Le bilan du marché locatif des bureaux d'Ile-de-France à la fin du mois de mai 2016.

1. cushmanwakefield.fr NOTE MENSUELLE 1
NOTE MENSUELLE
Paris, encore et toujours…
Ile-de-France | Mai 2016
 Près de 900 000 m² de bureaux ont été placés depuis le début de l’année 2016 en
Ile-de-France. En hausse de 29 % sur un an, ce volume équivaut quasiment à la
moyenne des dix dernières années.
 En mai 2016, l’activité locative a principalement été soutenue par la réalisation de
grandes transactions. Huit opérations de plus de 4 000 m² comptent ainsi pour un
peu plus de la moitié du volume total de la demande placée du mois écoulé.
 Le rebond de la demande placée dans Paris Rive Gauche, secteur qui avait été
peu animé au 1er
trimestre, est le fait le plus notable du mois de mai. Les grandes
transactions finalisées dans les 13e
et 15e
arrondissements permettent à la capitale
de conforter sa domination. Paris intra-muros concentre ainsi 46 % du volume de
la demande placée totale en Ile-de-France depuis le début de l’année 2016.
 24 des 39 mouvements de plus de 4 000 m² recensés depuis janvier 2016 portent
sur des actifs de seconde-main ou rénovés. Faisant l’objet des plus grandes
transactions, les bureaux de première main (neufs ou restructurés) constituent
toutefois la majorité des volumes placés sur ce segment de surfaces (57 % contre
47 % à la même période en 2015).
Tableau 1
Chiffres clés
CHIFFRES CLES DU MARCHE DES BUREAUX D’ILE-DE-FRANCE
Fin mai 2015 Fin mai 2016 Tendance
Demande placée (m²) 691 739 895 730 ▲
Nombre de transactions 1 244 1 250 ▲
Nombre de transactions > 4 000 m² 20 38 ▲
Part de la demande placée > 4 000 m² (%) 30 43 ▲
Demande placée > 4 000 m² | Part du neuf (%) 47 57 ▲
Fin 1T 2015 Fin 1T 2016 Tendance
Offre disponible à moins de 6 mois 4 379 207 m² 3 932 829 m² ▼
Loyer prime (€/m²/an)1
745 766 ▲
Loyer moyen (€/m²/an)2
395 407 ▲
Source: Cushman & Wakefield/Immostat ¹Loyer prime: moyenne des cinq transactions les plus élevées
(valeurs faciales des transactions > 1000 m² de l'année en cours). ²Loyer moyen : moyenne des valeurs
locatives de transaction (valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues.
9 juin 2016
Sommaire
Demande placée 2
Le marché en mai 2016 3
Actualités générales 4
Auteur
David Bourla
Head of Research France
+33 (0)1 53 76 91 91
david.bourla@cushwake.com
Contacts
David Bourla
Head of Research France
+33 (0)1 53 76 91 91
david.bourla@cushwake.com
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
magali.marton@cushwake.com
Ludovic Delaisse
Directeur Agence France
Bureaux, Industriel, Développement
+33 (0)1 53 76 92 73
ludovic.delaisse@cushwake.com

2. Ile-de-France | Mai 2016
cushmanwakefield.fr NOTE MENSUELLE 2
Demande placée
Près de 900 000 m² de bureaux ont été placés depuis le début
de l’année 2016 en Ile-de-France. En hausse de 29 % sur un
an, ce volume équivaut quasiment à la moyenne des dix
dernières années (graphique 1). Tous les segments de surfaces
sont orientés à la hausse. Si la progression des volumes placés
est modeste pour les transactions de moins de 1 000 m² (+ 2 %),
elle est nettement plus marquée pour les moyennes surfaces,
celles comprises entre 1 000 et 4 000 m² (+ 14 %), ainsi que
pour les transactions de plus de 4 000 m². Ce créneau de
marché, bien plus dynamique que l’an passé (+ 95 % en nombre
et + 84 % en volume), retrouve même une activité conforme à
son niveau de long-terme (- 1 % par rapport à la moyenne des
dix dernières années, en volume).
A l’origine de plusieurs grandes transactions, les secteurs de la
banque-assurance (BNP dans « Le Millénaire 4 », AG2R dans
« Vivacity », etc.) et de l’industrie-distribution (Saint-Gobain à La
Défense, etc.) concentrent une part importante du volume de la
demande placée supérieure à 4 000 m² en Ile-de-France (49 %).
La communication, les TIC et les services sont également
dynamiques, même s’il convient de distinguer, au sein de ces
secteurs, des types d’activités très divers. Aux mouvements de
rationalisation opérés par des entreprises « traditionnelles »
s’ajoute ainsi l’expansion, sur de grandes et moyennes
surfaces, de plusieurs représentants de la nouvelle économie
(OCTO TECHNOLOGY, THE BUREAU, HOMEFRIEND, etc.).
L’essor des incubateurs et des espaces alloués au coworking
(WEWORK, KWERK, NEXTDOOR, etc.) est également
significatif. Essentiellement situées à Paris et dans les
principaux pôles tertiaires franciliens, les surfaces prises à bail
par de tels acteurs totalisent un peu plus de 35 000 m² à la fin
mai, soit 4 % environ de l’ensemble du volume placé depuis le
début de 2016 en Ile-de-France. Relativement modeste, leur
part augmentera sans nul doute à l’avenir. A Londres (Central
London), les espaces de coworking constituaient ainsi 10 % des
volumes commercialisés en 2015 contre 4 % en 2013.
Les grandes transactions récemment finalisées sur la rive
gauche de la capitale (ALTICE dans « Quadrans », BPCE dans
« France Avenue ») ont conforté la domination de Paris intra-
muros, qui concentre un peu moins de la moitié de la demande
placée totale devant La Défense et le QAO (graphique 2). Les
autres secteurs sont à la peine, et ce pour diverses raisons
(nombre restreint de grandes offres neuves, concurrence
d’offres de marchés plus établis, secteur public peu actif, etc.).
Ainsi, seules deux transactions de plus de 4 000 m² ont pour le
moment été enregistrées hors de Paris et des Hauts-de-Seine :
ADP dans « Askia » à Orly et le Groupe IONIS à Ivry-sur-Seine.
Toutefois, quelques mouvements d’envergure sont attendus à
plus ou moins court terme, comme la RATP à Fontenay-sous-
Bois ou le CONSEIL REGIONAL D’ILE-DE-FRANCE sur un site
à déterminer.
24 des 39 opérations de plus de 4 000 m² recensées depuis
janvier portent sur des actifs en état d’usage. Les bureaux
neufs-restructurés constituent toutefois la majorité des volumes
placés sur ce segment de marché (57 % contre 47 % à la même
période en 2015) grâce à la réalisation des plus grandes
transactions.
Graphique 1
Evolution de la demande placée en Ile-de-France (m²)
Fin mai de chaque année
Source: Cushman &Wakefield/Immostat
Graphique 2
Répartition géographique de la demande placée en Ile-de-
France (%)
A fin mai 2016
Source : Cushman &Wakefield/Immostat

3. Ile-de-France | Mai 2016
cushmanwakefield.fr NOTE MENSUELLE 3
Le marché en mai 2016
En dehors de quelques mouvements importants à La Défense
(NEXANS dans « Le Vinci », KPMG dans la « Tour Eqho », etc.),
Paris concentre la majeure partie de l’activité du mois de mai
sur le segment des grandes transactions. Avec quatre nouvelles
opérations de plus de 4 000 m², la capitale concentre désormais
près de 40 % du volume placé sur le créneau des grandes
transactions depuis le début de l’année 2016.
Si le QCA reste attractif (WEWORK au « 33 rue Lafayette »), le
net rebond de la demande placée dans un secteur de Paris Rive
Gauche jusque-là assez calme est le fait le plus notable du mois
écoulé. Avec près de 70 000 m² placés depuis le début de 2016,
les volumes commercialisés y sont désormais proches de leur
moyenne décennale sur les cinq premiers mois d’une année
(71 400 m²). En outre, d’autres grandes transactions devraient
encore y être finalisées d’ici la fin du 1er
semestre. Ce regain de
forme était attendu compte-tenu des grandes surfaces
disponibles ou en cours de développement dans les 13e
et 15e
arrondissements. La plus grande opération du mois concerne
l’achat par ALTICE d’un des quatre bâtiments du « Quadrans »
à Balard, près du « Pentagone à la française » et dans un
secteur géographique qui est aussi l’un des grands clusters de
la communication de l’Ile-de-France.
La location par BPCE de « France Avenue » dans le 13e
, peu
de temps après sa libération par le groupe ACCOR, est une
autre transaction significative du mois de mai à Paris. Illustrant
les atouts des immeubles existants de la ZAC Rive Gauche,
cette prise à bail confirme également le rôle moteur du secteur
banque-assurance. Celui-ci représente ainsi plus de 50 % du
volume total de la demande placée sur des surfaces de plus de
4 000 m² dans la ZAC Rive Gauche depuis 2000 (graphique 3).
D’autres prises à bail importantes seront probablement signées
dans les prochains mois, mais porteront avant tout sur les offres
neuves du secteur. C’est le cas de « Be Open », futur siège de
la METROPOLE DU GRAND PARIS. Bientôt livré, cet immeuble
marque le début de l’extension de la ZAC Rive Gauche dans le
secteur de la gare d’Austerlitz, avant d’autres développements
à venir, comme « Austerlitz » et « Eléments », en cours de
construction pour une livraison prévue en 2017. Si l’on y ajoute
les autres projets de la ZAC (« Panorama », siège du Monde,
« A9B », « Duo », etc.), ce sont au total plus de 230 000 m² de
bureaux qui devraient y être livrés entre 2016 et 2021, soit 44 %
de son parc de bureaux existant.
Graphique 3
Répartition de la demande placée par secteur d’activité
dans la ZAC Rive Gauche
Volume des transactions > 4 000 m² entre 2000 et 2016*
Source : Cushman &Wakefield/*à fin mai.
Tableau 2
Transactions significatives du mois de mai 2016
Source: Cushman & Wakefield
NOM DU PRENEUR IMMEUBLE COMMUNE SURFACE
Altice Quadrans Paris (75015) 25 800 m²
BPCE France Avenue Paris (75013) 15 500 m²
WeWork 33 rue Lafayette Paris (75009) 11 700 m²
Nexans Le Vinci Courbevoie/La Défense (92) 9 900 m²
KPMG Eqho Courbevoie/La Défense (92) 4 920 m²

4. Ile-de-France | Mai 2016
cushmanwakefield.fr NOTE MENSUELLE 4
Actualités générales
La France attire moins de centres de décision
Dans une note publiée en mai, le Conseil d'analyse économique
(CAE) dresse le constat d’une perte d’attractivité de la France
concernant l’implantation des centres de décision d’entreprises
étrangères. Passé du 1er
au 4e
rang européen entre 1980 et
2012, la France est désormais devancée par l’Allemagne, la
Belgique et le Royaume-Uni (tableau 3). L’Ile-de-France reste
une place forte au niveau régional, se plaçant même devant
Londres pour le nombre total de centres de décision. Le CAE
relativise cette performance : les centres de décision implantés
en France sont de taille plus modeste et appartiennent à des
secteurs d’activité moins dynamiques. Ils sont en outre pour
l’essentiel d’origine européenne et nord-américaine, illustrant la
difficulté de la France à attirer les entreprises des pays
émergents, qui lui préfèrent l’Allemagne et le Royaume-Uni.
Les transports tirent l’attractivité économique
L’INSEE vient de diffuser une étude sur la façon dont les
transports publics modifient le développement des villes, à partir
de l’exemple du réseau express régional (RER) d’Ile-de-France.
A l’heure où l’on s’interroge sur l’impact du réseau du Grand
Paris Express sur les quartiers de gare, cette étude confirme le
rôle moteur joué par les infrastructures de transport urbain sur
l’attractivité des territoires. Dans les communes franciliennes
reliées au RER et situées à moins de 20 km de Paris, les gains
d’emplois auraient été supérieurs de 13 % à ceux constatés
dans les communes qui ne bénéficient que d’une desserte par
train de banlieue. La croissance du nombre d’entreprises y
aurait quant à elle été plus importante de 10 %, et plus marquée
encore s’agissant des entreprises détenues par des capitaux
étrangers. Enfin, le passage du RER a aussi eu un impact sur
l’évolution sociologique des communes, avec une augmentation
de 10 % de la population dotée d’un diplôme de l’enseignement
supérieur.
Ile-de-France : retour au niveau d’emploi d’avant-crise
Le climat des affaires s’est encore amélioré en mai. Légèrement
supérieur à son niveau de long-terme, l’indice synthétique qui le
mesure s’établit à 102, contre 101 en avril et 100 en mars 2016.
Les secteurs du commerce de détail (+ 4) et des services (+ 2)
affichent la plus forte progression sur un mois. Ces tendances
constatées à l’échelle du pays s’ajoutent aux progrès observés
à la fin de 2015 en Ile-de-France. L’emploi salarié francilien, en
hausse de 0,2 % au 4T 2015 et de 0,8 % sur l’ensemble de
l’année 2015, dépasse son point haut de 2008 et retrouve ainsi
son niveau d’avant-crise (graphique 5). La tertiarisation de
l’économie francilienne s’est par ailleurs accentuée : le tertiaire
marchand (+ 1,1 % en 2015) et le commerce (+ 1,0 %) affichent
les gains les plus significatifs, tandis que les suppressions
d’emplois ont été particulièrement importantes dans les
secteurs de la construction (- 1,1 %) et de l’industrie (- 1,5 %).
Enfin, l’Ile-de-France a enregistré une hausse marquée des
créations d’entreprises entre septembre 2015 et février 2016
(+ 5,8 %), alors même que celles-ci stagnaient à l’échelle du
pays (- 0,3 %).
¹Source : Conseil d’analyse économique, L’attractivité de la France pour les
centres de décision des entreprises. ²Source : INSEE, Comment les transports
publics modifient-ils le développement des villes ? ³Source : INSEE.
Tableau 3
Les pays d’accueil des centres de décision en Europe
Principaux pays, en % du nombre total
PAYS 1980 1996 2012
Allemagne 14,9 16,1 19,0
Belgique 17,0 17,3 17,9
Royaume-Uni 19,3 19,8 17,9
France 20,5 18,5 16,8
Espagne 11,1 12,0 11,9
Autriche 4,7 4,7 5,6
Pays-Bas 2,9 2,3 2,2
Source : Conseil d’analyse économique, à partir de la base Amadeus
Graphique 4
Evolution de la répartition de l’emploi en Ile-de-France
Répartition selon la distance à Paris, en %
Source: INSEE
Graphique 5
Evolution de l’emploi salarié
Source: INSEE

5. Ile-de-France | Mai 2016
cushmanwakefield.fr NOTE MENSUELLE 5
Définitions
Demande placée :
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente,
réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les pré-
commercialisations, les clés en main et les opérations pour
compte-propre, sous réserve de la levée des conditions
suspensives.
Offre à moins de six mois :
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la
commercialisation d’ici à moins de six mois. Sont exclus les
recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la
sortie effective du locataire.
Loyer moyen :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des valeurs locatives de transaction
(valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues.
Loyer prime :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer prime
correspond à la moyenne des cinq transactions les plus
élevées (valeurs faciales des transactions de plus de 1 000 m²
de l'année en cours).
Sectorisation

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France
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