Tải luận văn thạc sĩ ngành tài chính ngân hàng với đề tài: Giải pháp phát triển cho vay bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu. ZALO/TELE 0917 193 864

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ HẠNH
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
Tải miễn phí kết bạn Zalo:0917 193 864
Dịch vụ viết luận văn chất lượng
Website: luanvantrust.com
Zalo/Tele: 0917 193 864
Mail: baocaothuctapnet@gmail.com
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
MÃ SỐ: 60.31.12
NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS LẠI TIẾN DĨNH
TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011

2. 1
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU........................................................................................................... 7
CHƯƠNG 1............................................................................................................... 1
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG
SẢN .......................................................................................................................... 1
1.1.Tổng quan về bất động sản.............................................................................. 1
1.1.1.Khái niệm về bất động sản........................................................................... 1
1.1.2.Phân loại bất động sản.................................................................................. 2
1.1.3.Các thuộc tính của bất động sản................................................................... 2
1.1.4.Các đặc điểm cơ bản của bất động sản......................................................... 4
1.1.5.Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa trên thị trường...................... 5
1.2.Tổng quan về thị trường bất động sản............................................................. 5
1.2.1.Khái niệm thị trường bất động sản............................................................ ... 5
1.2.2.Đặc điểm của thị trường bất động sản.......................................................... 6
1.2.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản .................................... 8
1.2.4.Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế................................ 9
1.3.Tín dụng bất động sản .................................................................................. 10
1.3.1.Khái niệm về tín dụng ngân hàng............................................................... 10
1.3.2.Khái niệm về tín dụng bất động sản........................................................... 10
1.3.3.Đặc điểm của tín dụng bất động sản........................................................... 10
1.3.4.Vai trò của tín dụng bất động sản............................................................... 11

3. 2
1.3.5.Rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản............................................. 12
1.4. Phát triển tín dụng bất động sàn................................................................... 14
1.5. Phân biệt cho vay kinh doanh bất động sản và phi kinh doanh bất động sản.
............................................................................................................................16
1.6. Bài học kinh nghiệm rút ra cho các Ngân hàng thương mại Việt Nam trong
hoạt động cho vay bất động sản từ thị trường quốc tế ........................................ 18
CHƯƠNG 2............................................................................................................. 20
THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN
HÀNG TMCP Á CHÂU.......................................................................................... 20
2.1.Sơ lược vê hoat đông cho vay bât đông san tai cac NHTM........................... 20
Nhân xet vê hoat đông cho vay bât đông san của cac NHTM Việt Nam........... 25
2.2. Thực trạng về hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu
............................................................................................................................26
2.2.1.Qúa trình hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Á Châu............. 26
2.2.2. Định hướng chiến lược phát triển của Ngân hàng TMCP Á Châu............. 27
2.2.2.1. Kế hoạch hoạt động năm 2011............................................................... 27
2.2.2.2.Định hướng chiến lược ACB giai đoạn 2010-2015................................. 29
2.2.3.Tình hình huy động và cho vay tại ngân hàng TMCP Á Châu ( ACB )...... 30
2.2.4. Quy trình cho vay bất động sản tại NH TMCP Á Châu............................. 35
2.2.5. Các sản phẩm cho vay bất động sản.......................................................... 36
2.2.6. Tình hình cho vay bất động sản tại ACB thời gian qua............................. 38
2.3. Đánh giá về hoạt động cho vay BĐS tại NH TMCP Á Châu....................... 47

4. 3
2.3.1.Những kết quả đạt được ............................................................................ 47
2.3.2. Những mặt hạn chế và rủi ro trong cho vay bất động sản.......................... 50
2.3.3. Nguyên nhân của cac han chê trong cho vay bât đông san tai ACB.......... 52
2.3.4. Sư khac biệt vê cho vay bât đông san của ACB vơi cac NHTM khac....... 53
CHƯƠNG 3: ........................................................................................................... 55
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
TMCP Á CHÂU...................................................................................................... 55
3.1. Giai phap phat triên hoat đông cho vay bât đông san tai Ngân hang TMCP A
Châu.................................................................................................................... 55
3.1.1. Giai phap đôi vơi nhom cho vay không kinh doanh bât đông san ........... 56
3.1.1.1. Chú trọng cho vay bất động sản đối với khách hàng có thu nhập trung
bình và có nhu cầu thực sự.................................................................................. 56
3.1.1.2. Phát triển hoạt động huy động vốn để cho vay bất động sản.................. 56
3.1.1.3.Xây dưng quy trinh thẩm định cho vay bât đông san riêng biệt............... 58
3.1.1.4.Nghiên cứu thị trường cho vay bất động sản và phát triển nhiều sản phẩm
cho vay bất động sản mới ................................................................................... 58
3.1.1.5.Chính sách kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản.......................... 59
3.1.1.6.Đào tạo cán bộ nghiệp vụ chuyên ngành................................................. 60
3.1.1.7.Ứng dụng công nghệ thông tin trong việc cho vay bất động sản............. 60
3.1.1.8.Phát triển dịch vụ liên kết giữa ACB và các công ty con về bất động sản
............................................................................................................................60
3.1.1.9.Áp dụng lãi suất cho vay bất động sản có tính tỷ lệ lạm phát.................. 61
3.1.1.10.Phát triển hoạt động cho vay đồng tài trợ đối với các dự án bất động sản

5. 4
lớn....................................................................................................................... 61
3.1.2. Giai phap đôi vơi nhom cho vay kinh doanh bât đông san........................ 62
3.2. Giai phap chung đôi vơi Cơ quan nha nươc................................................. 62
3.2.1. Hoan thiện va tiêp tuc xây dưng cac luât liên quan đên thị trương bât đông
san....................................................................................................................... 63
3.2.2. Xây dựng quy trình cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản.............. 63
3.2.3. Thông tin vê thị trương bât đông san được minh bach, công khai............. 64
3.2.4. Tăng cương quan ly rủi ro va kiêm soat hiệu qua dong tin dung vao bât
đông san.............................................................................................................. 64
3.2.5. Nâng cấp trang website của Trung tâm thông tin tín dụng CIC _ Ngân hàng
nhà nước ............................................................................................................ 65
3.2.6.Ưu tiên giai ngân vôn cho cac dư an bo dơ dang........................................ 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................... 68

6. 5
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
HINH 2.1: DƯ NƠ CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN GIAI ĐOAN 2003-2010........... 21
HINH 2.2: TY TRONG CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN TRONG HÊ THÔNG NGÂN
HANG..................................................................................................................... 22
HÌNH 2.3: DƯ NỢ CHO VAY VÀ SỐ DƯ HUY ĐỘNG CỦA ACB ................... 30
HINH 2.4: TY LÊ SƯ DUNG VÔN ĐÊ CHO VAY TAI ACB GIAI ĐOAN 2003-
2010......................................................................................................................... 31
HINH 2.5: DƯ NƠ CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN TAI ACB GIAI ĐOAN 2005-
2010......................................................................................................................... 38
HINH 2.6: TY TRONG CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN TRÊN TÔNG DƯ NƠ TAI
ACB......................................................................................................................... 39
HINH 2.7: CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN THEO ĐIA BAN TAI ACB................... 44
HINH 2.8: TY LÊ NƠ XÂU BÂT ĐÔNG SAN TAI ACB..................................... 46

7. 6
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
CAC CHI TIÊU TAI CHINH CUA ACB NĂM 2011............................................. 28
BẢNG 2.1: TỶ LỆ SỬ DỤNG VỐN NGẮN HẠN CHO VAY TRUNG DÀI HẠN
TẠI ACB GIAI ĐOẠN 2005-2009......................................................................... 33
BANG 2.2: TY LÊ NƠ XÂU CUA ACB SO VƠI TOAN NGANH GIAI ĐOAN
2005-2010................................................................................................................ 34
BANG 2.3: CƠ CÂU CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN TAI ACB GIAI ĐOAN 2008-
2011......................................................................................................................... 40
BANG 2.4: DƯ NƠ CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN THEO THƠI HAN VAY TAI
ACB......................................................................................................................... 43
BANG 2.5: CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN THEO ĐIA BAN TAI ACB.................. 43
TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................... 68

8. 7
DANH MUC CAC CHƯ VIÊT TĂT
ACB: Ngân hang Thương mai cô phân A Châu.
TMCP: Thương mai cô phân.
NHTM: Ngân hang thương mai.
XHCN: Xa hôi chủ nghia.
TP.HCM: Thanh phô Hô Chi Minh.
Vôn FDI: Vôn đâu tư trưc tiêp.
NHNN: Ngân hang Nha Nươc.

9. LỜI MỞ ĐẦU
1.Lý do chọn đề tài
Trong những năm gần đây, với sự phát triển của nền kinh tế xã hội, quá trình đô thị
hóa cũng diễn ra nhanh chóng. Sự chuyển dịch từ nông thôn ra thành thị khiến nhu cầu về
nhà ở, các khu quy hoạch dân cư, các khu công nghiệp...ngày càng cao. Từ đó thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển. Việt Nam với vị thế là nước có nền kinh tế chính trị ổn
định, nền kinh tế đang trên đà phát triển, chi phí thấp, từ năm 2004 dòng vốn nước ngoài
đầu tư vào Việt Nam liên tục tăng. Đặc biệt, kể từ khi gia nhập WTO năm 2007, Việt Nam
càng thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Vốn FDI chảy vào Việt
Nam gia tăng nhanh chóng, trong đó lượng vốn đổ vào bất động sản luôn đứng đầu so với
các thị trường khác. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay phụ thuộc
nhiều vào nguồn vốn cho vay của hệ thống ngân hàng.
Ngân hàng TMCP Á Châu với hoạt động chính là huy động vốn và cho vay, không
ngừng tăng trưởng qua các năm, đã hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp có điều kiện mở rộng
quy mô sản xuất, hỗ trợ các cá nhân có nhu cầu về nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị
trường bất động sản phát triển. Dư nợ cho vay bất động sản của Ngân hàng TMCP Á Châu
liên tục tăng qua các năm, tiềm ẩn những rủi ro cho hoạt động tín dụng. Để kiểm soát tốc
độ tăng trưởng tín dụng quá nhanh trong thời gian qua, đầu năm 2011 Ngân hàng nhà nước
đã ban hành Chỉ thị 01/CT-NHNN là thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ và thận trọng,
kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng, giảm tỷ trọng cho vay lĩnh vực phi sản xuất, nhất là
lĩnh vực bất động sản và chứng khoán. Trong môi trường kinh doanh gặp nhiều khó khăn
và thách thức, dự báo thị trường bất động sản ở Việt Nam còn nhiều tiềm năng và thị
trường sẽ dần phục hồi từ năm 2012. Với vị thế là Ngân hàng hoạt động năng động, sáng
tạo và hiệu quả, học viên chọn đề tài: “ Giải pháp phát triển cho vay bất động sản tại
Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu ” để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp thực
tiễn nhằm nắm bắt những cơ hội, vượt qua thách thức nhằm phát triển hoạt động cho vay
bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu.
2.Mục tiêunghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu là nêu ra thực trạng về hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân
hàng TMCP Á Châu, đánh giá hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á

10. Châu, so sánh với thực trạng toàn ngành, nêu ra những tồn tại, khó khăn trong hoạt động
cho vay bất động sản. Từ đó kiến nghị những giải pháp nhằm phát triển cho vay bất động
sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu trong thời gian tới.
3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Hoạt động cho vay bất động sản có mối liên hệ với thị trường bất động sản. Nghiên
cứu cho vay bất động sản cần nghiên cứu đến diễn biến của thị trường bất động sản và các
yếu tố tác động đến thị trường.
Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng về hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng
TMCP Á Châu.
Phạm vi nghiên cứu: Thời gian lấy số liệu dùng trong nghiên cứu từ năm 2005-2010
4.Phương pháp nghiên cứu
Trên cơ sở lý thuyết và thu thập tổng hợp các thông tin từ: báo chí, internet,...và số
liệu thực tế về hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu, đề tài sử
dụng phương pháp định tính, định lượng để nghiên cứu.
5.Ý nghĩa khoa học và thực tiễncủa đề tài
Đề tài nghiên cứu mang lại một số ý nghĩa thực tế: Hoạt động cho vay bất động sản
được triển khai và đẩy mạnh tại các Ngân hàng thương mại trong thời gian qua. Lấy Ngân
hàng TMCP Á Châu chọn mẫu để nghiên cứu. Qua đó, các Ngân hàng có thể xác định điểm
mạnh và điểm hạn chế tại Ngân hàng mình, từ đó đề ra những giải pháp nhằm phát triển
hoạt động cho vay bất động sản.
Qua kết quả nghiên cứu, các ngân hàng có cái nhìn tổng thể về hoạt động cho vay bất
động sản trong hệ thống, làm cơ sở tham khảo để các ngân hàng đề ra định hướng chiến
lược phát triển hoạt động cho vay bất động sản trong tương lai, góp phần làm gia tăng lợi
nhuận cho ngân hàng.
Hoạt động cho vay bất động sản trong hệ thống ngân hàng tăng trưởng ổn định sẽ
giúp thị trường bất động sản phát triển, nâng cao đời sống vật chất cho nhân dân và thúc
đẩy nền kinh tế xã hội phát triển.

11. 6. Kết cấu của đề tài: Gồm 3 chương:
 Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và cho vay bất động sản.

 Chương 2: Thực trạng về hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á
Châu.

 Chương 3: Giải pháp phát triển cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu.

12. 1
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.Tổng quan về bất động sản
1.1.1.Khái niệm về bất động sản
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều coi bất động sản gồm đất đai và
những tài sản khác gắn liền với đất đai như nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất, có tính không di dời được, gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất
đai được coi là bất động sản.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Điều
181 quy định: “ Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: Đất đai;
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định”
Khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước. Quy định về bất động sản trong pháp luật Việt Nam là
khái niệm mở, chưa có quy định cụ thể.
Về khía cạnh quyền đối với bất động sản, có hai loại quyền cơ bản là quyền
sở hữu và quyền sử dụng. Theo pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
đối với người đang sử dụng đất ổn định. Còn quyền sử dụng Luật cho phép người
sử dụng đất thực hiện một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng

13. 2
quyền sử dụng đất.
1.1.2.Phân loại bất động sản
Bất động sản có thể phân thành ba loại:
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản
nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng ( hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội ), bất động sản là trụ sở làm việc, đất sản xuất, đất xây dựng
khu công nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng. Trong đó bất động sản nhà đất ( bao
gồm đất và các tài sản gắn liền với đất ) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ
trọng rất lớn, tính phức tạp cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Nhóm bất
động sản này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước và chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: bao gồm các loại đất nông nghiệp,
đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất
hiếm, đất chưa sử dụng.
Bất động sản đặc biệt: đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, các
công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, đất có công trình là đình, đền,
miếu, nhà thờ họ, nghĩa trang...Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng
tham gia thị trường rất thấp.
1.1.3.Các thuộc tính của bất động sản
 Tính khan hiếm
Đất đai là nguồn tài nguyên khan hiếm và không tái tạo được. Diện tích đất
là có hạn so với sự phát triển của dân số loài người, cụ thể là giới hạn về diện tích
đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ....Tính khan hiếm
của bất động sản là một thuộc tính nổi bật, tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu.
Cung về đất đai là không co dãn, do đó trong dài hạn giá bất động sản có xu hướng

14. 3
tăng.
 Tính cá biệt
Tính cá biệt thể hiện trên thị trường bất động sản là không thể tồn tại hai bất
động sản giống nhau một cách tuyệt đối. Dù bất động sản có thể giống nhau về
hình dạng và vật chất nhưng chúng lại khác nhau về vị trí không gian, hướng và
cấu trúc xây dựng.
 Tính bất động
Đây là thuộc tính để phân biệt sự khác biệt giữa bất động sản và các động
sản khác, bất động sản không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác. Giá cả bất
động sản gắn liền với địa điểm, vị trí cụ thể mà nó tọa lạc và mang tính chất địa
phương.
 Tính bền vững
Đất đai là loại tài nguyên không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai. Các
công trình xây dựng trên đất sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có
thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn. Vì vậy tính bền vững của bất động sản chỉ
tuổi thọ của bất động sản.
Do tính bền vững của bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị
thanh lý sau một quá trình sử dụng, có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau
nên hàng hóa bất động sản rất phong phú, đa dạng.
 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động
sản này có thể bị tác động của bất động sản khác.
Trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng
sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó.
 Các tính chất khác

15. 4
Tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử
dụng mà vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn
nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Chi phí quản lý hàng hóa bất động sản
cao hơn so với các hàng hóa thông thường. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất
phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi khả năng quản lý
thích hợp và tương xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Nhu cầu về bất động
sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau. Nó phụ thuộc vào
thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống khu vực đó. Yếu tố tâm lý xã hội, tín
ngưỡng, tôn giáo chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản.
1.1.4.Các đặc điểm cơ bản của bất động sản
 Độ co giãn của cung bất động sản kém
Tổng cung về toàn bộ đất đai là gần như cố định, quỹ đất đai của một quốc
gia hay một địa phương nào đó là cố định. Do đó, cung đối với bất động sản là ít co
giãn so với sự thay đổi của giá cả. Việc sử dụng đất đai phải tuân thủ các quy định
về quy hoạch sử dụng đất đai, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất bị hạn chế và
phải tuân theo quy định.
 Thời gian giao dịch dài và chi phí giao dịch cao
Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị lớn nên người mua và người bán
phải cân nhắc cẩn trọng trước khi mua. Do đó, thời gian giao dịch thường kéo dài
so với các tài sản khác. Ngoài ra, Nhà nước kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng và trao
đổi, mua bán, chuyển nhượng bất động sản và tạo ra các khuôn khổ pháp luật tương
ứng. Để các giao dịch thành công cần phải tiến hành nhiều hoạt động khác nhau
dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao.

16. 5
 Tính thanh khoản kém
Do giá trị bất động sản lớn và thời gian giao dịch dài nên tính thanh khoản
kém. Thực tế số người có nhu cầu bất động sản cao nhưng khả năng chi trả là thấp
nên bất động sản không dễ bán và không nhanh chóng thu được tiền mặt trong thời
gian ngắn.
 Có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước
Bất động sản là tài sản đặc biệt, gắn chặt với chủ quyền quốc gia, thể chế
chính trị, đời sống kinh tế xã hội nên Nhà nước thường có quy định và quản lý chặt
chẽ đối với việc sử dụng và chuyển nhượng bất động sản. Ngoài ra, để bảo vệ
quyền và lợi ích của các chủ thể, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động liên quan
đến bất động sản.
1.1.5.Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa trên thị trường.
Bất động sản được xem là hàng hóa trên thị trường khi đáp ứng các điều kiện
sau:
Bất động sản có chủ sở hữu cụ thể, được pháp luật cho phép và phải có đủ
điều kiện để giao dịch. Cụ thể bất động sản phải có giấy chứng nhận quyền sử
dụng, không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong khu quy hoạch giải tỏa,
không gây ô nhiễm môi trường.
1.2.Tổng quan về thị trường bất động sản
1.2.1.Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa
các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa
các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định

17. 6
đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất
động sản.
Thị trường bất động sản là nơi mà lượng cung bất động sản và lượng cầu bất
động sản tương tác với nhau, từ đó hình thành giá bất động sản, và là nơi phân phối
hàng hóa bất động sản cho các người sử dụng khác nhau và được các dịch vụ bất
động sản hỗ trợ.
1.2.2.Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm
giao dịch: Người mua và người bán có thể giao dịch với nhau tại địa điểm bất kỳ,
không nhất thiết phải giao dịch ở nơi bất động sản tọa lạc. Thông tin về đặc điểm
bất động sản và bản chất pháp lý của bất động sản là yếu tố xem xét chủ yếu tại địa
điểm giao dịch.
Không có thị trường trung tâm: Gần như tất cả các giao dịch được thực
hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới kinh doanh bất động sản,
qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không có thị trường trung
tâm nên các thông tin về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp.
Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: Bất động
sản là loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí. Quan hệ cung cầu và
giá cả bất động sản trên thị trường ở các vùng và khu vực khác nhau. Hàng hóa bất
động sản dư thừa ở vùng này không thể đem bán ở vùng khác. Ngoài ra, tâm lý tập
quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau nên hoạt động của thị
trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc. Thị trường bất động sản ở các
đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị
trường bất động sản ở nông thôn, miền núi...
Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập:
giá trị lớn, khó chuyển nhượng và bị rằng buộc về pháp lý nên
do bất động sản có
người tham gia thị

18. 7
trường phải có vốn lớn, có sự hiểu biết về các vấn đề pháp luật liên quan và kinh
nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Vì vậy, việc tham gia thị trường không dễ
dàng.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: bất động
sản là hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn, có ý nghĩa kinh tế chính trị xã hội sâu sắc,
do đó các vấn đề bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ
thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản. Yếu tố pháp lý của bất động sản
luôn được đặt lên vị trí hàng đầu trong quan hệ giao dịch bất động sản. Thông qua
đó, Nhà nước có thể huy động và sử dụng nguồn lực bất động sản một cách đúng
đắn và có hiệu quả cho quốc gia.
Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo: Sự
hiểu biết về các giao dịch bất động sản không hoàn hảo, thông tin về bất động sản
thường không cân xứng giữa hai bên giao dịch và các bên liên quan, thông tin về
giá cả bất động sản không phổ biến. Bên cạnh đó, do không tái tạo hay tính khan
hiếm của bất động sản nên thị trường mang tính độc quyền, biến động giá thường
mạnh hơn nhiều so với các hàng hóa khác. Các thông tin về quy hoạch, về giá cả,
về quản lý, về kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa phổ biến nên thị trường bất
động sản cạnh tranh không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và
tài chính và tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế: Các giao dịch
bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Khi bất động sản được đem ra trao
đổi, mua bán, kinh doanh...giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư
và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch.
Thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở huy động nguồn tài chính lớn
cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Hầu hết các khoản đầu tư
đều đi vào hai luồng đầu tư là đầu tư vào tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tiền
tệ.

19. 8
1.2.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, xã hội, pháp
lý, cung cầu bất động sản trong khu vực...
Sự phát triển của nền kinh tế: nền kinh tế phát triển nhu cầu sử dụng đất
cho các dự án xây dựng khu trung tâm thương mại, dịch vụ y tế, giáo dục đào tạo,
nhà ở...tăng cao. Mặt khác, kinh tế phát triển, thu nhập của người dân tăng cao, nhu
cầu nhà ở tăng cao, hình thành các khu đô thị lớn. Do đó, thị trường bất động sản
sẽ có xu hướng phát triển.
Thị trường tài chính: Thị trường tài chính phát triển mạnh mẽ thì lượng tín
dụng vào lưu thông có xu hướng tăng cao. Thị trường bất động sản có nguồn cung
lớn, làn sóng đầu tư vào các dự án bất động sản phát triển mạnh mẽ.
Dân số: dân số tăng làm tăng nhu cầu về nhà ở, đất ở, các dịch vụ, trung tâm
thương mại và khu vui chơi giải trí,...Những nhu cầu này làm tăng nhu cầu về bất
động sản.
Các yếu tố về pháp lý: Đường lối chính sách của nhà nước có tác động đến
hoạt động của thị trường bất động sản như:
Luật thuế thu nhập cá nhân
 Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam

 Chính sách thuế đối với hoạt động bất động sản: thuế thu nhập cá nhân,
thuế chuyển nhượng bất động sản...
Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
Đầu tư nhà nước: Nhà nước đầu tư vào giao thông, cơ sở hạ tầng sẽ làm cho
thị trường bất động sản khu vực xung quanh đó sôi động hơn.
Một số các yếu tố khác: tập quán truyền thống và thị hiếu của người dân

20. 9
từng khu vực cũng ảnh hưởng tới thị trường bất động sản.
1.2.4.Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế
Thị trường bất động sản là thị trường quan trọng của nền kinh tế: Bất
động sản là loại tài sản khan hiếm và có giá trị to lớn đối với mỗi quốc gia, mỗi
doanh nghiệp và từng hộ gia đình. Vì vậy, sự phát triển lành mạnh và bền vững của
thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào tăng trưởng kinh tế quốc gia,
tạo ra nhiều của cải cho xã hội.
Thị trường bất động sản là thị trường huy động vốn lớn tại mỗi quốc
gia: Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy phát triển các mục tiêu
kinh tế xã hội. Khi thị trường phát triển, nó có tác động làm lưu chuyển nguồn vốn
trong toàn xã hội. Việc huy động các nguồn lực bất động sản để phục vụ các mục
tiêu đô thị hóa, phát triển cơ sở hạ tầng,...dễ dàng hơn, bảo đảm nhu cầu nhà ở cho
cá nhân và gia đình, góp phần tạo ra công bằng xã hội.
Thị trường bất động sản phát triển góp phần kích thích các thị trường
khác phát triển: Khi phát triển, thị trường bất động sản sẽ tạo ra cầu lớn cho thị
trường vốn, thị trường tín dụng, thị trường vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị...
tạo ra nhiều công ăn việc làm và đóng góp ngân sách cho Nhà nước.
Thị trường bất động sản phát triển tạo ra nhu cầu về sử dụng lao động
rất lớn: do sự liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường lao động, khi
thị trường bất động sản phát triển tạo ra nhu cầu sử dụng lao động lớn trong lĩnh
vực xây dựng, là cơ hội phát triển các nghề đòi hỏi nhân sự trình độ cao trong lĩnh
vực kiến trúc, xây dựng, quản lý, đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Thị trường bất động sản phát triển góp phần tăng nguồn thu cho Ngân
sách Nhà nước qua các nguồn thu từ thuế, phí mua bán chuyển nhượng bất động
sản, phí dịch vụ, môi giới...theo quy định của pháp luật.

21. 10
Thị trường bất động sản phát triển tạo điều kiện để bình ổn thị trường
nhà đất: thị trường phát triển, được quản lý giám sát đúng cách sẽ góp phần bình
ổn giá nhà đất trên thị trường, không tạo cú sốc cho nền kinh tế.
1.3.Tín dụng bất động sản
1.3.1.Khái niệm về tíndụng ngân hàng
Tín dụng là một giao dịch về tài sản ( tiền hoặc hàng hóa ) giữa bên cho vay
( ngân hàng và các định chế tài chính khác ) và bên đi vay ( cá nhân, doanh nghiệp
và các chủ thể khác ), trong đó bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên đi vay sử
dụng một thời gian nhất định theo thỏa thuận, bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả
vô điều kiện vốn gốc và lãi cho bên cho vay khi đến hạn thanh toán.
Tín dụng ngân hàng là loại hình nghiệp vụ của Ngân hàng thương mại trong
đó Ngân hàng sẽ cho người đi vay một số vốn để sản xuất kinh doanh, đầu tư hoặc
tiêu dùng. Khi đến hạn người đi vay phải hoàn trả vốn và tiền lãi.
1.3.2.Khái niệm về tíndụng bất động sản
Là quan hệ tín dụng giữa Ngân hàng và khách hàng liên quan đến việc mua
sắm và xây dựng, sửa chữa bất động sản là nhà ở, đất đai, bất động sản trong lãnh
vực công nghiệp thương mại và dịch vụ.
1.3.3.Đặc điểm của tíndụng bất động sản
Quy mô của từng món vay bất động sản thường có giá trị lớn vì giá trị bất
động sản thường có giá trị lớn.
Thời hạn của tín dụng bất động sản thường là trung dài hạn. Đối với các
khoản cho vay bất động sản để tiêu dùng, giá trị nhỏ thường có thời hạn từ một đến
năm năm. Đối với các khoản cho vay để đầu tư dự án, quá trình hình thành dự án

22. 11
lâu hơn nên thời hạn thường từ 5 năm trở lên, đầu tư bất động sản thường mang
tính lâu dài.
Ngân hàng giải ngân theo tiến độ của dự án nhằm kiểm soát mục đích sử
dụng vốn của khách hàng. Vì thời gian thực hiện dự án bất động sản là dài hạn nên
nếu giải ngân một lần, người đi vay sẽ không sử dụng toàn bộ vốn vay cùng một
lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho Ngân hàng dẫn đến sử dụng vốn vay không đúng
mục đích.
Tài sản đảm bảo là bất động sản được đi công chứng, đăng ký nên khi khách
hàng không có khả năng trả nợ, Ngân hàng có tài sản đảm bảo chắc chắn để xử lý.
Tín dụng bất động sản thường có độ rủi ro cao hơn các loại hình cho vay
khác. Thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro đầu cơ, làm giá ảo, lừa đảo giấy
tờ....Khi thị trường tăng trưởng quá nóng, giá bất động sản tăng cao dẫn đến hiện
tượng bong bóng. Sau đó thị trường đóng băng, giá bất động sản điều chỉnh giảm
khiến nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn về tài chính, có thể phá sản do giá trị đầu tư
bất động sản thường có giá trị lớn. Khả năng thanh toán các khoản tín dụng bất
động sản giảm xuống hoặc có thể mất khả năng thanh toán, từ đó làm gia tăng các
khoản nợ xấu trong ngân hàng.
1.3.4.Vai trò của tín dụng bất động sản
Do thị trường bất động sản có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của nền
kinh tế nên cho vay trong lĩnh vực bất động sản đóng vai trò quan trọng nhằm khơi
thông nguồn vốn, dòng tiền đầu tư, từ đó thúc đẩy sự phát triển của các ngành kinh
tế trong xã hội. Nguồn vốn thông qua kênh tín dụng ngân hàng dễ tiếp cận nhất vì
có quy định và chính sách rõ ràng.
Tín dụng bất động sản phát triển khiến các dự án đầu tư bất động sản gia
tăng, tạo nhiều công ăn việc làm cho người lao động, giảm tỷ lệ thất nghiệp trong
xã hội.

23. 12
Sử dụng nguồn tiền nhàn rỗi trong dân cư một cách triệt để, thúc đẩy việc sử
dụng vốn một cách hiệu quả.
Đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa: Cho vay bất động sản giúp các doanh nghiệp,
chủ đầu tư có vốn để xây dựng các dự án, cơ sở hạ tầng, nhà ở, chung cư, mở rộng
sản xuất....thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Nâng cao đời sống nhân dân: các chính sách cho vay bất động sản trả góp,
cho vay mua nhà với người có thu nhập thấp...giúp người dân có đòi sống ổn định
hơn, đảm bảo an sinh xã hội.
Tăng lợi nhuận cho Ngân hàng và chủ đầu tư: Thường các khoản cho vay bất
động sản có dư nợ lớn, lãi suất cao làm gia tăng lợi nhuận cho ngân hàng. Đối với
chủ đầu tư bất động sản, vay vốn ngân hàng là cách sử dụng đòn bẩy tài chính, tạo
ra tỷ suất sinh lời cao.
1.3.5.Rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản
Rủi ro tín dụng là các tổn thất phát sinh từ việc khách hàng không trả được
đầy đủ cả gốc và lãi của khoản vay hoặc khách hàng thanh toán nợ gốc và lãi
không đúng hạn sau khi được cấp tín dụng.
Tín dụng bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro như rủi ro trong quá trình thẩm
định và xét duyệt cho vay, rủi ro trong quá trình kiểm soát tín dụng, rủi ro xuất
phát từ việc người đi vay không có khả năng trả nợ, rủi ro do tình hình kinh tế xã
hội biến động …. dẫn đến tổn thất cho Ngân hàng. Nó xuất phát từ nguyên nhân
chủ quan và nguyên nhân khách quan
 Rủi ro trong năng lực thẩm định khách hàng
Cho vay bất động sản thường có giá trị lớn, đòi hỏi nhân viên thẩm định phải
có trình độ chuyên môn về luật đất đai, các thủ tục pháp lý chứng từ, khả năng
đánh giá các dự án, tỷ suất sinh lời...Tuy nhiên nhân viên ngân hàng thường không

24. 13
có kinh nghiệm, thiếu thông tin về người đi vay nên không đánh giá được khả năng
trả nợ của người vay.
Nhân viên tín dụng chú trọng tăng trưởng dư nợ không quan tâm đến chất
lượng tín dụng, không theo dõi quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng nên việc
cho vay bất động sản còn thiếu sót, cho vay không đúng quy định dẫn đến sai sót
trong quá trình cho vay.
 Rủi ro trong thực hiện xét duyệt và kiểm soát tíndụng
Người xét duyệt vay chỉ kiểm tra qua hồ sơ và trình bày của cán bộ tín dụng,
không có kiểm tra thực tế, trách nhiệm xét duyệt khoản vay không quy định rõ ràng
nên khâu xét duyệt còn chưa chặt chẽ và không lường hết được rủi ro.
Ban kiểm soát nội bộ chỉ có trách nhiệm kiểm tra sau cho vay, không có
ngăn ngừa cảnh báo rủi ro trong hệ thống.
 Rủi ro do khách hàng sử dụng vốn sai mục đích, lừa đảo
Do khoản vay bất động sản có giá trị lớn nên khách hàng thường sử dụng
vốn vay vào mục đích khác có nhiều rủi ro như đầu cơ vàng, chứng khoán... Yếu tố
đầu cơ, làm giá ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Khách hàng làm hồ sơ giả về tài sản bảo đảm là bất động sản, cung cấp báo
cáo tài chính không thật cho ngân hàng dẫn đến kết quả cho vay không đúng.
 Rủi ro thanh khoản cho ngân hàng
Kỳ hạn cho vay bất động sản là dài hạn, trong đó có các khoản vay được ân
hạn, trong khi nguồn vốn huy động chiếm 50% là ngắn hạn. Do đó ảnh hưởng đến
khả năng thanh khoản của ngân hàng.
 Rủi ro về mặt pháp lý
Các quy định điều tiết thị trường bất động sản chưa rõ ràng, đồng bộ, không
có quy định rằng buộc giữa cho vay và thu hồi nợ là bất động sản. Khi khoản vay

25. 14
bị chuyển nợ quá hạn, quy trình xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ kéo dài, nhiều
thủ tục pháp lý.
 Rủi ro do biến động của nền kinh tế
Thời hạn cho vay bất động sản là trung dài hạn, lãi suất cho vay thay đổi
theo biên độ lúc giải ngân. Khi thị trường biến động khó lường, lãi suất huy động
tăng cao nhưng lãi suất cho vay điều chỉnh thấp hơn lãi suất huy động, Ngân hàng
gặp rủi ro lãi suất.
Mặt khác, lãi suất tăng cao làm lãi phải trả tăng, chi phí tăng lên ảnh hưởng
đến khả năng trả nợ của người vay.
Khi thị trường bất động sản suy thoái, giá trị bất động sản giảm xuống, tính
thanh khoản của bất động sản kém. Tài sản bảo đảm của các khoản cho vay bất
động sản giảm giá trị, khó phát mãi tài sản để xử lý thu hồi nợ.
1.4. Phát triểntín dụng bất động sàn
1.4.1. Khái niệm
Phát triển cho vay bất động sản là phát triển hoạt động cho vay trong lĩnh
vực bất động sản giữa Ngân hàng và khách hàng nhằm thúc đẩy thị trường bất động
sản phát triển bền vững và ổn định thị trường, nhưng việc phát triển vẫn bảo đảm
chất lượng tín dụng tốt cho Ngân hàng, qua đó góp phần quan trọng vào sự phát
triển của nền kinh tế xã hội.
1.4.2. Những nhân tố ảnh hưởng đến việc phát triểncho vay bất động
sản
Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp dịch vụ tạo
ra sự chuyển dịch từ nông thôn ra thành thị khiến nhu cầu nhà ở, khu thương mại
dịch vụ, khu công nghiệp tăng lên nhanh chóng, tạo điều kiện để các Ngân hàng tiếp
cận và phát triển cho vay bất động sản.

26. 15
Nguồn vốn cho thị trường bất động sản phát triển chủ yếu từ nguồn vốn của
Ngân hàng. Nếu Ngân hàng không cho vay vốn, nhiều dự án bất động sản không
hoàn thành, không thể thu hồi vốn, khiến các khoản nợ cũ sẽ còn tồn đọng.
Chính sách tín dụng trong từng thời kỳ đối với hoạt động cho vay bất động
sản: chính sách tiền tệ nới lỏng thúc đẩy hoạt động cho vay bất động sản và ngược
lại.
Tăng trưởng kinh tế cao, hoạt động cho vay bất động sản bị hạn chế.
Các thể chế, luật pháp, các thủ tục hành chính trong các lĩnh vực liên quan
đến bất động sản: cấp phép đầu tư xây dựng, cấp phép đầu tư dự án….
1.4.3. Những tiềnđề để phát triểncho vay bất động sản
Thị trường bất động sản phải phát triển bền vững và ổn định. Thông tin trên
thị trường bất động sản phải công khai, minh bạch. Từ đó tạo điều kiện để phát triển
hoạt động cho vay bất động sản.
Lạm phát được kiềm chế, nền kinh tế ổn định cần phát triển cho vay bất động
sản nhằm đảm bảo an sinh xã hội. Khắc phục những khiếm khuyết để thị trường bất
động sản phát triển trở thành động lực thúc đẩy các thị trường khác phát triển, tạo
cở sở vật chất cho xã hội và giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân.
Các Ngân hàng cần kiểm soát hiệu quả nguồn vốn cho vay vào bất động sản,
hạn chế cho vay mang tính chất đầu cơ, rủi ro cao.
Các Ngân hàng cần tiến hành rà soát, đánh giá chất lượng tín dụng các khoản
cho vay bất động sản, qua đó có biện pháp xử lý thích hợp, thu hồi nợ vay đúng
hạn. Chất lượng tín dụng bất động sản được đảm bảo, làm cơ sở phát triển hoạt
động cho vay bất động sản.

27. 16
1.5. Phân biệt cho vay kinh doanh bất động sản và phi kinh doanh bất động
sản.
1.5.1. Cho vay kinh doanh bất động sản
Theo Khoản 2, Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định: “ Kinh
doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng , thuê,
thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
xe nhằm mục đích sinh lời”
“Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất
động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản,
định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất
động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”
Khoản 2, Điều 4 Luật doanh nghiệp 2005 quy định “ Kinh doanh là việc thực
hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất
đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi
”
Theo quy định trên, hoat đông kinh doanh bât đông san phai co đủ cac đăc
trưng sau:
- La hoat đông bo vôn đâu tư tao lâp, mua, nhân, chuyên nhượng, thuê, thuê
mua bât đông san đê ban, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lai, cho thuê mua bât
đông san;
- Va hoat đông nay la hoat đông co tinh chât thương xuyên, liên tuc, lăp đi
lăp lai va nôi tiêp nhau. Tinh thương xuyên, liên tuc được hiêu la khach hang mua,
nhân chuyên nhượng bât đông san va sư dung cac bât đông san nay đê ban, chuyên
nhượng, cho thuê, cho thuê lai rôi lai mua, nhân chuyên nhượng va ban, chuyên
nhượng, cho thuê bât đông san.
Khi kinh doanh bât đông san, ca nhân tô chưc phai đap ưng đủcac điêukiện

28. 17
theo quy định tai Điêu 8 Luât kinh doanh bât đông san: thanh lâp doanh nghiệp
hoăc hợp tac xa, co vôn phap định la 6 ty đông; đăng ky kinh doanh bât đông san.
Cac trương hợp cho vay muc đich kinh doanh bât đông san bao gôm:
 Cho vay đôi vơi tô chưc đê mua nhân chuyên nhượng bât đông san đê ban,
chuyên nhượng, cho thuê bât đông san.

 Cho vay đôi vơi tô chưc đê mua nhân chuyên nhượng bât đông san đê thưc
hiện dư an kinh doanh bât đông san.

 Cho vay hô gia đinh, cac nhân sư dung vôn vay đâu tư bât đông san chơ
tăng gia đê ban va nguôn tra nợ chủ yêu la ban bât đông san.
1.5.2. Cho vay phi kinh doanh bất động sản
Cho vay phi kinh doanh bât đông san la nhưng khoan cho vay đôi vơi cac
doanh nghiệp, ca nhân, hô gia đinh vay vôn đâu tư vao việc hinh thanh cac tai san
trên đât đai, nâng cao gia trị của tai san cô định đo, đông thơi tai san đo được đưa
vao san xuât kinh doanh, đem lai nguôn thu nhâp thương xuyên cho ngươi vay vôn,
phuc vu nhu câu sinh hoat, đơi sông của chinh ngươi vay chư không phai la đâu cơ
chơ tăng gia.
Ngân hang nha nươc Việt Nam đa ban hanh văn ban sô 8844/NHNN-CSTT
ngay 14/11/11, bôn nhom vay bât đông san được loai khoi phi san xuât bao gôm:
 Vay để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền
công của khách hàng vay;

 Xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp, công nhân lao động
tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế;

 Xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê
nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở do
UBND cấp tỉnh ban hành...;

29. 18
 Xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được
bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1-1-2012.
1.6. Bài học kinh nghiệm rút ra cho các Ngân hàng thương mại Việt Nam
trong hoạt động cho vay bất động sản từ thị trường quốc tế
Bong bong bât đông san la hiện tượng gia bât đông san tăng cao liên tuc,
vượt xa gia trị thưc của no. Khi đat cưc đai, thị trương không thê chịu đưng được,
cac nha đâu tư lơn đông loat xa hang gây nên khủng hoang trong thị trương bât
đông san, keo theo gia bât đông san liên tuc giam.
Tai My, gia bât đông san đat đinh điêm vao năm 2005, sau đo giam liên tuc
trong năm 2006, ty lệ nha bị tịch thu do không tra được nợ vay năm 2006-2007 dân
đên khủng hoang tin dung vao thang 08/2007. Nguyên nhân cac ngân hang cho vay
ồ ạt, với những tiêu chuẩn dễ dãi. Đối tượng đi vay là người không có việc làm ổn
định, thu nhập không đủ trả chi phí lãi vay cho ngân hàng. Do nguồn cung tín dụng
dư thừa, các ngân hàng cố tình cho các đối tượng trên vay, vì nếu khách hàng
không có khả năng trả nợ, Ngân hàng sẽ tịch biên tài sản thế chấp bán lại cho nhà
đầu tư khác vì tin rằng giá nhà đất liên tục tăng. Tuy nhiên, giá nhà đất không tăng
mà lại sụt giảm, tiền nợ vay ngân hàng lại cao hơn giá trị bất động sản.
Bong bong bât đông san tai My diên ra cung vơi bong bong tai cac nươc
Anh, Han Quôc, Tây Ban Nha, Singapore...Trong khi đo, khủng hoang thị trương
bât đông san trên thê giơi gây kho khăn cho cac ngân hang ơ Việt Nam. Thông qua
cuôc khủng hoang, rut ra môt sô bai hoc kinh nghiệm như sau:
Khi cho vay bât đông san cac ngân hang cân tuân thủ đung quy chê cho vay,
thương xuyên giam sat va quan ly cac khoan cho vay vi thị trương bât đông san
thương xuyên biên đông. Hiện nay ơ Việt Nam, cac khoan cho vay bât đông san co
tai san thê châp chủ yêu la bât đông san nên nêu khach hang găp kho khăn vê tai
chinh, không co kha năng tra nợ, tai san thê châp rât kho xư ly. Vu an Epco Minh

30. 19
Phung la môt vi du, sau khi đa giai ngân nghin ty đông, Viettinbank nhân được la
cac bât đông san tai TP.HCM va Vung tau. Việc thanh ly tai san thê châp keo dai
tư năm 2000 đên năm 2006 mơi kêt thuc bơi cac thủ tuc phap ly giây tơ.
Cac ngân hang cân định gia tai san thê châp môt cach thân trong. Vi khi thị
trương sôi đông, gia trị bât đông san thê châp được định gia cao. Nhưng khi gia bât
đông san giam manh thi tai san đam bao không đủ gia trị đê xư ly cho khoan vay,
gây rủi ro cho ngân hang.
Hoat đông cho vay bât đông san găn liên vơi hoat đông cho vay của ngân
hang noi chung nên cac ngân hang cân nâng cao hoat đông kiêm soat nôi bô, giam
sat tin dung, tai thẩm định khoan vay, quan trị rủi ro... nhăm phong ngưa cac rủi ro
trong linh vưc bât đông san.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Chương 1 trình bày các khái niệm cơ bản về bất động sản và thị trường bất
động sản, từ đó nêu lên vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế xã
hội. Tín dụng bất động sản qua kênh ngân hàng là hình thức phổ biến và tác động
thuc đẩy thị trương bât đông san phat triên. Chương trinh bay môt sô khai niệm,
cac nhân tô anh hương va tiên đê đê phat triên cho vay bât đông san. Ngoai ra,
chương 1 cũng đưa ra một số kinh nghiệm rút ra cho các Ngân hàng thương mại
Việt Nam từ hoạt động cho vay bất động sản trên thế giới, nhằm giảm thiểu rủi ro
và đảm bảo an toàn khi thực hiện hoạt động cho vay bất động sản cho hệ thống
ngân hàng.

31. 20
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
2.1.Sơ lược vê hoat đông cho vay bât đông san tai cac NHTM
Thị trường bất động sản và hoạt động cho vay bất động sản tại các NHTM
thường có mối quan hệ với nhau. Khi thị trường bất động sản phát triển, giao dịch
mua bán diễn ra thường xuyên thì dư nợ cho vay bất động sản tại các NHTM cũng
tăng lên. Ngược lại, khi thị trường bất động sản đóng băng thì dư nợ cho vay bất
động sản cũng giảm xuống. Nguyên nhân do nguồn vốn tác động đến thị trường bất
động sản Việt Nam phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn từ ngân hàng thông qua
hoạt động cho vay bất động sản tại các NHTM.
Theo thông kê, hiện nay tiêm lưc của cac doanh nghiệp kinh doanh bât đông
san con han chê nên phu thuôc vao nguôn vôn ngân hang. Sô vôn đâu tư vao bât
đông san ơ nươc ta hiện nay co tơi hơn 60% la vôn vay ngân hang. Co nhiêu dư an,
ty lệ cho vay lên đên 70-80%, vơi thơi han dai 10-15 năm.
Nhìn chung, trong thập niên gần đây, nền kinh tế nước ta phát triển mạnh.
Dư nợ cho vay bất động sản tại các NHTM cũng tăng dần qua các năm:

32. 21
250.000 228.000
200.000 184.615
đồng
150.000
118.800
Tỷ
115.000
100.000
40.728
56.990
50.000
24.090
32.039
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
HINH 2.1: DƯ NƠ CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN GIAI ĐOAN
2003-2010
“ Nguồn: Ngân Hàng Nhà Nước năm 2010 ”
Dư nợ cho vay bât đông san tăng đêu qua cac năm va chiêm ty trong trong
tông dư nợ khoang tư 7% đên 11%. Qua hinh 2.7, cho thây giai đoan năm 2002-
2006, thị trường bất động sản trầm lắng, dư nợ cho vay bất động tăng nhưng không
co sư biên đông lơn, tôc đô tăng binh quân khoang 33%/năm. Năm 2007, thị trương
bât đông san tăng trương manh keo theo dư nợ cho vay bât đông san tăng cao tư
56.990 ty đông năm 2006 lên 118.800 ty đông năm 2007, tương đương 108%. Năm
2008, nền kinh tế thế giới khủng hoảng, dư nợ cho vay bất động sản giảm xuống
còn 115.000 tỷ đồng. Sau đó lại tăng trở lại từ năm 2009, tính đến tháng 06 năm
2011, dư nợ cho vay bất động sản trong hệ thống ngân hàng là 220.787 tỷ đồng.
Tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ trung bình từ 7% đến 11%,
theo các chuyên gia tỷ trọng này là hợp lý và đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân
hàng. Đến tháng 06 năm 2011 tỷ trọng cho vay bất động sản trung bình là 9.4%.

33. 22
100%
80%
60%
40%
20%
10,33% 9,82% 9,40%
8,00% 7,50% 7,29% 7,26%
11,00%
8,80%
0%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Q2/2011
Dư nợ BĐS Tổngdư nợ
HINH 2.2: TY TRONG CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN TRONG HÊ
THÔNG NGÂN HANG
“ Nguồn: Ngân hàng nhà nước năm 2010 ”
Theo thông kê, tư năm 2003 đên năm 2005, trong cac loai cho vay bât đông
san, ty trong cho vay đê sưa chưa va mua săm nha cưa co xu hương giam dân qua
cac năm, tư khoang 47% cuôi năm 2003 xuông con 40% năm 2005. Trong khi đo
dư nợ cho vay xây nha ơ đê ban co ty trong tăng dân trong tông dư nợ cho vay bât
đông san, tư mưc 7% năm 2003 lên trên 11% năm 2005, điêu nay thê hiện nhu câu
vay tiên đê đâu cơ nha đât co xu hương tăng cao. Do trươc đây cac ngân hang mơ
cưa cho vay bât đông san ô at nên trong giai đoan 2003-2005 thị trương bât đông
san bị đong băng, cac ngân hang không thu hôi được nợ vay bât đông san lam ty lệ
nợ xâu tăng lên theo dư nợ cho vay bât đông san. Cuôi năm 2005, Ngân hang nha
nươc yêu câu cac ngân hang kiêm soat chăt che việc cho vay đôi vơi nhu câu đâu
tư bât đông san.
Xu hương cac ngân hang thăt chăt cho vay bât đông san đa khiên nhiêu
doanh nghiệp kinh doanh bât đông san găp kho khăn. Cac ngân hang tuy han chê
cho vay bât đông san nhưng ty trong dư nợ cho vay bât đông san chiêm ty trong
gân 25% trên tông dư nợ tai cac ngân hang thương mai, vi cho vay bât đông san la

34. 23
linh vưc tin dung quan trong của ngân hang. Cac ngân hang chủ yêu cho vay mua,
xây dưng, sưa chưa nha, han chê cho vay kinh doanh bât đông san va chu trong
nhiêu hơn đên cac dư an bât đông san hiệu qua.
Tư cuôi năm 2007 đên nưa đâu năm 2008, thị trương bât đông san sôt cao,
hang loat cac ngân hang tim cach đẩy manh cho vay mua bât đông san vơi nhưng
điêu kiện thông thoang, dê dang: thơi han cho vay lên tơi 15 năm, gia trị cho vay
tôi đa 70% gia trị bât đông san cân mua. Sau đo hang loat cac ngân hang cô phân
cho vay vơi thơi han lên đên 30 năm, cho vay đên 90% gia trị bât đông san như
ACB, VCB, Techcombank...Con cac điêu kiện, thủ tuc cho vay, tai san câm
cô...được đơn gian khiên nhiêu ngươi đên ngân hang vay mượn mua bât đông san
đê kiêm lơi. Dư nợ cho vay bât đông san cuôi năm 2007 tai môt sô NHTM đa tăng
vai trăm phân trăm so vơi năm 2006.
Trươc tinh hinh trên, Ngân hang nha nươc đa khuyên cao cac ngân hang tăng
cương thẩm định cac dư an, đanh gia hiệu qua, phân tich dư an khi cho vay bât
đông san. Sư biên đông của thị trương bât đông san thương găn vơi thưc trang đâu
cơ, yêu tô tâm ly...se tac đông rât lơn đên đô an toan của cac Ngân hang.
Cuối năm 2008, nền kinh tế thế giới khủng hoảng, kinh tế Việt Nam rơi vào
lạm phát cao, thâm hụt thương mại ở mức cao khiến cho tốc độ tăng trưởng GDP
có xu hướng chậm lại. Chính phủ thực hiện các biện pháp chống lạm phát, giá bất
động sản rơi xuống. Hầu hết các ngân hàng đều đạt tăng trưởng tín dụng 30% theo
định hướng của Ngân hàng nhà nước. Ngoài ra lãi suất cho vay lúc này trung bình
khoảng 21%/năm, trong khi lãi suất huy động là 18%/năm, nếu cho vay các ngân
hàng không có lãi. Từ đó các ngân hàng trở nên thận trọng hơn với cho vay bất
động sản, tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư bất động sản của hệ thống ngân hàng
cuối năm giảm xuống.
Năm 2009, chính phủ thực hiện chính sách kích cầu, giảm lãi suất tín dụng,
áp dụng cơ chế lãi suất thỏa thuận...nhằm kích thích nhà đầu tư vay vốn. Thị trường

35. 24
bất động sản có dấu hiệu khởi sắc so với năm 2008. Cuối năm 2009, dư nợ cho vay
đầu tư bất động sản trong hệ thống ngân hàng tăng 60% so với cuối năm 2008. Tuy
nhiên, các ngân hàng vẫn tỏ ra thận trọng trong cho vay đầu tư bất động sản vì tỷ lệ
nợ xấu tại các ngân hàng có xu hướng tăng chủ yếu tập trung vào mảng tín dụng
bất động sản. Các ngân hàng thẩm định dự án rất chặt chẽ và chỉ cho vay với các
dự án hiệu quả.
Với việc nới lỏng chính sách tiền tệ và thực hiện cơ chế hỗ trợ lãi suất trong
năm 2009 làm ảnh hưởng đến việc kiểm soát lạm phát, ổn định lãi suất và tỷ giá
trên thị trường. Chính sách thắt chặt tiền tệ được đưa ra đầu năm 2010, nguồn vốn
từ ngân hàng cho thị trường bất động sản giảm xuống, giao dịch trên thị trường bất
động sản gần như không có biến động. Thị trường tín dụng trong năm 2010 có xu
hướng ổn định, trong đó dư nợ tín dụng bất động sản chỉ tăng 23% so với năm
2009. Các hình thức cho vay bất động sản khá đa dạng: cho vay đầu tư dự án, cho
vay cá nhân mua nhà, sửa chữa nhà...Chính sách cho vay nhà dành cho người
nghèo và người thu nhập thấp đã được triển khai và đạt được những kết quả tích
cực.
Năm 2011, chỉ thị số 01/CT-NHNN của Ngân hàng nhà nước Việt Nam về
việc thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát,
ổn định kinh tế vĩ mô. Tại chỉ thị, Thống đốc NHNN yêu cầu các Ngân hàng và Tổ
chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng dưới 20%. Đến 30.06.11, tỷ
trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa 22% và đến
31.12.11, tỷ trọng tối đa là 16%. Trọng tâm giảm tỷ trọng tín dụng bất động sản
xuống, ước tính đến cuối năm dư nợ cho vay bất động sản giảm khoảng 5 tỷ USD.
Chính sách thắt chặt tín dụng khiến chủ đầu tư doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản gặp khó khăn về huy động vốn nhưng là một tín hiệu tốt cho thị trường bất
động sản. Các ngân hàng sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn các hoạt động cho vay bất động
sản và điều này có tác dụng tích cực làm cho thị trường trở lại với giá trị thực.

36. 25
Theo khảo sát của VietNam Report có 60% ngân hàng sẽ thực hiện thắt chặt hơn
nữa thủ tục và quy trình cho vay bất động sản.
Nhân xet vê hoat đông cho vay bât đông san của cac NHTM Việt Nam
Dư nợ bât đông san tai cac ngân hang qua cac năm co xu hương tăng chưng
to cho vay bât đông san qua kênh ngân hang phat triên manh me. Trong đo dư nợ
cho vay bât đông san tai cac Ngân hang Quôc doanh thương chiêm ty lệ thâp hơn
khôi Ngân hang TMCP. Khôi Ngân hang TMCP thương linh đông hơn trong cơ
chê chinh sach cho vay bât đông san.
Thơi han cho vay bât đông san chủ yêu la trung dai han, trong khi nguôn vôn
huy đông tai cac ngân hang chủ yêu la ngăn han. Điêu nay chưa đưng rủi ro vê
thanh khoan vơi cac ngân hang.
Cho vay bât đông san co gia trị lơn nên hoat đông cho vay của ngân hang
chủ yêu dưa vao tai san đam bao la bât đông san. Thông thương cac ngân hang
định gia gia trị tai san đam bao băng 70% gia thị trương. Khi gia bât đông san giam
nhanh hoăc tai san bị quy hoach khiên gia trị tai san giam xuông, co thê không đủ
đam bao cho khoan vay, gây rủi ro cho hệ thông ngân hang. Tinh trang tôn đong nợ
xâu do bât đông san vi nguyên nhân ngân hang con thiêu kênh thông tin đê thẩm
định dư an, đanh gia kha năng chi tra nợ vay của chủ đâu tư...trong khi tinh hinh
bât đông san thương xuyên biên đông.
Cac san phẩm cho vay bât đông san ơ ngân hang hiện nay chủ yêu nhăm đên
đôi tượng la ngươi co thu nhâp kha trơ lên, cac chinh sach cho vay mua nha danh
cho ngươi co thu nhâp thâp va trung binh vơi lai suât ưu đai con han chê.
Hiện nay Chinh phủ ưu tiên hang đâu la kiêm chê lam phat va tăng trương
kinh tê, đên cuôi năm 2011 nganh ngân hang đưa ty trong tin dung phi san xuât vê
16%. Điêu nay anh hương đên nguôn vôn cho thị trương bât đông san, dư đoan
Ngân hang nha nươc se tiêp tuc thưc hiện chinh sach thăt chăt tiên tệ nêu cac yêu

37. 26
tô vi mô không co chuyên biên tich cưc.
2.2. Thực trạng về hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á
Châu
2.2.1.Qúa trình hình thành và phát triểncủa Ngân hàng TMCP Á Châu
Ngân hàng TMCP Á Châu được thành lập vào ngày 24/04/1993 theo Giấy
phép hoạt động số 0032/NH-GP. Giấy phép hoạt động được cấp cho thời hạn hoạt
động là 50 năm với vốn điều lệ ban đầu là 20 tỷ đồng và chính thức hoạt động từ
ngày 04 tháng 06 năm 1993.
Giai đoạn 1993 – 1995: Đây là giai đoạn hình thành ACB, ACB hướng về
khách hàng cá nhân và doanh nghiệp trong khu vực tư với quan điểm thận trọng
trong việc cấp tín dụng, đi vào sản phẩm dịch vụ mới mà thị trường chưa có ( cho
vay tiêu dùng, dịch vụ chuyển tiền nhanh Western Union, thẻ tín dụng... )
Giai đoạn 1996-2000: ACB là ngân hàng TMCP đầu tiên của Việt Nam phát
hành thẻ tín dụng quốc tế MasterCard và Visa. Năm 1999, ACB triển khai chương
trình hiện đại hóa công nghệ thông tin ngân hàng, xây dựng hệ thống mạng diện
rộng, nhằm trực tuyến hóa và tin học hóa hoạt động giao dịch.
Giai đoạn 2001- 2005: Cuối năm 2001, ACB chính thức vận hành hệ thống
công nghệ ngân hàng lõi là TCBS ( The Complete Banking Solution: Giải pháp
ngân hàng toàn diện ) cho phép tất cả các chi nhánh và phòng giao dịch nối mạng
với nhau, giao dịch tức thời. Năm 2003, ACB xây dựng hệ thống quản lý chất
lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000. Năm 2005, ACB và Ngân hàng Standard
Charterd (SCB) ký kết thỏa thuận hỗ trợ kỹ thuật toàn diện và SCB trở thành cổ
đông chiến lược của ACB.
Giai đoạn 2006 đến 2009: ACB niêm yết tại Trung tâm Giao dịch Chứng
khoán Hà Nội vào tháng 11/2006, phát hành 10 triệu cổ phiếu mệnh giá 100 tỷ

38. 27
đồng với số tiền thu được là hơn 1.800 tỷ đồng. Năm 2008 ACB đạt danh hiệu
"Ngân hàng tốt nhất Việt Nam năm 2008" do Tạp chí Euromoney trao tặng tại
Hồng Kông. Riêng trong năm 2009, ACB hoàn thành chương trình tái cấu trúc
nguồn nhân lực, tái cấu trúc hệ thống kênh phân phối, xây dựng mô hình chi nhánh
theo định hướng bán hàng. Và lần đầu tiên tại Việt Nam, chỉ có ACB nhận được 6
giải thưởng "Ngân hàng tốt nhất Việt Nam năm 2009" do tạp chí tài chính ngân
hàng danh tiếng quốc tế bình chọn.
Ngành nghề kinh doanh:
Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn dưới các hình thức tiền gửi tiết
kiệm, tiền gửi thanh toán, chứng chỉ tiền gửi; tiếp nhận vốn ủy thác đầu tư; nhận
vốn từ các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước nước, vay vốn của các TCTD
khác;
Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn; chiết khấu thương phiếu, công trái
và giấy tờ có giá; đầu tư vào chứng khoán và hùn vốn liên doanh vào các tổ chức
kinh tế theo luật định;
Thực hiện dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng;
Thực hiện kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc; thanh toán quốc tế; bao thanh toán;
Môi giới và tư vấn đầu tư chứng khoán; lưu ký, tư vấn tài chính doanh
nghiệp và bảo lãnh phát hành;
Cung cấp các dịch vụ về đầu tư, quản lý nợ, và khai thác tài sản; cho thuê tài
chính và các dịch vụ ngân hàng khác.
2.2.2. Định hướng chiếnlược phát triểncủa Ngân hàng TMCP Á Châu
2.2.2.1. Kế hoạch hoạt động năm 2011
Kinh tế trong nước phục hồi chậm, lạm phát tăng cao nên mục tiêu kiềm chế

39. 28
lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô sẽ là ưu tiên hàng đầu, chính sách thắt chặt tiền tệ
là hướng chủ đạo trong năm 2011. Nhận thức các cơ hội và thách thức, kế hoạch
kinh doanh năm 2011 của ACB như sau:
CAC CHI TIÊU TAI CHINH CUA ACB NĂM 2011
Đơn vị: Tỷ đồng
Chỉ tiêu 2010 2011 % Tăng
Tổng tài sản 205.103 275.000 34.1%
Dư nợ huy động 183.132 198.000 43.6%
Dư nợ cho vay 87.195 104.600 20%
Lợi nhuận trước 3.102 4.100 32%
thuế
Số lượng CN, PGD 281 331 50
“Nguôn: Bao cao tông kêt hoat đông cua ACB năm 2010”
Về huy động:
 Lãi suất của ACB sẽ bám sát thị trường, đảm bảo thanh khoản hệ thống

 Tăng trưởng huy động sẽ tập trung qua chương trình bán hàng theo bó sản
phẩm, đặc biệt đối với tài khoản lương.
Về tín dụng:
Chú trọng chất lượng tín dụng, chăm sóc khách hàng và các sản phẩm phục
vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh. Hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản,
tiếp tục cho vay lĩnh vực mua nhà, xây nhà để ở.
Chấp nhận nợ nhóm 2 trở lên ở mức tối đa 2%, nhóm 3 trở lên tối đa ở mức
1.2%

40. 29
2.2.2.2.Định hướng chiến lược ACB giai đoạn 2010-2015
Đên năm 2015, ACB luôn kiên định theo muc tiêu, đó là: “Ngân hàng
TMCP Á Châu luôn phấn đấu là NHTM hàng đầu Việt Nam, hoạt động năng động,
sản phẩm phong phú, kênh phân phối đa dạng, công nghệ hiện đại, kinh doanh an
toàn hiệu quả, tăng trưởng bền vững, đội ngũ nhân viên có đạo đức nghề nghiệp
và chuyên môn cao”.
Muc tiêucu thê:
Tiêu chi Năm 2015
Thị phân Huy đông 10.00%
Thị phân cho vay 7.00%
Tông tai san 900.000 ty
Lợi nhuân trươc thuê 15.000 ty
Vôn chủ sơ hưu 40.000 ty
Ty lệ nợ xâu < 1%
Ty lệ cho vay/huy đông 60.00%
Phương châm hanh đông cua ACB la: “ Tăng trương nhanh – Quan ly tôt –
Hiêu qua cao ”
Muc tiêu: năm 2015 ACB phân đâu la môt trong bôn va năm 2020 la môt
trong ba ngân hang co quy mô lơn nhât, hoat đông an toan va hiệu qua ơ Việt Nam.
Ưu tiên phat triên khu vưc thanh thị, trươc hêt la TP.HCM va Ha Nôi, mơ
rông khu vưc đô thị năm doc truc giao thông Băc – Nam va cac đô thị lơn ơ Đông
va Tây Nam Bô. Tâp trung thuc đẩy hoat đông ơ Ha Nôi va khu vưc phia Băc đê
tương xưng vơi tiêm năng.
Xem xet kha năng mơ rông hoat đông ra môt sô nươc trong khu vưc

41. 30
Nâng cao năng lưc trơ thanh ngân hang đa năng, đap ưng phân khuc thị
trương rông hơn. Dân đâu vê: tâp trung vao khach hang, quy trinh vân hanh hiệu
quả, xứng đáng trở thành “ Ngân hàng của mọi nhà ”
Xây dưng quan hệ khach hang ngay cang co chiêu sâu va bên vưng trên cơ
sơ chât lượng dịch vu, san phẩm đa dang trên nên tang công nghệ hiện đai, hoan
thiện cơ câu tô chưc.
Đao tao va phat triên nguôn nhân lưc nôi bô, co chinh sach thu hut nhân tai
bên ngoai.
2.2.3.Tình hình huy động và cho vay tại ngân hàng TMCP Á Châu ( ACB )
La Ngân hang TMCP tai Việt Nam nên tinh hinh huy đông vôn va cho vay
tai ACB cung diên biên như cac NHTM trong nganh. Tư năm 2003 đên nay tinh
hinh huy đông vôn va cho vay tai ACB liên tuc tăng qua cac năm:
200.000
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Dư nợ cho vay tai Sô dư huy đông tai
ACB ACB
HÌNH 2.3: DƯ NỢ CHO VAY VÀ SỐ DƯ HUY ĐỘNG CỦA ACB
GIAI ĐOẠN 2003-2010

42. 31
“ Nguôn Bao cao tai chính hợp nhất cua ACB qua cac năm”
Hoat đông huy đông vôn va cho vay tai ACB phat triên ôn định qua cac năm,
năm sau luôn tăng cao hơn năm trươc, tăng cao tư giai đoan năm 2007 đên nay.
Đên cuôi năm 2010, tông nguôn vôn của ACB đat 183.132 ty đông, dư nợ cho vay
đat 87.195 ty đông. Va đên thang 06 năm 2011, tông nguôn vôn huy đông đat gân
120.000 ty đông va dư nợ cho vay đat 102.500 ty đông, trong đo cho vay ngăn han
la 49.130 ty đông, con lai cho cho vay trung va dai han. Tôc đô tăng trương huy
đông vôn cao hơn tôc đô tăng trương tin dung, cơ câu sư dung vôn của ACB co
tinh an toan cao.
70%
57,80%
55,40% 57,20%
60%
48,70% 47,60%
%
50% 42,80% 43,30%
46,50%
Ty
lê
40%
30%
20%
10%
0%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
HINH 2.4: TY LÊ SƯ DUNG VÔN ĐÊ CHO VAY TAI ACB GIAI
ĐOAN 2003-2010
“ Nguôn Bao cao tai chính hợp nhất cua ACB qua cac năm”
Ty lệ sư dung vôn huy đông đê cho vay của ACB dao đông tư 40% đên 60%,
đam bao tinh thanh khoan va an toan cao cho ACB.
Năm 2004, cac NHTM canh tranh gay găt vê huy đông vôn. Trong khi tôc đô
tăng trương vôn huy đông của nganh ngân hang Việt Nam la 22.4% thi vôn huy

43. 32
đông của ACB đat 13.882 ty đông, tăng 41.5% so vơi năm 2003. Tiên gưi dân cư
chiêm ty trong lơn trong tông huy đông lam cho nguôn vôn của ACB co tinh ôn
định cao. Măt khac, dư nợ cho vay của ACB tăng 24.3% trong khi tôc đô tăng
trương tin dung của toan nganh la 26.7%.
Tư vị thê đo, trong năm 2005 va 2006 , ACB tiêp tuc duy tri vị thê đưng đâu
khôi ngân hang TMCP vê lợi nhuân, tông tai san, dư nợ tin dung va huy đông vôn.
Tốc độ tăng trưởng huy động vốn và cho vay của ACB qua các năm gần đây đều
cao hơn tốc độ tăng trưởng của ngành.
Năm 2006, tôc đô tăng trương tin dung của ACB đat 79%, trong khi toan
nganh chi đat 20%. Tông dư nợ cho vay năm 2006 đat 17.116 ty đông, trong đo
cho vay KHCN chiêm 54%. Vôn huy đông cung tăng trương cao so vơi toan nganh
trong đo huy đông tiên gưi thanh toan va huy đông tiêt kiệm tăng cao.
Năm 2007, nên kinh tê thê giơi phat triên, Việt Nam gia nhâp WTO, nên
kinh tê co nhu câu vê vôn rât lơn cho phat triên, do đo nganh ngân hang đat nhiêu
kêt qua kha quan. Tôc đô tăng trương huy đông vôn va cho vay của nganh ngân
hang tăng cao trong cac năm gân đo. Trong đo, tôc đô tăng trương vôn huy đông
của ACB đat 88.1% so vơi toan nganh la 40%; tôc đô tăng trương dư nợ tin dung
của ACB la 84% so vơi toan nganh la 37%. Đây la năm tôc đô tăng trương tin dung
tăng cao, gân băng vơi tôc đô tăng trương vôn huy đông.
Năm 2008, cuôc khủng hoang tai chinh toan câu diên ra, nên kinh tê găp
nhiêu kho khăn, tôc đô tăng trương huy đông vôn va cho vay của ACB sut giam
đang kê, tăng trương 20.7% đôi vơi huy đông vôn va 9.5% đôi vơi cho vay. Qua
năm 2009, nên kinh tê dân hôi phuc, vơi chủ trương kich câu va ngăn chăn suy
giam kinh tê, chinh sach tiên tệ tư thăt chăt sang nơi long tao điêu kiện đê nganh
ngân hang phuc hôi đa tăng trương. Tông dư nợ cho vay của khach hang tai ACB
năm 2009 tăng 79% , gấp đôi so với tốc độ tăng trưởng toàn ngành.
Năm 2010, trong bối cảnh cuộc khủng hoảng 2008-2009 với chương trình

44. 33
nới lỏng chính sách tiền tệ để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nền kinh tế phải điều
chỉnh sang chính sách thắt chặt để đảm bảo kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế.
Chính sách và môi trường kinh doanh ngành ngân hàng biến động liên tục. Tổng
nguồn vốn huy động của ACB tăng 36% so với năm 2009, trong đó thị phần huy
động tiền gửi của khách hàng ở ACB chỉ đạt 6.34% do ACB không cạnh tranh lãi
suất huy động để tăng trưởng. Cuối năm 2010, tổng dư nợ cho vay của ACB tăng
khoảng 39.8% so với năm 2009.
Hiện nay thị trương ngân hang vân con nhiêu diên biên phưc tap anh hương
đên tăng trương va quy mô của ngân hang. Tuy nhiên, tư khi thanh lâp, ACB đa
chưng to la ngân hang hoat đông tôt va tăng trương bên vưng. Theo Thông tư 19
Ngân hàng nhà nước ban hành, việc cấp tín dụng từ nguồn vốn huy động tại các
ngân hang không được qua 80%. Va hiện nay Ngân hang nha nươc đa ban hanh
Thông tư 22 bo quy định ty lệ câp tin dung tư nguôn vôn huy đông tai Thông tư 19.
Tuy nhiên, ty lệ câp tin dung tư nguôn vôn huy đông qua cac năm trung binh tư
45% đến 55% là tương đối an toàn. Mặt khác, quản lý thanh khoản của ACB tương
đối tốt. Trong khi nhiều ngân hàng bị tác động mạnh bởi quy định mới của Ngân
hàng nhà nước là giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung
dài hạn, thì sáu năm liên tiếp ACB duy trì tỷ lệ này ở mức độ thấp với mức độ an
toàn cao:
BẢNG 2.1: TỶ LỆ SỬ DỤNG VỐN NGẮN HẠN CHO VAY TRUNG DÀI
HẠN TẠI ACB GIAI ĐOẠN 2005-2009
Năm 2005 2006 2007 2008 2009
Tỷ lệ sử dụng vốn ngắn 0% 0% 0% 0% 0%
hạn cho vay trung dài
hạn (%)
Tỷ lệ khả năng chi trả ( 4.76 3.67 5.99 20.07 11.87
lần )

45. 34
Nguôn: Bao cao kêt qua hoat đông cua ACB năm 2009
Mặc dù tăng trưởng tín dụng của ACB cao so với toàn ngành nhưng chất
lượng tín dụng luôn được đảm bảo. Tỷ lệ xấu luôn duy trì ở mức thấp dưới 0.5% so
với tỷ lệ nợ xấu trung bình toàn ngành.
BANG 2.2: TY LÊ NƠ XÂU CUA ACB SO VƠI TOAN NGANH GIAI ĐOAN
2005-2010
Năm 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Tỷ lệ nợ xấu của 0.3 0.2 0.08 0.9 0.4 0.34
ACB/Dư nợ tại
ACB (%)
Tỷ lệ nợ xấu của 3.18 3 2 3.5 2.46 2.14
hệ thống NH/Dư
nợ toàn ngành
( % )
“ Nguôn Bao cao Ngân Hang Nha Nươc năm 2010 ”
Ty lệ nợ xâu giam dân giai đoan 2005-2007, riêng năm 2008, hoat đông cho
vay phat triên manh me, đa đẩy ty lệ nợ xâu của ACB tăng cao lên 0.9%, sau đo co
xu hương giam dân tư năm 2009. Tuy nhiên ty lệ nợ xâu của ACB luôn thâp hơn
so vơi ty lệ nợ xâu chung toan nganh, chưng to ACB la Ngân Hang hoat đông hiệu
qua va an toan cao.
Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới còn gặp nhiều khó khăn, ACB không
ngừng phấn đấu để trở thành một trong bốn ngân hàng tốt nhất Việt Nam giai đoạn
2010-2015. Trong đó hoạt động huy động vốn và tín dụng được tập trung phát
triển, duy trì tốc độ tăng trưởng và bền vững.

46. 35
2.2.4. Quy trình cho vay bất động sản tại NH TMCP Á Châu
 Bước 1: Hướng dẫn vay vốn
Khách hàng có nhu cầu vay mua bất động sản để ở hoặc để làm địa điểm sản
xuất kinh doanh, thế chấp bằng chính bất động sản mua hoặc bất động sản hay tài
sản khác.
Nhân viên tư vấn và hướng dẫn khách hàng làm hồ sơ vay.
Nhận hồ sơ vay từ khách hàng và chuyển hồ sơ tài sản bảo đảm đi thẩm định.
 Bước 2: Thẩm định tài sản
Thẩm định tài sản bảo đảm của khách hàng: điều kiện tài sản bảo đảm để thế
chấp phải có chủ quyền hợp pháp, được phép giao dịch, chuyển nhượng theo quy
định. Tài sản thế chấp phải thuộc địa bàn nơi khách hàng vay hoặc địa bàn lân cận.
 Bước 3: Thẩm định tín dụng
Nhận kết quả thẩm định tài sản bảo đảm.
Lập tờ trình thẩm định khách hàng, đánh giá năng lực tài chính, khả năng trả
nợ của khách hàng....
Đề xuất, kiến nghị cấp tín dụng cho khách hàng và chuyển cấp phê duyệt
Cấp thẩm quyền phê duyệt: nếu không đồng ý cho vay, nhân viên thông báo
cho khách hàng. Nếu đồng ý cho vay, chuyển sáng bước 4.
 Bước 4: Công chứng đăng ký tài sản bảo đảm
Nhận kết quả phê duyệt, soạn thảo hợp đồng bảo đảm và các văn bản thế
chấp.
Hẹn khách hàng cùng đi công chứng tài sản bảo đảm tại Phòng công chứng.
Thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký.

47. 36
 Bước 5: Giải ngân
Nhận kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm, soạn thảo hợp đồng tín dụng, khế
ước nhận nợ gửi khách hàng ký.
Tạo tài khoản vay trên chương trình phần mềm của ngân hàng
Kiểm soát lại toàn bộ hồ sơ vay, kiểm tra tính đầy đủ và chính xác của hồ sơ
vay.
Giải ngân cho khách hàng
 Bước 6: Quản lý hồ sơ tín dụng
Phân loại, sắp xếp và lưu trữ hồ sơ vay
Kiểm tra mục đích sử dụng vốn vay, bổ sung chứng từ chứng minh
Định kỳ kiểm tra, đánh giá tình hình tài chính của khách hàng.
Thay đổi lãi suất và thu nợ theo định kỳ khoản vay của khách hàng.
Nếu khoản vay khách hàng bị quá hạn, không có khả năng trả nợ, chuyển hồ
sơ khách hàng cho Bộ phận xử lý nợ để phối hợp thúc đốc nợ khách hàng hoặc tiến
hành các thủ tục pháp luật về phát mãi tài sản theo quy định.
 Bước 7: Thanh lý khoản vay
Đến hạn, điện thoại hoặc gửi thư thông báo cho khách hàng.
Thanh lý khoản vay
Giải chấp tài sản bảo đảm ( nếu có )
Lưu trữ hồ sơ thanh lý
2.2.5. Các sản phẩm cho vay bất động sản
Các loại hình cho vay bất động sản của ACB rất đa dạng. Việc phân loại cho

48. 37
vay bất động sản chủ yếu dựa vào mục đích vay. Hiện nay các khách hàng vay để
mua nhận chuyển nhượng bất động sản với nhiều mục đích khác nhau.
Căn cứ vào các quy định, ACB chia cho vay bất động sản thành hai nhóm
mục đích: Kinh doanh bất động sản và không kinh doanh bất động sản.
Mục đích kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Cho vay mua đất/ nhà ( căn hộ/cao ốc/văn phòng/nhà xưởng ) để bán
- Cho vay xây dựng nhà ( căn hộ/cao ốc/văn phòng/nhà xưởng ) để bán
- Cho vay mua đất/ nhà ( căn hộ/cao ốc/văn phòng/nhà xưởng ) để cho thuê
- Cho vay xây dựng nhà ( căn hộ/cao ốc/văn phòng/nhà xưởng ) để cho thuê
- Cho vay mua đất/xây dựng khu đô thị/khu dân cư/khu công nghiệp/trung tâm
thương mại để bán hoặc để cho thuê.
Đối với loại hình cho vay kinh doanh bất động sản, ACB quy định thời hạn
cho vay nhỏ hơn hoặc bằng 10 năm. Đối với tài sản bảo đảm là bất động sản thì tỷ
lệ cho vay trên trị giá tài sản bảo đảm nhỏ hơn hoặc bằng 60%, và phải có giấy tờ
pháp lý hợp lệ.
Mục đích không kinh doanh bất động sản là các trường hợp cho vay
không thuộc loại hình kinh doanh bất động sản trên, bao gồm:
Mục đích vay Thời hạn cho vay tối đa ( năm )
Cho vay mua/ nhận chuyển nhượng bất 10
động sản để ở
Cho vay xây dựng nhà để ở 10
Cho vay sửa chữa nhà để ở 7
Cho vay mua/ nhận chuyển nhượng/Xây 5
dưng/Sưa chưa bât đông san đê san xuât
kinh doanh

49. 38
2.2.6. Tình hình cho vay bất động sản tại ACB thời gian qua
Tình hình cho vay bất động sản tại ACB thường diễn biến cùng xu hướng với
thị trường bất động sản và hoạt động cho vay bất động sản của hệ thống ngân hàng
nói chung. Tình hình huy động vốn và cho vay của ACB qua các năm đều tăng
trưởng mạnh nên dư nợ cho vay bất động sản tại ACB qua các năm đều tăng:
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
14.106
12.333
9.425
6.310
1.946 1.846
1.312
948
80 130 201 533
2005 2006 2007 2008 2009 2010
Cho vay kinh doanh Cho vay phi kinh
BĐS doanh BĐS
HINH 2.5: DƯ NƠ CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN TAI ACB GIAI
ĐOAN 2005-2010
“ Nguôn Bao cao Ngân Hang Nha Nươc năm 2010 ”
Dư nợ cho vay bât đông san tai ACB tăng dần qua cac năm. Từ 1.392 tỷ
đồng năm 2005, lên đến 15.952 tỷ đồng năm 2010 và đạt 19.207 tỷ đồng cuối tháng
06 năm 2011. Đỉnh điểm là năm 2007, khi Việt Nam gia nhập WTO, thị trường bất
động sản phát triển mạnh mẽ. ACB đẩy mạnh cho vay bất động sản, điều kiện xét
duyệt cho vay dễ dàng hơn. Dư nợ cho vay bất động sản năm 2007 tăng cao nhất là

50. 39
214%, qua năm 2008 nền kinh tế thế giới khủng hoảng, thị trường kém sôi động.
ACB siết lại hoạt động cho vay bất động sản nên dư nợ cho vay bất động sản năm
2008 tăng 53%, năm 2009 tăng 33% và năm 2010 tăng 20%. Từ năm 2008 đến nay
tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản tại ACB giảm dần do chính sách thắt chặt
tiền tệ của Ngân Hàng Nhà Nước.
Dư nợ cho vay không kinh doanh bât đông san lơn hơn cho vay linh vưc
kinh doanh bât đông san: ACB han chê cho vay đôi vơi linh vưc kinh doanh bât
đông san, mang tinh chât đâu cơ. Tuy nhiên khi nên kinh tê phat triên, đơi sông
nhân dân được cai thiện, trong nhưng năm gân đây xu hương cho vay kinh doanh
bât đông san tai ACB co xu hương tăng lên.
Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản tại ACB so với tổng dư nợ cho vay
chiếm tỷ lệ cao và lớn hơn tỷ trọng chung toàn ngành. ACB rất chú trọng cho vay
bất động sản vì số tiền cho vay lớn, lãi suất cao đem lại nhiều lợi nhuận cho ACB
100%
80%
60%
40%
29%
21%
20%15% 12%
20% 18%
0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010
Dư nợ BĐS Tổng dư nợ
HINH 2.6: TY TRONG CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN TRÊN TÔNG
DƯ NƠ TAI ACB
“Nguôn Bao cao Ngân Hang Nha Nươc Việt Nam”

51. 40
Ty trong cho vay bât đông san tai ACB trong năm năm gân đây trung binh
đat 20% tông dư nợ. Đên thang 06 năm 2011, ty trong cho vay bât đông san của
ACB trên tông dư nợ cho vay chiêm 11.3%, thâp hơn ty trong quy định của Ngân
hàng nhà nước là 16% cuối năm 2011.
Cơ cấu cho vay bất động sản: Cac san phẩm cho vay bât đông san tai ACB
rât đa dang, phân lơn la cho vay mua nha / đât đê ơ; xây dưng sưa chưa nha đê ơ va
cho vay bât đông san đê phuc vu cho cơ sơ san xuât kinh doanh.
BANG 2.3: CƠ CÂU CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN TAI ACB GIAI ĐOAN
2008-2011
Chi tiêu Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 30/06/2011
Dư Ty Dư nợ Ty Dư nợ Ty Dư nợ Ty
nợ trong (ty trong (ty trong (ty trong
( ty (%) đông) (%) đông) (%) đông) (%)
đông)
Xây dưng cơ sơ 1905 19% 2,553 19% 7,039 44% 7,791 41%
ha tâng phuc vu
(Max) (Max)
san xuât kinh
doanh
Xây dưng khu 212 2% 450 3% 547 3% 541 3%
công nghiệp, khu
chê xuât
Xây dưng khu đô 10 0.1% 9 0.1% 124 1% 94 1%
thị
(Min) (Min) (Min (Min)
)

52. 41
Chi tiêu Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 30/06/2011
Xây dưng văn 231 2% 246 2% 291 2% 194 1%
phong ( cao ôc )
cho thuê
Xây dưng trung 46 1% 66 1% 69 0% 116 1%
tâm thương mai
Xây dưng/Sưa 6,073 61% 8,079 61% 4,970 31% 6,715 35%
chưa/mua nha đê
(Max)
(Max)
ơ kêt hợp cho
thuê
Xây dưng/Sưa 34 0.34 177 1% 815 5% 1,355 7%
chưa/mua nha đê %
ban, cho thuê
Quyên sư dung 1,238 12% 1,454 11% 1,666 10% 2,024 11%
đât
Linh vưc bât 209 2% 247 2% 432 3% 376 2%
đông san khac
Tông dư nợ 9,958 100% 13,281 100% 15,952 100% 19,207 100%
“Nguôn Bao cao Ngân Hang Nha Nươc năm 2010”
Trong năm 2008 va 2009, cho vay bât đông san vơi muc đich mua nha/xây
nha đê ơ kêt hợp vơi cho thuê chiêm ty trong lơn nhât, khoang 61% trong dư nợ bât
đông san. Nhưng qua năm 2010 va 2011, cho vay bât đông san đê xây dưng ha
tâng, phuc vu san xuât kinh doanh chiêm ty trong lơn nhât, khoang 42%, kê tiêp la
cho vay mua nha/xây nha đê ơ kêt hợp cho thuê chiêm ty trong khoang 33%. Cho
vay bât đông san đê xây dưng khu đô thị, khu công nghiệp, trung tâm thương mai
va văn phong cho thuê chiêm ty trong thâp.

53. 42
Đôi vơi cac san phẩm cho vay đê kinh doanh bât đông san, ACB han chê cho
vay. Hoăc chi cho vay đôi cac dư an bât đông san hiệu qua cao, co tinh kha thi, va
tiêu chi xet duyệt cho vay rât chăt che. Trươc đây khi thị trương bât đông san kem
phat triên, dư nợ cho vay bât đông san trong linh vưc mua nha, sưa chưa nha chiêm
ty lệ cao. Nhưng năm gân đây, thị trương bât đông san phat triên, ACB đa dang hoa
cac san phẩm cho vay bât đông san nhăm nhanh chong đap ưng được nhu câu của
khach hang. Dư nợ cho vay mua nha, xây nha đê ban co xu hương tăng lên, năm
2008 ty trong cho vay mua nha đê ban chi chiêm 0.34%, va đên thang 6 năm 2011,
ty trong nay lên đên 7% tông dư nợ bât đông san.
Đôi tượng cho vay bât đông san tai ACB nhăm đên la nhưng khach hang
tôt va tiêm năng. Đo la cac doanh nghiệp, chủ đâu tư vơi cac dư an kinh doanh
hiệu qua. Cac ca nhân co nguôn thu nhâp kha, ôn định, nguôn tra nợ tư san xuât
kinh doanh hoăc tư lương hoăc tư cho thuê nha. Tuy nhiên, năm 2009 khi Chinh
Phủ ban hành chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực
đô thị, ACB cũng triển khai cho vay theo chương trình mua nhà ở thu nhập thấp.
Hạn mức của chương trình là 500 tỷ đồng, số tiền cho vay tối đa không quá 70%
giá trị căn nhà mua, thời hạn cho vay tối thiểu từ 5 năm trở lên với lãi suất được
Nhà nước hỗ trợ theo quy định.
Thơi han cho vay bât đông san tai ACB chủ yêu la trung – dai han. Cac
khoan cho vay bât đông san ngăn han chiêm ty trong thâp, thuôc vê cac linh vưc
vay sưa chưa nha, mua săm nôi thât mang tinh chât sinh hoat tiêu dung, vơi sô tiên
vay nho. Con lai la cac khoan vay co thơi han tư 36 thang trơ lên, phô biên nhât la
cac khoan vay bât đông san thơi han tư 3 năm đên 5 năm.

54. 43
BANG 2.4: DƯ NƠ CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN THEO THƠI HAN VAY
TAI ACB
Đơn vị: Tỷ đồng
Thời hạn cho Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 30/06/2011
vay
Ngăn han 547 464 451 585
Trung, dai han 9,411 12,817 15,501 18,622
Tông dư nợ 9,958 13,281 15,952 19,207
“Nguôn Bao cao Ngân Hang Nha Nươc”
Ty trong dư nợ tin dung bât đông san ngăn han chi chiêm 3% đên 6%, con
cho vay trung dai han bât đông san chiêm ty trong lơn trên 95%, tư đo gây ap lưc
về nguồn vốn huy động trung dài hạn cho ACB.
Thông thường, thời hạn cho vay xây dựng sửa chữa nhà tại ACB tối đa 7
năm, đối với cho vay mua nhà tối đa là 10 năm. Tuy nhiên, năm 2007, ACB đẩy
mạnh hoạt động cho vay bất động sản nên thời hạn cho vay mua nhà – nền nhà
được điều chỉnh tăng lên tối đa lên đến 15 - 20 năm. Qua năm 2008, thời hạn cho
vay tối đa được điều chỉnh như cũ.
Cho vay bât đông san theo đia ban: Dư nợ cho vay bât đông san tâp trung
chủ yêu ơ cac khu đô thị, thanh phô lơn:
BANG 2.5: CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN THEO ĐIA BAN TAI ACB
Đơn vi: Ty đông
Địa ban Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 30/06/2011
Ha Nôi 692 1490 2404 2948
Hai Phong 65 84 288 371

55. 44
Địa ban Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 30/06/2011
Đa Năng 132 138 225 231
TP.HCM 8083 10246 10425 12881
Cân Thơ 103 97 191 202
Cac địa 883 1226 2419 2574
phương khac
Tông 9958 13281 15952 19207
“ Nguôn Bao cao Ngân Hang Nha Nươc ”
Co Hôi sơ chinh tai TP.HCM, tư khi thanh lâp, ACB đẩy manh thanh lâp cac
Chi nhanh va Phong Giao dịch mơi trên địa ban TP.HCM va cac khu vưc phia
Nam. Cho vay bât đông san tai địa ban TP.HCM chiêm ty trong cao nhât, kê đên la
địa ban Ha Nôi, Đa Năng, Cân Thơ, Hai phong va cac địa phương khac.
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2008 2009 2010 Quy II/2011
Ha Nôi Hai Phong Đa Năng
TP.HCM Cân Thơ Cac đia phương khac
HINH 2.7: CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN THEO ĐIA BAN TAI ACB
“Nguôn Bao cao Ngân Hang Nha Nươc”
ACB triên khai san phẩm cho vay bât đông san chủ yêu ơ cac khu dân cư