O documento discute perguntas frequentes sobre declaração de imposto de renda de imóveis. As respostas fornecem orientações sobre como declarar a aquisição, venda e herança de imóveis, reformas, partilhas e outras transações imobiliárias.

1. Perguntas Frequentes
Imposto de Renda - Imóvel

2. Comprei em abril de 2014 um terreno, por instrumento particular de
compra e venda. A escritura foi levada a registro apenas em março
de 2015. Devo incluir esse terreno na declaração? E o valor deve ser
o da escritura ou do contrato particular de compra e venda?
Como lanço o terreno que tenho, sendo que agora construí uma casa?
Resposta: Informe na ficha “Bens e Direitos” a construção da casa. No
campo “Situação em 31.12.2015”, informe o valor da construção somado
ao valor do terreno.
Resposta: Na ficha “Bens e Direitos” informe a aquisição do imóvel,
esclarecendo a data, o nome e CPF/CNPJ do vendedor, as condições de
pagamento. Se o pagamento foi a vista, informe no campo “Situação em
31.12.2014” o valor pago conforme contrato particular de compra e venda.
No caso de pagamento parcelado, informe somente o valor efetivamente
pago em 2014. A informação deve ser prestada ainda que efetuada por
instrumento particular.
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3. Eu e meu irmão recebemos um imóvel de herança. Minha dúvida está
em qual data considero para declarar: a data do formal de partilha,
que foi encerrado em novembro de 2014; ou a data do registro no
cartório de registro de imóveis, em janeiro de 2015?
Tinha uma casa adquirida em 1980. Fiz uma benfeitorias,
devidamente lançadas. Em 2015, ampliei a casa e transformei em
dois apartamentos, devidamente registrados. Como efetuar o
lançamento na declaração?
Resposta: Na ficha “Bens e Direitos”, informe a ampliação do imóvel,
esclarecendo a reforma realizada. No código 12 – casa não informe valor
em 31/12/2015. Ainda na ficha Bens e Direitos, inclua os apartamentos
no código 11 indicando os valores de cada um na coluna 31/12/2015.
Resposta: A data do recebimento do imóvel a ser informada na ficha
“Bens e Direitos” é a do formal de partilha.
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4. O valor de aquisição não é corrigido para apuração do lucro sobre a venda.
Usa-se um fator de correção que considera o tempo decorrido entre a compra
e a venda do imóvel. Utiliza-se o fator de correção somente quando houver
lucro? E se houver prejuízo, pode-se usar o fator de correção para se
aproximar um prejuízo mais próximo do real?
Na declaração de Bens e Direitos, não sei como colocar o apartamento que
tenho financiado pela Caixa e outro financiado pela construtora. Como devo
colocar os valores referentes ao 31/12/2015? Coloco os juros cobrados ou
somente o valor amortizado mais o valor declarado em 31/12/2014? Caso o
imóvel tenha valorizado, como devo colocar o valor referente a 31/12/2015,
corrigido?
Resposta: Os imóveis devem ser informados no campo “Situação em 31.12.2015” da
ficha “Bens e Direitos" pelo valor efetivamente pago em 2015, acrescido do valor
informado no campo “Situação em 31.12.2014”. Os juros e demais acréscimos nas
parcelas compõem o custo do bem, entretanto não há qualquer previsão legal para
atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado.
Resposta: O fator de correção apurado no ganho de capital deve ser aplicado
sobre o lucro obtido na venda. Não há previsão legal para aplicação sobre o
prejuízo.
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5. Tenho alguns imóveis e vendi um apartamento no valor de R$ 120 mil. Na
declaração do ano passado, está no valor de R$ 50 mil. Em outubro, comprei
outro imóvel no valor de R$ 250 mil com o dinheiro da poupança. Caso
conseguisse vender o apartamento de R$ 120 mil em 2014, teria usado esse
dinheiro na compra do outro de R$ 250 mil. Só consegui vender agora de
fevereiro de 2015. O imóvel no valor de R$ 50 mil, que é o valor que tenho na
minha DIRPF 2014 com o valor da venda, que foi de R$ 120 mil em fevereiro,
tenho que recolher o IR sem ganho de capital, mesmo que a intenção era de
usar esse dinheiro na compra do novo imóvel?
Eu nunca declarei o meu apartamento no IR. Na realidade, por um erro do
contador, não foi declarado quando compramos. Na época, em 2011, compramos
por R$ 105 mil e hoje ele está avaliado em R$ 300 mil, compramos a vista.
Como faço para declarar esse imóvel, e qual o valor que devo colocar?
Resposta: Retifique as declarações dos últimos cinco exercícios e inclua o imóvel
na ficha “Bens e Direitos”, informando o valor efetivamente pago na aquisição. Não
é permitida a atualização do valor do imóvel.
Resposta: O ganho auferido por pessoa física na venda de imóveis residenciais está
isento de tributação somente se o alienante, no prazo de 180 dias contado da
celebração do contrato, aplicar o produto da venda na aquisição de outro imóvel
residencial. Assim, como a aquisição ocorreu antes da venda, você deve apurar o
ganho de capital na venda do imóvel.
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6. Eu e minha esposa declaramos individualmente pois temos CPFs e rendas
separadas. Ela comprou um apartamento em 2015 e teve renda (salários +
aplicações + venda de terreno) suficiente para suportar a compra ("lastro"). Eu
banquei toda a reforma deste apartamento em 2015, que custou cerca de 30%
do valor do imóvel, além do que ela não teria "lastro" para justificar os custos
da obra. Como devemos declarar: nas duas declarações, cada um com o seu
valor, ou somente na declaração dela mesmo sem lastro? Caso seja nas duas,
como incorporar o valor da obra ao imóvel no próximo exercício, sem incidir
impostos?
Tenho um apartamento que adquiri em 2011 e, desde então, sempre declaro o
valor do bem como R$ 70 mil. Gostaria de saber se posso ir aumentando esse
valor anualmente, porque está muito defasado. Posso declarar R$ 70 mil no ano
de 2014 e R$ 100 mil no ano de 2015?
Resposta: O custo do imóvel não pode ser alterado, exceto se forem efetuadas
despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel, devidamente
comprovadas.
Resposta: Se os cônjuges apresentam a declaração em separado, a totalidade dos
bens e direitos comuns deve ser informada na declaração de um dos cônjuges,
utilizando-se o código 99, mencionando, também, o nome e o número de inscrição no
CPF dele.
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7. Meu pai é viúvo desde 1989 e desde então vem declarando sua casa
normalmente, porém ela estava sem o registro. Em 2015, foi regularizada a
documentação e incluídos meu irmão e eu na partilha do bem, dividindo 50%
para meu pai e 25% para cada um dos filhos. Como temos que declarar? Meu
pai continua declarando os 100% ou precisa diminuir o valor em 50%? Meu irmão
e eu temos que declarar os 25% cada conforme o registro? Caso positivo, em
que campo temos que inserir a informação? Haverá incidência de imposto? A
casa é declarada por R$ 98 mil.
Em 2013, adquiri um terreno e em 2014 declarei no imposto de renda. Em
2014, iniciei a construção de duas casas que finalizei em janeiro de 2015. Como
devo proceder na declaração de bens? Coloco as duas construções? Mantenho o
terreno? Como detalhar isso?
Resposta: Na ficha Bens e Direitos, informe o terreno no código 13 (Terreno). No
campo “Situação em 31.12.2014” repita o valor constante no campo “Situação em
31.12.2013”. Separadamente, informe os gastos com a construção, com o código 16
(Construção). No campo “Situação em 31.12.2014” informe o valor gasto na
construção até dezembro de 2014. O gasto com a construção será acrescido ao
valor do terreno somente na declaração do ano-calendário de 2014, exercício de
2015.
Resposta: A partilha do bem conforme o formal deve ser declarada em sua
proporção para cada um. O pai com 50% e os filhos com 25% cada, informando ainda
que se trata de Rendimentos Isentos – Transferência patrimonial.
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8. Na declaração de Dívidas e Ônus Reais, como devo declarar o financiamento
bancário de apartamento?
Nas minhas declarações anteriores eu sempre declarei um imóvel no valor de R$
40 mil que estava em meu nome, só que em novembro eu transferi o mesmo para
o nome dos meus filhos (maiores de idade). Como faço hoje para declarar a
transferência do mesmo nessa declaração atual?
Resposta : Informe na ficha “Bens e Direitos”, campo “discriminação do imóvel o
nome e CPF dos beneficiários da doação (seus filhos) e o valor constante do
instrumento de doação. Deixe em branco o campo “Situação 31/12/2015”.
Na ficha “Pagamentos e Doações Efetuados”, informe a doação efetuada a seus
filhos, com o código 81. Perante o imposto de renda a transferência pode ser
efetuada pelo valor constante da declaração do doador ou a valor de mercado,
sendo que neste último caso a operação fica sujeita a apuração do imposto de renda
sobre o ganho de capital.
Resposta: Na ficha “Dívidas e Ônus Reais” não devem ser incluídas as dívidas de
financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou sujeitos às mesmas
condições, ou seja, aqueles nos quais o bem é dado como garantia do pagamento, tais
como alienação fiduciária, hipoteca, penhor.
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9. Gostaria de saber se é correto declarar bens adquiridos antes do ano base da
declaração de Ajuste Anual. Acho que só pode declarar no ano da aquisição,
estou correto?
Comprei meu segundo imóvel em 2011, porém em outro estado, por R$120 mil e
vendi por R$160 mil, pagando R$ 6 mil de comissão por corretagem imobiliária.
Por o valor do imóvel ser inferior a R$ 440 mil, posso declarar o lucro obtido
como rendimento isento e não tributável? Caso não, posso abater do lucro
obtido o valor pago de comissão? Eu poderia usar a venda de dois imóveis de
menor valor para compra de um de maior valor?
Resposta : A isenção do ganho de capital sobre a venda de imóvel por valor igual ou
inferior a R$ 440.000,00 aplica-se ao único imóvel que o titular possua. Se houver a
venda para aquisição de outro imóvel em 180 dias, o ganho pode ser tratado como
isento. No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta)
dias será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira
operação. O valor da corretagem, quando suportado pelo alienante, é deduzido do
valor da alienação.
Resposta : Os bens e direitos devem ser declarados no ano de aquisição e nas
declarações posteriores a informação também deverá ser prestada na ficha “Bens e
Direitos”. Não tendo sido informado nessa época, a pessoa física deve efetuar a
retificação da declaração do ano de aquisição e nos posteriores, sendo o caso.
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10. Comprei um imóvel em junho de 2013 por R$ 90 mil reais e, em novembro de
2015, vendi por R$ 160 mil reais, sendo R$30 mil de entrada e restante em
oito parcelas R$ 15 mil mensais, mais uma parcela de R$ 10 mil reais no final.
Minha duvida é como declaro a transação se ela foi feita em prestação e recebi
apenas R$ 45 mil em 2015 e o restante vou receber em 2016?
Resposta: Primeiro verifique se a operação não é isenta. A alienação, por valor
igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único imóvel que o titular possua, desde que
não tenha efetuado nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel, é isenta de
tributação. Informe a venda do imóvel na ficha “Bens e Direitos”, indicando o nome
e CPF/CNPJ do comprador, as condições de venda, esclarecendo o crédito a
receber. O campo “Situação em 31.12.2015” não deve ser preenchido. Abra novo
item com código 52 “Credito Decorrente de Alienação” e Informe o valor do saldo a
receber em 2016. No campo “Situação em 31.12.2015” o valor a receber. Caso não
seja isenta preencha o programa Ganho de Capital, informando que a alienação foi a
prazo e preencha os valores recebidos em 2015. Importe as informações para sua
declaração de ajuste anual.
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11. Se uma casa foi adquirida com financiamento parcial deve ser declarado o valor
total, e, em obrigações, o valor da dívida? Ou devo declarar só o valor que
paguei em dinheiro, sem contar a parte financiada?
Vendi meu único imóvel no ano passado. Como morei com uma pessoa durante 17
anos, tive que fazer partilha deste bem em 50%, conforme acordo judicial.
Como faço para dar baixa nesse imóvel no IR, pois no ato da venda só entrou
para mim 50% da venda?
Resposta: Na ficha “Bens e Direitos” faça a baixa do imóvel esclarecendo,
minuciosamente, a operação realizada. O campo “Situação em 31.12.2015” não deve
ser preenchido. Apure o ganho de capital, observando que sendo o único imóvel e
não tendo sido realizada outra alienação nos últimos cinco anos, a venda por valor
inferior a R$ 440.000,00 está isenta de tributação.
Resposta: Na ficha “Bens e Direitos” informe a compra do imóvel indicando as
condições de aquisição, e o CNPJ do vendedor. No campo “Situação em 31.12.2015”
deve ser informado o valor de entrada e das parcelas efetivamente pagas até 31 de
dezembro. A ficha “Dívidas e Ônus Reais” não deve ser preenchida.
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12. Tenho um prédio pequeno de dois andares, sendo que o térreo é um ponto
comercial e a garagem, no 1º andar, minha casa. No 2º, há uma área de lazer
e serviço. O terreno mede 100 m2, comprei no valor de R$ 50 mil uns cinco
anos atrás e passei um ano e 8 meses construindo (2011 e 2012), gastei R$
160 mil entre material e mão de obra. Como nunca foi declarado, gostaria de
saber se em 2015 posso declarar com o código 01 e o valor de R$ 210 mil.
Outra pergunta: da casa que construí, aluguei por 3 meses (agosto, setembro e
outubro) no valor de R$ 2.200 e desses três meses paguei o DARF no valor de
R$ 42,22 por mês. Trabalho em empresa privada e declaro todo ano. Gostaria
de saber se mesmo tendo pago o DARF tenho que declarar os valores junto com
o da empresa?
Resposta: Retifique as declarações dos cinco últimos exercícios incluindo a compra
do terreno. Informe a construção nos anos em que foi sendo realizada
acrescentando, ao valor do terreno, os gastos efetivamente realizados no ano,
devidamente comprovados. No final da construção o valor do imóvel deve ser
informado pelo valor efetivamente gasto e devidamente comprovado.
Os rendimentos de aluguéis não são informados com os rendimentos do trabalho. A
sua inclusão deve ter sido na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de
PF/Exterior”.
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13. Nas declarações passadas consta no código 12 a parte de 50% de imóvel
recebido em doação em 1983 (R$ 9.700), com suas benfeitorias no código 17
(R$2.800). Em 2015, adquiri a outra parte de 50% por R$ 40.000, sendo
agora o proprietário único, com as seguintes dúvidas:
a) Declaro a parte comprada junto com a já existente, lançando o total de
R$49.700 na coluna de 31/12/2015?
b) Abro um novo item com o código 12 para esta parte de 50% ora comprada,
mencionando R$ 40 mil na coluna de 31/12/2015?
c) Como proprietário único do imóvel, as benfeitorias futuras serão registradas
no código 17, no código 12 junto com o imóvel ou em ambas observando-se os
50% para atender a regra de alocação conforme as datas das aquisições das
partes?
Resposta: Considerando que a aquisição de 50% ocorreu após 1988, é aconselhável
que o registro, de R$ 40.000,00, seja feito em separado, para efeito de apuração
do ganho de capital, na hipótese de ocorrer venda futura. Continue a informar as
benfeitorias no código 17 em razão de parte ter sido adquirida antes de 1988.
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14. Comprei um imóvel em 2010 por R$ 100 mil, lancei benfeitorias nos anos de R$
40 mil, vendi em dezembro 2015 por R$ 200 mil. Como o valor é baixo terei
que pagar imposto sobre esta diferença?
Como declarar um apartamento comprado com minha esposa usando nosso FGTS?
Tenho que descriminar os dados da compra nas duas declarações? Ela é isenta,
mesmo assim tenho que declarar o apartamento na declaração dela?
Resposta: Não. Informe somente na sua declaração o total da compra do imóvel. O
FGTS utilizado para a aquisição deve ser informado na linha 03 da ficha
“Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Para justificar o acréscimo patrimonial,
preencha a ficha “Informações do Cônjuge ou Companheiro”, informando a base
dos rendimentos tributáveis, os rendimentos isentos e não tributáveis (FGTS) e
rendimentos tributados exclusivamente na fonte/definitivo.
Resposta : Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, do único bem imóvel
que o titular possua está isenta de tributação desde que não tenha efetuado, nos
últimos cinco anos, outra alienação de imóvel. Nesse caso, o lucro apurado na venda
será informado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” linha 4. Não sendo
único imóvel, apure o imposto sobre o ganho de capital, mediante o preenchimento do
programa GCAP e importe as informações para o Demonstrativo de Ganho de Capital
da declaração de ajuste anual.
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15. Venho pagando uma casa mensalmente. Como declarar este pagamento? Não é
financiamento bancário, é direto com o incorporador. Declaro esta casa em bens
imóveis? Só coloco como bens imóveis depois da escritura?
Tenho dois terrenos, mas ainda não estão registrados no meu nome. Um está
com documento pronto, mas não está registrado em cartório. O outro que
comprei ainda não foi feita a documentação do lote de rural para urbano. Como
devo proceder? Posso declarar algo que não está no meu nome?
Resposta : O contrato particular de compra e venda é documento hábil para
justificar, perante a Receita Federal, a aquisição do bem. Portanto, informe a
aquisição dos terrenos, separadamente, na ficha “Bens e Direitos”, esclarecendo a
forma de aquisição (a vista ou financiado) e o nome e CPF/CNPJ do vendedor. No
campo “Situação em 31.12.2015” informe os valores efetivamente pagos até essa
data.
Resposta: Na ficha “Bens e Direitos” a aquisição do imóvel esclarecendo a forma de
aquisição e o nome e CNPJ do vendedor. No campo “Situação em 31.12.2015” informe
os valores efetivamente pagos até essa data.
Imposto de Renda

16. Em 2013 adquiri um imóvel na planta. Estou pagando as prestações mensalmente
até a data da conclusão da obra, em 2016. Como e em que campo devo declarar
os pagamentos efetuados? Como e em que campo devo declarar o bem?
Divorciei-me ano passado e o único bem do casal foi vendido, tendo o dinheiro
ficado sob a guarda de minha ex esposa até a divisão, em maio. Originalmente
também o imóvel somente estava na declaração de minha ex esposa. Ou seja, o
apartamento foi vendido, mas não consta esta entrada de dinheiro na minha
declaração. Como lançar a entrada de 50% do valor do imóvel na minha
declaração deste ano?
Resposta : Na sua declaração de ajuste anual 2016, ano calendário 2015, informe o
valor recebido pela meação em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, linha 10.
Resposta : Informe na ficha “Bens e Direitos” a aquisição do imóvel na planta,
esclarecendo a forma de aquisição e o nome e CNPJ do vendedor. No campo
“Situação em 31.12.2015” informe os valores efetivamente pagos até essa data.
Como fazer para atualizar o valor de imóvel? Há 20 anos ele tem o mesmo valor
na declaração, mas o preço de mercado variou muito.
Resposta : Não há previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a
preço de mercado. O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso
sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel.
Imposto de Renda

17. Comprei um apartamento de uma pessoa física. Preciso declarar na ficha de
pagamentos efetuados o valor pago à pessoa da qual eu adquiri o imóvel?
Vendi minha casa ano passado por R$ 150 mil, mas como ainda estava
financiada a própria Caixa abateu a divida, nos repassando apenas R$ 93 mil.
Essa casa eu tinha comprado por R$ 73 mil. Devo declarar ganho de capital? Li
no site da receita que ganho de capital é somente para imóveis acima de R$
440 mil, está correto?
Resposta : Alienação de imóvel, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, está
isenta de tributação, desde esse seja o único imóvel que o titular possua e que não
tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel. O lucro isento
será informado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” linha 4.
Resposta: Informe a compra do imóvel na ficha “Bens e Direitos”, indicando o nome
e CPF do vendedor e as condições de aquisição. No campo “Situação em 31.12.2015”
informe o valor efetivamente pago até 31 de dezembro.
Imposto de Renda

18. Recebi um imóvel de herança dos meus pais, sendo metade de minha irmã. Terei
que pagar Imposto de Renda?
Resposta: “O recebimento de bens e direitos de herança é considerado Rendimento
Isento. Todavia, uma das regras de obrigatoriedade de entrega da declaração
publicadas pela Receita Federal do Brasil dispõe que contribuintes que receberam
rendimentos isentos e não-tributáveis cuja soma foi superior a R$ 40.000,00 devem
apresentar a Declaração de Ajuste Anual.
Assim, se você recebeu valor superior a este em 2015, mesmo não tendo outros
rendimentos, deverá apresentar a Declaração Anual. Preencha a ficha “Rendimentos
Isentos – linha 10: Transferências patrimoniais – herança” com o nome/CPF do
espólio e o valor transmitido de acordo com o inventário (Formal de Partilha). Inclua
também os bens recebidos na ficha “Bens e Direitos” com os respectivos códigos
(casa, apartamento, etc.) e os dados do recebimento da herança. Situação em
31/12/2014 saldo zero e o valor do bem na situação em 31/12/2015.”
Imposto de Renda

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