L'habitatge a Barcelona avui. Evolució del mercat, situació i línies de treball

1. Informe
L’habitatge a Barcelona avui.
Evolució del mercat, situació i línies de treball

2. Hàbitat Urbà
Índex
1. Introducció
2. Dades de l’evolució del mercat d’habitatge
2.1. Evolució de preus: obra nova, segona mà, lloguer
2.2. Evolució de l’esforç
2.3. Contractes de compravenda
2.4. Contractes de lloguer
2.5. Habitatges en oferta
2.6. Construcció d’habitatges: iniciats i acabats
2.7. HPO/Total
2.8. Oferta d’habitatge protegit
3. Algunes conclusions
1

3. Hàbitat Urbà
1. Introducció
Les dades d’aquest informe han estat extretes de la publicació Xifres d’Habitatge, que edita
semestralment el Patronat Municipal de l’Habitatge de Barcelona (PMHB).
Aquesta publicació fa una recopilació de les dades del mercat immobiliari, tant a Barcelona com
als diferents districtes de la ciutat, i des del 2008 aporta dades sobre el Pla d'Habitatge de
Barcelona a nivell de planejament i gestió, de construcció i adjudicació d’habitatge protegit,
dels instruments en matèria de rehabilitació i de les mesures per al foment del lloguer, de les
eines que s’han posat en marxa per evitar disfuncions del mercat immobiliari, de les accions
dutes a terme per promoure la proximitat i atenció al ciutadà i el balanç del registre únic de
sol·licitants d’habitatges protegit.
L’objectiu d’aquest informe és fer balanç de l’evolució del mercat de l’habitatge a Barcelona en
els últims deu anys.
2

4. Hàbitat Urbà
2. Evolució de les dades de mercat
2.1. Preu de l’habitatge de compra:
OBRA NOVA
7.000
6.000 5.791 5.918
5.082 5.918
5.442
5.000 4.193 5.242 4.853
4.000 3.476 4.566 4.052
2.924 3.649
3.000
2.000
1.000
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Obra nova preu/m2 construït (Tecnigrama-Apolda)
Obra nova preu/m2 construït (Atasa)
Entre el 2002 i 2007, els preus de l’habitatge d’obra nova experimenten creixements d’entre un
14% i 20% anual, acumulant un increment total del 102 %. A partir del 2007, els preus
comencen a davallar degut a l’esclat de la crisi. El descens dels preus des de 2008 acumulat
arriba al 18%. L’any 2011 el preus arriben al nivell existent al 2004.
SEGONA MÀ
6.000
5.000 5.007 4.860
4.541 2a mà preu mitjà/m2 útil
4.476 4.146
4.000 4.389 4.055
3.813 4.098 4.134 3.801
3.613 3.599 2a mà preu mitjà/m2 - Idealista
3.311 3.313 3.229
3.000 2.816
2.915 2a mà preu mitjà/m2 construït -
2.000 Fotocasa
1.000 2a mà preu mitjà/m2 construït -
Atasa
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
3

5. Hàbitat Urbà
El mercat de segona mà té un comportament similar al de l’obra nova. Tot i així, la tendència
alcista acaba al 2006, un any abans que a l’obra nova. S’acumula un increment del 78% des de
2002. Des del 2007 els preus comencen a caure i ho fan inicialment amb més intensitat. És un
comportament sensible a la nova conjuntura. Els preus cauen fins a situar-se en valors de 2004
(decrement acumulat del 28 %).
LLOGUER
PREU LLOGUER MITJÀ/M2
18,00
16,00 16,66
15,79 16,03 15,73
14,00 14,15
12,00 12,29
10,91 11,38
10,00 10,14
9,17
8,00
6,00
4,00
2,00
0,00
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Els preus del lloguer presenten una tendència alcista (entre l’any 2000 i el 2007 van arribar a
créixer en promig un 12,5% anual, sumant un increment total del 82%). A partir del 2008 les
dades mostren una tendència a una nova situació immobiliària on el lloguer es converteix en
l’alternativa per a molts usuaris d’habitatge. Els preus van disminuint fins a situar-se al nivell de
2005-2004 (32% acumulat).
4

6. Hàbitat Urbà
2.2. Esforç mitjà d’accés al mercat
90,00
79,60
80,00 73,40
70,50
70,00
57,80
60,00 ESFORÇ D’ACCÉS AL
45,70 49,00 49,60 49,90 MERCAT obra nova
50,00 48,00
47,20 ESFORÇ LLOGUER
40,00 45,10 35,50 32,70
35,90
30,00
ESFORÇ SEGONA MÀ
20,00 26,00
10,00 18,70 18,60
0,00
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
En els primers anys de la dècada del 2000, el cost d’accés al mercat d’obra nova va empitjorar,
especialment arran de la pujada dels tipus d’interès en el mercat hipotecari, fins arribar al 2008
en què els compradors d’un habitatge a Barcelona van haver d’invertir el 80% dels seus
ingressos per pagar la hipoteca. Hi va haver un increment d’un 75 % en aquest període.
Al 2011, i després d’una davallada contínua (total del 37%) aquest valor es situa a nivells de
2003. Les famílies han d’invertir un 50% dels seus ingressos en la compra d’un habitatge nou.
Malgrat el descens dels preus, en el 2011 l’esforç d’accés en obra nova, segona mà i lloguer
continua sent igual o fins i tot superior que un any abans, la qual cosa s’ha de relacionar amb el
fort descens en la renda familiar mitjana.
2.3. Contractes compravenda d’habitatges
14.000 12.578
12.000
10.000
8.000 9.489 9.624
6.000 7.907
COMPRAVENDA
4.000
2.000
0
2008 2009 2010 2011
5

7. Hàbitat Urbà
No disposem de dades d’anys anteriors en el Xifres, però altres fonts informen uns 20.000
contractes anuals durant 2005 i 2006.
Després de dos anys i mig de fortes caigudes en les operacions de compravenda d’habitatges,
el mercat repunta en el 2010. La recuperació es deu als canvis en la fiscalitat (augment de l’IVA
i reducció de l’1 gener de 2011 de les deduccions per la compra d’un pis). Malgrat les mesures
d’estímul de la demanda, en el 2011 les operacions de compravenda es situen en el punt més
baix des de l’esclat de la crisi.
2.4. Nous contractes de lloguer
45.000
38.156
40.000
35.000 36.873
32.177
30.000 24.162
22.632 23.982 27.414
25.000
20.000 23.975
20.376
15.000
18.037
10.000
5.000
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Després d’uns anys de creixement moderat en la formalització de nous contractes de lloguer,
les dades obtingudes a partir de l’any 2008 situen el mercat de lloguer com una opció
residencial en fort creixement com a conseqüència de la conjuntura provocada per la crisi
econòmica. (Increment acumulat del 111%)
2.5. Habitatges obra nova en oferta
HABITATGES EN OFERTA
10.000
4.508 5.843
3.245 2.454 2.703 2.649
5.000
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
6

8. Hàbitat Urbà
Els habitatges d’obra nova en oferta es mantenen estables fins al 2006, any en què es duplica
l’oferta respecte a l’any anterior. El 2007 trobem un increment del 80% respecte de l’any 2002.
Aquest podria ser un símptoma de que la demanda d’habitatges d’ obra nova ha tocat fons.
HABITATGES EN OFERTA PER PROMOCIÓ
50,00 31,20
30,60
46,50 39,20
0,00
2008 2009 2010 2011
A partir de l’any 2008 comença un descens en els habitatges en oferta. Aquest fet es deu al
descens en les transaccions immobiliàries i a una caiguda en els habitatges acabats a la ciutat.
2.6. Construcció d’habitatges
HABITATGES INICIATS
7.000 6.180
6.000 5.104 5.905
4.831
5.000 4.872
4.000 4.418
3.000 3.208
1.913
2.000 1.309 1.073
1.000 1.851
1.553
0 1.143 763 725 734
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
HABITATGES INICIATS PROTEGIT INICIAT Llicències
Després d’una forta pujada en l’activitat constructora l’any 2005, comencen uns anys de fortes
caigudes degut a la crisi en el sector de la construcció, tot i que al 2011 s’observa una certa
estabilització que caldrà valorar més endavant. L’habitatge protegit, en canvi, presenta una
gran solidesa i és el que lidera l’inici d’obres des del començament de la crisi.
7

9. Hàbitat Urbà
HABITATGES ACABATS
6.000
4.910
5.000
4.011 4.641 4.404
4.000 3.591 3.675
3.396 3.154
3.000 1.839
2.000 1.806 1.672
1.328
1.000 1.915
0
845 855 898 925 739 926 1.154
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
HABITATGES ACABATS HABITATGE PROTEGIT ACABAT
El comportament de l’inici d’habitatges lliures i de l’inici d’habitatges de protecció és molt similar
al llarg d’aquests deu anys. En destaca el fort pes que té l’habitatge protegit. La caiguda en la
construcció de nous habitatges és més acusada a partir de l’any 2007, quan esclata la crisi.
L’any 2002, el 21% de l’habitatge acabat és protegit, un 38% al 2011.
2.7. Percentatge HPO sobre el total (iniciats i acabats)
70
62,80
60
55,40
50
43,45
40 38,90 37,80
35,50 33,60 35,50
30 31,30 31,80
27,00 27,23
23,80 24,40 23,40
20 21,00
10
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
PROTEGIT INICIAT/TOTAL PROTEGIT acabat/ TOTAL
8

10. Hàbitat Urbà
Si bé la producció d’habitatges lliure s’ha ressentit durant els anys de la crisi, l’habitatge de
protecció oficial ha mostrat una forta solidesa, el que es reflecteix en l’augment en la quota
d’habitatge protegit respecte a la producció total d’habitatges. El creixement d’aquesta quota
s’acusa més a partir de l’any 2009 fins arribar a suposar més del 60% en habitatges protegits
acabats al 2011.
2.8. Oferta habitatge protegit
Les adjudicacions d’habitatges protegits d’obra nova s’han incrementat especialment al 2011, el
que s’explica també per l’alt pes de l’habitatge protegit acabat sobre el total.
El nombre de pisos per a emergències adjudicats es va duplicar en el primer any de posta en
marxa, i s’ha mantingut al 2011. S’han atès gairebé el 60% dels casos presentats a la Mesa
d’adjudicació.
ADJUDICACIONS ACTIVITAT DEL PMHB
7.000
1.200
6.000
1.000
5.000
800
4.000
600
3.000
400 2.000
200 1.000
0 0
2008 2009 2010 2011 2008 2009 2010 2011
Adjudicacions obra nova
habitatges en construcció
Segones adjudicacions
Habitatges lliurats
Habitatges per a emergències
El Patronat Municipal de l’Habitatge de Barcelona (PMHB) és el principal promotor públic a
Barcelona. La seva activitat s’ha mantingut estable, amb una mitjana de 1.000 habitatges en
construcció per any i uns 440 lliuraments per any. El parc de lloguer i en dret de superfície que
administra es situa al voltant dels 5.800 habitatges.
9

11. Hàbitat Urbà
3. Algunes conclusions
L’accés a l’habitatge és una de les principals preocupacions ciutadanes a totes les grans ciutats,
i també a Barcelona.
En aquest context, l’habitatge esdevé un dels punts clau i prioritari de les polítiques públiques
de l’Ajuntament de Barcelona. La política municipal d’habitatge ha de ser proactiva :
 Millorar i facilitar l’accés a un habitatge assequible tenint com a objectiu la
cohesió social i l’equilibri territorial.
 Adequar l’oferta d’habitatge i serveis a les noves necessitats socials,
incrementant la proporció d’habitatge protegit i el parc públic, apostant per
l’habitatge de lloguer i en dret de superfície.
 Promoure la rehabilitació i el manteniment dels habitatges millorant les
condicions d’habitabilitat.
La crisi econòmica i financera, ha provocat grans dificultats de finançament, tant per a qui vol
accedir a un habitatge, com per a promotors i constructors, per desenvolupar nous projectes.
En aquest tema les notícies no fan preveure una recuperació sòlida a curt termini.
Les xifres mostren que el mercat immobiliari de Barcelona no està aturat, però si molt frenat. El
preu de l’habitatge segueix baixant, però de forma poc significativa i en funció d’on es situa
l’oferta (entre un 2 i un 7 % segons les fonts).
S’ha reanimat el mercat de lloguer, probablement fruit de les dificultats per vendre i de
l’augment de la demanda.
En tot cas, les xifres mostren que és més preocupant el dèficit de nova construcció que no el
mercat d’intercanvi pròpiament dit. Sembla evident que, si no es prenen mesures, el mercat ens
portarà a una manca d’oferta en els propers anys.
Per donar resposta a aquesta situació, es posa en marxa el Pla Empenta, que té com a objectiu
donar impuls a:
La generació de sòl destinat a habitatges, d’espais lliures i d’equipaments
La construcció d’habitatges assequibles
La creació de llocs de treball i a l’activitat industrial de la construcció
La col·laboració públic-privada
La millora dels habitatges existents
La millora de l’eficiència energètica dels barris i els edificis
10

12. Hàbitat Urbà
En aquest sentit i per tal d’assolir els objectius definits, s’ha prioritzat el treball en les línees de
treball que es defineixen a continuació:
1. Pla Empenta - Regeneració de sòl. Un dels problemes a Barcelona és la
manca de sòl, que dificulta la construcció de nous habitatges, tant lliures com
protegits. De l’anàlisi dels processos de transformació urbanística que en
aquests moments disposen de planejament aprovat, destaquen onze grans
àmbits que es troben en un procés de gestió alentit o, fins i tot, paralitzat, com a
conseqüència de la crisi. l’Ajuntament aportarà recursos públics municipals amb
l’objectiu d’activar i desbloquejar aquests processos, prioritzant les actuacions a
Can Batlló, la Marina del Prat Vermell, Casernes de Sant Andreu i Vores de la
Via Augusta.
2. Construcció d’habitatge públic protegit. En aquests moments, el gran repte
que té el Patronat Municipal de l’habitatge de Barcelona és continuar construint
habitatges assequibles i ampliar, d’aquesta manera, el seu parc d’habitatges per
oferir-lo als ciutadans i ciutadanes de la ciutat. Aquest és el nostre doble
compromís: generar activitat i continuar sent un motor més per a la generació de
llocs de treball i oferir a la vegada habitatges socials assequibles. La falta de
finançament per part dels bancs, però, dificulta aquest repte. Per això és
important la complicitat i la implicació de tots els sectors.
3. Parc públic de lloguer i en dret de superfície. L’objectiu és posar a disposició
dels operadors privats i del tercer sector, sòl per a la construcció de nous
habitatges que complementin l’oferta de l’activitat pública per part de
l’Ajuntament (Patronat Municipal de l’Habitatge). Així, estem treballant en dues
línees: constitució d’un parc públic de lloguer en règim de concessió i ampliació
del parc públic d’habitatges en dret de superfície. De cara al 2013, es proposa
posar a disposició dels operadors un mínim de 10 solars.
4. Impuls a la rehabilitació i a l’eficiència energètica. El nostre objectiu és
millorar les condicions del parc d’habitatges existent, donar impuls a la
rehabilitació com a activitat econòmica i per a la creació dels llocs de treball i
millorar la qualitat de vida dels ciutadans, convertint l’eficiència energètica en un
dels eixos fonamentals del programa. Aquest punt també contempla el
compromís a simplificar la normativa i els processos administratius i impulsar un
nou marc de reflexió públic-privat per a l’estudi i la difusió de la rehabilitació
(l’Observatori de Barcelona per a la Rehabilitació Arquitectònica-OBRA).
11

13. Hàbitat Urbà
5. Impuls a les polítiques socials. A partir d’aquestes directrius, destaca l’esforç
que estem fent, tant en inversió, com en l’impuls de noves fórmules innovadores
per a facilitar l’accés i el manteniment de l’habitatge, especialment per aquelles
persones que disposen de menys recursos, mitjançant el manteniment del Fons
de lloguer social.
El Fons d’habitatges de lloguer social està format per tots aquells habitatges
públics en els quals els llogaters paguen una renda de lloguer en funció dels
seus ingressos. Bàsicament parlem dels pisos d’emergència social, els
habitatges dotacionals adreçats a contingents especials (Gent gran, persones
amb alta vulnerabilitat econòmica i social, dones víctimes de violència masclista i
persones amb discapacitat) i el nou Centre d’allotjament familiar temporal.
12