Empfohlen
Empfohlen
Weitere ähnliche Inhalte
Empfohlen
Empfohlen (20)
Isännöinnin hinnoitteluanalyysi
- 1. - 1 - Kustannukset isännöinnistä -analyysi Kolme pääkaupunkiseudun asunto-osakeyhtiötä, joita isännöintikustannusten palveluhinnoittelu johti harhaan. Tässä tutkimuksessa on analysoitu kolmen asunto-osakeyhtiön kirjanpitoaineistot ja tarkastetut tilinpäätöstiedot kattavasti, jonka perusteella isännöintisopimusten toteutuneet vuosikustannukset on laskettu auki. Jokaisesta analysoidusta kirjanpitoaineistosta ilmeni, että asunto- osakeyhtiöt maksoivat isännöintipalvelusta kuukausittain huomattavasti enemmän kuin mitä alkuperäiseen tarjoukseen ja palvelusopimukseen oli kirjattu. Yhden asunto-osakeyhtiön osalta ylitys oli jopa 33 %. Kunkin asunto-osakeyhtiön lähdetietoaineistot löytyvät kyseisen analyysin yhteydestä. Analyysi on toteutettu Kiinteistövaikutus Kiva Oy (lyhen. KIVA) toimesta. Kahden asunto-osakeyhtiöiden tilinpäätöksiin erikoistuneen asiantuntijan lisäksi analyysiin osallistui myös ulkopuolinen isännöinti- ja kirjanpitoasiantuntija. KIVA on 2022 toimintansa aloittanut suomalainen kiinteistöalan asiantuntija- ja projektinhallintayritys. Asunto-osakeyhtiöiden talouden kehittämisen lisäksi KIVA on erikoistunut kiinteistöjen energiahybridimalleihin. KIVA tarjoaa projektinhallinnan ja teknisen isännöinnin ohella asunto- osakeyhtiöille ja kiinteistöyhtiöille myös isännöitsijäpalveluiden valintaprosesseja, joihin sisältyvät kiinteistöstrategiat ja talousanalyysit.
- 2. - 2 - Kiinteistövaikutus Kiva Oy Y-tunnus 3224891–6 Käyntiosoite Lars Sonckin kaari 12, Espoo Projektijohtaja M. Johansson +358 (0)40 188 4007 hello@kiva.digital www.kiva.digital Vastuuvakuutus OP Pohjola 117864443 Työmaakulkukortit ja tilaajavastuut Vastuu Gruop KIVA yhtiön nimellä Mitä näissä vertailulaskelmissa analysoitiin Isännöinnin kiinteitä kuukausihintoja tarjotaan asunto-osakeyhtiöille pääosin perustuen kohteen huoneistomäärään sekä isännöintitoimiston vastaavien sopimusten keskihintaan. Kyseinen toimintamalli perustuu markkinavääristymään, jossa asunto-osakeyhtiöiden maallikkohallitukset pyrkivät kilpailuttamaan isännöintitoimistojen kiinteähintaisia tarjouksia niiden vertailukelpoisuuden vuoksi. Asunto-osakeyhtiön asiakkuudesta kilpailevat isännöintitoimistot vastaavasti luovat hintamielikuvansa mahdollisimman alas vakioidulla ja kevyellä isännöinnin tehtäväluettelolla. Tarjousmekanismeja tutkivassa aiemmassa analyysissa ilmeni, että seitsemässä tapauksessa kymmenestä annettu isännöintitarjous ei huomioinut lainkaan tarjouksen pyytäneen asunto-osakeyhtiön tarpeita. Tässä analyysissa keskityimme pelkästään isännöintitoimistojen laskutukseen ja niiden muodostumiseen. Analyysi osoittaa, että vallitseva malli harhauttaa asunto-osakeyhtiöitä, sillä merkittävä osa isännöinnin laskutuksesta muodostuu kuukausihinnan päälle ja koostuu osin isännöintitoimistojen perusteettomasta ylilaskutuksesta. Isännöinnin kustannukset eivät ole läpinäkyviä Isännöinnin palveluntarjoajien vertaaminen on lähes mahdotonta, koska kustannukset eivät ole keskenään vertailukelpoisia ja läpinäkyviä sopimuspalkkioiden perustuessa eri toimistojen palvelukuvauksiin. Lisäksi sopimuksen liitteenä olevat erillisveloitushinnastot ovat laajoja ja sisältävät niin kuukausittain kuin vuosittain laskutettavia lisätöitä. Isännöintitoimistot tekevät säännöllisesti näitä lisälaskutettavia töitä, mutta sitä ei tuoda läpinäkyvästi esiin tarjouksissa tai isännöintisopimuksissa. Kiinteän kuukausihinnan päälle toimistot veloittavat erillishinnaston mukaisesti tekemästään työstä, kuten sähköisestä arkistosta, kirjanpitoaineiston käsittelystä, huoneistoremonttirekisteristä sekä muista säännöllisesti perittävistä kertasuoritusmaksuista. Kun nämä maksuerät lisätään kiinteään laskutushintaan, muodostuu isännöinnin todellinen kustannus oletettua suuremmaksi. Piilomaksujen prosentuaalinen osuus korostuu erityisesti keskikokoisissa 15–30 huoneiston asunto-osakeyhtiöissä. Analyysista käy ilmi, että isännöitsijät ovat tietoisia isännöinnin laskutuksen muodostumisesta, sillä asunto-osakeyhtiön talousarvion suunnittelu kuuluu isännöitsijän vastuulle. Isännöinnin kustannusten tulisi olla läpinäkyvästi esillä kirjanpidossa ja tilinpäätöksissä, jotta niistä ilmenee selvästi, kuinka useita kymmeniä prosentteja kiinteää sopimushintaa suuremmat lisäkulut muodostuvat. Asunto-osakeyhtiöt keskittyvät ilmeisesti isännöinnin kustannuksissa pelkästään kiinteän sopimuspalkkion muutoksiin, vaikka todelliset kustannukset perustuvat tulkinnanvaraisiin palvelukuvauksiin ja erillishinnaston lisätöihin. Näistä jälkimmäiset merkitään kirjanpitoon usein harhaanjohtavasti hallinnointikustannusten sijasta muihin asunto-osakeyhtiön kuluihin. Oheisesta grafiikasta Keltainen grafiikka on isännöitsijätoimiston antama kiinteä kuukausihinta isännöintipalveluista, kirjanpidosta ja asiakaspalvelusta. Sininen grafiikka on isännöinnin kiinteän kuukausihinnan lisäksi muut veloitukset, jotka isännöintitoimiston kuuluu saada laskuttaa, kuten kokouspalkkiot, postimaksut, tulosteet, viranomaismaksut. Punainen grafiikka on piilokustannukset, joita asunto-osakeyhtiö on maksanut normaalitason yli. Harmaa grafiikka koskee vain asunto-osakeyhtiö A:n erityispiirreprojekteja.
- 3. - 3 - Kiinteistövaikutus Kiva Oy Y-tunnus 3224891–6 Käyntiosoite Lars Sonckin kaari 12, Espoo Projektijohtaja M. Johansson +358 (0)40 188 4007 hello@kiva.digital www.kiva.digital Vastuuvakuutus OP Pohjola 117864443 Työmaakulkukortit ja tilaajavastuut Vastuu Gruop KIVA yhtiön nimellä Vihreä grafiikka on vertailuluku ainoastaan aikaperusteisella laskutuksella toimivasta isännöinnistä vastaavanlaisesta asunto-osakeyhtiöstä, jossa kiinteistön kunto, koko, asuntojen määrä ja tehtäväkenttä ovat vastaavanlaiset. Vihreä grafiikka sisältää myös kaikki muut kulut, kuten toimistomaksut, isännöitsijän lisätyöt, postimaksut, kokouspalkkiot, urakkavalvonnat, yms. Asunto-osakeyhtiö A 1970-luvun taloyhtiö Helsingin Tammisalossa, jossa neljä (4 kpl) 300 m2 ja yksi (1 kpl) 90 m2 asunto-osaketta. Asunto-osakeyhtiötä on laskutettu isännöinnistä ja kirjanpidosta 279,25 euron kuukausihinnan lisäksi arviomme mukaan työtehtävistä 131 euroa kuukaudessa, kun vuoden lisätyöt on jaksotettu 12 kuukaudelle. Kokonaisuus koostui kokouspalkkioista, postituksista, tulosteista jne., jolloin isännöinnin todellinen kuukausikustannus oli 410,25 euroa. Tämä on 47 % ylitys sopimushinnasta, jonka isännöintitoimisto oli kilpailutuksessa ilmoittanut asunto- osakeyhtiölle kustannustasoksi. Asunto-osakeyhtiö A:n kirjanpitoaineistosta ilmeni erilaisia kiinteitä isännöintitoimiston kuukausi- ja vuosimaksuja, jotka oli merkitty kirjanpitoaineistoon toimisto- ja hallintokuluihin sekä lainojen muihin rahoituskuluihin. Nämä olivat kuluja sähköisestä arkistoinnista, tasekirjan koonnista, laskujen digitaalisesta käsittelystä sekä lainojen hoitokuluista. Tiedot eivät tulleet selkeästi esille, vaan löytyvät myöhemmässä vaiheessa kirjanpidon kulutileiltä. Näiden kulujen tulisi kuulua normaaliin isännöintiin, jolloin peruste lisälaskutukselle kunkin toimenpiteen osalta olisi tullut pyytää erikseen. Asunto-osakeyhtiössä oli vuoden aikana kolme korjaushanketta, joiden osalta isännöintitoimisto oli laskuttanut työstään. Kattovuodon korjauskulut olivat 20 400 euroa, joista korjaus- ja tarvikekulujen osuus 17 928 euroa ja teknisen isännöitsijän kustannus urakan hoitamisesta 2 260 euroa. Teknisen isännöitsijän lisälaskutus vastaa neljää työpäivää tai 11 % kokonaishankkeesta. Arvioimme tämän hyvin korkeaksi, etenkin jos urakoitsija käytti korjaushankkeessa myös erillistä työnjohtajaa. Toisen vuotovahingon kustannus oli 30 900 euroa. Korjaus- ja tarvikekulujen osuus oli 27 000 euroa ja teknisen isännöitsijän osuus urakan hoitamisesta 3 900 euroa, eli teknisen isännöinnin lisälaskutuksen osuus kokonaishankkeesta oli 12 %. Kolmas korjaushanke oli kiinteistön käyttövesiputkiston uusimistyö. Tässä hankkeessa suunnittelutoimistolla oli johtava rooli. Tekninen isännöinti kirjasi kuitenkin 350 euron edestä lisälaskutusta.
- 4. - 4 - Kiinteistövaikutus Kiva Oy Y-tunnus 3224891–6 Käyntiosoite Lars Sonckin kaari 12, Espoo Projektijohtaja M. Johansson +358 (0)40 188 4007 hello@kiva.digital www.kiva.digital Vastuuvakuutus OP Pohjola 117864443 Työmaakulkukortit ja tilaajavastuut Vastuu Gruop KIVA yhtiön nimellä Yhteenveto asunto-osakeyhtiö A:n isännöinnin kuluista Teknisen isännöitsijän ja hallinnollisen isännöitsijän vahinkojen hoitamisesta 542 euroa sekä muista tuntemattomista syistä johtuvista lisätöistä laskutettiin 135 euroa kuukaudessa, kun kokonaissumma jaksotettiin 12 kuukaudelle. Näin isännöinnin todelliseksi kustannukseksi muodostui 1 087 euroa kuukaudessa. Tekninen isännöinti ja osallistuminen korjaustöihin ovat hallinnollista työtä. Kirjanpidossa nämä oli kuitenkin kirjattu vahinkojen osalta kulutilille. Herää epäilys, miksi kustannukset on kirjattu hallintokulujen sijaan vaikeasti havaittavaksi osaksi korjaustöitä, sillä kyseinen menettely on vastoin hyvää hallintotapaa ja tilintarkastajan ilmeinen virhe. Jotta isännöinnin lisälaskutuksen osuus on läpinäkyvää, tulee jokainen erilliskulu kirjata oikealla nimellä niille kuuluville tileille. Tilinpäätöksessä ja talousarviovertailussa ei oltu erikseen avattu isännöinnin lisätyön osuutta vahinkojen korjaamisessa, vaikka kyseessä oli +12 % kustannuserä. Talousarviovertailussa kerrottiin hallinnon kokonaiskustannusten ylittävän budjetin 1 736 eurolla, mutta varsinaista syytä ylitykselle ei kerrottu. Sen sijaan pankkikulut oli eritelty. Kirjanpidosta kuitenkin selvisi, että pankin erillisveloitusten osuus oli 1 250 euroa ja isännöinnin lisäveloituksia puolestaan 872 euroa. Koska kaikilla osakkailla ei ole pääsyä kulukirjanpitoon, on tilinpäätöksessä kerrottava selkeästi mitä on tehty, kuka on tehnyt ja miten kustannukset ovat muodostuneet, etenkin kun kyseessä on tavallisesta poikkeavia tapahtumia. Asunto-osakeyhtiö A:n isännöinnin todellinen kuukausikustannus muodostuu kiinteästä kuukausimaksusta keltainen, jonka lisäksi normaali määrä kokouspalkkiota, postitusta, tulosteita ja muita kuluja, kuten huoltosuunnitelmat sininen jaksotettuna 12 kuukauden ajalle muodostavat 279 + 131 euroa kuukaudessa. Harmaa grafiikka asunto-osakeyhtiö A:n osalta on kolmen korjaushankkeen hallintotyöt jaksotettuna 12 kuukauden ajalle 542 euroa, mutta korjaushankkeisiin käytetty työaika vaikuttaa ylimitoitetulta. Jolloin, ilmeinen ylilaskutuksen osuus on vähintään 135 euroa kuukaudessa punainen. Asunto-osakeyhtiö A:n tilinpäätöstiedot, pääkirja ja tase sekä vertailulaskelman yksityiskohdat kustannusten muodostumisesta ovat saatavilla lähempää tarkastelua varten tästä Dropbox-kansiosta https://tinyurl.com/52jnf248 --- Asunto-osakeyhtiö B 1950-luvun kerrostaloyhtiö Helsingin kantakaupungissa, jossa on kuusikymmentä (60 kpl) 35-, 55- ja 87-neliöistä asunto-osaketta. Asunto-osakeyhtiöllä on isännöintisopimuksessaan huomattavan korkea kiinteä 1 880 euron kuukausipalkkio. Analyysissa ilmeni, että summa kattaa hyvin vähän isännöinnin normaaleja kuluja, kuten toimistorutiineja, osaa kokouspalkkioista, postituksia, tulosteita (?), yms. koska niistä toimisto laskutti erikseen 500 euroa kuukaudessa. Isännöintitoimisto laskutti lisäksi muita lisätöitä sekä vuosi- ja kuukausimaksuja 238 euroa kuukaudessa, jolloin todellinen
- 5. - 5 - Kiinteistövaikutus Kiva Oy Y-tunnus 3224891–6 Käyntiosoite Lars Sonckin kaari 12, Espoo Projektijohtaja M. Johansson +358 (0)40 188 4007 hello@kiva.digital www.kiva.digital Vastuuvakuutus OP Pohjola 117864443 Työmaakulkukortit ja tilaajavastuut Vastuu Gruop KIVA yhtiön nimellä kustannustaso oli 2618 euroa kuukaudessa. Tämä on asunto-osakeyhtiön puheenjohtajan mukaan 39 % ylitys kilpailutuksessa isännöintitoimiston tarjoamaan sopimushintaan. Analyysia varten nähtäväksi toimitettu isännöintisopimus osoittaa, että asunto-osakeyhtiö maksaa huomattavasti suurempaa kustannusta kuin alun perin kilpailutuksessa esitetty sopimushinta antoi ymmärtää. Arvioimme asunto-osakeyhtiö B:n isännöinnin kustannuksen huomattavan korkeaksi. Kaikki postituskulut, kokoukset, toimisto-, kirjanpito- ja pankkikulut huomioiden lähempänä oikeudenmukaista markkinahintaa olisi 1 500 euroa kuukaudessa, jolloin isännöintitoimiston lisälaskutuksen osuus on ollut +75 % tarkoituksenmukaisesta palkkiotasosta. Kirjanpitoaineistosta ilmeni useita epämääräisyyksiä ja pääkirjan osalta myös erillisveloituksia, joita ei olisi tullut laskuttaa lainkaan, sillä kiinteä kuukausihinta on jo lähtökohtaisesti hyvin korkea. Isännöintitoimiston realistisesti arvioidulla 110–130 euron tuntihinnalla ja asunto- osakeyhtiö B:n sopimushinnalla isännöitsijän tuntimäärä tulisi olla joka kuukausi yli 20 tuntia. Tämä yhtälö ei ole uskottava. Yhdellä isännöitsijällä on tavallisesti asiakkaana noin 20 asunto- osakeyhtiötä, ja jos jokaisen asioiden hoitamiseen menee kuukausittain 20 tuntia, muodostuu isännöitsijälle 400 työtuntia kuukausittain. Yksittäisenä silmäänpistävänä huomiona oli isännöintitoimiston veloittama kahden tunnin talviylläpitotoimenpiteen kilpailutus. Kyseinen lumityön kilpailutus on täysin yleislaatuinen ja sen lopputulos on siten kohdistettavissa kaikkiin isännöitsijän kantakaupungin asunto- osakeyhtiöiden lumitöihin. Suosittelimme asunto-osakeyhtiö B:tä pyytämään tästä tarkemman selvityksen ja tarjosimme sitä varten listan kysymyksiä: miksi kilpailutus oli tehty, ketkä kaikki ovat kilpailutuksesta maksaneet ja mikä oli kilpailutuksen tulos. Selvitämme myös asunto-osakeyhtiö B:n puolesta, löytyykö isännöintitoimiston ja kilpailutuksen voittaneet alihankkijayhtiön henkilöomistajien kesken ristikkäisyyksiä. Yhteenveto asunto-osakeyhtiö B:n isännöinnin kuluista Jotta kustannustaso olisi perusteltua, tulisi sopimuksen kiinteän hinnan kattaa laaja määrä töitä, jolloin työmäärän tulee vastata ajallisesti vähintään 20 tuntia kuukausittain. Tämä puolestaan on mahdotonta, sillä asunto-osakeyhtiöllä ei ole joka kuukausi niin paljon isännöitsijän työtunteja vaativia asioita. Lisäksi asunto-osakeyhtiön B:n sopimukseen ei kuulu kokouspalkkioita, postituksia, tulosteita ja useita muita hallinnollisia kuluja, jonka vuoksi ne kuuluivat lisälaskutettaviin kuluihin. Asunto-osakeyhtiö B:n isännöinnistä maksama kokonaiskustannus on toteutuneeseen työmäärään nähden täysin kohtuuton. Asunto-osakeyhtiö B:n isännöinnin todellinen kuukausikustannus muodostuu kiinteästä kuukausimaksusta keltainen, jonka lisäksi normaali määrä kokouspalkkiota, postitusta, tulosteita ja muita kuluja, kuten joidenkin korjaushankkeiden järjestelyitä sininen jaksotettuna 12 kuukauden ajalle muodostavat 1 880 + 500 euroa kuukaudessa. Ilmeinen ylilaskutuksen osuus on 238 euroa kuukaudessa punainen. Avaamme asunto-osakeyhtiö B:n 2 618 euron kuukausimaksun myös toisesta näkökulmasta. B:n osakkaille isännöinnin kulut näkyvät vastikkeessa, joka on 0,75 euroa asuinneliötä kohden. Asunto-osakeyhtiö B:n hoitovastike oli vuonna 2022 kokonaisuudessaan 3,5 euroa asuinneliötä kohden, jolloin isännöinnin osuus kokonaisvastikkeesta on 20 %. Lähtökohtaisesti isännöinnin osuus kokonaisvastikkeessa on aina alle 5 %, paitsi jos kokonaisvastike on 2 euroa tai alle.
- 6. - 6 - Kiinteistövaikutus Kiva Oy Y-tunnus 3224891–6 Käyntiosoite Lars Sonckin kaari 12, Espoo Projektijohtaja M. Johansson +358 (0)40 188 4007 hello@kiva.digital www.kiva.digital Vastuuvakuutus OP Pohjola 117864443 Työmaakulkukortit ja tilaajavastuut Vastuu Gruop KIVA yhtiön nimellä Asunto-osakeyhtiö B:n tilinpäätöstiedot, pääkirja ja tase sekä vertailulaskelman yksityiskohdat kustannusten muodostumisesta ovat saatavilla lähempää tarkastelua varten tästä Dropbox-kansiosta https://tinyurl.com/2p97rmvv --- Asunto-osakeyhtiö C Asunto-osakeyhtiö on espoolainen 1970-luvulla valmistunut kerrostaloyhtiö, jossa on viisikymmentäseitsemän (56 kpl) 34-, 58-, 76- ja 90-neliöistä asunto-osaketta. Asunto-osakeyhtiö C:n isännöintisopimus on kiinteähintainen 850 euroa kuukaudessa. Isännöinnin lisätyöhinnastossa on kuitenkin lueteltu myös erillisiä kiinteitä kuukausihintoja, kuten isännöitsijän hallussa oleva asunto-osakeyhtiön sähköisen dokumentti- ja tiedotekanavan kustannukset (?), toimistomaksu sekä pankki- ja web-palvelut, yhteensä 289 euroa kuukaudessa. Nämä palvelut veloitetaan erikseen, vaikka niiden tulisi nähdäksemme kuulua kuukausiveloitukseen. Lisäksi kiinteän kuukausihinnan päälle lukeutuvat muut tehtäväkohtaiset veloitukset, kuten kokouspalkkiot, postitukset, tulosteet yms. Ne jaksotettuna 12 kuukaudelle, tulee maksettavaa lisää vielä 300 euroa kuukaudessa. Analyysissa huomioimme isännöinnin sopimushinnan sekä sopimukseen perustuvat muut työt, sekä ”pakolliset” lisämaksut, jolloin isännöinnin todelliseksi hinnaksi muodostuu 1 439 euroa kuukaudessa Analyysissa ilmeni myös, että erillisveloitushinnastoon kuvatut pakolliset kiinteät kuukausimaksut eivät tule esiin läpinäkyvästi. Niitä ei ole kirjattu kirjanpidossa hallintokuluihin, vaan jostain syystä tuloslaskelman kuluina viimeisillä riveillä muiden kulujen ohessa, jossa saisi olla vain kertaluonteisia kuluja. Menettely on hyvän kirjanpitokäytännön vastainen ja hyvin harhaanjohtava, koska isännöintiin liittyvät kokonaiskustannukset saadaan näin kirjattuna näyttämään todellista matalammalta, vaikka tosiasiallisesti ne kuuluisivat kirjanpidon hallintotilin alle. Yhteenveto asunto-osakeyhtiö C:n isännöinnin kuluista Asunto-osakeyhtiö C:n tilinpäätöksestä ja talousarviovertailusta ilmenee 6 790 euron säästö hallintokuluissa edelliseen vuoteen verrattuna. Samalla kertaluonteisten muiden hoitokulujen kasvu edelliseen vuoteen verrattuna oli lähes saman verran. Kirjanpidon kulutileiltä kuitenkin selvisi, että hoitokuluihin oli kirjattu myös isännöinnin laskuttamia muita kuluja 5 200 euron edestä. Tämä on kirjattu väärin, sillä kyseinen erä olisi kuulunut hallintokuluihin, jotta tilanne olisi ollut verrattavissa edellisen vuoden toteutuneeseen kirjanpitoon ja laadittuun budjettiin. Asunto-osakeyhtiö C:n kirjanpidossa kulutilikirjaukset oli tehty väärin ja vaikeasti havaittavasti, jolloin kustannukset eivät kohdistuneet tilinpäätöksessä oikein. Tilinpäätös antoi näin laadittuna väärän tilannekuvan, sillä hallintokustannukset eivät olleet pienentyneet lainkaan, vaan ne oli kirjattu kulutilin alle suurena ja toistuvana kertaluonteisena maksueränä. Tilinpäätöksissä ei voi ilmoittaa hallinnon kuluerää näin, sillä se vaikeuttaa budjetointia ja nostaa vastikkeita, eikä sen perusteella voida siten varautua hallinnon todellisiin menoeriin. Asunto-osakeyhtiö C:n isännöinnin todelliset kustannukset olivat hankalasti löydettävissä kirjanpitoaineistosta. Analyysitiimi löysi kuluja kirjattuna useammalle eri kirjanpitotilille, mikä herätti epäilyksen kirjanpidon kokonaiskuvasta. Asunto-osakeyhtiö C:n kirjanpito ei ole ainoastaan hyvän hallintotavan vastainen, vaan myös harhauttava. Tilinpäätösmaallikkoina osakkaiden on vaikea ymmärtää isännöinnin todellisia kustannuksia, jotka osoittautuvat kiinteää kuukausihintaa huomattavasti suuremmiksi. Asunto-osakeyhtiö C:n isännöinnin todellinen kuukausikustannus muodostuu kiinteästä kuukausimaksusta keltainen, jonka lisäksi normaali määrä kokouspalkkiota, postitusta,
- 7. - 7 - Kiinteistövaikutus Kiva Oy Y-tunnus 3224891–6 Käyntiosoite Lars Sonckin kaari 12, Espoo Projektijohtaja M. Johansson +358 (0)40 188 4007 hello@kiva.digital www.kiva.digital Vastuuvakuutus OP Pohjola 117864443 Työmaakulkukortit ja tilaajavastuut Vastuu Gruop KIVA yhtiön nimellä tulosteita ja muita ylläpitokuluja sininen jaksotettuna 12 kuukauden ajalle muodostavat 850 + 300 euroa kuukaudessa. Ilmeinen ylilaskutuksen osuus on 289 euroa kuukaudessa punainen. Asunto-osakeyhtiö C:n tilinpäätöstiedot, pääkirja ja tase sekä vertailulaskelman yksityiskohdat kustannusten muodostumisesta ovat saatavilla lähempää tarkastelua varten tästä Dropbox-kansiosta https://tinyurl.com/2wtdtpw9 --- Yhteenveto kokonaisuudesta Isännöitsijätoimistoilla on käytössään useita erilaisia kuukausihinnoittelun malleja. Fuusioista ja myönnytyksistä johtuen jopa saman toimiston sisällä voi olla käytössä eri hinnoittelumalleja. Analyysi osoittaa, että matalan sopimushinnan lisäksi isännöitsijätoimistot laskuttavat asunto-osakeyhtiöitä erillisveloitushinnastoon perustuen erilaisia kuukausittain veloitettavia palvelumaksuja. Näin lähtöhinta kiinteälle kuukausisopimukselle saadaan kilpailutustilanteissa vaikuttamaan pienemmältä. On hyvin ilmeistä, että isännöintialan systemaattisella sisäänvetohinnoittelulla pyritään harhauttamaan pääasiallisesti maallikkojäsenistä koostuvia asunto-osakeyhtiöiden hallituksia. Vaikka isännöitsijätoimistoilla olisi kilpailijaan nähden korkeampi perushinta, veloittivat kaikki analysoidut isännöintitoimistot vuosina 2021 1 , 2022 2 ja 2023 erilaisia lisiä. Korkeamman sopimushintatason isännöintitoimistot veloittavat lisiä kuitenkin ilmeisesti maltillisemmin, jotta korkeampi kuukausihinta olisi perusteltavissa. Näin toimittuna asunto-osakeyhtiöissä ei myöskään muodostu tunnetta erillisveloitusten kohtuuttomuudesta. Analyysin asunto-osakeyhtiöt B ja C ovat samankokoisia ja molemmat sijaitsevat pääkaupunkiseudulla. Siten nämä kaksi asunto-osakeyhtiötä ovat keskenään vertailukelpoisia. Molemmat ovat suhteellisen samassa kunnossa olevia taloyhtiötä, joissa hallinnointi- ja huoltotyöt ovat olleet aineiston perusteella saman määräisiä ja suuruisia. Kuitenkin toinen asunto-osakeyhtiö maksaa isännöinnistä vuodessa 10 000 euroa enemmän. Palvelukuvauksista löytyy tiettyjä eroavaisuuksia, mutta vuosittaiset tehtävät eivät kirjanpidon perusteella eronneet toisistaan merkittävästi. Tämä herättää kysymyksen siitä, onko toisen asunto-osakeyhtiön isännöinnin tehtävälistassa sellaisia töitä, joista maksetaan joko liikaa tai turhasta? Aineistoista ilmeni myös isännöintialan tapa kirjata korjauksiin liittyvien hallinnollisten töiden kuluja eri vahinkokorjausten kuluihin. Siten kirjattuna isännöintitoimiston korjauksista laskuttaman kokonaissumman osia voi jäädä taitavaltakin analyytikolta huomaamatta. Näin oli käydä asunto-osakeyhtiö A:n kohdalla, jonka kirjanpitoon isännöintitoimisto oli vienyt lisälaskutuksen osuuden väärällä tiliöintitavalla ja saanut samalla aikaan 12 % lisäkustannuksen asunto-osakeyhtiöille. Näin ei tulisi kenenkään toimia. Ó Kiinteistövaikutus Kiva Oy | Espoo, maaliskuu 2023
- 8. - 8 - Kiinteistövaikutus Kiva Oy Y-tunnus 3224891–6 Käyntiosoite Lars Sonckin kaari 12, Espoo Projektijohtaja M. Johansson +358 (0)40 188 4007 hello@kiva.digital www.kiva.digital Vastuuvakuutus OP Pohjola 117864443 Työmaakulkukortit ja tilaajavastuut Vastuu Gruop KIVA yhtiön nimellä Lisätietoa ja kyselyt Marcus Johansson Varatoimitusjohtaja marcus@kiva.digital 040 188 4007 www.kiva.digital | www.energia.asia | www.autolataus.info Björn Hammar CDO bjorn@kiva.digital 046 930 4057 www.kiva.digital | www.energia.asia | www.autolataus.info Kiinteistövaikutus Kiva Oy:n toimintamallista täältä https://tinyurl.com/5n8zt4se 1 | 2 Kaksi erillistä analyysia, joissa aineistoina suuren espoolaisen asunto-osakeyhtiön kaikki isännöintikilpailutuksen kansi- tai yhteenvetokirjelmät, isännöitsijöiden tarjoukset sekä mukaan liitetyt erillishinnastot ja muut liitetiedostot sekä taulukot. Aineisto käsitti satoja sivuja informaatiota 16 eri isännöintitoimistosta sekä -ketjusta. Espoolaisen asunto-osakeyhtiön kilpailutukseen osallistui kahta lukuun ottamatta kaikki Suomen merkittävimmät isännöintitoimistot.