Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích những vấn đề Chủ Đầu Tư cần xem xét trước khi quyết định lựa chọn mô hình phát triển: Khách Sạn hay Căn Hộ Dịch Vụ.

1. BÀI VIẾT CHUYÊN ĐỀ
MÔ HÌNH PHÁT TRIỂN DỰ ÁN:
PHẦN #1
Khách Sạn hay Căn Hộ Dịch Vụ

2. .
ĐÂU LÀ SỰ KHÁC BIỆT GIỮA KHÁCH SẠN VÀ CĂN HỘ DỊCH VỤ?
Có rất nhiều tiêu chí để phân loại Khách Sạn như đối tượng
khách hàng (khách công tác hay nghỉ dưỡng), định vị (Khách
Sạn ngân sách thấp đến sang trọng hay mức độ dịch vụ được
cung cấp (Khách Sạn giới hạn dịch vụ hay đầy đủ dịch vụ). Tuy
nhiên, dù phân loại theo tiêu chí nào thì các loại hình Khách
Sạn này đều hướng đến đối tượng khách lưu trú “ngắn ngày”.
Phần lớn các khách sạn đều được trang bị các tiện ích nhằm
phục vụ dịch vụ lưu trú ngắn ngày (một hay vài đêm) và ít chú
trọng hơn vào nhu cầu của khách lưu trú trung dài hạn. Trong
khi đó, Căn Hộ Dịch Vụ với chức năng cơ bản là gia tăng cảm
giác thoải mái cho khách lưu trú dài hạn nên thường mang lại
cho du khách một không gian thư thái như đang ở trong chính
ngôi nhà của mình.
ĐẶC ĐIỂM THIẾT KẾ CỦA CĂN HỘ DỊCH VỤ
• Diện Tích Phòng lớn hơn – Căn Hộ Dịch Vụ ở mức định
vị Tiêu Chuẩn (Midscale) và Căn Hộ Khách Sạn
(Aparthotel) có diện tích thông thường từ 32 m
2
đến
45 m
2
. Đối với các thương hiệu Cao Cấp (Upscale) thì
diện tích phòng thường lớn hơn 55 m
2
.
*Shama Hub (Thương hiệu tiêu chuẩn Midscale) – Thiết kế căn hộ điển
hình 32 m2
– 48 m2
– 64 m2
Hình ảnh đã được Onyx Hospitality Group cho phép sử dụng
• Khu Vực Bếp – Các Căn Hộ Dịch Vụ thường được trang bị
đầy đủ thiết bị cho khu vực bếp hoặc ít nhất là các dụng cụ
bếp cơ bản.
• Giảm Diện Tích Khu Vực Tiền Sảnh – khu vực tiền sảnh của
Căn Hộ Dịch Vụ thường nhỏ hơn của Khách Sạn với khu vực
hành lang và phòng chứa hành lý có quy mô nhỏ hơn.
• Giảm Khu Vực F&B – các Căn Hộ Dịch Vụ Tiêu Chuẩn
(Midscale) thường chỉ phục vụ ăn sáng. Một số dự án chỉ
cung cấp dịch vụ ăn uống F&B dưới hình thức mang đi
“grab & go” tại quầy tiếp tân đa chức năng. Việc sử dụng
dịch vụ cung cấp thực phẩm thuê ngoài (outsource F&B)
cũng là một phương án thường được sử dụng.
• Giảm Tiện Ích – một số tiện ích như spa, phòng họp, khu
executive lounge thông thường không cần thiết đối với Căn
Hộ Dịch Vụ. Hồ bơi có thể được trang bị hoặc không nhưng
phòng gym là tiện ích không thể thiếu.
• Các Tiện Ích Bổ Sung – Không gian sinh hoạt chung dành
cho khách lưu trú có thể gặp gỡ và tương tác lẫn nhau rất
quan trọng đối với mô hình Căn Hộ Dịch Vụ do nhóm
khách công vụ có xu hướng ưa thích các hoạt động giao
lưu trong quá trình công tác. Vì vậy, các dự án Cao Cấp
(Upscale) thường bổ sung các tiện ích như thư viện, hồ bơi
hay phòng game vào khu vực công cộng. Phòng vui chơi
cho trẻ em (Kid club) cũng là một tiện ích cần thiết cho
nhóm khách gia đình.
• Khu Vực Công Cộng Sử Dụng Chung – đây là một yếu tố rất
đặc biệt, nhất là đối với phân khúc Tiêu Chuẩn (Midscale).
Nhằm giảm chi phí hoạt động nhưng vẫn đảm bảo sự thoải
mái dành cho khách hàng, Chủ Đầu Tư của các dự án thuộc
phân khúc này có thể cung cấp các dịch vụ công cộng như
phòng giặt công cộng, máy bán hàng tự động phục vụ 24/7
nhằm giúp du khách tiết kiệm chi phí hơn.
ới sự tăng trưởng ổn định của ngành du lịch và xu hướng thay đổi các lựa chọn lưu trú, Căn Hộ Dịch Vụ
ngày càng trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn. Hai mô hình Căn Hộ Dịch Vụ và Khách Sạn tuy có nhiều
điểm khác biệt nhưng vẫn có một số nét tương đồng nhất định. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân
tích những vấn đề Chủ Đầu Tư cần xem xét trước khi quyết định lựa chọn mô hình phát triển: Khách Sạn
hay Căn Hộ Dịch Vụ.
V

3. .
NHÓM ĐỐI TƯỢNG KHÁCH HÀNG KIỂU MỚI?
Trước đây, mô hình Căn Hộ Dịch Vụ được phát triển để phục vụ
cho nhóm khách công tác có nhu cầu với không gian thoải mái
trong suốt thời gian lưu trú cũng như đối tượng khách đang
trong quá trình thay đổi chỗ ở và mong muốn có nơi lưu trú
tạm thời. Tuy nhiên, trong vài năm gần đây, để đạt được kết
quả hoạt động kinh doanh tốt hơn, nhiều Căn Hộ Dịch Vụ đã
cải tiến mô hình kinh doanh nhằm thu hút thêm đối tượng
khách ngắn ngày thay vì chỉ tập trung vào khách lưu trú dài
ngày như trước. Cùng với sự nở rộ của khái niệm “home stay”
được phổ biến thông qua các trang đặt phòng trực tuyến như
Airbnb, khách du lịch ngày càng được tiếp cận với các mô hình
lưu trú khác ngoài khách sạn (non-hotel) và nhờ vậy Căn Hộ
Dịch Vụ cũng thu hút thêm nhiều sự quan tâm hơn trước.
Tương tự, sản phẩm Căn Hộ Khách Sạn “Condotel” và
“Aparthotel” cũng dần nhận được nhiều sự chú ý và mong
muốn trải nghiệm từ phía khách hàng.
Nắm bắt được xu hướng này, ngày càng có nhiều Nhà Điều
Hành Căn Hộ Dịch Vụ truyền thống quan tâm và tăng dần tỉ
trọng của nhóm khách ngắn ngày, đồng thời giới hạn tỷ trọng
của nhóm khách dài hạn. Tuy nhiên, do sự khác biệt về tính
chất hoạt động và các tiện ích cơ bản nên chiến lược thu hút
khách ngắn ngày của Căn Hộ Dịch Vụ truyền thống vẫn chưa rõ
liệu có khả thi hay không.
ĐƠN VỊ ĐIỀU HÀNH LÀ AI?
Căn Hộ Dịch Vụ là một thị trường ngách (niche market) đối
với các công ty quản lý. Rất nhiều Nhà Điều Hành Khách
Sạn không có một thương hiệu dành riêng cho Căn Hộ Dịch
Vụ mà chỉ điều chỉnh từ chính thương hiệu sẵn có, ví dụ
như Novotel Suites hay Holiday Inn Suites. Tuy nhiên, với
nhu cầu ngày càng tăng lên như hiện nay, một số Nhà Điều
Hành Khách Sạn Quốc Tế đã bắt đầu tạo ra các thương hiệu
riêng cho dịch vụ lưu trú trung dài hạn như Thương hiệu
Executive Residency của Nhà Điều Hành Best Western hay
Shama của Nhà Điều Hành Onyx. Bên cạnh đó cũng có các
Nhà Điều Hành chỉ chuyên về quản lý Căn Hộ Dịch Vụ như
Frasers và Ascott.
YẾU TỐ NÀO QUYẾT ĐỊNH TỶ SUẤT SINH LỢI TỐT?
Khi so sánh với Khách Sạn, các yếu tố chính sẽ ảnh hưởng đến tỷ
lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) và tính khả thi của mô hình Căn Hộ
Dịch Vụ là: Thiết kế và Hiệu Suất Hoạt Động.
Thiết kế phù hợp với định vị và đặc tính sản phẩm là một trong
những yếu tố chủ chốt ảnh hưởng đến mức sinh lời của dự án.
Chủ Đầu Tư cần lưu ý rằng Căn Hộ Dịch Vụ thường tạo ra doanh
thu trên mỗi mét vuông thấp hơn so với Khách Sạn (nếu các yếu
tố khác như nhau). Nguyên nhân là do các Căn Hộ Dịch Vụ có
diện tích lớn hơn phòng khách sạn, cụ thể khi so sánh Căn Hộ
Dịch Vụ có diện tích 45+ m
2
và phòng Khách Sạn có diện tích 24
m
2
, chúng ta có thể thấy rằng doanh thu của Khách Sạn có thể
đạt được gấp đôi Căn Hộ Dịch Vụ do trên cùng một diện tích có
thể sắp xếp được 2 phòng Khách Sạn thay vì 1 Căn Hộ Dịch Vụ.
Tuy nhiên, khu vực công cộng và tiện ích của Khách Sạn lại
chiếm nhiều không gian hơn so với Căn Hộ Dịch Vụ.
Căn Hộ Dịch Vụ Shama, Bangkok
Nhưng câu hỏi đặt ra cho các chủ đầu tư là: “Liệu có cần
một nhà điều hành?” và câu trả lời sẽ luôn là: “Điều đó còn
tùy thuộc vào nhiều yếu tố”.
Căn Hộ Dịch Vụ Shama, Bangkok

4. .
Ví dụ: bảng dưới đây cho thấy số lượng phòng điển hình của 1
Khách Sạn Cao Cấp (Upscale) so với 1 Căn Hộ Dịch Vụ Cao Cấp
(Upscale) nếu có 10,000 m
2
diện tích sàn xây dựng.
Có thể thấy rằng việc hoạch định và thiết kế không gian là nền
tảng cho sự thành công của dự án. Chủ Đầu Tư nên cẩn trọng
trong việc lựa chọn định vị dự án và cần đảm bảo việc thiết kế
phải phù hợp với định vị đó.
Trên khía cạnh kinh doanh, Khách Sạn và Căn Hộ Dịch Vụ có
những điểm khác biệt cơ bản về doanh thu và chi phí hoạt
động. Thông thường, Khách Sạn có thể đạt được mức giá
phòng cao hơn do đặc thù của loại hình kinh doanh ngắn ngày.
Ngoài ra, các Khách Sạn còn đạt được doanh thu cao hơn từ
những dịch vụ khác như dịch vụ F&B và các dịch vụ đi kèm
khác. Mặt khác, công suất phòng của Khách Sạn lại dễ biến
động hơn và chi phí hoạt động cũng thường cao hơn. Vì vậy,
Khách Sạn tuy có doanh thu cao nhưng đồng thời chi phí hoạt
động cũng cao hơn Căn Hộ Dịch Vụ. Vậy xét về lợi nhuận, mô
hình nào tốt hơn? Dưới đây là biểu đồ so sánh kết quả hoạt
động trong giai đoạn hoạt động ổn định của Khách Sạn Cao
Cấp (4+) và Căn Hộ Dịch Vụ Cao Cấp với cùng số lượng phòng.
Ví dụ nêu trên là một tình huống giả định cho thấy thấy yếu tố
“ngắn ngày” và “dài ngày” tác động đến kết quả hoạt động và
lợi nhuận thế nào. Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên, phần lớn
Căn Hộ Dịch Vụ hiện tại đã quan tâm hơn đến nhóm khách lưu
trú ngắn ngày. Việc này tuy giúp tăng doanh thu nhưng cũng
đòi hỏi trang bị nhiều tiện ích và số lượng nhân viên, dẫn đến
chi phí cũng tăng theo và khiến mô hình này trở nên gần giống
mô hình Khách Sạn. Cần lưu ý thêm rằng Biên lợi nhuận hoạt
động gộp (GOP margin) của Căn Hộ Dịch Vụ phụ thuộc nhiều
vào việc lựa chọn đối tượng khách hàng, định vị và các tiện ích
được cung cấp. Tuy các thông tin về kết quả hoạt động của các
dự án trên thị trường hiện nay vẫn còn thiếu minh bạch, nhưng
theo kinh nghiệm của chúng tôi, mức biên lợi nhuận (GOP
margin) dưới đây có thể dùng để tham khảo:
• 65-70% – đối với các dự án giới hạn tiện ích,
khách lưu trú dài hạn chiếm phần lớn.
• 55-65% – đối với các dự án có tiện ích vừa phải,
khách lưu trú dài hạn (<60%) và ngắn hạn chiếm tỷ
trọng ít hơn.
• 45-55% – đối với các dự án có tiện ích vừa phải,
chủ yếu là khách ngắn hạn (>60%).
Lợi Nhuận Hoạt Động Ròng không phải là yếu tố duy nhất
dùng để đánh giá mức sinh lợi của một dự án, mà chi phí xây
dựng cũng đóng vai trò quan trọng, nhất là trong việc quyết
định lựa chọn giữa loại hình Khách Sạn hay Căn Hộ Dịch Vụ. Các
Khách Sạn thường có số vốn đầu tư trên mỗi phòng cao hơn,
42%
60%
23%
18%
35%
22%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Khách Sạn Căn Hộ Dịch Vụ
Chi Phí Bộ Phận
Các Chi Phí Hoạt Động Chưa Phân Bổ
Biên Lợi Nhuận Gộp (GOP)
KHÁCH SẠN CAO CẤP
(4+/5)
CĂN HỘ DỊCH VỤ CAO CẤP
200 phòng 200 phòng
US$120 giá phòng hàng ngày US$2,300 giá phòng
hàng tháng
70% công suất phòng
trung bình
90% công suất phòng
trung bình
US$6,132,000 doanh thu
phòng
US$4,968,000 doanh thu
phòng
US$3,301,846 doanh thu từ
F&B
US$876,706 doanh thu từ
F&B
US$9,433,846 tổng doanh thu US$5,884,706 tổng doanh
thu
42% biên lợi nhuận 62% biên lợi nhuận
US$3,962,215 lợi nhuận gộp
(GOP)
US$3,506,824 lợi nhuận gộp
(GOP)
Hạng Mục Khách Sạn Cao
Cấp (4+/5)
Căn Hộ Dịch Vụ
Cao Cấp
Số lượng phòng
Diện Tích Phòng
Tiêu Chuẩn
Lối lưu thông &
Hành lang
120 - 140
32 - 35 m
2
35% diện tích
phòng
110 - 130
55 - 65 m
2
25% diện tích
căn hộ
Dubai Serviced Apartment | Ascott Park Place Dubai
Khách Sạn Cao Cấp
(Upscale)
35%-45%
Tiện Ích & Hậu Cần
55%-65%
Phòng
Căn Hộ Dịch Vụ
Cao Cấp (Upscale)
20%-30%
Tiện Ích & Hậu Cần
70%-80%
Phòng

5. .
sau khi đã tính đến cả tất cả chi phí cho việc xây dựng khu vực
công cộng và khu vực hậu cần cần thiết cho hoạt động kinh
doanh. Ngược lại, Căn Hộ Dịch Vụ có thể đạt được mức chi phí
xây dựng thấp hơn nếu tập trung vào việc thu hút phân khúc
khách lưu trú dài hạn ổn định và giảm bớt các tiện ích, nhưng,
xin nhấn mạnh thêm một lần nữa, việc thiết kế một cách tiêu
chuẩn và phân bổ không gian hiệu quả mới là chìa khóa giúp
Chủ Đầu Tư giảm thiểu chi phí. Theo kinh nghiệm của chúng tôi,
nếu mô hình kinh doanh và việc phân bổ diện tích được hoạch
định tốt và được Chủ Đầu Tư phê duyệt ngay từ đầu thì các đơn
vị tham gia vào việc phát triển dự án (Chủ Đầu Tư, các nhà đầu
tư, đơn vị thiết kế, công ty quản lý và các nhà thầu) có thể thực
hiện công việc một cách thống nhất và đồng bộ, giúp tiết kiệm
chi phí.
Ngoài các vấn đề nêu trên, việc thực hiện nghiên cứu thị trường
trong quá trình hoạt định cũng rất cần thiết vì sẽ giúp đánh giá
được cung cầu cho phân khúc khách lưu trú dài hạn. Chủ Đầu
Tư cũng cần lưu ý rằng Căn Hộ Dịch Vụ thường không phù hợp
cho các địa điểm mà nguồn cầu về nhóm khách công vụ thấp.
SỰ KẾT HỢP GIỮA KHÁCH SẠN & CĂN
HỘ DỊCH VỤ?
Trong nhiều trường hợp, một dự án báo gồm cả hai mô hình
Khách Sạn và Căn Hộ Dịch Vụ trong cùng một tòa nhà. Câu hỏi
đầu tiên cần đặt ra là liệu mô hình này có hoạt động hiệu quả
hay không? Về mặt lý thuyết, sự kết hợp này khá hữu ích khi hai
thành phần lưu trú này có thể dùng chung một vài thành phần
hậu cần và một số tiện ích (hoặc toàn bộ, trong một vài trường
hợp). Nếu Chủ Đầu Tư muốn tách biệt giữa thành phần Khách
Sạn và Căn Hộ Dịch Vụ đồng thời gia tăng sự thoải mái cho du
khách lưu trú dài hạn thì các tiện ích và những khu vực công
cộng như quầy tiếp tân, thang máy chuyên dụng nên được sử
dụng riêng.
Tuy nhiên, mô hình phức hợp này đòi hỏi tòa nhà phải có quy
mô đủ lớn cho cả hai thành phần để có thể hoạt động đầy đủ
công năng. Riêng thành phần Khách Sạn sẽ phải chịu chi phí
hoạt động của các tiện ích bổ sung. Trong một số trường hợp,
đối với các dự án quy mô nhỏ, Chủ Đầu Tư có xu hướng trang
bị thêm các phòng diện tích lớn tại một vài tầng trong tòa nhà
nhằm phục vụ khách hàng có nhu cầu lưu trú dài hơn.
Phương án này, kể cả khi hợp lý về mặt lý thuyết khi thu hút
được nhu cầu của các phân khúc khác nhau vẫn có thể dẫn đến
mức sinh lời thấp hơn do giá phòng dài hạn sẽ kiến doanh thu
trung bình trên mỗi m
2
thấp hơn trong khi chi phí hoạt động
vẫn ở mức cao do vẫn phải trang bị đầy đủ các tiện ích để đảm
bảo cho các dịch vụ của phần Khách Sạn. Qua đó, một lần nữa
có thể thấy rằng việc hoạch định kỹ càng, thiết kế phù hợp với
định vị là cách tốt nhất để đảm bảo tính sinh lời của dự án.
Căn Hộ Dịch Vụ có thể là một lựa chọn hoàn hảo dành cho các
Chủ Đầu Tư đang tìm kiếm một mô hình kinh doanh với dòng
tiền ổn định hơn, dễ dàng hoạch định và vận hành. Bên cạnh
đó, mô hình này có thể giúp gia tăng tỷ suất sinh lời nếu định vị
và mô hình kinh doanh của dự án được kết hợp với các đặc tính
của mô hình Khách Sạn. Giai đoạn hoạch định luôn đóng vai trò
quan trọng cho sự thành công của mỗi dự án, giúp cho việc
triển khai thiết kế tốt hơn cũng như lựa chọn được Nhà Điều
Hành và thương hiệu phù hợp. Bên cạnh đó, hiện nay cũng có
nhiều nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức đang tìm kiếm những dự
án có hoạt động ổn định ở các thành phố lớn. Do đó, Chủ Đầu
Tư cũng nên xem xét cẩn trọng việc quy hoạch và thiết kế từ
giai đoạn hoạch định để có thể chuyển nhượng dự án trong
tương lai nếu có nhu cầu.
Disclaimer: This document has been prepared in good faith and for general informational purposes only. Nothing herein contains investment, legal, tax and/or other advice
and investors should seek independent professional advice before making any investment decision. While reasonable care has been taken to ensure that the sources of
information herein are reliable, no guarantee is provided to the accuracy or completeness of such information (and the same may not be independently verified or audited)
and no liability is accepted for any inaccuracy or omission.
InterContinental Asiana Saigon
Alternaty là một công ty tư vấn bất động sản chuyên biệt,
cung cấp các dịch vụ tư vấn trong suốt vòng đời phát triển
dự án. Công ty có trụ sở chính ở TPHCM, Việt Nam và các
đơn vị liên kết ở Thái Lan, Myanmar, Indonesia và Maldives.
Đội ngũ chúng tôi có năng lực chuyên sâu trong lĩnh vực tư
vấn khách sạn, resort và bất động sản thương mại ở khu vực
Đông Dương.
Thông tin chi tiết xin vui lòng liên lạc
Ms. Nhung Phạm +84 934 345 630
nhung.pham@alternaty.com
www.alternaty.com