Este documento presenta la primera aproximación al valor de mercado de los alojamientos turísticos de las Islas Baleares realizada por Tasabalear S.A. Se describen tres métodos para determinar el valor de los hoteles - coste de reemplazo, comparativa de ventas y rentas futuras - y se explica cómo la empresa recopiló datos de hoteles, tasaciones e índices de explotación para aplicar estos métodos y generar una base de datos de valores por habitación. Los resultados muestran que los hoteles de 3 estrellas tienen un valor

1. Primera aproximación al valor de los
alojamientos turísticos de Baleares
Dr. Arnoldus M. van den Hurk Mir
Gerente Tasabalear S. A., Abril 2003
1
Introducción
Tasabalear S. A. es una sociedad de Tasación de Inmuebles independiente (no participada por
entidades financieras). Del mismo modo que los bancos, las sociedades de tasación en España
están supeditadas al control del Banco de España. Tasabalear se fundó en 1989 y sus
actividades siempre han estado centradas en el mercado balear.
El catastro es el responsable oficial del Valor Catastral, el Registro de la Propiedad es el
responsable oficial de los derechos de la propiedad, las Administraciones Públicas son
responsables de determinar los usos del territorio y su ordenación y las entidades de tasación
son las responsables oficiales de determinar el valor inmobiliario y de mercado de forma muy
especial del mercado hipotecario.
1.1 Objetivos de la ponencia
Esta ponencia tiene como objetivos la presentación de la primera aproximación del valor de
mercado de los alojamientos turísticos de las Illes Balears, dar un rápido vistazo a los datos de
valoración inmobiliaria hotelera y realizar propuestas de futuro. La empresa ha desarrollado
una línea de investigación dedicada elaborar una base de datos con los valores de mercado de
las Islas Baleares.
2
Aplicaciones y Finalidades de la Valoración
2.1 El valor de mercado1
El Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el
inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador
independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido
públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo
de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza
del inmueble, para negociar la venta.
A tal efecto se considerará:
a)
Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que
ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa
del contrato.
1
ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y
de determinados derechos para ciertas finalidades financieras
1 de 10

2. b)
Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización
adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en
cualquiera de las partes intervinientes.
c)
Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en
una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del
mercado existentes en la fecha de la tasación.
d)
Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de
comercialización.
En un mercado perfecto el VALOR ES IGUAL AL PRECIO. Por lo que cuanto más imperfecto
sea un mercado, la diferencia entre valor y precio será mayor. La información del mercado se
convierte así en una barrera para el conocimiento del valor por lo que los estudios que faciliten
esa información se convierten en un elemento de transparencia y “perfeccionan” el mercado.
2.2 Aproximación al valor de los hoteles
En la valoración de inmuebles ligados a explotación económica (como los turísticos) existen
tres aproximaciones básicas para determinar su valor que responden a las siguientes
preguntas
COSTE DE REEMPLAZO: ¿Qué valdría un hotel de las mismas características si tuviera que
hacerlo de nuevo?
COMPARATIVA DE VENTAS: ¿Cuál ha sido el precio promedio en esta zona de un hotel de
las mismas características?
RENTAS FUTURAS: (de actualización) ¿Cuál es el precio para rentabilizar la inversión
(capitalizar) sobre la base de los ingresos del hotel en un tiempo razonable?
En el caso de los hoteles y en un momento dado, la aproximación estadística más común es la
relación entre los INGRESOS NETOS y el coste promedio de capital (WACC) promedio del
mercado en cuestión. De este modo existen empresas (como la americana HVS) que
determinan anualmente el valor por habitación2 y publican estos datos así como su evolución
en el tiempo. Tasabalear ha realizado lo mismo pero incluyendo todas las categorías hoteleras
y ofreciendo el valor añadido del conocimiento del mercado vacacional.
2.3 ¿Para que sirve conocer el valor de los hoteles?
El conocimiento del valor dependerá principalmente de la finalidad del mismo, no obstante
podemos resumir en lo siguientes
Para los propietarios: préstamos hipotecarios, seguros, declaraciones de patrimonio,
establecimiento de acuerdos de compraventa, acceso a financiación privada o pública
(subvenciones), para la compraventa, construcción o renovación de hoteles, valoración de
paquetes accionariales en ampliaciones de capital o venta de sociedades, preparación de
rondas de financiación en la entrada de socios financieros (particulares, bancos, fondos de
inversión, capital riesgo, etc.), reparto de herencias o divorcios, arbitraje societario por la
disputa entre socios y valoración ante quiebras o suspensiones pagos.
Para entidades financieras: concesión de préstamos hipotecarios, determinación del riesgo,
refinanciamiento de la deuda, la determinación del leasing hotelero o el aseguramiento de la
inversión, seguros y reaseguros sobre inversiones hoteleras, arbitraje ante disputa societaria, o
disputa de acreedores en el control de quiebras, la participación en fondos y negocios
inmobiliarios, determinar el patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria
2
www.hvsinternational.com (sólo hoteles de 4 y 5 estrellas de ciudad)
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3. (Fondos inmobiliarios), determinar el patrimonio de los fondos de pensiones con participación
en fondos inmobiliarios turísticos, Inversión de títulos hoteleros en bolsa.
Cadenas hoteleras (operadores) y sus asociaciones: elaboración de anuarios societarios,
elaboración de planes de negocio, análisis de expansión hotelera y estudio de la competencia
(hoteles o polos turísticos) para cadenas hoteleras y federaciones hoteleras, preparación de
salida a bolsa, fusiones, adquisiciones o ventas de empresas, valoración de activos intangibles
(fondo de comercio) o la compraventa de acciones, determinación del contrato de management
hotelero y / o el arbitraje de disputas gestor hotelero y propietario.
Administraciones públicas: Ordenación Turística y Medioambiental de zonas, polos, regiones,
autonomías, países y corredores turísticos, procesos de esponjamiento, valoraciones
patrimoniales, valoraciones fiscales, expropiaciones, compraventa de inmuebles del Estado,
aplicación de Fondos de “Calidad”. Determinación de políticas de subvención , políticas de
desarrollo y elaboración de ventajas fiscales para la hostelería. Análisis presupuestario y
determinación competencial entre administraciones públicas para la inversión pública turística.
Análisis de moratorias y permisos de construcción. Conocer y determinar la compensación en
casos de expropiación.
3
Cómo se ha realizado la investigación
Se han realizado tres pasos, el input y validación de datos, el desarrollo de las aproximaciones
de valor y el output de datos.
3.1 Fuentes de los datos. Input
El estudio se ha basado en tasaciones y pretasaciones (2000 – 2003), 634 en España, 284 en
R. Dominicana, 8 en Túnez, 16 en Cuba, 9 en México. En174 Inversiones hoteleras en España
(2002 – 2003), información de revistas especializadas del sector (Hostelmarket, Hotelsmag,
Editur, Preferente, Hosteltur, etc.) e Internet y comunicaciones personales de expertos y
profesionales del sector. En 68 Operaciones de compraventa hoteleras en España (1999 –
2003). 308 Ofertas depuradas de venta de hoteles en España (2000 – 2003).
Asimismo se han analizado datos de explotación hotelera de la Federación Española de
Hostelería (1995 – 2002), de Escola d’Hotelería de les Illes Balears – UIB, Federación Hotelera
de Mallorca (1995 – 2003), Consultoras especializadas (Mazars, HVS International, Jones Lang
Lasalle), la CNMV y anuarios de cadenas hoteleras. Los datos de capacidad hotelera de
Consellería de Turisme (1983 – 2003), “Despesa Turística” de las Consellería d’Hisenda, el INE
(1996 – 2003) – Turespaña.
Los datos financieros y otros se han tomado de los informes del Banco de España, ministerios
de Hacienda y Economía, 12 tasadoras españolas, 4 Appraisals3 USA, diversas entidades
financieras, Cambres de Comerç de Balears y entidades de Turismo: OMT, WTTC, Turespaña
etc.
3.2 Procesamiento y aproximaciones
Utilizando los datos oficiales de hoteles y ocupación de la Consellería de Turisme y así como
los índices de explotación sectoriales por habitación (ADR, RevPAR) de los diferentes polos
turísticos se han determinado los índices de explotación por categoría hotelera y polo turístico
de la siguiente forma.
Primero los ingresos, Costes Distribuidos, Costes no Distribuidos y GOP.
3
Tasadoras
3 de 10

4. Segundo: Management Fees promedios ya que se ha entendido que aunque el explotador
hotelero sea también propietario es necesario descontar de la cuenta de resultados un
porcentaje promedio del mercado por gestión. De aquí a surgido el Adjusted GOP (o GOP II).
Tercero: Costes Fijos (impuestos locales y seguros). Y de aquí surgen los beneficios antes de
intereses, amortizaciones e impuestos (EBITDA, BAII).
Cuarto: se le ha aplicado los Impuestos sociedad promedio en España, lo que nos da al final
los Beneficios Netos. Desde el punto de vista de valoración, la reinversión de beneficios netos
no se tiene en cuenta, así como los costes o beneficios financieros.
Quinto: Se ha determinado un coste promedio de capital (promedio, WACC) del mercado. Este
surge de la disposición promedio 40/60 del empresariado europeo y los tipos de interés
promedio de cada año (con las primas de riesgo publicadas en la ley).
Aunque cada “comprador” puede tener un WACC diferente, para la información estadística lo
importante es el WACC promedio. El valor surgido de la relación ofrece un “valor de mercado”
en ese año específico de la misma manera que ocurre con los estudios estadísticos de valor de
otros tipos de inmuebles como los pisos por ciudad, barriada. Éstos últimos utilizan como índice
de comparación el m2, en el caso hotelero es la unidad de explotación (habitación).
Estos datos se ofrecen como índices por Habitación (unidad de explotación, con un índice
oportuno para cada tipo sea suite, junior suite, doble, individual, etc.), también se puede
acceder a índices por m2 de explotación (entendido como los m2 de habitaciones), por plaza
hotelera, por hotel promedio en polo o categoría, etc. Se han comparado estos datos con los
datos de coste de reemplazo y de comparativa de ventas. Asimismo se han aplicado índices de
aproximación a la playa en base la información de diversos expertos turísticos e inmobiliarios
entrevistados.
3.3 Output de datos
La generación y control de bases de datos: permite tres tipos de datos de valor en base a las
aproximaciones (Base de datos Comparativa de Ventas, Base de datos Coste de Reemplazo,
Base de datos de Valoración por Rentas Futuras). Las bases de datos permiten búsquedas
por: Categoría alojamiento (según Consellería de Turisme), tipología de alojamiento (playa,
ciudad, rural ...), polo y zona turística (Zonación de la Consellería de. Turisme), proximidad a
playa (1, 2 y 3 línea), proximidad a golf.
Estos datos permiten asimismo realizar escenarios futuros de sensibilidad al cambio del valor
por variables como el WACC, la duración de la temporada, el ADR / Ocupación / RevPAR, el
cambio categoría, el IPC, los management fees, etc.
Asimismo permite la comparación con otros polos turísticos españoles, de Túnez, R.
Dominicana, etc.
4
El Valor de Mercado por Habitación
4.1 Valor por Coste de Reemplazo
A la hora de determinar el coste de reemplazo de la hostelería balear surge un inconveniente.
La legislación actual ha levantado barreras legales muy importantes a la hora de construir
nuevos hoteles y es necesario un esponjamiento siendo el coste real del reemplazo muy
significativo y distorsionador para realizar comparativas de valor. En este sentido, para poder
adecuar mejor la comparativa del valor de mercado estadístico (por rentas futuras) con el coste
de reemplazo se ha realizado un estudio de las inversiones hoteleras en 160 hoteles de
Andalucía vacacional (costa) que tienen menor nivel de restricción legal y podrían ser más
útiles para conocer realizar comparativas entre aproximaciones.
4 de 10

5. 30.000.000
102.070,43 €
79.500,00 €
76.783,99 €
102.879,70 €
81.965,18 €
71.679,84 €
78.391,71 €
86.822,46 €
86.029,73 €
86.902,17 €
149.118,02 €
58.823,53 €
VALOR POR Unid. Expl. (HABITACION)
De este modo los hoteles de 3 estrellas no llegan a 60.000 euros / habitación, los de cuatro se
encuentran sobre los 80.000 euros / habitación y los de 5 estrellas algo más de los 100.000
euros / habitación. La figura siguiente representa los datos en euros y a la derecha en pesetas.
25.000.000
20.000.000
15.000.000
10.000.000
Analucía 5e
Huelva 5e
Cádiz 5e
Málaga 5e
Almería 5e
Andalucía 4e
Huelva 4e
Cádiz 4e
Malaga 4e
Granada 4e
Almería 4e
Malaga 3e
5.000.000
4.2 Valor por Comparativa de ventas
Se ha realizado una base de datos de comparativa de ventas donde extraemos la siguiente
figura. Se observa que los hoteles de 3 estrellas se encuentran sobre los 50.000 euros /
habitación algo menos que el coste de reemplazo, he incluso en Mallorca pueden encontrase a
niveles inferiores. Si comparamos con otros destinos vacacionales como la República
Dominicana (entre 13.000 y 20.000 euros / habitación) nos permite tener una visión más global
de los valores de hostelería vacacional.
HOTELES DE 3 ESTRELLAS VACACIONALES, COMPARATIVA VENTAS
(Últimos 6 meses)
9.257.722 pta
8.245.020 pta
8.319.300 pta
8.652.072 pta
Mallorca
Costa Daurada
Costa Brava
5 de 10
España
Puerto Plata, R.
Dominic.
21.662,00 €
2.201.952 pta
13.234,00 €
55.640,03 €
52.000,00 €
50.000,00 €
49.553,57 €
3.604.254 pta
Juan Dolio, R.
Dominica.

6. 4.3 Valor por Rentas Futuras (actualización)
La normativa de valoración de inmuebles vigente en el 2002 exigía que los inmuebles ligados a
explotación económica debían ser valorados por la actualización de rentas futuras4. De este
modo la aproximación de valor de los hoteles de 3, 4 y 5 estrellas (ciudad, vacacional y
promedio) en España se presentan en la siguiente tabla.
Comparativa de tasaciones de 500 hoteles (2001 - 2002) con el valor de renta futura Tasa
Balear (EN EUROS por Unidad de Explotación "habitacion")
83.914,22 €
Todos 3, 4 y 5
78.639,89 €
102.174,82 €
61.464,42 €
3, 4 y 5 Vacacional
58.239,59 €
112.695,61 €
3, 4 y 5 Ciudad
1 estrellas
115.293,18 €
TASABALEAR RENTA FUTURA
2002
TASABALEAR RENTA FUTURA
2001
OTRAS TASADORAS
32.326,20 €
2 estrellas
43.706,60 €
58.646,78 €
3 estrellas
58.578,82 €
55.640,03 €
86.960,83 €
4 estrellas
98.684,87 €
101.243,21 €
141.081,23 €
5 estrellas
30.000,00 €
129.676,13 €
50.000,00 €
70.000,00 €
90.000,00 €
110.000,00 €
130.000,00 €
149.641,22 €
150.000,00 €
170.000,00 €
En ellas se puede observar que la metodología “estadística de rentas futuras” de Tasabalear
comparada a tasaciones realizadas por otras tasadoras en el 20015 no difieren demasiado. En
el caso del promedio general (hoteles de 3, 4 y 5 estrellas) el valor por habitación alcanzó algo
más de los 102.000 euros mientras que Tasabalear daba para el mismo periodo un valor de
83.914 euros por habitación. Esta diferencia resulta principalmente a que las tasaciones
hoteleras “sensu stricto” suelen pertenecer más a las categorías de 4 y 5 estrellas y el peso
específico de los hoteles de ciudad es superior a la media nacional de este tipo de
establecimientos. Este hecho se demuestran en el sentido de que mientras el promedio general
de los hoteles de ciudad (3 + 4 + 5 estrellas) supera los 110.000 euros por habitación en los
dos últimos años, los hoteles vacacionales se encuentran alrededor de los 60.000 euros.
Otro punto interesante de nos muestra el gráfico es que aunque el 2002 con respecto al 2001
fue un año donde la rentabilidad operativa de los hoteles fue inferior, su valor fue superior. Ello
es debido a las bajadas de tipos de interés que reforzaban la “rentabilidad financiera no
operativa” (atípica). Este incremento de valor en el caso de los hoteles de 5 estrellas fue
importante pasando de los 129.000 euros por habitación en el 2001 a los 141.000 en el 2002.
La diferencia de valor entre hoteles de 1 - 2 estrellas y 3 respecto a las diferencias entre los
hoteles de 3 con 4 y con 5 son mucho más significativas porcentualmente. Este hecho
demuestra que la categoría hotelera tiene efectos substanciales en el valor de mercado
inmobiliario de los hoteles y permite planteamientos financieros de regeneración de planta
hotelera.
4
La actual ley también permite realizar comparativas de valor por testigos siempre y cuando la
base de testigos sea lo suficientemente significativa y no haya elementos claros de
especulación en los mismos.
5
Más de 600 tasaciones hoteleras en España
6 de 10

7. 5
El valor de mercado en España entre 1995 - 2002
Es de todos conocido que entre 1998 y 2002 el valor de los inmuebles ordinarios (residencial,
pisos, etc.) se ha duplicado en el mercado español. En el caso de la hostelería española este
valor ha sido menor e incluso poco significativo en los hoteles de 3 estrellas. Sin embargo, si
tomamos la variación entre 1995 al 2002 el incremento ha sido muy acentuado hasta el punto
de llegar a multiplicarse por 6 en los hoteles de 5 estrellas, por 4 en los hoteles de 4 estrellas y
por 2 en los hoteles de tres estrellas como muestra la siguiente figura.
Valor de Mercado por "Habitación" de la hostelería española (1995 - 2002).
FUENTE: TasaBalear 2003
H 5 estrellas
H 4 estrellas
H 3 estrellas
H 5 vacacional
H 4 vacacional
H 3 vacacional
160.000
139.514,67 €
140.000
120.000
En Euros
100.489,54 €
100.000
98.648,80 €
80.056,61 €
80.000
60.055,60 €
60.000
58.646,78 €
40.000
20.000
-
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
El 1999 se convirtió en un año récord de valor de mercado para la mayoría de hoteles ya que
confluyeron dos factores positivos, el incremento de la facturación y rentabilidad hotelera y el
descenso del coste promedio de capital. Curiosamente entre 1996 y 1998 el valor por
habitación de un hotel de 4 estrellas superó al de 5 estrellas por motivo de su mejor
rentabilidad operativa. No obstante a partir del 1998 la diferenciación entre estos dos
segmentos de mercado ha sido lógica llegando a diferencias del 30% del valor a favor de los
hoteles de 5 estrellas.
Si nos centramos en la hostelería vacacional podemos observar como en la actualidad una
habitación de 4 estrellas vacacional es un 20% inferior al promedio de los hoteles de esta
categoría en España. En el segmento de 3 estrellas no existe tanta diferenciación ya que la
gran mayoría de los mismos pertenece al segmento vacacional, sin embargo puede notarse
que entre 1995 y mediados del 2000 la hostelería vacacional superaba el promedio de la
categoría, luego bajo y en el 2002 volvió a superar por muy poco al promedio total. En la
categoría de 5 estrellas es donde se dan las diferencias mayores, una habitación de 5 estrellas
vacacional es un 29% menor que el promedio de la categoría.
Estos datos tienen una enorme importancia desde el punto de vista financiero ya que una parte
importante de los hoteles españoles son financiados por créditos hipotecarios y las garantías
del1995 se han revalorizado lo que es de interés tanto para los bancos como para sus clientes
en el sentido de refinanciación de la deuda e incremento de la garantía hipotecaria.
7 de 10

8. 6
Primera aproximación de valor en la hostelería Balear 2002
Desarrollando los índices de habitación y teniendo en cuenta el ADR promedio por polo
turístico y la ocupación se ha realizado la primera aproximación al valor de mercado de los
hoteles6 de las Islas Baleares en el 2002 nos ofrece los siguientes datos:
Illes Balears
Hoteles
Hoteles
Hoteles
Hoteles
Hoteles
Total
1e
2e
3e
4e
5e
Mallorca
120.365.325,28 €
569.774.000,09 €
3.993.610.554,01 €
1.943.974.423,50 €
242.227.229,19 €
6.869.951.532,07 €
97.886.941,18 €
373.370.750,89 €
3.089.035.792,11 €
1.654.027.566,45 €
235.188.408,88 €
5.449.509.459,52 €
Menorca
Eivissa
8.388.842,41 €
7.892.503,26 €
269.642.999,01 €
123.987.675,60 €
- €
409.912.020,28 €
Formentera
9.894.795,35 €
188.510.745,94 €
629.125.992,52 €
110.226.069,93 €
7.038.820,30 €
944.796.424,05 €
4.194.746,35 €
- €
5.805.770,37 €
55.733.111,50 €
- €
65.733.628,23 €
De estos datos se desprende que el 58,13% del valor total de los hoteles de las islas pertenece
a la categoría de 3 estrellas y el 28,30% a la categoría de 4 estrellas. Asimismo destaca que la
planta de 3 estrellas en Mallorca alcanzó el 44,96% del total de las islas y la categoría de 4
estrellas mallorquina significó 24,08%. Mallorca con el 79,32% del valor total lidera por islas
seguida de Eivissa con el 13,75%, Menorca con el 5,97% y Formentera con el 0,96%.
6.1 Un ejemplo, Cala Millor
Una de las principales ventajas de esta aproximación de valor y tratamiento estadístico es que
podemos valorar un polo turístico desde diferentes perspectivas y temporadas. De este modo
vamos a centrarnos en el polo turístico de Cala Millor en 1999 y ver algunos datos surgidos de
este tratamiento7.
Valor de mercado de la Hostelería de Cala Millor en 1999 (Habitación promedio versus
alojamiento promedio)
10.751.739
Promedio Cala Millor
81.723
10.492.273
Hotel apartamentos
Apartamentos
71.742
117.883
22.323.069
Hotel 4 estrellas
104.338
76.945
Hotel 2 estrellas
10.000
Valor habitación
9.348.847
Hotel 3 estrellas
Hoteles Cala Millor
Valor alojamiento
21.307.298
Hotel 5 estrellas
Hotel 1 estrella
5.061.413
55.812
2.935.544
58.322
1.368.816
32.019
13.536.378
SE HA TENIDO EN CUENTA
LA DISTANCIA A LA PLAYA
DE LOS ALOJAMIENTOS:
- Primera Línea (menos de 50 m)
- Segunda Línea (hasta 200 m)
- Tercera Línea (más de 200 m)
93.516
100.000
1.000.000
10.000.000
100.000.000
ESCALA LOGARÍTMICA (En Euros)
La figura anterior presenta en escala logarítmica los valores promedio por habitación y por
alojamiento promedio de los hoteles y apartamentos de Cala Millor en 1999. El valor promedio
de un hotel en este polo alcanzó los 13,53 millones de euros y la habitación promedio los
93.516 euros. El valor de alojamiento promedio de los hoteles de 5 estrellas es algo inferior a
los de cuatro debido principalmente a que estos últimos poseen más habitaciones en promedio
ya que una habitación de un hotel de 5 estrellas se encontraba en los 117.883 euros y la de 4
6
Sin contar apartamentos ni oferta de agroturismo y rural
7
En este caso también se han tenido en cuenta los valores de apartamentos y hoteles
apartamentos así como la distancia de la playa.
8 de 10

9. estrellas en 104.338 euros. La habitación de 3 estrellas alcanzó los 76.945 euros, 58.322 la de
dos estrellas y 32.019 la de una estrella.
El promedio de hoteles y apartamentos alcanzó los 71.742 (unidad de explotación / habitación)
y los 10,49 millones por alojamiento promedio.
6.2 Otro ejemplo, las cadenas hoteleras en Cala Millor
Otra de las aplicaciones de esta metodología es que permite conocer el valor de mercado
inmobiliario de los hoteles gestionados (o en propiedad) de las cadenas hoteleras de un polo.
Así la hostelería independiente poseía una cuota del 29,27% del valor total de los alojamiento
hoteleros de Cala Millor. Hipotels alcanzaba el 20,17%, Protur Hoteles el 9,63%, Riu Hoteles el
9,63% y así sucesivamente como se puede consultar en la figura siguiente.
Este tratamiento estadístico es muy interesante ya que pueden compararse las mismas por
categoría hotelera y entre diferentes polos turísticos. Asimismo al conocer el valor por
habitación y categoría pueden plantearse estrategias de reconversión y adecuación de los
alojamientos a categorías superiores permitiendo el desarrollo de alternativas de financiación
imposibles de plantear sin el conocimiento previo de estos.
Distribución del valor de mercado de la hosteleria en el Polo Turístico Cala Millor (cadenas y
alojamientos independientes, 1999)
Total Acorn Int. Hotels
6,88%
Total CM Hotels
5,70%
Total Compañía Hotelera Sant
Jordi
0,44%
Total Esperanza Hoteles
0,68%
Total Independiente
29,37%
Total Green Oasis Clubs & Hotels
1,15%
Total Hipotels
20,17%
Total Hoteles Garden
1,41%
Total Viva Hotels
0,52%
Total Sabina Hotels
6,90%
Total Hoteles Levante
3,80%
Total Riu Hoteles
9,63%
Total Hoteles Sunwing
1,58%
Total Protur Hoteles
9,63%
7
Total Ola Hotels
0,89%
Total Iberostar
1,25%
Propuestas de Futuro
Tasabalear cree que este desarrollo puede ayudar enormemente a la creación de entornos
amigables para la inversión inmobiliaria hotelera. Para ello es necesario un cierto consenso y la
distribución de los datos al sector. En este sentido plantea a toda empresa, entidad,
asociaciones empresariales interesadas en el mismo la creación de un “Observatori del valor
de mercat inmobiliari turístic de les Illes Balears”. Con la realización de una publicación anual
de los datos promedio que pueda ser incluida en el informe de “Despesa Turística” y / o en las
cuentas satélite de la OMT.
Asimismo estamos abiertos a realizar líneas de investigación económica conjunta con
empresas, universidad y entidades de investigación y desarrollo. Por otro lado creemos que la
integración de estos datos dentro del DUT (Dato Único Territorial) y el ortofotomapa (Sitibsa)
conjuntamente con el catastro y registro de la propiedad dinamizaría el mercado que permitiría
una mejor organización del territorio.
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Conclusiones
En un mercado perfecto el valor es igual al precio. Cada inmueble tiene diferentes precios, pero
sólo un valor de mercado promedio. En el caso de inmuebles ligados a explotación económica
como los hoteles (apartamentos, rurales, etc.) la aproximación de Valor de Mercado más
acertada es la de las rentas futuras.
La utilización del índice euro / habitación se convierte en una herramienta muy útil para
propietarios inmobiliarios, entidades financieras, empresas de gestión (cadenas hoteleras),
asociaciones empresariales y administraciones públicas. Este índice permite el análisis
estadístico del valor de mercado pasado y actual y conjuntamente con los estudios de suelo
libre permite asimismo aproximarse mejor al valor futuro de estos inmuebles. Y plantear
estrategias de incremento de la calidad
En USA se han utilizado con éxito metodologías semejantes para el segmento de hoteles
ciudad de 4 – 5 estrellas, no obstante es la primera vez en el mundo que se realiza en
vacacional, y se ha realizado en la región turística líder de hostelería vacacional del mundo, les
Illes Balears. Tasabalear ... valoram Balears!!!
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