1. 1
‫מומחה‬ ‫של‬ ‫דעת‬ ‫חוות‬
‫ויסברוד‬ ‫דורון‬ :‫המומחה‬ ‫שם‬
‫הזיתים‬ ‫כרם‬ '‫רח‬ :‫עבודתו‬ ‫ומקום‬ ‫מענו‬20‫סביון‬5654033
‫על‬ ‫נתבקשתי‬ ‫מטה‬ ‫החתום‬ ‫אני‬-‫ידי‬‫עו‬"‫ד‬‫ואש‬ ‫אפרת‬‫של‬ ‫כוחו‬ ‫באת‬ ,‫ז"ל‬ ‫פורמן‬ ‫רבקה‬ ‫עיזבון‬,
‫לחוות‬-‫בבית‬ ‫שנתעוררה‬ ‫להלן‬ ‫המפורטת‬ ‫בשאלה‬ ‫המקצועית‬ ‫דעתי‬-‫הנדון‬ ‫בעניין‬ ‫המשפט‬.‫אני‬
‫חוות‬ ‫נותן‬-‫בבית‬ ‫עדות‬ ‫במקום‬ ‫זו‬ ‫דעתי‬-‫היטב‬ ‫לי‬ ‫ידוע‬ ‫כי‬ ‫בזאת‬ ‫מצהיר‬ ‫ואני‬ ‫המשפט‬,‫שלעניין‬
‫בבית‬ ‫בשבועה‬ ‫שקר‬ ‫עדות‬ ‫בדבר‬ ‫הפלילי‬ ‫החוק‬ ‫הוראות‬-‫המשפט‬,‫חוות‬ ‫דין‬-‫כשהיא‬ ‫זו‬ ‫דעתי‬
‫על‬ ‫חתומה‬-‫כדי‬ ‫ידי‬‫בשבועה‬ ‫עדות‬ ‫ן‬‫המשפט‬ ‫בבית‬ ‫שנתתי‬.
‫השכלתי‬ ‫פרטי‬ ‫ואלה‬:
‫שני‬ ‫תואר‬:‫כלכלה‬,‫תל‬ ‫אוניברסיטת‬-‫אביב‬,1981.
,‫אילן‬ ‫בר‬ ‫אוניברסיטת‬ ,‫משפטים‬ :‫שני‬ ‫תואר‬2008.
,‫ציבורית‬ ‫מדיניות‬ :‫שני‬ ‫תואר‬‫תל‬ ‫אוניברסיטת‬-‫אביב‬,2005.
‫ראשון‬ ‫תואר‬:‫המדינה‬ ‫ומדע‬ ‫כלכלה‬,‫תל‬ ‫אוניברסיטת‬-‫אביב‬,1977.
‫ראשון‬ ‫תואר‬:‫משפטים‬,‫תל‬ ‫אוניברסיטת‬-‫אביב‬,1997.
‫תעודה‬:‫מקרקעין‬ ‫וניהול‬ ‫שמאות‬,‫תל‬ ‫אוניברסיטת‬-‫אביב‬,1991.
‫ניסיוני‬ ‫פרטי‬ ‫ואלה‬:
‫משנת‬2011.‫מקרקעין‬ ‫ושמאות‬ ‫כלכלי‬ ‫ייעוץ‬ ,‫דין‬ ‫עריכת‬ ‫בתחומי‬ ‫כעצמאי‬ ‫עובד‬ ‫אני‬
‫בשנים‬ ‫בע"מ‬ ‫הפועלים‬ ‫בבנק‬ ‫הכלכלית‬ ‫במחלקה‬ ‫עבדתי‬2011-1977‫עבודתי‬ ‫את‬ ‫סיימתי‬ .
‫בתפקיד‬‫התמחיתי‬ ‫עבודתי‬ ‫במסגרת‬ .‫למנכ"ל‬ ‫עוזר‬ ‫במעמד‬ ‫הכלכלית‬ ‫המחלקה‬ ‫מנהל‬
‫ערכאות‬ ‫בפני‬ ‫מומחה‬ ‫כעד‬ ‫פעמים‬ ‫עשרות‬ ‫הופעתי‬ .‫דעת‬ ‫חוות‬ ‫וכתיבת‬ ‫פיננסיים‬ ‫בחישובים‬
.‫שונות‬ ‫משפטיות‬
‫בשנים‬1993-1991.‫צ'רניאבסקי‬ ‫ברי‬ ‫אצל‬ ‫מקרקעין‬ ‫בשמאות‬ ‫התמחיתי‬
‫בשנים‬1998-1997‫א‬ ‫עו"ד‬ ‫אצל‬ ‫דין‬ ‫בעריכת‬ ‫התמחיתי‬.‫רוטנשטיין‬ ‫צבי‬ ‫ברהם‬
‫הייתי‬‫הועדה‬ ‫חבר‬‫המקומית‬‫ובניה‬ ‫לתכנון‬‫אפק‬ ‫מצפה‬(‫בעבר‬-‫המרכז‬)‫ציבור‬ ‫כנציג‬‫מ‬-
22.11.1999(‫י‬"‫תש‬ ‫פ‬"‫ס‬3238)‫מרץ‬ ‫עד‬2007.
‫מקצועיים‬ ‫פרסומים‬
1. Weissbrod Doron, "Index-Linked Life Insurance in Israel and the Sharir
Committee", The Journal of Risk and Insurance, Vol. LI, No. 2, June
1984, pp. 336-341.

2. 2
2. Weissbrod Doron., Lilly Weissbrod, "Inflation in Israel: The Economic
Cost of Political Legitimation", The Journal of Social, Political and
Economic Studies, Vol. 11, No. 2, Summer 1986, pp. 201-226.
3.‫לדיור‬ ‫"החסכון‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬–,"‫הפיננסי‬ ‫החסכון‬ ‫בשוק‬ ‫שיכלול‬ ‫אי‬‫לכלכלה‬ ‫רבעון‬‫כרך‬ ,
'‫מס‬ ,‫כ"ז‬106‫ספטמבר‬ ,1980'‫עמ‬ ,332.
4.,"‫מעורב‬ ‫חיים‬ ‫ביטוח‬ ‫באמצעות‬ ‫חסכון‬ ‫על‬ ‫"התשואה‬ ,‫ויסברוד‬ ‫דורון‬ ,‫מאיר‬ ‫גורן‬‫רבעון‬
‫לכלכלה‬'‫מס‬ ,‫כ"ט‬ ‫כרך‬ ,112‫פברואר‬ ,1982'‫עמ‬ ,45-51.
5.‫ביטוחי‬ ‫ופדיון‬ ‫סילוק‬ ‫"כדאיות‬ ,‫ויסברוד‬ ‫דורון‬ ,‫מאיר‬ ‫גורן‬‫חיי‬‫ם‬,"‫בישראל‬ ‫מעורבים‬‫רבעון‬
‫לכלכלה‬'‫מס‬ ,‫כ"ט‬ ‫כרך‬ ,113‫יוני‬ ,1982'‫עמ‬ ,185-192.
6.,"‫להערות‬ ‫"תגובה‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬‫לכלכלה‬ ‫רבעון‬'‫מס‬ ,‫כ"ט‬ ‫כרך‬ ,114‫ספטמבר‬ ,1982'‫עמ‬ ,
315-317.
7.‫"ע‬ ,‫ויסברוד‬ ‫דורון‬ ,‫מאיר‬ ‫גורן‬,"‫בישראל‬ ‫מנהלים‬ ‫בביטוח‬ ‫הפדיון‬ ‫רכי‬‫לכלכלה‬ ‫רבעון‬‫כרך‬ ,
'‫מס‬ ,‫כ"ט‬115‫דצמבר‬ ,1982'‫עמ‬ ,358-365.
8.‫בר‬-,"‫הבנקאית‬ ‫למערכת‬ ‫הנזילות‬ ‫גרעונות‬ ‫"עלות‬ ,‫ויסברוד‬ ‫דורון‬ ,‫פתחיה‬ ‫שביט‬‫רבעון‬
‫לבנקאות‬'‫מס‬ ,‫כ"ג‬ ‫כרך‬ ,90‫ספטמבר‬ ,1984'‫עמ‬ ,102-111.
9.‫של‬ ‫מבצע‬ ‫למימון‬ ‫"המילווה‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬,"‫לשכירים‬ ‫"ג‬‫לכלכלה‬ ‫רבעון‬'‫מס‬ ,‫ל"ב‬ ‫כרך‬ ,125,
‫יולי‬1985'‫עמ‬ ,132-136.
10.‫ללא‬ ‫מוגן‬ ‫בנכס‬ ‫ראויים‬ ‫שכירות‬ ‫דמי‬ ‫שיעור‬ ‫לקביעת‬ ‫"מודל‬ ,‫ויסברוד‬ ‫דורון‬ ,‫יוסף‬ ‫ברכמן‬
,"‫תיקרה‬‫לבנקאות‬ ‫רבעון‬'‫מס‬ ,‫כ"ח‬ ‫כרך‬ ,112‫יוני‬ ,1990'‫עמ‬ ,107-117.
11.‫דמי‬ ‫של‬ ‫ההיוון‬ ‫"הסדר‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬-‫למי‬ ‫חכירה‬,"‫בסביון‬ ‫נהל‬‫וערכם‬ ‫מקרקעין‬'‫מס‬ ,104,
‫ינואר‬1991'‫עמ‬ ,38-41.
12.,"‫מקרה‬ ‫ניתוח‬ ‫המשפט‬ ‫בתי‬ ‫מערכת‬ ‫בשימוש‬ ‫כלכליות‬ ‫דעת‬ ‫"חוות‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬‫רבעון‬
‫לבנקאות‬'‫מס‬ ,‫כ"ט‬ ‫כרך‬ ,115‫אפריל‬ ,1991'‫עמ‬ ,55-61.
13.‫בישראל‬ ‫"הבנקאות‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬–,"‫שיהיה‬ ‫והעשור‬ ‫שהיה‬ ‫העשור‬‫לבנקאו‬ ‫רבעון‬‫ת‬‫כרך‬ ,
'‫מס‬ ,'‫ל‬117‫ספטמבר‬ ,1991'‫עמ‬ ,101-113.
14.,"‫ישראל‬ ‫של‬ ‫המים‬ ‫"משק‬ ,‫יהודאי‬ ‫יפה‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬‫לכלכלה‬ ‫רבעון‬'‫מס‬ ,‫מ"ב‬ ‫כרך‬ ,150,
‫דצמבר‬1991'‫עמ‬ ,524-535.
15.,"‫בישראל‬ ‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫"התפתחות‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬‫לכלכלה‬ ‫רבעון‬'‫מס‬ ,‫מ"ג‬ ‫כרך‬ ,152,
‫אוגוסט‬1992'‫עמ‬ ,125-132.
16.‫דריבית‬ ‫ריבית‬ ‫וחישובי‬ ‫העליון‬ ‫ביה"מ‬ ‫"פסיקת‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬–,"‫הישימות‬ ‫מבחן‬‫רבעון‬
‫לבנקאות‬'‫מס‬ ,‫ל"ב‬ ‫כרך‬ ,125‫אוקטובר‬ ,1993'‫עמ‬ ,100-101‫כ‬ ‫גם‬ ‫(פורסם‬-,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬
,"‫בביהמ"ש‬ ‫יזיק‬ ‫לא‬ ‫כלכלי‬ ‫"חישוב‬‫גלובס‬'‫מס‬ ,2500,5‫בנובמבר‬1993'‫עמ‬ ,42.)
17.‫הדיו‬ ‫"ענף‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬‫ר‬–,"‫לשכללו‬ ‫והדרכים‬ ‫מצב‬ ‫תמונת‬‫אקזקיוטיב‬'‫מס‬ ,4‫דצמבר‬ ,
1994–‫ינואר‬1995'‫עמ‬ ,44-49.

3. 3
18.,"‫שגוי‬ ‫שבח‬ ‫מס‬ ‫חובות‬ ‫על‬ ‫ריבית‬ ‫על‬ ‫הצמדה‬ ‫הפרשי‬ ‫"חישוב‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬‫גלובס‬'‫מס‬ ,
2796,12‫בינואר‬1995'‫עמ‬ ,46.
19.‫חוב‬ ‫על‬ ‫"ריבית‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬–,"‫הריבית‬ ‫וחוק‬ ‫מוסכם‬ ‫פיצוי‬ ‫תניית‬‫ר‬‫לבנקאות‬ ‫בעון‬‫כרך‬ ,
'‫מס‬ ,‫ל"ג‬131‫יולי‬ ,1995'‫עמ‬ ,96-98.
20.‫הלאומי‬ ‫"החסכון‬ ,‫דר‬ ‫ורד‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬–"‫ופיננסיים‬ ‫ריאליים‬ ‫היבטים‬‫אקזקיוטיב‬'‫מס‬ ,10,
‫דצמבר‬1995–‫ינואר‬1996'‫עמ‬ ,44-50.
21.,"‫בישראל‬ ‫הציבור‬ ‫של‬ ‫הנכסים‬ ‫תיק‬ ‫"התפתחות‬ ,‫מאירי‬ ‫רון‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬‫אקזקיוטיב‬'‫מס‬ ,
17‫פברואר‬ ,-‫מרץ‬1997'‫עמ‬ ,45-53.
22.‫בר‬-‫ריסון‬ ‫בתהליך‬ ‫"מגמות‬ ,‫קריב‬ ‫שחר‬ ,‫בהר‬ ‫ויקטור‬ ,‫ויסברוד‬ ‫דורון‬ ,‫פתחיה‬ ‫שביט‬
,"‫ובאירופה‬ ‫בישראל‬ ‫האינפלציה‬‫אקזקיוטיב‬'‫מס‬ ,19‫יוני‬ ,-‫יולי‬1997'‫עמ‬ ,57-63.
23.‫ההון‬ ‫בשוק‬ ‫"ההצמדה‬ ,‫מאירי‬ ‫רון‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬–,"‫בעולם‬ ‫והמגמות‬ ‫הישראלי‬ ‫הנסיון‬
‫אק‬‫זקיוטיב‬'‫מס‬ ,20‫אוגוסט‬ ,-‫ספטמבר‬1997'‫עמ‬ ,52-59.
24.‫בר‬-‫"היורו‬ ,‫מאירי‬ ‫רון‬ ,‫ויסברוד‬ ‫דורון‬ ,‫פתחיה‬ ‫שביט‬–,"‫האחיד‬ ‫האירופי‬ ‫המטבע‬
‫אקזקיוטיב‬'‫מס‬ ,23‫פברואר‬ ,-‫מרץ‬1998'‫עמ‬ ,47-55.
25.‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫במדד‬ ‫בבעלות‬ ‫הדיור‬ ‫"מחירי‬ ,‫מאירי‬ ‫רון‬ ,‫רוזנצויג‬ ‫טובה‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬–
,"? ‫ומהי‬ ‫רפורמה‬ ‫דרושה‬ ‫האם‬‫אקזקיוטיב‬'‫מס‬ ,25‫יוני‬ ,-‫יולי‬1998'‫עמ‬ ,40-46.
26.,"‫בישראל‬ ‫היבשתית‬ ‫התחבורה‬ ‫"תשתית‬ ,‫מאירי‬ ‫רון‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬‫אקזקיוטיב‬'‫מס‬ ,26,
‫אוגוסט‬-‫ספטמבר‬1998'‫עמ‬ ,51-57.
27.‫רוזנצויג‬ ‫טובה‬ ,‫מאירי‬ ‫רון‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬,"‫במדד‬ ‫הדיור‬ ‫שירותי‬ ‫עלות‬ ‫במדידת‬ ‫"השינוי‬ ,
‫לכלכלה‬ ‫רבעון‬‫שנה‬ ,45'‫מס‬ ,2/98‫יולי‬ ,1998'‫עמ‬ ,431-443.
28.( ‫אותו‬ ‫מעריכים‬ ‫וכיצד‬ ‫דירות‬ ‫מלון‬ ‫"מהו‬ ,‫קרן‬ ‫גד‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬freehold‫ו‬-(timesharing,"
:‫בתוך‬‫וכלכליים‬ ‫שמאיים‬ ‫ומלונאות/אספקטים‬ ‫תיירות‬,‫בישראל‬ ‫מקרקעין‬ ‫שמאי‬ ‫לשכת‬ ,
‫ספטמבר‬1998'‫עמ‬ ,1-91.
29.,"‫לדיור‬ ‫"משכנתאות‬ ,‫מאירי‬ ‫רון‬ ,‫בהר‬ ‫ויקטור‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬‫אקזקיוטיב‬'‫מס‬ ,28‫דצמבר‬ ,
1998–‫ינואר‬1999'‫עמ‬ ,67-75.
30.,"‫מידע‬ ‫"כלכלת‬ ,‫מאירי‬ ‫רון‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬‫כסף‬–‫גלובס‬ ‫מוסף‬,4‫בפברואר‬1999'‫עמ‬ ,-34
39.
31.‫באג‬ ‫"כלכלת‬ ,‫מאירי‬ ‫רון‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬2000–,"‫לעתיד‬ ‫בחזרה‬‫אקזקיוטיב‬'‫מס‬ ,32,
‫אוגוסט‬-‫ספטמבר‬1999'‫עמ‬ ,4-15,59-61.
32.‫הנכסים‬ ‫תיק‬ ‫בהתפתחות‬ ‫"מגמות‬ ,‫נדיר‬ ‫אורלי‬ ,‫בהר‬ ‫ויקטור‬ ,‫מאירי‬ ‫רון‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬
,"‫בישראל‬ ‫הציבור‬ ‫של‬ ‫וההתחייבויות‬‫אקזקיוטיב‬'‫מס‬ ,32‫אוגוסט‬ ,-‫ספטמבר‬1999'‫עמ‬ ,
62-70.
33.‫מ‬ ‫רון‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬,"‫לאירים‬ ‫יש‬ ‫ראש‬ ‫איזה‬ ‫"תראו‬ ,‫בהר‬ ‫ויקטור‬ ,‫אירי‬‫אקזקיוטיב‬'‫מס‬ ,35,
‫פברואר‬-‫מרץ‬2000'‫עמ‬ ,15-16,61-67.

4. 4
34.,"‫דין‬ ‫עורכי‬ ‫ורשלנות‬ ‫חוקית‬ ‫"ריבית‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬‫הארץ‬‫כרך‬ ,81'‫מס‬ ,24633,25‫ביוני‬
2000‫ג‬ '‫עמ‬ ,8.
35.,"‫ענק‬ ‫בתי‬ ‫לבניית‬ ‫כתמריץ‬ ‫מקרקעין‬ ‫שבח‬ ‫"מס‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬‫גלוב‬‫השבועון‬ ‫נדל"ן‬ ‫ס‬
‫ותשתית‬ ‫בנייה‬ ‫לנכסים‬'‫מס‬ ,4191,20-21‫באוגוסט‬2000'‫עמ‬ ,24.
36.‫הפיננסיים‬ ‫בשווקים‬ ‫למדד‬ ‫"ההצמדה‬ ,‫מאירי‬ ‫רון‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬–,"‫והעולם‬ ‫ישראל‬‫רבעון‬
‫לכלכלה‬‫שנה‬ ,47'‫מס‬ ,2/2000‫אוגוסט‬ ,2000'‫עמ‬ ,268-281.
37."‫"פראייר‬ ‫יצא‬ ‫"מי‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬–‫עם‬ ‫החדש‬ ‫ההסדר‬,"‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫מינהל‬‫סביוני‬'‫מס‬ ,
9‫אפריל‬ ,2001'‫עמ‬ ,2-5.
38.,"‫בתיקו‬ ‫הסתיים‬ ‫הסכסוך‬ :‫"סביון‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬‫בנייה‬ ‫לנכסים‬ ‫השבועון‬ ‫נדל"ן‬ ‫גלובס‬
‫וסביבה‬ ‫תשתית‬'‫מס‬ ,403,29-30‫באפריל‬2001'‫עמ‬ ,17.
39.‫לטלפון‬ ‫לא‬ ‫"זה‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬-,"‫סלולרית‬ ‫לטלפוניה‬ ‫מתאים‬ ‫אינו‬ ‫הרכב‬ ‫מיסוי‬ ‫מודל‬‫גלובס‬,
'‫מס‬4576,5-6‫במרץ‬2002'‫עמ‬ ,67.
40." ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬18‫שגוי‬ ‫מידע‬ ‫של‬ ‫שנה‬–‫חמורים‬ ‫ליקויים‬ ‫שורת‬ ‫מונה‬ ‫המדינה‬ ‫פרקליטות‬
,"‫הדירות‬ ‫מחירי‬ ‫מדד‬ ‫מתבסס‬ ‫עליו‬ ,‫כרמ"ן‬ ‫במאגר‬‫נכסים‬ ‫נדל"ן‬ ‫גלובס‬‫תשתית‬ ‫בנייה‬
‫וסביבה‬'‫מס‬ ,447,10-11‫במרץ‬2002'‫עמ‬ ,28.
41.‫בר‬ ‫פתחיה‬ ,‫ויקטור‬ ‫בהר‬-‫הפנסיה‬ ‫"מערכת‬ ,‫שלו‬ ‫בני‬ ,‫מאירי‬ ‫רון‬ ,‫ויסברוד‬ ‫דורון‬ ,‫שביט‬
,"‫בישראל‬‫לבנקאות‬ ‫רבעון‬'‫מס‬ ,‫ל"ז‬ ‫כרך‬ ,147‫מרץ‬ ,2002'‫עמ‬ ,37-54.
42.‫ל‬ ‫הפנסיה‬ ‫לקרנות‬ ‫תשואה‬ ‫הבטחת‬ :‫"ביקורת‬ ,‫מאירי‬ ‫רון‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬‫מעורבות‬ ‫לא‬
‫ממשלתית‬–,"‫חלום‬ ‫או‬ ‫מציאות‬‫לכלכלה‬ ‫רבעון‬‫שנה‬ ,50'‫מס‬ ,1/2003‫מרץ‬ ,2003'‫עמ‬ ,
190-193.
43.‫מלפני‬ ‫חיסכון‬ ‫על‬ ‫"ומה‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬8‫במאי‬2000,"‫גלובס‬,27-28‫באוגוסט‬2003,
'‫עמ‬ ,‫הערב‬ ‫גלובס‬3.
44.,"‫השקל‬ ‫וזילות‬ ‫ריבית‬ ‫במיסוי‬ ‫"אפליה‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬‫גלובס‬,12-13‫במא‬‫י‬2004‫גלובס‬ ,
'‫עמ‬ ,‫הערב‬2.
45.,‫גלובס‬ ,"‫לו‬ ‫תסביר‬ ‫המוכר‬ ‫של‬ ‫אשתו‬ :‫חלוקתי‬ ‫"צדק‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬13-14‫ביוני‬2004,
'‫עמ‬ ,‫נדל"ן‬ ‫גלובס‬15.
46.,‫גלובס‬ ,"‫השואה‬ ‫כספי‬ ‫בשערוך‬ ‫"הריבית‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬9-10‫בפברואר‬2005‫גלובס‬ ,
'‫עמ‬ ,‫הערב‬2.
47.,"‫השלילי‬ ‫למס‬ ‫יצירתי‬ ‫"פתרון‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬,‫גלובס‬27-28‫באפריל‬2006,‫הערב‬ ‫גלובס‬ ,
'‫עמ‬2.
48.,‫גלובס‬ ,"‫הנקודות‬ ‫בסיס‬ ‫על‬ ‫"תשלום‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬18-19‫בדצמבר‬2006,‫הערב‬ ‫גלובס‬ ,
'‫עמ‬2.
49.,‫גלובס‬ ,"‫שלילי‬ ‫הכנסה‬ ‫למס‬ ‫חיובי‬ ‫"פתרון‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬14-15‫בפברואר‬2007‫גלובס‬ ,
'‫עמ‬ ,‫הערב‬2.

5. 5
50.,"‫הדולר‬ ‫את‬ ‫שמוריד‬ ‫במס‬ ‫"העיוות‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬TheMarker,)‫(הארץ‬18‫באפריל‬
2007'‫עמ‬ ,4.
51.‫בהחלטה‬ ‫רוויזיה‬ ‫"דרושה‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬1066,"‫גלובס‬,14-15‫באוקטובר‬2007‫גלובס‬ ,
'‫עמ‬ ,‫נדל"ן‬21.
52.,"‫מינהל‬ ‫בקרקעות‬ ‫נמוכה‬ ‫בבנייה‬ ‫הבעלות‬ ‫הקניית‬ ‫"עלות‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬‫מקרקעין‬‫כרך‬ ,,'‫ז‬
'‫מס‬1‫ינואר‬ ,2008'‫עמ‬ ,58-68.
53.,"‫ריבית‬ ‫ללא‬ ‫אותו‬ ‫ומחזירים‬ ,‫היהודים‬ ‫רכוש‬ ‫את‬ ‫שדדו‬ ‫"האוסטרים‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬
TheMarker)‫(הארץ‬,5‫במאי‬2008'‫עמ‬ ,11.
54.,"‫השקל‬ ‫התחזקות‬ ‫את‬ ‫דוחפת‬ ‫המס‬ ‫"אפליית‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬TheMarker)‫(הארץ‬,30
‫ביולי‬2008'‫עמ‬ ,14.
55.,"‫לשופטים‬ ‫כלכלי‬ ‫יועץ‬ ‫"נחוץ‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬‫הדין‬ ‫עורך‬'‫מס‬ ,5‫אוקטובר‬ ,2009'‫עמ‬ ,54-
48.
56.,"‫המט"חי‬ ‫האישיות‬ ‫פיצול‬ ‫את‬ ‫יפתור‬ ‫לא‬ ‫"טרכטנברג‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬TheMarker)‫(הארץ‬,
29‫בנובמבר‬2011'‫עמ‬ ,48.
57.,"‫איוולת‬ ‫הוא‬ ‫הניהול‬ ‫בדמי‬ ‫"שוויון‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬TheMarker)‫(הארץ‬,11‫בינואר‬2012,
'‫עמ‬25.
58.‫הקניית‬ ‫בעבור‬ ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫רשות‬ ‫מאת‬ ‫הנדרש‬ ‫התשלום‬ ‫סבירות‬ ‫"חוסר‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬
,"‫לחוכרים‬ ‫בעלות‬‫מקרקעין‬'‫מס‬ ,‫י"א‬ ‫כרך‬ ,1‫ינואר‬ ,2012'‫עמ‬ ,152-143.
59.‫בר‬ ‫פתחיה‬-‫של‬ ‫"ההצעה‬ ,‫ויסברוד‬ ‫דורון‬ ,‫שביט‬,"‫הצ'יליאני‬ ‫המודל‬ ‫לשיפור‬ ‫ידידי‬
TheMarker)‫(הארץ‬,8‫מרץ‬2012'‫עמ‬ ,25.
60.‫של‬ ‫בפתרונות‬ ‫להסתפק‬ ‫אין‬ ‫ההשתלמות‬ ‫קרן‬ ‫של‬ ‫המס‬ ‫הטבת‬ ‫"בסוגיית‬ ,‫דורון‬ ‫ויסברוד‬
,"‫ולבן‬ ‫שחור‬TheMarker,10‫באפריל‬2013.
61.‫ד‬ ‫ויסברוד‬‫ורון‬" ,‫האמיתי‬ ‫הציבורי‬ ‫החוב‬–%143‫מהתוצר‬,"TheMarker,17‫ב‬‫אוגוסט‬
1420'‫עמ‬ ,14.‫ד‬ ‫ויסברוד‬‫ורון‬" ,‫האמיתי‬ ‫הציבורי‬ ‫החוב‬–%143‫מהתוצר‬,"TheMarker,
17‫ב‬‫אוגוסט‬2014'‫עמ‬ ,14.
62.‫ד‬ ‫ויסברוד‬‫ורון‬" ,‫הבנקאי‬ ‫המונופול‬ ‫את‬ ‫מבצרת‬ ‫המדינה‬,"TheMarker,4‫בספטמבר‬
2014'‫עמ‬ ,32.

6. 6
:‫דעתי‬ ‫חוות‬ ‫וזאת‬
‫הדין‬ ‫עורכת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫התבקשתי‬‫ואש‬ ‫אפרת‬‫של‬ ‫כוחו‬ ‫באת‬ ,‫ז"ל‬ ‫פורמן‬ ‫רבקה‬ ‫עזבון‬,‫את‬ ‫לחוות‬
‫בשאל‬ ‫דעתי‬‫ות‬:‫הבאות‬
1.‫האם‬‫הוראות‬‫פי‬ ‫על‬ ‫בנחלות‬ ‫הסכמה‬ ‫דמי‬ ‫חישוב‬‫ל‬ '‫ג‬ ‫פרק‬‫החלטה‬534‫ה‬‫ן‬‫סביר‬?‫ות‬
2.‫האם‬‫אופן‬‫יישום‬‫הוראות‬‫החלטה‬534‫לנחלות‬ ‫בנוגע‬‫סביר‬ ‫הוא‬?
3.‫האם‬‫בסך‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬1,098,567( ₪951,140₪‫בסך‬ ‫מע"מ‬ ‫בתוספת‬147,427)₪
‫בנחלה‬ ‫הזכויות‬ ‫מכירת‬ ‫בגין‬‫של‬‫עזבון‬‫ז"ל‬ ‫פורמן‬ ‫רבקה‬‫סבירים‬ ‫הם‬,‫ו‬,‫כאלה‬ ‫אינם‬ ‫אם‬‫מהם‬
‫הנכס‬ ‫עבור‬ ‫ראויים‬ ‫הסכמה‬ ‫דמי‬?
‫הנתונים‬ ‫שכל‬ ‫לציין‬ ‫אבקש‬‫ה‬‫עו"ד‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫לי‬ ‫נמסרו‬ ‫לנחלה‬ ‫מתייחסים‬‫ואש‬.
‫הערה‬‫מטבע‬ .‫הקודמת‬ ‫המאה‬ ‫של‬ ‫הראשונה‬ ‫המחצית‬ ‫מן‬ ‫הם‬ ‫לי‬ ‫שנמסרו‬ ‫החומרים‬ ‫מן‬ ‫חלק‬ :
‫המשפטי‬ ‫ההליך‬ ‫שבמהלך‬ ‫וייתכן‬ ‫לאיתור‬ ‫קשים‬ ‫אלו‬ ‫מסמכים‬ ‫הדברים‬.‫חדשים‬ ‫מסמכים‬ ‫יתגלו‬
.‫בחשבון‬ ‫החדשים‬ ‫הנתונים‬ ‫לקיחת‬ ‫תוך‬ ‫דעתי‬ ‫חוות‬ ‫את‬ ‫לעדכן‬ ‫צורך‬ ‫שיעלה‬ ‫ייתכן‬ ,‫שכן‬ ‫במידה‬
‫בסעיף‬ ‫להערה‬ ‫בנוסף‬ ‫זאת‬45.‫לעיל‬
‫עניינים‬ ‫תוכן‬
I.‫תמצית‬‫חוות‬‫הדעת‬..............................................................................................................................................................7
II.‫סבירות‬‫משטר‬‫דמי‬‫ההסכמה‬‫בנחלות‬...................................................................................................................................8
‫א‬.‫החלת‬‫מבחן‬‫סבירות‬-‫התשתית‬‫הנורמטיבית‬‫לחוות‬‫הדעת‬.......................................................................................................8
‫ב‬.‫נוסחת‬‫חישוב‬‫דמי‬‫ההסכמה‬..........................................................................................................................................................9
‫ג‬.‫בסיס‬‫דמי‬‫ההסכמה‬......................................................................................................................................................................11
‫ד‬.‫בידוד‬‫עליית‬‫ערך‬‫הקרקע‬.............................................................................................................................................................11
‫ה‬.‫שיעור‬‫דמי‬‫ההסכמה‬.....................................................................................................................................................................11
‫ו‬.‫המחיר‬‫היסודי‬...............................................................................................................................................................................13
‫ז‬.‫המחיר‬‫היסודי‬‫המזערי‬.................................................................................................................................................................14
‫ח‬.‫דמי‬‫הסכמה‬‫כחלק‬‫ממכלול‬‫תשלומי‬‫חובה‬................................................................................................................................18
‫ט‬."‫בעלות‬‫משותפת‬"‫בקרקע‬.........................................................................................................................................................02
‫י‬.‫מכלול‬‫התנאים‬‫בנחלות‬...............................................................................................................................................................01
‫יא‬.‫ממה‬‫נובעת‬‫עליית‬‫ערך‬‫הקרקע‬............................................................................................................................................01
‫יב‬.‫המגזר‬‫החקלאי‬‫והעירוני‬........................................................................................................................................................00
‫יג‬.‫היבטים‬‫כלכליים‬.....................................................................................................................................................................01
III.‫דמי‬‫הסכמה‬‫ראויים‬‫בנחלה‬‫נשוא‬‫חוות‬‫הדעת‬............................................................................................................................................02
‫יד‬.‫חישוב‬‫דמי‬‫ההסכמה‬‫של‬‫הנחלה‬..........................................................................................................................................02
‫טו‬.‫עלות‬‫הקרקע‬‫במועד‬‫רכישתה‬...............................................................................................................................................02
‫טז‬.‫ההשתתפות‬‫ברכישת‬‫הקרקע‬...............................................................................................................................................03
‫יז‬.‫השקעות‬...................................................................................................................................................................................04
‫יח‬.‫המחיר‬‫היסודי‬.........................................................................................................................................................................09
‫יט‬.‫הוצאות‬‫מכירה‬........................................................................................................................................................................12
‫כ‬.‫מסים‬..............................................................................................................................................................................................12
‫כא‬.‫חישוב‬‫דמי‬‫ההסכמה‬..............................................................................................................................................................11
.IV‫טבלאות‬..........................................................................................................................................................................33

7. 7
I.‫הדעת‬ ‫חוות‬ ‫תמצית‬
‫ל‬ '‫ג‬ ‫פרק‬ ‫הוראות‬‫החלטה‬534‫איננ‬‫ן‬‫מתיישב‬‫ו‬‫מהווים‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ .‫הכלכלי‬ ‫ההיגיון‬ ‫עם‬ ‫ת‬
‫הקרקע‬ ‫בעל‬ ‫של‬ ‫השתתפות‬–‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫רשות‬(‫להלן‬–"‫רמ"י‬")‫הקרקע‬ ‫ערך‬ ‫בעליית‬
‫דמי‬ ‫של‬ ‫החישוב‬ ‫נוסחת‬ .‫דומים‬ ‫אדנים‬ ‫על‬ ‫להתנהל‬ ‫וצריכים‬ ‫הון‬ ‫רווח‬ ‫מס‬ ‫של‬ ‫אופי‬ ‫נושאים‬ ‫ולכן‬
‫כלכליות‬ ‫לתוצאות‬ ‫להביא‬ ‫ויכולה‬ ‫בסיסיים‬ ‫כלכליים‬ ‫עקרונות‬ ‫מבטאת‬ ‫איננה‬ ‫בנחלות‬ ‫ההסכמה‬
‫ראויות‬ ‫לא‬‫ב‬ ‫בדוגמה‬ ‫שמומחש‬ ‫(כפי‬‫פרק‬'‫ג‬‫להלן‬‫יותר‬ ‫של‬ ‫הסכמה‬ ‫דמי‬ ‫משולמים‬ ‫לפיה‬ ,
‫ממיליון‬₪,‫בלי‬‫שמוכ‬‫כלכלי‬ ‫רווח‬ ‫כל‬ ‫הפיק‬ ‫לא‬ ‫הזכויות‬ ‫ר‬‫ש‬ ‫היות‬ ,‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫בסיס‬‫בדוגמה‬
‫התמורות‬ ‫שתי‬ ‫בין‬ ‫ההפרש‬ ‫הוא‬‫שבוצעה‬ ‫בהשבחה‬ ‫התחשבות‬ ‫כל‬ ‫בלא‬ ,).
‫ה‬‫עיוות‬‫בדוגמה‬.‫היחידי‬ ‫איננו‬ ‫בוודאי‬ ‫הוא‬ ‫אך‬ ,‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫בנוסחת‬ ‫ההיגיון‬ ‫חוסר‬ ‫את‬ ‫ממחיש‬
‫הינה‬ ‫המכירה‬ ‫כאשר‬‫מ‬"‫יד‬‫ראשונה‬"‫ו‬‫כן‬‫כאשר‬‫מ‬ ‫הינה‬ ‫המכירה‬"‫שנייה‬ ‫יד‬"‫ו‬‫דמי‬ ,‫נמוך‬ ‫המחיר‬
."‫היסודי‬ ‫ל"מחיר‬ ‫התמורה‬ ‫בין‬ ‫ההפרש‬ ‫מן‬ ‫בשיעור‬ ‫משולמים‬ ‫ההסכמה‬‫ארבעה‬ ‫מכיל‬ ‫זה‬
.‫חודשים‬ ‫שלוש‬ ‫מדי‬ ‫להתעדכן‬ ‫ואמורים‬ ‫שרירותי‬ ‫באופן‬ ‫נקבעים‬ ‫מהם‬ ‫שלושה‬ ‫אשר‬ ,‫מרכיבים‬
‫ובקפיצות‬ ‫רציפות‬ ‫בחוסר‬ ‫נעשה‬ ‫שלהם‬ ‫והעדכון‬ ‫המציאות‬ ‫את‬ ‫משקף‬ ‫איננו‬ ‫חלקם‬,‫של‬ ‫לעתים‬
‫שני‬.‫ם‬‫בפועל‬‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫למדד‬ ‫מוצמד‬ ‫איננו‬ ‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬‫על‬-‫פי‬‫הוראות‬
‫החלטה‬534.
‫לכן‬‫שנדרש‬ ‫היכן‬,.‫מציאותיים‬ ‫בערכים‬ ‫רמ"י‬ ‫של‬ ‫מציאותיים‬ ‫הלא‬ ‫הערכים‬ ‫את‬ ‫החלפתי‬
‫הקרקע‬ ‫ערך‬ ‫מעליית‬ ‫לנבוע‬ ‫צריכים‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬.‫שבוצעו‬ ‫השבחות‬ ‫לנטרל‬ ‫יש‬ ‫לכן‬‫במהלך‬
)‫רמ"י‬ ‫(קרי‬ ‫הקרקע‬ ‫בעל‬ ‫בידי‬ ‫שלא‬ ‫האחזקה‬ ‫תקופת‬‫מישורים‬ ‫בשני‬ ‫נעשות‬ ‫ההשבחות‬ .–
‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫נוסחת‬ .‫המושב‬ ‫של‬ ‫הציבורי‬ ‫ובשטח‬ ‫עצמה‬ ‫הנחלה‬ ‫בשטח‬‫נקוב‬ ‫סכום‬ ‫קובעת‬
‫ו‬ ‫המשותף‬ ‫הרכוש‬ ‫שווי‬ ‫לגבי‬‫הנכסים‬ ‫מן‬ ‫מתעלמת‬‫האמיתיים‬,‫האגודה‬ ‫שבידי‬‫לרבות‬‫נכסים‬
‫לנטרל‬ ‫יש‬ ‫ולכן‬ ‫באגודה‬ ‫הזכויות‬ ‫את‬ ‫גם‬ ‫משקף‬ ‫במכירה‬ ‫הנחלה‬ ‫שמחיר‬ ‫ברור‬ .‫מניבים‬‫את‬
‫תוספ‬‫שוויי‬ ‫ת‬‫ן‬‫האמיתי‬‫האחזקה‬ ‫בתקופת‬.
‫הון‬ ‫רווחי‬ ‫בגין‬ ‫מס‬ ‫בכל‬ ‫כמו‬,‫שכר‬ ‫דוגמת‬ ,‫המכירה‬ ‫עלויות‬ ‫את‬ ‫לנטרל‬ ‫יש‬‫טרחת‬‫ו‬ ‫מתווך‬‫עורך‬
‫מ‬ ,‫מקרקעין‬ ‫שבח‬ ‫(מס‬ ‫הזכויות‬ ‫במכירת‬ ‫הכרוכים‬ ‫ומסים‬ ‫המטפל‬ ‫הדין‬‫והיטל‬ ‫מכירה‬ ‫ס‬
)‫השבחה‬,‫נוצ‬ ‫אחרת‬ ‫שכן‬‫ר‬.‫המכירה‬ ‫בגין‬ ‫תשלומים‬ ‫כפל‬‫מסוימים‬ ‫במקרים‬,‫להלן‬ ‫המוצגים‬ ,
‫לאבסורד‬ ‫להביא‬ ‫יכול‬ ‫במכירה‬ ‫החובה‬ ‫תשלומי‬ ‫של‬ ‫השילוב‬,‫על‬ ‫עולים‬ ‫החובה‬ ‫תשלומי‬ ‫בו‬
‫מעל‬ ‫של‬ ‫בשיעור‬ "‫("מס‬ ‫הערך‬ ‫עליית‬100%.)
‫יש‬ ,‫הקרקע‬ ‫ברכישת‬ ‫הזכויות‬ ‫בעלי‬ ‫של‬ ‫השתתפות‬ ‫הייתה‬ ‫כאשר‬‫רק‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫את‬ ‫לחשב‬
‫חשבונם‬ ‫על‬ ‫נרכש‬ ‫שלא‬ ,‫השיורי‬ ‫החלק‬ ‫בגין‬)‫דח"ר‬ ‫(מעין‬.
‫ש‬ ‫קבעה‬ ‫הפסיקה‬‫חייבים‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫אולם‬ .‫הסביר‬ ‫בגדר‬ ‫הם‬ ‫שליש‬ ‫בשיעור‬ ‫הסכמה‬ ‫דמי‬
‫מע"מ‬ ‫בתשלום‬,‫שדמי‬ ‫כדי‬ ,‫עליהם‬ ‫החל‬ ‫המע"מ‬ ‫את‬ ‫הראויים‬ ‫ההסכמה‬ ‫מדמי‬ ‫ניכיתי‬ ‫ולכן‬
‫שלי‬ ‫של‬ ‫בשיעור‬ ‫יהיו‬ ‫מע"מ‬ ‫בתוספת‬ ‫ההסכמה‬.‫הקרקע‬ ‫ערך‬ ‫מעליית‬ ‫ש‬

8. 8
‫שיהי‬ ‫כך‬ ,‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫חישוב‬ ‫את‬ ‫שיניתי‬ ‫זו‬ ‫בדרך‬‫ה‬.‫איתנים‬ ‫כלכליים‬ ‫אדנים‬ ‫על‬ ‫בנוי‬
‫ש‬ ‫הינה‬ ‫התוצאה‬,‫זאת‬ ‫דעת‬ ‫חוות‬ ‫נשוא‬ ‫במקרה‬‫ל‬ ‫שווים‬ ‫ראויים‬ ‫הסכמה‬ ‫דמי‬-347,349₪
‫(במקום‬951,140₪‫בפועל‬ ‫ששולמו‬–‫מטבלה‬ ‫שעולה‬ ‫כפי‬10‫להלן‬.)
‫עליהם‬ ‫נוספים‬ ‫ליקויים‬ ‫ישנם‬‫חוות‬ ‫נשוא‬ ‫לעסקה‬ ‫רלוונטיים‬ ‫אינם‬ ‫אשר‬ ,‫הדעת‬ ‫חוות‬ ‫מצביעה‬
‫זאת‬ ‫דעת‬‫ביותר‬ ‫לקויה‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫חישוב‬ ‫שיטת‬ ‫שכל‬ ‫מראים‬ ‫הם‬ ‫אך‬ ,.
II.‫בנחלות‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫משטר‬ ‫סבירות‬
‫א‬.‫סבירות‬ ‫מבחן‬ ‫החלת‬-‫הדעת‬ ‫לחוות‬ ‫הנורמטיבית‬ ‫התשתית‬
1.‫המקור‬‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫של‬ ‫החוקי‬
‫מספר‬ ‫החלטה‬534‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫מועצת‬ ‫של‬‫מ‬-29.06.1992‫שיעור‬ ‫בדבר‬ ‫"החלטה‬
‫חוק‬ ‫לפי‬ ‫חכירה‬ ‫זכות‬ ‫העברת‬ ‫בעת‬ ‫הקרקע‬ ‫ערך‬ ‫בעליית‬ ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫מינהל‬ ‫של‬ ‫חלקו‬
‫התש"ך‬ ,‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫מינהל‬-1960"1
‫(להלן‬‫ולעיל‬–‫"החלטה‬534"–'‫א‬ ‫נספח‬)
‫עוסקת‬‫בסעיף‬1‫"דמי‬ ‫בתשלום‬-."‫החכירה‬ ‫זכות‬ ‫להעברת‬ ‫הסכמתו‬ ‫בעד‬ ‫הסכמה‬
‫סעיף‬22‫השכיר‬ ‫לחוק‬‫התשל"א‬ ,‫והשאילה‬ ‫ות‬-1971‫(להלן‬–)"‫השכירות‬ ‫"חוק‬:‫כי‬ ‫קובע‬
"‫אלא‬ ... ‫במושכר‬ ‫ולהשתמש‬ ‫להחזיק‬ ‫הזכות‬ ‫את‬ ‫לאחר‬ ‫להעביר‬ ‫רשאי‬ ‫אינו‬ ‫השוכר‬
‫המשכיר‬ ‫בהסכמת‬;‫או‬ ‫סבירים‬ ‫בלתי‬ ‫מטעמים‬ ‫לעסקה‬ ‫המשכיר‬ ‫הסכים‬ ‫לא‬ ‫אם‬ ‫אולם‬
‫יהיה‬ ‫סבירים‬ ‫בלתי‬ ‫בתנאים‬ ‫הסכמתו‬ ‫את‬ ‫התנה‬–(1‫מקרקעין‬ ‫בשכירות‬ )–‫השוכר‬ ‫רשאי‬
‫המשכי‬ ‫של‬ ‫הסכמתו‬ ‫בלי‬ ‫העסקה‬ ‫את‬ ‫לעשות‬‫ר‬;(2‫שכירות‬ ‫בכל‬ )-‫המשפט‬ ‫בית‬ ‫רשאי‬
‫העסקה‬ ‫את‬ ‫להרשות‬‫לו‬ ‫שייראו‬ ‫בתנאים‬;‫ו‬‫המשפט‬ ‫בית‬ ‫רשאי‬ ‫מקרקעין‬ ‫של‬ ‫בשכירות‬
‫השכירות‬ ‫בחוזה‬ ‫האמור‬ ‫אף‬ ‫על‬ ‫כן‬ ‫לעשות‬."
‫סעיף‬84‫התשכ"ט‬ ,‫המקרקעין‬ ‫לחוק‬ )‫(א‬-1969‫(להלן‬–:‫כי‬ ‫קובע‬ )"‫המקרקעין‬ ‫"חוק‬
"‫יחול‬ ‫זה‬ ‫פרק‬ ‫להוראות‬ ‫בכפוף‬‫ו‬‫על‬‫ש‬‫הכלליים‬ ‫השכירות‬ ‫דיני‬ ‫מקרקעין‬ ‫כירות‬."
‫היות‬‫ש‬‫סעיף‬ ‫את‬ ‫הסותרת‬ ‫הוראה‬ ‫כל‬ ‫אין‬ ‫המקרקעין‬ ‫לחוק‬ '‫ז‬ ‫בפרק‬22,‫השכירות‬ ‫לחוק‬
‫קרקע‬ ‫חכירת‬ ‫על‬ ‫חלות‬ ‫הוראותיו‬.‫מרמ"י‬
‫סעי‬ ‫להוראות‬ ‫כפופה‬ ‫החכירה‬ ‫זכות‬ ‫להעברת‬ ‫רמ"י‬ ‫שהסכמת‬ ‫מכאן‬‫ף‬22,‫השכירות‬ ‫לחוק‬
‫סעיף‬ .‫סבירות‬ ‫מבחני‬ ‫קרי‬1‫להחלטה‬534‫בתשלום‬ ‫זכויות‬ ‫להעברת‬ ‫ההסכמה‬ ‫את‬ ‫מתנה‬
‫סעיף‬ .‫הסכמה‬ ‫דמי‬22‫סבירות‬ ‫של‬ ‫מבחנים‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫על‬ ‫מחיל‬ ‫השכירות‬ ‫לחוק‬
‫את‬ ‫לשנות‬ ‫סמכות‬ ‫המשפט‬ ‫לבית‬ ‫ומקנה‬‫ההסכמה‬ ‫דמי‬,‫ממתחם‬ ‫חורגים‬ ‫שהם‬ ‫במידה‬
.‫הסבירות‬
1
‫עמוד‬ ‫תשנ"ג‬ ‫י"פ‬19

9. 9
‫החלטה‬ ‫לשון‬ ‫אמנם‬ :‫הערה‬534‫משולמים‬ ‫הסכמה‬ ‫דמי‬ ‫בפועל‬ ‫אך‬ ,‫חכירה‬ ‫במושג‬ ‫נוקבת‬
‫(פסקה‬ ‫רשות‬ ‫ברי‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫גם‬5‫ב‬‫פס‬"‫ד‬‫שילר‬2
‫בו‬ ‫הדעת‬ ‫בחוות‬ ‫מקום‬ ‫בכל‬ ‫לכן‬ .)
‫ההתי‬‫י‬‫הדבר‬ ,‫לחוכר‬ ‫או‬ ‫לחכירה‬ ‫היא‬ ‫חסות‬‫ים‬‫מתייחסים‬‫גם‬‫ל‬.‫רשות‬ ‫ברי‬
‫ב‬.‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫חישוב‬ ‫נוסחת‬
2.‫בסעיף‬ ‫מפורטת‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫חישוב‬ ‫נוסחת‬12‫להחלטה‬534‫ש‬‫זו‬:‫לשונו‬
)‫(א‬:‫כדלקמן‬ ‫יהיו‬ ‫חכירה‬ ‫זכות‬ ‫בהעברת‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬
‫נחלה‬ ‫בעד‬-
(1)‫הקודמת‬ ‫התמורה‬ ‫או‬ ‫התמורה‬ ‫אם‬‫עליו‬ ‫עולה‬ ‫או‬ ‫היסודי‬ ‫למחיר‬ ‫זהה‬-2%
‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫מהמחיר‬;
(2)‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫מהמחיר‬ ‫נמוכה‬ ‫התמורה‬ ‫אם‬–2%‫מהתמורה‬;
‫עיבוד‬ ‫שטחי‬ ‫בעד‬-
(3)‫הקודמת‬ ‫התמורה‬ ‫או‬ ‫התמורה‬ ‫אם‬‫עליו‬ ‫עולה‬ ‫או‬ ‫היסודי‬ ‫למחיר‬ ‫זהה‬–2%
‫היסודי‬ ‫מהמחיר‬;
(4)‫היסודי‬ ‫מהמחיר‬ ‫נמוכה‬ ‫התמורה‬ ‫אם‬–2%‫מהתמורה‬;
)‫(ב‬‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫על‬ ‫התמורה‬ ‫עולה‬,‫שטחי‬ ‫בעד‬ ‫או‬ ‫נחלה‬ ‫בעד‬ ,‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫יהיו‬
‫עודפת‬ ‫שבו‬ ‫הסכום‬ ‫של‬ ‫שליש‬ ‫בתוספת‬ )‫(א‬ ‫קטן‬ ‫בסעיף‬ ‫כמפורט‬ ‫בשיעור‬ ,‫עיבוד‬
;‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫על‬ ‫התמורה‬
)‫(ג‬‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫מבין‬ ‫הגבוה‬ ‫על‬ ‫עלתה‬ ‫וזו‬ ‫הקודמת‬ ‫התמורה‬ ‫על‬ ‫התמורה‬ ‫עולה‬
‫ההסכמ‬ ‫דמי‬ ‫יהיו‬ ,‫מביניהם‬ ‫לגבוה‬ ‫זהה‬ ‫או‬ ‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫והמחיר‬‫או‬ ‫נחלה‬ ‫בעד‬ ,‫ה‬
‫שבו‬ ‫הסכום‬ ‫של‬ ‫שליש‬ ‫בתוספת‬ )‫(א‬ ‫קטן‬ ‫בסעיף‬ ‫כמפורט‬ ‫בשיעור‬ ,‫עיבוד‬ ‫שטחי‬ ‫בעד‬
.‫הקודמת‬ ‫התמורה‬ ‫על‬ ‫התמורה‬ ‫עודפת‬
)‫(ד‬‫ערכם‬ ‫את‬ ‫שמאי‬ ‫ישום‬ ,‫בנחלה‬ ‫החכירה‬ ‫זכות‬ ‫מעביר‬ ‫של‬ ‫או‬ ‫המינהל‬ ‫של‬ ‫בקשתו‬ ‫פי‬ ‫על‬
‫להלן‬ ‫אלה‬ ‫(כל‬ ‫שבנחלה‬ ‫האחרים‬ ‫המבנים‬ ‫ושל‬ ‫המגורים‬ ‫בית‬ ‫של‬-‫ב‬ )‫המחוברים‬‫לי‬
‫על‬ ‫השומה‬ ‫לפי‬ ‫המחוברים‬ ‫ערך‬ ‫עלה‬ ;‫הקובע‬ ‫במועד‬ ‫שהוא‬ ‫כפי‬ ,‫המוחכרת‬ ‫הקרקע‬
.‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫במקום‬ ‫בשומה‬ ‫שנקבע‬ ‫הסכום‬ ‫יבוא‬ ,‫היסודי‬ ‫המחיר‬
2
‫ע"א‬229/10)‫פורסם‬ ‫(לא‬ ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫מינהל‬ '‫נ‬ '‫ואח‬ ‫שילר‬

10. 10
3.‫הנוסחה‬ ‫הסבר‬
,‫בעיקרון‬ ,‫בהמשך‬ ‫שמפורט‬ ‫כפי‬‫תמורת‬ ‫בין‬ ‫ההפרש‬ ‫מן‬ ‫לשליש‬ ‫שווים‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬
‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫או‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ,‫הרכישה‬ ‫תמורת‬ ‫ובין‬ ‫הנחלה‬ ‫של‬ ‫המכירה‬–
‫הגבוה‬‫מביניהם‬‫בתוספת‬ ,2%‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫מן‬‫של‬ ‫המרכיבים‬ ‫שאחד‬ ‫מכאן‬ .
‫הוא‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫נוסחת‬‫היסודי‬ ‫המחיר‬.
4.‫היסודי‬ ‫המחיר‬
‫היסודי‬ ‫המחיר‬‫כולל‬‫ארב‬‫עה‬‫מרכיבים‬‫(על‬-‫להחלטה‬ ‫הראשונה‬ ‫התוספת‬ ‫פי‬534):
1‫מחוברים‬ ‫ללא‬ ‫חצר‬ ‫חלקת‬ ‫דונם‬ ‫שני‬ .
2‫בנחלה‬ ‫ומשק‬ ‫מגורים‬ ‫מבני‬ .
3.‫עיבוד‬ ‫שטחי‬
4.‫ה‬‫המשותף‬ ‫ברכוש‬ ‫חלק‬‫האגודה‬ ‫של‬
‫להחלטה‬ ‫הראשונה‬ ‫בתוספת‬ ‫נקבע‬ ‫שוויים‬534‫סעיף‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫ומעודכן‬15)‫(א‬‫להחלטה‬
534‫בשנה‬ ‫פעמים‬ ‫ארבעה‬,‫ע‬"‫רמ‬ ‫י‬"‫י‬‫הממשלתי‬ ‫השמאי‬ ‫באישור‬.‫לא‬‫נתון‬‫כיצד‬‫נקבעו‬
‫הסכומים‬‫המקוריים‬‫ב‬‫ל‬ ‫הראשונה‬ ‫תוספת‬‫החלטה‬534‫ו‬‫מידה‬ ‫אמות‬ ‫אילו‬ ‫פי‬ ‫על‬‫הם‬
.‫מתעדכנים‬
,‫החצר‬ ‫חלקת‬ ‫שמרכיבי‬ ‫בעוד‬‫העיבוד‬ ‫שטחי‬,‫רמ"י‬ ‫בידי‬ ‫נקבעים‬ ‫המשותף‬ ‫ברכוש‬ ‫והחלק‬
‫סעיף‬12‫להחלטה‬ )‫(ד‬534‫ש‬ ‫קבע‬‫ושו‬ ‫רמ"י‬ ‫קביעת‬ ‫מבין‬ ‫הגבוה‬ ‫נלקח‬ ‫במבנים‬‫שמאי‬ ‫מת‬
‫זו‬ ‫שומה‬ ‫על‬ .‫רמ"י‬ ‫מטעם‬‫מוכר‬.‫לערער‬ ‫רשאי‬ ‫הזכויות‬‫בלא‬ ,‫רמ"י‬ ‫בידי‬ ‫נקבעים‬ ‫היתר‬ ‫כל‬
.‫הסכומים‬ ‫את‬ ‫לשנות‬ ‫אפשרות‬ ‫כל‬
5.‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬
‫המזער‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬‫י‬‫נקוב‬‫בסעיף‬13(‫ג‬)‫להחלטה‬534(234,000)₪,‫נקבע‬ ‫שם‬
‫שהוא‬‫י‬‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫מדד‬ ‫לפי‬ ‫בשנה‬ ‫פעמים‬ ‫ארבע‬ ‫שוערך‬.‫במועד‬‫הזכויות‬ ‫מכירת‬
‫הדעת‬ ‫חוות‬ ‫נשוא‬ ‫בנכס‬‫על‬ ‫עמד‬ ‫הוא‬462,000₪‫על‬ ‫עומד‬ ‫הוא‬ ‫וכיום‬614,600.₪

11. 11
6.‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫נוסחת‬
‫ל‬ ‫שווים‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ,‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫מן‬ ‫נמוכה‬ ‫התמורה‬ ‫אם‬-2%‫המחיר‬ ‫מן‬
‫המזערי‬ ‫היסודי‬.
‫שווים‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ,‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫על‬ ‫עולה‬ ‫התמורה‬ ‫אם‬‫ההפרש‬ ‫מן‬ ‫לשליש‬
‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ,‫הקודמת‬ ‫התמורה‬ ‫מבין‬ ‫הגדול‬ ‫ובין‬ ‫התמורה‬ ‫בין‬‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫והמחיר‬
‫לכך‬ ‫ובנוסף‬2%‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫מן‬.
‫ג‬.‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫בסיס‬
7.‫בנחלה‬ ‫הזכויות‬ ‫מוכר‬ ‫השקעות‬
.‫בה‬ ‫החזיק‬ ‫בה‬ ‫בתקופה‬ ‫הנחלה‬ ‫בבינוי‬ ‫השקיע‬ ‫הנחלה‬ ‫מוכר‬ ‫רבות‬ ‫פעמים‬‫אלו‬ ‫השקעות‬
.‫להלן‬ ‫כמפורט‬ ,‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫בחישוב‬ ‫בחשבון‬ ‫תמיד‬ ‫נלקחות‬ ‫לא‬
8.‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫בסיס‬-‫הקרקע‬ ‫ערך‬ ‫עליית‬
‫ההסכמה‬ ‫דמי‬‫בסעיף‬ ‫ההגדרה‬ .‫הקרקע‬ ‫ערך‬ ‫עליית‬ ‫מתוך‬ ‫נגבים‬2‫להחלטה‬534:‫קובעת‬
"‫הסכמה‬ ‫דמי‬–‫הקרקע‬ ‫ערך‬ ‫בעליית‬ ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫מינהל‬ ‫של‬ ‫חלקו‬‫ערך‬ ‫עליית‬ ."
‫מוגדרת‬ ‫הקרקע‬" :‫שם‬‫ערך‬ ‫על‬ ‫החכירה‬ ‫זכות‬ ‫העברת‬ ‫בעת‬ ‫הקרקע‬ ‫ערך‬ ‫עולה‬ ‫בו‬ ‫השיעור‬
‫בסעיף‬ ‫כאמור‬ ‫רכישתה‬ ‫בעת‬ ‫הקרקע‬4'‫ב‬ ‫בפרק‬."
‫סעיף‬3'‫ב‬ ‫בפרק‬‫להחלטה‬534‫ה‬ ‫ההסכמה‬ ‫שדמי‬ ‫קובע‬‫ם‬‫מעליית‬ ‫שליש‬ ‫של‬ ‫בשיעור‬
.‫הקרקע‬ ‫ערך‬
9.‫בנחלות‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫בסיס‬–‫התמורות‬ ‫הפרש‬
‫להחלטה‬ '‫ג‬ ‫פרק‬ ‫כותרת‬534" :‫היא‬‫ש‬ ,‫נחלות‬‫עזר‬ ‫ומשקי‬ ‫עיבוד‬ ‫טחי‬."
'‫ג‬ ‫בפרק‬ ,‫לעיל‬ ‫שפורט‬ ‫כפי‬‫להחלטה‬534‫ערך‬ ‫מ"עליית‬ ‫הומר‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫בסיס‬
‫התמורות‬ ‫בין‬ ‫להפרש‬ "‫הקרקע‬–‫קרי‬ ,"‫הקודמת‬ ‫ו"התמורה‬ ‫הזכויות‬ ‫במכירת‬ "‫"התמורה‬
‫הרכישה‬ ‫עלות‬‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫(או‬,,‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫או‬‫מביניהם‬ ‫הגבוה‬).‫כל‬ ‫אין‬
.‫זה‬ ‫בהיבט‬ ‫אחרים‬ ‫לנכסים‬ ‫נחלות‬ ‫בין‬ ‫לאבחנה‬ ‫הנמקה‬
11.‫התמורות‬ ‫הפרש‬ ‫משטר‬ ‫של‬ ‫הליקוי‬
‫אי‬ ‫ההבדל‬‫אחד‬ ‫מרכיב‬ ‫הוא‬ ‫הקרקע‬ ‫שערך‬ ‫היות‬ ,‫בלבד‬ ‫סמנטי‬ ‫ננו‬‫בלבד‬‫מ‬.‫התמורה‬ ‫תוך‬
.‫בנחלה‬ ‫ביצע‬ ‫הזכויות‬ ‫שמוכר‬ ‫מהשבחות‬ ‫מתעלם‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫חישוב‬ ‫המקרים‬ ‫מן‬ ‫בחלק‬
‫מספרית‬ ‫בדוגמה‬ ‫זאת‬ ‫אמחיש‬‫המרכז‬ ‫באזור‬ ‫בנחלות‬ ‫לעסקות‬ ‫המתאימה‬‫לה‬ ‫(ואין‬
‫השלכות‬‫ע‬‫ל‬‫ה‬)‫הקונקרטי‬ ‫מקרה‬.
‫רבות‬ ‫שנים‬ ‫המוחזקת‬ ‫בנחלה‬ ‫הזכויות‬,‫להריסה‬ ‫בית‬ ‫עם‬,‫של‬ ‫בתמורה‬ ‫נרכשות‬7‫מיליון‬
.₪‫במחוברים‬ ‫משקיע‬ ‫הרוכש‬3‫מיליון‬₪‫תמורת‬ ‫הזכויות‬ ‫את‬ ‫מוכר‬ ‫זמן‬ ‫פרק‬ ‫וכעבור‬10
‫מיליון‬.₪‫כלכלית‬‫המ‬ ‫מן‬ ‫רווח‬ ‫כל‬ ‫לו‬ ‫אין‬‫על‬ ‫להוצאותיו‬ ‫שווה‬ ‫שקיבל‬ ‫התמורה‬ ‫שכן‬ ,‫הלך‬

12. 12
‫הנכס‬‫כלכליים‬ ‫עקרונות‬ ‫על‬ ‫מושתת‬ ‫הוא‬ ‫כי‬ ,‫אלו‬ ‫בנתונים‬ ‫אפס‬ ‫יהיה‬ ‫מקרקעין‬ ‫שבח‬ ‫(מס‬
)‫נכונים‬‫מיליון‬ ‫בסך‬ ‫הסכמה‬ ‫דמי‬ ‫ישלם‬ ‫הוא‬ ‫בפועל‬ .( ₪‫ובנוסף‬-2%‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫מן‬
‫בחשבון‬ ‫כלל‬ ‫נלקחות‬ ‫לא‬ ‫הנכס‬ ‫השבחת‬ ‫על‬ ‫הוצאותיו‬ .)‫המזערי‬3
.
‫המחוב‬ ‫שווי‬‫היסודי‬ ‫במחיר‬ ‫רק‬ ‫בחשבון‬ ‫נלקח‬ ‫רים‬‫התמורה‬ ‫כאשר‬ ‫בחשבון‬ ‫נלקח‬ ‫לא‬ ‫אשר‬ ,
.‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫על‬ ‫עולה‬ ‫הקודמת‬
11.‫היסודי‬ ‫המחיר‬
‫היסודי‬ ‫המחיר‬‫בדוגמה‬( ‫המגורים‬ ‫מחלקת‬ ‫מורכב‬‫כיום‬-54,600,)₪‫ברכוש‬ ‫החלק‬
( ‫האגודה‬ ‫של‬ ‫המשותף‬‫כיום‬-110,100)₪‫מסתכם‬ ‫העיבוד‬ ‫ששטח‬ ‫נניח‬ .‫עיבוד‬ ‫ושטחי‬
‫ב‬-30‫גיל‬ ‫מעל‬ ‫ענבים‬ ‫כרמי‬ ‫נטועים‬ ‫ועליהם‬ ‫דונם‬3‫ביותר‬ ‫הגבוה‬ ‫השווי‬ ‫בעלי‬ ‫שהם‬ ,‫שנים‬
–18,000₪‫על‬ ‫מוכתב‬ ‫ששווים‬ ,‫המרכיבים‬ ‫שלושת‬ ‫שווי‬ .‫לדונם‬-‫איפוא‬ ‫הוא‬ ,‫רמ"י‬ ‫ידי‬
704,700.₪‫ל‬ ‫ומגיעים‬ ‫המחוברים‬ ‫הקמת‬ ‫עלות‬ ‫מלוא‬ ‫את‬ ‫לכך‬ ‫נוסיף‬-3,704,700.₪
‫הקודמת‬ ‫התמורה‬ ‫מן‬ ‫נופל‬ ‫זה‬ ‫סכום‬(7,000,000)₪‫זאת‬ ‫בדוגמה‬ ‫ולכן‬,‫דמי‬ ‫חישוב‬
.‫ההשבחה‬ ‫עלויות‬ ‫את‬ ‫בחשבון‬ ‫לוקח‬ ‫לא‬ ‫ההסכמה‬
,‫לעיל‬ ‫ככתוב‬‫אמור‬ ,‫למיניהם‬ ‫הון‬ ‫רווחי‬ ‫למסי‬ ‫בדומה‬ ,‫ההסכמה‬ ‫דמי‬‫ים‬‫בעל‬ ‫את‬ ‫לשתף‬
‫ער‬ ‫בעליית‬ ‫הנכס‬‫הנכס‬ ‫ך‬‫זהו‬ .‫של‬ ‫הרציונל‬‫להביא‬ ‫יכולה‬ ‫החישוב‬ ‫צורת‬ ‫בפועל‬ .‫התשלום‬
.‫דמיונית‬ ‫איננה‬ ‫לחלוטין‬ ‫שהיא‬ ,‫שלעיל‬ ‫בדוגמה‬ ‫כמו‬ ‫לעיוותים‬
‫עם‬ ‫אחד‬ ‫בקנה‬ ‫עולה‬ ‫איננו‬ '‫ג‬ ‫פרק‬ ‫של‬ ‫התמורות‬ ‫שמשטר‬ ‫העובדה‬ ‫את‬ ‫ממחישה‬ ‫הדוגמה‬
.‫ליד‬ ‫מיד‬ ‫החכירה‬ ‫העברת‬ ‫התניית‬ ‫על‬ ‫לחול‬ ‫צריכים‬ ‫אשר‬ ‫הסבירות‬ ‫מבחני‬
‫השופטת‬ '‫כב‬‫ארבל‬‫פסקה‬‫בפס"ד‬‫אב‬‫יב‬4
‫(בסעיף‬13:‫כי‬ )"‫המסים‬ ‫דיני‬,‫מס‬ ‫דיני‬ ‫בכללם‬
‫שבח‬,‫הרווח‬ ‫על‬ ‫המס‬ ‫את‬ ‫ולגבות‬ ‫העסקה‬ ‫של‬ ‫הכלכלי‬ ‫התוכן‬ ‫אחר‬ ‫להתחקות‬ ‫מנסים‬
‫המקרקעין‬ ‫של‬ ‫ערכם‬ ‫מעליית‬ ‫הנישום‬ ‫שהפיק‬ ‫האמיתי‬ ‫הכלכלי‬".‫אינם‬ ‫אמנם‬ ‫הסכמה‬ ‫דמי‬
‫אך‬ ,‫מס‬‫כלכלית‬ ‫מבחינה‬‫מס‬ ‫דמוי‬ ‫תשלום‬ ‫הם‬‫תשלום‬ ‫שזהו‬ ‫מכיוון‬ ‫זאת‬ .‫ש‬‫חובה‬‫לשלמו‬
.‫בנכס‬ ‫הזכויות‬ ‫של‬ ‫דיספוזיציה‬ ‫לבצע‬ ‫כדי‬‫לכן‬‫כלכלית‬ ‫בראיה‬‫זה‬ ‫ברור‬ ‫לכאורה‬ ‫עיקרון‬
.‫הסכמה‬ ‫דמי‬ ‫על‬ ‫גם‬ ‫לחול‬ ‫צריך‬
12.‫הציבורי‬ ‫במרחב‬ ‫הזכויות‬ ‫מוכר‬ ‫השקעות‬‫ובסביבתו‬ ‫ביישוב‬ ,
‫גם‬ .‫עצמו‬ ‫הנכס‬ ‫בהשבחת‬ ‫הזכויות‬ ‫בעל‬ ‫להשקעות‬ ‫מעבר‬ ‫גם‬ ‫הטיעון‬ ‫את‬ ‫להרחיב‬ ‫אפשר‬
‫הצ‬ ‫במרחב‬ ‫האגודה‬ ‫של‬ ‫השקעות‬‫תורמ‬ ‫יבורי‬‫ות‬‫הקרקע‬ ‫שווי‬ ‫לעליית‬,‫סבירות‬ ‫כל‬ ‫אין‬ ‫ושוב‬
‫מהשקעות‬ ‫הנובעת‬ ‫הקרקע‬ ‫ערך‬ ‫בעליית‬ ‫רמ"י‬ ‫את‬ ‫ישתפו‬ ‫הזכויות‬ ‫שבעלי‬ ‫בכך‬‫על‬ ‫שמומנו‬
‫ידם‬‫אין‬ ,‫המחזיקים‬ ‫חשבון‬ ‫על‬ ‫הוקמו‬ ‫ואלו‬ ‫תשתיות‬ ‫עם‬ ‫הקרקע‬ ‫את‬ ‫החכירה‬ ‫לא‬ ‫רמ"י‬ ‫אם‬ .
‫מ‬ ‫ששליש‬ ‫בכך‬ ‫כלכלי‬ ‫היגיון‬‫מ‬ ‫הנובעת‬ ‫הערך‬ ‫עליית‬‫אלו‬ ‫השקעות‬)‫מע"מ‬ ‫(בתוספת‬‫ישולם‬
.‫בנכס‬ ‫זכויות‬ ‫העברת‬ ‫במועד‬ ‫הסכמה‬ ‫כדמי‬
3
‫ב‬ ‫גם‬ ‫נדון‬ ‫הנושא‬-‫בוגין‬ ‫נחמה‬‫שרביט‬ ‫ושושי‬-,"‫חקלאיות‬ ‫בנחלות‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫לגבי‬ ‫הסכמה‬ ‫"אין‬ ,‫שפירא‬
'‫מס‬ ,‫וערכם‬ ‫מקרקעין‬122‫יוני‬ ,2001'‫עמ‬ ,51-50.
4
‫ע"א‬7937/04‫אביב‬ ‫תל‬ ‫שבח‬ ‫מס‬ ‫מנהל‬2.)‫פורסם‬ ‫(לא‬ '‫ואח‬ ‫אביב‬ '‫נ‬

13. 13
‫ד‬.‫הקרקע‬ ‫ערך‬ ‫עליית‬ ‫בידוד‬
13.‫הקרקע‬ ‫ערך‬ ‫עליית‬ ‫בידוד‬ ‫את‬ ‫מחייב‬ ‫סבירות‬ ‫קיום‬
,‫וחירותו‬ ‫האדם‬ ‫כבר‬ ‫יסוד‬ ‫חוק‬ ‫של‬ ‫ההגבלה‬ ‫פסקת‬ ‫בתנאי‬ ‫לעמוד‬ ‫כיום‬ ‫צריכים‬ ‫מסים‬ ‫אם‬
‫על‬ ‫חל‬ ‫שהדבר‬ ‫וחומר‬ ‫קל‬‫מכוח‬ ‫תשלומים‬‫מנהליות‬ ‫החלטות‬,‫מועצת‬ ‫החלטות‬ ‫דוגמת‬
.‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬
‫פסק‬ ‫זילברטל‬ ‫השופט‬ '‫כב‬ ‫שילר‬ ‫בפס"ד‬‫בסעיף‬9‫ש‬‫מקרקעי‬ ‫מועצת‬ ‫החלטות‬ ‫של‬ ‫מעמדן‬
‫מנהליות‬ ‫הנחיות‬ ‫כשל‬ ‫הוא‬ ‫ישראל‬‫לפרשן‬ ‫יש‬ ‫וככאלו‬,‫אחרת‬ ‫משפטית‬ ‫נורמה‬ ‫ככל‬,‫פי‬ ‫על‬
‫תכליתן‬‫המנהלי‬ ‫המשפט‬ ‫להלכות‬ ‫ובהתאם‬ ‫לשונן‬ ‫פי‬ ‫ועל‬.
‫מ‬ ‫סביר‬ ‫חלק‬ ‫גביית‬ ‫היא‬ ‫התכלית‬‫נוסחאות‬ .‫המחכיר‬ ‫לטובת‬ ‫המכירה‬ ‫במועד‬ ‫הערך‬ ‫עליית‬
'‫ג‬ ‫פרק‬‫להחלטה‬534‫זאת‬ ‫מקיימות‬ ‫לא‬‫המקרים‬ ‫מן‬ ‫משמעותי‬ ‫בחלק‬,‫הפרש‬ ‫כאשר‬
,‫אחרות‬ ‫מסיבות‬ ‫אלא‬ ,‫ערך‬ ‫מעליית‬ ‫נובע‬ ‫איננו‬ ‫התמורות‬.‫בהמשך‬ ‫שמודגם‬ ‫כפי‬
‫להביא‬ ‫יכולה‬ ‫הקיימת‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫שנוסחת‬ ‫בבירור‬ ‫מראה‬ ‫שלעיל‬ ‫הדוגמה‬‫להפחתה‬
‫הערך‬ ‫של‬‫ה‬‫קניי‬‫ני‬‫של‬‫הנמכרות‬ ‫הזכויות‬.
‫נוסחת‬ ‫והשתת‬ ‫הקרקע‬ ‫ערך‬ ‫עליית‬ ‫בידוד‬ ‫של‬ ‫הוא‬ ,‫בהמשך‬ ‫שיפורט‬ ,‫זה‬ ‫למצב‬ ‫הפתרון‬
.‫בלבד‬ ‫עליה‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬
‫ה‬.‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫שיעור‬
14.‫מ‬‫מזערי‬ ‫יסודי‬ ‫חיר‬
‫על‬-‫סעיף‬ ‫פי‬3‫להחלטה‬534,.‫הקרקע‬ ‫ערך‬ ‫מעליית‬ ‫שליש‬ ‫של‬ ‫בשיעור‬ ‫הם‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬
‫בבג"ץ‬‫פורמן‬ ‫עזבון‬5
‫גרוניס‬ ‫השופט‬ '‫כב‬ ‫פסק‬)‫דאז‬ ‫(כתוארו‬‫בסעיף‬2" :‫כי‬‫כי‬ ‫מצאנו‬ ‫לא‬
‫הערך‬ ‫מעליית‬ ‫שליש‬ ‫ישולם‬ ‫כי‬ ‫בדרישה‬ ‫סבירות‬ ‫חוסר‬ ‫של‬ ‫פגם‬ ‫נפל‬.‫שליש‬ ‫של‬ ‫הקביעה‬
‫סביר‬ ‫בלתי‬ ‫הוא‬ ‫האמור‬ ‫השיעור‬ ‫כי‬ ‫לומר‬ ‫ואין‬ ‫הסבירות‬ ‫במתחם‬ ‫נמצאת‬."
,‫ראשית‬‫שפורט‬ ‫כפי‬‫גם‬ ‫מתווספים‬ ‫הקרקע‬ ‫ערך‬ ‫מעליית‬ ‫לשליש‬ ,‫לעיל‬2%‫מן‬‫המחיר‬
‫המזערי‬ ‫היסודי‬)‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫על‬ ‫עולה‬ ‫התמורה‬ ‫(כאשר‬‫זה‬ ‫מרכיב‬ ‫של‬ ‫משקלו‬ .
‫על‬ ‫כיום‬ ‫עומד‬ ‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ .‫הקרקע‬ ‫ערך‬ ‫עליית‬ ‫במידת‬ ‫תלוי‬614,600₪‫ו‬-
2%‫ל‬ ‫שווים‬ ‫ממנו‬-12,292.₪‫עליית‬ ‫נרשמה‬ ‫כאשר‬‫שווי‬‫גדולה‬,‫משקל‬‫יכול‬ ‫זה‬ ‫סכום‬
‫זניח‬ ‫להיות‬‫ב‬‫ל‬ ‫יחס‬‫החיוב‬ ‫כלל‬.‫עליית‬ ‫אם‬ ‫אולם‬)‫התמורות‬ ‫בין‬ ‫(ההפרש‬ ‫הקרקע‬ ‫ערך‬
‫ב‬ ‫מסתכמת‬-100,000,₪‫ל‬ ‫מגיע‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫שיעור‬ ‫אזי‬‫כ‬-46%6
‫מע"מ‬ ‫לפני‬‫ולכ‬-
54%7
‫מע"מ‬ ‫כולל‬.
5
‫בג"ץ‬5889/08.)‫פורסם‬ ‫(לא‬ '‫ואח‬ ‫לישראל‬ ‫קיימת‬ ‫קרן‬ '‫נ‬ ‫פורמן‬ ‫עזבון‬
6
33.3%+12,292/100,000=45.6%
7
(33.3%+12,292/100,000)X118%=53.8%

14. 14
15.‫מוסף‬ ‫ערך‬ ‫מס‬
15.1‫הכולל‬ ‫הנטל‬ ‫שיעור‬
‫רמ"י‬( ‫מורשה‬ ‫עוסק‬ ‫היא‬500101761)‫ולכן‬‫ההסכמה‬ ‫דמי‬‫מ‬‫ח‬‫ו‬‫ייבים‬‫בפועל‬‫ערך‬ ‫במס‬
‫על‬ ‫כיום‬ ‫עומד‬ ‫מוסף‬ ‫ערך‬ ‫מס‬ ‫של‬ ‫שיעורו‬ .‫מוסף‬18%‫החוכר‬ ‫ראות‬ ‫מנקודת‬ .‫רמ"י‬‫מהווה‬
‫מס‬ ‫החזר‬ ‫לקבל‬ ‫יכול‬ ‫ואיננו‬ ‫מורשה‬ ‫עוסק‬ ‫שאיננו‬ ‫חוכר‬ ‫לכן‬ .‫המדינה‬ ‫מרשויות‬ ‫חלק‬
‫הסכמה‬ ‫דמי‬ ‫על‬ ‫ששילם‬ ‫המע"מ‬ ‫בגין‬ ‫תשומות‬,‫כעל‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫חשבונית‬ ‫על‬ ‫מסתכל‬
‫אחד‬ ‫מכלול‬‫ו‬‫ב‬‫מתעניין‬ ‫דבר‬ ‫של‬ ‫סופו‬‫האחרונה‬ ‫בשורה‬..‫המוכר‬ ‫מן‬ ‫נגרע‬ ‫המשולם‬ ‫המע"מ‬
‫ל‬ ‫מגיע‬ )‫מע"מ‬ ‫(כולל‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫שיעור‬ ‫כזאת‬ ‫בראיה‬-39.33%‫ל‬ ‫קרוב‬ ‫של‬ ‫שיעור‬ .-
40%‫של‬ ‫משיעור‬ ‫מהותית‬ ‫שונה‬33.33%‫ראוי‬ .‫סבירותו‬ ‫את‬ ‫מחדש‬ ‫לבחון‬ ‫מקום‬ ‫ויש‬
‫יציב‬ ‫איננו‬ ‫בישראל‬ ‫המע"מ‬ ‫ששיעור‬ ‫לציין‬–‫תנודתי‬ ‫הוא‬‫וב‬‫עבר‬‫ניכרה‬‫כלל‬ ‫נטייה‬‫ית‬
‫לעל‬‫ייה‬‫זמן‬ ‫לאורך‬‫מטבלה‬ ‫שעולה‬ ‫כפי‬ ,1‫להלן‬.)‫הדעת‬ ‫חוות‬ ‫(בסוף‬‫ההתחלתי‬ ‫שיעורו‬
‫בשנת‬1976‫על‬ ‫עמד‬8%‫ל‬ ‫מהוכפל‬ ‫יותר‬ ‫ומאז‬-18%.
15.2‫מע"מ‬ ‫שיעור‬
‫ה‬ ‫לארגון‬ ‫הצטרפה‬ ‫ישראל‬-OECD‫ב‬-07.09.2010‫לארגון‬ ‫ההצטרפות‬ .‫ה‬‫להשוואת‬ ‫ובילה‬
‫במדינות‬ ‫המקובל‬ ‫עם‬ ‫ואחרים‬ ‫כלכליים‬ ‫פרמטרים‬‫בחו"ל‬ ‫מתוקנות‬‫בדו"ח‬ ‫מתפרסמים‬ ‫כך‬ .
‫אלו‬ ‫בשיעורים‬ ‫מעיון‬ .‫האירופאי‬ ‫האיחוד‬ ‫במדינות‬ ‫המע"מ‬ ‫שיעורי‬ ‫המדינה‬ ‫הכנסות‬ ‫מינהל‬
‫בטבלה‬2‫להלן‬,‫האירופאיים‬ ‫לשיעורים‬ ‫בהשוואה‬ ‫נמוך‬ ‫בישראל‬ ‫שהשיעור‬ ‫עולה‬
‫על‬ ‫עומד‬ )‫משוקלל‬ ‫(הלא‬ ‫שממוצעם‬21%‫נוספת‬ ‫לעלייה‬ ‫פוטנציאל‬ ‫שקיים‬ ‫עולה‬ ‫מכאן‬ .
‫שיעו‬ ‫של‬‫שיעור‬ ‫את‬ ‫להביא‬ ‫שיכול‬ ‫דבר‬ ,‫בעתיד‬ ‫המע"מ‬ ‫ר‬‫הכולל‬ ‫החיוב‬‫הסכמה‬ ‫בדמי‬
‫ה‬ ‫לסביבות‬-40%‫ויותר‬‫במרבית‬ ‫מאשר‬ ‫יותר‬ ‫אחיד‬ ‫המע"מ‬ ‫שיעור‬ ‫שבישראל‬ ‫(יצוין‬
.)‫האירופאי‬ ‫האיחוד‬ ‫מדינות‬
15.3‫הסכמה‬ ‫דמי‬ ‫על‬ ‫ומע"מ‬ ‫מע"מ‬ ‫על‬ ‫הסכמה‬ ‫דמי‬
‫בגין‬ ‫מע"מ‬ ‫גם‬ ‫כולל‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫של‬ ‫הגבייה‬ ‫בסיס‬ ,‫מכך‬ ‫יתרה‬‫בחוזה‬ ‫אם‬ .‫העסקה‬
‫הסכמה‬ ‫דמי‬ ‫מחשבת‬ ‫רמ"י‬ ,‫מע"מ‬ ‫בעלות‬ ‫יישא‬ ‫הזכויות‬ ‫רוכש‬ ‫לפיו‬ ‫סעיף‬ ‫מופיע‬ ‫המכר‬,
‫מע"מ‬ ‫מתווסף‬ ‫התמורה‬ ‫לכל‬ ‫כאשר‬‫רעיוני‬‫שולם‬ ‫לא‬ ‫אם‬ ‫גם‬ ,‫הזכויות‬ ‫לדוגמה‬ ‫אם‬ ,‫(כלומר‬
‫תמורת‬ ‫נמכרו‬ ‫בנחלה‬10‫מיליון‬₪‫תמורת‬ ‫בעבר‬ ‫ונרכשו‬5‫מיליון‬,₪‫ההסכמה‬ ‫דמי‬
‫ש‬ ‫מסכום‬ ‫כשליש‬ ‫יחושבו‬‫ל‬6.8‫מיליון‬₪‫מ‬ ‫ולא‬-5‫מיליון‬)₪‫אישור‬ ‫לרמ"י‬ ‫ממציאים‬ ‫אם‬ .
‫דמי‬ ‫חישוב‬ ‫(לצורך‬ ‫לתמורה‬ ‫מצורף‬ ‫זה‬ ‫מע"מ‬ ‫סכום‬ ,‫יותר‬ ‫נמוך‬ ‫מע"מ‬ ‫תשלום‬ ‫על‬
‫השלכות‬ ‫שתי‬ ‫לכך‬ .)‫ההסכמה‬–‫המכירה‬ ‫למחיר‬ ‫ביחס‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫שיעור‬ ,‫ראשית‬
‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫לבסיס‬ ‫מע"מ‬ ‫נוסף‬ ‫כי‬ ,‫משליש‬ ‫גבוה‬‫התעוררה‬ ‫לא‬ ‫זו‬ ‫(סוגיה‬‫נשוא‬ ‫בעסקה‬
.)‫זאת‬ ‫דעת‬ ‫חוות‬‫בנוסף‬–‫גם‬ ‫אך‬ ,‫העסקה‬ ‫על‬ ‫המע"מ‬ ‫בגין‬ ‫גם‬ ‫משולמים‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬
‫לעקרונות‬ ‫מנוגד‬ ‫אשר‬ ,‫מע"מ‬ ‫על‬ ‫מע"מ‬ ‫של‬ ‫תשלום‬ ‫כאן‬ ‫יש‬ ‫לכן‬ .‫במע"מ‬ ‫מחוייבים‬ ‫הם‬
‫אם‬ .‫המע"מ‬ ‫שיטת‬ ‫של‬ ‫היסוד‬,‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫חישוב‬ ‫לצורך‬ ‫מע"מ‬ ‫מתווסף‬ ‫התמורה‬ ‫לכל‬

15. 15
‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫שיעור‬‫מע"מ‬ ‫כולל‬‫ל‬ ‫יגיע‬ ‫התמורות‬ ‫מהפרש‬-46%8
‫אך‬ ,‫העליון‬ ‫החסם‬ ‫זהו‬ .
‫של‬ ‫בחשבון‬ ‫לקיחה‬‫על‬ ‫העולה‬ ‫כולל‬ ‫לשיעור‬ ‫יביא‬ ‫הבסיסית‬ ‫העסקה‬ ‫בגין‬ ‫מע"מ‬39%.
‫מע"מ‬ .‫מוסף‬ ‫ערך‬ ‫במס‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫לחיוב‬ ‫עקרונית‬ ‫הצדקה‬ ‫יש‬ ‫אם‬ ‫השאלה‬ ‫גם‬ ‫עולה‬
‫אי‬ ‫רמ"י‬ ‫הכלכלי‬ ‫במישור‬ .)‫יבוא‬ ‫(ועל‬ ‫שירותים‬ ‫מתן‬ ‫ועל‬ ‫עסקה‬ ‫ביצוע‬ ‫על‬ ‫מוטל‬‫ננ‬‫ה‬‫מבצע‬‫ת‬
‫איננ‬ ‫וגם‬ ‫הזכויות‬ ‫מוכר‬ ‫עם‬ ‫עסקה‬‫ה‬‫מעניק‬‫ה‬,‫מוסף‬ ‫ערך‬ ‫כאן‬ ‫נוצר‬ ‫ולא‬ ‫היות‬ .‫שירותים‬ ‫לו‬
.‫הסכמה‬ ‫דמי‬ ‫על‬ ‫מע"מ‬ ‫לגביית‬ ‫ההצדקה‬ ‫מה‬ ‫ברור‬ ‫לא‬ ‫הכלכלי‬ ‫במישור‬ ‫הרי‬,‫לחילופין‬
?‫הסכמה‬ ‫לדמי‬ ‫באופיו‬ ‫הדומה‬ ,‫מקרקעין‬ ‫שבח‬ ‫מס‬ ‫על‬ ‫מע"מ‬ ‫אין‬ ‫מדוע‬
16.‫ו‬ ‫פירות‬ "‫"מיסוי‬ ‫שיעור‬‫רכוש‬
‫פסיק‬‫תו‬‫הנ"ל‬‫השופט‬ '‫כב‬ ‫של‬‫גרוניס‬‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫שיעור‬ ‫סבירות‬ ‫בדבר‬ )‫דאז‬ ‫(כתוארו‬
‫ב‬ ‫רמ"י‬ ‫השתתפות‬ ‫בין‬ ‫אבחנה‬ ‫כאן‬ ‫לעשות‬ ‫יש‬ .‫הקרקע‬ ‫ערך‬ ‫לעליית‬ ‫מתייחסת‬"‫פירות‬"‫ובין‬
‫בין‬ ‫מלאה‬ ‫אבחנה‬ ‫עושה‬ ‫איננה‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫שנוסחת‬ ‫מכיוון‬ ."‫ב"קרן‬ ‫רמ"י‬ ‫השתתפות‬
‫פירות‬‫וקרן‬‫הסבירות‬ ‫במידת‬ ‫פוגם‬ ‫הדבר‬ ,‫עצמו‬ ‫הנכס‬‫במישור‬ .‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫שיעור‬ ‫של‬
‫שיעור‬ ,‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫למישור‬ ‫קרוב‬ ‫הוא‬ ‫אשר‬ ,‫המיסוי‬‫י‬‫רכוש‬ ‫על‬ ‫המקובלים‬ ‫המיסוי‬
‫פגיעה‬ ‫מהווה‬ ‫הרכוש‬ ‫על‬ ‫שמס‬ ‫לציין‬ ‫ראוי‬ .‫פירות‬ ‫על‬ ‫המיסוי‬ ‫משיעורי‬ ‫גודל‬ ‫בסדרי‬ ‫נמוכים‬
.‫וחירותו‬ ‫האדם‬ ‫כבוד‬ ‫יסוד‬ ‫חוק‬ ‫של‬ ‫ההגבלה‬ ‫פסקת‬ ‫להוראות‬ ‫כפוף‬ ‫ולכן‬ ‫עצמו‬ ‫בקניין‬
‫ו‬.‫המחי‬‫היסודי‬ ‫ר‬
17.‫ועדכונו‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬
:‫של‬ ‫לסכום‬ ‫שווה‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬‫שווי‬,‫החצר‬ ‫חלקת‬‫שווי‬,‫והמשק‬ ‫המגורים‬ ‫מבני‬‫שווי‬
‫ושווי‬ ‫האגודה‬ ‫של‬ ‫המשותף‬ ‫ברכוש‬ ‫החלק‬‫העיבוד‬ ‫שטחי‬.‫מופיעים‬ ‫הראשוניים‬ ‫הסכומים‬
‫החלטה‬ ‫של‬ ‫הראשונה‬ ‫בתוספת‬534‫סעיף‬ .15(‫א‬)‫להחלטה‬534‫באישור‬ ,‫שרמ"י‬ ‫קובע‬
‫יולי‬ ,‫אפריל‬ ,‫ינואר‬ ‫החודשים‬ ‫בתחילת‬ ,‫בשנה‬ ‫פעמים‬ ‫ארבע‬ ‫יקבע‬ ,‫הממשלתי‬ ‫השמאי‬
.‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫את‬ ‫ואוקטובר‬‫ה‬‫ב‬ ‫רבעון‬ ‫כל‬ ‫מתפרסמים‬ ‫עדכונים‬‫הפרסומים‬ ‫ילקוט‬.
‫להחלטה‬ ‫הראשונה‬ ‫בתוספת‬534‫מ‬ ‫בתוקף‬ ‫יהיו‬ ‫בה‬ ‫הנקובים‬ ‫שהמחירים‬ ‫כתוב‬-
01.04.1992.
‫התפתחות‬‫הסכומים‬‫מאפריל‬1992‫בטבלה‬ ‫מופיעה‬3‫להלן‬‫טבלה‬ ‫אין‬ ‫רמ"י‬ ‫באתר‬ ,‫(אגב‬
‫מ‬ ‫הנתונים‬ ‫את‬ ‫ללקט‬ ‫נאלצתי‬ ‫הרכבתה‬ ‫ולשם‬ ‫זאת‬ ‫דוגמת‬ ‫מרוכזת‬-88‫פרסומים‬ ‫ילקוטי‬
)‫שאיתרתי‬‫הקביעה‬ ‫למעט‬ ,‫זמן‬ ‫לאורך‬ ‫ישתנו‬ ‫המחירים‬ ‫כיצד‬ ‫הוראה‬ ‫כל‬ ‫בהחלטה‬ ‫אין‬ .
‫בסעיף‬15(‫א‬)‫הממשלת‬ ‫השמאי‬ ‫באישור‬ ‫אותם‬ ‫תקבע‬ ‫שרמ"י‬,‫הטבלה‬ ‫מן‬ ‫שעולה‬ ‫כפי‬ .‫י‬
‫ארוכ‬ ‫תקופות‬ ‫קיימות‬.‫שינוי‬ ‫ללא‬ ‫נותרו‬ ‫המחירים‬ ‫בהן‬ ‫ות‬
8
‫ל‬ ‫שווה‬ ‫התמורות‬ ‫הפרש‬ ‫אם‬-100,₪‫לפי‬ ‫יחושבו‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬118,₪‫ל‬ ‫שווים‬ ‫כלומר‬-39.33.₪‫בתוספת‬
‫בסך‬ ‫מע"מ‬7.08=( ₪18%x39.22‫ב‬ ‫תסתכם‬ ‫הכוללת‬ ‫העלות‬ )-46.41.₪

16. 16
18.‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫סבירות‬
‫הסכומים‬ ‫לגובה‬ ‫מסוימים‬ ‫קריטריונים‬ ‫שייקבעו‬ ‫לצפות‬ ‫היה‬ ‫ניתן‬‫ו‬‫פני‬ ‫על‬ ‫השתנותם‬ ‫לאופי‬
.‫זמן‬.‫כאלה‬ ‫מצאתי‬ ‫לא‬
‫גם‬ ‫לבחון‬ ‫מקום‬ ‫יש‬‫את‬‫הסכומים‬ ‫סבירות‬‫מחוברים‬ ‫ללא‬ ‫חצר‬ ‫חלקת‬ .‫המציאות‬ ‫מול‬
‫מוערכת‬‫כיום‬,‫רמ"י‬ ‫ידי‬ ‫על‬‫החלטה‬ ‫לשון‬ ‫(לפי‬ ‫לכאורה‬534),‫הממשלתי‬ ‫השמאי‬ ‫באישור‬
‫ב‬-54,600,₪‫באג‬ ‫המשותף‬ ‫הרכוש‬‫ו‬‫ב‬ ‫דה‬-110,100₪‫ב‬ ‫המגורים‬ ‫ומבנה‬-199,100.₪
,‫האבסורד‬ ‫להמחשת‬‫למבנ‬ ‫המותר‬ ‫השטח‬‫י‬‫הוא‬ ‫בנחלה‬ ‫מגורים‬375‫בניית‬ ‫עלות‬ .‫מ"ר‬
‫לסטטיסטיקה‬ ‫המרכזית‬ ‫הלשכה‬ ‫נתוני‬ ‫לפי‬ ‫מגורים‬ ‫מ"ר‬‫(להלן‬–)"‫"למ"ס‬‫ל‬ ‫שווה‬-5,190
₪9
‫הוא‬ ‫הנובע‬ ‫הבית‬ ‫שטח‬ ‫זאת‬ ‫עלות‬ ‫לפי‬ .‫מע"מ‬ ‫כולל‬ ,38‫מ"ר‬‫כ‬ ‫כלומר‬ ,-10%‫משטח‬
‫המותר‬ ‫הבנייה‬.‫בניית‬ ‫עלות‬375‫לפי‬ ‫מ"ר‬5,190₪‫ל‬ ‫שווה‬ ‫מ"ר‬-1,946,250.₪‫עלות‬
‫שהלמ"ס‬ ‫הבנייה‬‫מפרס‬.‫בנחלות‬ ‫קרקע‬ ‫צמודת‬ ‫מבנייה‬ ‫יותר‬ ‫שזולה‬ ,‫רוויה‬ ‫בבנייה‬ ‫היא‬ ‫מת‬
‫המחושב‬ ‫השטח‬ ‫לכן‬‫של‬ ‫לעיל‬38‫מ"ר‬.‫מעלה‬ ‫כלפי‬ ‫מוטה‬
‫של‬ ‫בנוי‬ ‫ששטח‬ ‫סבור‬ ‫אני‬38‫שנת‬ ‫של‬ ‫המציאות‬ ‫את‬ ‫מייצג‬ ‫איננו‬ ‫פחות‬ ‫ואף‬ ‫מ"ר‬2014
‫שיהיה‬ ‫ככל‬ ‫המרכז‬ ‫מן‬ ‫מרוחק‬ ‫יהיה‬ ,‫מיקום‬ ‫ובשום‬ ‫מגזר‬ ‫בשום‬ ‫בישראל‬.
‫ידיעתי‬ ‫למיטב‬‫אינן‬ ‫הבנייה‬ ‫עלויות‬‫משמעותי‬ ‫בשיעור‬ ‫פוחתות‬‫ממרכז‬ ‫המבנה‬ ‫ריחוק‬ ‫עם‬
‫את‬ ‫ברור‬ ‫באופן‬ ‫ממחיש‬ ‫הוא‬ ,‫זה‬ ‫נתון‬ ‫של‬ ‫היחסית‬ ‫הגיאוגרפית‬ ‫ההומוגניות‬ ‫עקב‬ .‫הארץ‬
‫המח‬ ‫נתוני‬ ‫בין‬ ‫הקלוש‬ ‫הקשר‬.‫הכלכלית‬ ‫המציאות‬ ‫ובין‬ ‫היסודי‬ ‫יר‬
‫הערכת‬ ‫גם‬‫פיתוח‬ ‫עלות‬‫מגרש‬‫בשטח‬2‫דונם‬‫ב‬-55,000₪‫מצב‬ ‫משקפת‬ ‫איננה‬‫שוק‬
.‫כלשהו‬‫בטבלה‬7‫כ‬ ‫של‬ ‫מגרש‬ ‫הכשרת‬ ‫עלות‬ ‫של‬ ‫תחשיב‬ ‫מופיע‬ ‫להלן‬ ‫י"ח‬ ‫בפרק‬-
100,000₪‫(כלומר‬ ‫לדונם‬200,000₪‫מול‬55,000.)₪
‫לגבי‬‫הס‬ ‫ביתר‬ ‫אך‬ ,‫ספציפית‬ ‫שומה‬ ‫מבוצעת‬ ‫בנחלה‬ ‫המבנים‬‫המספרים‬ ‫חלים‬ ‫עיפים‬
.‫רמ"י‬ ‫שקובעת‬‫שומה‬ ‫לאפשר‬ ‫סביר‬ ‫היה‬‫ספציפית‬.‫המבנים‬ ‫דוגמת‬ ,‫הסעיפים‬ ‫בכל‬
‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫בחישוב‬ ‫תפקיד‬ ‫להם‬ ‫יש‬ ‫אשר‬ ,‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫נתוני‬ ‫סבירות‬ ‫חוסר‬,‫מערער‬
‫של‬ ‫בדרישות‬ ‫לעמוד‬ ‫חייבת‬ ‫לעיל‬ ‫ככתוב‬ ‫אשר‬ ,‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫חישוב‬ ‫שיטת‬ ‫כל‬ ‫תוקף‬ ‫את‬
.‫סבירות‬
‫ז‬.‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬
‫סעיף‬15(‫ג‬)‫להחלטה‬534‫הוא‬ ‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫שהמחיר‬ ‫קובע‬234,000₪‫ושהוא‬‫י‬‫שוערך‬
.‫קלנדרי‬ ‫רבעון‬ ‫תחילת‬ ‫בכל‬ ‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫מדד‬ ‫לפי‬‫כל‬ ‫על‬ ‫משפיע‬ ‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬
.‫להלן‬ ‫כמתואר‬ ,‫הסכמה‬ ‫דמי‬ ‫של‬ ‫חישוב‬
9
‫ביולי‬2011‫ב‬ ‫הסתכמה‬ ‫הלמ"ס‬ ‫בסקר‬ ‫הבנייה‬ ‫עלות‬-4,157₪‫למגורים‬ ‫בבנייה‬ ‫התשומה‬ ‫מחירי‬ ‫מדד‬ .‫מ"ר‬
‫מ‬ ‫מאז‬ ‫עלה‬-100.0‫ל‬-105.8‫בספטמבר‬ ‫נקודות‬2014‫של‬ ‫בנייה‬ ‫עלות‬ ‫מתקבלת‬ ‫מע"מ‬ ‫בתוספת‬ .5,190
/₪( ‫מ"ר‬4,157x105.8/100.0x1.18=.)

17. 17
19.‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫התפתחות‬
‫בטבלה‬ ‫מופיעה‬ ‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫התפתחות‬4‫לא‬ ‫שהוא‬ ‫עולה‬ ‫הטבלה‬ ‫מן‬ .‫להלן‬
‫שוערך‬‫בהתאם‬‫סעיף‬ ‫להוראת‬15(‫ג‬)‫להחלטה‬534.‫מאוקטובר‬2000‫יולי‬ ‫עד‬2008
‫שינוי‬ ‫ללא‬ ‫הושאר‬ ‫הוא‬‫ל‬ ‫קרוב‬-8,‫שנים‬‫של‬ ‫ברמה‬462,000.₪‫באוקטובר‬2008‫הוא‬
‫הוקפץ‬‫ב‬ ‫אחת‬ ‫בבת‬-‫כ‬-74,000₪‫ל‬-535,676,₪‫של‬ ‫שיעור‬16%‫נפל‬ ‫זה‬ ‫סכום‬ ‫גם‬ .
‫בכ‬-7,500₪‫החלטה‬ ‫לפי‬ ‫הסכום‬ ‫מן‬534.‫המפורסם‬ ‫הסכום‬ ‫בין‬ ‫פער‬ ‫יש‬ ‫מאז‬ ‫וגם‬
‫ברשומות‬.‫המשוערך‬ ‫הסכום‬ ‫ובין‬‫ב‬-89‫הסכום‬ ‫בה‬ ‫אחת‬ ‫נקודה‬ ‫מצאתי‬ ‫לא‬ ‫שיערוך‬ ‫מועדי‬
‫החלטה‬ ‫את‬ ‫תאם‬534.‫החלטה‬ ‫עפ"י‬ ‫הסכום‬ ‫מן‬ ‫נפל‬ ‫בפועל‬ ‫הסכום‬ ‫הזמן‬ ‫במרבית‬534.
‫בשנים‬ ‫גם‬2014-2012‫מדד‬ ‫הוא‬ ‫היסודי‬ ‫המדד‬ .‫שינוי‬ ‫ללא‬ ‫נותר‬ ‫הוא‬ ‫בהם‬ ‫רבעונים‬ ‫היו‬
‫דצמבר‬1992‫בתחילת‬ ‫הידוע‬ ‫המדד‬ ‫הוא‬ ‫החדש‬ ‫והמדד‬‫היסודי‬ ‫המחיר‬ .‫קלנדרי‬ ‫רבעון‬ ‫כל‬
‫הוראת‬ ‫לפי‬ ‫משוערך‬ ‫שאיננו‬ ‫וככל‬ ‫הסכמה‬ ‫דמי‬ ‫של‬ ‫חישוב‬ ‫בכל‬ ‫מרכיב‬ ‫הוא‬ ‫המזערי‬
‫החלטה‬534.‫בהחלטה‬ ‫שנקבעו‬ ‫מאלו‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫לסטיית‬ ‫גורם‬ ‫הוא‬
21.‫החלטה‬ ‫לפי‬ ‫המשוערך‬ ‫הסכום‬ ‫מול‬ ‫בפועל‬ ‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫סטיית‬ ‫השלכות‬
534
‫גבו‬ ‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫שהמחיר‬ ‫ככל‬‫מהחלטה‬ ‫הנובע‬ ‫מזה‬ ‫ה‬534‫יתר‬ ‫תשלומי‬ ‫נגרמים‬ ,
,‫יותר‬ ‫נמוך‬ ‫שהוא‬ ‫ככל‬ .‫עליו‬ ‫עולים‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫או‬ ‫הקודמת‬ ‫התמורה‬ ‫בהם‬ ‫במקרים‬
‫יתר‬ ‫תשלומי‬ ‫נגרמים‬‫ומן‬ ‫הקודמת‬ ‫התמורה‬ ‫מן‬ ‫גדול‬ ‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫בו‬ ‫במקרה‬
‫היסודי‬ ‫המחיר‬.
21.‫לפי‬ ‫המשוערך‬ ‫הסכום‬ ‫מול‬ ‫בפועל‬ ‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫סטיית‬‫החלטה‬534
‫הנובע‬ ‫הסכום‬ ‫על‬ ‫עלה‬ ‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫בהן‬ ‫תקופות‬ ‫שהיו‬ ‫עולה‬ ‫הטבלה‬ ‫מן‬
‫מהחלטה‬534‫ממנו‬ ‫נפל‬ ‫הוא‬ ‫בהן‬ ‫תקופות‬ ‫והיו‬.‫פי‬ ‫על‬ ‫המחיר‬ ‫מן‬ ‫נפל‬ ‫הוא‬ ‫הזמן‬ ‫במרבית‬
‫החלטה‬534.
22.‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫עדכון‬ ‫על‬ ‫החתימה‬ ‫מועד‬
‫בטור‬4‫בטבלה‬4‫העד‬ ‫על‬ ‫רמ"י‬ ‫מנהל‬ ‫חתימת‬ ‫תאריך‬ ‫מופיע‬‫עולה‬ ‫בתאריכים‬ ‫מעיון‬ .‫כון‬
‫שנת‬ ‫שעד‬2001‫הפעמים‬ ‫במרבית‬‫לפני‬ ‫בוצעה‬ ‫החתימה‬ )‫אחריה‬ ‫גם‬ ‫מקרים‬ ‫(ובשלושה‬
‫(ה‬ ‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫מדד‬ ‫פרסום‬ ‫יום‬-15‫הסכום‬ ‫את‬ ‫לשערך‬ ‫היה‬ ‫ניתן‬ ‫שלא‬ ‫כך‬ ,)‫בחודש‬
.‫פרסומו‬ ‫טרם‬ ,‫הנכון‬ ‫המדד‬ ‫לפי‬
23.‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫סכום‬ ‫סבירות‬
,‫זה‬ ‫טכני‬ ‫יותר‬ ‫להיבט‬ ‫מעבר‬‫שאלת‬ ‫גם‬ ‫עולה‬‫הסכום‬ ‫גובה‬ ‫משמעות‬‫כיום‬,‫של‬614,600
.₪‫של‬ ‫מינימלי‬ ‫שווי‬ ‫הנראה‬ ‫ככל‬ ‫לשקף‬ ‫האמור‬ ‫סכום‬ ‫זהו‬‫פיתוח‬,‫מבנים‬ ‫לרבות‬ ,‫נחלה‬
.‫האגודה‬ ‫של‬ ‫המשותף‬ ‫ברכוש‬ ‫והחלק‬ ‫עיבוד‬ ‫שטחי‬,‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫מרכיבי‬ ‫כמו‬‫סכום‬ ‫גם‬
‫חושב‬ ‫איך‬ ‫ברור‬ ‫ולא‬ ‫המציאות‬ ‫מן‬ ‫מנותק‬ ‫נראה‬ ‫זה‬‫בשנת‬1992‫ה‬ ‫המחיר‬‫המזערי‬ ‫יסודי‬
‫בסך‬ ‫המקורי‬234,000,₪‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫מדד‬ ‫לפי‬ ‫מאז‬ ‫להשתערך‬ ‫היה‬ ‫אמור‬ ‫אשר‬,

18. 18
‫ש‬ ‫ולא‬‫ו‬‫על‬ ‫ערך‬-‫החלטה‬ ‫הוראת‬ ‫פי‬534‫טורים‬ ‫מהשוואת‬ ‫שעולה‬ ‫כפי‬ ,5‫ו‬-8‫בטבלה‬4
‫להלן‬.
24.‫עדכון‬ ‫מנגנון‬‫זמן‬ ‫לאורך‬ ‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬
‫המתאים‬ ‫האומד‬ ‫הוא‬ ‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫מדד‬ ‫אם‬ ‫שאלה‬ ‫גם‬ ‫עולה‬‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫להתאמת‬
.‫המשתנה‬ ‫למציאות‬ ‫המזערי‬‫על‬ ‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫את‬ ‫לשערך‬ ‫היה‬ ‫יותר‬ ‫נכון‬ ‫לדעתי‬
‫הספציפיים‬ ‫מרכיביו‬ ‫מחירי‬ ‫השתנות‬ ‫פי‬,‫פורסמו‬ ‫שלא‬‫הוא‬ ‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫מדד‬ .‫מדד‬
‫כללי‬,‫מר‬ ‫הכולל‬‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫למרכיבי‬ ‫הנראה‬ ‫ככל‬ ‫רלוונטיים‬ ‫שאינם‬ ‫רבים‬ ‫כיבים‬
.‫המזערי‬‫שהש‬ ‫היות‬‫החלטה‬ ‫לשון‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫מעורב‬ ‫הממשלתי‬ ‫מאי‬534‫המחיר‬ ‫בקביעת‬
,‫המזערי‬ ‫היסודי‬ ‫המחיר‬ ‫קביעת‬ ‫בתחום‬ ‫דומה‬ ‫מנגנון‬ ‫יהיה‬ ‫שלא‬ ‫סיבה‬ ‫אין‬ ,‫היסודי‬‫במקום‬
.‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫למדד‬ ‫ההצמדה‬
‫ח‬.‫חובה‬ ‫תשלומי‬ ‫ממכלול‬ ‫כחלק‬ ‫הסכמה‬ ‫דמי‬
25.‫סנכרון‬‫החובה‬ ‫תשלומי‬
,‫לאחר‬ ‫להעבירן‬ ‫מחליט‬ ‫בנחלה‬ ‫זכויות‬ ‫בעל‬ ‫כאשר‬‫תשלומי‬ ‫של‬ ‫מכלול‬ ‫בפני‬ ‫ניצב‬ ‫הוא‬
‫חובה‬–‫מקרקעין‬ ‫שבח‬ ‫מס‬ ,‫הסכמה‬ ‫דמי‬,‫(שבוטל‬ ‫מכירה‬ ‫מס‬,)‫הנוכחי‬ ‫במקרה‬ ‫שולם‬ ‫אך‬
‫השבחה‬ ‫היטל‬‫בגין‬ ‫מוסף‬ ‫ערך‬ ‫מס‬ ‫אף‬ ‫ולעתים‬‫ה‬‫על‬ ‫מוסף‬ ‫ערך‬ ‫למס‬ ‫(בנוסף‬ ‫עצמה‬ ‫עסקה‬
‫עצמה‬ ‫העסקה‬ ‫בגין‬ ‫מוסף‬ ‫ערך‬ ‫מס‬ ‫על‬ ‫גם‬ ‫חל‬ ‫אשר‬ ,‫ההסכמה‬ ‫דמי‬'‫ה‬ ‫בפרק‬ ‫כמפורט‬ ,
‫לעיל‬)‫היות‬ .‫איננו‬ ‫המצוי‬ ‫המוכר‬ ,‫שלטוני‬ ‫גוף‬ ‫היא‬ ‫שרמ"י‬‫מתמצא‬‫המוסדיות‬ ‫בדקויות‬
‫לרשות‬ ‫או‬ ‫המקומית‬ ‫לרשות‬ ,‫המסים‬ ‫לרשות‬ ‫מועבר‬ ‫משלם‬ ‫שהוא‬ ‫הכסף‬ ‫אם‬ ‫לו‬ ‫היא‬ ‫ואחת‬
‫סינכרוניזציה‬ ‫שתהיה‬ ‫לצפות‬ ‫היה‬ ‫ניתן‬ ‫לכן‬ .‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬‫מלאה‬‫תשלומי‬ ‫כל‬ ‫בין‬‫החובה‬
.‫הללו‬‫תשלומי‬ ,‫להלן‬ ‫שמוצגות‬ ‫כפי‬ ,‫סבירות‬ ‫בלתי‬ ‫ותוצאות‬ ‫מס‬ ‫כפל‬ ‫למנוע‬ ‫כדי‬ ‫כלומר‬
‫החובה‬‫בלבד‬ ‫המחשה‬ ‫לצורך‬ .‫השני‬ ‫לצרכי‬ ‫אחד‬ ‫כהוצאה‬ ‫יוכרו‬–‫שני‬ ‫יש‬ ‫אם‬‫ת‬‫שלומי‬
‫חובה‬‫מהם‬ ‫אחד‬ ‫כל‬ ‫ששיעור‬50%‫בשיעור‬ ‫כולל‬ ‫תשלומים‬ ‫לנטל‬ ‫תביא‬ ‫הכרה‬ ,75%
‫בסך‬ ‫היתרה‬ ‫על‬ ‫רק‬ ‫יחול‬ ‫שהשני‬ ‫(מכיוון‬50%‫שהרא‬ ‫אחרי‬)‫שולם‬ ‫כבר‬ ‫שון‬10
‫הכרה‬ ‫ואי‬
‫בשיעור‬ ‫כולל‬ ‫תשלומים‬ ‫לנטל‬100%‫תשולם‬ ‫הערך‬ ‫תוספת‬ ‫כלומר‬ ,‫במלואה‬‫לגורמים‬
.‫חיצוניים‬
‫התחשבות‬ ‫כל‬ ‫בלא‬ ,‫התמורות‬ ‫הפרש‬ ‫לפי‬ ‫מחושבים‬ ‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ,‫לעיל‬ ‫שצוין‬ ‫כפי‬
"‫"מכירים‬ ‫אינם‬ ‫ההסכמה‬ ‫שדמי‬ ‫מכאן‬ .‫נוספים‬ ‫בגורמים‬‫החובה‬ ‫בתשלומי‬‫ולכן‬ ‫האחרים‬
‫מ‬ ‫רק‬ ‫לבוא‬ ‫יכולה‬ ‫אפשרית‬ ‫הכרה‬‫האחרים‬ ‫החובה‬ ‫תשלומי‬.
26.‫מקרקעין‬ ‫שבח‬ ‫מס‬
‫סעיף‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫הוצאה‬ ‫מהווים‬ ‫הסכמה‬ ‫דמי‬39(9‫מכירה‬ ,‫(שבח‬ ‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫לחוק‬ )
‫התשכ"ג‬ ,)‫ורכישה‬-1963‫ביניהם‬ ‫מסונכרנים‬ ‫אלו‬ ‫חובה‬ ‫תשלומי‬ ‫שני‬ ‫לכן‬ .‫בכפוף‬ ‫זאת‬ .
10
50%+(100%-50%)x50%=75%

19. 19
‫לסייג‬-‫ח‬ ‫הנכס‬ ‫מכירת‬ ‫תמורת‬ ‫כל‬ ‫כאשר‬‫מקרקעין‬ ‫שבח‬ ‫במס‬ ‫ייבת‬.‫מן‬ ‫חלק‬ ‫בפועל‬
.‫מקרקעין‬ ‫שבח‬ ‫ממס‬ ‫המקרים‬ ‫מן‬ ‫ניכר‬ ‫בחלק‬ ‫ופטור‬ ‫מזכה‬ ‫מגורים‬ ‫לדירת‬ ‫נחשב‬ ‫הנחלה‬
‫מוכר‬ ‫ההסכמה‬ ‫מדמי‬ ‫יחסי‬ ‫חלק‬ ‫רק‬ ‫כזה‬ ‫במקרה‬( ‫כהוצאה‬‫מ‬ ‫כחלק‬‫ולגבי‬ )‫הרכישה‬ ‫שווי‬
.‫אלו‬ ‫חובה‬ ‫תשלומי‬ ‫שני‬ ‫בין‬ ‫סנכרון‬ ‫אין‬ ‫היתרה‬‫נמכרו‬ ‫בנחלה‬ ‫הזכויות‬ ‫הקונקרטי‬ ‫במקרה‬
‫כ‬ ‫תמורת‬-3.5‫מיליון‬.₪‫היה‬ )‫המזכה‬ ‫המגורים‬ ‫(דירת‬ ‫מקרקעין‬ ‫שבח‬ ‫ממס‬ ‫הפטור‬ ‫החלק‬
2.2‫מיליון‬₪‫בכ‬ ‫הסתכם‬ )‫(היתרה‬ ‫החייב‬ ‫והחלק‬-1.3‫מיליון‬,₪‫שהיוו‬38%‫מן‬
.‫להלן‬ '‫כ‬ ‫בפרק‬ ‫כמפורט‬ ,)‫התמורה‬
27.‫השבחה‬ ‫היטל‬
‫בסעיף‬ ‫המוגדרת‬ ,‫השבחה‬ ‫על‬ ‫חל‬ ‫השבחה‬ ‫היטל‬1‫התכנון‬ ‫לחוק‬ ‫השלישית‬ ‫לתוספת‬
‫התשכ"ה‬ ,‫והבנייה‬-1965‫כ‬.‫חורג‬ ‫שימוש‬ ‫התרת‬ ‫או‬ ‫הקלה‬ ‫מתן‬ ,‫תכנית‬ ‫מאישור‬ ‫נובעת‬
‫השבחה‬ ‫היטל‬ ‫של‬ ‫במקרה‬ ‫לכן‬ .‫ההשבחה‬ ‫מן‬ ‫ניכוי‬ ‫כל‬ ‫אין‬ ‫כלומר‬ ,‫ברוטו‬ ‫היא‬ ‫זו‬ ‫שווי‬ ‫עליית‬
‫כל‬ ‫אין‬‫סנכרון‬‫משמ‬ .‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫ובין‬ ‫בינו‬‫כתוצאה‬ ‫קרקע‬ ‫שווי‬ ‫שעליית‬ ‫היא‬ ‫הדבר‬ ‫עות‬
"‫"ממוסה‬ ‫מהשבחה‬‫פעמיים‬–,‫השבחה‬ ‫היטל‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫והן‬ ‫הסכמה‬ ‫דמי‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫הן‬‫בשיעור‬
‫של‬ ‫מצטבר‬89%‫השבחה‬ ‫(היטל‬–50%‫הסכמה‬ ‫דמי‬ ,–33.3%‫ו‬‫דמי‬ ‫בגין‬ ‫מע"מ‬
‫ההסכמה‬–6%11
.89%=50%333%36%.).‫הסבירות‬ ‫ממתחם‬ ‫לדעתי‬ ‫חורג‬ ‫זה‬ ‫שיעור‬
28.‫(דמי‬ ‫היתר‬ ‫דמי‬)‫היוון‬
‫החכירה‬ ‫בהסכם‬ ‫נכללו‬ ‫שלא‬ ‫בקרקע‬ ‫זכויות‬ ‫ניצול‬ ‫בגין‬ ‫לרמ"י‬ ‫משולמים‬ ‫היתר‬ ‫דמי‬‫ושיעורם‬
‫החקלאי‬ ‫במגזר‬‫על‬-‫פי‬‫מספר‬ ‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫מועצת‬ ‫החלטת‬1252‫על‬ ‫עומד‬91%.
‫של‬ ‫בהיקף‬ ‫בנייה‬ ‫מתיר‬ ‫החכירה‬ ‫חוזה‬ ‫לדוגמה‬ ‫אם‬ ,‫כלומר‬320( ‫מ"ר‬2‫דיור‬ ‫יחידות‬
‫מבקש‬ ‫והחוכר‬ )‫דורי‬ ‫בין‬ ‫רצף‬ ‫בהיעדר‬‫ל‬ ‫בנייה‬ ‫היתר‬-420‫היתר‬ ‫דמי‬ ‫ישלם‬ ‫הוא‬ ,‫מ"ר‬
‫של‬ ‫בשיעור‬91%‫של‬ ‫בנייה‬ ‫זכויות‬ ‫מתוספת‬ ‫כתוצאה‬ ‫הנחלה‬ ‫ערך‬ ‫מעליית‬100‫מ"ר‬
)‫מע"מ‬ ‫(בתוספת‬‫ואז‬ ‫הבנייה‬ ‫קיבולת‬ ‫הגדלת‬ ‫עקב‬ ‫היתר‬ ‫דמי‬ ‫שילם‬ ‫החוכר‬ ‫בו‬ ‫במצב‬ .
‫זכויותיו‬ ‫את‬ ‫מוכר‬‫לשיא‬ ‫מגיע‬ ‫האבסורד‬.‫זאת‬‫ההיתר‬ ‫שדמי‬ ‫מכיוון‬‫מבסי‬ ‫מופחתים‬ ‫אינם‬‫ס‬
‫שהם‬ ‫העובדה‬ ‫למרות‬ ,‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫חישוב‬‫ל‬ ‫משולמים‬‫הגורם‬ ‫אותו‬-‫מוכר‬ ‫אם‬ .‫רמ"י‬
‫הניצול‬ .‫עבורן‬ ‫שילם‬ ‫הוא‬ ,‫החכירה‬ ‫בחוזה‬ ‫לו‬ ‫שהוקנו‬ ‫לאלו‬ ‫מעבר‬ ‫זכויות‬ ‫ניצל‬ ‫הזכויות‬
‫ה‬‫נוסף‬.‫הקרקע‬ ‫ערך‬ ‫את‬ ‫השביח‬‫א‬‫י‬‫כלומר‬ .‫ההסכמה‬ ‫דמי‬ ‫גם‬ ‫ועמה‬ ‫גדלה‬ ‫התמורה‬ ‫לכך‬
‫הסכמה‬ ‫דמי‬ ‫משלם‬ ‫הזכויות‬ ‫מוכר‬‫בנוסף‬‫ל‬.‫ששילם‬ ‫ההיתר‬ ‫דמי‬‫רמ"י‬ ‫של‬ ‫חלקה‬ ‫שיעור‬ ‫לכן‬
‫ל‬ ‫כזה‬ ‫במקרה‬ ‫עולה‬-124%12
‫בשיעור‬ ‫מע"מ‬ ‫מצטרף‬ ‫ולזה‬22%‫סה"כ‬ ,147%13
.‫זהו‬
.‫הסבירות‬ ‫במבחן‬ ‫עומד‬ ‫שאיננו‬ ‫לרמ"י‬ ‫תשלומים‬ ‫כפל‬,‫כך‬ ‫בגין‬ ‫השבחה‬ ‫היטל‬ ‫גם‬ ‫שולם‬ ‫אם‬
11
18%x33.3%=6%
12
91%+33.3%=124.3%
13
(91%+33.3%)x118%=146.7%