O documento discute a locação de imóveis em condomínios residenciais para temporada através de aplicativos como o Airbnb. Aponta que essa prática pode gerar problemas de segurança, aumento de custos para o condomínio e fragilidade jurídica. Também indica que a locação nesses moldes configura hospedagem, não estando sujeita à lei do inquilinato e requerendo cadastro no Ministério do Turismo.

19. INTRODUÇÃO TIPOS DE CONDOMÍNIOS
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3
(dois terços) dos votos dos condôminos a
alteração da convenção; a mudança da
destinação do edifício, ou da unidade
imobiliária, depende da aprovação pela
unanimidade dos condôminos.

20. • RESIDENCIAL
• APART HOTEL - RESIDENCIAL
• COMERCIAL
• MISTO
A CONTROVÉRSIAGIRARÁ EM TORNO DOS
CONDOMÍNIOS EXCLUSIVAMENTE
RESIDENCIAIS.

21. Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se
pelo disposto nesta lei:
LEI DO INQUILINATO – lei 8.245/91
A locação de um quarto em imóvel regula-se
por onde??
A lei do inquilinato em 91 não previa o grande número de
condomínios residenciais realizando a atividade de locação por
temporada, sobretudo, dessa forma...
Ela visavaa locação de casas de praia, sítios, fazendas, etc...

22. Da locação para temporada – lei 8.245/91
Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do
locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu
imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo
não superior a noventadias, esteja ou não mobiliadoo imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato,
obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que
se encontram.
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem
como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais
obrigações do contrato.
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por
mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo
exigível o pagamentoantecipadodo aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após
trinta meses de seu inícioou nas hipóteses do art. 47.

23. CARACTERÍSTICAS DO AIRBNB
• O site faz referência, sempre, em HOSPEDAGEM;
• Geralmente, são períodos de curtíssima duração;
• Voltado para viagens, períodos de FÉRIAS;
• O site chama você de HÓSPEDE, ou de ANFITRIÃO;
• Não paga ISS;
• Os hotéis consideram o AIRBNB como INIMIGOS;

24. O PROBLEMA É SOMENTE COM O AIRBNB?
• Surgimento foi com o AIRBNB, em face dele focar
unidades em condomínios residenciais;
• Outros sites e aplicativos também sofrem o mesmo
tratamento: BOOKING, por exemplo.

25. PROBLEMAS GERADOS PELO AIRBNB E OUTROS APLICATIVOS
• Cria uma fragilidade na segurança dos empreendimentos;
• Os usuários buscam lazer, sem medir consequências;
• Cria uma fragilidade jurídica para o condominio;
• O custo do condomínio aumenta, com a efetivação
constante de limpeza, medidas de cadastro, etc...
AIRBNB
Sossego
Segurança
NÃO FAVORECE

26. FRAGILIDADES JURÍDICAS:
• Responsabilização do Condomínio, solidariamente, em
face do CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
• Vulnerabilidade quanto à obrigatoriedade de contratação
de jovens APRENDIZES.
• Aumento dos custos do condomínio que precisará
constantementeter que se defender perante à Justiça.
• Risco de autuação pelo ente municipal.

27. RELATIVIZAÇÃO DO DIREITO
DA PROPRIEDADE
DIREITO DA PROPRIEDADE É
ABSOLUTO
x

28. AIBRNB VIOLA:
• Destinação do Edifício, por desvio de finalidade;
• Abre precedentes para a prática de atividade comercial;
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuirpara as despesas do condomínio,na proporção de suas frações ideais;
I - contribuirpara as despesas do condomíniona proporçãodas suas frações ideais,
salvo disposiçãoem contráriona convenção;(Redação dada pela Lei nº 10.931, de
2004)
II - não realizarobras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterara forma e a cor da fachada, das partes e esquadriasexternas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizarde
maneira prejudicialao sossego, salubridadee segurança dos possuidores, ou aos bons
costumes.

29. MEIOS DE HOSPEDAGEM
LEI Nº 11.771, DE 17 DE SETEMBRO DE 2008.
Dispõe sobre a Política Nacional de Turismo, define as
atribuições do Governo Federal no planejamento,
desenvolvimento e estímulo ao setor turístico; revoga a
Lei no 6.505, de 13 de dezembro de 1977, o Decreto-Lei
no2.294, de 21 de novembro de 1986, e dispositivos da
Lei no 8.181, de 28 de março de 1991; e dá outras
providências.

30. Art. 23. Consideram-se meios de hospedagem os
empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de
sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de
alojamento temporário, ofertados em unidades de freqüência
individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros
serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de
hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito
ou expresso, e cobrança de diária.
§ 1o Os empreendimentos ou estabelecimentos de hospedagem
que explorem ou administrem, em condomínios residenciais, a
prestação de serviços de hospedagem em unidades mobiliadas e
equipadas, bem como outros serviços oferecidos a hóspedes,
estão sujeitos ao cadastro de que trata esta Lei e ao seu
regulamento.

31. § 2o Considera-se prestação de serviços de hospedagem em tempo
compartilhado a administração de intercâmbio, entendida como
organização e permuta de períodos de ocupação entre cessionários de
unidades habitacionais de distintos meios de hospedagem.
§ 3o Não descaracteriza a prestação de serviços de hospedagem a divisão
do empreendimento em unidades hoteleiras, assim entendida a atribuição
de natureza jurídica autônoma às unidades habitacionais que o compõem,
sob titularidade de diversas pessoas, desde que sua destinação funcional
seja apenas e exclusivamente a de meio de hospedagem.
§ 4o Entende-se por diária o preço de hospedagem correspondente à
utilização da unidade habitacional e dos serviços incluídos, no período de
24 (vinte e quatro) horas, compreendido nos horários fixados para entrada
e saída de hóspedes.

32. Da Fiscalização
Art. 35. O Ministério do Turismo, no
âmbito de sua competência, fiscalizará o
cumprimento desta Lei por toda e
qualquer pessoa, física ou jurídica, que
exerça a atividade de prestação de
serviços turísticos, cadastrada ou não,
inclusive as que adotem, por extenso ou
de forma abreviada, expressões ou
termos que possam induzir em erro
quanto ao real objeto de suas
atividades.
Seção III
Das Infrações e das Penalidades
Subseção I
Das Penalidades
Art. 36. A não-observânciado disposto nesta Lei sujeitaráos
prestadores de serviços turísticos, observadoo contraditório
e a ampla defesa, às seguintes penalidades:
I - advertência por escrito;
II - multa;
III - cancelamentoda classificação;
IV - interdiçãode local,atividade,instalação,
estabelecimentoempresarial, empreendimentoou
equipamento;e
V - cancelamentodo cadastro.

33. Quem pratica locação em formato de hospedagem deverá
ter o CADASTRO NO MINISTÉRIO DO TURISMO, bem como
EFETIVARO RECOLHIMENTO DO ISS.
OBSERVAÇÃO → A LOCAÇÃO UTILIZADA COMO MEIO DE
HOSPEDAGEM, POR DIÁRIAS, NÃO SE TRATA DE LOCAÇÃO POR
TEMPORADA, MAS COMO MEIO DE HOSPEDAGEM.

34. A) Locação por
temporada até
90 dias
B) Hospedagem exclusivo
estabelecimentos
definidos em lei.A BAIRBNB

35. EXEMPLO:
Um condomínio residencial, de direito, mas, de fato, possuidiversas unidades gerenciadas pelo
POOL DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA.
Uma unidade 101 pratica a locação por meio do AIRBNB, de modo que um dos seus usuários do Rio
de Janeiro acionou o condomínio pelo fato de que o mesmo ao chegar no Edifício, referida unidade
não havia deixado autorização para o “hóspede”adentrar.
Quais informações podemos tirar daí?
Condomínio não tem ingerência.
Código de Defesa do Consumidor.
Foro: Rio de Janeiro.

36. SUGESTÕES DE REGRAS:

37. SUGESTÕES:
• Colete todos os documentos que forem repassados à administração, para a
entrada de novos “hóspedes”;
• Registre no livro de ocorrências todas as demandas desagradáveis causadas
por “hóspedes”;
• Registre em atasos problemasgerados por essas “locações”;
• De preferência, aprove a proibiçãoem assembleia;
• Não permita que as chaves fiquem sob a responsabilidadedo condomínio;
• ApliqueMultas;
• Faça um termo de ciência.

38. TERMO DE CIÊNCIA
Eu,
......................................................................................................................................,
portador do CPF/MF sob o nº ......................................................., na qualidade de
locatário por temporada da unidade ........................, que utiliza como meio de
hospedagem, declaro para todos os fins de direito, que estou ciente de que o
CONDOMÍNIO, trata-se de um condomínio residencial, de modo que devo cumprir
com os ditames estabelecidos em sua convenção de condomínio e regimento interno,
conforme orientações em anexo.
Por fim, ciente de que o CONDOMÍNIO não possui qualquer ingerência na locação por
temporada ora realizada, firmo o presente instrumento.
Caucaica, .................................
Assinatura

40. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO DE APARTAMENTOS PARA TEMPORADA VETADA PELO
CONDOMÍNIO. PRAZO PARA CESSAÇÃO DA LOCAÇÃO E MULTA, PARA A HIPÓTESE DE DESCUMPRIMENTO DA
CITADA REGRA PROIBITIVA, FIXADOS EM ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE
PROPRIEDADE RESPALDADA NA TEORIA DA PLURALIDADE DOS DIREITOS LIMITADOS. PRECEDENTE DO E. STJ.
ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA REALIZADO NA AGE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO
AUTOR. 1. A Convenção do Condomínio, ora Recorrido, prevê a aplicação de multa para o condômino que
destinar o apartamento para finalidade diversa do prédio, que é residencial. 2. O Regulamento Interno
estabelece o procedimento que deve ser observado na hipótese de aplicação de multa, o termo inicial de sua
incidência e a possibilidade de recurso administrativo. 3. Improcedente a alegação do ora Recorrente de que não
há previsão nas regras internas do Condomínio, ora Recorrido, que assegurem o exercício da ampla defesa ou
interposição de recurso administrativo. 4. O Autor, ora Apelante, compareceu à AGE de 19/12/2013, na qual a
locação dos apartamentos por temporada foi vetada, mesmo depois de expor suas razões, tendo sido anotado
prazo para encerramento daquela atividade - 30 dias -, sob pena de multa diária prevista no Regimento Interno -, a
incidir a partir de 19/01/2014. 5. Contraditório e ampla defesa respeitados na AGE. 6. Termo inicial da sanção
pecuniária fixado na ata da AGE: 19/01/2014. 7. Honorários advocatícios de sucumbência reduzidos para R$
500,00 (quinhentos reais) tendo em vista a pouca complexidade da causa e o trabalho desenvolvido pelos
causídicos no processo. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJ-RJ - APL: 00750330320148190001 RJ 0075033-03.2014.8.19.0001, Relator: DES. FERNANDO CERQUEIRA
CHAGAS, Data de Julgamento: 15/04/2015, DÉCIMA PRIMEIRA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 17/04/2015
13:12)

41. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. LOCAÇÃO POR
TEMPORADA DE CÔMODOS EM APARTAMENTO. VIOLAÇÃO À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. EDIFÍCIO
EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. USO NOCIVO DA PROPRIEDADE. UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL DE MANEIRA
PREJUDICIAL À SEGURANÇA, SOSSEGO E BEM ESTAR DOS DEMAIS CONDÔMINOS. RECURSO A QUE SE NEGA
PROVIMENTO. 1. Hipótese em que a ré/agravante promove a locação de cômodos de seu apartamento a pessoas
estranhas ao condomínio por curto período de tempo (dias, semanas), mediante veiculação de anúncios e
propagandas em sites da internet, com a alteração do nome do condomínio para "ART SUÍTES HOME BOA
VIAGEM BEACH". Tal atividade denota prática nitidamente comercial, destinando o apartamento da agravante
a espécie de hospedaria/albergue, o que é vedado pela convenção condominial, que atribui caráter
exclusivamente residencial do edifício e veda a destinação diversa das suas unidades imobiliárias.
2. Nos termos do art. 1.333 do Código Civil, a convenção de condomínio é obrigatória a todos os
titulares de unidades imobiliárias no edifício. Já o art. 1.336, IV, apregoa que é dever do condômino
"dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira
prejudicial ao sossego, salubridadee segurança dos possuidores, ou aos bons costumes".

42. 3. Presentes os requisitos do art. 273 do CPC/1973 (vigente à época da decisão agravada) autorizadores da
concessão de tutela antecipada, quais sejam, a verossimilhança das alegações do condomínio autor/agravado,
consubstanciada na demonstração da prática comercial semelhante à hotelaria realizada pela agravante e da
existência de vedação na convenção condominial quanto à destinação não residencial aos apartamentos do
edifício e à sua utilização nociva aos demais condôminos; bem como o risco de dano irreparável e de difícil
reparação, verificado através do perigo à segurança, tranquilidade e bem estar dos demais condôminos do
edifício, a exemplo do incidente já relatado nos autos envolvendo hóspedes e porteiro. 4. Recurso a que se nega
provimento para manter a decisão interlocutória agravada, ressaltando-se que fica vedada a locação por
temporada do imóvel da agravante nos moldes atualmente praticados (aluguel de cômodos separados no
apartamento para pessoas estranhas ao condomínio, por curto período, em alta rotatividade), seja ela
proveniente de publicidade veiculada em sites da internet ou qualquer outro meio.
(TJ-PE - AI: 4295245 PE, Relator: José Fernandes, Data de Julgamento: 08/06/2016, 5ª Câmara Cível, Data de
Publicação: 25/07/2016)

44. OABSP
• MANIFESTOU PARECER CONTRÁRIO À ESSE TIPO
DE LOCAÇÃO COMO MEIO DE HOSPEDAGEM.
• VER PARECER.

46. ESTUDAR SENTENÇA DO CONDOMÍNIO