1. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 1
DAMIR KONTREC, dipl. iur.
predsjednik Općinskog suda u Varaždinu
SIGURAN PRAVNI PROMET NEKRETNINA I
ZEMLJIŠNA KNJIGA
(odabrane teme)
SADRŽAJ
1. OPĆENITO
2. FUNKCIJE ZEMLJIŠNE KNJIGE
2.1. Stjecanje stvarnih prava na nekretninama
2.2. Publiciranje stvarnih prava na nekretninama
2.3. Zaštita povjerenja u pravnom prometu nekretnina
2.4. Određivanje prvenstvenog reda
3. POJAM NEKRETNINE I PRAVNO JEDINSTVO NEKRETNINE
4. ODNOS ZEMLJIŠNE KNJIGE I KATASTRA
5. VLASNIŠTVO POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE – ETAŽNO
VLASNIŠTVO
6. HIPOTEKA – ZALOŽNO PRAVO NA NEKRETNINI
7. PRIJENOS PRAVA VLASNIŠTVA U SVRHU OSIGURANJA (FIDUCIJARNO
VLASNIŠTVO)
8. PRAVO GRAĐENJA
9. NOVINE U ZEMLJIŠNOKNJIŽNOM PRAVU
10. ZAKLJUČENE NAPOMENE

2. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 2
1. OPĆENITO
Zemljišne knjige u Republici Hrvatskoj imaju dugu tradiciju, još od 19. st., a na
našem području iste su se uvodile u isto vrijeme kada su se zemljišne knjige
uvodile i na području bivšeg Austro-ugarskog Carstva. Kada se za nešto kaže da
ima tradiciju, tada se obično misli da se radi o nečemu što prije svega dobro
funkcionira, što se pak ne može reći za sadašnje stanje zemljišnoknjižnog i
katastarskog sustava u Republici Hrvatskoj.
Svjedoci smo svakodnevnih napada, prigovora i primjedbi na stanje zemljišnih
knjiga, na činjenicu da postoji preko 300000 neriješenih predmeta u
zemljišnoknjižnim odjelima sudova, a što predstavlja više od 1/5 ukupno
neriješenih predmeta u sudovima. No s druge strane ne govori se o tome koji su
uzroci takvog stanja i kako eliminirati uzroke da se to stanje promijeni.
U medijima se ističu uglavnom negativni primjeri, određene sporne situacije u
zemljišnoj knjizi, sve vjerojatno s ciljem da se prikaže da taj sustav nefunkcionira
i nezadovoljava uvjetima koji se pred Hrvatsku postavljaju u postupku
približavanja Europskoj uniji.
Kada se govori o zemljišnoj knjizi i sigurnom pravnom prometu nekretnina, tada
se može govoriti o važnosti nekretnina s jedne strane, te o tome kakav bi sustav
registracije nekretnina i vlasništva trebao biti s druge strane.
Važnost nekretnina u svakodnevnom životu je ogromna, ali u isto vrijeme
nekretnine su i ograničen resurs, uvjetovan prostorom koji ljudima na Zemlji stoji
na raspolaganju. Upravo zbog te ograničenosti bitno je kako se upravlja
nekretninama, u kojim uvjetima i s kakvom pravnom sigurnošću.
Siguran pravni promet nekretnina važan je ne samo za sadašnje generacije, već
i za buduće generacije, a da bi se odvijao siguran pravni promet nekretninama
tada mora postojati i dobar i siguran registar nekretnina.1
1
U materijalu Economic Commission for Eurupe – Land Administration Guidlines (With Special
Reference to Countries in Transition, Unites Nations – New York and Geneva, 1996, izričito stoji
što se želi od dobrog sistema registriranja nekretnina. Tako se od sistema registriranja želi da
garantira vlasništvo i sigurnost posjedovanja, da podupire sustav oporezivanja zemljišta i
vlasništva, da osigurava sigurnost kredita, da razvija tržište nekretnina, da štiti državno zemljište,
da razvija raspravu o upravljanju nekretninama, da olakša reforme u tom području, da unaprijedi

3. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 3
U tom smislu i u Republici Hrvatskoj ipak raste spoznaja kolika je važnost
zemljišnih knjiga i katastra, te potreba njihova usklađivanja i stvaranja
jedinstvene baze zemljišnih podataka (BZP).
No u isto vrijeme postoje još uvijek područja u Hrvatskoj na kojima ne postoje
zemljišne knjige, odnosno gdje postoji jedino katastarska evidencija, a zemljišne
knjige ili nisu nikada osnovane ili su pak uništene za vrijeme II svjetskog rata ili
pak zadnjih ratnih zbivanja. 2
U ovom članku prikazati će se samo određeni instituti zemljišnih knjiga za koje se
smatra da su bitni da bi se pravni promet u postojećim uvjetima odvijao što
sigurnije.
2. FUNKCIJE ZEMLJIŠNIH KNJIGA
Zemljišne knjige (gruntovnica) su javne knjige (registar) u koje se upisuju
nekretnine, vlasništvo i druga stvarna prava i neka obvezna prava na
nekretninama te određeni drugi odnosi relevantni za pravni promet
nekretninama.3
U čl. 1. Zakona o zemljišnim knjigama (u daljnjem tekstu ZZK) je određeno da se
o pravnom stanju nekretnina na području Republike Hrvatske, mjerodavnom za
pravni promet, vode zemljišne knjige (gruntovnica), ako za neka zemljišta nije što
posebno određeno. Zemljišne knjige vode općinski sudovi i to po sustavu realnih
folija, što znači da se zemljišne knjige vode prema nekretninama, a ne prema
imenima vlasnika i drugih nositelja prava na nekretninama.
Funkcije zemljišnih knjiga možemo podijeliti u nekoliko osnovnih kategorija:
2.1. Stjecanje stvarnih prava na nekretninama
Upis u zemljišne knjige pretpostavka je stjecanja, promjene i prestanka stvarnih
prava na nekretninama kad se stvarna prava na nekretninama stječu, mijenjaju i
prestaju na temelju pravnog posla, te u drugim slučajevima određenim zakonom.
Zakonom predviđeni način stjecanja stvarnih prava na nekretninama ostvaruje se
odgovarajućim zemljišnoknjižnim upisom, u kojem slučaju je upis konstitutivan za
urbano planiranje i infrastrukturalni razvoj, da podupire zaštitu okoliša i proizvodi statističke
podatke.
2
Prema podacima Državne geodetske uprave iz 2001. godine u Hrvatskoj postoji ukupno 3329
katastarskih općina, od čega u ukupno 222 katastarske općine nema zemljišnih knjiga. Dakle,
zemljišne knjige nema u ukupno 6,6 % katastarskih općina, a što je sasvim sigurno još uvijek
izuzetno veliki postotak.
3
T. Josipović, Zemljišnoknjižno pravo, Zagreb, 2001. str. 89.

4. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 4
stjecanje, promjenu ili prestanak stvarnih prava na nekretnini na temelju pravnog
posla.
Kad se stvarna prava na nekretninama stječu odlukom suda ili druge vlasti,
nasljeđivanjem ili temeljem zakona upis u zemljišnu knjigu je samo deklaratoran i
nije pretpostavka stjecanja stvarnog prava na nekretnini.
Da bi se upisom steklo, promijenilo ili prestalo pravo na nekretnini,
zemljišnoknjižni upis mora biti istinit, valjan, jer će se jedino na temelju takvog
upisa steći neko knjižno pravo.
Upis će biti istinit, valjan kad u času kad je bio zahtijevan za stjecanje, promjenu
ili prestanak prava na nekretnini bile ispunjene sve pretpostavke koje poseban
zakon određuje za stjecanje, promjenu ili prestanak prava na nekretnini, kao
valjani ugovor, pravo prednika, te kada su zadovoljene sve materijalne i
postupovne pretpostavke za upis.
2.2. Publiciranje stvarnih prava na nekretninama
Zemljišnoknjižnim se upisima daje vanjska slika pravnog stanja nekretnine
mjerodavnog za pravni promet – stvarnim i obveznim pravima na nekretnini,
osobnim odnosima nositelja knjižnih prava, pravnim činjenicama relevantnim za
pravni promet nekretninom i raspolaganje knjižnim pravima. Uostalom to je čl. 1.
ZZK izričito i određeno kod definicije zemljišne knjige.
Predmet upisa u zemljišne knjige su:
stvarna prava (vlasništvo i sva ostala stvarna prava),
neka obvezna prava (pravo nazadkupa, prvokupa, najma, zakupa, koncesije),
osobni odnosi nositelja stvarnih odnosno obveznih prava koja se upisuju u
zemljišnu knjigu (koji su bitni za pravni promet),
pravne činjenice za koje je ZZK ili neki drugi zakon odredio da se upisuju u
zemljišne knjige.
Prava koja se upisuju u zemljišne knjige moraju za svoj objekt imati
nekretnine, odnosno moraju se odnositi na nekretnine, a ako to nije slučaj
upis je nedopušten.
U zemljišnu knjigu se ne upisuju:
prava koja nemaju za svoj objekt nekretninu,
posjed nekretnine jer posjed nije pravo,
te osobni odnosi nositelja prava na nekretninama koji nisu od važnosti za
pravni položaj nositelja prava i sudjelovanja u pravnom prometu
nekretninama, odnosno koji nisu mjerodavni za pravni promet nekretnina.

5. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 5
Po predmetu upisa razlikuju se četiri vrste upisa – uknjižba, predbilježba,
zabilježba i upis “učiniti vidljivim”.
Knjižna prava upisuju se u zemljišnu knjigu uknjižbom i predbilježbom (čl. 31/1.
ZZK). Osobni odnosi nositelja knjižnih prava i pravne činjenice upisuju se
zabilježbom (čl. 30/4. ZZK i čl. 39. ZZK). Upisom “učiniti vidljivim” po
službenoj se dužnosti radi bolje preglednosti i potpunosti zemljišnih knjiga
upisuju neke činjenice i okolnosti koje se odnose na knjižna prava, njihove
nositelje i zemljišnoknjižni postupak.
2.3. Zaštita povjerenja u pravnom prometu nekretnina
Bitna je funkcija zemljišnih knjiga koja se odnosi na zaštitu povjerenja u pravnom
prometu nekretnina. Naime, zbog stanja u kojem se nalaze zemljišne knjige u
Republici Hrvatskoj moguća je situacija da slika koju o pravnom stanju
nekretnine daju zemljišnoknjižni upisi nekada može biti različita od izvanknjižnog,
stvarnog pravnog stanja nekretnine.
To stanje će biti nepotpuno kad u zemljšnoj knjizi nisu upisana sva prava, tereti,
ograničenja, pravne činjenice i osobni odnosi koji postoje na toj nekretnini, a
neistinito kad je neproveden neistinit upis, jer je u zemljišnoj knjizi kao nositelj
knjižnog prava upisana osoba koja to zapravo nije ili je knjižno pravo upisana s
pogrešnim sadržajem, opsegom ili redom prvenstva.
Bit zaštite povjerenja u pravnom prometu sastoji se u činjenici da kad je
zemljišnoknjižno stanje nepotpuno ili neistinito, u korist stjecatelja koji su bili u
dobroj vjeri i postupali s povjerenjem u zemljišnu knjigu nastaju pravni učinici
zaštite povjerenja. Naravno stjecatelj mora imati i valjanu pravnu osnovu
stjecanja prava na nekretnini, a za provedeni upis moraju biti ispunjene sve
materijalne i postupovne pretpostavke određene ZZK.
2.4. Određivanje prvenstvenog reda upisa
Te na kraju i četvrta funkcija zemljišnih knjiga, ali ne i najmanje važna. Upisom u
zemljišne knjige određuje se prvenstveni red stvarnih prava na nekretninama.
Prvenstveni red upisa u zemljišnu knjigu utvrđuje se prema času u kojem je
zemljišnoknjižnom sudu stigao prijedlog za upis, odnosno odluka suda ili tijela
kojom se određuje upis (čl. 45/1. ZZK).
O samom sadržaju prijedloga i novine koje je donio Zakon o izmjenama i
dopunama Zakona o zemljišnim knjigama iz srpnja 2004. godine (NN 100 od 20.
srpnja 2004. godine) govoriti će se kasnije u ovom članku.

6. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 6
3. POJAM NEKRETNINE I PRAVNO JEDINSTVO NEKRETNINE
Nekretnine su čestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem
trajno spojeno na površini ili ispod njega, ako zakonom nije drugačije određeno
(čl. 2/3. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima – u daljnjem tekstu ZV) –
princip pravnog jedinstva zemljišta i zgrada (superficies solo cedit).
ZV ponovno je uspostavljeno načelo pravnog jedinstva nekretnine. Čl. 9. ZV
izričito je propisano da sve ono što je sa zemljištem razmjerno trajno povezano
na njegovoj površini ili ispod nje u pravnom je smislu sastavni dio zemljišta i, ako
zakonom nije dručkije određeno, dijeli njegovu pravnu sudbinu. Prema tome
objekt pravnih odnosa u pravnom prometu može biti samo zemljište zajedno
sa svim onim što je s njime razmjerno trajno povezano, što je na njegovoj
površini ili ispod nje izgrađeno s namjenom da trajno ostane, sa svim što je u
nekretninu ugrađeno, na njoj dograđeno, nadograđeno ili na bilo koji drugi način
s njim trajno spojeno.
Upravo primjenjujući navedeno načelo vlasnik zemljišta je i vlasnik zgrade
izgrađene na tom zemljištu, založno pravo na zemljištu odnosi se i na zgradu
izgrađenu na tom zemljištu, u pravnom prometu može biti jedino cjelina –
zemljište i zgrada, neovisno od toga što je zgrada puno puta i neupisana u
zemljišnu knjigu, tj. nije provedena promjena izgrađenosti.
Zemljištem se smatra dio zemljine površine koji je u katastru zemljišta označen
posebnim brojem i nazivom katastarske općine u kojoj leži - katastarska čestica
(čl. 2/1. ZZK).
Katastarska čestica je određena kao dio područja katastarske općine, odnosno
katastarskog područja na moru, omeđena granicama (međama i drugim
granicama) koje određuju pravni odnosi na zemljištu te granicama načina
uporabe zemljišta (čl. 19/ 1. Zakona o državnoj izmjeri i katastru nekretnina).
Pojedinačna nekretnina može biti
- jedno zemljište (jedna katastarska čestica),
- te više zemljišta ako su upisana u isti zemljišnoknjižni uložak kao jedno
zemljišnoknjižno tijelo (čl. 9/1. ZV).
Što ne predstavlja posebnu nekretninu:
- zgrada na zemljištu,
- stan ili poslovni prostor u zgradi,
- podzemna garaža ili neki drugi objekt sagrađen ispod površine zemlje,
- ono što je nadograđeno na nekoj zgradi, primjerice dograđeni kat ili pak
dograđeni dio unutar same zgrade.
Što se smatra neupisanom nekretninom ?

7. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 7
Neupisana nekretnina je zemljište koje nije upisano ni u jednoj zemljišnoj knjizi
odnosno za koje zemljišna knjiga nije osnovana, ili je uništena ili je nestala
uslijed rata ili elementarnih nepogoda (čl. 136/1. Pravilnika o unutarnjem ustroju,
vođenju zemljišnih knjiga i obavljanju drugih poslova u zemljišnoknjižnim
odjelima sudova- u daljnjem tekstu Zemljišnoknjižni poslovnik).
Bitan pojam u zemljišnoknjižnom pravu je i zemljišnoknjižno tijelo.
Zemljišnoknjižno tijelo čine jedna ili više katastarskih čestica, zemljišta koja se
nalaze u istoj katastarskoj općini i koje u pravnom prometu imaju isti pravni
položaj. U zemljišnoknjižni uložak upisuje se samo jedno zemljišnoknjižno tijelo
(čl. 19/1. ZZK). Izuzetno je bitno znati što se smatra zemljišnoknjižnim tijelom, a
radi mogućnosti opterećivanja pojedinačnih nekretnina hipotekama i kojim
postupcima se to može činiti, a da ne dođe do opterećenja cijelog
zemljišnoknjižnog tijela. Da bi se mogla opteretiti samo pojedina nekretnina iz
jednog zk. tijela ili samo pojedina nekretnina prodati, tada će biti potrebno
promijeniti sastav zemljišnoknjižnog tijela otpisom ili pripisom (čl. 19/4. i čl. 145-
162. ZZK).
Na pojedinim katastarskim česticama istog zk. tijela ili na određenim fizičkim
dijelovima nekretnine koja je upisana kao jedno zemljišnoknjižno tijelo ne mogu
različite osobe imati vlasništvo, na njima ne mogu postojati različita opterećenja,
te u pravnom prometu ne mogu imati drukčiji status od ostalih katastarskih
čestica ili pojedinih fizičkih dijelova istog zemljišnoknjižnog tijela.
Uspostava pravnog jedinstva nekretnine provedena je po samom ZV u
slučajevima u kojima su zemljište, zgrada odnosno posebni dijelovi bili pravno
odvojeni i to:
-zemljište i zgrada pravno su spojeni u jednu pojedinačnu nekretninu –
vlasnik zgrade izgrađene za zemljištu u društvenom vlasništvu do stupanja na
snagu ZV postao je vlasnik cijele nekretnine – zemljišta sa zgradom (čl. 367/1.,
368/1. ZV) – radilo se u slučajevima gdje je postojalo pravo korištenja u korist
vlasnika zgrade, pravo prvenstvenog korištenja na građevinskom zemljištu i sl..
Vlasnikom nekretnine postala je osoba koja je postala vlasnikom zgrade po
pravilima o pretvorbi prava upravljanja odnosno korištenja i raspolaganja (čl. 369.
ZV);
- vlasništvo posebnih dijelova zgrade (stanovi, poslovni prostori i dr.)
neodvojivo su povezani s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele
nekretnine tj. zemljišta zajedno sa zgradom (čl. 370. ZV). Ukoliko je zgrada
bila izgrađena na zemljištu u privatnom vlasništvu vlasniku posebnog dijela
zgrade pripada odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine (cijele katastarske
čestice – zgrade i zemljišta), umjesto dotadašnjeg sudjelovanja u zajedničkom
vlasništvu zajednički dijelova zgrade sa suvlasništvom zemljišta. Kad je pak
zgrada bila izgrađena na zemljištu u društvenom vlasništvu vlasniku posebnog
dijela pripada suvlasnički dio cijele nekretnine, umjesto dotadašnjeg sudjelovanja

8. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 8
u trajnom pravu korištenja zajedničkih dijelova zgrade i zemljišta (čl. 370/3. ZV).
U pogledu veličine suvlasničkih dijelova isti se utvrđuju prema veličini korisnih
dijelova, a dok se ne utvrdi veličina suvlasničkog dijela smatra se da su dijelovi
svih suvlasnika jednaki (čl. 370/4. ZV).
Pravila o pravnom jedinstvu nekretnine ne vrijedi za sljedeće slučajeve:
- za zgrade i drugo što je sa zemljšte spojeno samo radi neke prolazne
namjene, kao što su montažne barake, kiosci, kamp kućice i sl. (čl. 9/3. ZV),
- za zgradu koju je na tuđem zemljištu izradila osoba koja ima posebno
stvarno pravo – pravo građenja (čl. 280-296. ZV),
- za zgrade i druge građevine koje je na zemljištu na kojem ima koncesiju
izradio koncesionar (čl. 3 / 4, čl. 9/4. ZV).
4. ODNOS ZEMLJIŠNE KNJIGE I KATASTRA
Bez obzira na sva nerazumijevanja i određene ideje da cijeli sustav registracije
nekretnina treba biti u nadležnosti samo jedne institucije, slično kao u Švedskoj ili
Nizozemskoj, valja istaći da zemljišnoknjižni sustavi u Europi dobro funkcioniraju
i to neovisno o tome da li je nadležnost u rukama jedne ili dvije institucije. U
Republici Hrvatskoj iz tradicijskih i zakonskih razloga brigu oko sustava
registracije nekretnina vode dvije institucije – sud i katastar.
Zemljišnoknjižni i katastarski sustav u RH je zakonski povezan. Naime, prema čl.
9/1. ZZK zemlišne knjige se temelje na podacima katastarske izmjere.
Čl. 10/1. ZZK propisuje da oznake katastarskih čestica u zemljišnoj knjizi moraju
biti sukladne s njihovim oznakama u katastru zemljišta i katastarskim planovima,
a osobito moraju biti navedeni katastarski brojevi čestica, njihova površina prema
katastru, kao i zgrade i druge građevine koej trajno leže na zemljištu ili su ispod
njegove površine (izgrađenost zemljišta).
St. 2. istog članka dalje određuje da odluke sudova i druge vlasti o knjižnim
pravima moraju sadržavati oznake i podatke o katastarskom broju i površini
katastarskih čestica kao i o katastarskoj općini u kojoj leže, onako kako su ti
podaci označeni u zemljišnoj knjizi. No za pravni promet su mjerodavni, u slučaju
razlike između podataka u katastru zemljišta i zemljišnoj knjizi, podaci u
zemljišnoj knjizi, tako dugo dok isti ne budu promijenjeni.
Promjena se pak vrši prema st. 4. prijavnim listom i to na način da
zemljišnoknjižni sud donosi rješenje po službenoj dužnosti pošto mu tijelo
nadležno za katastar dostavi prijavni list o toj promjeni u katastru zemljišta.
Problem u nekim sudovima u RH se sastoji upravo u činjenici da katastar nije
dostavljao prijavne listove zk. sudu, a niti je pak zk. sud vršio promjene u listu A –

9. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 9
posjedovnici na temelju prijavnih listova, već su ti listovi praktički bilo pohranjivani
u arhivi suda. Daljnji problem je bio u činjenici da je katastar često puta vršio
neku promjenu u katastarskom operatu, ne vodeći računa o stanju zemljišne
knjige i o vlasničkim odnosima, pa je prijavnim listom često puta zadirano u
parcele različitih vlasnika, bez ikakve isprave o tome, a što nije bilo provedivo u
zemljišnoj knjizi.
Jedan od najvećih problema u praksi je upravo neusklađenost podataka u listu A
i to onih koje ima katastar, u odnosu na podatke u posjedovnici koje ima sud.
Cijeli niz novih izmjera provedenih u zadnjih 30-tak godina nisu bile praćene
istodobno s postupcima osnivanja, odnosno obnove ručno vođenih zemljišnih
knjiga, ili je katastar vršio reambulaciju koja nije nikada dostavljena nadležnom
zk. sudu.
Sve to su problemi koji u praksi nedvojbeno postoje i koje predstavljaju veliku
opasnost za siguran pravni promet nekretnina.
U svakom takvom slučaju gdje se podaci u katastru nekretnina (zemljišta) i
zemljišnoj knjizi u pogledu podataka posjedovnice ne slažu, trebalo bi prije
svakog prometovanja nekretninom prije svega provesti postupak sukladno
odredbi čl. 10/4. ZZK. Kada se provede postupak usklađivanja podataka u listu
A, tada postoji velika sigurnost u potpunost zemljišne knjige u pogledu podataka
posjedovnice.
U protivnom ne postoji druga mogućnost nego da se u ugovorima kojima se vrši
promet nekretnina prije svega označi zemljišna čestica, sa svim podacima u
zemljišnoj knjizi, a da se radi izbjegavanja eventualnih sporova navede i
katastarska čestica, sa svim atributima iz katastra, te da se po potrebi priloži i
kopija katastarskog plana. Time će se nositelju knjižnog prava, stjecatelju
omogućiti da kasnije pokrene odgovarajući postupak sređivanja i usklađivanja
podataka u posjedovnici.
Na ovom mjestu valja upozoriti i na još jednu obvezu zemljišnoknjižnog suda, a
kod provedbe prijavnog lista.
Naime, kod promjene izgrađenosti, odnosno upisa izgrađenih objekata, zk. sud je
dužan voditi računa i o odredbi čl. 141. Zakona o gradnji (NN 175 od 4. studenog
2003. godine, izmjene i dopune NN 100 od 20. srpnja 2004. godine).
Kod upisa izgrađenog objekta u zemljišne knjige mjernik izlazi na lice mjesta i
snima izgrađeni objekt, te tu promjenu prijavljuje u katastru prijavnim listom, a
nakon toga katastar dostavlja predmetni prijavni list na provedbu u zemljišnu
knjigu.
Često puta se događaju slučajevi da se vrši upis objekta, a da uz prijavni list nisu
priloženi građevinska, odnosno uporabna dozvola.

10. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 10
Osnovno je pravilo čl. 141. Zakona o gradnji da će sud izgrađenu građevinu
upisati u zemljišnu knjigu, ako je za tu građevinu izdana uporabna dozvola, a što
u sebi presumira da je bila izdana i građevna dozvola. Ako prema ranijim
propisima nije trebalo za određenu građevinu izdavati uporabnu dozvolu, tada će
se građevina u zemljišnu knjigu upisati bez uporabne dozvole. Sud će izgrađenu
građevinu upisati u zemljišne knjige i bez uporabne dozvole ako je za tu
građevinu izdana građevinska dozvola i po službenoj dužnosti će u posjedovnici
zemljišne knjige zabilježiti da dozvola nije priložena. Iznimno sud će izgrađenu
građevinu upisati u zemljišnu knjigu i bez uporabne i bez građevinske dozvole,
ali će se u posjedovnici staviti zabilježba da te dozvole nisu priložene, a u ovom
slučaju je sud dužan o upisu rješenje dostaviti građevinskoj inspekciji.
Bitna je za pravnu sigurnost i odredba čl. 141/6. Zakona o gradnji prema kojoj
upis građevine u zemljišne knjige protivno gornjim pravilima ne proizvodi pravne
učinke.
Naime, postoje slučajevi da se u zemljišnoj knjizi ne stavljaju predmetne
zabilježbe, koje nedvojbeno predstavljaju i dodatno opterećenje zk. odjela, no
time što je izvršen upis građevine bez potrebnih dozvola, ne znači da je objekt
legaliziran. Radi se o slučaju neistinitog upisa, jer za isti nisu zadovoljene sve
potrebne zakonske pretpostavke. Takvih slučajeva u praksi ima, primjerice cijela
apartmanska naselja na Jadranu, gdje kupci i daju velike novčane iznose za
apartmane, iako je upitna zakonitost snimljenih objekata i upisanih u zemljišne
knjige. Stoga bi u takvom slučaju valjalo voditi računa i tražiti prilikom prometa da
se prilože od strane otuđivatelja potrebne dozvole za gradnju i uporabu, jer se
samo time može zaštititi stjecatelja od kasnijih negativnih zaključaka nadležnih
inspekcijskih službi.
U sklopu projekta Svjetske banke koji se odnosi na sređivanje zemljišnih knjiga i
katastra bitna je koordinacija i zajedničko djelovanje obje institucije, a sve u cilju
stvaranja jedinstvene baze zemljišnih podataka. EOP-zemljišna knjiga je
budućnost, a ista je u čl. 163. ZZK definirana kao evidencija vođena
elektroničkom obradom podataka o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za
pravni promet, koja se sastoji od katastarskih podataka o obliku, površini i
izgrađenosti zemljišta, te podataka zemljišnoknjižnog suda o pravnom stanju
zemljišta pohranjenih u bazu zemljišnih podataka (BZP).
Prema tome zajedničko djelovanje obje institucije je neophodno da bi se posao
kroz sljedećih 10-tak i više godina privelo kraju, s konačnim ciljem da u svakom
zk. sudu, u svakom katastarskom uredu, u uredu svakog javnog bilježnika, u
svakoj banci itd. bude omogućeno da se izvrši uvid u sve relevantne podatke o
pravnom prometu nekretnina.

11. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 11
5. VLASNIŠTVO POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE – ETAŽNO
VLASNIŠTVO
U praksi se vrlo često prodaju, zalažu posebni dijelovi nekretnine stanovi,
poslovni prostori, apartmani, pa je potrebno nešto reći i o vlasništvu posebnih
dijelova nekretnine,
Vlasništvo posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo) proizlazi iz
odgovarajućeg suvlasničkog (idealnog) dijela nekretnine i neodvojivo je
povezano s idealnim dijelom nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom
ili prava građenja sa zgradom (čl. 66/1,3. ZV).
Vlasništvo posebnog dijela koje je povezano s odgovarajućim suvlasničkim
dijelom nekretnine upisat će se na tom suvlasničkom dijelom, dakle u
vlastovnici, uz naznaku posebnog dijela i sporednih dijelova na koje se proteže
(čl. 32/2. ZZK). Za suvlasnički dio pak koji je povezan s vlasništvom posebnog
dijela nekretnine može se otvoriti poduložak (čl. 24/2. ZZK). U natpisu uloška
gdje je upisano vlasništvo posebnog dijela stavlja se natpis – Etažno vlasništvo
(čl. 24/1. ZZK, čl. 72/2. ZV).
Stupanjem na stanu ZV i Pravilnika o unutarnjem ustroju, vođenju zemljišnih
knjiga i obavljanju drugih poslova u zemljišnoknjižnim odjelima sudova
(Zemljišnoknjižni poslovnik – u daljnjem tekstu Poslovnik) javio se i problem
povezivanja knjige položenih ugovora i glavne knjige u jedinstvenu evidenciju,
dosljedno primjenjujući načelo pravnog jedinstva zemljišta i zgrade, odnosno
pravnog jedinstva nekretnine.
Za razmatranje predmetne materije bitne su prijelazne i završne odredbe čl. 128-
136. Poslovnika, u kojima je propisano povezivanje knjige položenih ugovora i
glavne knjige.
Člankom 128. st. 1. Poslovnika određeno je da je knjiga PU osnovana
Pravilnikom o ustrojavanju i vođenju knjige položenih ugovora dio zemljišne
knjige za katastarsku općinu za koju se vodi knjiga položenih ugovora i to od
dana stupanja na snagu Poslovnika, tj. od 20. kolovoza 1997. godine.
Ideja Poslovnika je bila da su podulošci knjige PU ugovora zapravo podulošci
zemljišnoknjižnog uloška u kojem je upisano zemljište na kojem je izgrađena
zgrada glede čijih su posebnih dijelova osnovani podulošci u knjizi položenih
ugovora.
Poslovnik u citiranim odredbama o povezivanju knjige PU i glavne knjige nastoji
dosljedno provesti odredbu čl. 66. st. 1. ZV prema kojoj vlasništvo određenog
posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo) proizlazi i ostaje neodvojivo
povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idelanim dijelom) nekretnine na
kojem je uspostavljeno.

12. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 12
Vlasništvo određenog posebnog dijela prema st. 2. istog članka ovlašćuje
suvlasnika na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno, da upravljajući tim
posebnim dijelom nekretnine umjesto svih suvlasnika izvršava sve vlasničke
ovlasti i dužnosti kao da je poseban dio samo njegovo vlasništvo, pa da, ako nije
drukčije određeno, čini s tim dijelom i koristima od njega što ga je volja te
svakoga drugoga iz toga isključi.
Samo vlasništvo posebnog dijela može biti uspostavljeno na odgovarajućem
suvlasničkom dijelu nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od
prava građenja sa zgradom.
Poslovnik prije svega propisuje u čl. 131. da se samo povezivanje provodi na
način da se u zeljišnoj knjizi u kojoj je upisano zemljište na kojem je izgrađena
zgrada provodi promjena izgrađenosti zemljišta, te upisuju vlasnici posebnih
dijelova nekretnine koji su povezani s odgovarajućim suvlasničkim dijelom
nekretnine.
Promjenu izgrađenosti nastalu građenjem zgrade trebao bi zk sud provesti po
službenoj dužnosti i to prema podacima iz odjeljka AI poduloška, bez prijavnog
lista katastra. Ako bi podaci o zemljištu u zemljišnoj knjizi i u podulošku bili
različiti, tada bi se trebala zatražiti službena potvrda o identifikaciji zemljišta od
ureda za katastar. Isto tako u samoj posjedovnici učiniti će se vidljivim svi brojevi
poduložaka (misli se na brojeve poduložaka iz knjige položenih ugovora) u
kojima su u knjizi položenih ugovora upisani posebni dijelovi nekretnina.
Što se pak tiče upisa u vlastovnicu, upisi vlasništva posebnog dijela nekretnine
izvršiti će se u korist osoba koje su u knjizi PU upisane kao vlasnici posebnih
dijelova, a koji su povezani s odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekrenine. Dok
se ne odrede suvlasnički dijelovi, u korist svakog suvlasnika će se upisati da je
njegov suvlasnički dio jednako velik kao i svih ostalih suvlasnika. Uz ime svakog
suvlasnika navesti će se broj poduloška u kojem je isti upisan u knjizi PU, a u
podulošku bi se trebalo učiniti vidljivim da je suvlasnik upisan u zemljišnoj knjizi u
određenom zk ulošku. Ime katastarske općine upisati će se kada je to potrebno,
ako se primjerice zemljišna knjiga i knjiga PU ne vodi za istu katastarsku općinu.
Članak 131. st. 6. i čl. 134. u tom slučaju propisuju da će se kao vlasnik onih
posebnih dijelova za koje u knjizi položenih ugovora nije otvoren PU, upisati
osoba u čiju je korist u zemljišnoj knjizi upisano pravo vlasništva na zemljištu u
društvenom vlasništvu koje se po ZV pretvorilo u pravo vlasništva.
Na ovom mjestu se neminovno postavlja i pitanje da li je u slučaju povezivanja
knjige PU i glavne knjige potreban etažni elaborat, odnosno sačinjen plan etaža
ili posebnih dijelova nekretnine ?

13. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 13
Ne želeći uopće ulaziti u rasprave da li postoji za to potreba ili ne, mišljenja smo
da je takav način povezivanja knjige PU i glavne knjige, a i uspostave etažnog
vlasništva u Hrvatskoj nepotreban i financijski za građane neostvariv. Treba
ponoviti da su se stanovi prodavali nositeljima stanarskog prava prema
rješenjima o dodjeli stana, iz tih rješenja uzimala se kvadratura stana, pa niti
prilikom same prodaje nije bila vršena nikakva izmjera stanova. Da bi se kupac
stana mogao upisati u knjigu PU, on je prema čl. 13. Pravilnika o ustrojavanju i
vođenju knjige PU trebao priložiti ispravu i to ugovor o prodaji stana ili presudu
koja ga nadomješta, te dokaz o tome da je prodavatelj nositelj prava
raspolaganja na stanu koji je predmet upisa ili da je isti vlasnik.
Mišljenja smo da to nije potrebno, a to iz razloga što je na posebnim dijelovima
koji su upisani u knjigu PU stečeno vlasništvo tih posebnih dijelova, a koje je
povezano s određenim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine i to po ranijim
propisima. Upis u knjigu položenih ugovora je izvršen, pa sada siliti vlasnike
stanova i poslovnih prostora da moraju ponovno izvršiti etažiranje bi bilo
nedopustivo.
Ovdje ističem da u pogledu novih građevina koje se grade zadnjih godina nema
nikakvih problema u praksi, jer se odmah nakon izgradnje od strane investitora
prilaže i etažni eleborat potvrđen od strane nadležnog upravnog tijela, te se
uspostavljaju posebni dijelovi nekretnine u listu B povezani sa suvlasništvom
cijele nekretnine. Kasnije se ti suvlasnički dijelovi i prodaju.
Što se pak tiče starih zgrada koje su nekada bile u društvenom vlasništvu izlaz iz
ove situacije bi bio sklapanje međuvlasničkog ugovora u kojem će se utvrditi
suvlasnički dijelovi koji pripadaju svakom pojedinom stanu. Trebalo bi u tom
smislu razmotriti i iskustva Općinskog suda u Sisku koji praktički nije niti otvarao
knjigu položenih ugovora, već je etažno vlasništvo upisano na temelju planova
etaža i zapisnika koje je radio zk. odjel na terenu, u svakoj zgradi.
6. HIPOTEKA – ZALOŽNO PRAVO NA NEKRETNINI
Založno pravo je ograničeno stvarno pravo na određenoj stvari (zalogu) koje
ovlašćuje svog nositelja (založnog vjerovnika) da određenu tražbinu, ne bude li
mu po dospijeću ispunjena, namiri iz vrijednosti te stvari, ma čija ona bila, a
njezin svagdašnji vlasnik (založni dužnik) dužan je to trpjeti (čl. 297/1. ZV).4 5
Založno pravo može se upisati kao teret cijelog zemljišnoknjižnog tijela ili kao
teret idealnog dijela nekog suvlasnika, te se upisuje u teretovnicu
4
Olga Jelčić – Hipoteka na nekretnini – odnos prema fiducijarnom vlasništvu, Zbornik radova
“Nekretnine kao objekti imovinskih prava”, Zagreb, 2004.
5
Na Općinskom sudu u Varaždinu iz godine u godinu raste broj predmeta koji se odnose na upis
hipoteka i fiducija, kao i brisanja uknjiženih hipoteka, pa je tijekom 2004. godine od ukupnog
broja predmeta gotovo 20 % predmeta koji se odnose na hipotekarno pravo.

14. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 14
zemljišnoknjižnog uloška u kojem je upisana nekretnina opterećena
založnim pravom.
Hipoteka se ne može upisati kao teret pojedinih sastavnih dijelova
zemljišnoknjižnog tijela (čl. 35/1. ZZK). U takvom slučaju, ukoliko se želi
opteretiti samo jedna pojedinačna nekretnina, a ne sve nekretnine koje čine
jedno zk. tijelo, tada vlasnik ima pravo zatražiti otpis pojedinačne nekretnine iz
dotadašnjeg zk. uloška u novi i zasnovati hipoteku na tom novom zk. tijelu.
Založno pravo na nekretnini naziva se hipoteka, a ukoliko je opterećeno dva ili
više zk. tijela kao da su sve zajedno jedna stvar, tada se to naziva zajednička ili
simultana hipoteka.
Ako se hipoteka osniva na plodovima, to se u zemljišnoj knjizi mora izrijekom
navesti (čl. 35/2. ZZK).
Što se sve može upisati kod hipoteke ?
hipoteka se može upisati samo u pogledu točno određene svote u novcu, s
time da se može primjeniti valutna i indeksna klauzula (čl. 36/1. ZZK),
ako je ugovoreno uz tražbinu i plaćanje kamate – upisuje se i kamatna stopa,
ako su ugovorene zakonske kamate, piše se zakonska kamata (čl. 36/2.
ZZK),
ako je ugovoreno anuitetno plaćanje – piše se : anuitetna otplata (čl. 36/3.
ZZK),
ako se hipotekom osiguravaju tražbine koje bi mogle nastati iz odobrenog
kredita, poslovodstva, jamstva, naknade štete i dr. koje bi tek trebale nastati
nakon nekog vremena ili ispunjenja uvjeta, u ispravi koja je temelj upisa
dovoljno je odrediti najviši iznos glavnice koji može imati kredit ili odgovornost
(kreditna ili kauciona hipoteka - čl. 36/4 ZZK).
Hipoteka koja je upisana kao teret određenog zemljišnoknjižnog tijela ostaje i kad
se promijeni njegov sastav – kad se primjerice iz nekog zk. tijela otpišu neki
dijelovi, neke nekretnine u drugi uložak, hipoteka koja je ranije bila upisana na
cijelom zk. tijelu nastavlja teretiti sve dijelove tog ranijeg zemljišnoknjižnog tijela
(čl. 301/4. ZV). Hipoteka se neće otpisivati ukoliko hipotekarni vjerovnik dozvoli
besteretni otpis.
Zajednička ili simultana hipoteka postoji kada je hipotekom opterećeno više
nekretnina upisanih u različitim zemljišnoknjižnim ulošcima (čl. 298/3. ZV).
Nekretnine koje se opterećuju zajedničkom hipotekom mogu biti u okviru iste ili
različitih katastarskih općina, za čije vođenje mogu biti nadležni i različiti
zemljišnoknjižni sudovi (čl. 132. ZZK).
Tko zahtijeva upis zajedničke hipoteke, jedan uložak treba odrediti kao glavni
uložak, a ostale kao sporedne uloške. Ako to nije navedeno u samom

15. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 15
prijedlogu, glavnim uloškom će se smatrati uložak koji je naveden na prvom
mjestu u prijedlogu (čl. 130/1. ZZK). Kod toga će se zabilježbom u glavnom
ulošku upućivati na sporedne, odnosno obrnuto (čl. 130/4. ZZK).
U svim ulošcima se hipoteka upisuje za osiguranje cijele hipotekarne tražbine (čl.
130/2. ZZK).
Moguća je i situacija da se hipoteka koja je već osnovana u nekom zk. ulošku,
sporazumom hipotekarnog vjerovnika i dužnika proširi i na druge uloške, u
takvom slučaju će onaj prvobitni uložak biti glavni (čl. 130/3. ZZK).
Bitna je i dužnost suda da u slučaju ako se dostavi prijedlog za upis zajedničke
hipoteke nadležnom sudu koji vodi glavni uložak, te ako je prijedlogom određen
redoslijed upisa u sporedne uloške, da tada sud mora po tome postupiti i
dostaviti prijedlog za upis hipoteke u sporedne uloške redom svim drugim
zemljišnoknjižnim sudovima (čl. 132/2. ZZK). Detaljne odredbe o postupanju s
zajedničkim hipotekama propisana je odredbama čl. 130-140. ZZK.
Hipoteka može biti opterećena podzaložnim pravom (nadhipotekom) prema čl.
303/2. ZV. Nadhipoteku može osnovati hipotekarni vjerovnik u granicama svog
prava na namirenje iz vrijednosti založene nekretnine, te mu za upis nadhipoteke
nije potreban pristanak vlasnika nekretnine.
I podzaložno pravo se može odnositi na cijelu tražbinu, kao i na dio tražbine
osigurane hipotekom koji je određen razmjerno ili brojčano (čl. 35/3. ZZK).
Na upis podzaložnog prava odnose se sve odredbe koje se odnose na upis
hipoteke.
U upisu se navodi podzaložni vjerovnik, visina osigurane tražbine, kamate i sve
drugo propisano čl. 36. ZZK.
Za upis promjene hipotekarnog vjerovnika do koje je došlo prijenosom tražbine
primjenjuju se odredbe čl. 15/3. ZZK koja ovlašćuje osobu koja je izvanknjižno
stekla pravo na nekretnini da zahtijeva da se ono upiše u njegovu korist.
U takvom slučaju novi vjerovnik, na kojeg je raniji vjerovnik prenio tražbinu,
temeljem primjerice ugovora o cesiji ili drugom javnom ili javnoovjerovljenom
ispravom kojom se dokazuje prijenos tražbine osigurane hipotekom, podnosi
prijedlog za upis sebe kao novog hipotekarnog vjerovnika. Hipoteka i dalje
zadržava prvenstveni red koji je imala od ranije, pa u takvom slučaju stari
hipotekarni vjerovnik ne mora dati klauzulu intabulandi.
Čl. 35/3. ZZK izričito je određeno da je dopušten prijenos cijele hipotekarne
tražbine, kao i njezinog pojedinog dijela određenog razlomkom ili iznosom.

16. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 16
7. PRIJENOS PRAVA VLASNIŠTVA U SVRHU OSIGURANJA (FIDUCIJARNO
VLASNIŠTVO)6 7 8
Institut fiducije uveden je u hrvatski pravni sustav Ovršnim zakonom (u daljnjem
tekstu OZ) 1996. godine i to u čl. 275. Fiducija (fiducijarni posao) je ugovor kojim
jedna ugovorna strana prenosi neko pravo ili stvar na drugu ugovornu stranu, a
ta strane se obvezuje po isteku određenog roka ili ispunjenja određenog uvjeta
primljeno pravo, odnosno stvar vratiti fiducijantu ili s pravom ili stvari postupati
onako kako to ovaj zatraži.
Bit odredbi OZ je bio u tome da je nakon sklopljenog ugovora s prijenosom prava
vlasništva u svrhu osiguranja, dotadašnji vlasnik bio brisan iz zemljišne knjige,
novi je bio upisan, uz zabilježbu da je prijenos prava vlasništva izvršen u svrhu
osiguranja.
Osobno smatram da je institut fiducije bio zlorabljen u praksi, jer se fiducija
koristila i kod vrlo malih iznosa kredita i zajma, ali često puta uz vrlo visoke
kamate, a što je u konačnici i dovelo do čitavog niza afera s različitim bankama i
štedionicama.
Nakon toga je ZV uveo odredbe o upisu ograničenog, oročenog ili uvjetovanog
vlasništva u čl. 32/4,5. ZV, pa se govori o upisu prethodnog i potonjeg vlasništva,
a gdje razlikujemo sljedeće situacije.
Ako je prijenos vlasništva ograničen suspenzivnim (odgodni) uvjetom ili
početnim rokom odnosno ako će vlasništvo na stjecatelja prijeći ako se ispuni
uvjet odnosno kada istekne rok, vlasništvo se upisuje u korist stjecatelja koji će
postati vlasnikom kad se ostvari uvjet ili protekne rok, uz taj upis se naznačuje
rok ili uvjet, te stjecateljevo vlasništvo kao potonje (čl. 32/4. ZZK). Takav upis
djeluje kao predbilježba vlasništva, s time da će se upis opravdati ako istekne rok
ili se ispuni uvjet stjecanja.
6
Olga Jelčić – Hipoteka na nekretnini – odnos prema fiducijarnom vlasništvu, Zbornik radova
“Nekretnine kao objekti imovinskih prava”, Zagreb, 2004.
7
Bruno Ružička, Sudsko i javnobilježničko osiguranje prijenosom vlasništva na stvari, Informator
– male stranice br. 5277 od 2. listopada 2004.
8
Jožica Matko Ruždjak, Sudsko i javno bilježničko osiguranje tražbina na temelju sporazuma
stranaka, Godišnjak 4/97, Društva za građanskopravne znanosti i praksu Hrvatske, 1997.

17. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 17
Ako se vlasništvo prenosi uz rezolutivni (raskidni) uvjet ili konačni rok,
odnosno ako će vlasništvo nakon ostvarenja uvjeta ili isteka roka ponovno prijeći
na otuđivatelja, vlasništvo se upisuje u korist stjecatelja uz naznaku uvjeta ili roka
te naznaku njegova vlasništva kao prethodnog, a istodobno se otuđivateljevo
vlasništvo naznačuje kao potonje (čl. 32/5. ZZK). Takav upis djeluje također kao
predbilježba koja će se moći opravdati kad istekne rok odnosno kad se ostvari
uvjet.
Ovi upisi nisu upisi pod uvjetom naknadnog opravdanja – dakle ne radi se o
predbilježbi koja je upis pod uvjetom naknadnog opravdanja. Upis uvjetovanih,
ograničenih ili oročenih knjižnih prava provodi se, ovisno o ispunjenju
pretpostavki, konačnim upisom (uknjižbom), ili pak uvjetnim upisom
(predbilježbom).
Ova pravila vrijede za upis svih knjižnih prava, a izričito je to propisano za upis
služnosti i stvarnih tereta (čl. 33/4. ZZK), prava građenja (čl. 34/4. ZZK),
založnog prava (čl. 35/4. ZZK).
Nakon toga je upis trebao glasiti na način da je u vlastovnici vidljiv bivši vlasnik
kao potonji vlasnik, a vjerovnik ili predlagatelj osiguranja kao prethodni vlasnik.
U praksi se međutim i dalje u većini sudova nastavio primjenjivati Ovršni zakon i
način upisa po OZ, a koji je zapravo izazvao često puta dosta problema.
Primjerice u slučaju kada je raniji vlasnik umro, a nekretnina više nije bila
upisana u njegovu korist itd., u ostavinskom postupku nekretnina nije bila
raspravljana, a kredit se nastavio otplaćivati. Osim toga na taj način je raniji
vlasnik bio onemogućen da primjerice uzme novi kredit, a kako bi se riješio
kredita koji je obuhvaćen sporazumom o prijenosu vlasništva.
Konkretan slučaj je zapravo očiti primjer neusklađenosti propisa u RH, te
činjenice da se propisi donose ne vodeći računa o drugim propisima, a niti
pravna teorija, a niti praksa nije dala definitivan odgovor kako postupati u ovom
slučaju.
Izmjenom OZ koje su stupile na snagu 8. studenog 2003. godine i to čl. 103.
propisano je da će nakon stupanja na snagu tog Zakona nadležni
zemljišnoknjižni sud na prijedlog bile koje od stranaka koje su potpisale
sporazum u skladu s odredbama čl. 274. ili 279. OZ, brisati upis prijenosa prava
vlasništva nekretnine koji je nakon 1. siječnja 1997. godine proveden u zemljišnoj
knjizi na temelju odredaba čl. 274/5. OZ i zamijeniti ga upisom koji će biti u
skladu s odredbama čl. 34/5. ZZK. Na Općinskom sudu u Varaždinu su se takvi
upisi vršili i to uglavnom po zahtjevu ranijih vlasnika, te se upis usklađivao s
upisom prema čl. 32. ZZK o upisu prethodnog i potonjeg vlasništva. 9
9
Ovršni zakon je ponovno u proceduri izmjena, te su usvojene nove izmjene Ovršnog zakona, no
dana zaključenja ovog članka 24. listopada 2004. godine te izmjene nisu bile objavljene u
Narodnim novinama, pa o eventualnim izmjenama o ovim pitanjima nije bilo moguće pisati.

18. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 18
8. PRAVO GRAĐENJA
Pravo građenja je ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu koje ovlašćuje
svog nositelja da na površini tog zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a
svagdašnji vlasnik tog zemljišta dužan je to trpjeti (čl. 280/1. ZV).
Pravo građenja se u pravnom prometu smatra nekretninom (čl. 280/2. ZV), te je
isto izuzetak od načela pravnog jedinstva nekretnine, jer se u tom slučaju odvaja
zemljište od zgrade ili druge građevine izgrađene na ili ispod njegove površine.
Pravo građenja upisuje se dvostrukim upisom u dva zemljišnoknjižna uloška:
1. u uložak gdje je upisano samo zemljište pravo građenja se upisuje kao
teret (list C) uz naznaku broj zk. uloška u kojem je upisano pravo
građenja (čl. 34/1. ZZK), gdje kao vlasnik ostaje upisan vlasnik
zemljišta,
2. te u poseban zk. uložak gdje se pravo građenja upisuje kao posebno
zemljišnoknjižno tijelo i to u posjedovnicu (pa upis u tom ulošku u
posjedovnici glasi – pravo građenja na čestici određenog broja), uz
naznaku zk. uloška u kojem je upisano zemljište koje to pravo građenja
opterećuje (čl. 34/2. ZZK), a u tom ulošku se u vlastovnicu upisuje
nositelj prava građenja.
Svrha osnivanja prava građenja je izgradnja neke građevine – zgrade, pa nakon
što se zgrada izgradi, sačinjava se prijavni list i promjena izgrađenosti provodi se
u zk. ulošku u kojem je upisano pravo građenja, pa se i zgrada upisuje da je
izgrađena na pravu građenja (čl. 34/3. ZZK). I kod prava građenja moguća je da
se isto osniva uz ograničenje rokom ili uvjetom, te se to zabilježuje zajedno s
upisom sadržaja tog prava, a naknadno ograničenje već postojećeg prava
zabilježuje se.
Pravo građenja je moguće opteretiti zalogom, pa kako je pravo građenja
ograničeno vremenom trajanja prava građenja, postavlja se pitanje što se
događa s teretima upisanim na pravu građenja, a nakon što isto prestane.
Osnovno je pravilo postavljeno u čl. 295/1. ZV po kojem prestankom prava
građenja sve ono što je s pravom građenja bilo pravno odvojeno od zemljišta,
postaje pripadak zemljišta.
Što se sve u tom slučaju događa ?
- poseban uložak u koji je upisano pravo građenja se zatvara, a zgrada se
u tom slučaju upisuje u uložak gdje je upisano zemljište na kojem je dotada
postojalo pravo građenja,
- u teretovnici uloška u kojem je upisano zemljište briše se teret postojanja
prava građenja,

19. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 19
- vlasnik zemljišta postaje ujedno i vlasnik zgrade,
- služnosti i stvarni tereti u korist, odnosno na teret zemljišta sa zgradom
trebali bi biti po službenoj dužnosti preneseni u uložak gdje je dotada bilo
upisano zemljište s istim prvenstvenim redom (čl. 296/3. ZV),
-ostala tuđa stvarna prava koja su bila teret prava građenja prestaju (čl.
296/1. ZV), a založna prava koja su teretila pravo građenja nakon prestanka tog
prava terete naknadu koju je vlasnik dužan osobi čije je pravo građenja prestalo
(čl. 296/2. ZV).
9. NOVINE U ZEMLJIŠNOKNJIŽNOM PRAVU
Opće je mišljenje da zemljišnoknjižni sustav u RH nije ažuran, prije svega zbog
velikog broja zaostalih, neriješenih predmeta i velikog broja prigovora stranaka
na nemogućnost dobijanja zemljišnoknjižnih izvadaka odmah, već nakon
dugotrajnog čekanja.
No kada bi se detaljnije analiziralo stanje u zemljišnoknjižnim odjelima sudova,
tada je vidljivo da su najveći zaostaci u ukupno 10-tak zemljišnoknjižnih odjela, a
njihovi zaostaci rezultat su kako objektivnih problema (prostor, nedovoljan broj
zaposlenih, nedovoljna educiranost), ali i subjektivne (prije svega problem
organizacije rada, radne discipline).
Stoga je u sklopu Projekta sređivanja zemljišnih knjiga i katastra poduzet niz
mjera i aktivnosti u pogledu provođenja edukacije, kako informatičke, tako i
pravne, a isto tako Ministarstvo pravosuđa je poduzelo cijeli niz aktivnosti u
namjeri da se smanje zaostaci kroz ustrojavanje Sektora za zemljišne knjige.
Jedan od pokušaja je izmjena Zakona o zemljišnim knjigama u srpnju 2004.
godine, a koji donosi cijeli niz bitnih novosti, koje će, nadam se, dovesti po
poboljšanja stanja u zk. sudovima. Usprkos katastrofičnim najavama izmjene
nisu dovele do kolapsa u zk. sudovima.
Koje su najvažnije novine u ZZK ?
Prije svega je uvođenje ovlaštenih zemljišnoknjižnih referenata u postupak i
davanje ovlasti istima za donošenje rješenja u zemljišnoknjižnom postupku. Tom
rješenju se može prigovara, no činjenica je da se dosada radilo na način da su
zk. referenti radili nacrte rješenja, koje su suci nakon toga odobravali ili ne, a
nakon toga su rješenja zk. referenti (isti ili drugi ovisno o organizaciji rada u
svakom zk. odjelu) provodili u zemljišnim knjigama.
Uloga zk. suca je sada u rješavanju žalbe protiv rješenja ovlaštenog zk. referenta
(čl. 7. Zakona o izmjenama i dopunama ZZK), pa je time omogućena zaštita
putem suca svakoj stranci.

20. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 20
Druga bitna novost je ukidanje odredbe čl. 105. ZZK, koja je dosada nalagala
dužnost zk. sudu da u slučaju podnošenja neurednog prijedloga ili pak prijedloga
kojem nisu priloženi svi potrebni prilozi, traži i upućuje stranku što treba učiniti.
I ta odredba je jedan od razloga zbog čega neki sudovi, posebice veliki, imaju
veliki broj neriješenih predmeta, jer su prijedlozi podnošeni bez ikakvih isprava,
dokaza da je osoba ovlaštena za podnošenje prijedloga, a sve u cilju da se
zadrži prvenstveni red.
S druge pak strane zk. sudovi su počeli pretvarati zemljišnoknjižni postupak u
parnični postupak, pa se tako od stranke u nekim predmetima (a što je uočeno
prilikom pregleda zk. odjela) i to sedam puta pozivalo da nešto dostavi, svaki
puta nešto drugo, ili pak predmeti koji nisu provedivi i koje treba odbiti stoje
neriješeni i po više od 10 godina.
Sada je data mogućnost zk. sudu da takve prijedloge odmah odbije, odnosno
odbaci bez posebnog pozivanja stranke da nešto dostavi, odnosno da ispravi i
slično.
Kako bi se izbjegli prigovori da je to postupanje suviše birokratsko, ministrica
pravosuđa je donijela Pravilnik o obrascima u zemljišnoknjižnom postupku (NN
123 od 3. rujna 2004.), a u kojem su propisani obrasci za prijedlog za upis
uknjižbe/predbilježbe, za upis zabilježbe, za upis založnog prava i za upis
brisanja založnog prava.
Pri tome valja posebno istaći da ideja uvođenja obrazaca u zk. postupak nije da
se prijedlozi moraju podnositi samo na tim propisanim obrascima. To nije niti
moguće jer postoji cijeli niz situacija koje obrasci ne pokrivaju. Zbog toga je u čl.
3. Pravilnika izričito i propisano da će zemljišnoknjižni sud odlučivati o prijedlogu
ako sadržava sve podatke propisane Zakonom o zemljišnim knjigama.
Tako je u čl. 99. ZZK propisano da prijedlog za upis treba sadržavati oznaku zk.
suda kojem se prijedlog podnosi, ime i prezime podnositelja i osoba koje treba
obavijestiti o rješenju, broj zk. uloška i oznaku čestica upisanih u zk. uložak u
kojem bi se upis trebao provesti. Iz prijedloga treba biti vidljivo koje se pravo
stječe, mijenja ili prestaje, koje pravo se ograničava i kako, koji osobni odnos ili
činjenica bi trebala biti upisana. Zk. ulošci trebaju biti označeni oznakom kako su
isti označeni u zemljišnoj knjizi.
Čl. 100. ZZK zahtijeva da podnositelj prijedloga mora odrediti vrstu upisa koju
zahtijeva, u protivno prijedlog prešutno sadrži u sebi prijedlog za onu vrstu upisa
koja je po postojećem zk. stanju i prilozima prijedloga najpovoljnija za osobu u
čiju se korist upis zahtijeva, a moguć je i dopušten.
Isto tako čl. 101. ZZK je određeno da se jednim prijedlogom može zahtijevati više
upisa koji se svi temelje na istoj ispravi, upis istog prava u više zk. uložaka ili upis

21. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 21
više prava u istom zk. ulošku. U pogledu pak isprava čl. 102. ZZK nalaže da se
isprava podnosi u izvorniku ili u ovjerenom prijepisu.
10. ZAKLJUČENE NAPOMENE
Kakva je budućnost zemljišne knjige u RH ?
Ukoliko će postojati politička volja, ukoliko će se konačno i definitivno riješiti
pitanje nadležnosti između suda i katastra, te ukoliko će postojeća novčana
sredstva biti pametno utrošena, a ne samo na strane konzultante i nove izmjere,
tada stvari treba gledati optimistički.
Cilj svih koji rade na poslovima sređivanja zemljišnoknjižnog stanja u RH mora
biti isti, a to je da se upisi vrše u maksimalno 5-7 dana, da se izvatci dobijaju
odmah, te da zemljišne knjige u puno smislu riječi održavaju pravno stanje
nekretnine relevatno za pravni promet. Vrijeme će pokazati koliko uspjeha će
polučiti promjene koje se sada provode.