2. Rynek:
Ceny sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym
Struktura wiekowa sprzedawanych mieszkań na rynku wtórnym
Nowe mieszkania: deweloperzy sprzedają dużo
Ceny mieszkań na wynajem
Ceny sprzedaży domów na rynku wtórnym
Ceny działek
Jakich nieruchomości szukają Polacy?
Kredyt hipoteczny:
Jak obliczać zdolność kredytową?
Zmiany w udzielaniu kredytów hipotecznych od 2015 r.
Rynek pierwotny i wtórny - różnice w kredytowaniu mieszkania?
Warto wiedzieć:
Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości
Jak zarobić na wynajmie?
Budowa domu. Nowe przepisy
Wnętrza:
Home staging
Home staging - pomoc w sprzedaży mieszkania
“Modne mieszkanie” - kolory, meble, akcesoria
Spis treści
2
.................................................. 4
................... 6
............................................. 9
............................................................................. 11
................................................... 14
..................................................................................................... 18
............................................................ 21
.................................................................. 23
............................... 24
................ 24
..................................................... 25
................................................................................ 27
....................................................................... 28
................................................................................................. 30
.......................................... 32
............................................ 34
3. Partnerzy raportu:
Północ Nieruchomości
Freedom Nieruchomości S.C.
Nieruchomości Wielkopolski sp. z o.o. sp. k.
Metodologia analiz: dom.gratka.pl
Opracowanie: Zespół redakcyjny dom.gratka.pl
Dom.gratka.pl to jeden z najbardziej
rozpoznawalnych polskich serwisów
z ogłoszeniami nieruchomości.
Od ponad 12 lat koncentrujemy się na efek-
cie finalnym, jakim jest doprowadzenie
do skojarzenia obu stron transakcji kupna/
sprzedaży nieruchomości.
Dom.gratka.pl to ponad 1,14 mln ofert
nieruchomości z kategorii mieszkań,
działek, gruntów, garaży i lokali użytkowych,
które można wyszukiwać na mapie
w interesującym użytkownika obszarze.
Z serwisem współpracuje ponad 3600 biur
nieruchomości i ponad 500 deweloperów.
Serwis jest dostosowany do wszystkich
urządzeń mobilnych. W przeglądarkach
mobilnych użyteczność zapewnia tech-
nologia RWD. Na urządzenia z systemami
iOS, Android i Windows Phone - powstała
darmowa aplikacja, dobrze oceniona przez
użytkowników i klientów za ułatwienie kon-
taktu między nimi.
Serwis dom.gratka.pl należy do Grupy
Polskapresse.
3
4. WIIIkwartale2014rokuwidać,żesprzedający
nadal podwyższali ceny ofertowe w wielu
lokalizacjach. Taki trend widoczny jest co
roku w okresie powakacyjnym.
W segmencie mieszkań jednopokojo-
wych największy wzrost średniej ceny ofer-
towej, podczas trzech ostatnich miesięcy,
nastąpił w Bydgoszczy – 4 proc. W seg-
mencie mieszkań 2-pokojowych największy
wzrost ceny nastąpił w Olsztynie – 0,6 proc.
W segmencie mieszkań 3-pokojowych w Kra-
kowie zanotowano największy wzrost – 2,9
proc., średniej ceny ofertowej. Wzrosty cen
ofertowych w III kwartale nie występowały
jednak we wszystkich analizowanych seg-
mentach.
W trakcie trzech ostatnich miesięcy ceny
ofertowe spadły m.in.: w Białymstoku
w segmencie kawalerek (-2,2 proc.), wśród
mieszkań 2-pokojowych w Gorzowie
Wielkopolskim (-3,4 proc.), wśród mieszkań
3-pokojowych w Opolu i Olsztynie (- 0,7
proc.) – w tym segmencie mieszkań spadki
były najmniejsze.
Obniżki cen są coraz niższe i coraz mniej
spotykane. Rynek nadal charakteryzuje
się cały czas większą podażą mieszkań niż
popytem.
Ceny
sprzedaży
mieszkań
na rynku
wtórnym
4
6. Miasto
Białystok
Bydgoszcz
Gdańsk
Gorzów Wlkp.
Katowice
Kielce
Kraków
Lublin
Łódź
Olsztyn
Opole
Poznań
Rzeszów
Szczecin
Warszawa
Wrocław
Mieszkania wybudowane
przed rokiem 2000
78%
70%
66%
68%
75%
76%
57%
77%
78%
64%
85%
66%
64%
76%
62%
67%
Mieszkania wybudowane
między latami 2000 - 2013
22%
30%
34%
32%
25%
24%
43%
23%
22%
36%
15%
34%
36%
24%
38%
33%
65%
OGÓŁEM
35%
OGÓŁEM
Struktura wiekowa mieszkań
Około 65 proc. polskich mieszkań z rynku
wtórnego, oferowanych w III kwartale 2014
roku do sprzedaży, miało ponad 13 lat, reszta to
lokale wybudowane po roku 2000. Najwięcej
lokali ponad trzynastoletnich proponowano
do sprzedaży – podobnie jak w poprzednich
kwartałach - w Opolu – 85 proc. całej oferty
rynkowej w tej lokalizacji. Warto zaznaczyć, że
liczba lokali w takim wieku wzrosła w Opolu
o 1 proc. względem poprzedniego kwartału.
Podobne ilości starszych lokali oferowano
Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych
w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014)
Struktura wiekowa sprzedawanych
mieszkań na rynku wtórnym
6
7. w Białymstoku i Łodzi – 78 proc. wszystkich
ogłoszeń w tych miastach.
Z drugiej strony – najwięcej mieszkań wybu-
dowanych w ostatnich trzynastu latach ofe-
rowano do sprzedaży w Krakowie - 43 proc.
całej oferty sprzedażowej mieszkań na rynku
wtórnym w tym mieście.
Jeśli chodzi o strukturę sprzedaży mieszkań
ze względu na ilość pokoi to dominowały we
wszystkich analizowanych miastach mieszka-
nia 2- i 3- pokojowe.
Najwięcej mieszkań jednopokojowych
na rynku wtórnym w III kwartale oferowano
– podobnie jak w II kwartale - w Krakowie
– 14 proc. całej oferty kwartalnej. W Łodzi
i Wrocławiu oferowano najwięcej mieszkań 2
- pokojowych – 42 proc. całej oferty kwartal-
nej. W Lublinie oferowano najwięcej mieszkań
3- pokojowych – 43 proc. Lokale posiadające
w ięcej niż 3 pokoje najczęściej występowały
w ofercie szczecińskiej – 20 proc.
9%
OGÓŁEM
37%
OGÓŁEM
37%
OGÓŁEM
17%
OGÓŁEM
Struktura sprzedaży mieszkań ze względu na ilość pokoi
Miasto
Białystok
Bydgoszcz
Gdańsk
Gorzów Wlkp.
Katowice
Kielce
Kraków
Lublin
Łódź
Olsztyn
Opole
Poznań
Rzeszów
Szczecin
Warszawa
Wrocław
1 pokój
10%
8%
7%
8%
9%
9%
14%
7%
11%
9%
6%
10%
9%
8%
8%
8%
36%
40%
38%
33%
34%
38%
38%
32%
42%
40%
36%
40%
37%
34%
36%
42%
2 pokoje
38%
39%
36%
41%
40%
37%
35%
43%
36%
34%
40%
35%
39%
38%
37%
37%
3 pokoje
16%
13%
19%
18%
17%
16%
14%
19%
11%
17%
18%
15%
16%
20%
19%
13%
4 pokoje
Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych
w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014)
7
8. KONTAKT:
www.NWnieruchomosci.pl
Strona przyjazna urządzeniom mobilnym!
Nieruchomości Wielkopolski Sp. z o.o. Sp. k.
61-869 Poznań, ul. Garbary 53
Tel. +48 61 66 44 850
E-mail biuro@NWnieruchomosci.pl
Zapraszamy do naszego biura:
pn-pt 11.00-17.00, sob. 9.30-13.00
INWESTYCJE W NIERUCHOMOŚCI
Proste czy niebezpieczne?
Współpracując z NW można uzyskać pomoc, zlecić lub
zamówić usługę dotyczącą obsługi nieruchomości:
Posiadając wolne środki finansowe lub zdolność kredytową,
która pozwoli na zaciągnięcie kredytu i zainwestowanie np.
w nieruchomości - zakup mieszkania na wynajem i nadal
trzymać je w banku i liczyć tylko odsetki od kapitału ; wydaje
się grzechem nie korzystać z takiej okazji prostego
wydawałoby się inwestowania jakim jest inwestycja
w nieruchomości . Korzyści są łatwe do obliczenia i do
wyobrażenia. Kupię, wynajmę i miesięcznie będzie spływał
czynsz na ekstra wakacje lub zapłaci się z tego rata
kredytowa. W dużym uproszczeniu tak właśnie to wygląda,
ale...
W każdym biznesie tkwi zwykle jakiś mniejszy lub większy
haczyk w postaci ale … czyli wiedzy operacyjnej jak zarabiać,
co trzeba wiedzieć, jakich pułapek należy się wystrzegać.
W ocenie specjalistów od nieruchomości niezbędna wiedza
potrzebna do zarabiania na nieruchomościach jest dość
spora i pochodząca z wielu różnych specjalności i branż.
Zaczynając od wyboru tego co chcemy kupić, przy pomocy
jakich narzędzi kredytowych, co będzie się najlepiej
i najefektywniej wynajmowało, jak należy ewentualnie
przerobić nabytą nieruchomość aby podkreślić
i wykorzystać wszystkie jej atuty, jak nieruchomością na co
dzień zarządzać maksymalizując dochody i optymalizując
koszty. Podsumowując dobrze byłoby pracować z
1) mądrym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami,
2) doradcą kredytowym, 3) firmą specjalizującą się
w remontach ale również w projektach przebudowy,
4) z inspektorem budowlanym aby sprawdzić stan
i bezpieczeństwo nieruchomości oraz prawidłowość
wykonywanych prac remontowych, 5) z prawnikiem, który
będzie wiedział jak sporządzić umowę aby nie pozostać
z niechcianym i niepłacącym lokatorem w swoim
mieszkaniu, 6) z administratorem, który rozliczy media,
naliczy czynsz i opłaty, sprawdzi co miesiąc czy czynsz
wpłynął i czy koszty są odpowiednie do zapłacenia,
7) z agentem ubezpieczeniowym , który znajdzie najlepszą
polisę ubezpieczeniową, 8) z księgowym, który
zoptymalizuje podatki od dochodu itd., itd. Lista
potencjalnie niezbędnych fachowców może być bardzo
długa lub krótka zależy od tego na ile kompleksowa w
zakresie świadczonych przez siebie usług jest firmą z którą
podpisze się umowę o obsługę nieruchomości
inwestycyjnych lub ile posiada się własnej wiedzy i
możliwości obsługi inwestycji we własnym zakresie.
Ceny rynkowe za obsługę mieszkań pod wynajem kształtują
się od 8-10% miesięcznego przychodu z uzyskanego
czynszu. Przy większych projektach inwestycyjnych ta cena
może być ustalona i wynegocjowana indywidualnie. Pytanie
czy to dużo czy mało? Oczywiście odpowiedź zależy od
poziomu wiedzy i umiejętności potencjalnego inwestora.
Jeżeli znasz odpowiedź na pytanie – jaka umowa najmu
lokalu jest bezpieczna i korzystniejsza z punktu widzenia
inwestora, na czas określony czy nieokreślony? i jakie
opodatkowanie jest najkorzystniejsze w Twojej sytuacji
podatkowej? - to jesteś na najlepszej drodze by zaoszczędzić
8% przychodu . Jeżeli nie - to może się zdarzyć
że potencjalne straty będą Cię więcej kosztowały zdrowia
i pieniędzy niż 8% przychodu z czynszu. Może więc przy
planowaniu inwestycji rozeznać rynek i znaleźć firmę , która
takie usługi kompleksowe świadczy i będzie partnerem
w planowanej przez Ciebie inwestycji.
Jedną z firm , która tak szeroki zakres profesjonalnych usług
świadczy jest Spółka Nieruchomości Wielkopolski Sp. z o.o.
Sp.K. z Poznania , która nie tylko jest usługodawcą ale
również inwestując we własne projekty nieruchomościowe
zna perspektywę inwestora i wie czego od firmy
zarządzającej można oczekiwać.
• pośrednictwa
• wyceny
• home stagingu
• remontu
• zarządzania
• administracji
• księgowości
• pośrednictwa kredytowego
• szkolenia
9. Gdańsk
Deweloperzy sprzedają sporo, ale nie tyle co
w okresie boomu mieszkaniowego z lat 2007-
2008. Obecnie nie udaje się im sprzedać
całego budynku przed wbiciem łopaty
w ziemię. Bez przerwy pojawiają się nowe ofer-
ty osiedli na obrzeżach, w centrum i częściach
nadmorskich. Najszybciej sprzedają się
mieszkania w cenach 3500 zł – 5000 zł/m2.
Mieszkania za 6 800 – 10 000 zł/m2 muszą
znacznie dłużej poczekać na nabywców.
Wolumen sprzedaży poprawiają programy
rządowe, takie jak zakończony Rodzina
na swoim oraz aktualny Mieszkanie dla
Młodych.
Katowice
Większość nowych osiedli zlokalizowana jest
w południowej części Katowic np.: Osiedle
Bażantów.WpływrządowegoprogramuMiesz-
kanie Dla Młodych na wielkość sprzedaży jest
raczej niewielki. Duży odsetek nabywców ku-
puje nieruchomości w celach inwestycyjnych.
Kraków
Kluczową rolę odgrywa obecnie dopaso-
wanie oferty do potrzeb rynku. Wygrywają te
firmy, które oferują najbardziej poszukiwany
towar, czyli przystępne cenowo mieszkania
1- i 2-pokojowe o niezbyt wielkich metrażach
położone w rozsądnej lokalizacji. Jeśli ofer-
ta nie trafia idealnie w potrzeby odbiorców,
sprzedaż inwestycji może się odwlekać.
Warszawa
Ożywienie rynku inwestycji deweloperskich
wskazuje na popularność decyzji o zakupie
mieszkania na rynku pierwotnym. Przeciętny
poziom cen mieszkań na warszawskim
rynku pierwotnym oscyluje powyżej 7 tys zł.
Przeważają mieszkania 2-pokojowe, na drugim
miejscu pod względem popularności znajdują
się mieszkania 3- pokojowe. Zdecydowanie
mniej jest mieszkań 1-pokojowych i lokali
największych: 4-pokojowych i większych.
Na warszawskiej mapie inwestycji deweloper-
skich, najwięcej mieszkań oferują deweloper-
zy na Białołęce, ale również na Woli, Mokotow-
ie i Wilanowie. Najszybsze tempo sprzedaży
mieszkań obserwuje się zaś na Woli i Bemowie.
Współpraca: Północ Nieruchomości
Nowe mieszkania:
deweloperzy sprzedają dużo
9
10. S P R A W D Ź
W A R U N K I
P R Z Y S T Ą P I E N I A
D O S I E C I
KLIKNIJ TU!
01 02
03 04
?
11. Biorąc pod uwagę kategorię mieszkań do
wynajęcia widać, że najwięcej oferow-
anych jest lokali dwu- lub trzypokojowych.
Najwięcej mieszkań z dwoma pokojami pro-
ponowano w Olsztynie – aż 60 proc. całej
oferty wynajmu w tym mieście. Najwięcej
mieszkań trzypokojowych oferowano
w Gorzowie Wielkopolskim – 37 proc. całej
oferty wynajmu w mieście.
Wrzesień i początek października to
gorący okres na rynku wynajmu mieszkań.
Najliczniejszymi przedstawicielami strony
popytowej są studenci. W tym okresie ceny
są o ok. 10 - 20% wyższe, niż w pozostałych
miesiącach roku. Najbardziej pożądane są
lokalizacje pozwalające na łatwą i szybką ko-
munikacje z uczelniami. Najwięcej zapytań
dotyczyło dwóch niezależnych pokoi
z osobną kuchnią.
Ceny
mieszkań
na wynajem
11
12. 12%
OGÓŁEM
48%
OGÓŁEM
29%
OGÓŁEM
11%
OGÓŁEM
Struktura mieszkań oferowanych do wynajmu w miastach wojewódzkich
Miasto
Białystok
Bydgoszcz
Gdańsk
Gorzów Wlkp.
Katowice
Kielce
Kraków
Lublin
Łódź
Olsztyn
Opole
Poznań
Rzeszów
Szczecin
Warszawa
Wrocław
1 pokój
14%
16%
11%
12%
14%
20%
18%
7%
19%
13%
27%
21%
10%
16%
7%
12%
52%
48%
53%
41%
51%
51%
50%
54%
49%
60%
41%
53%
54%
41%
45%
49%
2 pkoje
32%
28%
28%
37%
28%
23%
24%
29%
24%
22%
26%
21%
30%
31%
33%
28%
3 pokoje
2%
9%
8%
9%
7%
5%
7%
10%
8%
5%
6%
5%
6%
11%
15%
11%
4 pokoje
Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych
w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014)
Pozostałe zapytania dotyczyły głównie
kawalerek lub większych mieszkań
(w tym wypadku celem jest rozłożenie kosz-
tów na większą ilość osób). Dla właścicieli
nieruchomości ten okres to idealna szansa
na lukratywny wynajem i większość ma (lub
powinna mieć) świadomość, że w okresie zi-
mowym za te same mieszkania uzyskają znac-
znie mniej i poszukiwanie zainteresowanych
potrwa dużo dłużej.
12
13. Miasto
Białystok
Bydgoszcz
Gdańsk
Gorzów Wlkp.
Katowice
Kielce
Kraków
Lublin
Łódź
Olsztyn
Opole
Poznań
Rzeszów
Szczecin
Warszawa
Wrocław
1 pokój
21
24
41
23
29
22
36
25
30
19
21
28
32
31
52
42
25
25
35
22
37
23
35
34
27
24
27
31
27
28
52
38
2 pokoje
23
22
26
23
33
20
36
24
33
17
19
34
31
31
50
44
3 pokoje
Średnie ceny ofertowe za mkw mieszkania
do wynajęcia w podziale na miasta wojewódzkie (w zł)
Pod koniec roku średnie ceny ofertowe wyna-
jmu mieszkań w dużych miastach Polski
w porównaniu do września zapewne się
spadną. Jest to naturalny cykl zmian w tej
gałęzi rynku nieruchomości.
Właściciele mieszkań, nie mających dotąd
lokatorów znacząco obniżają ceny, aby znaleźć
najemców jeszcze przed końcem roku.
Wedle zapowiedzi BGK, pod koniec tego roku
ma ruszyć program Fundusz Mieszkań na
Wynajem. Bank ma przedstawić niebawem
pierwsze oferty wynajmu mieszkań.
Potwierdzają się zapowiedzi o mieszkaniach
udostępnionych w ramach Funduszu najpierw
we Wrocławiu i Poznaniu. Pojawiają się także
informacje, że bank mocno działa, aby w War-
szawie pod koniec roku oferta wynajmu była
domknięta.
Ideą funkcjonowania programu będzie
kupowanie mieszkań po najniższych cenach,
tak aby móc zaoferować atrakcyjne stawki
najmu, niższe od średnich na rynku, a przy
okazji był w stanie na najmie zarabiać.
Fundusz nie przyjmuje jeszcze wniosków
od chętnych, którzy chcą mieszkania wynająć.
13
14. W strukturze oferowanych do sprzedaży
w III kwartale 2014 roku domów widać,
że najwięcej ogłoszeń nadal dotyczyło
domów wolnostojących. Miastami, gdzie
oferowano najwięcej takich domów był
Rzeszów – 89 proc. całej oferty domów
z tego miasta oraz Białystok – 88 proc. całej
oferty. Wśród domów z zabudowy szere-
gowej – najwięcej oferowano ich w Gdańsku
– 15 proc. Podobnie jak w I i II kwartale 2014
r., najwięcej domów z zabudowy bliźniaczej
w ostatnich trzech miesiącach, oferowano
w Warszawie - 32 proc.
Analizując średnie poziomy cen domów
w III kwartale 2014 r., w ujęciu wojewódzkim,
można zauważyć bardzo delikatne wahania
cenowe. Nie można mówić o tendencjach
cenowych.
Ceny
sprzedaży
domów na
rynku
wtórnym
14
16. Zmiany cen ofertowych domów w podziale wojewódzkim
na rynku wtórnym
Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych
w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014)
dolnośląskie
kujawsko-pomorskie
lubelskie
lubuskie
łódzkie
małopolskie
mazowieckie
opolskie
podkarpackie
podlaskie
pomorskie
śląskie
świętokrzyskie
warmińsko-mazurskie
wielkopolskie
zachodniopomorskie
Województwo
Lipiec Sierpień
Różnica
Lipiec/Wrzesień
3203
2926
3106
2680
3124
3527
4488
2409
2717
2873
3594
2932
2985
3023
3374
3427
3246
2904
3092
2663
3120
3505
4463
2384
2686
2873
3611
2935
2995
3062
3375
3453
3217
2886
3102
2699
3105
3519
4448
2399
2715
2856
3618
2931
3023
3024
3399
3458
Wrzesień
0,4%
-1,4%
-0,1%
0,7%
-0,6%
-0,2%
-0,9%
-0,4%
-0,1%
-0,6%
0,7%
0,0%
1,3%
0,0%
0,7%
0,9%
Oferty sprzedaży domów na rynku wtórnym,
charakteryzuje duża rozbieżność cenowa.
Oczywistą sprawą jest to, iż tych transakcji
jest znacznie mniej, niż na rynku mieszkań
z prostego powodu – są to transakcje
na wyższym poziomie cenowym. Mniej Po-
laków może sobie pozwolić na zakup domu,
niż na zakup mieszkania.
16
17.
18. W każdym z województw największą podaż
wykazują działki budowlane. W Lublinie jest
ich aż 93 proc. całej oferty w tym segmen-
cie rynku. Najmniejsza podaż występuje
w obrębie działek usługowych i rekreacyjnych.
Kupując działkę budowlaną, trzeba dokładnie
sprawdzić jej status. Pierwszym kroki-
em jest sprawdzenie, czy dla terenu na
którym położony jest grunt, istnieje plan
zagospodarowania przestrzennego. Określa
on bowiem przeznaczenie terenu, a także
warunki, jakie muszą spełniać budynki.
Sprawa komplikuje się jednak, kiedy miejs-
cowego planu zagospodarowania terenu nie
ma. Trzeba wtedy wystąpić o wydanie warunk-
ów zabudowy. Warunki zabudowy zastępują
plan zagospodarowania przestrzennego
i może o nie wystąpić osoba, która jest zain-
teresowanadziałką.Wartowięczrobićtoprzed
dokonaniem transakcji, by mieć pewność, że
faktycznie będzie można postawić tam dom.
Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej,
a istniejące lub projektowane uzbrojenie pow-
inno być wystarczające do użytkowania domu.
Działkę można zabudować tylko wtedy, gdy
w sąsiedztwie jest choćby jedna zabudowana
działka. Planowany dom musi nawiązywać
do zabudowy istniejącej już na sąsiednich
działkach.
Jeśli planu zagospodarowania nie ma,
a sąsiednie działki są niezabudowane, uzys-
kanie decyzji o warunkach zabudowy może
okazać się niemożliwe. Na otrzymanie warunk-
ów zabudowy nie ma co liczyć także, gdy
działka leży zbyt blisko cmentarza lub znajdu-
je się w obszarze ograniczonego użytkowania,
np. w pobliżu lotniska czy wysypiska śmieci.
W przypadku, gdy toczą się prace nad planem
zagospodarowania dla terenu, na którym leży
działka, gmina może wstrzymać wydanie de-
cyzji do czasu uchwalenia planu.
Współpraca: Północ Nieruchomości
Ceny działek
18
19. 85%
OGÓŁEM
3%
OGÓŁEM
11%
OGÓŁEM
2%
OGÓŁEM
Struktura sprzedaży działek ze względu na rodzaj
Miasto
Białystok
Bydgoszcz
Gdańsk
Gorzów Wlkp.
Katowice
Kielce
Kraków
Lublin
Łódź
Olsztyn
Opole
Poznań
Rzeszów
Szczecin
Warszawa
Wrocław
7%
14%
8%
13%
9%
9%
11%
4%
14%
20%
11%
4%
5%
22%
6%
26%
rolna
2%
0%
1%
1%
2%
1%
2%
1%
1%
2%
4%
3%
0%
1%
2%
1%
usługowa
1%
7%
4%
3%
4%
1%
2%
2%
6%
2%
5%
1%
1%
10%
3%
4%
rekreacyjna
90%
79%
87%
83%
86%
89%
85%
93%
79%
75%
80%
92%
93%
67%
89%
70%
budowlana
Gdańsk
Najbardziej popularne są działki
w miejscowościach otaczających Gdańsk ta-
kich, jak np. Lublewo, Bąkowo, Straszyn, Oto-
min, Borkowo. Najczęściej poszukiwane są
grunty o wielkości 800 – 1000 m2. Klienci chcą
zwykle wznieść dom wolnostojący w taki
sposób,abyjegousytuowaniepozwoliłonawy-
gospodarowanieogroduzmiejscemnawypoc-
zynek. Większość zapytań dotyczy działek
w cenach od 150 do 200 tys. zł. Ten poziom
cenowy stwarza możliwość zamknięcia całej
inwestycji w kwocie 600 - 700 tys. zł z budową,
wykończeniem i urządzeniem wymarzonego
domu. Oczywiście oczekiwania dotyczące
cen i upodobania zainteresowanych są bard-
zo indywidualną sprawą. Ostatnio mieliśmy
okazję pośredniczyć w sprzedaży działki
w graniczącym z Gdańskiem Otominie
za400zł/m2,jakrównieżinnejdziałkiwBąkowie
za ok 145 zł/m2. Odległość od centrum jest
podobna, natomiast różnica w cenie gigantyc-
zna. Wiele zależy od tego, czy okolica posiada
infrastrukturę oraz ile jest domów wokół. Bard-
zo pożądane są również grunty w mieście. Dla
wielu inwestorów ceny w Oliwie, Wrzeszczu,
czy w Centrum są wręcz zabójcze, ale mimo
to chętni się pojawiają. Pustych działek jest
bardzo mało, więc klienci nierzadko pytają
o stare domy do generalnego remontu lub
wyburzenia.
Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych
w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014)
19
20. Katowice
Średnia cena m2 działki pod budownictwo
jednorodzinne w południowej części Katowic
waha się w granicy 300 zł/m2. Najczęściej
klienci poszukują działek do 1000 m2 pięknie
położonych - najlepiej blisko lasu, z dala od
zgiełku miasta, torów, głównych ulic itp.
Kraków
Już teraz można powiedzieć, że rok 2014 na
rynkudziałekpodbudownictwojednorodzinne
jest znacznie lepszy od roku ubiegłego. Po-
tencjalnych kupujących jest bardzo dużo.
Klienci pytają o działki w rejonach dobrze sko-
munikowanych z centrum Krakowa. Dojazd do
centrum nie powinien zajmować więcej czasu
niż 30-40 minut.
Ceny ustabilizowały się na atrakcyjnych pozio-
mach i obecnie najbardziej prawdopodobnym
scenariuszem jest ich delikatny ruch w górę.
Z uwagi na zróżnicowane ukształtowanie
terenu i wysokie walory widokowe, pow-
odzeniem cieszy się rejon Wieliczki oraz
tereny po południowej stronie Krakowa (m.in.
gmina Mogilany). Ceny działek w tych lokali-
zacjach zaczynają się od 150-200 zł/m2. Klien-
ci pytają również m.in. o okolice Kocmyrzowa
z uwagi na atrakcyjny poziom cen oraz dobrą
komunikację. W tym rejonie atrakcyjną działkę
budowlaną o powierzchni 1000-1500 m2
można kupić już za 80-100 zł/m2.
Łódź
Podaż działek jest obecnie wyjątkowo
duża. To oczywiście wpłynęło na ceny oraz
spowodowało wydłużenie się procesu de-
cyzyjnego. Klienci zwyczajnie mają problem
z wyborem nieruchomości. Najbardziej po-
szukiwane są działki położone do 20 km od
Łodzi, o powierzchni do 1300 m2. Działki
ponadto powinny być już “wyposażone”
w prąd i wodę. Górna granica ceny ofertowej
to 85 zł/m2. W mieście Łodzi nabywcy są
skłonni zapłacić dużo więcej (od 150-300 zł/
m2). Największa ilość zapytań dotyczy działek
w okolicy Rudy Pabianickiej (Górna).
Warszawa
Cena 1 m2 gruntu pod budowę w Warszawie
oscyluje w granicach od kilkuset złotych
do kilkudziesięciu złotych. Średnia uplasu-
je się na poziomie ok. 720 zł/m2. Wpływ na
poziom ceny będzie miał charakter gruntu,
jego przeznaczenie w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego, uwarunk-
owania techniczne oraz lokalizacja.
Wrocław
Cen działek wydają się być ustabilizowane.
Jednakjeślikomuśzależynaszybszejsprzedaży
działki musi obniżyć cenę o co najmniej 15%.
Sytuacja taka wynika z faktu, że działki były
popularną formą inwestycji kapitałowej. W tej
chwili wiele osób chce odzyskać ulokowane
kiedyś w działkach środki, co rodzi nadpodaż,
a jednocześnie nikt nie chce sprzedawać
poniżej ceny zakupu. W efekcie ruch na rynku
działek był w ostatnim czasie niewielki, ale
w ostatnich 2-3 miesiącach wyraźnie wzrósł.
Ceny działek budowlanych przeznaczonych
pod budownictwo jednorodzinne w zależności
od położenia, wielkości, kształtu i uzbrojenia
wahają się od 50 zł/m2 w okolicach Wrocławia
aż do 500 zł/m2 w samym Wrocławiu.
20
21. Polacy w większości szukają nieruchomości
mieszkalnych - typowych i łatwo zbywal-
nych. Większość transakcji to sprzedaż
mieszkań w cenie do 300 tys. zł. Mieszka-
nia są kupowane na własne potrzeby lub in-
westycyjnie.
Kupującym mieszkania zależy na dobrej
lokalizacji, klarownym rozkładzie, dobrym
nasłonecznieniu i sensownej kondygnacji.
Nikt nie lubi niskich parterów lub wysokich
pięter bez windy. Położenie mieszkania ma
dużo większe znaczenie niż jego stan. Re-
mont można wykonać zawsze, natomiast
piętra czy strony świata nie zmienimy. Stąd
też duże zainteresowanie blokami z PRL-u.
Mieszkania z tamtego okresu mają proste
układy powielające się w wielu dzielnicach.
Modelowym mieszkaniem jest 2-3 poko-
jowy lokal na 1 piętrze w 4-piętrowym bud-
ynku zorientowany na południowy- zachód
położony w chodliwej i dobrze skomunikow-
anej dzielnicy.
Na kolejnym miejscu są domy. Poszukiwania
idealnego domu zależą one od wielu czyn-
ników, takich, jak wielkość przynależnej
działki, stan techniczny budynku, jakość
materiałów z jakich został wybudowany
i wykończony, standard wyposażenia oraz
przede wszystkim od lokalizacji. Najbardziej
poszukiwane są domy jednorodzinne
o powierzchni około 150 m2 na działce
o powierzchni około 600 m2. Klienci kupują
tak samo chętnie domy do wykończenia, jak
i gotowe do zamieszkania.
Jakich
nieruchomości
szukają Polacy?
21
22. Najbardziej popularne kategorie nieruchomości w serwisie dom.gratka.pl
Na rynku domów transakcji jest obecnie
niewiele. Część potencjalnych kupujących
dopuszcza możliwość zakupu działki i budowy
domu we własnym zakresie i ostatecznie tak
się często dzieje.
Na trzecim miejscu wśród najbardziej popu-
larnych kategorii nieruchomościowych są
mieszkania do wynajęcia. Najbardziej poszuki-
wane na rynku najmu mieszkania to kawaler-
ki oraz mieszkania 2 pokojowe. Ceny najmu
w największym stopniu zależne są od lokali-
zacji i standardu nieruchomości.
Dalej pod względem atrakcyjności
są wśród użytkowników serwisu dom.grat-
ka.pl działki. Już teraz można powiedzieć,
że rok 2014 na rynku działek pod budownictwo
jednorodzinne jest znacznie lepszy od roku
ubiegłego. Potencjalnych kupujących jest
bardzo dużo. Klienci pytają o działki w rejon-
ach dobrze skomunikowanych z miastami.
Dojazd do centrum nie powinien zajmować
więcej czasu niż 30-40 minut.
Ceny ustabilizowały się na atrakcyjnych pozio-
mach i obecnie najbardziej prawdopodobnym
scenariuszem jest ich delikatny ruch w górę.
Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych
w serwisie dom.gratka.pl (lipiec/wrzesień 2014)
39,2%
Mieszkania sprzedam
20,5%
Domy sprzedam
20,5%
Mieszkania do wynajęcia
11,4%
Działki i grunty sprzedam
8,3%
Inne
22
23. Proste pytanie, ale złożona odpowiedź.
Przede wszystkim zdolność kredytowa
liczona jest na podstawie dochodów
wnioskodawcy. Najprostszym sposobem
jest skorzystanie z kalkulatora internetowe-
go, który jest dość prosty i po wpisaniu
odpowiednich danych wskaże nam, na jaką
kwotę możemy liczyć. Ten sposób wiąże
się jednak ze sporym ryzykiem, że wpisane
dane nie są do końca miarowe. Dlaczego?
Na zdolność kredytową ma wpływ rodzaj
uzyskiwanych dochodów (umowa o pracę,
umowa zlecenie... działalność gospodarc-
za, działalność wykonywana osobiście,
kontrakty itp....), sposób rozliczania się z
Urzędem Skarbowym, ilość osób w rodzinie,
czyposiadamyinnezobowiązania,czysąone
w PLN czy w innej walucie. Istnieje jeszcze
dużo innych czynników, które mają na to
wpływ, a jednym z najważniejszych jest fakt,
że każdy bank potraktuje dochody klienta
inaczej. Jakie zatem jest najlepsze wyjście?
Najlepiej skorzystać z pomocy poleconego
doradcy finansowego.
Jak obliczać
zdolność
kredytową?
23
24. Zmiany w udzielaniu kredytów hipotecznych od 2015 r.
Rynek pierwotny i wtórny - różnice w kredytowaniu mieszkania?
Zmiany, które nastąpią w 2015 roku będą
następstwem działań, które zostały podjęte
w tym roku. Zwiększenie wymogu posiada-
nia wkładu własnego do 10% dla kredytów hi-
potecznych dla osób fizycznych kupujących
nieruchomość mieszkalną. Co ważne, re-
komendacja S, bo o niej mowa, reguluje
również współczynnik LTV (stosunek kredytu
do wartości kredytowanej nieruchomości) dla
nieruchomości komercyjnych. Nie powinien
Zasadniczo kredytowanie mieszkania z rynku
wtórnego jest nieco prostsze. Przede wszyst-
kim w takim przypadku wypłata kredytu
następuje po akcie notarialnym przenoszącym
prawo własności, wobec czego umowa
przedwstępna może być w formie notarial-
nej jak i cywilnej. Na rynku pierwotnym w tej
chwili wymagana jest umowa deweloperska
w formie aktu notarialnego, chyba że dewelop-
er rozpoczął sprzedaż przed wejściem w życie
ustawy, która wymaga posiadanie rachunku
powierniczego i prospektu informacyjnego.
Ilość dokumentów, które należy zgromadzić
jest także zdecydowanie mniejsza w przy-
padku rynku wtórnego-wymagana jest pod-
ona przekraczać 80%.
Dobra wiadomość dla klientów jest taka,
że dyrektywa unijna, która ma wejść w życie
i ujednolicić sposoby udzielania kredytów hi-
potecznych zakłada, że przy jego udzieleniu
nie można będzie sprzedawać innych produk-
tów. To dość poważne posunięcie w tzw.
cross - sellu. Klient ma mieć swobodę m.in.
w wyborze towarzystwa ubezpieczeniowego.
stawa nabycia i KW nieruchomości. Na rynku
pierwotnym bank wymaga dokumentacji
związanej zarówno z całą inwestycją, jak i do-
kumentów firmowych dewelopera.
Zdarza się również, że bank ma nieco atrak-
cyjniejsze warunki finansowania dla mieszkań
z rynku wtórnego, czyli takich, które mają
już założoną Księgę Wieczystą. Co ważne,
a wspomniałam już o tym powyżej, wypłata
kredytu następuje po akcie notarialnym
i ubezpieczeniu mieszkania, natomiast
na rynku pierwotnym często kredyt wypłacany
jest w transzach, po spełnieniu odpowiednich
warunków przez dewelopera i kredytobiorcę.
Ewelina Pelowska
Doradca ds. kredytów hipotecznych
PÓŁNOC Nieruchomości
24
25. Od początku 2014 roku, wszyscy którzy
starają się o kredyt hipoteczny na zakup
mieszkania muszą liczyć się z wpłatą 5 proc.
wkładu własnego. I to nie jest jedyny koszt,
który musimy ponieść na samym początku.
Trzeba jeszcze posiadać kapitał na dodat-
kowe opłaty.
Zaciągając kredyt hipoteczny należy
pamiętać o prowizji bankowej. To koszt
pomiędzy 1 a 3% w zależności od banku,
promocji lub zdolności kredytowej.
Dodatkowo najczęściej trzeba się liczyć
z tym, że kredyt będzie spłacany z konta,
które musimy założyć w banku udzielającym
kredytu – a to może być kolejny koszt (prow-
adzenie rachunku).
Umowa kredytowa wskazuje także na ko-
szty ubezpieczeń, które należy posiadać,
finansując zakup mieszkania z kredytu hipo-
tecznego. Pierwsze z ważnych ubezpieczeń
to ubezpieczenie pomostowe. W skrócie
– jeśli mieszkanie, które chcemy zakupić
jest jeszcze przysłowiową „dziurą w ziemi”,
należy liczyć się z dodatkową opłatą przez
okres kiedy inwestycja będzie realizowana
i ostatecznie oddana do użytku.
Ubezpieczenie tzw. niskiego wkładu
własnego to kolejne z ważnych ubezpieczeń,
które bank może wymagać. Bank może także
zarządać od kredytobiorcy ubezpieczenia
na życie i ubezpieczenia od utraty pracy.
Nie są one obowiązkowe, jednak niektóre in-
stytucje bankowe mogą ich wymagać. Jest
jeszcze ubezpieczenie nieruchomości od
ognia i innych zdarzeń losowych – to z kolei
jest obowiązkowe, a jego koszty są różnie
ustalane.
Dodatkowe
koszty
zakupu
mieszkania
25
26. Koszty notarialne:
• rynek pierwotny: notariusz wskazany najczęściej przez dewelopera – jest to uzasa-
dnione i można uzyskać pewne zniżki w opłacie notarialnej, ale na rynku wtórnym
istnieje większa możliwość uzyskania/wynegocjowania zniżki u notariusza,
• taksa notarialna + wypisy (koszt uzależniony od objętości +VAT),
• PCC- brak.
Rynek wtórny:
• źle oceniony stan techniczny = niedoszacowanie kosztów remontu,
• koszty notarialne – wyższe o podatek PCC.
Koszty wykończenia mieszkania
Wszystkie koszty kredytowe to początek. Gdy odbierzemy mieszkanie zaczynają się ko-
szty wykończeniowe. Ściany, podłogi, drzwi, kuchnia, łazienka, umeblowanie. Średni koszt
wykończenia mieszkania kupionego od dewelopera to około 10 proc. kosztu jego zakupu.
MałgorzataJanucewicz–współwłaścicielkaagencjinieruchomości
3miasto Nieruchomości, pośrednik w obrocie nieruchomościami.
Kilkanaścielatwbranżynieruchomości.WieloletniczłonekStowar-
zyszenia Pomorskiego Pośredników w Obrocie Nieruchomościami
a obecnie jego Prezes. Od wielu lat z satysfakcją i pasją skutecznie
zaspokaja potrzeby mieszkaniowe swoich klientów. Transakcję
traktuje jak wyzwanie. Każdego Klienta przeprowadzi w sposób
jasny i przyjazny przez żmudny, często skomplikowany proces
zakupu/sprzedaży/wynajmu nieruchomości.
5% 1-3% 2% 10%
przymusowy
wkład własny
średni koszt wykończenia
mieszkania
(liczony od wartości
nieruchomości)
taksa notarialna
(koszt uzależniony od
objętości +VAT)
prowizja
bankowa
Kupując mieszkanie na rynku
pierwotnym trzeba ponieść kilka opłat dodatkowych:
• przymus zakupu miejsca postojowego, komórki, udziału w drodze i częściach wspól-
nych poza obrębem budynku,
• wykończenie i wyposażenie mieszkania,
• trudne do oszacowania koszty administracyjne rosnące wraz ze standardem bud-
ynku i otoczenia: monitoring, portier, zieleń, siłownia, plac zabaw ect. - takie rzeczy
wychodzą dopiero w trakcie eksploatacji mieszkania.
26
27. Maciej Trela
Prezes Zarządu
PÓŁNOC & Partnerzy
Nieruchomość to jedno z bardziej popu-
larnych dóbr, które nabywa się w cel-
ach inwestycyjnych. Ulokowanie środków
w nieruchomość na długi okres, tj. np.
nakilkanaścielatmożnauznaćzabezpieczną
inwestycję. Bezpieczną, ale nie pozbawioną
w 100% ryzyka.
Opłacalność inwestycji w nieruchomości
mieszkaniowe kształtuje przede wszystkim
rynek najmu. Jeśli nabywane mieszkanie
ma zostać przeznaczone na wynajem, ko-
niecznie należy rentowność inwestycji
na podstawie stawek czynszu najmu uzyski-
wanych w danej lokalizacji. W wyliczeniach
nie należy zapominać o kosztach utrzyma-
nia nieruchomości, w tym kosztach finan-
sowania zewnętrznego nieruchomości, jeśli
kupowana jest ona na kredyt.
Istotną sprawą jest również zbadanie popytu
na mieszkania do wynajęcia na rynku lokal-
nym i zakup mieszkania, które odpowiada
temu popytowi. Jeśli najliczniejszą grupę na-
jemców stanowią studenci poszukujących
niedrogich umeblowanych mieszkań
dwupokojowych w średnim standardzie
wykończenia z oddzielną kuchnią, warto
właśnie w taką nieruchomość zainwestować,
aby nie mieć w przyszłości problemów z jej
wynajęciem.
27
Jak zarobić
na wynajmie?
28. Od kilku miesięcy Rada Ministrów pracu-
je nad uproszczeniem i przyspieszeniem
procedur związanych z budową domu jed-
norodzinnego. Przyjęto projekt ustawy
o zmianie Prawa budowlanego w tym zakre-
sie. Czy proponowana nowelizacja prz-
episów faktycznie usprawni realizację in-
westycji budowlanych i czy w przyszłym
sezonie budowlanym obowiązywać będzie
jedynie zgłoszenie zamiast dotychczasowe-
go pozwolenia?
Budowa domu
Nowe przepisy
28
29. Skomplikowane i długotrwałe proce-
dury zniechęcają do budowy domu
Inwestorzy, którzy myślą o budowie domu
jednorodzinnego często stają przed dyle-
matem, czy podejmować się realizacji tego
projektu. Obawiają się przede wszystkim
skomplikowanych i długotrwałych proce-
dur związanych z uzyskaniem odpowiednich
zaświadczeń. Inwestorów odstrasza też to, że
Mniej papierkowej roboty
Projekt nowelizacji Prawa budowlanego przed-
stawiony przez Ministerstwo Infrastruktury
zakłada przede wszystkim uproszczenie pro-
cedur i gromadzenia dokumentacji. Inwestor
będzie bowiem zobowiązany do dostarczenia
jedynie zgłoszenia budowy wraz z projektem
architektonicznym. Zgodnie z tym założeniem
nie są wymagane dokumenty o połączeniu
działki budowlanej z drogą publiczną czy
zaświadczenie o podłączeniu wody, prądu czy
gazu. Spełnienie odpowiednich podłączeń
do mediów będzie sprawdzane już na etapie
rozpoczęcia robót budowlanych.
Organ wydający pozwolenie w terminie do 30
dni może zatem wnieść ewentualny sprzeciw
co do zgłoszenia inwestora. Jeśli w tym cza-
sie nie zgłosi żadnych nieprawidłowości czy
braków formalnych, zostanie wydana tzw.
milcząca zgoda na realizację projektu. Wów-
czas będą mogły zostać również rozpoczęte
pierwsze roboty budowlane. Nowe przepisy
likwidują bowiem obowiązek zgłoszenia zami-
erzonego początku prac na placu budowy.
Uzupełnienie braków formalnych
Pomimo uproszczeń, nadal będziemy musieli składać odpowiednie dokumenty. W zależności
od charakteru planowanego obiektu i etapu prac, będzie to:
zgłoszenie
budowlane
pozwolenie
na budowę
wniosek o wydanie
decyzji o pozwoleniu
na użytkowanie
zgłoszenie
zakończenia
budowy
w związku z koniecznymi do załatwienia pro-
cedurami rosną koszty związane z uzyskaniem
pozwolenia na budowę.
Z problemem udzielania pozwoleń na budowę
od kilku lat zmagają się także stosowne jed-
nostki administracyjne, które odpowiadają
za wydawanie stosownych dokumentów. Usta-
wowy okres, w którym gmina lub też starost-
wo powiatowe powinno wydać pozwolenie
na budowę to 2 miesiące. Rzeczywisty czas
oczekiwania jest niestety dłuższy.
Uzyskanie wszystkich pozwoleń na budowę
domu jednorodzinnego trwa niemal pół roku.
Nie dziwi zatem fakt, że te skomplikowane
procedury zniechęcają właścicieli działek bu-
dowlanych do rozpoczęcia inwestycji. Pro-
ponowane zmiany z pewnością skrócą czas
między podjęciem decyzji o budowie domu,
a wbiciem pierwszej łopaty na placu budowy.
Zmniejszenie biurokracji w procesie zdobycia
pozwolenia może przyczynić się do większej
ilości nowo budowanych domów jednorodzin-
nych. Sytuacja ta może mieć zatem wpływ
na kondycję sektora budowlanego, ale także
całej gospodarki narodowej. W proces bu-
dowlany zaangażowane są bowiem nie tylko
ekipy wykonawcze, ale także architekci, pro-
jektanci oraz producenci materiałów budow-
lanych. Ożywienie w budownictwie może
spowodować także obniżenie stopy bezrobo-
cia. Warto zatem z uwagą śledzić postęp prac
nad usprawnieniem procedur związanych
z wydawaniem pozwoleń i realizacją
inwestycji budowlanych.
Dobrą wiadomością dla inwestorów jest to, że organ administracyjny będzie miał 14 dni
na sprawdzenie, czy złożona dokumentacja jest kompletna i poinformowanie inwestora
o ewentualnej konieczności jej uzupełnienia. Obecnie nie obowiązują żadne terminy.
29
30. Czy są uniwersalne sposoby na szybszą
i korzystniejszą sprzedaż nieruchomości?
Jak odpowiednio przygotować mieszkanie
przed przyjściem potencjalnych klientów?
Sprzedaż domu lub mieszkania to zapewne
jedna z najważniejszych transakcji
w życiu. Tylko odpowiednie przygotow-
anie nieruchomości może przyczynić się
do tego, że potencjalny klient znajdzie
się szybciej. Co jednak najważniejsze -
ostateczna cena nieruchomości też będzie
najczęściej na zakładanym poziomie.
Nawet pozornie atrakcyjna nieruchomość
w dogodnej lokalizacji, bez odpowiedniego
zaaranżowania, nie zrobi na klientach takie-
go wrażenia, jakie by mogła, gbyby poddać
ją profesjonalnemu home stagingowi.
Aby profesjonalnie przygotować miesz-
kanie lub dom do sprzedaży potrzebna jest
fachowa wiedza.
Home Staging
30
31. O co chodzi w Home Stagingu?
Jak to wygląda prawnie?
Home Staging polega na przygotowaniu
nieruchomości do sprzedaży bądź wynajmu.
Jegocelemjestzainteresowaniejaknajwiększej
liczby oglądających nieruchomość, a przez
to przyspieszenie sprzedaży lub wynajmu
za możliwie najwyższą cenę. Działania Home
Stagingu łączą w sobie techniki dekoratorsk-
ie, marketingowe oraz prezentacyjne.
Osobę zajmujacą się tą profesją określa
się “home stagerem” i jej zadaniem jest
umiejętne wyeksponowanie mocnych stron
mieszkania lub domu, przy jednoczesnym
przeniesieniu na drugi plan wszystkiego tego,
co mogłoby zniechęcić do zakupu potencjal-
nego nabywcę.
Jednym z kluczowych założeń Home Stag-
ingu jest zaangażowanie relatywnie niewiel-
kich środków finansowych w przygotowanie
nieruchomości do sprzedaży. Profesjonalnie
zaprezentowane nieruchomości znajdują na-
bywców szybciej i przeciętnie w cenie wyższej
o 10-15% niż podobne oferty konkurencyjne.
Home Stager oceni każde wnętrze obiekty-
wnie, nie będzie rozczulał się nad drobiazga-
mi. To co dobre - zostanie, to co złe - odejdzie.
Stylizacja kolorystyczna, proporcje barw,
brył, akcentów stworzą harmonijną całość
i tym pięknem będą przyciągać klientów, bo
przecież chodzi o to, by się poczuć jak u sie-
bie.
Wszystko rozwiązuje umowa zlecenia
z osobą zajmującą się Home Stagningiem.
Jednak najbardziej korzystna jest komplek-
sowa współpraca z biurem nieruchomości,
zawierająca w usłudze Home Staging - bo
przemiana mieszkania nie kończy się na etapie
aranżacjiizdjęć.Trzebapamiętać,żetorównież
sposób prezentowania nieruchomości, a to
najlepiej powierzyć profesjonalistom.
Katarzyna Wiśniewska
Broker Nieruchomości we freedom nieruchomości
Z wykształcenia mgr inż. Architekt krajobrazu. Wysokiej klasy spec-
jalista sprzedaży nieruchomości każdego segmentu. Home stager.
Dziękidużejwyobraźniprzestrzennejpotrafiocenićpotencjałdomu
czy działki, powiązać go z potrzebami potencjalnych klientów, jak
również ocenić wizualne aspekty nieruchomości. Specjalizuje się
w sprzedaży domów i działek, jak również w wyszukiwaniu niezw-
ykle atrakcyjnych nieruchomości dla swoich Klientów.
Sprzedając nasze mieszkanie, nie mamy sprzedać naszego stylu życia - wręcz
przeciwnie, mamy trafić w grupę docelową i pokazać jej, że właśnie ta oferta jest w stanie
zapewnić styl życia, o którym marzą - mówi Katarzyna Wiśniewska z freedom nieruchomości.
Home Staging to rewelacyjne narzędzie, które nada nieruchomości nowy styl, sprawi
iż wnętrza staną się bardziej dostępne dla większej liczby osób - potencjalnych nabywców.
Nowe wnętrze musi nieść powiew świeżości i taką świeżością będzie powiewać sprzedawa-
na nieruchomość, jeśli zaprosisz do niego specjalistę - mówi Katarzyna Wiśniewska.
31
32. Home staging to takie przygotowanie
nieruchomości do sprzedaży lub do
wynajmu, którego celem jest zaintereso-
wanie jak największej liczby oglądających
nieruchomość. Stosując home staging ocze-
kujemy, że czas oczekiwanie na sprzedaż lub
wynajem skróci się, a uzyskana cena będzie
możliwie najwyższa.
Ale czy home staging rzeczywiście rozwiąże
problem małego zainteresowania ofertą
mieszkania?
Tak, pod warunkiem, że home staging potrak-
tujemy jako narzędzie wspierające sprzedaż,
a nie narzędzie na którym opiera się całą
strategię sprzedaży czy wynajmu.
Uzasadnienie. Ostatnie spotkanie z niezw-
ykle inspirującą osobowością zachęciło mnie
do ponownego spojrzenia na marketing
nieruchomości, tym razem poprzez pryzmat
koncepcji 7P.
Home staging
- pomoc w sprzedaży mieszkania
32
33. Przeanalizowałam raz jeszcze zagadnienie
marketing-mix zaproponowane przez
E. J. McCarthy’ego. Product (Produkt)
Price (Cena) Place (Miejsce, tj. Dystrybucja)
Promotion (Promocja). Jako, że pośrednictwo
w sprzedaży nieruchomości to usługa, zatem
warto rozszerzyć nią o dodatkowe 3P. People
(Ludzie), Process (Proces) i Physical Evidence
(Świadectwo Materialne).
Jak ma się do tego home staging? W którym
„P” mieści się koncepcja przygotowania
mieszkania do sprzedaży czy do wynajęcia?
Niezależnie czy zaliczymy home staging do
„produktu” czy do „promocji”, faktem jest,
że agencje nieruchomości nadal w zniko-
mym stopniu stosują to narzędzie wspierania
sprzedaży.
Dlaczego tak jest? Indywidualne dochodzenie,
które przeprowadziłam pośród brokerów
nieruchomości zadziwiło mnie. Jak się okazu-
je spora część profesjonalistów działających
w branży deklaruje, że klienci nie są otwarci
na tego typu działania albo nie mają tak-
iej potrzeby. Czy to oznacza, że właściciele
nieruchomości nie mają świadomości znac-
zenia marketingu? Cóż, kiedy poprosimy
nastolatka, żeby zrobił porządek w pokoju
– dostaniemy odpowiedź typu „Ale po co?”
Zdaje się, że utrwalony przez wiek dorastania
nawyk bałaganiarstwa ma olbrzymi wpływ na
dzisiejszą postawę właściciela nieruchomości.
Ale, żeby problem z świadomością stoso-
wania „chwytów marketingowych” miał
współczesny, profesjonalny agent?
Home staging nie jest kwestią potrzeby czy
jej braku u właściciela nieruchomości. Przy-
gotowanie nieruchomości do sprzedaży czy
wynajęcia to jeden z elementów świadomie
prowadzonej strategii marketingowej jaką
stosuje profesjonalista. Stopień ingerencji
w „upiększanie” nieruchomości zdecydow-
anie zależy od tego do jakiej grupy docelowej
skierowana jest oferta. Mieszkanie w kategorii
cenowej do 200 000 PLN będzie wymagało
innych nakładów oraz pracy niż mieszkanie
w kategorii 400 000 PLN – 500 000 PLN.
Sukces brokera nieruchomości, a właściwie
zespołu w jakim pracuje, nie zależy tylko
i wyłącznie od stosowania home stagingu, ale
od zrównoważenia udziału poszczególnych
komponentów marketingu-mix w całym pro-
cesie poszukiwania klienta. Cena mieszka-
nia, jego lokalizacja, estetyczne wykończenie
wnętrza, umeblowanie, wyposażenie,
otoczenie, dostępność komunikacyjna, prow-
adzone działania promocyjne w Internecie
i poza nim – a dokładnie mówiąc odpowiednia
kompozycja wymienionych wyżej składników
świadczy o sukcesie.
Czy zatem stosować home staging w tak
wysoce konkurencyjnym otoczeniu w jakim
działają obecnie pośrednicy w obrocie
nieruchomości? Czy zrezygnować z przed-
stawiania właścicielom nieruchomości
korzyści, jakie niesie ze sobą usługa home
stagingu? Jesteście w stanie przewidzieć kon-
sekwencje braku zastosowania tego elementu
w kompozycji 7P w waszych firmach?
Maja Zajkowska
Dyrektor Oddziału
w PÓŁNOC Nieruchomości
33
34. Modne wnętrza w grochy i kropki
Grochy i kropki znów stały się niezwykle modne. W ostatnich
sezonach zdobiły nasze ubrania, ale na tym nie koniec. Grochy
i kropki zadomowiły się również w dekoracji i wystroju wnętrz.
Wnętrza z takim wystrojem wydają się niezbyt poważne, ale
są pełne wdzięku i lekkości.
“Modne mieszkanie”
- kolory, meble, akcesoria
34
35. Modne meble – pasy i paski
Chyba każdy marzy o tym, by jego miesz-
kanie i meble wyglądały modnie. Na szczęście
w obecnej modzie jest tyle trendów, że łatwo
wybrać coś dla siebie.
Jednym ze sposobów na modne meble są
pasy i paski. Ale i tutaj mamy duży wybór
możliwości, bo wbrew pozorom paski paskom
nierówne.
Możemy wybrać szerokie, biało-czarne lub
biało-szare pasy, które będą wyglądały klasy-
cznie i elegancko, możemy zdecydować się
na kolorowe paseczki, ręcznie malowane, albo
pomieszać style i eleganckiej kanapie sprawić
wesołe obicie, oczywiście w paski.
Paski mogą znaleźć się na szafkach, komo-
dach, zagłówkach łóżek, fotelach, dywa-
nach, zasłonach. Odpowiednio dobrane będą
pasować do każdego wnętrza, a przy okazji –
ożywią je i sprawią, że będzie ono modne.
35
36. Kolory wnętrz – jesień 2014
Jeśli właśnie zastanawiacie się na jakie kolory
pomalować pokoje, proponujemy najmod-
niejsze barwy tej jesieni. Listę najbardziej
„gorących” kolorów danego sezonu opra-
cowuje m.in. amerykańska firma Pantone –
światowy znawca i kreator trendów kolorystyc-
znych. Nie inaczej jest w przypadku kolorów
modnych jesienią tego roku. Oczywiście
opracowanej listy kolorów nie trzeba się nie-
wolniczo trzymać, ani przemalowywać ścian
co sezon. Można postawić na dekoracyjne
dodatki, tkaniny, akcesoria. Poza tym mamy
10 kolorów do wyboru – jako, że to kolory
na jesień,niektórebarwysąniecoprzygaszone,
a pora roku znalazła odzwierciedlenie nawet
wichnazwach,takichjak„zamglonyżółty”,czy
„fiołkowa mgła”. Nie brakuje jednak i bardziej
intensywnych, “rozgrzewających” kolorów.
Wjakisposóbmodnekolorymożnawprowadzić
do wnętrz Waszych domów? Poniżej kilka in-
spiracji. Uwaga – te same kolory obowiązują
również w modzie. I jeszcze uwaga technic-
zna – ponieważ to właśnie Pantone stworzył
powszechnie stosowany wzornik kolorów,
w którym każdy odcień ma przypisany numer,
to łatwo jest zidentyfikować konkretny kolor.
36
37. Meble w stylu retro
Styl retro, który kilka sezonów temu zapanował
w świecie mody, dziś dociera także do naszych
domów, mieszkań, a nawet do przestrzeni
publicznej. We wnętrzach zapanowała moda
na wzornictwo z drugiej połowy XX wieku,
wypierając królujące do tej pory art déco,
secesję czy popularny ostatnio styl wiejski.
Dlaczego tak chętnie wracamy do polskiego
wzornictwa sprzed połowy wieku?
Designerskie przedmioty, kultowe meble
i wnętrza w modernistycznym stylu stały się
inspiracją dla nowego pokolenia polskich
projektantów, dzięki którym rodzimy design
z lat 50. i 60. – kojarzony do tej pory głównie
z ciężkimi meblościankami na wysoki połysk
– przeżywa dziś prawdziwe odrodzenie.
Za sprawą młodych twórców sprzęty i meble
z epoki socrealizmu wróciły do łask pols-
kich odbiorców, tworząc w nowocześnie
urządzanych wnętrzach nieco nonszalancki
i coraz chętniej powielany styl.
By się dowiedzieć, dlaczego ten styl zyskuje
uznanie w oczach współczesnych trend-
setterów, przyjrzyjmy się jego cechom
charakterystycznym. Przede wszystkim pol-
skie wzornictwo z lat 50. i 60. ze względu
na ograniczone zasoby surowcowe i miesz-
kaniowe cechowało się minimalizmem i dużym
naciskiem na funkcjonalność wnętrz miesz-
kalnych. Podobnie dzisiejszy nowoczesny styl
lubi prostotę i praktyczne rozwiązania. Modne
postindustrialne wnętrza z malowaną na biało
cegłą znakomicie współgrają z organicznymi
liniami, symetrycznymi konturami, tapicerow-
anymi kanapami oraz z fotelami o prostych lub
zaokrąglonych kształtach i lekkiej konstruk-
cji. Podobnie jest z niewielkimi mieszkaniami
współczesnych 30-latków. Meble do takich
domów muszą spełniać wiele różnych funk-
cji i jednocześnie nie powinny przytłaczać
wnętrza.
Jak długo na salonach będą królować lata 50.
i60.?Oczywiścietrudnotoobecniestwierdzić.
Ale z pewnością wzornictwo z tej epoki
umożliwia stworzenie wyjątkowo udanej kom-
pozycji zachowującej świeżość i oryginalność
przez wiele lat.
37
38. Modna kuchnia
Kuchnia to jedno z najważniejszych
pomieszczeń domu. Miejsce codziennej pra-
cy, ale też pomieszczenie, gdzie skupia się
życie rodzinne i towarzyskie.
Kuchnia powinna być przede wszystkim funk-
cjonalna, ale nic nie stoi na przeszkodzie,
by była również modna. Mody w urządzaniu
wnętrz nie zmieniają się tak szybko, jak
te w ubraniach – niektóre trendy są znacznie
bardziej ponadczasowe, można więc w nie
zainwestować. W dodatku, czasem wystarczą
drobne elementy, by odmienić wystrój
wnętrza. Co zrobić, by mieć modną kuchnię?
Oto kilka pomysłów.
Już od jakiegoś czasu popularność zdobywa
szkło,stosowanedowykończeniaścianmiędzy
szafkami kuchennymi. Może być gładkie lub
ozdobione dekoracyjnym wzorem. Szklana
ściana jest łatwa do utrzymania w czystości
i nadaje kuchni nowoczesny charakter.
Oświetlenie kuchni to bardzo ważny ele-
ment. Jeśli chcemy mieć modną kuchnię,
to poza zwykłymi lampami wiszącymi, czy
popularnymi od dawna halogenami, postaw-
my na oświetlenie LED. Takie oświetlenie,
np. w postaci taśm daje niezwykłe efekty.
Wybierzmy oświetlenie w kolorze pasującym
do wystroju kuchni i zamontujmy w dolnej
części mebli, tuż nad podłogą. Kuchnia zyska
zupełnie nowy wymiar.
Wykończenie szafek kuchennych to kolejny
ważny element. Bardzo modne są gładkie
błyszczące powierzchnie. Jeśli ten styl nam
nie odpowiada, naszą kuchnię unowocześnią
szafki w różnych kolorach. Wtedy wystarczy
wymienić tylko niektóre elementy, by stworzyć
modną kuchnię.
Blat kuchenny to jeden z ważniejszych
elementów wystroju kuchni. Oczywiście
powinien nie tylko ładnie wyglądać, ale też
być trwały i funkcjonalny. Trendy kuchenne
przewidują solidne, drewniane blaty, a także
wykonane z kamienia lub betonu. Ponieważ
równie modne jest mieszanie różnych stylów,
takie blaty będą świetnie wyglądać zarówno
w kuchniach rustykalnych, jak i nowocz-
esnych, czy wręcz industrialnych.
Do kuchni wkroczyły też głębokie zlewozmy-
waki. Równie dobrze wyglądają w nowocz-
esnej wersji, jak i stylu retro. Do zlewozmywa-
ka powinniśmy dobrać odpowiednią baterię.
Jeśli stawiamy na nowoczesny look – wybi-
erzmy prostą baterię, najlepiej bezdotykową.
Natomiast jeżeli jesteśmy miłośnikami bardziej
tradycyjnych rozwiązań – zdecydujmy się na
stylizowaną, mosiężną baterię.
Nie zapominajmy też o podłodze kuchen-
nej. Po latach obowiązkowych płytek
ceramicznych, na kuchenne podłogi pow-
raca drewno. Może trudniejsze do utrzymania
w czystości niż właśnie płytki, ale niezwykle
stylowe, nadające kuchni ciepły, elegancki
styl.
38