2. Zmiany cen nieruchomości w wybranych kategoriach
Jakich nieruchomości szukają Polacy
Rynek kredytów hipotecznych
Co budują deweloperzy i jak kształtuje się sprzedaż w tym roku
Zmiany w programie MdM – kto skorzysta
Jak wybrać mieszkanie pod inwestycję
Polskie prawo budowlane – co zmienią nowe przepisy
Rozmowa dom.gratka.pl
Sposoby przeprowadzania inwestycji mieszkaniowych
przez spółdzielnie mieszkaniowe
6
16
18
25
31
32
34
36
39
Spis
treści
2
3. Metodologia analiz: dom.gratka.pl
Opracowanie: zespół redakcyjny dom.gratka.pl
Dom.gratka.pl to jeden z najbardziej rozpoznawalnych polskich serwisów z ogłoszeniami nieruchomości.
Od ponad 15 lat koncentrujemy się na efekcie finalnym, jakim jest doprowadzenie do skojarzenia obu stron transakcji
kupna/sprzedaży nieruchomości.
Dom.gratka.pl to ponad 1,14 mln ofert nieruchomości z kategorii mieszkań, działek, gruntów, garaży i lokali użytkowych,
które można wyszukiwać na mapie w interesującym użytkownika obszarze. Z serwisem współpracuje ponad 3600 biur
nieruchomości i ponad 500 deweloperów.
Serwis jest dostosowany do wszystkich urządzeń mobilnych. W przeglądarkach mobilnych użyteczność zapewnia tech-
nologia RWD. Na urządzenia z systemami iOS, Android i Windows Phone - powstała darmowa aplikacja, dobrze ocenio-
na przez użytkowników i klientów za ułatwienie kontaktu między nimi.
....................................................................................................................................................
Artur Osak
Specjalista ds. relacji biznesowych
dom.gratka.pl
e-mail: artur.osak@polskapress.pl
tel. + 48 502 499 937
Adam Jabłoński
Kierownik zespołu handlowego
dom.gratka.pl
e-mail: adam.jablonski@polskapress.pl
tel. + 48 502 499 775
Mikołaj Gawełda
Marketing Manager
dom.gratka.pl
e-mail: mikolaj.gawelda@polskapress.pl
tel. + 48 697 770 408
Krzysztof Kowalkowski
Brand Manager
dom.gratka.pl
e-mail: krzysztof.kowalkowski@polskapress.pl
tel. + 48 502 499 981
3
Serwis dom.gratka.pl należy do
4. Partnerzy raportu:
Wiesław Mowlik
Dyrektor oddziału
PÓŁNOC Nieruchomości w Poznaniu
Artur Hewelt
Wiceprezes SPPON
Hewelt Nieruchomości
Łukasz Kruszewski
Dyrektor ds. Marketingu
freedom nieruchomości
Agnieszka Renner
Dyrektor oddziału
PÓŁNOC Nieruchomości w Poznaniu
Ewelina Pelowska
Doradca ds. kredytów hipotecznych
PÓŁNOC Nieruchomości
Maciej Trela
Prezes Zarządu
PÓŁNOC & Partnerzy Sp. z o.o
Tomasz Majer
Dyrektor ds Rozwoju i Sprzedaży
Feniks Finanse Sp. z o.o.
Raport powstał przy współpracy Ekspertów rynku nieruchomości:
.............................................................................................................
...........................................................
4
5.
6. 6
Zmiany cen
nieruchomości
w wybranych
kategoriach
styczeń marzec
Różnica
styczeń/marzec
279 460
225 423
285 136
186 614
210 996
398 840
540 562
220 906
242 586
230 529
378 288
182 296
239 486
221 540
297 569
272 445
268 266
225 443
288 630
185 426
219 993
399 121
535 051
220 049
246 304
229 208
377 299
184 092
236 905
216 284
303 410
271 065
-4%
0%
1%
-1%
4%
0%
-1%
0%
2%
-1%
0%
1%
-1%
-2%
2%
-1%
dolnośląskie
kujawsko-pomorskie
lubelskie
lubuskie
łódzkie
małopolskie
mazowieckie
opolskie
podkarpackie
podlaskie
pomorskie
śląskie
świętokrzyskie
warmińsko-mazurskie
wielkopolskie
zachodniopomorskie
Region
Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.
gratka.pl (styczeń/marzec 2015)
Średnie ceny ofertowe mieszkań w poszczególnych województwach
Ceny sprzedaży mieszkań
na rynku wtórnym
8. Zmiany cen nieruchomości w wybranych kategoriach
8
W segmencie mieszkań jednopokojowych
największy wzrost średniej ceny ofertowej,
podczas trzech pierwszych miesięcy 2015
roku, nastąpił w Poznaniu – 1 proc. W segmen-
cie mieszkań 2-pokojowych największy wzrost
ceny nastąpił w Gorzowie Wielkopolskim i Ka-
towicach – 0,8 proc. W segmencie mieszkań
3-pokojowych w Bydgoszczy zanotowano
największy wzrost – 1,2 proc., średniej ceny
ofertowej.
W trakcie trzech ostatnich miesięcy ceny ofer-
towe spadły m.in.: w Gdańsku w segmencie
kawalerek (-1,2 proc.), wśród mieszkań 2-poko-
jowych w Bydgoszczy (-0,4 proc.), wśród
mieszkań 3-pokojowych w Szczecinie (-0,7
proc.).
Widać, że początek roku przyniósł bardzo
skromne wahania cenowe. Nie było spe-
ktakularnych obniżek ani podwyżek cen.
Rynek charakteryzuje się cały czas większą
podażą mieszkań niż popytem.
Około 66 proc. polskich mieszkań z rynku
wtórnego, oferowanych w I kwartale 2015 roku
do sprzedaży, miało ponad 13 lat, reszta to
Miasto
Białystok
Bydgoszcz
Gdańsk
Gorzów Wlkp.
Katowice
Kielce
Kraków
Lublin
Łódź
Olsztyn
Opole
Poznań
Rzeszów
Szczecin
Warszawa
Wrocław
Mieszkania wybudowane
przed rokiem 2000
Mieszkania wybudowane
między latami 2000 - 2013
78%
72%
66%
70%
75%
77%
55%
78%
79%
65%
86%
65%
64%
77%
60%
67%
22%
28%
34%
30%
25%
23%
45%
22%
21%
35%
14%
35%
36%
23%
40%
33%
66%
OGÓŁEM
34%
OGÓŁEM
Struktura wiekowa mieszkań
Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.
gratka.pl (styczeń/marzec 2015)
9. 9
Zmiany cen nieruchomości w wybranych kategoriach
10%
OGÓŁEM
36%
OGÓŁEM
36%
OGÓŁEM
18%
OGÓŁEM
Miasto
Białystok
Bydgoszcz
Gdańsk
Gorzów Wlkp.
Katowice
Kielce
Kraków
Lublin
Łódź
Olsztyn
Opole
Poznań
Rzeszów
Szczecin
Warszawa
Wrocław
1 pokój
11%
8%
6%
8%
9%
9%
14%
7%
11%
9%
6%
10%
9%
8%
8%
8%
35%
40%
38%
32%
34%
38%
39%
32%
43%
40%
36%
40%
36%
34%
35%
41%
2 pokoje
38%
40%
36%
42%
40%
37%
34%
43%
35%
34%
40%
35%
40%
38%
38%
38%
3 pokoje
16%
12%
20%
18%
17%
16%
14%
19%
11%
17%
18%
15%
16%
20%
19%
13%
4 pokoje
Struktura sprzedaży mieszkań ze względu na liczbę pokoi
Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.
gratka.pl (styczeń/marzec 2015)
lokale wybudowane po roku 2000. Najwięcej
lokali ponad trzynastoletnich proponowano
do sprzedaży – podobnie jak w poprzednich
kwartałach - w Opolu – 86 proc. całej oferty
rynkowej w tej lokalizacji. Warto zaznaczyć, że
liczba lokali w takim wieku wzrosła w Opolu
o 1 proc. względem IV kwartału zeszłego roku.
Podobne ilości starszych lokali oferowano do
sprzedaży w Białymstoku, Łodzi i Lublinie.
Z drugiej strony – najwięcej mieszkań wybu-
dowanych w ostatnich trzynastu latach ofe-
rowano do sprzedaży w Krakowie - 45 proc.
całej oferty sprzedażowej mieszkań na rynku
wtórnym w tym mieście. Warto zaznaczyć, że
w porównaniu z IV kwartałem zeszłego roku
odsetek ten wzrósł o 2 proc.
Jeśli chodzi o strukturę sprzedaży mieszkań
ze względu na ilość pokoi to dominowały we
wszystkich analizowanych miastach mieszka-
nia 2- i 3-pokojowe.
Najwięcej mieszkań jednopokojowych
na rynku wtórnym oferowano w Krakowie
– 14 proc. całej oferty kwartalnej w mieście.
W Łodzi i Wrocławiu oferowano najwięcej
mieszkań 2-pokojowych – odpowiednio 43
proc. i 41 proc. całej oferty kwartalnej. W Lu-
blinie oferowano najwięcej mieszkań 3-poko-
jowych – 43 proc. Lokale posiadające więcej
niż 3 pokoje najczęściej występowały w ofercie
szczecińskiej i gdańskiej – 20 proc.
10. Ceny mieszkań
na wynajem
Zmiany cen nieruchomości w wybranych kategoriach
10
Biorąc pod uwagę kategorię mieszkań do
wynajęcia widać, że najwięcej oferowanych
jest lokali dwu- lub trzypokojowych. Najwięcej
mieszkań z dwoma pokojami proponowano
12%
OGÓŁEM
48%
OGÓŁEM
29%
OGÓŁEM
11%
OGÓŁEM
Miasto
Białystok
Bydgoszcz
Gdańsk
Gorzów Wlkp.
Katowice
Kielce
Kraków
Lublin
Łódź
Olsztyn
Opole
Poznań
Rzeszów
Szczecin
Warszawa
Wrocław
1 pokój
13%
17%
11%
12%
14%
20%
18%
7%
19%
12%
27%
22%
10%
16%
7%
12%
53%
47%
52%
41%
52%
52%
49%
54%
48%
61%
42%
53%
55%
41%
45%
50%
2 pokoje
32%
28%
29%
36%
28%
23%
25%
29%
25%
22%
26%
21%
29%
31%
34%
28%
3 pokoje
2%
9%
8%
10%
6%
4%
7%
10%
8%
5%
5%
4%
6%
11%
14%
10%
4 pokoje
Struktura mieszkań oferowanych do wynajmu w miastach wojewódzkich
Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.
gratka.pl (styczeń/marzec 2015)
w Olsztynie – aż 61 proc. całej oferty wynajmu
w tym mieście. Najwięcej mieszkań trzypo-
kojowych ofero-wano w Gorzowie Wielkopol-
skim – 36 proc. całej oferty wynajmu w mieście.
11. 11
Zmiany cen nieruchomości w wybranych kategoriach
Zgodniezzapowiedzią,wIkwartale2015,ruszył
program Fundusz Mieszkań na Wynajem.
Pierwsze mieszkania zostały udostępnione
najemcom w Poznaniu. Są to lokale przy ul. Sa-
perskiej. Wszystkie lokale są wykończone pod
klucz, z kuchniami wyposażonymi w zabudowę
i sprzęt AGD oraz z w pełni urządzonymi
łazienkami, wyposażonymi także w pralki.
Projekt Mieszkań na Wynajem oparty jest
Miasto
Białystok
Bydgoszcz
Gdańsk
Gorzów Wlkp.
Katowice
Kielce
Kraków
Lublin
Łódź
Olsztyn
Opole
Poznań
Rzeszów
Szczecin
Warszawa
Wrocław
1 pokój
22
24
41
23
29
21
35
25
29
19
20
28
32
31
51
42
25
25
35
23
35
23
35
34
27
25
25
31
26
27
52
37
2 pokoje
22
22
26
24
33
20
35
24
34
17
19
34
31
31
51
44
3 pokoje
Struktura mieszkań oferowanych do wynajmu w miastach wojewódzkich
Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.
gratka.pl (styczeń/marzec 2015)
na zasadach komercyjnych, a ceny wynajmu
mieszkań zależą m.in. od długości trwania
umowy najmu – są niższe dla osób, które
zdecydują się na podpisanie umowy na okres
od 2 do 4 lat. Najemcą może zostać każdy, kto
przejdzie procedurę weryfikacji finansowej
pod kątem możliwości regulowania czyn-
szu oraz spełni wymogi związane z najmem
okazjonalnym. Zgłoszenia rozpatrywane są
zgodnie z kolejnością ich rejestracji.
12. Ceny sprzedaży domów
na rynku wtórnym
Zmiany cen nieruchomości w wybranych kategoriach
12
22%
OGÓŁEM
7%
OGÓŁEM
70%
OGÓŁEM
Miasto
Białystok
Bydgoszcz
Gdańsk
Gorzów Wlkp.
Katowice
Kielce
Kraków
Lublin
Łódź
Olsztyn
Opole
Poznań
Rzeszów
Szczecin
Warszawa
Wrocław
Bliźniak
7%
20%
20%
13%
21%
22%
19%
28%
12%
13%
7%
24%
5%
26%
32%
24%
6%
10%
14%
8%
10%
9%
5%
12%
2%
5%
8%
9%
6%
3%
4%
10%
Szeregowy
87%
70%
67%
79%
69%
70%
75%
60%
86%
82%
84%
67%
89%
71%
64%
66%
Wolnostojący
Struktura sprzedaży domów w miastach wojewódzkich
Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.
gratka.pl (styczeń/marzec 2015)
W strukturze oferowanych do sprzedaży
w I kwartale 2015 roku domów widać, że
najwięcej ogłoszeń nadal dotyczyło domów
wolnostojących. Miastami, gdzie ofero-
wano najwięcej takich domów był Rzeszów
– 89 proc. całej oferty domów z tego miasta
oraz Białystok – 87 proc. całej oferty. Wśród
domów z zabudowy szeregowej – najwięcej
oferowano ich w Gdańsku – 14 proc. Najwięcej
domów z zabudowy bliźniaczej w pierwszych
trzech miesiącach tego roku, oferowano
w Warszawie - 32 proc.
Analizując średnie poziomy cen domów
w III kwartale 2014 r., w ujęciu wojewódzkim,
można zauważyć bardzo delikatne wahania
cenowe. Nie można mówić o tendencjach ce-
nowych.
13. 13
Zmiany cen nieruchomości w wybranych kategoriach
Kraków
Na krakowskim rynku mieszkań już od
dłuższego czasu nie obserwowaliśmy
większych ruchów cenowych. Sprzyja temu
stabilny popyt i w miarę stabilna sytuacja
na rynku kredytów hipotecznych. Ceny
zaczynają się już od 4 000 – 4 500 zł/mkw., lecz
za taką kwotę poszukujący mieszkań mogą
liczyć jedynie na lokale do generalnego re-
montu usytuowane na parterze lub zaadap-
towanym poddaszu, często z ogrzewaniem
elektrycznym.
Najtańsze lokalizacje Krakowa to Nowa Huta,
Mistrzejowice i Prokocim. Nie ma większych
Różnica
styczeń/marzecstyczeń luty
279 460
225 423
285 136
186 614
210 996
398 840
540 562
220 906
242 586
230 529
378 288
182 296
239 486
221 540
297 569
272 445
268 266
225 443
288 630
185 426
219 993
399 121
535 051
220 049
246 304
229 208
377 299
184 092
236 905
216 284
303 410
271 065
-4%
0%
1%
-1%
4%
0%
-1%
0%
2%
-1%
0%
1%
-1%
-2%
2%
-1%
dolnośląskie
kujawsko-pomorskie
lubelskie
lubuskie
łódzkie
małopolskie
mazowieckie
opolskie
podkarpackie
podlaskie
pomorskie
śląskie
świętokrzyskie
warmińsko-mazurskie
wielkopolskie
zachodniopomorskie
Region
Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.
gratka.pl (styczeń/marzec 2015)
Średnie ceny ofertowe mieszkań w poszczególnych województwach
268 266
225 443
288 630
185 426
219 993
399 121
535 051
220 049
246 304
229 208
377 299
184 092
236 905
216 284
303 410
271 065
marzec
problemów, aby w tych dzielnicach znaleźć
nieruchomość „do wejścia” w cenie ok. 5
000 zł/mkw. Najdroższą krakowską dzielnicą
jest tradycyjnie Stare Miasto z cenami
przekraczającymi 10 000 zł, nierzadko
osiągającymi pułap 25-30 tys. zł.
Maciej Trela
Prezes Zarządu PÓŁNOC & Partnerzy Sp. z o.o.
Łódź
Ceny mieszkań w Łodzi wahały się od ok.
2900złdo3500zł/mkw.wprzypadkumieszkań
do remontu. Metr kwadratowy mieszkania
w dobrym stanie technicznym do natych-
14. Zmiany cen nieruchomości w wybranych kategoriach
miastowego wprowadzenia się, to wydatek
rzędu 3 600 – 4 500 zł. Z kolei za mieszkanie
w wysokim standardzie wykończenia lub apar-
tament trzeba było zapłacić 4 900 – 5 500 zł/
mkw. Największe zainteresowanie kupujących
skupiało się na tanich mieszkaniach do re-
montu, ewentualnie mieszkaniach po remon-
cie, ale w okazyjnej cenie. Poszukiwane były
mieszkania 2-3 pokojowe, ewentualnie apar-
tamenty 4-5 pokojowe w dzielnicach: Retkinia,
Smulsko, Radogoszcz, Widzew.
W segmencie domów, najbardziej poszuki-
wane były budynki do remontu o powierzchni
100 -150 m w cenach 2 200 zł – 3 000 zł. Domy
po remoncie to wydatek rzędu 3 000 zł do
4 500 zł/mkw.
Średnia cena działki budowlanej położonej
w bezpośrednich okolicach Łodzi wynosiła
150 – 250 zł/mkw. Poszukiwane były parcele
do 1 200 mkw. położone na obrzeżach Łodzi
w cichym i spokojnym miejscu z dużą ilością
zieleni. W przypadku atrakcyjnych działek pod
rezydencje, średnia cena sięgała 400 – 600 zł/
mkw.
Najczęściej wynajmowane były mieszkania
o powierzchni 35-45 mkw. za kwotę od 500
zł do 1200 zł obejmującą cenę najmu, czynsz
do spółdzielni oraz media. Największym zain-
teresowaniem cieszyło się Śródmieście Łodzi.
Koszt wynajęcia apartamentu od 80 mkw. do
100 m2 o podwyższonym standardzie wahał
się od 2 500 zł do 5000 zł/mkw.
Klienci szukali nieruchomości po okazyjnych
cenach, w dobrej lokalizacji (duże nowe
dzielnice). Najczęściej pytano o mieszkania
1- i 2-pokojowe do remontu oraz o lokale
15. .............................................................................
o podwyższonym standardzie. Ilość tran-
sakcji nieco się zmniejszyła w porównaniu
z poprzednim kwartałem z uwagi
na zwiększenie się minimalnej wysokości
wkładu własnego przy kredytach hipotec-
znych. Największym zainteresowaniem cieszą
się nadal mieszkania M-3 do 45 mkw.
Agnieszka Renner
Dyrektor oddziału PÓŁNOC Nieruchomości w Pabianicach
Poznań
Z naszych obserwacji wynika, że początek
roku dla wielu Poznaniaków był idealnym
momentem na podjęcie decyzji o zakupie
mieszkania. Zdarzało się, że otrzymywaliśmy
po kilka ofert zakupu jednego mieszkania
w bardzo krótkim czasie, pomimo iż oferty te
nie były zauważane przez kilka poprzednich
miesięcy funkcjonowania na rynku. Rekord
to ujawnienie się 4 zdecydowanych klientów
na zakup jednego mieszkania w ciągu dwóch
dni. W tym wypadku potwierdziło się po raz
kolejny prawo serii. Niestety zapał klientów
z pierwszych dni stycznia szybko ostygł,
a można powiedzieć, że nawet zamarzł w dru-
giej dekadzie lutego i nie odtajał aż do Wiel-
kanocy.
O ile druga połowa lutego przyniosła spadek
zainteresowania mieszkaniami, o tyle
szukających działek nie brakowało. Byli to
głównie mali deweloperzy zainteresowani
gruntami w dobrej cenie na których można
postawić tanie bliźniaki.
Wiesław Mowlik
Dyrektor oddziału PÓŁNOC Nieruchomości w Poznaniu
Zmiany cen nieruchomości w wybranych kategoriach
16. 16
Jakich
nieruchomości
szukają Polacy
Polacy w większości szukają nieruchomości miesz-
kalnych. Większość transakcji to sprzedaż mieszkań
w cenie do 300 tys. zł.
Kupującym mieszkania zależy na dobrej lokalizacji,
klarownym rozkładzie, dobrym nasłonecznieniu
i sensownej kondygnacji. Położenie mieszkania ma
dużo większe znaczenie niż jego stan.
Modelowym mieszkaniem, którego poszukują Pola-
cyjest2-3pokojowylokalna1piętrzew4-piętrowym
budynku zorientowany na południowy - zachód
położony w dobrze skomunikowanej dzielnicy.
Źródło: Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych
w serwisie dom.gratka.pl (styczeń/marzec 2014)
17. Jakich nieruchomości szukają Polacy
17
Na kolejnym miejscu są domy. Poszukiwania idealnego domu
zależą one od wielu czynników, takich jak: wielkość przynależnej
działki, stan techniczny budynku, jakość materiałów z jakich
został wybudowany i wykończony, standard wyposażenia oraz
przede wszystkim od lokalizacji. Najbardziej poszukiwane są
domy jednorodzinne o powierzchni około 150 mkw. na działce
o powierzchni około 600 mkw. Klienci kupują tak samo chętnie
domy do wykończenia, jak i gotowe do zamieszkania.
Na rynku domów transakcji jest obecnie niewiele. Część po-
tencjalnych kupujących dopuszcza możliwość zakupu działki
i budowy domu we własnym zakresie i ostatecznie tak się
często dzieje.
Na trzecim miejscu wśród najbardziej popu-
larnych kategorii nieruchomościowych są mieszka-
nia do wynajęcia. Najbardziej poszukiwane na rynku
najmu mieszkania to kawalerki oraz mieszkania 2 pokojowe.
Ceny najmu w największym stopniu zależne są od lokalizacji
i standardu nieruchomości.
Dalej pod względem atrakcyjności są wśród użytkowników ser-
wisu dom.gratka.pl są działki. Już teraz można powiedzieć, że
rok 2014 na rynku działek pod budownictwo jednorodzinne jest
znacznie lepszy od roku ubiegłego. Potencjalnych kupujących
jest bardzo dużo. Klienci pytają o działki w rejonach dobrze sko-
munikowanych z miastami. Dojazd do centrum nie powinien
zajmować więcej czasu niż 30-40 minut.
Ceny ustabilizowały się na atrakcyjnych pozio-
mach i obecnie najbardziej prawdopodobnym scena-
riuszem jest ich delikatny ruch w górę.
Polacy pragnący zamieszkać w mieście szukają przede wszyst-
kim mieszkań. Dla większości potencjalnych nabywców ciągle
podstawowym kryterium jest cena i możliwość skredytowania
nieruchomości przez bank. Niezwykle istotnym kryterium jest
również lokalizacja, a w szczególności dobra komunikacja z cen-
tralnymi rejonami miasta, bliskość przystanków, infrastruktury
usługowo-handlowej oraz terenów zielonych.
Dla rodzin z dziećmi liczy się również funkcjo-
nalny rozkład lokalu, dający możliwość maksymalnego wyko-
rzystania jego powierzchni. Optymalne parametry to 2-3 pokoje
i łączna powierzchnia mieszcząca się w przedziale 40-65 mkw.
Niechętnie są kupowane mieszkania na parterze oraz na 3-4
piętrze bez windy. Stan mieszkania często schodzi na dalszy
plan, pod warunkiem, że cena jest okazyjna.
41%
19%
20%
14%
6%
Mieszkania na
sprzedaż
Domy na
sprzedaż
Mieszkania do
wynajęcia
Działki i grunty
na sprzedaż
Inne
............................................................................................................
18. 18
Warto podkreślić,
że za wkład własny
zostaną uznane również
środki zgromadzane na
książeczce mieszkaniowej
lub też pochodzące
z dopłaty w ramach
programu MdM.
Rynek
kredytów
hipotecznych
Początek roku przyniósł znaczące zmiany dla
rynku kredytów hipotecznych. Od 1 sty-cznia
pojawił się bowiem obowiązek posiadania
przez klientów przynajmniej 10 proc. wkładu
własnego. Wymóg ten dotyczy wszystkich bez
wyjątku klientów i jest stosowany w każdym
banku.
Jedną z możliwości uniknięcia wykazywania
wkładu własnego jest udostępnienie innej
nieruchomości mieszkalnej jako zabezpiecze-
nia kredytu. Bank zabezpiecza się wówczas
na nieruchomości nabywanej oraz dodat-
kowo na nieruchomości, którą udostępnimy.
Wyliczającstosunekkwotykredytudowartości
nieruchomości (tzw. poziom LTV) bank
przyjmie wartość obu nieruchomości łącznie.
Co warte podkreślenia, nie musimy być
właścicielami dodatkowej nieruchomości
– może być to przykładowo nieruchomość
należąca do naszych bliskich. W trakcie
trwania kredytu, gdy pozostały do spłaty
kapitał wyniesie poniżej 90 proc. wartości
nieruchomości kredytowanej, możemy
wnioskować o wyłączenie nieruchomości do-
datkowej spod hipoteki banku. Oczywiście
bank nie musi się na takie rozwiązanie zgodzić,
jednak w przypadku, gdy nie posiadamy
10% wkładu własnego w postaci pieniężnej,
powyższe rozwiązanie może się okazać jedy-
nym sposobem na uzyskanie kredytu.
19. Do niedawna posiadanie wkładu własnego
przez klienta było premiowane niższymi
marżami kredytów. Niestety posiadanie 10
proc. wkładu własnego, nie jest już tak mocnym
argumentemdlabankujakbyłotojeszczew2014
roku. Obecnie ten poziom wkładu jest trakto-
wany jako minimalny, a w konsekwencji oferty
banków są najmniej korzystne dla klientów
z takim poziomem środków własnych.
Sytuacja na rynku kredytów
w I kwartale
W obecnym roku bardzo wyraźnie zarysowuje
się podział na banki, które chętnie udzielają
kredytów mieszkaniowych oraz te, które
oferty takich kredytów traktują jako jeden
z wielu produktów dostępnych dla ich klientów.
Pierwszym kwartale tego roku zaledwie pięć
banków zaproponowało klientom warunki
lepsze niż w ostatnim kwartale 2014 roku. W
pozostałych warunki nie zmieniły się lub uległy
pogorszeniu, niejednokrotnie również pod
znakiem „promocji”. Średnia wysokość marży
wyniosła 1,74 proc. (przy założeniu kredytu na
300tyśzł,posiadania20proc.wkładuwłasnego
oraz skorzystaniu z najbardziej popularnych
promocji), czyli była niższa od średniej marży
z ostatniego kwartału 2014 roku.
Sporych zmian w ofertach spodziewano się po
wprowadzeniu od 1 kwietnia Rekomendacji U.
Do jej najważniejszych założeń należy wpro-
wadzenie swobody wyboru towarzystwa ubez-
pieczeniowego przez klienta, natomiast bank
może wyznaczyć jedynie kryteria jakie to ubez-
pieczenie musi spełniać. Jako kryterium ofe-
rowanego klientowi ubezpieczenia, bank po-
winien kierować się zakresem ubezpieczenia,
a zyskami z jego sprzedaży. Rozwiązania te dają
zdecydowanie większą swobodę w wyborze
ofert przez klienta. Prognozowano, że utra-
cone zyski banki będą rekompensowały sobie
19
Rynek kredytów hipotecznych
20. 20
Sytuacja na rynku
kredytów mieszkanio-
wych nie jest dyna-
miczna, w najbliższej
przyszłości nie można
spodziewać się diame-
tralnych zmian w ofer-
tach banków.
Planowane zmiany mają
zmodyfikować program
MdM tak, aby był on
bardziej dostępny
a także w celu
zwiększenia zasobu
dostępnych w programie
nieruchomości.
w postaci pogorszenia warunków finanso-
wania, jednak jak dotychczas nic takiego nie na
stąpiło. Z drogich ubezpieczeń zrezygnował jak
na razie wyłącznie jeden bank. W pozostałych
ubezpieczenia grupowe zastąpiono indywi-
dualnymi z bardzo nieznaczną różnicą w cenie
lub też z niezmienną ceną takiego ubezpie-
czenia (z założenia ubezpieczenia indywi-
dualne są droższe od grupowych, gdyż ryzyko
wystąpienia odpowiedzialności jest znacznie
wyższe niż w przypadku ubezpieczeń grupo-
wych).
Mdm – projekt
nowelizacji ustawy –
najwięksi beneficjenci
W marcu rząd przyjął projekt zmian w ustawie
o pomocy państwa w nabyciu pierwszego
mieszkania przez młodych ludzi, czyli w pro-
gramie Mieszkanie dla Młodych. Aktualnie
projekt jest konsultowany w Sejmie i niedługo
zostanie poddany pod głosowanie.
Jedną z zasadniczych zmian będzie dopusz-
czenie do finansowania nieruchomości bu-
dowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe
i to bez względu na poziom zaawansowania bu-
dowy. Dotychczas finansowaniem były objęte
wyłącznie nieruchomości budowane przez
deweloperów lub przez spółdzielnie miesz-
kaniowe, ale w systemie deweloperskim. Na
modyfikacji programu zyskają przede wszyst-
kim członkowie spółdzielni mieszkaniowych,
którzy będą mogli skorzystać z dopłaty.
Przede wszystkim zniesiony zostanie wymóg
„pierwszego mieszkania”, oznacza to, że
dopłatą objęta zostanie transakcja nabycia
nawet kolejnego lokalu dla danej rodziny.
Ponadto dla rodzin wielodzietnych podstawa
dopłaty wzrośnie z 50 mkw. do 65 mkw. Po-
Rynek kredytów hipotecznych
21. 21
Rynek kredytów hipotecznych
Największe zmiany
dotyczą jednak gos-
podarstw domowych
z trojgiem lub więcej
dzieci. Dla tej grupy
beneficjentów przewid-
ziano szereg nowych
udogodnień.
Nowelizacja ustawy wprowadza także pewne sank-
cje. Kredytu z dopłata nie będzie można spłacić przed
upływem 5 lat od uruchomienia, a dokładniej nie będzie
możliwa spłata większa niż poziom przyznanej dopłaty.
Winnym wypadku, kredytobiorcy będą zmuszeni do
zwrotu dopłaty proporcjonalnie za okres jaki pozostał
do końca 5 lat.
ziom wsparcia wzrośnie do 30 proc. wartości
odtworzeniowej nieruchomości w przypadku
rodzin z co najmniej trojgiem dzieci oraz do 20
proc. z co najmniej dwojgiem dzieci. Oznacza
to wyższe kwoty jakie może otrzymać rodzi-
na (dla kredytobiorcy nabywającego miesz-
kanie o powierzchni 65 mkw. w Warszawie,
posiadającego co najmniej troje dzieci, takie
dofinansowanie wyniesie nawet 116,000 zł).
Dla rodzin wielodzietnych zniesiono również
limit maksymalnego wieku kredytobiorców,
do tej pory wynosił on 35 lat dla młodszego
z wnioskodawców.
Do istotnych zmian należy także zaliczyć
możliwość wypłaty środków z dopłaty jesz-
cze przed aktem notarialnym przenoszącym
na kredytobiorcę prawo własności, co do tej
pory było niemożliwe. Wnioski o dofinanso-
wanie mogą być składane do więcej niż jed-
nego banku, ale zastrzeżeniem, że muszą
dotyczyć tego samego mieszkania.
Ważną zmianą jest także możliwość dołączenia
do kredytu współkredytobiorcy w celu po-
prawienia zdolności kredytowej. Nie musi być
to jak dotychczas członek najbliższej rodziny.
Możliwość dołączenia dodatkowego kredy-
tobiorcy pojawi się jednak jedynie wówczas,
gdy na podstawie decyzji banku, klientowi
zabraknie zdolności kredytowej.
Jak co roku po zakończonym kwartale
większość instytucji, których w mniejszym
lub większym stopniu dotyczą kredyty hipo-
teczne stara się podsumować minione
miesiące. Oczekiwano, że popyt na kredy-
ty hipoteczne nieco spadnie – miało to być
związane zarówno z zimowymi miesiącami,
w których z reguły mniejsza ilość osób po-
dejmuje ostateczne decyzję co do zakupu, ale
także kolejnymi restrykcjami, które pojawiły
się na rynku.
Przewidywania nie do końca się sprawdziły,
oczywiście w poszczególnych bankach
wygląda to nieco inaczej, jednak rynek nie
zanotował ani znacznego spadku ani znacz-
nego zwiększonego zainteresowania poten-
cjalnych kredytobiorców.
22. 7
Rynek kredytów hipotecznych
Jedną z głównych obostrzeń, które weszły
w życie, jak wspomniano wcześniej - była
zmiana wymaganego wkładu własnego
w wysokości 10% wartości nieruchomości. Do
tych zmian musiały się dostosować m.in. takie
banki jak: PKO BP, Pekao SA, Millenium, Alior
Bank, Deutsche Bank czy np. Eurobank. Są
banki, które już od dawna wymagają takiego
wkładu własnego (BZ WBK) a nawet większego-
ING Bank Śląski czy też BPH mają wymóg, by
ich docelowy klient posiadał 20%.
Drugim ważnym aspektem było wejście
w życie kolejnej rekomendacji - rekomendacji
U. Według informacji na stronie KNF - Reko-
mendacja U jest wydawana w celu poprawy
jakości standardów współpracy pomiędzy
bankami i zakładami ubezpieczeń w zakresie
oferowania klientom produktów ubezpiecze-
niowych przez banki oraz określenia warun-
ków dla stabilnego rozwoju rynku bancassu-
rance.
Rekomendacja zakłada, że bank powi-
nien zapewnić swobodę wyboru zakładu
ubezpieczeń, z którego usług klient zamierza
skorzystać oraz wskazać jednoznacznie, ze
jest jedynie pośrednikiem przy zawieraniu
umów ubezpieczeniowych. Powyższy doku-
ment określa również fakt, że za takie właśnie
pośrednictwo wynagrodzenie powinno zostać
wypłacone jedynie ze strony towarzystwa
ubezpieczeniowego.
22
23. ...............................................................................
Co do praktycznej strony ww. rekomendacji
– banki miały czas do końca marca na jej
wdrożenie i faktycznie większość z nich czekała
do ostatniego dnia – dlatego też w pierwszym
kwartale nie zanotowano ani negatywnych ani
pozytywnych skutków wejścia w życie reko-
mendacji U. Przewiduje się jednak, że będzie
ona miała wpływ na zwiększenie przez banku
marż i opłat okołokredytowych.
Ostatnim ważnym czynnikiem na rynku
kredytów hipotecznych było podwyższenie
limitów w programie MdM. Zwiększyło to zain-
teresowanie młodych osób i zmobilizowało
niektórych deweloperów do obniżki cen, by
zachęcić do kupna.
Powyższe wydarzenia większość banków
zrekompensowało promocyjną obniżką marż,
które jeszcze na początku roku wynosiły
średnio 1,89 proc., natomiast pod koniec
kwartału spadły średnio o 0,2 proc.. Biorąc
pod uwagę również obniżkę stóp procentow-
ych – pozy-tywnie wpłynęło to na ofertę jak
i na zdolność kredytową.
Zakończony 1 kwartał pozwala optymi-
stycznie interpretować kolejne miesiące,
które w towarzystwie wiosny powinny skłonić
klientów do odważniejszych i częstszych de-
cyzji zakupowych. Należy jednak z uwagą
i rozwagą interpretować każdą ofertę kredytu
hipotecznego z osobna, banki mogą bowiem
chcieć zwiększyć zyski zwiększając opłaty
okołokredytowe.
Rynek kredytów hipotecznych
23
24.
25. W ciągu ostatnich kilku lat zaobserwowaliśmy
tendencję co raz lepszego dopasowywania oferty loka-
li deweloperskich do preferencji i potrzeb nabywców
mieszkań. Duża część deweloperów odrobiła zadanie
domowe i ucząc się na własnych błędach, wyciągała
wnioski z każdej zrealizowanej inwestycji dopasowując
kolejne realizacje do wymagań potencjalnych klientów.
Działania te dotyczyły m.in. metraży i rozkładów bu-
dowanych mieszkań, ale również zagospodarowania
i wykończenia części wspólnych inwestycji.
25
Z biegiem lat zwiększał się odsetek firm
deweloperskich oferujących możliwość zaku-
pu lokalu mieszkalnego wykończonego „pod
klucz”. Początkowo Polacy podchodzili z dys-
tansem do tego typu rozwiązania polegając
na wynajętych ekipach budowlanych
i materiałach wykończeniowych kompleto-
wanych we własnym zakresie. Z biegiem lat co
raz więcej osób zaczęło dostrzegać zalety tego
typu rozwiązania. Obecnie opcja wykończenia
pod klucz powszechnie występuje w ofertach
deweloperów i spotyka się z zainteresowa-
niem sporej rzeszy klientów.
Jak w tym roku sprzedają się
nowe mieszkania?
Jak deweloperzy oceniają sprzedaż mieszkań
w pierwszych miesiącach tego roku? Czy zain-
teresowaniezakupemspadłopopodwyższeniu
obowiązkowego wkładu własnego do kredytu?
Co budują
deweloperzy
i jak kształtuje
się sprzedaż
w tym roku
26. Tomasz Sznajder, wiceprezes
zarządu Polnord
Odnotowujemydużezainteresowaniezakupem
naszych mieszkań, zarówno tych w segmencie
popularnym, jak i nieco droższych. W ciągu
pierwszych miesięcy tego roku sprzedaliśmy
więcej mieszkań niż rok wcześniej. Transak-
cjom na rynku nieruchomości sprzyjają ni-
skie stopy procentowe. Daje się zauważyć,
że zakup lokalu jest traktowany, nie tylko jako
realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych
klientów, ale także jako lokata kapitału. Mie-
szkania w naszych inwestycjach w Warszawie,
Trójmieście, Szczecinie, Łodzi i Olsztynie są
chętnie wybierane przez klientów kupujących
inwestycyjnie ze względu na dobry stosunek
jakości do ceny.
Mirosław Bednarek, prezes
zarządu Matexi Polska
Mamy za sobą bardzo udany cały rok 2014,
który podsumowaliśmy ze sprzedażą na po-
ziomie nico ponad dwustu lokali. W nowym
roku, mimo podwyższenia wymaganego
wkładuwłasnegodokredytów,nadalodczuwa-
my bardzo dobrą dynamikę sprzedaży i wzrost
zainteresowania klientów naszymi inwestyc-
jami. Niewątpliwie jest to związane z szybkim
postępem prac na niedawno rozpoczętych
budowach w naszych warszawskich projek-
tach Staffa 9, Kolska od nowa i Księżycowa
60 oraz z zakończeniem budowy dwóch in-
westycji - Na Romera i Słodowiec Park. Można
z całą pewnością powiedzieć, że podwyższenie
wymaganego wkładu własnego do kredytów
nie przełożyło się na spadek sprzedaży
mieszkań.
Jakub Zagórski, dyrektor
sprzedaży i marketingu
w Skanska Residential
Development Poland
Wyniki sprzedaży w tym roku są porówny-
walne do ubiegłorocznych. Największym zain-
teresowaniem cieszą się kawalerki, ale coraz
więcej osób wybiera także kilkupokojowe,
przestronne mieszkania, które kupowane są
z przeznaczeniem na wynajem. W pierwszym
kwartale br. sprzedawaliśmy mieszkania go-
towe w ramach oddanego do użytku II etapu
Parku Ostrobramska na warszawskiej Pradze-
Południe. W marcu rozpoczęliśmy nową
Co budują deweloperzy i jak kształtuje się sprzedaż w tym roku
26
27. inwestycję przy ul. Rudzkiej w Warszawie.
Osiedle Mickiewicza będzie pierwszym
w Polsce, które otrzyma certyfikat BREEAM.
To światowe oznaczenie wysokiej jakości bu-
dynków, które spełniają precyzyjnie określone
kryteria zdrowotne, środowiskowe oraz wyso-
kie standardy bezpieczeństwa, co przekłada
się na realne oszczędności w budżecie domo-
wym. To zupełnie nowy rozdział w budow-
nictwie mieszkaniowym w Polsce.
Janusz Miller, dyrektor ds.
sprzedaży i marketingu
Home Invest
Jak wynika z naszych obserwacji w pierwszych
trzech miesiącach tego roku, zainteresowanie
mieszkaniami oscyluje na bardzo podobnym
poziomie jak w roku poprzednim, a nawet
jest nieco wyższe. Obecnie realizujemy dwie
inwestycje w Warszawie – Krasińskiego 58 na
Żoliborzu i Na Sokratesa na Bielanach. Oba
projekty cieszą się dużym zainteresowaniem.
Klienci są świadomi tego, że zakup mieszka-
nia przed zakończeniem budowy wiąże się
z korzystniejszą ofertą cenową. Ostatnie go-
towe mieszkania mamy w inwestycji Wola
Prestige na warszawskiej Woli.
Małgorzata Ostrowska,
członek zarządu, dyrektor
marketingu i sprzedaży
w J.W. Construction Holding
S.A.
W porównaniu z rokiem ubiegłym zaintereso-
wanie mieszkaniami jest wyższe. Obecnie
przygotowaliśmy dla klientów kilka atrak-
cyjnych propozycji. W naszej sztandarowej
inwestycji Bliska Wola przy ulicy Kasprzaka
w Warszawie oferujemy wybrane miesz-
kania z 5 proc. rabatem oraz obniżyliśmy
znacząco, nawet o blisko 400 zł, ceny za mkw.
m. in. w naszych warszawskich projektach:
Villa Campina znajdującym się blisko Bemowa,
Zielona Dolina położonym na Białołęce oraz
w eleganckiej, nowoczesnej inwestycji Oaza
Piątkowo w Poznaniu, a także w osiedlu Cen-
trum II zlokalizowanym w jednej z najbardziej
27
Co budują deweloperzy i jak kształtuje się sprzedaż w tym roku
28. prestiżowych dzielnic w Łodzi.
Mirosław Kujawski, członek
zarządu LC Corp
Pod względem sprzedaży pierwsze miesiące
bieżącego roku były bardzo podobne do os-
tatnich miesięcy 2014 roku. Obserwujemy
wzmożone zainteresowanie klientów, któr-
zy mają możliwość skorzystania z bogatej
oferty mieszkań. Co prawda trudno będzie
powtórzyć wynik sprzedażowy, jaki osiągnięty
został w bardzo dobrym I kwartale 2014 roku,
ale prognozujemy, że obecna dobra i stabilna
sytuacja na rynku mieszkaniowym utrzyma
się w kolejnych miesiącach. Za takim scena-
riuszem przemawia wiele czynników, w tym
przede wszystkim wprowadzenie kolejnej
obniżki stóp procentowych, planowana nowe-
lizacja programu Mieszkanie dla Młodych oraz
utrzymująca się dobra kondycja gospodarcza
kraju.
Wojciech Stisz,
Barc Warszawa
Podobnie jak w 2014 roku, w pierwszych
miesiącach tego roku chętnych na mieszkania
nie brakuje. Klientów nie trzeba zachęcać do
zakupu, szczególnie w naszej warszawskiej in-
westycji Tarasy Dionizosa, w której wszystkie
mieszkania kwalifikują sie do dopłat, a ceny
mieszkań należą do jednych z najniższych
w mieście.
Katarzyna Żarska, Marvipol
Development
Początek 2015 roku jest dla Marvipol De-
velopment bardzo udany. Wyniki sprzedaży
mieszkań są zgodne z planem na ten rok.
Biorąc pod uwagę strukturę oferty miesz-
kaniowej, koncentrujemy się na zwiększeniu
rentowności sprzedaży gotowych lokali oraz
utrzymaniu wysokiego tempa sprzedaży
mieszkań w projekcie Central Park Ursynów.
Zarówno gotowe, jak i mieszkania w trakcie
budowy cieszą się podobnym zainteresowani-
em, jak w roku ubiegłym.
Anna Sitnik, dyrektor
sprzedaży w firmie Dolcan
Sprzedaż mieszkań utrzymuje się na podob-
nym poziomie, jak w roku minionym. Jednak
w skali miesiąc do miesiąca możemy mówić
o lekkiej tendencji wzrostowej, jeśli chodzi
o ilość sprzedanych lokali. Targi oraz promocje
przyciągają klientów. Z badań Dolcan wynika,
że dzięki targom mieszkaniowym z roku na rok
średnio o 7 proc. wzrasta świadomość oferty
firmy, która adresowana jest do różnych grup
klientów. Rozszerzamy projekty bezczyn-
szowe, inwestycje lokujemy w atrakcyjnych
dzielnicach, jak np. Ogrody Ochota w war-
szawskiej Ochocie, a także proponujemy mini
apartamenty w stołecznym Miasteczko Ru-
bikon.
Zuzanna Kordzi, dyrektor ds.
handlowych w Grupie Eco
Koniec pierwszego kwartału tego roku
przyniósł znaczne ożywienie sprzedaży
w porównaniu z początkiem kwartału. Nie
sprawdziły się zapowiedzi obniżenia popy-
tu związane z wyższym wkładem własnym,
niezbędnym do uzyskania kredytu.
Eco-Classic ma w swojej ofercie mieszkania
z różnych segmentów: od apartamentów, tak-
ich jak TRIO, poprzez średniej klasy mieszkania
w inwestycji Hubertus, jak również mieszkania
z segmentu popularnego w inwestycji Wolne
Miasto. Ożywienie jest widoczne w przypadku
Co budują deweloperzy i jak kształtuje się sprzedaż w tym roku
28
29. 29
Co budują deweloperzy i jak kształtuje się sprzedaż w tym roku
sprzedaży wszystkich mieszkań, co oznacza że
program MDM nie jest czynnikiem, który go
warunkuje. Porównując dwa ostatnie kwartały
2014 roku do pierwszego 2015 roku, poziom
zainteresowania mieszkaniami jest podobny.
Urszula Hofman,
Grup Inwest
Z uwagi na rosnącą popularność programu
MdM, zainteresowanie zakupem mieszkań
jest większe niż w roku ubiegłym. W przy-
padku naszej oferty, wzrost zainteresowania
jest związany również z wprowadzeniem do
sprzedaży nowej inwestycji na warszawskiej
Pradze Północ, przy ul. Siedleckiej, w której
posiadamy najbardziej poszukiwane, nieduże
mieszkania dwupokojowe i kawalerki. Dziel-
nica stała się interesująca dla klientów z uwagi
na uruchomioną, nową linię metra.
Jarosław Jankowski, prezes
zarządu Grupy Waryński
Początek 2015 roku był dla nas bardzo udany.
Realizowane przez nas projekty mieszkaniowe
przy ul. Jana Kazimierza na warszawskiej Woli
cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem
klientów. W pierwszych etapach projektów Mi-
asto Wola i Stacja Kazimierz, współtworzonych
z partnerami, sprzedaliśmy już 261 mieszkań,
co stanowi odpowiednio ponad 80 i 70 proc.
całej oferty. Popularność naszych inwestycji
wynika m.in. z dobrze dopasowanej do sytuacji
na rynku oferty mieszkaniowej. Utrzymująca
się od wielu miesięcy bardzo dobra koniunk-
tura umożliwiła nam, szybsze niż pierwot-
nie zakładaliśmy, uruchomienie sprzedaży
mieszkań II etapu inwestycji Miasto Wola.
W ciągu pierwszego miesiąca od rozpoczęcia
sprzedaży (koniec lutego br.) swoich naby-
wców znalazło ponad 25 proc. mieszkań.
W pierwszy weekend po wprowadzeniu oferty
sprzedaliśmy aż 9 mieszkań.
Grzegorz Zagrabski,
wiceprezes zarządu Wawel
Service
W Krakowie największą popularnością cieszą
się w tym roku inwestycje energooszczędne.
W oddanej do użytkowania na początku
kwietniategorokuinwestycjiWężyka10zostało
nam już tylko siedem mieszkań, a w komplek-
sie Borkowska B1 i B2 - 70 proc. mieszkań
zostało sprzedanych przed oddaniem inwe-
stycji do użytku.
Źródło: Dompress.pl
...............................................................................
30.
31. Zmiany
w programie MdM
– kto skorzysta
Jednym z podstawowych założeń zmian
w programie Mieszkanie dla Młodych
w 2015 roku jest zwiększenie prorodzinnego
charakteru programu. Małżeństwa z dwójką
dzieci będą mogły obecnie liczyć na dopłatę
w wysokości 20 proc. a nie jak było dotych-
czas – 15 proc. Z kolei wysokość dofinanso-
wania dla małżeństw posiadających troje lub
więcej dzieci zwiększyła się z 20 do 25 proc.
Zmiany obejmują również poszerzenie
kręgu osób mogących pomóc młodym
w zaciągnięciu kredytu, kiedy ci nie mają
wystarczającej zdolności kredytowej.
W praktyce do umowy kredytu będą mogły
przystępować dowolne osoby, a nie jak do-
tychczas zstępni, wstępni, rodzeństwo,
małżonkowie rodzeństwa, ojczym, macocha
lub teściowie nabywcy.
Ze zmian w programie skorzystają również
osoby będące członkami spółdzielni miesz-
kaniowych, które podpisały z nimi z nimi
umowę o budowę lokalu oraz wniosły własny
31
..............................................................................
wkład budowlany. Po zmianach osoby te
mogą uczestniczyć w programie MdM.
Na potrzeby programu terytorium Pol-
ski jest podzielone na 52 lokalizacje. Od
początku kwietnia wprowadzono nowe
wskaźniki dla dopłat. Wskaźniki określają
maksymalną cenę za 1mkw nieruchomości,
które może zostać objęte dopłatą, a także
maksymalną wysokość dopłaty (jest ona
liczona w stosunku do wartości odtworze-
niowej nieruchomości, a nie do wartości jaką
faktycznie płacimy za 1mkw). W 15 lokaliza-
cjach wysokość wskaźników spadła, co ozna-
cza mniejszy poziom dopłaty jaką można
uzyskać. W pozostałych 32 lokalizacjach,
wysokość wskaźników wzrosła – oznacza to
zarówno wzrost średnich cen rynkowych, jak
iwzrostwysokościdofinansowania.Dokładne
wysokości wskaźników dla poszczególnych
lokalizacji są aktualizowane na stronie Banku
Gospodarstwa Krajowego.
32. Jak wybrać
mieszkanie pod
inwestycję
Wbrew pozorom musimy zacząć od określenia
naszychdziałań,jakiepodejmiemyjużpozakup-
ie mieszkania. Jeszcze przed rozpoczęciem
poszukiwań oferty należy zdecydować czy
lokal taki będzie wynajmowany, czy będziemy
w nim mieszkać, a może wyremontujemy
i sprzedamy z zyskiem? Nasze dalsze kroki
zależne będą od wybranego wariantu.
Zakładając pierwsze rozwiązanie, czyli wy-
najmowanie mieszkania, powinno się określić
grupę docelową, czyli potencjalnych najem-
ców. I tak przy studentach znaczenie będą
miały: dostęp do internetu, bliskość uczelni,
komunikacji miejskiej, puby i kluby – czyli loka-
lizacja. Dla rodzin z małymi dziećmi ważna
będzie kondygnacja, bo kto chce wnosić wózek
na czwarte piętro, odległość do placu zabaw
i przedszkola – lokalizacja, ale nie tylko. Z kolei
jeżeli sami mamy zamiar zamieszkać w danej
inwestycji to kryterium będzie przede wszyst-
kim cena. W przypadku, gdy chcemy osiągnąć
w miarę szybki zysk z naszej inwestycji warto
rozważyć zakup mieszkania do remontu i jego
dalszą sprzedaż. Musimy jednak pamiętać
o kilku rzeczach. Zakup musi być w dobrej
cenie, a koszty remontu to nie tylko glazura,
terakota i drzwi ale również robocizna, często
przyłącza, projekty i odbiory. Remontu nie
można tez wykonać „po kosztach”, gdyż takie
mieszkanie trudno będzie później sprzedać,
a potencjalni nabywcy poznają materiały ku-
pione w super promocjach.
Jeśli już wiemy jakiego mieszkania szuka-
my to możemy się zastanowić nad jego fi-
nansowaniem. W tym miejscu ponownie
trzeba przeanalizować czy ma być to in-
westycja długoterminowa, np.: wynajem
Odpowiedź wydaje się prosta, ale czy
tak jest na pewno? Pierwsza myśl
jaka się nasuwa to tak jak u każdego
nabywcy „kupujemy tanio” okazję,
ofertę spod lady i już intratna inwes-
tycja gotowa! A może warto przyjrzeć
się bliżej tej idei i przeanalizować
kilka rzeczy?
32
33. zabezpieczający naszą emeryturę czy zysk
czerpany ze sprzedaży nieruchomości.
Oczywiście każdą z tych transakcji możemy
sfinansować posiłkując się kredytem hipo-
tecznym lub kupując za gotówkę. Jednak przy
chęci szybkiego zysku pamiętajmy o kosztach
bankowych takich jak marże, prowizje i inne
opłaty pomniejszające nasz dochód. W per-
spektywie kilkuletniej obciążenia te nie będą
tak bardzo odczuwalne. Należy tu wspomnieć
również o podatkach związanych z dochodem
czerpanym z wynajmowania, jak i ze sprzedaży
mieszkania przed upływem pięciu lat od chwili
nabycia – muszą one zostać uwzględnione
w naszej kalkulacji.
Decydując się na tego rodzaju inwestycję
możemy przyjąć, że w perspektywie kilkunas-
tu lat wzrośnie wartość samej nieruchomości,
rata naszego kredytu po uwzględnieniu inflacji
może być mniej odczuwalna lub nie będzie nas
obciążać wcale, jeżeli dochód czerpany z najmu
pokryje jej wysokość, a sama inwestycja jest
bezpieczna. Dla pewności warto skorzystać
z usług doświadczonego pośrednika
Jak wybrać mieszkanie pod inwestycję
33
.............................................................................
w obrocie nieruchomościami, który zapewni
bezproblemową transakcję a także podpowie,
która oferta warta jest zainteresowania i jaka
jest dobra cena, bo nie zawsze niska cena jest
dobra.
Kupując mieszkanie w celach inwestycyjnych,
należy kierować się rentownością przyszłej
inwestycji, jak w przypadku każdego inne-
go dobra mającego za zadanie pomnożenie
naszego majątku. O rentowności inwestycji
w nieruchomość mieszkaniową w danym okre-
sie zdecydują: wzrost wartości nieruchomości,
uzyskane przychody z najmu oraz koszty
utrzymania lokalu.
Warto poszukać mieszkania w lokali-
zacji, w której nieruchomości „trzymają
cenę”. Przeważnie są to dzielnice położone
blisko centrum miasta, doskonale skomu-
nikowane z pozostałymi dzielnicami oraz
posiadające dostęp do pełnej infrastruktury
handlowo-usługowej. Aby ocenić lokalizację
nieruchomości pod kątem jej atrakcyjności
inwestycyjnej, warto zapoznać się z history-
cznymi zmianami cen w danym rejonie.
34. 34
Polskie prawo
budowlane
– co zmienią
nowe przepisy
W połowie bieżącego roku zacznie
obowiązywać nowelizacja ustawy Prawo bu-
dowlane. Ma ona na celu uproszczenie i skró-
cenie procesu budowlanego, między innymi
poprzez zniesienie obowiązku uzyskania de-
cyzji o pozwoleniu na budowę w odniesieniu
do niektórych obiektów.
Największe zmiany dotyczą domów jed-
norodzinnych, których obszar oddziaływania
nie wykracza poza granice działki, na której
został zaprojektowany. Aby rozpocząć
inwestycję wystarczy zgłoszenie budowy
lub przebudowy z projektem budowlanym
i kompletem niezbędnych dokumentów.
Po 30 dniach, jeżeli nie zostanie zgłoszony
sprzeciw można budowę rozpocząć. Zniesiono
również obowiązek informowania o planowa-
nym terminie rozpoczęcia prac budowlanych.
W praktyce będzie więc można rozpocząć
w dogodnym momencie po upływie 30 dni od
zgłoszenia.
Kolejnym ułatwieniem jest zniesienie
obowiązku dołączania do projektu budowlane-
go oświadczeń o zapewnieniu dostaw energii,
wody, ciepła i gazu, o warunkach przyłączenia
do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cie-
plnych, gazowych, elektroenergetycznych,
telekomunikacyjnych oraz o możliwości
dostępu do drogi publicznej.
Nowelizacja sprzyja także tym, którzy planują
mniejsze inwestycje. Nie będzie potrzeby
uzyskiwania pozwolenia na budowę garażu,
altany lub ganku, a także takich obiektów
jak oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni
zabudowy do 35 mkw. , wolno stojące parte-
rowe budynki rekreacji indywidualnej o po-
wierzchni zabudowy do 35 mkw.
Na podstawie zgłoszenia będzie też można
przystąpić do użytkowania m.in. warsztatów
rzemieślniczych, stacji obsługi pojazdów,
myjni itp.
Brak konieczności uzyskania pozwo-
lenia na budowę nie będzie zwalniał
z obowiązku przygotowania pro-
jektu. Do projektu nie trzeba będzie
dołączać uzgodnień dotyczących
podłączenia mediów.
.............................................................................
36. 36
Rozmowa
dom.gratka.pl
Dlaczego polscy pośrednicy
mają słabą reputację?
Pierwsze co ciśnie się na usta po tak zadanym
pytaniu, to zdanie: ponieważ źle świadczą swo-
je usługi. To znaczy nie spełniają oczekiwań
klientów. I to nawet tych podstawowych
związanych z profesjonalnym przygotowa-
niem oferty, jej znajomością czy komunikacją.
Nie trudno zauważyć, że w Polsce panuje moc-
ne przekonanie, iż tak właściwie to pośrednik
nie jest nikomu potrzebny, gdyż np. ofertę
nieruchomości można znaleźć samodziel-
nie. I to prawda, jednak sprowadzanie roli
pośrednika do znalezienia oferty tudzież
wystawienia np. mieszkania na sprzedaż na
którymś z portali jest zbytnim uproszczeniem.
To tak, jakbyśmy otworzyli zakład mechaniki
samochodowej i pałali zadowoleniem, iż po
dodaniu oferty zgłasza się do nas klient chcąc,
abyśmy naprawili mu auto. To chyba za mało
na biznesowy sukces.
Jakiś czas temu wspominałem o tym, że przy-
czyn słabej reputacji można przede wszystkim
upatrywać w braku tworzenia realnej wartości
usług, nieodpowiedniej komunikacji a także
niewłaściwie budowanej kulturze zawodu.
Gdybym jednak chciał zamknąć je w jedną
kategorię byłby nią czas. Rynek pośrednictwa
jest mocno niedojrzałym obszarem o czym
chociażby świadczy duża różnorodność pod-
miotów i oferowanych usług. Im większe
rozproszenie na tym poziomie, tym bardziej
niedojrzały rynek.
Co musi się zmienić
na rodzimym rynku
nieruchomości, abyście byli
zawodem zaufania, jak np.:
w USA?
Poza czasem? Przekonania. Niestety, lecz zbyt
Na rodzimym rynku nieruchomości, pośrednicy robią swoje, biorąc jednocześnie wszystko, co
najlepsze z innych rynków. To nadal młody zawód u nas, ale pośrednicy ewoluują zmieniając
jednocześnie postrzeganie tego zawodu wśród społeczeństwa. I o ile można zarzucić im pew-
nego rodzaju ośli upór, to nigdy brak ambicji. A to one są kołem napędowym postępu. O tym,
w jakim kierunku zmierza zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami w Polsce, mówi
Łukasz Kruszewski, dyrektor ds. marketingu we freedom nieruchomości sp. z o.o.
37. 37
Rozmowa dom.gratka.pl
często obserwuję postawy typu: rynek jest
trudny, klienci nie chcą podpisywać umów
na wyłączność, trudno wynegocjować dobre
wynagrodzenie, a tak w ogóle to, aby utrzymać
się na powierzchni należy założyć, że wszyscy
oszukują. Przekonania wpływają na nasze za-
chowania, a te na nawyki. Jeśli więc karmimy
umysł czarnymi wizjami otrzymujemy czarne
scenariusze.
Inną kwestią są media, które próbując gonić
niebotyczne prognozy sprzedażowe swoich
właścicieli posługują się tanizną informacyjną
i kontrowersją spod znaku “ten zabił tego, za
tamto”. Świat nie proklamuje pozytywnych
zdarzeń, lecz żywi człowieka wszystkim co złe.
Zresztą już szkoła przyzwyczaiła nas, że liczy
się tylko to, co podkreślone na czerwono -
a więc błąd.
Jeśli zmienimy przekonania, zmienimy
wizerunek.
Na jakim etapie rozwoju jest
zawód pośrednika w Polsce?
Gonimy zachód czy mamy
własne pomysły na postęp?
Powiedziałbym, że robimy swoje biorąc wszyst-
ko, co najlepsze z innych rynków. Tak samo jak
mamy młodą gospodarkę, tak samo mamy
młody zawód pośrednika. I o ile można nam
zarzucić swojego rodzaju ośli upór, to nigdy
brak ambicji. A to one są kołem napędowym
postępu.
Myślę, że jak mało kto potrafimy przystosować
się do zmieniającego się środowiska. A jeśli teo-
ria ewolucji w swych założeniach jest prawdzi-
wa to nie ma innej opcji, abyśmy nie wygrali.
Jesteście pomysłodawcami
projektu: agent pozytywnej
zmiany. Czemu ma służyć ta
inicjatywa?
Zmianie przekonań, że się da. Że można inaczej
i lepiej. Że nasze środowisko to wbrew medial-
nym przekazom bardzo zaangażowani, zdeter-
minowani i otwarci na edukację ludzie. Agenci
robiący owszem biznes w nieruchomościach
jednak rozumiejący jak mało kto, że ten biznes
można robić tylko z klientem. Nie na kliencie.
Czy pośrednicy chętnie biorą udział w tym
projekcie?
Patrząc chociażby na ostatnie 2-3 lata muszę
powiedzieć zdecydowane tak. Myślę, że
potrzebne były nowe kanały komunikacji jak
chociażby sieci społecznościowe, które nie tyle
obudziły pośredników do działania co przede
wszystkim pokazały, że ludzi myślących
38. Rozmowa dom.gratka.pl
38
podobnie jest całe mnóstwo. Dlatego różne,
wychodzące portali ogłoszeniowych inicjaty-
wy jak np.: śniadania z dom.gratka.pl, ale także
mocno networkingowe spotkania samych
pośredników - jak recamp, bądź właśnie agent
pozytywnej zmiany, przyciągają i integrują
środowisko. To buduje.
Jakie konkretnie działania
podejmujecie, aby poprawić
wizerunek zawodu
pośrednika?
Osobiście uważam, że podstawą do pop-
rawy wizerunku jest wzrost kompetencji
miękkich i twardych w zakresie marketingu
i zarządzania. Innymi słowy im wyższe będą
nasze umiejętności, im bardziej będziemy
wyczuleni na to, co ważne w biznesie (dobro
i oczekiwania klienta) tym lepiej będziemy
świadczyć nasze usługi, co w konsekwencji
poprawi nasz wizerunek.
Obecne koncentrujemy się głównie na
zaangażowaniu jak największej ilości
pośredników mogących podzielić się swoją
wiedzą i doświadczeniem z innymi. Publikuje-
my treści pobudzające do rozwoju. Pomagamy
propagować pozytywne praktyki i przejawy
ciekawych inicjatyw oraz przede wszystkim
docierać do mediów z przekazem, że pośrednik
to człowiek na którego można postawić!
Jak można do Was dołączyć?
Nie zakładamy żadnych formalnych ram
przystąpienia czy włączania się w inicjatywę
#APZ. Wystarczy polubić nasz fanpage, być
czytelnikiem bloga a najlepiej autorem.
W niedalekiej przyszłości planujemy
organizować spotkania oraz pewne formy
nobilitujące pośredników utożsamiających
się z agentem pozytywnej zmiany. Ale na
szczegóły przyjdzie jeszcze czas.
Jak bardzo narzędzia now-
oczesnego marketingu
pomagają pośrednikowi?
Pytanie co rozumiemy pod tym pojęciem.
Dla jednych będą to już same sesje fotografi-
czne czy home staging, dla drugich facebook
a jeszcze inni będą myśleć o video marketin-
gu czy analityce. Wszystkie one pomagają tak
bardzo, jak efektywnie są wykorzystywane.
Mam wrażenie, że póki co panuje tzw. klęska
urodzaju, która sprawia że nie wiadomo za
co się zabrać. I chyba jak zawsze jedynym
rozwiązaniem będzie strategia odrzucania
i koncentracji na 2-3 podstawowych elemen-
tach. Agent pozytywnej zmiany jest również
właśnie po to, aby było miejsce poświęcone
wymianie doświadczeń. Aby te narzędzia nie
były tajemnicą lecz przewagą konkurencyjną
którą każdy może wykorzystać na własny
sposób.
Czy współpraca
z pośrednikiem „po pozyty-
wnej zmianie” będzie pr-
zyjemniejsza?
Myślę, że na pewno bardziej satysfakcjonująca.
Zasadniczym celem działań każdej marki biura
nieruchomości czy pośrednika powinna być
koncentracja na tym, by ze swoich klientów
uczynić prawdziwych ambasadorów. Wów-
czas nic nie stanie na przeszkodzie w rozwoju.
Rozmawiał: Artur Osak
39. Sposoby
przeprowadzania
inwestycji
mieszkaniowych
przez spółdzielnie
mieszkaniowe
39
1. Prowadzenie
inwestycji tzw. „systemem
spółdzielczym”
Charakterystyczną cechą tego rozwiązania
jest realizowanie zadań inwestycyjnych bez
zysku, czyli w efekcie końcowe ceny powie-
rzchni odzwierciedlają całkowite koszty reali-
zacji projektu.
Inwestycje w tym systemie kierowane są
do członków spółdzielni lub o ile popyt
wewnętrzny nie będzie wystarczający, także
do osób z zewnątrz, które przed nabyciem
lokalu w inwestycji, wchodzą w prawa członka
spółdzielni.
Celem zadania inwestycyjnego prowadzonego
systemem spółdzielczym jest jeden z elemen-
tarnych celów działania spółdzielni miesz-
kaniowych - zaspokojenie potrzeb mieszkanio-
wych członków spółdzielni i ich rodzin.
Jest to w dalszym ciągu najpopularniejszy
sposób realizowania zadań inwestycyjnych
przez spółdzielnie mieszkaniowe.
W omawianym systemie spółdzielnia,
w oparciu o przepisy Ustawy o Spółdzielniach
Mieszkaniowych oraz w oparciu o uregulo-
wania statutowe, realizuje budowę zadania
inwestycyjnego dla osób będących członkami
spółdzielni. Koszty budowy lokali mieszkalnych
i miejsc postojowych w inwestycji finansow-
O ile Statut spółdzielni na to pozwala, spółdzielnia
mieszkaniowa może przeprowadzić inwestycje
budowlaną na dwa sposoby.
40. ane są w całości przez członków spółdzielni,
a w wyniku realizacji inwestycji spółdzielnia
ustanawia na rzecz członków prawo odrębnej
własności lokalu mieszkalnego lub garażu,
atakżeułamkowegoudziałuwewspółwłasności
w prawie wieczystego użytkowania gruntu
lub własności gruntu. Rozliczenie realizo-
wanej inwestycji nie zawiera elementu zysku,
a następuje po kosztach realizacji budynku.
Umowa o budowę lokalu, którą wiążą się stro-
ny, spółdzielnia i członkowie - nabywcy, zawi-
era zapisy, w których spółdzielnia zobowiązuje
się wybudować i przydzielić lokal mieszkalny
swoim członkom, zaś członkowie ci, ze swej
strony zobowiązują się do pokrycia kosztów
jego budowy. W umowie tej brak jest elementu
“stałości ceny” mieszkania, gdyż zostanie ona
określona po zakończeniu budowy mieszka-
nia, w oparciu o poniesione przez spółdzielnię
nakłady na budowę, a nie w oparciu o ich
wartość rynkową lub ustalenia umowne.
2. Prowadzenie inwestycji
systemem deweloperskim
Drugim systemem prowadzenia zadania
inwestycyjnego przez spółdzielnie miesz-
kaniowe, o ile pozwalają na to uregulowania
statutowe, jest realizowanie inwestycji tzw.
„systemem deweloperskim”.
Celem przeprowadzanego zadania inwestycyj-
nego jest osiągniecie zysku na sprzedaży po-
wierzchni inwestycji. Przy realizacji inwestycji
w tym wariancie, spółdzielnia nie jest ogranic-
zona kierowaniem zdania do swoich członków.
Spółdzielnia pozyskuje nabywców z szerokie-
go rynku, choć oczywiście nabywcami mogą
być także członkowie Spółdzielni.
Podstawowym celem realizacji zadania inwes-
tycyjnego jest osiągnięcie zysku na sprzedaży.
Ceny w takich projektach są średnio o około
10-15% wyższe, niż w inwestycjach prowadzo-
nych w systemie spółdzielczym.
Praktyczną różnicą w omawianych systemach
przeprowadzanie inwestycji jest założenie, iż w
przypadku budownictwa w systemie dewelo-
perskim do kosztów inwestycji inwestor
dodaje dodatkowy zysk/marżę, powyżej
kosztów wytworzenia zadania inwestycyjnego,
który następnie ujmuje w cenach sprzedaży
budynku. W systemie spółdzielczym pro-
wadzenie inwestycji nie zawiera elementu
zysku.
W przypadku budownictwa z zyskiem,
wysokość wstępnie zakładanego zysku na
projekcie, w stosunku do wyniku końcowego
inwestycji, który zostaje osiągnięty po ostate-
cznym rozliczeniu inwestycji, mogą się od sie-
bie znacząco różnić. Efektywność projektu,
jego zyskowność, zależy od wielu czynników,
które występują w okresie od rozpoczęcia
realizacji zadania inwestycyjnego, do czasu
sprzedaży całej powierzchni budynku, a które
bardzo często trudno przewidzieć.
40
Sposoby przeprowadzania inwestycji mieszkaniowych przez spółdzielnie mieszkaniowe
.............................................................................