1. - ~ OCT. 2013
PROYECTO DE LEY
El Senado y Cámara de Diputados,
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MODIFICACIONES REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTÍCULO 1°.- Modifíquese el Artículo 11° de la Ley N° 13.512 de Propiedad
Horizontal, el que quedará redactado de esta manera:
ARTICULO 11.- El representante de los propietarios actuará en todas
las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase,
como mandatario legal y exclusivo de aquellos. Esta, además, obligado
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a asegurar el edificio contra incendio.
Los propietarios y personas físicas o jurídicas con poder suficiente,
podrán fijar qué organización civil los representará con legitimación
suficiente en las negociaciones colectivas de salarios y relaciones
laborales de sus empleados ante la Autoridad de Aplicación que
correspondiere.
En las oportunidades mencionadas en el párrafo anterior, podrán votar
en Asamblea, su representación en las negociaciones colectivas de
salarios y relaciones laborales de sus empleados, pudiendo elegir para
ello a Concejales del Municipio y/o Comuneros siempre y cuando no
fuere incompatible con el cargo, exista consentimiento de su parte y este
actuar fuere ad honorem".
ARTÍCULO 2~.- Incorpórese _el Artícl;JIO No 11 Bis, .a la Ley N° 13.512 de Propiedad
Horizontal, con el siguiente texto:
ARTICULO 11 bis.- "Representación de los Consorcios, Copropietarios
y Consorcistas en los Convenios Colectivos de Trabajo y Paritarias"
El administrador actuará en nombre del consorcio siguiendo sus
instrucciones, con facultades esencialmente revocables, regulando su
actuación conforme a las reglas dispuestas en esta ley y sujeto a los
términos del reglamento de copropiedad, no existiendo en la ley, ni en

2. los reglamentos respectivos, mandato especial hacia los administradores
para representar a los consorcios, copropietarios o consorcistas en
convenciones colectivas de trabajo.
Prohíbase a las Cámaras, Asociaciones o Uniones de Administradores o
similares a representar a los propietarios y administradores de
consorcios.
En las negociaciones colectivas de salarios y relaciones laborales de sus
empleados, los Consorcios podrán estar representados por
Federaciones de Asociaciones Civiles de Consorcios, Copropietarios y
Consorcistas, que posean la respectiva personería jurídica.
ARTÍCULO 3.- Incorpórese el Artículo No 20 Bis, a la Ley N° 13.512 de Propiedad
Horizontal, con el siguiente texto:
ARTICULO 20 bis.- "Invitase a las Provincias y a la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires, a adherir a las normas de exclusiva aplicación nacional
de esta Ley."
ARTÍCULO 4°.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.
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3. r
FUNDAMENTOS
Señor Presidente:
El presente proyecto tiene como objetivo incorporar a la Ley N° 13.512, que permita
una efectiva protección de los derechos de los consorcistas en las negociaciones de
las paritarias y una participación activa habida cuenta que en ese ámbito se definen y
se acuerdan cuestiones que tienen como último eslabón de la cadena el interés
legítimo de los propietarios.
Entendemos que resulta razonable en cualquier ámbito en el cual se tomen
decisiones que todos los actores, sobre todo en quienes recae el impacto directo
sean parte en la ·negociación de aquellas cuestiones que repercutan
económicamente y de cualquier manera en alguno de los actores involucrados.
Es necesario que exista una normativa y un ámbito de protección legal que regule
con seguridad jurídica quienes serán los que representarán a los consorcistas, dado
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que la práctica y los hechos han demostrado que son las Cámaras y otras
organizaciones las que terminan acordado bonos, aumentos de expensas,
negociaciones de paritarias entre otras medidas sin el conocimiento por parte de los
principales afectados, quienes toman conocimiento cuando el hecho ya se encuentra
consumado.
Vale recordar la génesis de esta Ley sancionada en 1948, que reguló que quien era
propietario de un terreno, era asimismo dueño de todo lo plantado y edificado sobre
él, sin limitaciones espaciales, es decir, teóricamente, hasta el cielo.
La motivación de los legisladores de aquel tiempo tenía que ver con que la ley venía
a inaugurar un tipo de negocio nuevo para las firmas constructoras, pero su texto
carece de normas específicas respecto ·de Representación de los Consorcios,
Copropietarios y Consorcistas en los Convenios Colectivos de Trabajo y Paritarias.
Es de público conocimiento que los administradores, a través de las tres entidades
que los nuclean (sus siglas son AIERH, CAPHAI y UADI) son quienes discuten en
paritarias con SUTERH, el gremio de los ·porteros. Con que dos de las tres
organizaciones aprueben una suba salarial, ya es suficiente. Esto vino ocurriendo los
últimos años, y por eso los encargados siempre consiguieron importantes aumentos.
Así, las asociaciones de consorcistas se han expresado hasta el cansancio de
transmitir que los administradores no los representan, y piden sentarse a la mesa,
algo que el Ministerio de Trabajo de la Nación hasta ahora nunca avaló.
No menor ha sido la actividad legislativa en el ámbito de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, dado que en el año 2007 la Legislatura Porteña en un Proyecto de
Declaración presentado. por los Diputados Guillermo Smith, Jorge San Martina y
Fernando Caeiro, manifestaba su preocupación por el hecho de que los de
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4. departamentos de propiedad horizontal, integrantes de consorcios (FAC) no hayan
tenido participación en las negociaciones paritarias del convenio colectivo de casa de
rentas, no obstante las gestiones que al respecto realizara la mencionada Federación
por ante las autoridades nacionales competentes.
En igual. sentido en el año 2009 se presentó un proyecto de ley impulsado por los
diputados Sergio Abrevaya y Marcelo Meis, quienes de todas maneras no pudieron
imponer un artículo que prohibía a los administradores seguir participando en la
negociación paritaria por los sueldos de los encargados, a menos que tuvieran
autorización expresa de su consorcio. En ese momento las subas salariales
conseguidas por · los encargados fueron cuestionadas por asociaciones de
consorcistas, que reclamaban participar en la paritaria con el argumento de que son
ellos quienes pagan los sueldos. (Fuente:
http://edant.clarin.com/diario/2009/11 /06/laciudad/h-02035061. htm).
En esa línea y a fin de evitar que esta situación se siga repitiendo con abusos
constantes en la participación directa de los consorcistas en temas que les atañe
directamente, se busca con este proyecto es "incluir" y no "excluir" la participación
de mayor cantidad de entidades de consorcistas y propietarios en la medida que
demuestren su personalidad jurídica y un suficiente carácter representativo en el
mundo de la negociación colectiva.
La participación ciudadana es uno de los principios pilares de los derechos
establecidos en la Constitución Nacional y nadie debería oponerse a ello, lo que sí
está claro es que cuanto mayor participación exista, directamente proporcional será
la capacidad de diálogo y consenso que deberán lograr en el ámbito de las paritarias.
En ese orden de ideas, y tal como lo se ha expresado en el Informe Instituto de
Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital
Federal, el Artículo 42° de la Constitución Nacional establece que: "Los
consumidores y usuarios de bienes y servicios tienen derecho, en la relación de
consumo, a la protección de su salud, seguridad e intereses económicos; a una
información adecuada y veraz; a la libertad de elección, y a condiciones de trato
equitativo y digno", para lo cual debe considerarse a los propietarios y consorcistas
como "usuarios de servicios" y como tales, poseedores del "derecho a la protección
de sus intereses económicos" y a una "información adecuada y veraz". Para ello, y
según la norma, "...Las autoridades... ", en este caso el Ministerio de Trabajo,
"...proveerán a la protección de esos derechos...", entre los cuales se encuentra el
derecho a ".. .la constitución de asociaciones de consumidores y de usuarios".
Finalmente, como la negociación colectiva es un "procedimiento para la prevención y
solución de conflictos" la autoridad de aplicación en cumplimiento de la norma
constitucional debe garantizar "...la necesaria participación de las asociaciones de
consumidores de usuarios.. .en los organismos de control". (fuente:
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5. http:/lencargadosonline.blogspot.com.ar/2009/04/la-representacion-de-los-
consorcios-en.html).
Este es el ámbito en dónde deben participar, donde se fijan modificaciones salariales
y cualquier otra cuestión vinculada a condiciones laborales, de esa manera nadie
podrá cuestionar la no participación o la legitimidad de lo allí acordado. No es
aceptable en ningún sistema jurídico que quienes pagan por determinado servicio
tengan prohibida la participación en las negociaciones del mismo, claro ejemplo de
esto resulta ser la privación del derecho de intervenir, tal como lo que refiere a
abonar los salarios de sus empleados.
Por los motivos expuestos, solicito a mis pares que acompañen el presente proyecto.
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