Mẫu báo cáo bao gồm các phần chính như sau: Mô tả dự án, Thông số dự án, Các giai đoạn phát triển, Ước tính chi phí xây dựng, Tổng quan thị trường, Các bên đầu tư, Phân tích dòng tiền

1. A boutique real estate firm. we partner
with hotel and resort developers to
deliver alternative real estate products.
2014
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển

2. 2014
Mục Lục
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)
• 1.0 Tóm tắt báo cáo
• 2.0 Mô tả dự án
• Thông tin tổng quan
• Tiến độ dự án
• Vị trí
• Bản vẽ tòa nhà
• Thành phần dự án
• 3.0 Thông số dự án
• 4.0 Các giai đoạn phát triển
• 5.0 Ước tính chi phí xây dựng
• 6.0 Tổng quan thị trường
• Tổng quan thành phố
• Dân số
• Địa lý
• Khí hậu
• Vốn đầu tư trực tiếp nước
ngoài
• Lượng khách du lịch
• Thị trường căn hộ dịch vụ
• Thị trường khách sạn
• Thị trường căn hộ bán
• Thị trường văn phòng
• Thị trường bán lẻ
• 7.0 Các bên đầu tư
• Chủ đầu tư
• Đối tác
• Nhà thầu chính
• Đối tác thuê chính văn phòng
• Nợ cao cấp
• Bán trước
• 8.0 Phân tích dòng tiền
• Dữ liệu đầu vào
• Dòng tiền bộ phận căn hộ
• Dòng tiền bộ phận văn phòng
• Dòng tiền bộ phận bán lẻ
• Dòng tiền khách sạn
• Dòng tiền hợp nhất
• Cân nhắc và đề xuất
• 9.0 Kết luận
• Miễn Trừ Trách Nhiệm
2

3. 2014
1.0 Tóm Tắt Báo Cáo
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)
3

4. 2014
2.0 Mô Tả Dự Án
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)
4
C
Project Image

5. 2014
3.0 Thông Số Dự Án
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)
5

6. 2014
4.0 Các Giai Đoạn Phát Triển
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)
6

7. 2014
5.0 Các Chi Phí Xây Dựng
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)
• Chi phí xây dựng (không bao gồm phí đất và chi phí tài chính) được ước tính bởi nhà thầu chính vào khoảng
$51.000.000 được chia thành chi phí cứng (82%), chi phí mềm (10%), chi phí tiền khai trương (4%) và chi phí dự phòng
(4%):
• Chi phí cứng
• Chi phí cho các công việc tại công trường là $295.406 tương đương $97/m2
• Chi phí tầng hầm là $5.125.344 tương đương $897/m2
• Chi phí xây dựng khu căn hộ và khu thương mại lần lượt là $13.531.608 và $8.831.222, tương đương 53%
tổng chi phí cứng
• Chi phí xây dựng khách sạn là $14.200.819 tương đương 34% tổng chi phí cứng
• Chi phí mềm
• Phí tư vấn chiếm 2% tổng chi phí mềm. Chi phí thiết kế, kiến trúc và quản lý dự án chiếm 10% tổng chi phí
mềm. Tất cả chi phí mềm là $5.038.128, chiếm 10% tổng chi phí xây dựng
• Chi phí tiền khai trương
• Bao gồm nguồn vốn lưu động cho hoạt động tiền khai trương trị giá $2.000.000
• Chi phí dự phòng
• Khoản chi phí $1.900.000 được phân bổ thành chi phí dự phòng, chiếm khoảng 4% tổng chi phí xây dựng.
• Chi phí xây dựng đã được xác minh độc lập bởi bên thứ ba là một nhà kiểm định thi công quốc tế (QS). Bảng phân
tích chi phí được trình bày trong phần phụ lục rời
7

8. 2014
6.0 Tổng Quan Thị Trường
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)
8

9. 2014
6.1 Lượng Khách Du Lịch
Việt Nam
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)
• Lượng du khách quốc tế đến Việt Nam đạt mức kỷ lục
7,6 triệu người trong năm 2013, tăng 10,6% so với năm
2012
• 61,3% khách đến với mục đích du lịch, 16,7% với mục
đích công tác và 16,6% thăm bạn bè, gia đình
• 79% du khách đến Việt Nam bằng đường hàng
không, 18,5% qua đường bộ và 2,6% qua đường thủy
• Tốc độ tăng trưởng hằng năm của du khách quốc tế
đến công tác tại Việt Nam trong thời hạn 5 năm từ
2008 đến 2013 là 8,4%
• Thời gian lưu trú trung bình tại Việt Nam trong năm
2012 là 9 ngày
0
2
4
6
8
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Kháchthamquan(triệu
người)
Lượng du khách đến Việt Nam theo mục đích
Tourism Business Visiting Relatives Other
-30%
0%
30%
60%
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Mứctăngtrưởnghằngnăm
Tốc độ tăng trưởng hằng năm của du khách quốc tế
đến Việt Nam
International visitors BusinessMục đích công tácDu khách quốc tế
61%
17%
17%
5%
Theo mục đích chuyến đi
(năm 2013)
Tourism
Business
Visiting Relatives
Other
79%
3%
18%
Phương tiện di chuyển (năm
2013)
Du lịch
Công tác
Thăm họ hàng
Khác
Hàng không
Đường biển
Đường bộ
9

10. 2014
6.2 Thị Trường Căn Hộ Dịch Vụ
Giá Phòng Trung Bình Ngày và RevPAR
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)
• ADR: giá phòng trung bình ngày
• RevPAR: doanh thu trên số lượng phòng có sẵn
• Do không có thông tin về ADR đối với căn hộ dịch vụ, tỉ trọng trung bình của giá thuê tháng công bố đã được sử
dụng để ước tính RevPAR của căn hộ dịch vụ
• Tỉ trọng trung bình của giá thuê tháng công bố cho loại phòng đầu tiên (loại có mức giá thấp nhất) là $ 1.649,50
• Hệ số chiết khấu (discount factor) áp dụng cho Giá phòng trung bình (loại phòng thấp nhất): 90%
• Giá thuê tỉ trọng trung bình (loại phòng thấp nhất)= $1.484,59
• Ước tính ADR năm 2013 = $48,81 (1.484,59*12/365)
• Công suất 2013 = 92,0%
• Ước tính RevPAR căn hộ dịch vụ hạng A và B tại Hải Phòng năm 2013 là $44,90 (48,81 * 92%)
Tên [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật]
Hạng A B B B B B B B
Số phòng 78 180 30 29 15 20 124 6
Loại phòng thấp nhất 1 Standard A Standard A 1 1 1 (H2) 1
Quy mô (sm) 80 83.8 47 55 70 75 65 124
Số lượng 54 72 6 6 11 4 18 3
Giá theo tháng 1.500 2.100 1.100 1.100 1.300 1.325 1.040 1.100
10

11. 2014
6.3 Thị Trường Khách Sạn
Tổng Nguồn Cung
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)
• Tổng nguồn cung khách sạn 3 sao và 4 sao tại [Bảo mật]hiện
nay là 1.175 phòng thuộc 17 khách sạn
• Nguồn cung khách sạn 4 sao là 672 phòng (7 khách sạn, chiếm
57,2% tổng nguồn cung. Nguồn cung khách sạn 3 sao là 503
phòng (10 khách sạn), chiếm 42,8%
• [Bảo mật]có hai giai đoạn tăng nguồn cung khách sạn, trùng
với giai đoạn phát triển của nền kinh tế và chu kì bất bất động
sản Việt Nam
• 1997 – 2000: 225 phòng đến 587 phòng (tăng 160,9%)
• 2006 – 2011: 718 phòng đến 1.175 phòng (tăng 63,6%)
• Nguồn cung đã ổn định từ năm 2011
• Chủ yếu nguồn cung từ quận [Bảo mật] với 659 phòng, chiếm
56% tổng nguồn cung
• Quận [Bảo mật] cung cấp tổng cộng 365 phòng, chiếm 31%.
Quận [Bảo mật] và huyện [Bảo mật] đều chỉ có 1 khách sạn. 659.
56%
365.
31%
101.
9%
50.
4%
Địa điểm khách sạn 3-4
sao
Ngo Quyen Hong Bang
Duong Kinh H. An Duong
672.
57%
503.
43%
Nguồn cung khách sạn tại
Hải Phòng
4 star 3 star
0
500
1,000
1,500
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Nguồncung(cănhộ)
Nguồn cung khách sạn Hải Phòng
4 Star 3 Star
11

12. 6.4 Bản Đồ Nguồn Cung Thị
Trường Khách Sạn
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)
• Khách sạn 3 sao
• Khách sạn 4 sao
• Căn hộ dịch vụ
• Dự án
bán kính 1km
bán kính 2km
2014 12
Cat Bi
International
Airport
Tam Bac Bus Station
International
Hospital

13. 2014
6.5 Thị Trường Khách Sạn
Giá Thuê Khách Sạn 4 Sao Và Loại Phòng
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)
Tên khách sạn [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] [Bảo mật] Min Max Avg.
Hạng 4 4 4 4 4 4 4
Số phòng 122 101 80 129 78 80 82
Phòng hạng 1 Superior Deluxe Deluxe Deluxe Superior Standard Superior
Kích thước m2 30 35 28 26 30,5 30 28 26 35 29,6
Số lượng 82 115
Giá thuê
Công bố 125
Doanh nghiệp 99
Giá tốt nhất 115
Thanh toán trước105 80
Giá thuê công bố phòng đơn 57
Giá thuê phòng đơn cho doanh nghiệp 54
Giá thuê công bố phòng đôi 69
Giá thuê phòng đôi cho doanh nghiêp 64
Phòng đơn 70
Phòng đôi 80
85,7
Giá công bố 100 Giá
cho doanh nghiệp 80 92.5 57.1 57 125 81,0
Phòng hạng 2 Deluxe Executive Executive Suite Deluxe Superior Deluxe
Kích thước m2 30 45 45 52,5 40,2 35 33 30 52,5 40,1
Số lượng 8 8
Giá thuê
Công bố 145
Doanh nghiệp 115
Giá tốt nhất135
Thanh toán trước122 100
Giá thuê công bố phòng đơn 86
Giá thuê phòng đơn cho doanh nghiệp 79
Giá thuê công bố phòng đôi 98
Giá thuê phòng đôi cho doanh nghiệp 89
Phòng đơn 110
Phòng đôi 130
Phòng đơn superior130
Phòng đôi superior 150 95,2 115,1 66,7 66,7 145 102,6
Phòng hạng 3 Executive Junior Suite Junior Suite Villa Junior Suite Deluxe Executive
Kích thước m2 30 50 60 70 57,2 45 38 30 70 50,0
Số lượng 6 2
Giá thuê
Công bố 170
Doanh nghiệp 135
Giá tốt nhất160
Thanh toán trước 45 120
Giá thuê công bố phòng đơn Giá thuê phòng
đơn cho doanh nghiệp 133
129
Giá thuê công bố phòng đôi 145
Giá thuê phòng đôi cho doanh nghiệp 139 138,1 162,6 76,2 76,2 170 133,3
Phòng hạng 4 Apart Suite Suite Flat Suite Suite Suite
Kích thước m2 60 75 54 64,2 55 70 54 75 63,0
Số lượng 5 4
Giá thuê
Giá công bố 190
Giá cho doanh nghiệp 155 160 185,7 212,6 119 119 212,6 173,5
13

14. 7.0 Các Bên Đầu Tư
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)
2014 14

15. 2014
8.0 Phân Tích Dòng Tiền
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)
15

16. 8.1 Phân Tích Xâm Nhập Thị Trường
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)
• Do nhiều yếu tố bao gồm sự gia tăng lượng khách du lịch tại thị trường Việt Nam nói chung và sự gia tăng số lượng
doanh nhân Nhật và Hàn Quốc đến công tác tại [Bảo mật] nói riêng, cũng như sự phục hồi của nền kinh tế Viêt Nam;
chúng tôi ước đoán nhu cầu của thị trường khách sạn sẽ tăng khoảng 13% mỗi năm.
• Sự hạn chế nguồn cung mới của thị trường cùng với gia tăng nhu cầu phòng sẽ dẫn đến mức tăng mạnh của công
suất khách sạn cho đến thời điểm dự án mở cửa và đi vào hoạt động trong năm 2017.
Mức tăng nhu cầu
giả định 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Biến đổi Biến đổi Biến đổi Biến đổi Biến đổi Biến đổi Biến đổi Biến đổi
Nghỉ dưỡng 5% 77,608 5% 81,489 5% 85,563 5% 89,841 10% 98,825 5% 103,766 5% 108,955
Mice 0% 36,956 10% 40,652 10% 44,717 15% 51,425 15% 59,138 10% 65,052 10% 71,557
Dài hạn 15% 14,167 5% 14,875 5% 15,619 10% 17,180 5% 18,040 5% 18,941 5% 19,889
Nhu cầu phát sinh 0% 0% 5% 7,295 0% 15% 26,400 3% 5,633 15% 30,060
Tổng nhu cầu
(phòng/năm) 128,731 6% 137,015 12% 153,194 8% 165,741 27% 209,698 8% 227,088 19% 269,789
Tổng nguồn cung 215,350 215,350 215,350 215,350 215,350 215,350 215,350
Nguồn cung mới
(Dự án nghiên
cứu) 206 206 206 206 206
Khách
sạn 1 100 100 100 100 100 100
Khách
sạn 2 50 50 50
Khách
sạn 3 200 200
Tổng nguồn cung 215,350 251,850 327,040 327,040 345,290 418,290 418,290
Công suất thị
trường 60% 54% 47% 51% 61% 54% 64%
Phân tích thâm
nhập thị trường 0% 0% -10% 5% 5% 10% 10%
Công suất dự án 0% 0% 42% 53% 64% 60% 71%
2014 16

17. 2014
8.2 Dòng Tiền Khách Sạn
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Tình trạng phát triển
Tiền khai
trương Khởi đầu Khởi đầu Ổn định Nâng cấp
Thành phần khách sạn
Số lượng phòng 206 206 206 206 206 206 206 206 206 206
Số phòng được sử dụng/ bán ra 31,699 40,011 47,947 44,902 53,346 51,129 37,595 51,129 51,129 51,129
Số phòng sẵn có hằng năm 75,190 75,190 75,190 75,190 75,190 75,190 75,190 75,190 75,190 75,190
Công suất phòng 42% 53.2% 63.8% 59.7% 70.9% 68.0% 50.0% 68.0% 68.0% 68.0%
Giá phòng trung bình ngày (ADR) 85 94 94 108 113 119 119 119 124 131
Mức tăng trưởng ước tính 36 50 60 64 80 81 59 81 85 89
DOANH THU
Doanh thu phòng khách sạn 2,694,395 3,741,024 4,483,036 4,828,136 6,022,799 6,061,178 4,456,749 6,061,178 6,364,237 6,682,449
Thu nhập hoạt động
Tổng doanh thu phòng 2,694,395 3,741,024 4,483,036 4,828,136 6,022,799 6,061,178 4,456,749 6,061,178 6,364,237 6,682,449
Phí dịch vụ 134,720 187,051 224,152 241,407 301,140 303,059 222,837 303,059 318,212 334,122
Doanh thu phòng khách sạn 2,829,115 3,928,075 4,707,188 5,069,543 6,323,939 6,364,237 4,679,586 6,364,237 6,682,449 7,016,571
F&B 785,865 1,335,971 2,137,553 2,458,186 2,286,914 2,968,260 2,968,260 2,968,260 3,116,673 3,272,506
Doanh thu bộ phận khác 314,346 534,388 694,705 764,175 878,802 922,742 922,742 922,742 968,879 1,017,323
Doanh thu hoạt động gộp (GOR) 3,929,326 5,798,434 7,539,446 8,291,905 10,029,654 10,255,239 8,570,588 10,255,239 10,768,000 11,306,400
CHI PHÍ
Chi phí theo bộ phần
Phòng khách sạn 509,241 636,551 732,033 732,033 768,635 807,067 847,420 889,791 934,281 980,995
F&B 510,812 740,678 814,746 814,746 855,483 898,257 943,170 990,328 1,039,845 1,091,837
Chi phí hoạt động khác 204,325 275,839 317,214 317,214 333,075 349,729 367,215 385,576 404,855 425,098
Tổng chi phí 1,224,378 1,653,067 1,863,994 1,863,994 1,957,193 2,055,053 2,157,806 2,265,696 2,378,981 2,497,930
Thu nhập gộp theo bộ phận
Phòng khách sạn 2,319,874 3,291,524 3,975,154 4,337,510 5,555,304 5,557,170 3,832,166 5,474,446 5,748,168 6,035,577
F&B 275,053 595,293 1,322,808 1,643,441 1,971,431 2,070,003 2,025,090 1,977,931 2,076,828 2,180,669
Thu nhập bộ phận khác 110,021 258,550 377,490 446,961 545,726 573,013 555,526 537,165 564,024 592,225
Tổng thu nhập gộp 2,704,948 4,145,367 5,675,452 6,427,911 8,072,461 8,200,186 6,412,782 7,989,543 8,389,020 8,808,471
Chi phí hoạt động chưa phân bổ
Chi phí bán hàng 235,760 202,945 223,240 245,564 282,398 296,518 311,344 326,911 343,257 360,420
Chi phí quản lý 550,106 579,843 666,820 733,502 880,202 924,212 970,423 1,018,944 1,069,891 1,123,386
Chi phí bảo trì 78,587 144,961 159,457 175,403 228,023 239,425 1,197,123 239,425 251,396 263,966
Chi phí năng lượng 255,406 347,906 400,092 440,101 528,121 554,527 582,254 611,367 641,935 674,032
Tổng chi phí chưa phân bổ 1,119,858 1,275,656 1,449,609 1,594,569 1,918,745 2,014,683 3,061,144 2,196,647 2,306,479 2,421,803
Lợi nhuận hoạt động gộp 1,585,090 2,869,711 4,225,843 4,833,342 6,153,716 6,185,503 3,351,638 5,792,896 6,082,541 6,386,668
Doanh thu trên mỗi phòng trống 7,695 13,931 20,514 23,463 29,872 30,027 16,270 28,121 29,527 31,003
Phí quản lý cơ bản 78,587 115,969 150,789 165,838 200,593 205,105 171,412 205,105 215,360 226,128
Dự phòng nội thất và thiết bị 117,880 173,953 150,789 165,838 200,593 205,105 171,412 205,105 215,360 226,128
Phí khuyến khích quản lý 79,255 143,486 211,292 241,667 307,686 309,275 167,582 289,645 304,127 319,333
Chi phí phi hoạt động khác (bảo hiểm) 39,293 57,984 75,394 82,919 100,297 102,552 85,706 102,552 107,680 113,064
Tổng chi phí quản lý 315,014 491,392 588,264 656,262 809,168 822,037 596,111 802,407 842,527 884,653
Lợi nhuận hoạt động ròng (EBITDA) 1,270,076 2,378,320 3,637,579 4,177,079 5,344,547 5,363,466 2,755,527 4,990,489 5,240,014 5,502,015
Chia cho chủ đầu tư 1,079,565 2,021,572 3,091,942 3,550,518 4,542,865 4,558,946 2,342,198 4,241,916 4,454,012 4,676,712
Chia cho GHC 190,511 356,748 545,637 626,562 801,682 804,520 413,329 748,573 786,002 825,302
17

18. 2014
8.3 Dòng Tiền Căn Hộ Dịch Vụ
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Tình trạng phát triển
Tiền khai
trương Khởi động Khởi động Ổn định Nâng cấp
Thành phần căn hộ
Số căn hộ 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24
Số phòng được sử dụng 144 244 259 244 230 230 230 230 230 230
Số phòng trống 287 287 287 287 287 287 287 287 287 287
Công suất phòng 50% 85.00% 90.00% 85.00% 80.00% 80.00% 80.00% 80.00% 80.00% 80.00%
Giá phòng trung bình tháng 1,600 1,680 1,764 1,940 1,940 2,037 2,139 2,246 2,359 2,476
Mức tăng trưởng ước tính 800 1,428 1,588 1,649 1,552 1,630 1,711 1,797 1,887 1,981
DOANH THU
Doanh thu cho thuê căn hộ 229,824 410,236 456,086 473,822 445,950 468,248 491,660 516,243 542,056 569,158
Thu nhập hoạt động 229,824 410,236 456,086 473,822 445,950 468,248 491,660 516,243 542,056 569,158
Phí dịch vụ 11,491 20,512 22,804 23,691 22,298 23,412 24,583 25,812 27,103 28,458
Doanh thu phòng (căn hộ) 241,315 430,748 478,890 497,514 468,248 491,660 516,243 542,056 569,158 597,616
F&B 28,390 42,585 55,361 63,665 73,214 76,875 76,875 84,563 88,791 93,230
Doanh thu bộ phận khác 14,195 21,293 27,680 30,448 35,016 36,766 36,766 40,443 42,465 44,588
Doanh thu hoạt động gộp 283,900 494,625 561,931 591,626 576,478 605,302 629,885 667,061 700,414 735,435
CHI PHÍ
Chi phí theo bộ phận
Căn hộ 24,132 36,197 41,627 41,627 43,708 45,894 48,188 50,598 53,128 55,784
F&B 18,454 26,758 29,433 29,433 30,905 32,450 34,073 35,776 37,565 39,444
Chi phí bộ phận khác 9,227 12,456 14,325 14,325 15,041 15,793 16,582 17,412 18,282 19,196
Tổng chi phí 51,812 75,411 85,385 85,385 89,654 94,137 98,844 103,786 108,975 114,424
Thu nhập gộp theo bộ phận
Căn hộ 217,184 394,550 437,263 455,887 424,540 445,767 468,055 491,458 516,031 541,832
F&B 9,937 15,827 25,927 34,231 42,309 44,425 42,802 48,786 51,225 53,787
Thu nhập bộ phận khác 4,968 8,836 13,356 16,124 19,975 20,974 20,184 23,031 24,183 25,392
Toổng thu nhập gộp 232,088 419,214 476,546 506,242 486,824 511,165 531,041 563,275 591,439 621,011
Chi phí hoạt động chưa phân bổ
Chi phí bán hàng 2,839 4,946 5,441 5,985 6,284 6,598 6,928 7,275 7,639 8,020
Chi phí quản ly 14,195 24,731 28,441 31,285 31,285 32,849 34,492 36,216 38,027 39,929
Chi phí bảo trì 5,678 9,893 10,882 11,970 13,765 14,454 72,268 14,454 15,176 15,935
Chi phi năng lượng 5,678 9,893 11,376 12,514 13,140 13,797 14,487 15,211 15,971 16,770
Toổng chi phí chưa phân bổ 28,390 49,463 56,140 61,754 64,474 67,698 128,175 73,156 76,813 80,654
Lợi nhuận hoạt động gộp 203,698 369,752 420,406 444,488 422,349 443,467 402,866 490,120 514,626 540,357
Phí quản lý cơ bản 5,678 9,893 11,239 11,833 11,530 12,106 12,598 13,341 14,008 14,709
Dự trù nội thất, thiết bị 5,678 14,839 11,239 11,833 11,530 12,106 12,598 13,341 14,008 14,709
Phí khuyến khích quản lý 10,185 18,488 21,020 22,224 21,117 22,173 20,143 24,506 25,731 27,018
Chi phí phi hoạt động khác 2,839 4,946 5,619 5,916 5,765 6,053 6,299 6,671 7,004 7,354
Tổng chi phí quản lý 24,380 48,165 49,117 51,806 49,941 52,438 51,638 57,859 60,752 63,790
Lợi nhuận hoạt động ròng (EBITDA) 179,318 321,587 371,289 392,682 372,408 391,029 351,229 432,261 453,874 476,567
Chia cho GHC 161,387 289,428 334,160 353,414 335,167 351,926 316,106 389,035 408,486 428,911
Chia cho chủ đầu tư 17,932 32,159 37,129 39,268 37,241 39,103 35,123 43,226 45,387 47,657
18

19. 2014
8.4 Dòng Tiền Hợp Nhất
Phân Tích Chung Dự Án
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)
• Kết quả giá trị hiện tại thuần tính dương (tại mức tỷ lệ chiết khấu 16%) và tỉ suất sinh lợi nội bộ cho thấy mức sinh lợi
kỳ vọng dương là 17,5%. Thời gian hoàn vốn giả định vào khoảng 10 năm sau khi bán tòa nhà, trên thực tế việc bán
tòa nhà có thể hoàn thành sớm hơn và rút ngắn thời gian hoàn vốn. Giá trị hiện tại thuần dương cho thấy dự án khả
thi nếu xét mức sinh lợi kỳ vọng thấp hơn 17,5%
• Kết quả giá trị hiện tại thuần tính dương chỉ ra rằng dự án sẽ khả thi nếu lợi nhuận đầu tư mong muốn được xem xét
thấp hơn 17.5%
Quyết định đầu tư dự án Năm 0
Năm 1
(2014) Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 Năm 11
Chi phí đất (1,475) (1,475) (1,475) 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Chi phí xây dựng 0 (8,231) (19,466) (23,294) 0 0 0 0 0 0 0 0
Doanh thu bán hàng ròng 0 2,939 5,026 6,743 5,710 1,483 0 0 0 0 0 0
Dòng tiền thương mại (bán lẻ và
văn phòng) 0 0 3,705 5,720 0 0 1,463 0 0 1,463 0 0
Dòng tiền thương mại (bán lẻ) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5,316
Dòng tiền khách sạn 0 0 0 0 1,270 2,378 3,638 4,177 5,345 5,363 2,756 4,990
Dòng tiền bán khách sạn (giá trị
sau cùng) 51,357
Tổng dòng tiền của dự án (1,475) (6,767) (12,210) (10,831) 6,980 3,861 5,101 4,177 5,345 6,826 2,756 61,663
Dòng tiền cộng dồn (1,475) (8,242) (20,451) (31,282) (24,302) (20,441) (15,340) (11,163) (5,818) 1,008 3,764 65,427
Tỷ suất chiết khấu 16% (lãi suất
ngưỡng Hurdle rate) 1 0.9636 0.8307 0.7161 0.6173 0.5322 0.4588 0.3955 0.3409 0.2939 0.2534 0.2184
Dòng tiền chiết khấu (1,475) (6,520) (10,142) (7,756) 4,309 2,055 2,340 1,652 1,822 2,006 698 13,469
Giá trị hiện tại thuần @16% 2,458 = Tổng dòng tiền chiết khấu
Tỷ suất sinh lợi nội bộ 17.50%
Đơn vị: $1,000
19

20. 2014
9.0 Kết Luận
Phân Tích Khả Thi Đầu Tư Và Đề Xuất Phát Triển (Mẫu)
20

21. Thank You
Disclaimer: This document has been prepared in good faith and for general informational purposes only. Nothing herein contains investment. legal. tax
and/or other advice and investors should seek independent professional advice before making any investment decision. While reasonable care has been
taken to ensure that the sources of information herein are reliable. no guarantee is provided to the accuracy or completeness of such information (and
the same may not be independently verified or audited) and no liability is accepted for any inaccuracy or omission.