Johan Conijn, Buitengewoon Hoogleraar Woningmarkt, Universiteit van Amsterdam (UvA) en Directeur Ortec Finance, spreekt over de woningmarkt die gebukt gaat onder een schuldenberg.
6. Omslagpunt?
• Omslagpunten laten zich lastig voorspellen,
maar:
- koopwoningen nominaal 16,6% goedkoper
- reë circa 25% goedkoper
el
- verlaging overdrachtsbelasting 4%-punt
- forse huurstijgingen vanaf 2013, met name bij
inkomens vanaf 43.000 (9%)
- verdere groei huishoudens voorzien
7. Financiering knelpunt
• Banken met een depositofinancieringsgat
• Versterking van buffervermogen
• Rantsoenering van hypotheken
- aanscherping voorwaarden hypotheekver-
strekking
- restschuld nagenoeg niet financierbaar
8. Citaten
• DNB: “Knot is er niet voor het vlottrekken van
de woningmarkt, maar voor de financië le
stabiliteit.” (FD, 7 jan 2012)
• Zalm: “Wij hebben een forse portefeuille:
meer dan 150 miljard aan hypotheken op ons
balanstotaal van 400 miljard. De banken
hebben vorig jaar gezamenlijk afgesproken
terughoudender te zijn met de verstrekking
daarvan. Dat was goed.” (NRC, 14/15 april
2012)
13. Ontwikkeling hypotheekschuld
• Hoe ontwikkelt zich de nationale
hypotheekschuld op basis van de huidige
vraag naar hypotheken, mede in relatie tot de
waarde van de woningvoorraad?
• Is een ombuiging van een (eventuele)
autonome groei van de vraag naar
hypotheken mogelijk? En op welke wijze dan?
14. ASRE-onderzoek
• Op verzoek van de NVM een onderzoek naar
de ontwikkeling van de nationale
hypotheekschuld
• Aanpak: system dynamics programmatuur
15. Model (1)
• Startpositie Jong 110.806
25-29 131.055
WBO2002 30-34 134.373
(peildatum 2001) 35-39 131.121
40-44 118.829
• Hypotheeksom 355 45-49 109.397
mrd. (CBS: 336 50-54 97.004
55-59 81.857
mrd.) 60-64 63.541
65-69 48.719
• Differentiatie naar 70-74 36.678
leeftijdsklasse (12) 75plus 17.365
• Verschuiving over
de klassen
16. Model (2)
• Exogene grootheden:
- prijsontwikkeling koopwoning
- mutatie koopwoningvoorraad
- woningverlaters, naar leeftijdsklasse
- aantal starters = mutatie woningvoorraad +
aantal woningverlaters; verdeling naar
leeftijdsklasse
- doorstroomkansen, afhankelijk van leeftijd
17. Model (3)
• Drie hypotheekvormen
- annuitaire hypotheek
- spaar- en beleggingshypotheken
- aflossingsvrije hypotheek
• Veranderende keuze over tijd; onderscheid
naar starters en doorstromers
19. Referentievariant
• Prijsontwikkeling eerst negatief, vanaf 2017
1% nominale stijging
• Netto groei koopsector structureel 50.000 per
jaar
• Aantal woningverlaters structureel 50.000
• Aantal starters structureel 100.000
• Aantal doorstromers circa 140.000
26. Bevindingen
• Forse autonome groei van de hypotheeksom
• Relatief beperkte jaarlijkse vrijval uit spaar- en
beleggingshypotheken
• Zeer ingrijpende aanpassingen op
koopwoningmarkt nodig om groei
hypotheekschuld om te buigen
27. Tot slot
• Innovaties bij aanbod hypotheken
noodzakelijk voor de woningmarkt om het
bankenprobleem te neutraliseren
• Fiscaal beleid dat maximering schulden
uitlokt, aanpassen. Stimuleer aflossen ook bij
bestaande leningovereenkomsten