3. I – ONTWIKKELINGEN ZORG EN ZORGVASTGOED
83
Caring community als wenkend perspectief
Tijd van zorgvastgoed is voorbij
drs. G.J.L.M. (Geert) van der Heijden en S.C. (Suzanne) van Hoeve MSc
De collectieve lasten van ouderenzorg zijn door de vergrijzing niet langer houdbaar. Er komt
steeds meer op het bordje van de burger zelf te liggen. De burger kiest er voor om zo lang
mogelijk zelfstandig thuis te blijven wonen, met ondersteuning van professionals, familie,
vrienden en vrijwilligers. Bovendien gebruikt deze ‘zorgconsument’ diverse ‘life care service’-
concepten die rondom senioren worden ontwikkeld. Er ontstaat daarmee een ‘caring com-
munity’, waarin participatie, zelfregie en kwaliteit van leven centraal staan. Ouderen kunnen
dankzij digitale en sociale netwerken blijven meedoen in de samenleving. Dit toekomstbeeld
vraagt echter om een paradigmashift in de zorg. De behoeften van ouderen en kwaliteit van
leven zijn het uitgangspunt in plaats van verlenging van de levensduur en focus op medisch
gericht handelen. Met de komst van de caring community neemt de vraag naar levensloop-
bestendige woningen sterk toe. Het traditionele zorgvastgoed transformeert naar vastgoed
waar niet zorg, maar wonen en beleving centraal staan. Dit vraagt om een andere risicobe-
oordeling van de financiering.
De opkomst van de caring community
Toenemende vergrijzing leidt tot groeiende vraag naar ouderenzorg
De komende jaren neemt het aantal ouderen snel toe. Volgens de CBS Bevolkingsprognose
groeit het aantal 65-plussers van 2,7 miljoen in 2012 tot 4,7 miljoen in 2040, oftewel 26%
van de bevolking (zie figuur 1). De komende jaren stijgt vooral het aandeel 65-79-jarigen
op de totale bevolking sterk. Vanaf 2025 neemt ook de groep 80-plussers flink toe (de dub-
bele vergrijzing). Het aantal alleenstaande ouderen groeit de komende jaren eveneens
Met de toename van het aantal ouderen stijgt ook de zorgvraag. Door vroegtijdige opspo-
ring van ziekten en een betere behandeling leven mensen langer met een aandoening. Van
de personen van 65 jaar en ouder heeft 70 procent een chronische ziekte (bron: KEO). Door
deze demografische ontwikkelingen ontstaan de komende jaren meer vraagstukken waarin
vitaliteit en kwaliteit van leven centraal staan.
4. ZORGVASTGOED
84
Figuur 1: grijze druk a
, 1950-2012 (meetpunt 1 januari) en prognose grijze druk, 2013-2060 (Bron: CBS
Bevolkingsstatistiek; CBS Bevolkingsprognose voor 2013-2060).
Overheid trekt zich terug
De collectieve lasten zijn door de vergrijzing niet langer houdbaar. Dat leidde al tot diverse
hervormingen, waarbij de rol van de overheid in de ouderenzorg afneemt. Zo wordt wonen
in het geval van lichte zorg niet meer collectief vergoed. Daardoor sluiten verzorgingshuizen
hun poorten en daalt het aantal plaatsen voor ouderen met een lichte zorgvraag, van
84.000 in 2010 tot circa 38.000 in 2020 (bron: Berenschot, ZorgVisie Executive juni 2014).
Alleen ouderen met een zware zorgindicatie komen nog in aanmerking voor een plaats in
een verpleeghuis.
Vergeleken met het buitenland besteedt Nederland relatief veel collectieve middelen aan
de zorgsector, zoals blijkt uit figuur 2.
Gezien de verwachte sterke groei van ouderen en chronische zieken zal het overheidsbeleid
gericht blijven op het beheersen van de collectieve lasten. Denk aan een verdere scheiding
van wonen en zorg, hogere eigen bijdragen en een kleiner basispakket voor de zorgverze-
kering.
5. I – ONTWIKKELINGEN ZORG EN ZORGVASTGOED
85
Figuur 2. total health expenditure as a proportion of GDP, 2009. (Bron: OECD)
De burger wordt zorgconsument
De trend is dat mensen zo lang mogelijk thuis willen blijven wonen, ook als zij zware zorg
nodig hebben. Dit vraagt om een nog grotere rol van de mantelzorger, die vaak nu al over-
belast is. Ook technologische innovatie maakt langer thuis wonen mogelijk. Denk aan digi-
tale netwerken voor zorg op afstand, maar ook robotica dat langer zelfstandig wonen mo-
gelijk maakt.
Steeds meer senioren hebben daarnaast de middelen om zelf zorg en service in te kopen,
zoals diensten op het gebied van maaltijdverstrekking, huishoudelijke hulp en vrijetijdsbe-
steding. De zorgconsument is geboren.
Met de opkomst van deze zorgconsument en alle ondersteunende diensten wordt het on-
derscheidend vermogen van zorgaanbieders steeds belangrijker. Het gaat daarbij vooral
om het bieden van toegevoegde waarde en de transparantie van prijs-kwaliteit verhouding
van woon- en zorgdiensten. Deze ontwikkeling is op dit moment al zichtbaar aan de boven-
kant van de ouderenzorgmarkt. Hier bieden zorgondernemers luxueuze woonfaciliteiten
met service en zorg. Deze vorm van woon-service-zorg voorziening wordt voor een steeds
breder publiek ontwikkeld in diverse prijsklassen.
6. ZORGVASTGOED
86
Een andere ontwikkeling is dat veel 55+ers vroegtijdig willen verhuizen naar een collectieve
woonvorm met gelijkgestemden om later zeker te zijn van zorg. Dit leidt tot de opkomst
van woonzorgcoöperaties, waarin particulieren gezamenlijk (veelal via Collectief Particulier
Opdrachtgeverschap) nieuwe wooncomplexen laten realiseren en financieren. Wij ver-
wachten dat het aantal coöperaties verder toeneemt. 55+ers moeten immers hun woon-
strategie bepalen voordat ze zorgbehoevend worden; het is niet meer vanzelfsprekend dat
de overheid die taak op zich neemt.
Caring community als wenkend perspectief
Met de terugtrekkende overheid en de opkomst van de zorgconsument is de caring com-
munity een wenkend perspectief. In een caring community kunnen kwetsbare mensen zo
lang mogelijk zelfstandig (en met ondersteuning) thuis blijven wonen en meedoen in de
samenleving. Ouderen wonen in een gewoon huis in een gewone wijk en kunnen terugval-
len op medeburgers en voorzieningen in de buurt. Wij kunnen ons voorstellen dat een ca-
ring community de volgende voorzieningen bevat:
- een voorziening voor tijdelijke opvang van ouderen, na bijvoorbeeld een operatie
of overbelasting van de mantelzorgers (in figuur 3 een time oud genoemd);
- als het niet meer mogelijk is om terug naar huis te gaan, komen ouderen terecht
in het verpleegthuis, een kleinschalige voorziening op een centrale plek in de
wijk. Hier wordt intensieve zorg geboden zonder medisch doelgericht handelen;
- een multigeneratiecentrum voor alle mensen in de wijk, ongeacht leeftijd, gericht
op onderlinge interactie.
Alleen als de beschikbare zorgondersteuning in de thuissituatie onvoldoende is, zal de ou-
dere kiezen voor opname in een verpleegthuis of time oud. Daarmee ontwikkelen de hui-
dige verpleeghuizen zich tot hoog gespecialiseerde instellingen op het gebied van klinische
en sociale geriatrie en geriatrische revalidatie.
In een caring community staan burgerschap, participatie en keuzevrijheid centraal.
- Burgerschap houdt in dat alle mensen gelijkwaardig zijn, met gelijke rechten en
plichten. De nadruk ligt op kwaliteit van bestaan: wat dat is en hoe dat wordt be-
reikt, bepaalt ieder mens voor zichzelf. Ook burgers met een beperking moeten
zo veel mogelijk zelf kunnen bepalen hoe zij hun leven inrichten.
- Participatie betekent dat ook zorgbehoevenden deelhebben en deelnemen aan
de samenleving en deze helpen vormgeven.
7. I – ONTWIKKELINGEN ZORG EN ZORGVASTGOED
87
- Keuzevrijheid impliceert dat iedere burger zelf keuzes kan maken, ongeacht leef-
tijd, ziekte, beperking of sociaaleconomische status. Het persoonlijk welbevinden
van de oudere wordt gegarandeerd door de regie zelf in handen te houden, par-
ticipatie en betrokkenheid van familie, mantelzorgers en zorgprofessionals.
Voor een caring community is een fundamentele paradigmaverschuiving in de zorg nood-
zakelijk. De gedachte erachter is dat het vergroten van de kwaliteit van leven meer beteke-
nis heeft dan medisch doelgericht handelen en verlenging van de levensduur. De behoeften
van ouderen staan centraal. Voor deze paradigmashift is het noodzakelijk om een nieuwe
definitie van gezondheid te omarmen. Deze definitie van gezondheid is al uitgebreid be-
schreven door Huber en collega’s. Het gaat daarbij om een holistisch perspectief waarin
ruimte is voor fysiek, psychisch, sociaal en spiritueel welbevinden, in plaats van de afwezig-
heid van een ziekte. Centraal hierin staat een positievere bewoording met zelfadaptatie en
het vermogen tot zelfmanagement. Deze definitie verdient niet alleen een plek in visie en
beleid, maar ook in bekostiging en verantwoording. Zo gaat de burger betalen voor kwali-
teit in plaats van kwantiteit.
Figuur 3. bron: 2015, Philip J. Idenburg & Michel van Schaik, Diagnose 2030: over de toekomst van de
verpleegthuiszorg.
8. ZORGVASTGOED
88
Caring community en solidariteitsbeginsel
Gelijke toegang tot zorg, een belangrijk uitgangspunt van ons huidige zorgstelsel, moet in
de caring community gehandhaafd blijven. Dit betekent dat elke burger hetzelfde beroep
kan doen op zorg en dat enkel prijs- en kwaliteitsdifferentiatie bestaat in de woon- en ser-
viceconcepten. Gebeurt dat niet, dan kan de caring community op gespannen voet komen
te staan met het solidariteitsbeginsel.
De gevolgen voor de financiering van zorgvastgoed
Tijd van zorgvastgoed is voorbij
De vergrijzing en de trend van langer thuis wonen hebben een aantal gevolgen voor het
zogenoemde zorgvastgoed. Zo moeten er alleen al tot 2021 jaarlijks 44.000 geschikte wo-
ningen voor senioren bijkomen (bron: Rijksoverheid, 2013). Hierbij moet ook de ‘bestaande
voorraad’ worden aangesproken. Zo is er naast de mogelijkheden om verzorgingshuizen te
transformeren ook sprake van structurele leegstand van kantoren. In Nederland staat on-
geveer 7,5 miljoen m2 aan kantooroppervlak leeg. Ongeveer een derde daarvan is geschikt
om te transformeren naar bijvoorbeeld zorg- of seniorenwoningen (bron: Deloitte en NVM,
2015).
Daarnaast zullen ouderen in bestaande woningen aanpassingen laten verrichten om langer
thuis te kunnen wonen. Dit vergt vaak grootschalige bouwkundige aanpassingen en inves-
teringen in domotica. Volgens onderzoek van de Kamers van Koophandel kunnen deze in-
vesteringen tot en met 2040 oplopen tot wel € 57 miljard (bron: KvK, december 2013). Om
dit te bekostigen, hebben gemeenten en banken financieringsfaciliteiten ingericht onder
andere in de vorm van een ‘blijverslening’.
Met de caring community verdwijnt ook het grootschalig institutioneel zorgvastgoed. Er is
immers voor iedereen iets te kiezen. Mensen willen niet weggestopt worden in een insti-
tuut, maar kleinschalig comfortabel wonen met faciliteiten en diensten op afroep. Het tra-
ditionele zorgvastgoed zal transformeren naar vastgoed waar wonen en beleving centraal
staan. Dat vraagt om een andere risicobeoordeling van de financiering.
Financiering: van systeemzekerheid naar zekerheid op de debiteur en het object
Door het afbouwen van de systeemzekerheid en het reduceren van de overheidsbekosti-
ging van de wooncomponent in de zorg, groeit het exploitatierisico van zorginstellingen. En
daarmee ook het risico op faillissementen. Investeringen in zorgvastgoed worden risicovol-
9. I – ONTWIKKELINGEN ZORG EN ZORGVASTGOED
89
ler. Bij een faillissement van de zorgaanbieder moet de bank het gefinancierde object ver-
kopen om uit de opbrengst het uitgeleende bedrag te compenseren. Dit is een grote ver-
andering ten opzichte van het verleden. Toen waren de inkomsten zeker en konden instel-
lingen nauwelijks failliet. Gebeurde dat wel, dan greep de overheid in door extra middelen
beschikbaar te stellen. Deze wijziging heeft een aantal gevolgen:
1. Waarde zekerheidsobject wordt belangrijker
In het oude systeem vestigden banken nauwelijks een hypotheekrecht op het te
financieren object. Meestal werd vanuit kostenoverwegingen volstaan met een
positieve en negatieve hypotheekverklaring. Nu het object de zekerheid vormt
voor de financier en de bank een voorrangsrecht wil hebben, bijvoorbeeld ten
opzichte van zorgverzekeraars, vestigen banken een hypotheekrecht op het te
financieren onroerend goed. Daarnaast wil de bank een adequaat inzicht in de
waarde van het pand.
2. Marktwaarde/alternatieve aanwendbaarheid van het object neemt aan belang
toe
In het oude budgetsysteem stond functioneel bouwen centraal. Het ging om een
zo efficiënt mogelijk gebouw om bijvoorbeeld ouderen te verplegen. Dat gebouw
was vooral een bedrijfsmiddel en kende nauwelijks mogelijkheden voor alterna-
tieve aanwending. In de caring community streven zorgaanbieders en financiers
naar duurzame objecten die alternatief en flexibel aanwendbaar zijn. Mocht ooit
de zorg niet meer intramuraal geleverd kunnen worden, dan moet het object -
eventueel na enkele aanpassingen - inzetbaar zijn in de reguliere woningmarkt of
voor andere (zorg)doeleinden.
3. Rekenen met kortere afschrijvingstermijnen
In het oude systeem werden objecten in 50 jaar afgeschreven en vond na 30 jaar
een grootschalige renovatie plaats. Meestal werd al eerder gerenoveerd, waar-
voor de overheid dan toestemming moest geven. Omdat met de caring commu-
nity de zorg en daarmee ook de visie op zorgvastgoed verandert, ligt een terug-
loop in de afschrijvingstermijnen voor de hand.
4. Een lagere leverage op het te financieren object
In het oude budgetsysteem trokken zorginstellingen bij nieuwbouw de volledige
investeringssom als lening aan. Maar nu de bank aan het systeem geen zekerheid
meer kan ontlenen en zich bij faillissement moet verhalen op het object, is het
een logische stap om de omvang van het te financieren bedrag ten opzichte van
10. ZORGVASTGOED
90
de investeringssom of waarde van het pand (de zogenaamde ‘loan to value’) be-
perkt te houden. Hoe lager het in aanvang gefinancierde bedrag (in bancaire ter-
men een ‘lagere leverage’), des te groter de kans dat het uitgeleende bedrag
door uitwinning van het hypotheekrecht terugbetaald kan worden. Een lagere
leverage kan in de zorgsector alleen gerealiseerd worden als er voldoende eigen
vermogen (en bijbehorende liquiditeiten) aanwezig zijn.
5. Grotere rol van de debiteur en zijn plannen bij vermogensverschaffing
De kwaliteit van de debiteur (de zorgaanbieder) is allesbepalend. Bij de beoorde-
ling van de debiteur zijn de volgende zaken van belang:
- Strategie en toegevoegde waarde van de onderneming voor de burger:
De zorgaanbieder levert voldoende toegevoegde waarde in het woon-zorg-
proces voor de burger (ook ten opzichte van de concurrent). Dat geldt zowel
nu als over 20 jaar (de financiering loopt in principe tot wel 25-30 jaar).
- Governance:
De onderneming heeft de aansturing goed geregeld en bezit de juiste tools
(managementinformatie, tussentijdse cijfers) en plannings- en controlpro-
cessen om de strategie uit te voeren en tussentijds bij te sturen.
- Financials:
Er is sprake van een gezonde financiële situatie en prognose, zodat ook in
de toekomst kan worden voldaan aan de verplichtingen jegens de bank.
Denk aan een voldoende rendement, een voorspelbaar en ontspannen liqui-
diteitsverloop en een acceptabele vermogenspositie om tegenvallers op te
vangen.
Meer interesse van nieuwe financiers in de woon-zorgmarkt.
De bekostiging van het Nederlandse vastgoed voor senioren wordt steeds transparanter
voor financiers die niet zijn gespecialiseerd in de complexe regels rond zorgvastgoed, zoals
(internationale) institutionele, beursgenoteerde en private beleggers. Voor hen is het daar-
door aantrekkelijker om in te stappen in deze groeimarkt. De Nederlandse markt voor be-
leggingen in zorgvastgoed groeide van minder dan € 100 mln in 2013 naar meer dan € 300
mln in 2015. Driekwart van de beleggingen is gerelateerd aan ouderen- en gehandicapten-
zorg. De belangstelling komt al een aantal jaren uit België, de Verenigde Staten en Zwitser-
land en sinds kort ook uit Duitsland, het Verenigd Koninkrijk en Aziatische landen (bron:
Syntrus Achmea en CBRE, januari 2016).
11. I – ONTWIKKELINGEN ZORG EN ZORGVASTGOED
91
Vastgoedfinanciering in een caring community
Om het vastgoed(plan) gefinancierd te krijgen, is het van belang dat de zorgaanbieder meer
dan in het verleden een weloverwogen afweging maakt ten aanzien van:
- Lokale vraag- en aanbodontwikkeling:
De vraag- en aanbodontwikkeling van ouderenzorg verschilt lokaal sterk, zowel in
aantallen als in kwaliteit. Zorgaanbieders moeten dit in beeld hebben en meene-
men in de (vastgoed)strategie.
- Groots in kleinschaligheid:
Het vastgoed voor de senior van de toekomst kent een kleinschalige, huiselijke
opzet. Op het eerste gezicht is er geen sprake van zorg, maar van een woonuit-
straling.
- Nabijheid van voorzieningen:
De ligging is nabij voorzieningen (winkels, gezondheidscentrum, openbaar ver-
voer) in de eigen vertrouwde omgeving.
- Levensloopbestendigheid vastgoed:
Ouderen zullen langer thuis blijven wonen en dat kan als de ruimtes levensloop-
bestendig zijn opgezet. Denk hierbij aan de toegankelijkheid van rolstoelen en
bedden en de mogelijkheid van (eenvoudige) inpassing van domotica.
- Wel of geen eigendom vastgoed:
Zorgaanbieders moeten afwegen of zij vastgoed in eigendom willen exploiteren
of niet. Vastgoed voor senioren met lichte zorg (eigenlijk niet de corebusiness
van zorginstellingen) kan ook door woningcorporaties en beleggers worden ont-
wikkeld/afgenomen. Het leegstandsrisico wordt hiermee bij andere partijen ge-
legd en de flexibiliteit kan worden vergroot.
- Geschiktheid vastgoed voor zelfstandige bewoning:
Bij vastgoed bij woonzorginstellingen moeten zorgaanbieders rekening houden
met een verdere scheiding van wonen en zorg. Als ouderen straks ook bij zware
zorg het wonen zelf moeten bekostigen, is het van belang dat de ruimtes relatief
eenvoudig om te vormen zijn tot zelfstandige woonruimtes met eigen voordeur,
keuken, gasmeter etc.
- Exploitatie op basis van reële markthuur in plaats van nacalculatie/Normatieve
Huisvestingscomponent (NHC):
In het verleden liepen verpleeghuizen geen risico ten aanzien van de kapitaallas-
ten (rente en afschrijving) van hun zorgvastgoed. Zij kregen deze lasten op basis
van nacalculatie namelijk volledig vergoed. Nu de nacalculatie wordt afgebouwd
12. ZORGVASTGOED
92
en de kapitaalslasten via een overgangsregime tot 2018 niet meer integraal wor-
den vergoed, krijgen verpleeghuizen een steeds groter deel van de bouwkosten
via de NHC vergoed. De NHC dekt de volgende kosten:
- Kapitaallasten (rente 5% en afschrijving over investering in grond en ge-
bouw)
- Jaarlijkse instandhouding (0,8%)
- Leegstand (3%).
De hoogte van de NHC is gekoppeld aan de zorgzwaarte en bedraagt voor ver-
pleeghuiszorg circa € 10.000-11.000 per plaats per jaar (afhankelijk van het zorg-
zwaartepakket van de bewoner). De vergoeding is onafhankelijk van de daadwer-
kelijk gerealiseerde huisvesting. Ouderdom en staat van de huisvesting spelen
dus geen rol. Vanaf 2018 is de woonvergoeding echter vrij onderhandelbaar. Het
is onze verwachting dat, net zoals in de landen om ons heen, scheiden van wo-
nen en zorg ook zal worden doorgevoerd voor de bewoners met zware zorg. In
dat geval zal niet meer de NHC worden vergoed, maar moet de wooncomponent
door de bewoner zelf betaald worden via de huur. Deze huur zal veelal worden
gebaseerd op het huurpuntenstelsel en lager uitvallen dan de huidige NHC-ver-
goeding. Het advies is dan ook om de exploitatie van het toekomstig vastgoed
voor zware zorg nu al door te rekenen op basis van een marktconforme huur (ge-
baseerd op het huurpuntenstelsel).
Strategie en commitment stakeholders van belang
In de praktijk zien we dat veel instellingen hun plek nog moeten vinden in de nieuwe wer-
kelijkheid. Zij kampen met problemen als leegstand, boekwaardeproblematiek en verou-
derd vastgoed. Anderzijds zijn er partijen actief die nog nooit gehoord hebben van de NHC
en concepten ontwikkelen die naadloos aansluiten op de zorgvraag van burgers. Meer dan
ooit is het daarom van belang dat zorgaanbieders een scherpe strategie formuleren en hun
stakeholders daarin meenemen. Een strategie waarin ze uitgaan van de behoeften van de
burger én zijn financiële middelen. Dit is volgens ons een randvoorwaarde om de stakehol-
ders gecommitteerd te krijgen aan de plannen. Kortom, met een vraaggerichte strategie en
betrokkenheid van alle relevante partijen ligt een caring community in het verschiet.
