1. A létesítménygazdálkodás részvételének lehetőségei
az ingatlanberuházások tervezési folyamatában
Kovács Krisztián
2013. július 4.
BMGE Mérnöktovábbképző Intézet
Létesítménygazdálkodási szak
- Szakdolgozat prezentáció -

2. A dolgozat tézise: A létesítménygazdálkodás – mint integrált tudásbázis –
szerepe és lehetőségei meghatározóak az ingatlanok
legkorábbi életciklusában is, azaz a tervezési folyamatban.
A dolgozat
célkitűzése:
A dolgozat felépítése:
I. rész
 Célja, gyakorlati haszna,
 Előnyei, kockázatai
 Cselekvési terv
 A létesítménygazda szerepe
 Az eredmények felhasználása
II. rész
 Kérdéssor és kiértékelési rendszere
 Az interjúk kiértékelése
 Az eredményekből levonható
következtetések,
 Összevetés a tézis feltevésével
Elemzési módszerek bemutatása Esettanulmányok vizsgálata
 elemzési módszerek és a
vonatkozó szabványi háttér alkalmazási lehetőségeinek bemutatása
 esettanulmányi kutatások segítségével a közelmúlt hazai
gyakorlatának felmérése

3. Az épületek használati teljesítménye
/Használatelemzés/
Azt kutatja, hogy a felhasználók mennyire elégedettek a létrehozott környezettel
funkcionalitás és
hatékonyság
A használatelemzés mint
teljesítménymutató
elégedettség
egészségvédelem
környezet-
pszichológiai
komfort
a környezet
esztétikai
minősége
Alkalmazásának előnyei:
rövidtávon középtávon hosszútávon
 használói igények felderítése
 az épület problémáinak felderítése
 hatékonyabb LG a használat
 jobban előkészített taktikai
döntések /felújítás, költözés/
 esetleges új felhasználási módja
az épületnek
 kiindulási adatok a stratégiai
döntésekhez
 a tervezés minőségének
javulása
 Az épület használhatóságának
növekedése

4. A használatelemzési vizsgálat folyamata – cselekvési terv
A konkrét vizsgálat előtt: a használatelemzés stratégiájának fölállítása
kiváltó okok, elérni kívánt célok, résztvevők, felelősök
Feladatok:
1. fázis: a használatelemzés feltételeinek megtervezése
2. fázis: a vizsgálati rész lefolytatása, kivitelezése
3. fázis: az adatok elemzéséből születő eredmények összefoglalása, illetve
a felismert problémák és azokra tett megoldási javaslatok megtétele
A valódi eredmény az információk hasznosulása a szervezetben:
 a feltárt problémák megoldása
 az épület használati minőségének javítása
 az eredmények felhasználása a tervezés során
A létesítménygazda feladatai:
 a szervezeti célokkal való azonosulás
 összekötő szerep a döntéshozók és a tervezők között

5. A szisztematikus összemérés alkalmazási lehetősége
Benchmarking mint tanulási folyamat:
a jobb üzleti gyakorlat kutatása, az eltérések elemzése és a gyakorlat átvétele
Szükséges feltétel a szervezet részéről:
saját kritikus sikertényezőinek – mérhető teljesítménymutatóinak ismerete
Ingatlanberuházások
esetében:
területgazdálkodásra munkahelyi
környezetre
működtetésre
A módszer jellemzői:  objektív
 szisztematikusan folyamatorintált
 a folyamatos fejlesztést célozza
 proaktív
Típusai:  versenytársi
 saját belső
 funkcionális
 munkafolyamati
 stratégiai

6. A benchmarking elemzés folyamata – cselekvési terv
1. fázis: a tervezési szakasz – célok, vizsgálandó terület, adatgyűjtési módszer
2. fázis: elemzési szakasz – legjobb gyakorlat és a teljesítményrés meghatározása
3. fázis: adaptálási szakasz – eredmények, fejlesztési javaslatok, cselekvési tervek
4. fázis: bevezetési szakasz – belső támogatás, erőforrások biztosítása, végrehajtás
5. fázis: kiérlelési, javítási szakasz – a benchmark értékek újrakalibrálása
felelős alkalmazás feltétele:
a környezet saját céljaink
alapos vizsgálata
Eredmények:  Az elérendő mutatóértékek felé történő pozitív elmozdulás
 A szolgáltatások folyamatos fejlesztési lehetősége

7. Életciklus költségelemzés /LCC/
Cél: a tervezőkkel együttműködve olyan létesítmény tervezése amely
 a főtevékenység számára a lehető legmagasabb hatékonyságú
 az igényeknek optimálisan megfelelő
 fenntartási költségeit tekintve minimális szükségletű
az időtényező bevonása a folyamatba
LCC = (AC-TD)+(OC+RC)-RV
Lényege: tervezési alternatívákat tudunk összehasonlítani, és kiválasztani
a céloknak, igényeknek, lehetőségeknek leginkább megfelelő megoldást
Előnyei:
 transzparens módon
támogatja a döntéshozatalt
 számos tényezővel tud kalkulálni
 támogatja a kontrolling
tevékenységet

8. hasznos élettartam
költség
Életciklusköltség
éves egyenértékes
költség
beruházási költségek:
- tervezés
- építés
- gépészet
- elektromos
- telekom, IT
- kültér
- egyéb
költségek
szolgáltatások költsége:
- adminisztrációs
szolg.
- recepció
- étkeztetés
- bútorozás
- költöztetés
- telekom+IT szolg.
- postázás
- raktározás
menedzsment költségek:
- adók
- biztosítások
- adminisztráció
működtetési költségek:
- fenntartás és egyedi
karb.
- takarítás
- energia
- víz csatorna
- hulladékgyűjtés
- őrzésvédelem
életciklus költségek
és részletes
költségstruktúra
NS 3454 szerint
karbantartási
költségek:
- rendsz.
karb.
- eszközcs
ere
lehetséges
fejlesztések:
- újjáépít
és
- bővítés
felújítási
költségek:
- rendsz.
felújítás
- új igények
- korszerűsítés
javaslat további
elszámolásra:
- üzemszünet
Az életciklus számítás lépései,
cselekvési terv
 igények összesítése
 opcionális alternatívák
 elemzési keretek meghatározása
 adatgyűjtés
 az alternatívák költségeinek
kiszámítása
 lehetséges kockázatok és a
 számítás érzékenységének
megállapítása
 döntés - kiválasztás
Együttműködés
a döntéshozók
a tervezők
a létesítménygazda között
 rálátás a működés költségeire
 tapasztalat

9. A beruházásokhoz és a területtervezéshez kapcsolódó folyamatok
Az MSZ EN 15221-5:2012 szabvány szerint
A tervezési folyamatra alkalmazható útmutatások:
5.3.4 – beruházási és stratégiai projektek
5.3.6 – stratégiai területtervezés című fejezetek
Kiindulási feltételek:
/inputs/
Iránymutatás a folyamatra:
/cselekvési terv/
Ajánlott eljárásmenet-mintát nyújt
a felmerülő létesítménygazdálkodási feladatok szervezéséhez
 jóváhagyott igények
 alkalmazott LG szabványok, előírások
1. szükséges terület, infrastruktúra meghatározása
2. alternatívák vizsgálata /építés-bérlés/
3. pénzügyi és mérnöki tervezés
4. a beruházás jóváhagyatása a döntéshozókkal /LG vonatk./
5. megvalósítás /az LG szervezeti változások is/
6. átadás az alaptevékenység számára
Létrejövő dokumentumok:
/outputs/
 projektlista
 projekt leírások
 projekttervek
Elinduló folyamatok:
/triggers/
 pénzügyi tervezés
 területgazdálkodási terv készítése
 beszerzések elindulása

10. Green House irodaház – 2012
Budapest
17.800 m2
Skanska Magyarország Ing.
Kft.
Biotechnológiai üzem – 2012
Debrecen
8.863 m2
Richter Csoport
Bevásárlóközpont – 2013
Budapest
20.000 m2
-
Courtyard by Marriott
Budapest City Center szálloda
Budapest - 2010
12.000 m2 – 235 szoba
Ablon Group Limited
CET – Közraktárak
Budapest
31.000 m2
Porto Investment Kft. +
Fővárosi Önkormányzat
/még vették használatba/

11. Az értékelésből eredő következtetések
 A létesítménygazdálkodás reprezentáltsága a szervezetben megfelelő
 A működése alulszabályozott, a teljesítmény-információk visszacsatolási ága hiányzik
 Ingatlanstratégia megléte
 A felhasználói igények és észrevételek figyelembe vétele
 A legjobb gyakorlat keresése, de a teljesítménymutatók összemérése nélkül
 Költségvizsgálatok csak a megvalósított alternatívára, egyszerű összegzéssel
 A LG szabványokat csak hallomásból ismerik, nem alkalmazzák őket
 Tevékenységi terv nem készül
 Többnyire nincs megnevezett felelőse az LG feladatoknak a tervezés során
 Csak műszaki szempontú folyamatértékelés
 A befolyás a döntéshozatalnál változó
A dolgozat tézise nem helytálló
a létesítménygazdálkodás szerepe jelenleg nem meghatározó
az ingatlanberuházások tervezési folyamatában