Presentatie gehouden tijdens dag 1 van het 20e Hypotheken Event op 15 februari in het Krasnapolsky Hotel Amsterdam. www.hypothekenevent.nl

1. Hypotheekregulering
- verantwoord lenen -
Marktimperfecties of
overheidsfalen?

2. Achtergrond onderzoek
• Stelt overheid klant centraal?
– Publiek belang bij hypotheken
• Presentatie vandaag n.a.v. onderzoek:
– Focus op verantwoord lenen.
– Wat vinden de banken?

3. Outline: Simpel questions, hard to
answer
• 1 Waarom overheid bij hypotheken?
• 2 Wat is feitelijke regulering?
• 3 O.g.v. 1 en 2: wat valt er te leren?:
• Vwb mate van huidige overheidsbemoeienis
• Vwb consistentie van overheidsbemoeienis?

4. Ad 1. Waarom overheidsingrijpen?
(verantwoord lenen)
• Informatie: staat klant op achterstand?
• Externe effecten: som meer dan delen?
• Marktmacht: misbruik hiervan?
• Politieke motieven:
– Paternalisme
– Herverdeling

5. 1. Waarom overheidsingrijpen?
(eerste scan)
• NVB: ja, in beginsel publiek belang.
• Marktfalen beperkt, goede cijfers NL.
• Ingrijpen vooral op politieke motieven.

6. 2: Huidige overheidsregulering
(Gedragscode Hypotheken)
• Gedragscode Hypothecaire Financieringen:
– Borgt al 25 jaar klant belang (voor WFT, EU, etc)
– Uniek in de wereld (‘Stalinistic lending in the NL’).
– Aanpassing in 2007: LTI (rente en inkomen)
– Comply or explain

7. 2: Huidige overheidsregulering
(AFM Toetskader)
• In 2009 AFM plannen: 4 onderdelen:
– Aanscherping Loan to income (LTI)
– Nieuw:Loan to value (LTV)+7 jaar afbouw
– Aansluiting gedragcodes HK en CK
– Verfijning naar gezinstypes (niet door TK).

8. 2. Huidige Hypotheekregulering
(stand van zaken)
• Minister: draagvlak sector, steun AFM.
• Code behouden mits met AFM-pakket
• Advies Raad van State?
• Behandeling in de Tweede Kamer?
• Overige ‘peers’

9. 2. Huidige hypotheekregulering:
(internationaal)
• Daarnaast ontwikkelingen elders:
– EU:
• responsible lending and borrowing
• Geen LTI en geen LTV
– VK: Geen LTI en geen LTV.
– Overig: wel iets, maar geen LTI en/of LTV.

10. 3: Lessen?
(FD 1 februari)

11. 3. Lessen volgens NVB:
AFM Toetskader (LTI)
• Loan to income:
– Code werkt vwb LTI op comply or explain.
– Explain is niet zelfde als afwijking!
– Goed dat wordt ingekaderd vooral ten
behoeve van kwaliteit.
- Eindoordeel NVB: positief t.a.v. AFM voorstel

12. 3: Lessen volgens NVB:
AFM Toetskader(aansluiting codes)
• Aansluiting Gedragscodes is verstandig
want:
– Arbitrage
– Volgordelijkheid.
 NVB: positief.

13. 3 Lessen volgens NVB:
AFM Toetskader (LTV)
• Loan to value volgens AFM:
– 112% max = akkoord, sluit aan bij praktijk
– LTV in NL relatief hoog ook
– Uitzondering mogelijk.
- eindoordeel NVB: positief

14. 3.Lessen volgens NVB
AFM Toetskader (afbouw in 7 jaar)
• Zorgplicht niet op KT, maar LT
• Woningmarkt effecten!
• Complex
 eindoordeel NVB: negatief
Alternatief: maximeren aflossingvrij

15. 3. Lessen volgens NVB
(Overige regels)
• SEO-onderzoek breder: naast inperking ook
stimuli (o.a. NHG, subsidies, fiscaal).
• Financiers krijgen vaak 2 “verwijten”:
– Overcreditering (AFM)
– Ondercreditering (publiek, VROM).
 NVB vraagt om consistentie

16. 3. Lessen volgens NVB
(4 stellingen NL hypotheekregels)
1. Meer regels dan o.g.v. ‘marktfalen’ nodig.
2. Te sterke LTI en LTV-focus in NL (vgl EU)
3. Regels voor hypotheken zijn inconsistent
4. Polder: markt en overheid samen doen het
zo gek nog niet!

17. + Bonus: Prijsvraag
• “Aflossinsvrij” bestaat niet.
• Wie verzint betere term?
• Inzendingen graag voor einde
HypothekenEvent.
• Dank voor meedoen!