Kaur Lass loeng (5h) Tallinna Tehnikaülikooli üliõpilastele 02.11.2012.

1. DETAILPLANEERINGUGA FIKSEERITAKSE
ÜLDISEMAL TASANDIL KOKKULEPITUD
TRANSPORDILAHENDUSED
TTÜ 02.11.2012
Kaur Lass
OÜ Head juhatuse liige
Planeerimisekspert ja juhtimiskonsultant
www.headandlead.com

2. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
RT I 2002, 99, 579; 2004, 38, 258; 84, 572; 2005, 15, 87; 22, 150; 2006, 14, 111; 2007,
24, 128; 67, 414; 2008, 16, 114; 30, 191; 2009, 3, 15; 19, 115; 28, 170; 37, 251; 39,
262; 2010, 8, 37; 19, 101; 24, 115; 29, 151; 21.03.2011, 4 (NB! oran!iga on toodud
peale 2009 suve muutunud tekst, mis oluliselt muutis senist planeerimiskorda)
§1 Seaduse reguleerimisala ja eesmärk
(1) Käesolev seadus reguleerib riigi, kohalike omavalitsuste ja teiste isikute vahelisi
suhteid planeeringute koostamisel.
(2) Käesoleva seaduse eesmärk on tagada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi
ja huvisid arvestavad tingimused säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu
kujundamiseks, ruumiliseks planeerimiseks, maakasutuseks ning ehitamiseks.
(3) Ruumiline planeerimine (edaspidi planeerimine) käesoleva seaduse tähenduses on
demokraatlik, erinevate elualade arengukavasid koordineeriv ja integreeriv,
funktsionaalne, pikaajaline ruumilise arengu kavandamine, mis tasakaalustatult
arvestab majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna
arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi.
www.headandlead.com

3. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
§1 Seaduse reguleerimisala ja eesmärk
(5) Planeeringute elluviimisega kaasneva keskkonnamõju strateegilist hindamist
korraldatakse keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi
seaduses sätestatud juhtudel ja korras. Võimaluse korral ühendatakse
keskkonnamõju strateegilise hindamise menetlus planeeringu koostamise
menetlusega. Sellisel juhul peavad olema täidetud mõlemale menetlusele
kehtestatud nõuded.
(6) Käesolevas seaduses ettenähtud menetlusele kohaldatakse haldusmenetluse
seaduse sätteid, arvestades käesolevast seadusest tulenevaid erisusi.
Planeeringu ja projekti KSH-d on
ühendatud, näiteks Tallinnas
(hinnati nii planeeringu elluviimise
kui ka kaldakindlustuse projekti
rajamise keskkonnamõju:
www.headandlead.com

4. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
§2 Planeering
(1) Planeering on planeerimise käigus valmiv dokument. Planeering koosneb
tekstist ja joonistest, mis täiendavad üksteist ja moodustavad ühtse terviku.
(2) Planeeringu tekstis esitatakse planeeritava maa-ala ruumilise arengu analüüsile
tuginevad ruumilise arengu eesmärgid ning planeeringulahenduste kirjeldused
ja põhjendused.
(3) Planeeringu vormistamise nõuded kehtestab regionaalminister.
(4) Planeeringu juurde kuuluvad lisad, mis võivad sisaldada:
1) teavet planeeringu koostamise käigus tehtud menetlustoimingute ja koostöö
kohta;
2) planeeringu lähteandmeid, olemasoleva olukorra analüüsi ja lähteseisukohti,
planeeringu koostamise käigus tehtud vaheotsuseid ja muid
planeerimisprotsessi käigus koostatud dokumente;
3) planeeringu elluviimise tegevuskava ja planeeringu elluviimiseks vajalikke
kokkuleppeid;
4) muud planeeringuga seotud ning säilitamist vajavat teavet.
www.headandlead.com

5. © Kaur Lass, OÜ Head 2012; illustratsioonid AS Entec Eesti ja OÜ Head
PLANEERIMISSEADUS
§3 Planeerimise põhimõtted
(3) Kinnisomandile võib planeeringu alusel seada seadusest tulenevaid maakasutus- ja
ehitustingimusi ning kitsendusi:
1) detailplaneeringu koostamise kohustuse korral – kehtestatud detailplaneeringu
alusel;
2) detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral – kehtestatud
üldplaneeringu alusel.
www.headandlead.com

6. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
HALDUSMENETLUSE SEADUS
RT I 2001, 58, 354; 2002, 53, 336, 61, 375; 2003 , 20, 117, 78 527; 2005 39, 308;
2007 15, 76; 16, 77, 24, 127; 2009, 1, 3; 27, 164
§56 Haldusakti põhjendamine
(1) Kirjalik haldusakt ja soodustava haldusakti andmisest keeldumine peab olema
kirjalikult põhjendatud. Haldusakti põhjendus esitatakse haldusaktis või
menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusaktis viidatud.
(2) haldusakti põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus.
(3) Kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses tuleb märkida kaalutlused,
millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud.
ERINEVALT PROJEKTEERIJAST PEAB PLANEERIJA ALATI PLANEERINGUS
PÕHJENDAMA KONKREETSEID VALIKUID.
www.headandlead.com

7. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
DETAILPLANEERING EI OLE PROJEKT!
DETAILPLANEERINGUGA TRANSPORDI PLANEERIMINE TÄHENDAB:
• REEGLINA ÜLDISEMAL TASANDIL (ÜLDPLANEERINGUS,
MAAKONNAPLANEERINGUS) KOKKULEPITUD TRANSPORDILAHENDUSTE
ELLUVIIMIST LOKAALSETE LIIKLUSLAHENDUSTENA (LIIKLUSMAA
VAJADUS, LIIKLUSKORRALDUSE PÕHIMÕTTED).
• TÄNAVA MAA-ALADE PIIRIDE MÄÄRAMIST;
• LIIKLUSKORRALDUSE MÄÄRAMIST (SH PARKIMISE PÕHIMÕTTED JA
JUURDEPÄÄSUDE ASUKOHAD);
• EDASISE PROJEKTEERIMISE JAOKS REEGLITE JA NÕUETE SÄTESTAMIST
(NB! HILJEM LISANÕUDEID ESITADA EI SAA);
• EDASISEKS PROJEKTEERIMISEKS JA UURINGUTEKS ÜLESANNETE
SEADMIST;
• TEE SERVITUUDI VAJADUSE MÄÄRAMIST;
• OTSUSTE MOTIVEERIMIST - MIKS ÜKS VÕI TEINE LIIKLUSLAHENDUS
KONKREETSEL JUHUL ON EELISTATUD (SEDA ON VAJA SAGELI TEHA NII
KIRJALIKULT KUI KA SUULISELT).
HEA DETAILPLANEERING EI OLE LIIGA JÄIK.
www.headandlead.com

8. © Kaur Lass, OÜ Head 2012; illustratsioonid AS Entec Eesti ja OÜ ARS Projekt 2003
OMADA HAJASALA VÕI TEED LINNA KESKEL TÄHENDAB VÄLJAMINEKUID.
OMADA MAAD HOTELLI, BÜROO, KAUBANDUSKESKUSE, TOOTMIS-
HOONE, PARKLA VMS EHITAMISEKS TÄHENDAB VÕIMALUST TEENIDA.
PLANEERING MÄÄRAB MIDA KONKREETSEL MAA ALAL TEHA SAAB,
MÕJUTADES NII OTSESELT MAA HINDA.
http://veeb.tallinn.ee/rannaala/ranna_web/
www.headandlead.com

9. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
DETAILPLANEERINGU KOOSTAMIST REGULEERIB SEADUS, MIS
KAUDSELT MÄÄRAB ÄRA DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE
MIINIMUMAJA.
TÄISMAHUS DETAILPLANEERINGUTEL ON SEE REEGLINA ALATES 6
KUUST JA LIHTSUSTATUD KORRAS DETAILPLANEERINGUTEL ALATES 3
KUUST. PEALINN ERINEB ÜLEJÄÄNUD EESTIST, TALLINNAS LOETAKSE 2
AASTAST PLANEERINGU MENETLEMIST KIIREKS.
EELTOODUD MIINIMUMAJAD KEHTIVAD EELDUSEL, ET KÕIK
ASJAAJAMISED LAABUVAD IDEAALSELT. KUNA PLANEERINGU
KOOSTAMISSE KAASATAKSE ERINEVAID OSAPOOLI, SIIS ON SELLE
MENETLEMISE TEMPO HARVA IDEAALNE.
KUNA PLANEERIMISE PROTSESS ON PIKK, ON HEA JÄTTA TEATAV
VABADUS PROJEKTEERIJALE. SEDA ERITI TEEDE PUHUL, KUS
LIIKLUSKOORMUSED MUUTUVAD!
www.headandlead.com

10. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
§4 Planeerimisalase tegevuse korraldamine
(2) Planeerimisalase tegevuse korraldamine valla või linna haldusterritooriumil on
kohaliku omavalitsuse pädevuses (v.a seaduse ptk 6 juhul).
Kohalik omavalitsus:
1) tagab maakasutuse ja ehitamise aluseks vajalike planeeringute olemasolu;
2) tagab planeeringu koostamisel avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud
isikute huvide tasakaalustatud arvestamise, mis on planeeringu kehtestamise
eeldus;
3) tagab kehtestatud planeeringute järgimise.
(3) Kohalik omavalitsus korraldab planeerimisalast tegevust käesoleva seadusega
sätestatud korras ka kohaliku omavalitsuse haldusterritooriumiga piirnevas
avalikus veekogus, kui kavandatakse ehitist, mis on kaldaga püsivalt
ühendatud.
www.headandlead.com

11. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
§5 Valla või linna ehitusmäärus
Kohalik omavalitsus kehtestab valla või linna ehitusmääruse:
1) valla või linna territooriumi või selle osa planeerimise ja ehitamise reeglite
seadmiseks, välja arvatud maakasutus- ja ehitustingimuste määramine;
2) kohaliku omavalitsuse siseste ülesannete jaotuse määramiseks ning
menetluskorra seadmiseks planeerimis- ja ehitusvaldkonna korraldamisel.
= 226 viisi koostada planeeringuid,
kui arvestada kõiki nüansse.
+ ametkondliku asjaajamise
regionaalsed erinevused
www.headandlead.com

12. © Kaur Lass, OÜ Head 2012, foto: AS Entec Eesti ja asendiskeem: www.ivia.ee
ARENGUT EI SAA KÄSITLEDA SEOTUNA VAID ÜKSIKU KINNISTUGA EGA KA
OMAVALITSUSES OLEVATE KINNISTUTE ARENGU KOGUSUMMANA. KUI
ARENG TOIMUB AINULT LÄBI KINNISTUTE ARENDAMISE, EI TEGELETA
OMAVALITSUSES SIHIPÄRASE ARENDUSTEGEVUSEGA.
Hea näide: Jõhvi Linna planeeringud, sh tööstuspark
www.ivia.ee
www.headandlead.com

13. © Kaur Lass, OÜ Head 2012; illustratsioonid AS Entec Eesti ja OÜ ARS Projekt 2003
PLANEERIMISSEADUS
§8 Üldplaneering.
(7) Kehtestatud üldplaneering on aluseks detailplaneeringute koostamisele
detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel ja juhtudel ning maakorraldusele ja
projekteerimistingimuste väljaandmisele väljaspool detailplaneeringu koostamise
kohustusega alasid.
http://veeb.tallinn.ee/rannaala/ranna_web/
www.headandlead.com

14. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
LIIKLUSE PROJEKTEERIMISEL HAJAASUSTUSES LÄHTUTAKSE SEEGA
ÜLDPLANEERINGUST JA JOONOBJEKTI KÄSITLEVAST
MAAKONNAPLANEERINGUST.
LIIKLUSE PROJEKTEERIMISEL TIHEASUSTUSES (LINNAD, ALEVID) JA
DETAILPLANEERINGU KOHUSTUSEGA ALADEL LÄHTUTAKSE AGA
DETAILPLANEERINGUST.
http://veeb.tallinn.ee/rannaala/ranna_web/
www.headandlead.com

15. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
§10 Planeeringu koostamise algatamine ja korraldamine
(1) Iga isik võib teha planeeringu koostamise algatamise ettepaneku. Planeeringu
koostamise algatamise otsustamisel võib põhjendatud juhul planeeringu
koostamise algatamisest keelduda.
(5) Detailplaneeringu koostamise algatab ja koostamist korraldab kohalik omavalitsus.
(6) Kohalik omavalitsus võib detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikuga
sõlmida halduslepingu planeeringu koostamise korraldamise osaliseks
üleandmiseks käesoleva paragrahvi lg 8 p1 nimetatud tegevuse ulatuses (ehk
planeeringu koostamise või planeeringu koostamise tellimise ulatuses).
(62) Kui esineb asjaolu, mis takistab detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikul
lepingus ettenähtud ülesannet täitmast, on kohalikul omavalitsusel õigus
haldusleping ühepoolselt lõpetada. Nimetatud juhul võib kohalik omavalitsus
teha otsuse planeerimismenetluse lõpetamise kohta.
www.headandlead.com

16. © Kaur Lass, OÜ Head 2011
RAHASTAMINE JA ALGATAMINE TULENEVALT KOHTUPRAKTIKAST
Riigikohtu halduskolleegiumi 19. mai 2010. a otsusest haldusasjas nr 3-3-1-26-10
tulenevad kolleegiumi järgmised põhiseisukohad:
1) detailplaneeringuga kavandatavate teede ja tehnovõrkude rajamise ning
finantseerimise küsimused tuleb reeglina lahendada detailplaneeringu
algatamisel;
2) juhul, kui kohalik omavalitsus ja planeeringu taotleja kokkulepet ei saavuta ning
kohalikul omavalitsusel puuduvad võimalused EhS §-st 13 tulenevate kohustuste
täitmiseks, on õiguspärane jätta planeering algatamata;
/.../
5) kokkuleppe puudumisel tuleb planeerimismenetluses eeldada, et vastavate
tööde tegemise ja tasumise kohustus lasub kohalikul omavalitsusel;
6) juhul kui EhS §-s 13 nimetatud tööde teostamise ja rahastamise kohustus lasub
kohalikul omavalitsusel, kuid planeerimismenetluse kestel ilmnevad ettenägematud
objektiivsed asjaolud, mis välistavad valla kohustuse täitmise, võib detailplaneeringu
kehtestamata jätmine olla põhjendatud ja õiguspärane;
7) planeeringu kehtestamata jätmise otsus peab olema kaalutletud ja põhjendatud;
8) eelnimetatud asjaoludel planeeringu kehtestamata jätmine võib kaasa tuua
kohustuse hüvitada planeeringu taotleja poolt kantud põhjendatud kulutused.
Kolleegium leiab, et need seisukohad kuuluvad kohaldamisele ka käesolevas asjas.[1]
[1] RKHKo 28.10.2010 nr 3-3-1-37-10
www.headandlead.com

17. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
§10 Planeeringu koostamise algatamine ja korraldamine
(61) Detailplaneeringu koostamist või detailplaneeringu koostamise tellimist ei tohi
detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikule üle anda juhul, kui:
1) planeeritava maa-ala kohta puudub kehtestatud üldplaneering;
2) planeeringuga soovitakse muuta kehtestatud üldplaneeringut;
3) planeering koostatakse riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle
kaitsevööndis, samuti riikliku kaitse alla võetud mälestise kaitsevööndis või
loodusobjekti kaitsevööndis oleval maa-alal;
4) planeering koostatakse ranna või kalda piiranguvööndis looduskaitseseaduse
tähenduses;
5) planeeringuga kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi või planeeritav
maa-ala asub linnaehituslikult olulises piirkonnas;
6) planeering koostatakse miljööväärtuslikule hoonestusalale või selle
moodustamiseks;
7) planeering koostatakse olulise ruumilise mõjuga objekti kavandamiseks;
8) planeering koostatakse keskkonnamõju hindamise ja
keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 6 lõikes 1 nimetatud tegevuse
kavandamiseks.
SEEGA PRAEGUNE PLANEERIMISSEADUSE REDAKTSIOON ON SUURENDANUD
OMAVALITSUSE OTSUSTUSÕIGUST JA VÄLISTAB ARENDAJA (=RAHASTAJA)
POOLT PLANEERINGU SISU DIKTEERIMISE.
www.headandlead.com

18. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
§10 Planeeringu koostamise algatamine ja korraldamine
(7) Detailplaneeringu algatamine tähendab kohaliku omavalitsuse otsust selle kohta, et
planeeringu koostamisele tuleb asuda.
(8) Planeeringu koostamise korraldamine käesoleva seaduse tähenduses on:
1) planeeringu koostamine või planeeringu koostamise tellimine;
2) planeeringu koostamise juhtimine;
3) kõigi planeeringu koostamise käigus vajalike menetlustoimingute tegemine.
NB! PLANEERIJA, PROJEKTEERIJA EGA ARENDAJA EI SAA SEEGA ÜKSI EGA
OMAVAHELISES KOOSTÖÖS MIDAGI TEHA. DETAILPLANEERINGU PUHUL ON
ALATI OTSUSTAJA KOHALIK OMAVALITSUS.
www.headandlead.com

19. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
ARENDAJATE HEA LÄBISAAMINE JA KOOSTÖÖVALMIDUS
OMAVALITSUSEGA MÄÄRAB PLANEERINGU KOOSTAMISE
VÕIMALIKKUSE.
PRAKTILISEL PLANEERIMISEL ON VAJA KOHE ALGUSES VASTATA
KÜSIMUSTELE:
1. MIS ON PLANEERINGU EESMÄRK?
2. MILLISED ON ERINEVATE OSAPOOLTE OTSESED JA KAUDSED
HUVID? KAS NEED ON ÜHENDATAVAD? KUI JAH, SIIS MILLINE ON
KÕIGI JAOKS VÕITU KAASA TOOV LAHENDUS?
3. MILLISED ON OSAPOOLTE ROLLID JA KES JUHIB PLANEERINGU
KOOSTAMIST?
KUI EELNEV ON TEHTUD VÕIB PLANEERINGU ALGATADA.
www.headandlead.com

20. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
OSAPOOLTE ROLLIDE TUVASTAMINE JA KÕIGI JAOKS VÕITU KAASA
TOOV LAHENDUSE LEIDMINE ON OLULINE. ÜLDPLANEERINGUT
MUUTVA DETAILPLANEERINGU PUHUL ON ÜHISHUVI TUVASTAMINE ERITI
OLULINE (ENNEKÕIKE TULEB TUVASTADA ARENDAJA VÕI MAAOMANIKU
JA VALLA/LINNAVALITSUSE NING VOLIKOGU ÜHINE HUVI). SEDA, SEST
ÜLDPLANEERINGUT MUUTVA DETAILPLANEERINGUGA KAASNEB SAGELI
VAJADUS RAJADA UUSI TEID, MUUTA OLEMASOLEVAID
TRANSPORDILAHENDUSI, RAJADA UUSI KOOLE JNE.
www.headandlead.com

21. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
§14 Planeeringu koostamiseks vajalike andmete kättesaadavus ja säilitamine
(1) Planeeringu koostamiseks vajalikke andmeid on planeeritaval maa-alal asuvad või
planeeritava maa-ala kohta käivaid andmeid valdavad isikud kohustatud tasuta
andma planeeringu koostamist korraldavale kohalikule omavalitsusele või nende
poolt volitatud planeeringu koostajale.
(2) Planeeringu koostamist korraldav kohalik omavalitsus on kohustatud tagama
planeeringu koostamise käigus kogutud andmete ja materjalide säilimise ning
huvitatud isikutele kättesaadavuse.
www.headandlead.com

22. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
§9 Detailplaneering
(2) Detailplaneeringu ülesanded on:
1) planeeritava maa-ala kruntideks (kusjuures krunt on seaduse järgi ehitamiseks
kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal) jaotamine;
2) krundi ehitusõiguse määramine. Määratleda tuleb: krundi kasutamise sihtotstarve või
sihtotstarbed; hoonete suurim lubatud arv krundil; hoonete suurim lubatud ehitusalune
pindala; hoonete suurim lubatud kõrgus.
3) krundi hoonestusala, see tähendab krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega
lubatud hooneid, piiritlemine;
4) tänavate maa-alade ja liikluskorralduse määramine ning vajaduse korral
eraõigusliku isiku maal asuva, olemasoleva või kavandatava tänava avalikult
kasutatavaks teeks määramine teeseaduses sätestatud korras;
5) haljastuse ja heakorrastuse põhimõtete määramine;
6) kujade määramine;
7) tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha määramine;
8) keskkonnatingimuste seadmine planeeringuga kavandatu elluviimiseks ja
vajaduse korral ehitiste määramine, mille ehitusprojekti koostamisel on vaja läbi
viia keskkonnamõju hindamine;
Ülesanded jätkuvad järgmisel slaidil
www.headandlead.com

23. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
§9 Detailplaneering
(2) Detailplaneeringu ülesanded on:
… jätk eelmisele slaidile
9) vajaduse korral ettepanekute tegemine kaitse alla võetud maa-alade ja üksikobjektide
kaitsere!iimi täpsustamiseks, muutmiseks või lõpetamiseks;
10) vajaduse korral ettepanekute tegemine maa-alade või üksikobjektide kaitse alla
võtmiseks;
11) vajaduse korral miljööväärtusega hoonestusalade määramine ning nende kaitse- ja
kasutamistingimuste seadmine;
12) hoone olulisemate arhitektuurinõuete ning vajaduse korral rajatise ehitus- ja
kujundusnõuete seadmine;
13) servituutide vajaduse määramine;
14) vajaduse korral riigikaitselise otstarbega maa-alade määramine;
15) kuritegevuse riske vähendavate nõuete ja tingimuste seadmine;
16) muude seadustest ja teistest õigusaktidest tulenevate kinnisomandi kitsenduste
ulatuse määramine planeeritaval maa-alal.
(6) Detailplaneeringu lisana esitatakse vähemalt üks planeeringulahenduse
illustratsioon, et detailplaneeringu avalikustamisel ja otsustamisel tekiks
ruumiline ettekujutus kavandatavast keskkonnast ja hoonestusest.
www.headandlead.com

24. © Kaur Lass, OÜ Head 2011
Täna on enamus omavalitsusi taibanud, et eduka planeeringuprotsessi
eelduseks on planeeringuülesande täpne formuleerimine. Detailplaneeringu
koostamise aluseks on reeglina valla- või linnavalitsusel väljastatavad (vastav
kohustus seaduses puudub) detailplaneeringu lähtekohad või -ülesanded, kus
määratakse mida vald või linn soovib ise läbi algatatud planeeringu saavutada.
www.headandlead.com

25. © Kaur Lass, OÜ Head 2011
Detailplaneeringu koostamise
aluseks on praktikas enamasti
vaja tehnilisi tingimusi.
Tingimused määravad
tehnilised võimalused
planeeringu alale
kavandatavate ehitiste
lahendamiseks. Neist
lähtuvalt saab paika panna
teede ja trasside asukohad.
Igal võrgu valdajal on selleks
oma kord. See võib regiooniti
erineda. Nagu ka tingimuste
väljastamise kiirus. Tehnilised
tingimused tuleb
omavalitsusel küsida lisaks ka
Maanteeametilt, kui tahta
kavandada peale ja mahasõite
riigi maanteelt.
www.headandlead.com

26. © Kaur Lass, OÜ Head 2012, fotod: AS Entec Eesti ja AS Tuulepargid ning Riigi Arhiiv
Lisaks lähteülesandele
võivad osutuda
vajalikuks geodeetiline
mõõdistamine ja mitmed
uuringud.
Näiteks: geoloogilised
uuringud, ajaloolise tausta
uuringud, ekspertarvamus
KSH vajalikkusest, müra ja
õhusaaste leviku uuringud,
liiklusprognoosid,
haljastuse hinnang jne),
mille alusel saab langetada
edasisi motiveeritud
otsuseid. Millised uuringud
vajatakse määrab
planeeringu sisuline
eesmärk.
www.headandlead.com

27. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
§16 Koostöö ja kaasamine planeeringu koostamisel
(1) Planeeringud koostatakse:
5) detailplaneeringu puhul koostöös planeeritava maa-ala elanike ning kinnisasjade
ja naaberkinnisasjade omanikega;
6) detailplaneeringu puhul koostöös olemasolevate või kavandatavate
tehnovõrkude omanike või valdajatega;
7) koostöös Keskkonnaametiga, kui planeeringu elluviimisega võib kaasneda
oluline mõju keskkonnale;
8) koostöös päästeasutusega, kui riskianalüüsist tulenevalt jääb planeeritavale
maa-alale või selle lähiümbrusesse olemasolev või kavandatav suure riskiohuga
objekt;
9) koostöös Muinsuskaitseametiga, kui planeeritaval maa-alal asub
muinsuskaitseala, kinnismälestis või nende kaitsevöönd;
10) detailplaneeringu puhul koostöös planeeritava maa-ala elanikke esindavate
mittetulundusühingute ja sihtasutustega.
www.headandlead.com

28. © Kaur Lass, OÜ Head 2011
PLANEERIMISSEADUS
§16 Koostöö planeeringute koostamisel
(3) Detailplaneeringu lähteseisukohti ja eskiislahendusi tutvustavate arutelude vajaduse
määrab kohalik omavalitsus. Vähemalt ühe avaliku arutelu korraldamine on
kohustuslik, kui detailplaneeringut koostatakse käesoleva seaduse § 10 lõikes 6 1
sätestatud juhtudel (puudub kehtestatud üldplaneering või seda soovitakse muuta;
planeering koostatakse riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle kaitsevööndis (nii
loodus, kui muinsuskaitse); planeering koostatakse ranna või kalda piiranguvööndis;
planeeringuga kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi või planeeritav maa-ala
asub linnaehituslikult olulises piirkonnas; planeering koostatakse miljööväärtuslikule
hoonestusalale või selle moodustamiseks; planeering koostatakse olulise ruumilise
mõjuga objekti kavandamiseks; planeering koostatakse keskkonnamõju hindamise ja
keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 6 lõikes 1 nimetatud tegevuse kavandamiseks).
www.headandlead.com

29. © Kaur Lass, OÜ Head 2010
PLANEERIMISSEADUS
§16 Koostöö planeeringute koostamisel
(6) Kohalik omavalitsus teatab planeeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduste
väljapaneku ning avaliku arutelu aja, koha ja väljapaneku kestuse:
1) vastavas ajalehes hiljemalt üks nädal enne avaliku arutelu toimumist;
2) vastava kinnisasja omanikule hiljemalt kaks nädalat enne avaliku arutelu
toimumist, kui planeeringuga kavandatav toob kaasa kinnisasja
sundvõõrandamise vajaduse.
(7) Koos planeeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduste väljapaneku ja avaliku
arutelu toimumise teate avaldamisega avaldab kohalik omavalitsus oma
veebilehel planeeringu lähteseisukohad või eskiislahendused.
www.headandlead.com

30. Valla või linna üldplaneeringu (v.a juhul, kui muudetakse üldplaneeringut), lähteülesande,
© Kaur Lass, OÜ Head 2012, Joonised: Janne Tekku, AS Entec 2006
tehniliste tingimuste, kinnistu või krundi omaniku soovide, koostöö tulemuse,
keskkonnatingimuste ja avalikkuse poolt esitatud arvamuste alusel valmib detailplaneering:
Planeerimisjoonise alusel
valmib tehnovõrkude plaan:
www.headandlead.com

31. © Kaur Lass, OÜ Head 2012, Joonis: AS Entec Eesti (AS Pöyry Entec) 2008
DETAILPLANEERING MÄÄRAB EHITUSÕIGUSE JA LIIKLUSKORRALDUSE:
www.headandlead.com

32. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERINGU EESMÄRK MÄÄRAB PLANEERINGU SISU
Tekst ja joonised täiendavad üksteist ja moodustavad ühtse terviku, mis peavad sisaldama
detailplaneeringu puhul nii alale ehitamise kui ka keskkonnatingimusi. Planeeringu
eesmärgi tundmine võimaldab tekitada planeeringule korrektse sisu. Sisu tugevus või
nõrkus ei sõltu vaid planeerijast vaid meeskonnatöö kvaliteedist.
TAGAMAKS HÄID TRANSPORDILAHENDUSI, PEAVAD LIIKLUSE PROJEKTEERIJAD
JT TRANSPORDISPETSIALISTID SUUTMA OMA SEISUKOHTI ESITLEDA, SELGITADA
JA KAITSTA.
HOONESTUSE JA TRANSPORDIKORRALDUSE KÕRVAL ON OLULINE:
• LOODAVA KESKKONNA ILME (SH VÄIKEVORMID – NT PINGID, OOTEPAVILJONID,
HALJAKUD, HOONED, RAJATISED JMS);
• LAHENDUSTE ENERGIATÕHUSUS (SH ÜHISTRANSPORDI EELISTAMINE);
• LOODUD LAHEDUSTE OPTIMAALSUS JA KASUTAJASÕBRALIKKUS.
Keerukamatel juhtudel on keskkonnamõju strateegiline hindamine hea abivahend
parima lahenduse leidmiseks.
www.headandlead.com

33. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
KESKKONNAMÕJU STRATEEGILINE HINDAMINE (KSH)
KSH eesmärk on otsustaja teadlikkuse tõstmine ja keskkonnatingimuste
kehtestamine detailplaneeringu koosseisus. KSH aruanne on ideaalne koht
erinevate kaalutluste ja valikute põhjalikuks kajastamiseks (nt erinevad
liikluslahendused ja nende ohutus, müra leevendamise meetmete valikud jms).
Kuna KSH aruanne ei ole juriidiliselt sama jõuga kui planeering, peab
keskkonnatingimused hinnatavasse planeeringusse viima planeerija koostöös
kohaliku omavalitsusega. Keskkonnatingimused on hilisemal projekteerimisel (sh liikluse
projekteerijale) siduvad. Nt kui on kohustus rajada müratõkkeaed, tuleb seda teha. Kui on
kohustus seada kelleajaline piirang liikluskiirusele, tuleb seda täita jne.
KSH ! KMH (keskkonnamõju hindamine)
KSH aruandes ja detailplaneeringus võib esitada nõude koostada täiendav
keskkonnamõju hindamine (KMH) projektile, sh teede projektile. Selle eesmärk on hinnata
juba konkreetseid tehnilisi lahendusi, mis ei ole veel teada planeeringu koostamisel.
Samas peaks võimaluse korral topelt hindamist vältima.
.
www.headandlead.com

34. © Kaur Lass, OÜ Head 2012, illustratsioonid AS Entec Eesti
KSH ON PLANEERIJA TÖÖ TUGIPROTSESS
Keskkonnatingimused peavad olema planeeringu osa. Näiteks
Tallinnas Veerenni 36 detailplaneeringus (Koostaja: AS Pöyry Entec 2009, nüüd edasi
tegutsev ärinimega AS Entec Eesti) on kehtestatud järgmised tingimused:
• Välispiirde nõutava heliisolatsiooni tagamisel tuleb samuti arvestada, et ventileerimiseks
ettenähtud elemendid (tuulutusavad akendes, värske-õhuklapid seinas jms) ei vähendaks
välispiirde heliisolatsiooni sellisel määral, et ruumis tekiks lubatava mürataseme ületamine.
• Planeeringujärgsetel lammutus- ja ehitustöödel on kohustus vältida säilitatavate puude
alumiste okste, juurestiku ja puutüve vigastamist.
NEED TINGIMUSED TULID LIIKLUSMÜRAST JA VAJADUSEST KAITSA MUU HULGAS
TEE ÄÄRSET HALJASTUST.
.
www.headandlead.com

35. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
§18 Planeeringu vastuvõtmine ja avalik väljapanek
(1) Kohalik omavalitsus teeb planeeringu vastuvõtmise otsuse ja korraldab
planeeringu avaliku väljapaneku. Planeeringu vastuvõtmisega kinnitab kohalik
omavalitsus, et planeering vastab valla või linna ruumilise arengu eesmärkidele
ja et ta on kontrollinud, et planeering vastab seadustele ja muudele
õigusaktidele.
www.headandlead.com

36. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
§18 Planeeringu vastuvõtmine ja avalik väljapanek
(61) Koos avaliku väljapaneku teatega avaldab kohalik omavalitsus planeeringu
kohaliku omavalitsuse veebilehel:
1) avaliku arutelu toimumise päevani – detailplaneeringu, mille avaliku
väljapaneku järel on kohustuslik korraldada avalik arutelu;
2) avaliku väljapaneku lõpuni – detailplaneeringu, mille avaliku väljapaneku järel
ei ole kohustuslik korraldada avalikku arutelu.
www.headandlead.com

37. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
§ 19 Avaliku väljapaneku kestus
Avaliku väljapaneku kestus on:
1) detailplaneeringutel kaks nädalat.
...
4) kehtestatud üldplaneeringu
põhilahenduse muutmise ettepanekut
sisaldavatel detailplaneeringutel ja
detailplaneeringutel, mille koostamise
aluseks puudub kehtestatud üldplaneering,
neli nädalat.
www.headandlead.com

38. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
§21 Avaliku väljapaneku tulemuste arvestamine
(1) Kui avaliku väljapaneku käigus on detailplaneeringu kohta laekunud kirjalikke
ettepanekuid ja vastuväiteid, peab kohalik omavalitsus korraldama
detailplaneeringu avaliku arutelu kuue nädala jooksul pärast avaliku
väljapaneku lõppemist.
www.headandlead.com

39. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
§21 Avaliku väljapaneku tulemuste arvestamine
(1) Kohalik omavalitsus teatab detailplaneeringu avaliku arutelu toimumise aja ja koha
vastavas ajalehes hiljemalt üks nädal enne avaliku arutelu toimumist.
(2) Kui planeeringu avalikul väljapanekul esitati planeeringu kohta kirjalikke ettepanekuid
ja vastuväiteid, avaldab planeeringu koostamist korraldav kohalik omavalitsus
informatsiooni avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste kohta vastavas
ajalehes kahe nädala jooksul avaliku arutelu toimumise päevast arvates.
(3) Avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel teeb kohalik omavalitsus
planeeringus vajalikud parandused ja täiendused ning käesoleva seaduse § 23
lõigetest 1 ja 2 tulenevatel juhtudel esitab planeeringu järelevalve teostajale koos
informatsiooniga arvestamata jäänud ettepanekute ja vastuväidete kohta.
(4) Kui avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel tehtud parandused ja
täiendused muudavad planeeringu põhilahendusi, korratakse planeeringu
kooskõlastamist isikuga, keda muudatus puudutab, ning avalikku väljapanekut ja
avalikku arutelu planeeringu muutmise järel vastavalt käesoleva seaduse §-des 17–
20 ja käesolevas paragrahvis sätestatule.
(5) Avaliku väljapaneku käigus kirjalikke ettepanekuid või vastuväiteid esitanud isik
võib loobuda oma ettepanekutest või vastuväidetest, teatades sellest kirjalikult
planeeringu koostamist korraldavale kohalikule omavalitsusele.
www.headandlead.com

40. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
§23 Järelevalve planeeringute koostamise üle
(1) Järelevalvet üldplaneeringu ja detailplaneeringu koostamise üle teostatakse enne
planeeringu kehtestamist. Järelevalvet üldplaneeringute ja detailplaneeringute üle teostab
maavanem.
(2) Detailplaneeringu üle ei teostata käesolevas paragrahvis sätestatud järelevalvet, kui:
1) detailplaneering on koostatud vastavuses kehtestatud üldplaneeringuga ja kõigi avalikul
väljapanekul esitatud vastuväidetega on arvestatud;
2) detailplaneering käsitleb käesoleva seaduse § 22 lõigetes 1 ja 2 nimetatud juhtumeid.
SIIT TULENEB, ET ÜLDPLANEERINGU ELLUVIIMINE ON KA RIIGI POOLT OODATUD JA
OOTUSPÄRANE TEGEVUS. KUNI SELLE TEGEVUSE JUURES POLE VAIDLUSI, RIIK
PLANEERINGU OTSUSTESSE EI SEKKU (v.a KOOSKÕLASTAMISE FAASIS).
www.headandlead.com

41. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
§23 Järelevalve planeeringute koostamise üle
(3) Järelevalve teostaja pädevuses on:
1) planeeringu õigusaktidele vastavuse kontrollimine;
2) planeeringu liigilt üldisemale kehtestatud planeeringule vastavuse kontrollimine;
3) nõusoleku andmine liigilt üldisema kehtestatud planeeringu muutmiseks temale esitatud,
liigilt üldisema planeeringu muutmise ettepanekut sisaldava planeeringu kehtestamisel;
4) planeeringus riigi huvide järgimise kontrollimine, kui planeeritava maa-ala kohta puudub liigilt
üldisem kehtestatud planeering;
5) planeeringu avalikul väljapanekul kirjalikke vastuväiteid esitanud isikute ning planeeringu
koostamist korraldava maavalitsuse või kohaliku omavalitsuse ärakuulamine ja seisukoha
esitamine vastuväidete kohta, kui planeeringu koostamisel vastuväiteid ei arvestatud.
(4) Kui käesoleva paragrahvi lõike 3 punktis 5 nimetatud isikud ei saavuta järelevalve käigus
kokkulepet, saadab maavanem nendele oma kirjaliku seisukoha vastuväite kohta kahe nädala
jooksul pärast osapoolte ärakuulamist.
(6) Maavanem annab planeeringule oma heakskiidu pärast järelevalve käigus esitatud nõuete
täitmist ja käesoleva paragrahvi lõike 3 punktis 5 nimetatud vastuväidete suhtes kokkuleppe
saavutamist või nende kohta seisukoha andmist ning teeb kohalikule omavalitsusele
ettepaneku planeeringu kehtestamiseks.
www.headandlead.com

42. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
PLANEERIMISSEADUS
§24 Planeeringu kehtestamine
(3) Detailplaneeringu, mille koostamise üle ei teostata järelevalvet, või maavanema poolt
järelevalve käigus heakskiidetud detailplaneeringu kehtestab kohalik omavalitsus.
(5) Kui kehtestatav detailplaneering sisaldab kehtestatud üldplaneeringu muutmise
ettepanekut ja maavanem on järelevalve käigus muudatusega nõustunud, kannab
kohalik omavalitsus pärast detailplaneeringu kehtestamist muudatuse
üldplaneeringusse.
www.headandlead.com

43. © Kaur Lass, OÜ Head 2010, illustratsioonid AS Pöyry Entec
PLANEERIMISSEADUS
§28 Kehtestatud planeeringu kättesaadavus
(1) Igaühel on õigus tutvuda kehtestatud planeeringuga.
(2) Kehtestatud planeeringuga tutvumine tagatakse:
1) üleriigilise planeeringu puhul – Siseministeeriumis ja maavalitsustes;
2) maakonnaplaneeringu puhul – vastavas maavalitsuses ja planeeritava maa-ala
kohalikes omavalitsustes;
3) üldplaneeringu ja detailplaneeringu puhul – planeeritava maa-ala kohalikes
omavalitsustes.
www.headandlead.com

44. © Kaur Lass, OÜ Head 2009, fotod: Pühajärve Vallavalitsus ja AS Entec Eesti
PLANEERIMISSEADUS
§9 (9) Detailplaneeringu koostamise kohustuse korral koostatakse ehitusprojekt
kehtestatud detailplaneeringu alusel ehitusseaduses (RT I 2002, 47, 297) sätestatud
korras.
www.headandlead.com

45. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
Detailplaneeringule järgnevad tegevused (järjestus võib muutuda):
1. TEHNOVÕRGUD (SAGELI ON NENDE PROJEKTEERIMINE SEOTUD
TEEDE PROJEKTEERIMISEGA):
a. projektide jaoks tehniliste tingimuste küsimine võrgu haldajalt.
b. projekteerimise hange.
c. vastavalt vajadusele: vee-, kanali-, side-, elektri-, gaasi- ja sooja- võrkude/
trasside projekteerimine (võib jaguneda: eskiisprojekt, põhiprojekt,
tööprojekt).
d. ehitusloa taotlemine projekti alusel.
e. ehitushange ja ehitus (ehituse alustamisel omavalitsuse teavitamine ehituse
algusest).
f. omaniku poolne ehitusjärelevalve.
g. kasutamine.
Märkus: etapid b, c, d, e ühendatakse vahel ka ühiseks projekteerimis- ja
ehitushankeks.
www.headandlead.com

46. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
Detailplaneeringule järgnevad tegevused (järjestus võib muutuda):
2. TEED, TÄNAVAD, PLATSID:
a. projekteerimise hange.
b. projekteerimine (võib jaguneda: eskiisprojekt, põhiprojekt, tööprojekt).
c. ehitusloa taotlemine projekti alusel.
d. ehitushange ja ehitus (ehituse alustamisel omavalitsuse teavitamine ehituse
algusest).
e. omaniku poolne ehitusjärelevalve.
f. kasutamine.
Märkus: etapid a, b, c, d ühendatakse vahel ka ühiseks projekteerimis- ja
ehitushankeks.
www.headandlead.com

47. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
DETAILPLANEERING ON VÕIMALUS EHITADA.
REEGLINA DETAILPLANEERINGUGA EHITAMISE KOHUSTUST EI MÄÄRATA.
www.headandlead.com

48. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
Kinnistu väärtus
Ehitusõiguse
määraja
Planeerimata ala üldplaneering OÜP/TP detailplaneering projekt ehitusluba
www.headandlead.com

49. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
OLULINE ON TEADA, ET EHITUSÕIGUST JA SIHTOTSARVET ON VÕIMALIK
MUUTA PEALE DETAILPLANEERINGU KEHTESTAMIST AINULT LÄBI UUE
DETAILPLANEERINGU. SEADUS DETAILPLANEERINGUT KORRIGEERIDA
VÕI MUUTA EI VÕIMALDA. SEEGA TULEB ARVESTADA, ET
DETAILPLANEERINGUGA EI OLE OTSTARBEKAS MÄÄRATA TÄPSET HOONE
VÕI RAJATISE KUJU. HEA PLANEERING JÄTAB PROJEKTEERIJALE
VÕIMALUSE PROJEKTI KOOSTAMISEL HOONE KUJU KORRIGEERIDA
MÄÄRATUD EHITUSÕIGUSE PIIRES. PLANEERING PEAB KÜLL OLEMA
SIDUV AGA MITTE NII JÄIK, ET HILJEM SIHIPÄRAST PROJEKTEERIMIST
TAKISTAMA HAKKAB.
ÜP DP projekt ehitamine ehitatud keskkonna muutmine
www.headandlead.com

50. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
DETAILPLANEERINGU HINDA MÕJUTAVAD ASJAOLUD:
1. MAA-ALA SUURUS. OTSESELT ON PINDALAGA SEOTUD MAA-ALA MÕÕDISTAMISE HIND.
2. TELLIJA SOOVID. REEGLINA ON KALLIM TÖÖSTUSALADE, SADAMATE JT
INFRASTRUKTUURIOBJEKTIDE VMS KESKKONDA OHUSTADA VÕIVATE OBJEKTIDE
DETAILPLANEERINGU KOOSTAMINE (VÕIB LISANDUDA KSH KOOSTAMISE MAKSUMUS).
3. TEHNILISED TINGIMUSED. NENDEGA MÄÄRATAKSE ÜHENDUSPUNKTIDE JA -TEEDE
ASUKOHAD. NEIST LÄHTUVALT KUJUNEB DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE
TÖÖMAHUKUS (NÄITEKS: TEHNOVÕRKUDE ÜMBER TÕSTMINE, MAANTEELE PEALE- JA
MAHASÕITUDE LAHENDAMISE ULATUS JMS).
4. OBJEKTI ASUKOHT. RANNA JA KALDA KAITSEVÖÖNDIS, KAITSEALAL, HOIUALAL VMS
LOODUSKAITSEGA HÕLMATUD KOHAS ASUVA VÕI MUINSUSKAITSE ALL OLEVA OBJEKTI
VÕI ALA PLANEERIMINE ON TUNDUVALT KALLIM JA AJAMAHUKAM.
5. OBJEKTI ASUKOHA OMAVALITUSE EHITUSMÄÄRUS JA OMAVALITUSES KUJUNENUD
ASJAAJAMISE TAVAD.
6. KAASATAVATE ISIKUTE HULK – EHK TÖÖMAHT KOOSTÖÖD TEGEMISEKS.
7. ÜLDPLANEERINGU OLEMASOLU KORRAL ON SELLE KOHASE DETAILPLANEERINGU
KOOSTAMINE ODAVAM JA KIIREM NING RISKIDEVABAM KUI DETAILPLANEERINGUGA
ÜLDPLANEERINGU MUUTMINE.
8. NÕUDED KOOSTAMISE AJALE. KIIRUS TÕSTAB TÖÖ MAKSUMUST. TAHTES ODAVAMAT
HINDA TULEB DETAILPLANEERING TELLIDA VÄHEMALT AASTA (RAE, HARKU JA
JÕELÄHTME VALDADES JA TALLINNAS 3-5 AASTAT) ENNE PROJEKTEERIMISE
ALUSTAMIST.
NB! EHITUSLUBA ENNE PLANEERINGU KEHTESTAMIST KÜSIDA EI SAA.
www.headandlead.com

51. © Kaur Lass, OÜ Head 2012
"The future depends on what we do in the present"
Mahatma Gandhi
PLANEERIMINE EELDAB TEADLIKU TEGUTSEMIST HETKES. TUNDES OMA
VISIOONI (SIHTI) JA ARVESTADES HETKE OLUSID SAAB LUUA HEAD
EELDUSED SOOVITUD TULEVIKKU JÕUDMISEKS.
www.headandlead.com

52. OÜ Head
telefon: 50 83 906
skype: headandlead
info@headandlead.com
www.headandlead.ee
www.headandlead.com

53. www.headandlead.com

54. OÜ Head missioon on suunata meie
kliente teadlikule ja ratsionaalsele
tegutsemisele, et aidata neil saavutada
kiireimal viisil oma eesmärki.