2. RETAILLANDSCHAP
De naweeën van het economisch laagtij van de afgelopen jaren zijn nog voelbaar op verschil-
lende vastgoedmarkten in het land, maar Amsterdam is booming. De hoofdstad weet zich te
onderscheiden van de rest en presteert al weer even bovengemiddeld. Huizenprijzen rijzen de
pan uit en de vraag naar winkel- en kantoorvastgoed is groot. Zowel vastgoedgebruikers als
-beleggers hebben duidelijk oog voor Amsterdams vastgoed, maar door schaarste in goed
product blijven de prijzen stijgen. De polarisatie op de vastgoedmarkt in Nederland neemt
daardoor steeds verder toe.
De sterke vraag op de verschillende vastgoedmarkten in Amsterdam heeft onder andere te
maken met de aanzienlijke en aanhoudende bevolkingsgroei in de stad en de stijging van het
toerisme. Al sinds de jaren ’90 groeit de bevolking, waarbij de sterkste groei zich voordeed in
de periode 2008 tot 2016 met een gemiddelde bevolkingsgroei van meer dan 10.000 inwoners
per jaar. In 2015 deden meer dan 18 miljoen toeristen uit binnen- en buitenland Amsterdam aan.
Naast een stimulans van de woningproductie heeft de bevolkingsgroei ook een positieve
werking op de allure van Amsterdam als winkelstad op zowel nationaal als internationaal
niveau. Grote internationale retailers zien het centrum van Amsterdam dan ook meer en meer
als ideale vestigingslocatie op het moment dat zij expanderen in Europa. Met dit rapport geven
wij u inzicht in de recente retailontwikkelingen in Amsterdam en presenteren wij onze visie op
de transformatie van het retaillandschap in Nederland.
1.022.840M²
WINKELVLOEROPPERVLAK
834.710
INWONERS OP 1 JANUARI 2016 (+1,5%)
3. AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL 3
WINKELEN IN AMSTERDAM
Amsterdam kent met een totaal winkelvloeropper
vlak (wvo) van 1.022.840 m² de grootste winkel
markt van het land. Het centrumgebied is hierbin
nen veruit het grootste winkelgebied met
298.840m² wvo. De belangrijkste winkelstraten in
het centrum zijn Kalverstraat, Nieuwendijk, Heilige
weg, Koningsplein, Leidsestraat en de P.C. Hooft
straat. Dit zijn dan ook de straten die de voorkeur
hebben van voornamelijk grote nationale en
internationale retailers.
Ondanks een hoge filialiseringsgraad in nagenoeg
alle kernwinkelgebieden, weet het centrum van
Amsterdam zich ook op dit aspect te onderschei
den. Enerzijds is er een groep internationale
retailers die zich met hun vestigingsbeleid richt op
nationale spreiding in de top 20 winkelsteden van
Nederland. Daarnaast is er een selecte groep
retailers die zich met het vestigingsbeleid uitslui
tend richt op een zorgvuldige Europese spreiding
in plaats van een nationale spreiding, waarbinnen
Amsterdam op de Nederlandse winkelmarkt
favoriet is. De internationale retailers die zich op
de 'mass market' richten doen hun voordeel met
de internationale allure van de hoofdstad, waar
ook de hoogste passantenstromen van het land
worden gerealiseerd. Voorbeelden hiervan zijn
onder andere Forever21, &Other Stories, Weekday,
JD Sports, Ted Baker, Snipes, Size? en de H&M
flagshipstore, maar bijvoorbeeld ook de recent
geopende winkel van Stradivarius aan de Kalver
straat.
De vraag naar winkelruimte in het kernwinkelge
bied van Amsterdam blijft dan ook hoog en dat is
terug te zien op zowel de vastgoedgebruikers
markt en de -beleggersmarkt. De tophuurprijs
bedraagt circa €3.000 per m² per jaar en wordt
gerealiseerd in de Kalverstraat. Het bruto aan
vangsrendement heeft zich in de Kalverstraat het
afgelopen jaar met 10 basispunten verder ver
scherpt tot 4,0%.
Een andere bekende en tevens sterke nichemarkt
binnen de Amsterdamse winkelmarkt is de P.C.
Hooftstraat en een deel van de Van Baerlestraat.
Het is Nederlands meest exclusieve winkelstraat
met winkels van topmerken zoals Gucci, IWC en
Louis Vuitton. Onlangs heropende Chanel haar
deuren in het markante pand met glazen gevel.
Naast de Nederlandse welvarende consument is
de winkelstraat vooral ook populair bij internatio
nale toeristen vanwege de mogelijkheid tot
‘taxfree’ winkelen. De ‘taxfree’ uitgaven worden
daarbij voornamelijk gedreven door Chinese,
Russische en Indonesische toeristen.
In 2015 heeft de straat een metamorfose onder
gaan waarbij de trottoirs zijn verbreed en er nog
maar aan één zijde van de straat kan worden
geparkeerd. Ondanks een modern en frisser
uiterlijk is de vraag of deze metamorfose ook het
gewenste effect heeft gehad. Enkele exclusieve
internationale retailers hebben de exclusieve
winkelstraat inmiddels verlaten vanwege tegenval
lende omzetcijfers. Dit lijkt veroorzaakt te worden
door een combinatie van factoren: onder andere
het deels verdwijnen van parkeerruimte, de sterke
profilering van de Bijenkorf in de binnenstad en de
sterke daling van toeristenbestedingen van Chine
zen en Russen (in voornamelijk high-end fashion
en juwelen).
De leegstand in de P.C. Hooftstraat is echter
beperkt en de tophuurprijs van €2.050 is al een
aantal jaren stabiel. Het aanvangsrendement heeft
zich zelfs verder verscherpt vanwege de aanhou
dende vraag naar dit prime beleggingsproduct.
Met een daling van 25 basispunten kwam het bruto
aanvangsrendement in maart 2016 uit op 4,0%.
'P.C. Hooftstraat
weet niet optimaal
te profiteren van
groeiend toerisme.'
Arjen Boesveldt - Partner/Head of Retail
35WINKELGEBIEDEN MET MEER
DAN 5.000M2
W.V.O.
4. TOERISME IN AMSTERDAM
Toerisme is een belangrijke factor in het succes
van de Amsterdamse winkelmarkt. Ondanks het
feit dat de stad zelf al beschikt over een groot
verzorgingsgebied, zorgt het toerisme voor een
forse extra boost. Met meer dan 18 miljoen toeris
ten uit binnen- en buitenland was Amsterdam ook
in 2015 weer Nederlands grootste toeristische
trekpleister. Ook de hotelmarkt zag het aantal
overnachtingen weer stijgen ten opzichte van het
voorgaande jaar en kende met circa 80% ook in
2015 de hoogste bezettingsgraad van het land.
Hotels schoten dan ook als paddenstoelen uit de
grond en er ontstond een ware bouwhausse. Daar
zet de gemeente Amsterdam nu wel een rem op
door nieuwe hotelplannen strenger te toetsen. Dit
ondanks de verwachting dat het aantal toeristen
op de lange termijn zal blijven groeien.
Het toeristisch succesvolle jaar 2015 zette zich in
termen van ´taxfree´ toeristenbestedingen nog
niet in hetzelfde tempo door in het eerste kwartaal
van 2016, zo blijkt uit cijfers van Global Blue.
Opvallend in die cijfers is de sterke daling van de
bestedingen in maart van dit jaar. Ten opzichte van
dezelfde periode vorig jaar zijn in die maand de
bestedingen van toeristen met maar liefst 17%
gedaald waarbij de high-end fashion en juwelen
sector het hardst is geraakt. Global Blue noemt de
geopolitieke onrust hierin de belangrijkste oorzaak
die er ook voor zorgde dat toeristische hotspots
meer zijn gemeden.
De afname van toeristenbestedingen doet zich
vooral voor onder Chinezen en Russen. Beide
koopgroepen waren lange tijd goed voor het
hoogste aandeel ‘taxfree’ aankopen in ons land.
Door sterke daling van respectievelijk 15% en 20%
staat Rusland nu op de derde plaats als het gaat
om het aandeel ‘taxfree’ aankopen. De Chinezen
blijven ondanks de sterke daling wel nog de
nummer één, maar hun aandeel is gedaald van 41%
naar 36%. De nieuwe nummer twee in de lijst zijn
Indonesiërs met 7% aandeel, een groei van 27% ten
opzichte van het eerste kwartaal van 2015.
De grootste ‘spenders’ zijn toeristen uit Hong Kong
met een gemiddelde besteding van ruim €1.000
per kassabon. Deze kopersgroep staat met een
aandeel van 4% op een vierde plaats.
De daling van bestedingen van internationale
toeristen raakt dus vooral het luxe segment en dat
is merkbaar in de meest exclusieve winkelstraat
van Amsterdam. Toeristenbestedingen op de
Kalverstraat en omgeving blijven hoog en worden
gestuwd door het stijgende aantal toeristen.
Bron: Global Blue4 AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL
Top 5 toeristenbestedingen naar land van herkomst
Ranking Nationaliteit
Aan-
deel
Groei Q1 2016
(t.o.v. Q1 2015)
Gem.
besteding
1 China 36% -15% € 505
2 Indonesië 7% 27% € 552
3 Rusland 6% -20% € 353
4 Hong Kong 4% 8% € 1.029
5 Verenigde Staten 4% 14% € 642
12,9 MILJOEN
HOTELOVERNACHTINGEN IN 2015 (+3%)
8. 8 AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL (CUSHMAN & WAKEFIELD DEALS)
P.C. HOOFTSTRAAT
HET HOOGSTE PASSANTENAANTAL
BEDRAAGT 9.000 OP EEN GEMIDDELDE
KOOPZATERDAG EN WORDT BEHAALD OP
DE HOEK VAN P.C. HOOFTSTRAAT EN VAN
BAERLESTRAAT
DE TOPHUURPRIJS BEDRAAGT
€2.000 PER M² PER JAAR
CIRCA 83% VAN DE GEVESTIGDE
WINKELS IN DE P.C. HOOFSTRAAT IS
EEN FILIAALBEDRIJF
CIRCA 76% VAN HET
WINKELAANBOD BETREFT
MODEWINKELS
CIRCA 11% VAN HET WINKELAANBOD
BETREFT JUWELIERS & OPTICIENS
BOTTEGA VENETA
RIMOWA
WOOLRICH
STONE ISLAND
PHILIPP PLEIN
BOGGI MILANO
CHANEL
AZZURRO DUE
9.000
2.000
83%
76%
11%
Nieuwe en gereloceerde retailers in de straat zijn onder andere:
CARTIER
P.C. HOOFTSTRAAT 132
FILIAAL
10. TOP 20 WINKELSTEDEN: POLARISATIE
Een top 20 van Nederlands grootste steden als
Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Den Haag,
Eindhoven, Maastricht en Groningen kennen een
grote aantrekkingskracht voor vrijetijdsbesteding.
Vooral in deze steden zien we dat het niet alleen
draait om retail maar om levendigheid van de
binnensteden.
Een combinatie van winkels met onder meer cafés,
restaurants, cultuur en ontspanning dragen bij aan
de sterkere attractiewaarde van het centrum. Dat
is wat consumenten willen omdat het zorgt voor
een ideaal verblijfsklimaat. Door hun onderschei
dend vermogen weten deze steden dan ook een
bovenregionale functie te vervullen. Middelgrote
en kleinere steden daarentegen zullen meer dan
ooit een beperkte streekfunctie gaan vervullen,
waarbij het centrum voornamelijk gericht is op
doelgerichte aankopen. Deze polarisatie op de
winkelmarkt is al sterk terug te zien in het vesti
gingsbeleid van grote internationale retailers die
zich beperken tot de grotere kernwinkelgebieden
in het land. In een aantal gevallen richten zij zich
zelfs alleen tot één of enkele steden.
AMSTERDAMS KERNWINKELGEBIED
De positie van Amsterdam op de Nederlandse
winkelmarkt zal zoals eerder gemeld naar ver
wachting alleen maar verder worden versterkt in
de komende jaren. Onder andere verdere ge
prognotiseerde stijgingen van de bevolkingsom
vang en het aantal toeristen dragen daaraan bij,
alsook voornoemde polarisatie op de winkelmarkt.
Diverse ontwikkelingen in het centrum zijn gaande
om het gebied verder te versterken. Denk bijvoor
beeld aan het project De Rode Loper, de
Noord-Zuidlijn, Nowadays, Kalvertoren en de
ontwikkeling van winkelruimte aan het Rokin waar
het Canadese warenhuis Hudson’s Bay zal neer
strijken. Hiermee wordt de interesse gewekt van
grote internationale retailers en ruimte gecreëerd
voor de vestiging van nieuwe flagship stores.
Ondanks de sterke retailpositie van het centrum
van Amsterdam is er voor de korte termijn wel
enige druk op de huurprijs voorzien. Weliswaar zijn
er enkele openingen van winkels op handen, maar
vooralsnog gaat dit voornamelijk om een absorptie
van leeggekomen winkels door onder andere de
golf van faillissementen eind 2015 en begin 2016.
De krapte op de markt is derhalve afgenomen wat
de aanvangshuurprijs per m² per jaar licht zal laten
dalen tot circa €2.900 voor kleinere units. De
huurprijs voor grotere units is verwacht stabiel te
blijven.
P.C. HOOFTSTRAAT
Ook de P.C. Hooftstraat zal naar verwachting te
maken krijgen met een druk op de huurprijs op
korte termijn. In tegenstelling tot het centrum ligt
de oorzaak hiervan voornamelijk bij de afgenomen
toeristenbestedingen van internationale toeristen.
Geopolitieke onrust is een belangrijke drijfveer
voor deze tendens, waarbij moeilijk te voorspellen
OUTLOOK
De polarisatie op de Nederlandse winkelmarkt zal naar verwachting verder doorzetten. De unieke fijnmazige winkelstructuur die we in Nederland kennen zal daar-
bij behouden blijven, maar functieverandering en inkrimping van winkelgebieden zal onontkoombaar zijn. Het is een gevolg van veranderend consumentengedrag
en treft voornamelijk de kernwinkelgebieden van middelgrote en kleine steden. We zien hier al enige tijd een stijgende leegstand, maar ook nog steeds een
winkelaanbod dat veel gelijkenissen vertoont met de kernwinkelgebieden van Nederlands grootste steden. Het winkelaanbod in termen van type winkels en
omvang dient derhalve meer in lijn te komen met het bezoekmotief (fun, run of doel) van het betreffende winkelgebied.
10 AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL
11. is wanneer de rust is wedergekeerd. De afnemen
de bestedingen van toeristen hebben, samen met
het aansterkende karakter van luxe aanbod in het
centrum, logischerwijs een drukkend effect op de
attractiviteitswaarde van de P.C. Hooftstraat voor
retailers. De noodzaak tot het hebben van een
vestiging in de exclusieve winkelstraat is daardoor
lager dan voorheen.
Naar verwachting zal de tophuurprijs op korte
termijn derhalve licht afnemen in Amsterdams
meest exclusieve winkelstraat. Voor de lange
termijn is de verwachting echter dat de markt ter
plaatse weer zal aansterken, waarbij de huurprijs
zich zal herstellen tot een niveau van circa €2.000
per m² per jaar. De P.C. Hooftstraat is en blijft
echter in grote mate afhankelijk van internationale
toeristen.
Het historisch lage bruto aanvangsrendement van
4,0% voor prime beleggingsproducten op zowel
de P.C. Hooftstraat als in het centrum zal naar
verwachting stabiel blijven. De mogelijkheid
bestaat zelfs dat het bruto aanvangsrendement
nog verder zal aanscherpen vanwege het beperkte
aanbod van dit type beleggingsproduct dat vooral
in trek is bij Nederlandse institutionele en private
beleggers. Internationale partijen zullen gezien het
historische karakter van Amsterdam minder actief
zijn vanwege de relatief beperkte beleggingsvolu
mes die worden verhandeld.
AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL 11
12. ER IS PLAATS VOOR WARENHUIZEN
Cushman & Wakefield is er ondanks het faillisse
ment van V&D in december 2015 altijd van over
tuigd gebleven dat er op de Nederlandse winkel
markt plaats is voor warenhuizen.
De komst van het Canadese concern Hudson´s Bay
Company (HBC) met - zoals zelf aangekondigd
- minstens twintig warenhuizen, is een bewijs van
vertrouwen van een specialist op dit gebied in de
mogelijkheden van de Nederlandse binnensteden.
HBC heeft aangekondigd zich te willen vestigen
met twee van haar warenhuisformules, te weten
Hudson's Bay en Saks OFF 5TH. De eerste formule
is een warenhuis in het segment tussen V&D en
Bijenkorf, de tweede is een outletversie van
luxewarenhuis Saks Fifth Avenue in New York. De
Flagshipstore van Hudson´s Bay zal worden
gevestigd aan het Rokin op een locatie die nog in
ontwikkeling is. Met de twintig vestigingen op
hoogwaardige locaties in Nederlandse binnenste
den wil Hudson's Bay een landelijke dekking
krijgen.
De entree van Hudons´s Bay en Saks OFF 5TH in
de Nederlandse retailmarkt laat zien dat er ruimte
is voor zowel warenhuizen in het luxe/premium –
als in het outletsegment. De warenhuizen zullen
aansluiten op de Nederlandse retailmarkt en
daarmee in staat zijn fysiek en online winkelen
optimaal te combineren. HBC geeft aan dat zij
voor Nederland een vergelijkbare ontwikkeling
verwachten zoals zij deze in Canada hebben
doorgemaakt waar zij een nieuwe, innovatieve win
kelervaring introduceerden met aansprekende
merken en een excellente service.
De komst van deze warenhuisketen zal de binnen
steden dan ook een kwaliteitsimpuls geven.
Daarbij zien we in de snelheid waarmee er oplos
singen zijn gevonden voor de leegstaande
V&D-panden een bewijs van de veerkracht van de
Nederlandse retailmarkt.
12 AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL
13. AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL 13
'De komst van Hudson´s Bay
bewijst dat een echt grote
retailer vertrouwen heeft
in onze binnensteden.'
Jeroen Lokerse - managing partner
14. CUSHMAN & WAKEFIELD
RETAILTEAM
De retailadviseurs van Cushman & Wakefield worden
wereldwijd erkend als de toonaangevende adviseurs
voor beleggers, ontwikkelaars en retailers bij de
aan- en verhuur van winkelvastgoed. Onze professio-
nals hebben allen een sterk track record in de retail-
sector en zijn gericht op het creëren van optimale
oplossingen voor onze opdrachtgevers op lokaal,
nationaal en internationaal niveau. Of dit nu gaat om
aan- of verhuur, huurherzieningen, waardering van
vastgoed, consultancy of marketing van winkelvast-
goed. Het team wordt ondersteund door een toon-
aangevend Research platform en een internationaal
opererend Cross Border Retail team.
14 AMSTERDAM HIGH STREET RETAIL
Amsterdam,Leidsestraat64
TedBaker
Amsterdam,P.C.Hooftstraat37
StoneIsland
Amsterdam,Kalverstraat181-183
H&M
Amsterdam,Nieuwendijk180
AmsterdamCheeseCompany
DenHaag,Gravenstraat2
H&M
Amsterdam,Nieuwendijk204
Manfield
Amsterdam,P.C.Hooftstraat108
PhilippPlein
Amsterdam,Heiligeweg9
ÉtoiledeSaintHonoré
Amsterdam,Kalverstraat3-5
Snipes
Amsterdam,Spui1
G-StarRAW
Amsterdam,PCHooftstraat132
Cartier
Amsterdam,Kalverstraat174
Outmayer
