja agar dapat melakukan evaluasi realistis
terhadap pilihan pembangunan sektoral di tingkat sub-
nasional dan juga program-program pokok di tingkat
nasional.
Rencana tersebut harus menjamin bahwa sumberdaya
langka tidak mubazir karena digunakan pada upaya yang
tidak berkelanjutan, dan bahwa risiko pelaksanaan dan
pengoperasian proyek masing-masing dibebankan pada
para pihak yang berada dalam posisi terbaik untuk
mengendalikan dan mengelolanya.
Sumber: Rancangan Rencana Induk Perkeretaapian Nasional
2

3. Perkenalan & Agenda
1. Pokok Pembahasan Rapat Kereta Api Urban:
Perencanaan Finansial Sebelum Berinvestasi
Cara Meraih Sukses Secara Finansial dalam
Pembangunan Kereta Api Urban Baru
Apa kesalahan pada umumnya yang dapat Anda hindari?
2. Perkenalan Umum
3. Pandangan Jonathan H. Klein
4. Mengapa khawatir? Apa yang bisa gagal?
5. Bagaimana caranya agar jadinya benar? Aturan
Finansial Praktis
3

4. 3. Viewpoints of Jonathan H. Klein:
a. Supplier: commissioned 725 EMUs, 7 locomotives, 35 coaches when an
employee of manufacturers
b. Buyer: purchased 268 EMUs, 10 locomotives, 55 coaches, 20 complete
high-speed trainsets from suppliers
c. Consultant: wrote specifications for and consulting engineering on
several thousand more EMUs, locomotives, coaches, wagons, coal
railways in 12 nations
d. Financial: due-diligence studies for several billion dollars (US) of
leases, coal railways, wagons, BOT, PPP, and DBOM of urban and
intercity passenger trains
e. Construction: Designed and managed the construction of 5 major
workshops and depots
f. Accountant : Ernst & Young, SEPTA, Southern Pacific
g. Maintenance: What happens after the commissioning? Managed 5,100
employees engineering, depot, and workshop department.
h. Pegawai Negeri: sepuluh tahun sebagai manajer dan eksekutif dalam
pengoperasian mass transit dan kereta api jarak jauh.
4

5. 4. Mengapa khawatir? Apa yang bisa gagal?
Proyek ini Besarnya seperti kapal Titanic
Pembuat Kapalnya Sudah Sukses Membangun Banyak
Kapal!
Pembuat Kapal Sudah Menjamin, Proyeknya Tidak Akan
Tenggelam!”
Contoh
A. Piala Dunia: Afrika Selatan: Gautrain
B. Olimpiade: Kereta Bawah Tanah London: Peningkatan
Jalur Victoria
5

6. 4. A. Gautrain: Piala Dunia Afrika Selatan
Estimated Price: Gauteng
40
35 35
35
30
25 25,2 25,2
Billions of Rand
25
20
20
15
10 7 7
3,5
5
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Years
6

7. 4.B. Peningkatan Jalur Victoria untuk Olimpiade
Kereta Bawah Tanah London
• Kerjasama Pemerintah dan
Swasta: “Metronet Rail”
• Bombardier sebagai EMU
adalah mitra depot
• Metronet Rail pailit
• Mengapa?
• Apakah Bombardier peduli?
• Siapa yang melakukan “uji
tuntas” (due diligence)?
• Foto diambil oleh rekan saya: Penyerahan 09 EMU Sarana KA
pertama
7

8. 5. Bagaimana Caranya Untuk Meraih Sukses:
Aturan Finansial Praktis
A. Investasi Finansial yang Sukses
• “Jaminan” (sureties): Menutup Asuransi
• Uji Tuntas (due diligence)
• Desain yang Baik adalah Jaminan Terbaik
• Hindari Kerumitan
B. Pendapatan
• Pendapatan yang Sukses:
• Tarif dan Karcis
• Jenis Kewajiban Layanan Publik (PSO) dan Pajak Terbaik
C. Modal Kerja
• Suku Cadang, Pelatihan, Suku Cadang, Pelatihan
D. Apakah Aset dapat disewa-gunakan kepada
perusahaan kereta api lain?
8

9. 5.A. Bagaimana Caranya Untuk Meraih Sukses
Mitigasi Risiko & Jaminan
Risiko Finansial adalah proyek Anda tidak dapat
melunasi kewajibannya atau menjadi pailit.
Strategi dan taktik mana yang baik untuk
mencegah kepailitan?
Ini yang menjadi pokok pembahasan “Mitigasi
Risiko”.
9

10. 5.A Strategi Mencegah Ketidakmampuan untuk Melunasi
Kewajiban & Mitigasi Risiko:
“Jaminan” (sureties)
“Jaminan” (sureties) adalah Asuransi. Kontraktor atau
mitra swasta dalam Kemitraan Publik dan Swasta
membeli sejenis asuransi untuk menyelesaikan
konstruksi dan commissioning.
Jaminan (sureties) menjamin agar tersedia dana cukup
untuk menyelesaikan konstruksi dan commissioning.
Tetapi tidak akan ada yang menjual asuransi untuk
melindungi terhadap kerugian operasional di masa
depan.
Hanya Anda yang dapat membangun proyek dengan cara
yang benar sehingga melindungi diri Anda terhadap
kerugian operasional.
10

11. 5.A Strategi Mencegah Ketidakmampuan
untuk Melunasi Kewajiban & Mitigasi
Risiko: “Jaminan” (sureties)
Jaminan dapat berupa obligasi pembangunan atau
Letter of Credit yang tidak dapat dibatalkan.
Kalau mitra Anda tidak dapat memperoleh asuransi
artinya mitra Anda mengidap penyakit keuangan.
Untuk asuransi perlu uang.
Jaminan lain adalah hak sesuai hukum atas lahan
Anda apabila proyeknya gagal.
11

12. Minimum requirements for sureties are as follows:
• A surety should cover likely cost-overruns. The amount of a surety should be not less than
120% or more than 200% of original budget.
• The surety amount should be increased for change orders, variations, and additions to the
project’s budget.
• No surety will cover what happened to Gauteng Province, the London PPP, the Taiwan High
Speed Train, or New York City’s East Side Access tunnels.
• Sureties should always be required for passenger railways’ prime contractors, whether the
railways is publicly or privately funded, and for any railway relying on a specific, advanced
technology that has not been successfully and repeatedly used before.
• Sureties should not be required of all cargo railway projects unless (i) an advanced
technology is employed and/or (b) the contractor receives milestone payments or advance
payments. However, the land must always be returned to the public if the project is not
completed.
• Sureties should not be required of special-purpose, sub-national cargo railroads constructed
primarily for transport of minerals and related cargo if, and only if, no public funds other
than land grants, are involved in the project.
12

13. Minimum requirements for sureties are as follows:
(continued)
• Only Irrevocable Letters of Credit should be acceptable sureties for advance and
milestone payments. Raw material, advances to other parties, and work-in-process shall
not be accounted as earned-value when calculating the net value of advance payments,
and only substantially complete and commissionable assets should be counted.
• Sureties are not acceptable when issued by banks or other institutions headquartered or
based in the same nation as the party purchasing the surety. Sureties should be
obtained from a firm or other entity that is clearly independent of the party required to
purchase the surety. Protect yourself from yourself.
• Sureties should be payable to the national government only. Sureties should not be
payable to local governments. The reason is that sub-national governments often are
the partner that causes the insolvency. Sometimes, it is necessary to protect yourself
from yourself.
• Sureties should contain a provision that the surety shall “step-in” and finish the project,
then, operate it and/or sell it, and that title and all other rights belong to the surety in
the form of a lease or lease-hold, until the project is commissioned and licensed to
operate.
• The project should contain a legal right for land to “revert” back to the public if the
project is not completed.
13

14. 5.A Strategi Mencegah Ketidakmampuan untuk
Melunasi Kewajiban & Mitigasi Risiko:
“Uji tuntas” (Due Diligence)
• Fokus uji tuntas adalah pada arus kas
• Uji tuntas tidak identik dengan analisis biaya-dan-
manfaat secara konvensional: Tidak tentang
manfaat kepada masyarakat.
• Uji tuntas adalah tentang Keberlanjutan Finansial
14

15. 5.A Strategi Mencegah Ketidakmampuan untuk Melunasi
Kewajiban & Mitigasi Risiko:
Uji Tuntas & Keberlangsungan Finansial
Keberlangsungan Finansial
Uji tuntas Finansial menetapkan apakah ada metode otomatis,
independen, seketika untuk menyediakan dana yang diperlukan
pada setiap saat dan semua kurun waktu.
Uji Tuntas akan mengungkap apakah arus kas yang ada cukup
untuk:
biaya konstruksi
modal kerja awal
biaya operasional terus menerus, dan
biaya penggantian modal
15

16. 5.A Strategi Mencegah Ketidakmampuan untuk
Melunasi Kewajiban & Mitigasi Risiko:
Uji Tuntas & Keberlangsungan Finansial
• Keberlangsungan Finansial adalah masalah besar dalam
transportasi urban:
• Bappenas & IndII: LEGISLASI BARU-BARU INI
MEWAJIBKAN kota-kota ukuran sedang dan besar di
Indonesia menerapkan sistem transportasi massa berbasis
jalan raya (Bus Rapid Transit - BRT). Para pejabat
setempat di kota-kota tersebut menghadapi berbagai
kendala serius dalam upaya mereka untuk merancang
suatu sistem yang efektif. Mereka terhalang oleh kurangnya
pengetahuan tentang prinsip-prinsip mass transit,.....
ketidakmampuan untuk memperkirakan jumlah
penumpang, biaya pelayanan, dan arus pendapatan.
Dengan demikian perencanaan layanan bus yang ada
sekarang sering kali tidak direncanakan dengan baik, tidak
menarik bagi penumpang, serta tidak berkelanjutan secara
finansial.
• Sumber: IndII Blast #4, May 2010, front page
16

17. 5.A Strategi Mitigasi Risiko Ketidakmampuan untuk
Melunasi Kewajiban:
Uji Tuntas (due diligence)
Tentang Arus Kas
• Apakah para penumpang, pengirim, penambang, pengembang ril estat,
pemerintah daerah, dan penerima manfaat lainnya menerapkan cara
pembayaran tunai secara teratur dan seketika kepada metro atau kereta api
atas manfaat yang mereka terima.
• Pembayaran secara teratur dan seketika mungkin dapat diperoleh melalui
tarif angkutan, TAC, PSA, karcis penumpang, and penilaian pajak ril estat
khusus yang lokasinya dekat stasiun, pelabuhan, atau terminal proyek.
• Pembayaran rutin tersebut mungkin diperoleh secara tidak langsung; mis.
dengan adanya pembayaran diberi fasilitas monopoly kepada para sponsor
proyek.
• Keberlangsungan Finansial mempersyaratkan agar pembayaran rutin
dikaitkan langsung dari penerima manfaat tertentu kepada para operator
dan pemilik proyek sub-nasional.
• Kaitan semacam ini memberi motivasi kepada proyek untuk menyediakan
layanan transportasi ini dengan cara yang secara langsung dihargai oleh para
pemakainya.
17

18. 5.A Strategi Mitigasi Risiko Ketidakmampuan
untuk Melunasi Kewajiban:
Keberlangsungan Finansial: Tautan Arus Kas
Otomatis
Independen
Segera
Memotivasi
18

19. 5.A Insolvency Risk Mitigation Strategy:
Recommendations for a Comprehensive Due-Diligence Analysis
If purely private capital is involved, then the independent firm performing the due-
diligence should not be Indonesian. The office of the firm directing the work, and the
team leader, should be off-shore. This requirement will facilitate confidentiality of the
analysis’ details.
If purely private capital is involved, then the results of the due-diligence must exclude
commercially sensitive and proprietary information. The results should be confined to
statements of adequacy of cash-flows; of financing methods, of technical risks, of
technical and safety compliance, and of areas of concern requiring risk-mitigation.
If significant amounts of public funding are involved, including PSO or other subsidies,
grants of land, creation of special tax districts, granting of tax and customs abatements,
granting of monopolies, then the Government may require fuller disclosure
proportionate with the degree of public funding. In general, “significant amounts of
public funding” may be defined to be funds whose Net Present Value amounts to more
than ten percent of a project’s Net Present Value.
Do not retroactively require fuller disclosure than the level of disclosure required
initially; that is do not create regulations after a developers spent significant cash and
then, afterwards, be require the developer to reveal its proprietary commercial
information, unless there has been a material change in the project’s scope or costs.
19

20. 5.A Insolvency Risk Mitigation Strategy:
Recommendations for a Comprehensive Due-Diligence Analysis
All comprehensive due-diligence and cost-benefit analyses should be performed to avoid
conflicts of interests.
– The work should be paid for by the project’s sponsors. If the project’s sponsors’
cannot afford to pay for their due-diligence, then it is prima facie clear that the
first test of financial sustainability was failed.
– The analysis should be performed by an independent, qualified firm to be
selected by the DGR under competitive tendering procedures.
– The independent firm should not have any national or sub-national ties to the
sponsor’s interests that present a real and present likelihood of bias or conflict of
interest.
– The independent firm should demonstrate its clear and extensive qualifications
in the specific transport mode proposed for development.
The due-diligence must include the period-by-period cash-flow requirements required to
service interest, principal, and eventual dividends.
The due-diligence must include working capital requirements for inventories of
consumable material and for accounts-receivable.
Accounts-receivable analysis should conservatively reflect delays in collections where there
are land-tax, TAC, and PSO income that are paid to the sub-national project only quarterly
or yearly, or where there is a routine delay in monthly payments.
20

21. 5.A Insolvency Risk Mitigation Strategy:
Recommendations for a Comprehensive Due-Diligence Analysis
The due-diligence must show what happens when
problems occur.
These problems should include:
1. Construction and commissioning cost overruns of up to
100% for passenger railways and up to 50% for cargo
railways. Light rail trams and metros tend to employ more
experimental technologies.
2. Delays in commencing operations of up to twenty-four
months.
3. A major recession that affects demand for this transport
service, e.g. the demand for coal, containers, airplane
passengers at an airport line, or employee commuting.
Problems revealed by modeling are not the same as
predicting the actual results upon which decisions should be
made.
21

22. 5.A Strategi Mitigasi Risiko Ketidakmampuan
untuk Melunasi Kewajiban:
Desain yang Baik adalah Jaminan Terbaik
Kunci Menuju Keberhasilan Finansial
Desain awal yang baik akan menarik modal
• Beban gandar 25 ton yang lebih berat untuk angkutan
barang dan untuk kereta pelaju (commuter)
• Simpal pelewat panjang (long passing loops) bagi
kereta barang, 1500 sampai 2000 meter
• Stasiun panjang untuk KA bawah tanah (metro), KA
pelaju, dan KA jarak jauh.
22

23. 5.A Strategi Mitigasi Risiko Ketidakmampuan
untuk Melunasi Kewajiban:
Desain yang Baik adalah Jaminan Terbaik
• Ruang Bebas Vertikal untuk mengakomodasi gerbong KA
pelaju bertingkat dan peti kemas susun dua.
• Kapasitas Besar untuk mencapai Skala Keekonomian
Penumpang => kereta api metro panjang > 8 EMU, gerbong KA
pelaju bertingkat
23

24. 5.A Strategi Mitigasi Risiko Ketidakmampuan
untuk Melunasi Kewajiban:
Desain yang Baik adalah Jaminan Terbaik
Gejala Teknis Menuju
Kegagalan Finansial di Masa Depan
• Lokomotif ringan, kecil atau diesel-hidrolik
• Rangkaian EMU dengan panjang tetap
• Teknologi satu sumber dengan arsitektur tertutup
24

25. 5.A Strategi Mitigasi Risiko Ketidakmampuan untuk
Melunasi Kewajiban:
Desain yang Baik adalah Jaminan Terbaik
Gejala Teknis Menuju Kegagalan Finansial di Masa Depan
• Pabrik pembuatan dan perakitan lokal
a) In adalah keputusan BAPPENAS, bukan keputusan daerah
b) Hampir semua pabrik semacam ini gagal dan tutup
c) Hampir semua pabrik semacam ini tidak pernah menghasilkan produk
yang handal, dan selalu, selalu terlambat
.
• Teknologi baru, khususnya teknologi ajaib yang:
a) Belum pernah memproduksi model komersial yang beroperasi, dan
modelnya dapat diperbesar ukurannya menurut “skala”
b) Belum pernah berhasil menjalankan paling sedikit tiga sistem yang
beroperasi di kota lain yang menggunakan teknologi serupa;
c) Bukan hanya proyek transportasi, dan bukan proyek untuk
membangun industri manufaktur kecuali didanai dan disetujui oleh
BAPPENAS.
25

26. 5.B. Bagaimana caranya agar jadinya benar?
Pendapatan & Pengeluaran yang Sukses
• Target Untuk Pendapatan Sukses
– Ratio Pemulihan Kotak Uang Tambang (farebox)* seharusnya
hampir 100% setelah beroperasi tiga tahun atas dasar sistem
akuntansi akrual penuh
– Proyek Mass Transit harus memiliki kapasitas fisik untuk
mencapai volume impas (break-even): Dengan kapasitas fisik
Anda apakah pendapatan 100% dari farebox dapat menutupi
biaya operasi Anda?
– Pendapatan farebox tidak mencakup PSO dan IMO umum, serta
subsidi pajak umum
*Ratio pemulihan farebox adalah persentase dari biaya operasi yang dibayar oleh gabungan tarif
penumpang, pendapatan rutin dari penyewaan ril estat, penghasilan dari kontrak pemeliharaan dan aktivitas
konstruksi, serta pendapatan dari iklan. Pendapatan rutin tidak termasuk subsidi atau pajak yang dialokasikan/
Pendapatan rutin adalah pendapatan yang bergantung pada jumlah penumpang yang menggunakan kereta api atau
metro. 26

27. 5.B. Bagaimana caranya agar jadinya benar?
Pendapatan & Pengeluaran yang Sukses
• Tarif dan Karcis
Jangan mensubsidi agenda kesejahteraan sosial lain
• Jenis Kewajiban Layanan Publik (PSO) dan Pajak Terbaik
– PSO dan pajak khusus seharusnya dibayar oleh organisasi yang
mendapat manfaat langsung dari pelabuhan, KA barang, KA
ringan, atau KA pelaju
– Jenis pajak terbaik adalah pajak atas tanah, dan hanya atas lahan
di sekitar stasiun kereta api dan terminal
– Pajak berbahaya dari segi politis: Lebih baik mengandalkan
pembayaran dari pertambangan, pengirim barang, pemilik ril
estat.
27

28. 5.C. Bagaimana Caranya untuk Meraih Sukses:
Modal Kerja & Suku Cadang
Pembayaran Uang Muka Besar-besaran
a) Jangan menjadi bankir para kontraktor Apabila kontraktor
membutuhkan Anda untuk menjadi bankir mereka, itu berarti
bahwa mereka secara finansial terlalu lemah untuk dapat
melaksanakan pekerjaannya.
b) Jangan beri uang muka atas dasar pengeluaran kontraktor.
c) Hanya bayarkan untuk pekerjaan yang bermanfaat dan sudah
diselesaikan.
d) Jangan bayar untuk bahan baku atau pekerjaan yang belum
selesai.
28

29. 5.C. Bagaimana Caranya untuk Meraih Sukses:
Modal Kerja & Suku Cadang
Suku Cadang
• Test sederhana untuk mengetahui apakah pengoperasian KA
penumpang atau KA berteknologi maju dapat bertahan diri....
adalah jika organisasi tersebut memiliki suku cadang rutin dan
material perbaikan.
• Apabila sebuah proyek perkeretaapian mengalami kesulitan
finansial, itu tampak dari pengurangan persediaan suku cadang
dan material rel.
• Apabila persediaan suku cadang rutin dan material untuk
perawatan rutin serta perbaikan rutin tidak cukup, maka ada
masalah keselamatan.
29

30. 5.C How to Make it Happen Successfully:
Working Capital & Parts:
a) As a general rule, routine parts and material should be more than four percent of
the total price of the assets at the time of commissioning. Assets include
track, signals & SCADA, catenary and power sub-stations and transmission, ticket
vending and canceling equipment, building equipment such as lighting and
passenger furniture, rolling stock, and maintenance machines used for repairing
track, catenary, & rolling stock.
b) Major capital spare should not be included in the four percent of routine parts and
material: nonetheless, these assets must be owned and available to the entity
performing routine maintenance.
c) Routine parts and material may include long-term service contracts to update
software and perform systems maintenance on SCADA and other software-driven
assets.
d) Consignment material, Service contracts replacing hard-assets, and “Just In Time”
parts located in other nations should be not accepted as substitutes for actual
inventories of hard assets. The service contractor inventories of routine repair and
maintenance material that are not physically located in the provinces in which the
parts and material are used, should not be included in the sum of the inventories’
values.
e) Perform an independent physical inventory routine parts and material to verify that
the material and parts are actually available when the railway is commissioned.
30

31. 5.D. Bagaimana Caranya untuk Meraih Sukses:
Apakah dapat disewa-gunakan kepada
Perusahaan atau Operator KA Lain?
Ajukan Pertanyaannya:
Siapa lagi yang menginginkan aset ini?
Kalau jawabannya bermasalah, maka ada sesuatu
yang salah dengan desain aset tersebut.
a) Apakah gerbong penumpang, rel, EMU dan lokomotif saya dapat
digunakan di tempat lain?
b) Apakah kontrak pemeliharaan dan suku cadang berasal dari satu
sumber dan harganya tinggi?
c) Apakah teknologi informasi saya unik?
d) Apakah sistem tolok (gauge) jalur saya unik
e) Apakah ukuran gandar saya terlalu ringan?
f) Apakah orang Indonesia akan dilatih untuk menempati posisi
teknis maju dan di tingkat manajemen?
31