Structuration des OPCI charia compliant, Colloque 12 & 13 octobre 2010, La Finance Islamique en Europe : état des lieux et perspectives ECOLE DE MANAGEMENT DE STRASBOURG, UNIVERSITE DE STRASBOURG & INSTITUT ISLAMIQUE DE RECHERCHES ET DE FORMATION, MEMBRE DU GROUPE DE LA BANQUE ISLAMIQUE DE DEVELOPPEMENT (DJEDDAH, ROYAUME D\'ARABIE SAOUDITE)

1. LA FINANCE ISLAMIQUE EN EUROPE: ETAT DES LIEUX
ET PERSPECTIVES
12 – 13 Octobre 2010
Strasbourg
Structura'on
des
OPCI
comme
véhicules
de
financement
immobilier
charia
compa'ble
Hugues MARTIN-SISTERON, Doctorant (PhD)
et Secrétaire Scientifique Chaire jointe Franco-Saoudienne
« Éthique et Normes de la Finance »
Tables rondes sur le Droit et la Finance Islamique
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2. Table des matières
Introduction
Partie I: Les critères d'investissement Partie III: Le traitement des investisseurs
A. Critères d’éligibilité des actifs A. Egalité de traitement des investisseurs
B. Critères sectoriels B. Affectation du résultat: purification annuelle
C. Critères extra-financiers des plus-values
Partie II: Les termes et conditions de ces
investissements
A. Au regard du droit français
1. Procédure d’agrément
2. Autonomie de la SGP
B. Au regard de la charia
1. Respect des ratios d’endettement : levier
externe 33%
2. Rôle de l’Autorité de référence éthique
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3. Contexte européen
 Une nouvelle initiative témoigne de l'intérêt des investisseurs pour l'Hexagone.
• Une demande d'agrément d'un OPCI de 300 millions d'euros, qui serait conforme
aux principes de la charia, a été déposée auprès de l'AMF.
• Aux fins d'acquérir 10 000 logements de moyen standing en Ile-de-France, sur la
période 2011-2015. Le montage envisagé devrait générer un rendement de l'ordre de
9%, supérieur à celui des OPCI conventionnels.
• Enfin, il est prévu que des fonds d'investissements du Golfe apporteront un
complément de financement estimé à 1,2 milliard d'euros.
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4. Définition
Créés par l'ordonnance du 13 octobre 2005, les OPCI, sont des fonds immobiliers
dont la constitution est agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). L’OPCI a
pour objet :
• l'investissement dans des immeubles, détenus de façon directe ou indirecte, qu'ils
donnent en location ou qu'ils font construire exclusivement en vue de leur location, y
compris en état futur d'achèvement;
• toutes opérations nécessaires à leur usage ou à leur revente;
• la réalisation de travaux de toute nature, notamment les opérations afférentes à leur
construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location;
• accessoirement, la gestion d'instruments financiers et de dépôts.
• Exclusion expresse : opérations de marchand de biens (réservées aux FCPR
immobiliers).
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5. Nature juridique
• Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) prennent la forme soit de
sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable
(SPPICAV), soit de fonds de placement immobilier (FPI);
• Les SPPICAV sont constituées exclusivement sous la forme de société anonyme
(SA);
• Le FPI n'a pas la personnalité morale ; il est une copropriété composée d'actifs
immobiliers, d'instruments financiers et autres actifs tels que définis à l'article
L. 214-92 du Code monétaire et financier.
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6. Avantages
• Quant aux actifs :
o Tous immeubles, droits réels et crédit bail
o Détention directe ou indirecte, majoritaire ou non
o En France, en Europe, dans les pays de l'OCDE
• Quant aux opérations :
o Développement, construction, rénovation ou simple location
• Quant au régime fiscal :
o Neutralité de l'OPCI au plan fiscal, sous réserve d'obligations de distribution
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7. OPCI: fonds immobilier charia
compatible
• Les fonds d’investissement islamiques prennent, généralement, la forme de moudaraba.
La moudaraba est un type particulier de société où l’une des parties apporte des fonds à
une autre qui s’engage dans la gestion d’une activité pouvant engendrer un certain
profit. L’investissement provient de l’associé qui est appelé rab-al-mal, tandis que la
gestion est de la responsabilité exclusive de l’autre partenaire, qui est appelé moudarib.
• En droit français, l’OPCI pourrait servir de véhicule de financement charia compatible:
o d’un côté les investisseurs porteurs de parts (rab-al-mal);
o et de l’autre, la société de gestion, avec ses représentants ou gestionnaires
(moudarib), chargée de placer le capital confié, tout en s’assurant de la conformité
des placements avec les règles de la Charia.
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8. Structuration juridique minutieuse
• Structuration juridique minutieuse permettant de respecter à la fois les principes et
interdictions de la Charia et la réglementation française et européenne.
• Cela suppose que les objectifs d'investissement doivent être eux-mêmes
compatibles avec les principes de la loi coranique. Nous les détaillerons dans la
présence analyse au travers de trois axes:
I. les critères d'investissement;
II. les termes et conditions de ces investissements;
III. le traitement des investisseurs.
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9. Partie I: Les critères d'investissement
A. Critères d’éligibilité des actifs
B. Critères sectoriels
C. Critères extra-financiers
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10. Partie I: Les critères d'investissement
A. Critères d’éligibilité des actifs
L’actif d’un OPCI est exclusivement constitué de trois catégories d’actifs distincts : les actifs
« immobiliers », les actifs « liquides » et les « autres actifs ».`
• Les actifs immobiliers : quota d’investissement de 60%
Les OPCI doivent détenir directement ou indirectement au minimum 60% de leur
portefeuille en actifs immobiliers, avec toutefois des différences de composition entre les
SPPICAV et les FPI.
• Les actifs liquides : quota de 10%
Les actifs liquides (dépôts et instruments financiers à caractère liquide) doivent
représentent un minimum de 10 % de l’actif.
• Les autres actifs : quota de 30% :
Le solde est composé d’actifs financiers (actions, parts OPC de droit étranger,
instruments financiers, parts ou actions d'OPCVM) et d’autres actifs immobiliers non
éligibles au quota de 60 % dans la limite de 30%.
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11. Partie I: Les critères d'investissement
B. Critères sectoriels
Sont exclues les secteurs d’investissement liés :
• aux industries ou services de l’armement ;
• aux jeux de hasard et casinos ;
• à la production ou au commerce d’alcool, de tabac ou de produits à base de porc ;
• à l’industrie du divertissement (pornographie, musique, médias, cinéma) ;
• aux services financiers conventionnels (banque, assurance) ;
• aux métaux précieux (or et argent).
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12. Partie I: Les critères d'investissement
C. Critères extra-financiers
• Outre les critères habituels de l’analyse financière, les actifs peuvent être choisis à
travers un filtre portant notamment sur la valeur ajoutée sociétale et/ou humaine
du (des) secteur(s) dans lequel(s) ils interviennent.
• Les critères extra financiers retenus doivent respecter l’ensemble des dispositions
législatives et réglementaires en vigueur. C’est ainsi que des critères qui seraient fondés
sur la considération de la race ou de la religion des dirigeants des entreprises ne
sauraient être admis car contraires à des principes d’ordre public. C’est la position
actuelle de l’AMF telle que rappelée dans sa note du 17 juillet 2007 relative aux
OPCVM charia compatible.
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13. Partie II: Les termes et conditions de
ces investissements
A. Au regard du droit français
1. Procédure d’agrément
2. Autonomie de la SGP
B. Au regard de la charia
1. Respect des ratios d’endettement : levier externe 33%
2. Rôle de l’Autorité de référence éthique
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14. Partie II: Les termes et conditions de ces
investissements
A. Au regard du droit français
1. Procédure d’agrément
• La constitution d’un OPCI ou d’un compartiment d’OPCI est soumise à l’agrément
de l’AMF et sa commercialisation ne peut intervenir qu’après obtention de cet
agrément.
• La demande d’agrément doit être accompagné d’un prospectus complet.
• Le prospectus complet est composé d’un prospectus simplifié, d’une note détaillée
et des statuts (SPPICAV) ou d’un règlement (FPI).
• Le dossier d’agrément, dont le contenu est fixé par le règlement général de l’Autorité
des marchés financiers (RGAMF), décrit notamment la politique d’investissement
qu’entend mener l’organisme de placement collectif immobilier ainsi que ses choix de
financement, notamment le recours à l’endettement.
• Il devra être préciser que l’effet de levier est limité à hauteur de 33%.
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15. Partie II: Les termes et conditions de ces
investissements
A. Au regard du droit français
2. Autonomie de la SGP
• Comme l’a précisé l’AMF dans sa note du 17 juillet 2007 (OPCVM), il n’est pas exclut
qu’une entité distincte émette un avis sur des titres sélectionnés par la SGP pour
l’application des critères extra financiers aux titres présélectionnés par cette dernière.
• Entreprise d’investissement, la SGP gère des portefeuilles individuels ou collectifs
d’instruments financiers pour le compte de clients et doit être préalablement autorisée
par l’AMF qui lui délivre un agrément.
• Partant, les décisions d’investissements doivent être prise in fine par la SGP et ne
peuvent être déléguées à un tiers. Il importe que la SGP garde son entière autonomie
et nous pensons que toute ingérence de la part d’un tiers dans le choix des
investissements serait contraire au RGAMF.
• L’Autorité de référence éthique devra donc veiller à ne pas entraver la gestion
financière de l’OPCI.
• Nous pensons que cette position de l’AMF peut être transposé mutatis mutandis aux
OPCI. 15

16. Partie II: Les termes et conditions de
ces investissements
B. Au regard de la charia
1. Respect des ratios d’endettement : levier externe 33%
• Selon le droit français, un OPCI peut contracter des emprunts dans la limite de 40
% de la valeur de ses actifs immobiliers.
• Or le ratio d’endettement de 40 % devra être réduit à 33 %, sur la base d'une
pratique de marché et d'une fatwa contemporaine émise par le Shari’a Board du Dow
Jones. Le ratio dettes/fonds propres de la SGP ne pourra donc excéder 33%.
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17. Partie II: Les termes et conditions de
ces investissements
B. Au regard de la charia
2. Rôle de l’Autorité de référence éthique
L’Autorité de référence éthique a pour mission:
• de s’assurer de la conformité des investissements aux principes et interdictions de la
charia;
• de vérifier et d’analyser la structure du fonds;
• d’examiner la documentation juridique du fonds, les termes et les conditions du
prospectus.
• Elle participera notamment à la détermination des critères d'investissement
appropriés et pourra être consulté par le gestionnaire d'actifs sur toute question relative
à la charia.
•
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18. Partie II: Les termes et conditions de
ces investissements
B. Au regard de la charia
2. Rôle de l’Autorité de référence éthique (suite)
 Contrôle a priori
L’Autorité de référence éthique aura pour mission de:
• valider la méthodologie retenue par le dépositaire ;
• conseiller la structuration du produit afin de le rendre conforme à la charia ;
• valider les différentes étapes de la structuration du produit ;
• délivrer la fatwa (avis religieux).
A noter: Cette instance pourra rédiger un rapport de conformité charia présentant
la synthèse des vérifications opérées au cours de l’exercice comptable, ainsi que des
recommandations à destination des investisseurs.
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19. Partie II: Les termes et conditions de
ces investissements
B. Au regard de la charia
2. Rôle de l’Autorité de référence éthique
 Contrôle a posteriori
• L’Autorité de référence éthique mandate des auditeurs spécialisées en finance
islamique pour la réalisation de l’audit du produit, portant sur le respect ou la
modification éventuelle de ses règles de fonctionnement, afin de s’assurer que le
produit reste conforme aux règles édictées par elle.
• Cet audit sera ensuite soumis à l’approbation des membres de l’Autorité de
référence éthique et sera réalisé annuellement ou semestriellement, à la discrétion de
cette autorité.
• Pour ce faire, le dépositaire mettra à disposition des membres de l’Autorité de
référence éthique sur simple demande de leur part, toute information relative au
fond (en phase de lancement et au cours de la vie du produit).
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20. Partie II: Les termes et conditions de
ces investissements
B. Au regard de la charia
2. Rôle de l’Autorité de référence éthique
 Contrôle a posteriori (suite)
• Toutefois, le dépositaire se réserve le droit de refuser la mise à disposition
d’informations qui seraient sans rapport avec le Fonds, sans aucune conséquence sur
la conformité du Fonds.
• En outre, il devra être rappelé dans chaque avis formulé par l’Autorité de référence
éthique que :
o celui-ci a trait exclusivement à la conformité du fonds avec les principes
l’éthique musulmane;
o il ne constitue pas un conseil d’investissement;
o il ne constitue pas une intervention dans la gestion du fonds, menée sous la
responsabilité de la SGP, sous le contrôle du dépositaire.
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21. Partie III: Les traitement des
investisseurs
A. Egalité de traitement des investisseurs
B. Affectation du résultat: purification annuelle des
plus-values
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22. Partie III: Les traitement des
investisseurs
A. Egalité de traitement des investisseurs
 Catégories d’investisseurs
• OPCI peut être scindé en plusieurs compartiments.
• Comptabilité distincte par compartiment avec émission de catégories de parts
ou d’actions.
• Les principes de la charia imposent l’égalité de traitement entre les investisseurs.
• Il est donc nécessaire que les investisseurs porteurs de même catégorie soit traités
d'une manière similaire et ce, pendant toute la durée de vie de l'OPCI.
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23. Partie III: Les traitement des
investisseurs
B. Affectation du résultat
1. Distribution de revenus à des organismes tiers dans le cadre de la purification
annuel des plus-values
• Les montants de distribution sont généralement décidés chaque année par l’assemblée
générale des actionnaires après déduction d’une quote-part. Celle-ci correspond à la
partie des dividendes (« Revenu Exclus ») considérée comme « impure » au regard des
règles agréées par l’Autorité de référence éthique.
• Neutralisation de la partie dite impure et qui n’a pas pu être saisis par les mécanismes
de filtrages sectoriels (secteurs d’investissement interdits) ou financiers (ratio
d’endettement).
• Prenant racine dans le Troisième pilier de l’Islam, la zakat, ce principe conduit à reverser
une quote-part des plus-values réalisées à un organisme de bienfaisance.
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24. Partie III: Les traitement des
investisseurs
A. Affectation du résultat
1. Distribution de revenus à des organismes tiers dans le cadre de la purification
annuel des plus-values (suite)
• Dans sa note du 17 juillet 2007, l’AMF dispose qu’un OPCVM peut distribuer, dans
la limite de 10% tout ou partie de son revenu distribuable à des entités distinctes de
ses porteurs ou actionnaires. Il convient selon la juridiction que cette possibilité soit
mentionnée dans le prospectus de l’OPCVM et que l’entité bénéficiaire, d’utilité
publique, soit désignée dans le prospectus complet.
• Pour les porteurs personnes physiques résidents français, de tels abandons de revenus
peuvent constituer des dons ouvrant droit à réduction d’impôt. Sauf à renoncer à
ce droit, les porteurs doivent pouvoir obtenir de l’organisme bénéficiaire, un reçu
fiscal.
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25. Partie III: Les traitement des
investisseurs
A. Affectation du résultat
1. Distribution de revenus à des organismes tiers dans le cadre de la purification
annuel des plus-values (suite)
• Le prospectus de l’OPCI devra donc indiquer que ce don ouvre droit à une
réduction d’impôt pour les porteurs résidant en France et que pour en bénéficier
ceux-ci doivent se faire connaître auprès de la SGP. Toutefois, il est souvent indiqué
dans le prospectus simplifié que l’Autorité de référence éthique recommande aux
porteurs de parts de ne pas exercer ce droit à l’avantage fiscal.
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26. Partie III: Les traitement des
investisseurs
2. Typologie de l’organisme français d’utilité publique bénéficiaire des dons, legs
et/ou d’une quote-part des revenus du fond charia
• La purification annuelle doit s’opérer au profit d’un organisme de bienfaisance en
relation avec la religion musulmane. Du côté des autorités charia, les critères
d’éligibilité sont assez évasifs et nous pensons que toute organisme contribuant au
développement, à l'évolution et au rayonnement de l’islam, à travers tous ses
canaux (culturel, social, universitaire, cultuel etc.), dans le respect du droit français
pourrait être pressenti pour recevoir lesdits versements.
• Toutefois, l’AMF dans son instruction en date du 17 juillet 2007 semble en
restreindre le champ puisque aux termes de la présente: « l’entité bénéficiaire doit
être désignée dans le prospectus complet et doit être un organisme reconnu d’utilité
publique ».
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27. Partie III: Les traitement des
investisseurs
• La Société des Amis du Louvre est une association privée reconnue d'utilité
publique. Département des Arts de l’Islam du Musée du Louvres.
• Amis de l’Institut Dominicain d’Etudes Orientales (IDEO) dont l’objet est
promouvoir les recherches sur la culture arabo-musulmane pour une meilleure
connaissance des traditions culturelles et religieuses.
• la Fondation des œuvres de l’Islam de France qui a pour but de contribuer à
l'organisation et au développement de l'islam de France et dont l'action s'exerce en
priorité en vue de la construction ou de l'aménagement ou de la rénovation de lieux de
culte.
• L’Institut du Monde Arabe (IMA) qui cherche à développer et approfondir en
France l'étude, la connaissance et la compréhension du monde Arabe, de sa langue, de
sa civilisation, de ses valeurs culturelles et spirituelles.
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