Uwagi do projektu ustawy – Kodeks urbanistyczno-budowlany

1. Wrocław, 28 października 2016 r.
Marek Nowak
e-mail: probono.nowak@gmail.com
………………………………………………….
………………………………………………….
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa
ulica Tytusa Chałubińskiego 4/6
00-928 Warszawa
kodeks@mib.gov.pl
Uwagi do projektu ustawy – Kodeks urbanistyczno-budowlany (UD135),
udostępnionego na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacji
W odpowiedzi na ogłoszenie resortu o trwającym procesie konsultacji społecznych,
korzystając z obywatelskiego prawa do wyrażenia opinii o stanowionym prawie,
przedstawiam uwagi do projektu aktu prawnego zatytułowanego „Ustawa z dnia … -
Kodeks urbanistyczno-budowlany”, wersja z dnia 30 września 2016 r.
Na wstępie należy zauważyć, że konieczność wprowadzenia licznych zmian w istniejącym
stanie prawnym jest od dawna postulowane i oczekiwane. Fakt przystąpienia do
porządkowania przepisów wymaga docenienia, niezależnie od przedstawionych niżej
uwag krytycznych. Projektodawcy powinni jednak uwzględnić, że przedstawiona w
Projekcie materia prawna będzie zapewne wymagać wielu korekt, a przy ich
rozpatrywaniu i nadawaniu nowego brzmienia zasadnym jest kierowanie się dążeniem do
możliwie najlepszej jakości przepisów, a nie kalendarzem. Innymi słowy, ewentualne
terminy wyznaczone na zakończenie konsultacji międzyresortowych i społecznych nie
mogą mieć decydującego wpływu na dalsze procedowanie nad Projektem.
Uwagi ogólne
Uwaga ogólna nr 1
Obszerność i szczegółowość przyjętych rozwiązań uniemożliwiły całościową i
maksymalnie wnikliwą analizę i ocenę projektowanych przepisów. Wydaje się, że przy
takiej wielości zmian w istniejącym od wielu lat, a więc i utrwalonym systemie prawnym,
należało rozbić konsultacje na kilka etapów, a w pierwszym zostałyby sformułowanie
i uzgodnione założeń (warunki brzegowe) do konstruowania nowych przepisów. Prawo
budowlane obowiązuje od 22 lat, a ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym od lat 13 – a to jest wystarczająco długi okres w praktyce inwestycyjnej,
aby stosowanie tego prawa mocno się zakorzeniło.

2. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 2
Uwaga ogólna nr 2
Projekt wydaje się przeładowany treścią. Jest to akt prawny b. rozbudowany, z
wieloma nowymi regulacjami, niektóre z nich istotnie zmienią dotychczasowe
ustawodawstwo, a więc i praktykę orzeczniczą. Zgadzając się z krytyczną oceną stanu
istniejącego, nie powinno się jednak (gdzie tylko jest to możliwe) aż tak wielowątkowo
zmieniać przepisy, bo pewną wartością, która powinna podlegać ochronie jest dążenie do
stabilności prawa (przepisy, orzecznictwo, piśmiennictwo, powiązania z innymi aktami
prawnymi).
Uwaga ogólna nr 3
Brak projektu ustawy wprowadzającej Kodeks, jak również projektów aktów
wykonawczych (rozporządzeń), uniemożliwia kompleksową analizę i ocenę
projektowanych zmian. Nie wiedząc, które konkretnie przepisy zostaną uchylone lub
zmienione w ustawach niepodlegających w całości uchyleniu, nie można w pełni
merytorycznie odnieść się do zamiarów projektodawców. Dotyczy to również dopiero
zaplanowanego do wykonania przyporządkowania poszczególnych rodzajów inwestycji do
kategorii inwestycji w rozumieniu Kodeksu.
Uwaga ogólna nr 4
Projekt nie rozwiązuje jednego z problemów, z którymi borykamy się od czasu przemian
ustrojowych, a więc od 27 lat: władztwo planistyczne po stronie gmin a ich
odpowiedzialność za skutki uchwalanych (bądź zaniechania uchwalania) planów
miejscowy. Gminy nie poradziły sobie z tym zadaniem, wystarczy porównać do krajów o
wyższym poziomie świadomości i kultury jakości przestrzeni. Liczne głosy krytyki
zgłaszane do obecnej ustawy, dopiero niedawno zyskały posłuch (m.in. KPZK 2030).
Stracono kolejne lata, wadliwie urządzając miasta i wsie. Należy ustanowić sankcje na
okoliczność niewykonywania przez gminę obowiązków wynikających z Projektu w
zakresie gospodarowania przestrzenią (przy czym wątpliwości budzi art. 255 § 3
Projektu).
Uwaga ogólna nr 5
Zgadzając się z większością negatywnych tez o aktualnym stanie prawnym wyrażonych w
Uzasadnieniu Projektu, nie można nie zauważyć, że nie wszystkie kwestie zostały tam
uwzględnione. Zostanie zachowana dopuszczalna (jeszcze nieistniejąca) zabudowa na
podstawie obowiązujących planów miejscowych opracowanych na podstawie ustaw z
2003 i 1994 roku, a jedynie nowe zainwestowanie ma być na wyższym poziomie
urbanistycznym. W Projekcie brak rozwiązań w kierunku uzyskania pożądanej jakości
ładu przestrzennego w przypadku obowiązujących planów miejscowych (wg art. 6
Projektu stan istniejący ma podlegać ochronie prawnej).

3. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 3
Przykładowe rozwiązanie problemu:
W okresie 24 miesięcy od wejścia w życie Kodeksu, gminy opracują Program
dostosowania planów miejscowych do wymagań nowego porządku przestrzennego.
W pierwszych 12 miesiącach zostanie przeprowadzona analiza i ocena, które plany
miejscowe wymagają uzupełnienia, skorygowania lub uchylenia w związku z regulacjami
Kodeksu. W pierwszej kolejności plany miejscowe uchwalone wg ustawy z 1994 roku.
W kolejnych 6 miesiącach zostaną przeprowadzone konsultacje społeczne
projektowanych zmian.
W ostatnich 6 miesiącach Program zostanie uchwalony, zawierając m.in. harmonogram i
opis projektowanych zmian w każdym z planów miejscowych.
W okresie 5 lat po uchwaleniu Programu zostaną sporządzone i uchwalone zmiany
planów miejscowych.
Zmiany planów miejscowych wejdą w życie po 5 latach od dnia uchwalenia, co miałoby –
w związku z upływem tak długiego okresu (suma sumarum minimum 10 lat od wejścia w
życie Programu) – zwolnić gminy z odpowiedzialności za ewentualne negatywne skutki (w
tym finansowe) dla właścicieli nieruchomości.
Uwaga ogólna nr 6
Powinno być regułą, że uchwalenie planów miejscowych dla całego obszaru gminy jest
obowiązkiem, a nie uprawnieniem gminy. Jedynie w wyjątkowych przypadkach,
enumeratywnie wymienionych w Kodeksie, gmina może być zwolniona z tego obowiązku
lub uchwalenie planów byłoby fakultatywne. Państwo powinno w sposób wyraźny wpłynąć
na wywiązywanie się gmin z odpowiedzialności za porządek przestrzenny na jej
obszarze.
Należy szukać rozwiązań mobilizujących gminy do opracowania planów miejscowych, z
analizą na ile Państwo może być w tym pomocne, przy większym udziale czynników
społecznych.
Przykładowe 3 rozwiązania, w których – co do zasady - opracowanie planu miejscowego
jest ustawowym obowiązkiem gminy.
1/ Gmina opracuje wieloletni Program sporządzania planów miejscowych (zmiany
planów), z rozbiciem na poszczególne lata, przy udziale inwestorów i społeczeństwa.
W przypadku nie uwzględnienia wniosku inwestora o uwzględnienie nieruchomości w
Programie, może on wnieść o opracowanie planu w trybie indywidualnym (poza ww.
Programem), o ile:
- przedsięwzięcie jest zgodne ze studium,
- nieruchomość położona jest w granicach obszaru urbanizacji,
- wykaże tytuł prawny do nieruchomości albo promesę nabycia nieruchomości,
- zobowiąże się do pokrycia 50% kosztów opracowania planu.

4. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 4
Gmina odmawia opracowania planu w trybie indywidualnym, o ile wyposażenie
technicznie i społeczne (istniejące i zapewniane przez inwestora, jak i te wynikające z
Wieloletniej Prognozy Finansowej lub innych dokumentów urzędowych zbieżnych z
okresem obowiązywania ww. Programu) nie uzasadnia jego uchwalenia.
2/ Właściwy minister opracuje wieloletni Program współfinansowania
opracowywania planów miejscowych (zmiany planów), z rozbiciem na poszczególne lata,
przy udziale przedstawicieli samorządu terytorialnego i specjalistów różnych dziedzin.
Na wniosek gminy, minister udzieli bezzwrotnej pomocy finansowej dla pokrycia 50%
kosztów opracowania planu miejscowego (zmiany planu), nie więcej jednak niż z góry
określona kwota.
Współfinansowanie obejmie wyłącznie plany miejscowe wynikające z ww. Programu,
których celem będzie dopuszczenie, ograniczenie albo zakazanie określonych typów
przeznaczeń, które zostaną na stale lub w sposób zmienny (co roku) określone przez
ministra.
Z współfinansowania mogą zostać wyłączone niektóre grupy gmin, np. gminy na prawach
powiatu, czy gminy, których pokrycie planami miejscowymi opracowanymi w trybie
ustawy z 2013 r. jest znaczące, np. większe niż 70%.
3/ Nie uzgodnienie projektu planu miejscowego w okresie 2 lat i nie uchwalenie w
kolejnych 2 latach od dnia podjęcia uchwały inicjującej, skutkuje naliczeniem kary za
każdy dodatkowy dzień, co stanowi dochód budżetu Państwa. Jeśli nieuzgodnienie lub
nieuchwalenie planu nie jest zawinione przez gminę, gmina występuje z roszczeniem
regresowym do odpowiedzialnego. Spory rozstrzyga sąd powszechny.
Uwaga ogólna nr 7
Dla uzyskania odpowiedniej skuteczności w gospodarowaniu przestrzenią, poza
regulacjami z dziedziny inwestycyjnej (planistycznymi, budowlanymi, proceduralnymi),
niezbędne jest wsparcie zmianami w polityce fiskalnej. Właściciel nieruchomości
poprzez zachęty i obciążenia podatkowe powinien podejmować decyzje oczekiwane przez
Państwo i gminę. Przykładowo, wraz z uchwaleniem (zmiany) planu miejscowego
powinny następować zmiany w klasyfikacji gruntów jako odzwierciedlenie faktycznego
stanu prawnego/planistycznego (uchwalony lub zmieniony planem). Bywa, że właściciele
sąsiednich domów jednorodzinnych płacą różne podatki - w zależności od tego, czy jest
to podatek rolny (niższy), czy też podatek od nieruchomości.
Należy wprowadzić zasadę, że wartość rynkowa nieruchomości determinuje obciążenia i
uprawnienia po stronie właściciela, z wyjątkami oraz z okresem przejściowym.
Poza tym, gminy należy poddać “presji legislacyjnej”, na przykład poprzez niemożność
zbywania nieruchomości komunalnych (z wyjątkiem lokali mieszkalnych) nie objętych
planami miejscowymi, czy też pobieranie podatków w niższej wysokości od
nieruchomości, gdy jest położona na obszarze bez planu miejscowego.

5. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 5
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 12 marca 2007 r., sygn. K 54/07 wyraził
pogląd, że rolą ustawodawcy jest „stworzenie odpowiednich mechanizmów prawnych,
które przy poszanowaniu zasady samodzielności gmin, stymulowałyby realizację
wymienionych zadań [tj. uchwalanie planów miejscowych – przyp. M.N.]. Trybunał
Konstytucji pragnie w tym miejscu stwierdzić na marginesie, że podziela pogląd
wnioskodawcy, iż brak takich mechanizmów w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy ocenić negatywnie.”
Uwaga ogólna nr 8
Należy wprowadzić rozwiązania dążące do kształtowania postaw, oczekiwań i możliwości
naszych rodaków w gospodarowaniu przestrzenią, z opracowaniem i wprowadzeniem
systemowych regulacji w edukacji szkolnej i późniejszej oraz kultury urbanistycznej
wyrażającej odpowiedzialność za przestrzeń i uzyskanie jej wysokiej jakości.
Nie jest bowiem możliwe uzyskanie oczekiwanego efektu (a takim w rozumieniu Kodeksu
jest m.in. „przywrócenie i zapewnienie efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz
wzmocnienie partycypacji społecznej w podejmowaniu rozstrzygnięć przestrzennych na
wszystkich poziomach” – cytat z prezentacji MIiB z września 2016 r.), w sytuacji gdy
Polacy nigdy nie byli i nie są tego uczeni, a ewentualne oparcie się na zakazach i
obowiązkach jest zdecydowanie niewystarczające.
Uwaga ogólna nr 9
Szczególnie w miejscach hierarchicznie ważnych trudno jest w planie miejscowym
jednoznacznie zdefiniować oczekiwany “produkt finalny”, z istotnością szczegółów.
Przykładowe rozwiązanie:
Dla zabudowy w obszarach śródmiejskich wyznaczonych w Studium (lub dla innych
obszarów, których zasady delimitacji będą wyznaczone w Kodeksie), dopuszczalność po
stronie gminy wprowadzenia 2-etapowości określania zagospodarowania terenu:
- Etap 1: typowy plan miejscowy wraz ze wskazaniem, jakie są oczekiwania od
inwestora, które będą przedmiotem analizy strony samorządowej w Etapie 2; dzięki temu
inwestor nie będzie zaskakiwany, szczególnie gdy nabywa nieruchomość po uchwaleniu
planu;
- Etap 2: inwestor przedstawia władzom gminy szczegółowe założenia architektoniczne i
funkcjonalne, które, po ich zaopiniowaniu, ewentualnych korektach i stwierdzeniu
zgodności z planem miejscowym, przy udziale społeczeństwa, podlegają przyjęciu w
drodze zarządzenia organu wykonawczego gminy (albo uchwały organu stanowiącego –
do rozważenia).
Zagrożeniem - poza chaosem przestrzennym – jest także utrata lub zaburzenie
tożsamości kulturowej. Co jest szczególnie istotne w przypadku obszarów, budynków i
innych obiektów podlegających lub mogących podlegać ochronie konserwatorskiej lub

6. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 6
ochronie przyrodniczej. Trudno natomiast „za jednym razem” (w planie miejscowym) w
sposób jednoznaczny i wyczerpujący zawrzeć wszystkie regulacje prawne mające
obowiązywać inwestora, gdy tożsamość kulturowa nie jest parametrem
matematycznym lub inaczej mierzalnym – jest to bowiem suma odczuć człowieka,
jakie ma obserwując przestrzeń i zachodzące w nim interakcje i przeobrażenia.
Uwaga ogólna nr 10
Ustanowienie zasad dla poszanowania porządku przestrzennego, to jest opracowanie
rozwiązań prawnych, które umożliwią gminom ściganie i karanie odpowiedzialnych za
naruszanie ustaleń planów miejscowych, w tym takich, które będą dotyczyć prac
budowlanych i innych niewymagających zgody inwestycyjnej.
Rozważanie nadania lub poszerzenia gminom uprawnień kontrolnych, nadzorczych,
nakładania mandatów oraz inicjowania i występowania w postępowaniach sądowych z
powództwem względem odpowiedzialnego za naruszenie przepisów Kodeksu, w zakresie,
w jakim pozostaje to poza kompetencjami innych organów.
Uwaga ogólna nr 11
Wprowadzenie rozwiązań, które wyeliminują lub co najmniej istotnie ograniczą
szpecenie przestrzeni przez budynki i inne obiekty zdewastowane, niedokończone lub
w złym stanie technicznym i nie nadające się do użytkowania, w/przy/na których od co
najmniej 10 lat ich właściciele nie podejmują działań naprawczych lub innych właściwych.
Analogicznie w odniesieniu do niezabudowanych działek gruntu zarośniętych skupiskami
chwastów i innych niepożądanych roślin wpływających na negatywny odbiór
przestrzeni.
Uwaga ogólna nr 12
Gminy powinny otrzymać od Państwa wsparcie merytoryczne w zakresie
wypracowania i stosowania możliwie najlepszych rozwiązań przestrzenno-funkcjonalnych,
mając na względzie, iż szczególnie mniejsze gminy nie są wyposażone w niezbędny
aparat urzędniczy i doświadczenie, aby móc rzetelnie opracować a następnie poddać
analizie krytycznej akt planowania przestrzennego i możliwe skutki ich wdrożenia.
Uwaga ogólna nr 13
Komisja urbanistyczna powinna być organem doradczym organu stanowiącego, a
nie organu wykonawczego gminy, bo ten ostatni ma inne własne służby, też szersze
możliwości, do pozyskiwania opinii i ekspertyz z zewnątrz.

7. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 7
Uwaga ogólna nr 14
Stan bieżący nie ujawnił się wczoraj, lecz jest to wynik zaległości i błędnych decyzji z
całego okresu przemian ustrojowych po 1989 roku – szczególnie wyrażający się
uchyleniem z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2004 roku wszystkich planów miejscowych
oraz lakonicznością i nieprecyzyjnością ustawy z 2003 roku. Jest to więc stan utrwalony,
„akceptowalny” przez niemal wszystkich obywateli, bo innego (prawidłowego) nie znają,
co oczywiście jest efektem zaniedbań rządzących.
W takiej sytuacji, jak i w związku z obszernymi i rewolucyjnymi zmianami wynikającymi z
Projektu, niezbędna jest analiza, jakie zmiany pozaprawne są konieczne lub pomocne
dla odwrócenia niekorzystnego trendu. Jednym z wnioskowanych rozwiązań jest
opracowanie i upublicznienie Podręcznika Dobrej Praktyki Urbanistyczno-
Budowlanej, jako podstawowego pozaprawnego narzędzia dla urzędników, inwestorów,
właścicieli nieruchomości i obywateli – swoista instrukcja obsługi Kodeksu, z bieżącą
aktualizacją o poglądy orzecznictwa i przedstawicieli doktryny, wraz z wzorcami aktów i
dokumentów. Powinno to być opracowanie sporządzone w zrozumiałym i prostym języku,
a więc m.in. uzyskanie korzystnego przełożenia języka prawnego na praktykę
urbanistyczną i budowlaną oraz lepszego postrzegania organów i prawa przez inwestorów
i obywateli.
Skoro np. w obszarach związanych z ochroną środowiska takie podręczniki (wytyczne,
zalecenia, inne) są wydawane pod egidą właściwego ministerstwa lub Generalnej Dyrekcji
Ochrony Środowiska, to co uniemożliwia wdrożenie takich rozwiązań w innych obszarach
funkcjonowania Państwa i poszczególnych osób ?
Uwaga ogólna nr 15
Kodeks powinien możliwie maksymalnie określać (dążyć do określenia) szczegółowości
planów miejscowych. Problem można przedstawić w formie pytań: czy dopuszczalne jest
określanie w planie miejscowym rodzaju dopuszczalnej działalności posługując się Polską
Klasyfikacją Działalności ? (niektórzy urbaniści uważają, że nie); czy dopuszczalne jest
wprowadzanie ustaleń, które są nieegzekwowalne, bo np. dotyczą obiektów w przestrzeni
dla realizacji których nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę, jak i nie
podlega obowiązkowi zgłoszenia w trybie Prawa budowlanego ? (niektórzy urbaniści
uważają, że jeśli nawet można, to taki przepis prawa miejscowego będzie martwy).
Z innej strony, można posłużyć się przykładem m.st. Warszawy, w której plany
miejscowe zawierają ustalenia dot. dopuszczalnych barw/kolorów, korzystając z systemu
NCS (Natural Colour System). Jak się wydaje jest to rozwiązane godne naśladowania, ale
właściwie nie spotykane w innych gminach, a od urbanisty z wrocławskiej jednostki
samorządowej opracowującej plany miejscowe usłyszałem, że „u nas [we Wrocławiu –
przyp. M.N.] wojewoda taki plan by uchylił”.

8. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 8
Uwaga ogólna nr 16
Gmina powinna być uprawniona do wprowadzania w planie miejscowym obligatoryjnej
kolejności (zależność kolejnego etapu inwestycyjnego od wykonania etapu
poprzedniego) oraz wariantowania realizacji ustaleń planów miejscowych – jako
normę powszechną lub po spełnieniu pewnych warunków, lub w zależności od tego czy
jest związane z inwestycją celu publicznego, lub w zależności od umiejscowienia obszaru
objętego planem w strukturze przestrzennej gminy.
Jak zapewne wiadomym jest projektodawcom, sądy administracyjne stoją na stanowisku,
iż w obecnym stanie prawnym takie rozwiązanie jest niedopuszczalne z uwagi na brak
wyraźnej podstawy prawnej. Wnioskowane rozwiązanie zwiększy wpływ władz gmin
na jakość przestrzeni, kolejność jej zagospodarowywania, jak i umożliwi uzależnianie
wprowadzania nowych obiektów w przestrzeni od wykonania innych inwestycji,
bezpośrednio lub pośrednio z nimi powiązanych.
O wariantowaniu (w krajowym planie rozmieszczenia) jest mowa w art. 175 § 2 Projektu.
Uwaga ogólna nr 17
Należy unikać mnożenia rodzajów dokumentów służących kształtowaniu lokalnego
porządku przestrzennego. Sprawdził się dwupak: studium – plany miejscowy (przy
zauważalnych oczywiście mankamentach). Dodawanie np. „programu rozwoju
przestrzennego gminy” nie ma wystarczającego uzasadnienia.
Uwaga ogólna nr 18
Plan miejscowy powinien wyróżniać przeznaczenia (stosując odrębne nazewnictwo, np.
„przeznaczenie pożądane”) lub konkretne obiekty, które zdaniem gminy powinny zostać
zrealizowane przez inwestora w określonym czasie (np. w okresie 10 lat od wejścia w
życie planu). Skutkiem niewykonania powinno być automatyczne zwolnienie gminy z
jakiejkolwiek odpowiedzialności gminy względem inwestora za przyszłe zmiany planu
miejscowego, w tym m.in. takie, które zmniejszą wartość rynkową działki gruntu.
Uwaga ogólna nr 19
Kodeks powinien zawierać mechanizmy, które:
- [monitorowanie] umożliwiają bieżącą lub cykliczną (nie rzadziej niż raz w roku)
analizę stosowania przepisów Kodeksu, a więc czy praktyka urzędnicza i sądownicza jest
zgodna z intencjami ustawodawcy i nie zostały wypaczone w stosunku do założeń, oraz
które przepisy należy zmienić lub dodać;
- [reagowanie] umożliwią kompleksowe i szybkie eliminowanie ujawnionych w procesie
monitorowania niejasności i nieprawidłowości - i w ten sposób, po pierwsze zapewnią
jednolitość stosowania prawa w całym kraju i we wszystkich postępowaniach danej
kategorii, po drugie – zbudują (a właściwie odbudują) zaufanie właścicieli, inwestorów i

9. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 9
innych osób do Państwa Polskiego, i po trzecie – wyeliminują lub co najmniej ograniczą
straty z tego tytułu po stronie Państwa, samorządu terytorialnego lub innych podmiotów.
Takim aktem nie jest „Regulamin pracy Rady Ministrów” (uchwała Rady Ministrów z
października 2013 r.), ani „Zasady techniki prawodawczej” (rozporządzenie Prezesa Rady
Ministrów z czerwca 2002 r.).
Uwaga ogólna nr 20
Należy ujednolić i możliwie wydłużyć okres przedawnienia mającego zastosowanie w
relacjach między władzą publiczną, inwestorami i innymi podmiotami i osobami.
Proponuję przyjąć okres 10 lat, z ewentualnymi wyjątkami w Kodeksie, do korzystania z
praw przez uczestników wszelkich postępowań na podstawie Kodeksu. Tak długi okres
będzie po pierwsze „bezpieczny” pod względem ewentualnego zarzutu
niekonstytucyjności, a po drugie – zapewni realne „bezpieczeństwo” dla osób o mniejszej
świadomości prawnej oraz uchroni uczestników przed utratą swoich praw z przyczyn
niezależnych od nich lub z powodu trwania innych postępowań mających wpływ na te
prawa.
Uwagi szczegółowe
Uwaga nr 22 – art. 2
Uporządkowanie słownika pojęć i skrótów wprowadzając kolejność alfabetyczną.
Uwaga nr 22 [Zasady ogólne]
Proponuję zmianę brzmienia art. 4, na:
„Dążenie do zapewnienia ładu przestrzennego i wysokiej jakości życia obywateli
Rzeczypospolitej Polskiej i innych osób jest podstawą prawidłowego gospodarowania
przestrzenią, stanowiąc wspólny cel organów władzy publicznej, właścicieli i
użytkowników wieczystych nieruchomości, inwestorów i innych uczestniczących osób i
podmiotów.”
Proponuję zmianę brzmienia art. 6, na:
„§ 1. Ochronie prawnej podlega istniejący stan zagospodarowania nieruchomości, o ile
powstał i jest realizowany bez naruszania przepisów prawa.
§ 2. Władcze działania organów władzy publicznej niekorzystnie wpływające na stan
istniejący, o którym mowa w § 1, skutkują wywłaszczeniem, wykupem nieruchomości,
wypłatą odszkodowania lub umowną zamianą nieruchomości.”
Proponuję scalić art. 8 i 11, przyjmując nowe brzmienie:

10. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 10
„§ 1. Organy władzy publicznej gospodarując przestrzenią określają warunki
inwestowania, w tym w szczególności dopuszczenia, nakazy, zakazy i ograniczenia
niezależnie od rodzaju i charakteru nieruchomości i jej przeznaczenia.
§ 2. Organy realizując przepis § 1:
1) wykorzystują w sposób racjonalny i efektywny istniejący zasób obszarów
zurbanizowanych;
2) wyznaczają obszary nowej urbanizacji wyłącznie w przypadku, gdy wynika to z
potrzeb rozwojowych a zaspokojenie tych potrzeb w granicach obszarów
zurbanizowanych jest niemożliwe lub nadmiernie utrudnione;
3) podejmują szczególne działania w celu racjonalnego zagospodarowania obszarów
wymagających przekształcenia urbanistycznego.”
Ponadto, proponuję rozważyć przeniesienie definicji inwestycji celu publicznego do
dalszej części Kodeksu, tj. wyłączenie z Zasad ogólnych Kodeksu.
Uwaga nr 23 - art. 24 §§ 2 i 3
Brak spójności. Skoro § 1 nie wyłącza obowiązywania ochrony danych osobowych, to
wszystkie dane podmiotu zgłaszającego (a więc np. osoby prywatnej) powinny podlegać
takowej ochronie.
Uwaga nr 24 - art. 24 i 25
Proponuję doprecyzować art. 25, że mowa jest o wszystkich dokumentach będących
w posiadaniu organu, niezależnie od tego, kto i kiedy je dostarczył lub wytworzył.
Rozważenie przyjęcia ogólniejszej reguły: że każdy dokument związany z
programowaniem i realizacją polityki przestrzennej (a więc także taki, który nie jest
związany z konkretnym aktem planowania przestrzennego) podlega udostępnieniu w
Biuletynie Informacji Publicznej i w Rejestrze Urbanistyczno-Budowlanym. Przykładem są
wyniki badań naukowych i prac rozwojowych, o których mowa w art. 31 § 3 Projektu.
Uwaga nr 25 - art. 28 i 29
Rozważenie, aby wymóg przeprowadzenia dyskusji publicznej „w miejscach położonych
na obszarze, którego dotyczy dyskutowany dokument”, nie dotyczył obszarów nowej
urbanizacji.
Uwaga nr 26 – do art. 30
Organ powinien zostać zobligowany do rejestracji obrazu i dźwięku podczas dyskusji
publicznej, z niezwłocznym udostępnieniem w Biuletynie Informacji Publicznej, dążąc do
stosowania bezpośredniej transmisji dyskusji.

11. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 11
Uwaga nr 27 – art. 32 § 1
Doprecyzowanie, o których konkretnie typach organów jest mowa w zdaniu „Organy
kształtujące politykę przestrzenną …”, bo przecież również organy i instytucje
uzgadniające i opiniujące kształtują przedmiotową politykę.
Uwaga nr 28 - art. 33
Monitorowanie (na każdym poziomie) powinno również uwzględniać zgłoszone lub
ujawnione stany nieprawidłowe związane z programowaniem i realizacją polityki
przestrzennej, niezależnie od tego kto i kiedy je zgłosił lub ujawnił. W szczególności
naruszeń aktów planowania przestrzennego przez inwestorów albo błędów lub
zaniechań po stronie organów.
Uwaga nr 29 – art. 37
Sposób monitorowania istniejącego i planowanego zagospodarowania przestrzennego
powinien każdemu zapewnić bezpośredni i ciągły dostęp do pozyskanych informacji.
Uwaga nr 30 – art. 59 § 1 [osoby sporządzające projekty aktów planowania
przestrzennego]
Przyjęcie, że już 2-letni doświadczenie jest wystarczające do bycia głównym
projektantem sporządzającym projekty aktów jest zdecydowanie niewłaściwe. Jest tu
pewna niekonsekwencja projektodawców: z jednej strony rozbudowa przepisów dot.
opracowywania i stosowania aktów planowania przestrzennego, a drugiej – jak w tym
przypadku – stawianie niskich wymogów formalnych.
Wymagane jest, aby takimi osobami były, po pierwsze osoby o dużym doświadczeniu,
a po drugie – z doświadczeniem podlegającym weryfikacji.
Proponuję ustalenie, że okres minimalny wynosi 5 lat, a w zakresie wspomnianej
weryfikacji wprowadzenie wymogu udokumentowania uczestnictwa w opracowywaniu co
najmniej 15 projektów aktów planowania przestrzennego lokalnego lub 3 projektów
aktów planowania przestrzennego ponadlokalnego.
Uwaga nr 31 – art. 71 § 3, w brzmieniu: „§ 3. Dopuszcza się wyznaczanie stref
funkcjonalnych mieszanych, w zakresie funkcji nie kolidujących ze sobą”
Nie wiadomo, czy np. strefa „przemysłowa – uciążliwa” jest kolidująca w stosunku do np.
strefy „zieleni nieurządzonej”. Nie określono kryteriów, według których należy ustalać
występowanie (bądź nie) kolizyjności.
Uwaga ogólniejsza: nie można odkodować zamiaru projektodawców, w jakim celu (i z
jakim skutkiem na etapie opracowywania planów miejscowych) zostały wydzielone w
Projekcie takie właśnie strefy funkcjonalne. Nie jest w tym pomocny art. 76.

12. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 12
Uwaga nr 32 – art. 73 § 1
Proponuję zastąpić sformułowanie „standardy urbanistyczne” sformułowaniem
„normatywy urbanistyczne”, które po pierwsze lepiej oddają zamiar znormalizowania
regulacji przestrzennych, a po drugie nazewnictwem nawiąże do normatywów z 1961
roku, a więc tych „lepszych czasów”, gdy przestrzeń była traktowana odpowiedzialnie i
perspektywicznie, a jej zagospodarowanie wymagało uważnego i rozsądnego
zaplanowania i wdrożenia.
Uwaga nr 33 - § 78 § 1 [obszary na których lokalizacja inwestycji innych niż inwestycje
celu publicznego jest dopuszczalna wyłącznie na podstawie planu miejscowego]
1/ ad. „przestrzeń publiczna” – możliwość lokalizacji i realizacji obszarów
przestrzeni publicznych nie powinna być ograniczona li tylko do planu miejscowego;
projektowane ograniczenie jest zbyt daleko idące, bo zapewnianie przestrzeni przyjaznej
ludziom (m.in. rozwijania i kształtowania postaw społecznych) powinno być niezależne od
obowiązywania bądź nie planu miejscowego;
2/ dodanie obszarów objętych ochroną konserwatorską, których powierzchnia
całkowita przekracza 1 ha (lub przyjęcie innej wielkości lub innego kryterium);
3/ dodanie budynków i innych obiektów budowlanych wpisanych do rejestrów
zabytków, wraz ze strefą pośrednią wynoszącą 200 metrów (lub przyjęcie innego
wymiaru) w każdym kierunku części naziemnej i nadziemnej powierzchni terenu,
przyjmując, że strefa pośrednia jest mierzona od matematycznie wyliczonego
środkowego punktu takiego obiektu w rzucie poziomym.
Uwaga nr 34 - § 79 [inwestycje, nie będące inwestycjami celu publicznego, które mogą
być zlokalizowane wyłącznie na podstawie planu miejscowego]
1/ w zakresie wielkopowierzchniowych obiektów handlowych
Problemem naszego kraju jest ogromne i praktycznie niekontrolowane w aspektach
społecznym i gospodarczym lokalizowanie i funkcjonowanie obiektów
wielkopowierzchniowych. Tak było i – wnioskując z Projektu – tak nadal ma pozostać.
Wyrażam stanowczy protest wobec takiego podejścia oraz braku myślenia
perspektywicznego i zauważalnych od dawna problemów. Wpływ takich obiektów jest
wielowymiarowy i szeroko omawiany w mediach.
WOH powodują marginalizację a i często likwidację drobnych wytwórców (hurtowników,
kooperantów) producentów towarów. Dostawcami WOH są przede wszystkim duzi
producenci zdolni obsłużyć (dostarczyć) określony towar, jednakowej ilości i w podobnym
czasie do ogromnej liczby sklepów w całym kraju, co – oczywiście – nie jest możliwe w
przypadku lokalnych przedsiębiorców. Powoduje to, że obok upadku wielu lokalnych
sklepów (co jest powszechnie wiadomym), także inne firmy stają na progu bankructwa.

13. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 13
Występuje bowiem powiązanie między drobnym handlem a drobnym wytwórcą: kiedy ten
pierwszy ma problemy finansowe, to także ten drugi jest na to narażony.
Dlatego też, lokalizowanie wszystkich nowych wielopowierzchniowych obiektów
handlowych powinno być objęte szczególnym, odrębnym trybem postępowania –
już od etapu wyznaczania takich obszarów w studium. Taka lokalizacja powinna być
uzgodniona (a więc nie opiniowana) z gminami sąsiadującymi i z marszałkiem
województwa, oraz opiniowana przez lokalne zrzeszenia handlu i usług (izby zawodowe)
małych i średnich firm. Na etapie sporządzania planu miejscowego powinna być również
opracowana – i poddawana konsultacjom publicznym – analiza wpływu takich obiektów
nie tylko na przestrzeń czy komunikację samochodową i publiczną, bo to oczywistości
(niestety ich jakość jest niska), ale również na lokalny biznes, przy założeniu
długoterminowego horyzontu prognostycznego (minimum 20 lat). Takie analizy wydają
się możliwe do wykonania, bo w warunkach krajowych WOH funkcjonują od ponad 20 lat,
a więc są (a przynajmniej powinny być) dane źródłowe jako punkt odniesienia, jak i do
opracowania metodologii badawczej.
2/ w zakresie „inwestycji uciążliwych zapachowo” - przedmiotowe
sformułowane może być sporne w praktyce administracyjnej, planistycznej i sądowej, z
negatywnym skutkiem w postaci interpretacji różnej (w zależności od organu) lub
niezgodnej z zamiarem projektodawców.
3/ dodanie kryterium wysokości budynków jako warunkującego lokalizację
inwestycji wyłącznie na podstawie planu miejscowego. Przykładowo dla budynków
przekroczenie 22 metrów w granicach administracyjnych miast, a 12 metrów poza
miastami. W II RP obowiązywały przepisy, zgodnie z którymi jedynie wyjątkowo (przy
ważnych skrzyżowaniach) były dopuszczalne budynki o wysokości przekraczającej 22
metrów. Z drugiej strony, skrajnie skandalicznym przypadkiem jest lokalizowanie
wieżowców w Warszawie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy jako „nawiązanie”
do wysokości PKiN, a następnie – jak już te „nawiązane” budynki powstały – do tych
nowych, co wpływa (może wpłynąć) na zaburzenie sylwety stolicy kraju lub powstanie
innych niekorzystnych stanów. Rozumiejąc, że wartość ekonomiczna przestrzeni jest
inna, niż w przedwojennej Polsce, a jednocześnie występują inne oczekiwania i potrzeby
przestrzenne, proponuję rozważyć przyjęcie progu wysokości, który będzie adekwatny.
Ewentualnie rozbić progi w miastach w zależności od umiejscowienia działki gruntu w
strukturze miasta lub według innego kryterium, np. wprowadzenie obowiązku wykonania
analizy wysokościowej na etapie opracowywania Studium i w tymże Studium
wyznaczenie obszarów dopuszczalnej zabudowy przekraczającej przyjęty parametr
wysokości.
Skoro w aktach prawnych tak duży nacisk kładzie się na kwestie środowiskowe, to równie
dobrze można (i należy) tak podchodzić do kształtowania krajobrazu i wyglądu miast i

14. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 14
wsi. To, że przez ostatnie dwie dekady zostaliśmy „nauczeni” bylejakości przestrzennej,
wymaga radykalnej zmiany.
Uwaga nr 35 – art. 82 § 2 [zakazy i ograniczenia w planie miejscowym]
Celem doprecyzowania i rozbudowy zapisu, proponuję zmianę brzmienia na:
„Plan miejscowy może zawierać każdego typu przedmiotowe, rodzajowe, lokalizacyjne i
czasowe zakazy lub ograniczenia w gospodarowaniu przestrzenią, w tym w szczególności
zakaz lokalizacji obiektów budowlanych, nakaz bezpośredniej dostępności pomieszczeń
wewnątrz budynku – na tożsamych zasadach jak inne wejścia – z poziomu chodnika lub z
innego miejsca, nakaz stałej i ogólnej dostępności osób trzecich do części obiektu
budowlanego lub terenu, zakaz pogarszania warunków życia lokalnej społeczności w
stosunku do stanu zastanego, prowadzenia działalności lub zajmowania przestrzeni w
określony sposób lub w określonym czasie.”
Uwaga nr 36 – art. 83 [„Plan miejscowy może zawierać ustalenia w zakresie …”]
Dopisanie:
- możliwości wprowadzenia w planie miejscowym zmiany ustawowej definicji
wysokości obiektów budowlanych (art. 2 pkt 37 Projektu), gdy będzie to służyć uzyskaniu
większej przewidywalności przyszłej realizacji;
- możliwości określenia wielkości oraz minimalnej i maksymalnej wysokości obiektów
innych, niż obiekty budowlane;
- możliwości nałożenia obowiązków i ograniczeń na właścicieli lub zarządców
obiektów budowlanych i terenów w zakresie zrealizowania określonego w planie
miejscowym sposobu zorganizowania/wyglądu przestrzeni w granicach nieruchomości
widocznych z obszarów przestrzeni publicznych.
Uwaga nr 37 – art. 85 [dzielenie obszaru objętego planem na tzw. tereny inwestycji]
Wniosek o zweryfikowanie, czy brzmienie całego artykułu jest wystarczająco
zrozumiałe i jednoznaczne.
Uwaga nr 38 - art. 86 [elektrownie wiatrowe]
Projektowany przepis budzi wątpliwości pod względem redakcyjnym. Jak się wydaje,
zamiarem projektodawców jest uniemożliwienie realizacji elektrowni wiatrowych, w
sytuacji gdy plan miejscowy nie reguluje dopuszczalności ich lokalizacji. Jeśli tak, to
proponuję zmianę brzmienia na: „W przypadku, gdy plan miejscowy nie zawiera ustaleń
umożliwiających lokalizację elektrowni wiatrowych, wówczas obowiązuje zakaz ich
lokalizacji”.

15. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 15
Uwaga nr 39 – art. 88 [tymczasowe obiekty budowlane, tymczasowe zagospodarowanie]
Wydaje się, że projektodawcy mylnie umieścili w jednym przepisie tak różne aspekty:
- przedmiotowy, jakim jest lokalizowanie tymczasowych obiektowych budowlanych,
- czasowy, jakim jest okresowe (tymczasowe) zagospodarowanie terenu, niekoniecznie
związane z obiektami budowlanymi.
Nieuzasadnione jest posługiwanie się sformułowaniem „oraz innego tymczasowego
zagospodarowania”, bo przecież „tymczasowe obiekty budowlane”, jest czym innym, niż
„tymczasowe zagospodarowanie”.
Uwaga nr 40 - art. 89 [uzasadnienie planu miejscowego]
Należy podnieść rangę i zakres uzasadnienia planu miejscowego. Postulaty:
(1) uzasadnienie powinno być dostępne analogicznie jak projekt planu miejscowego, a
więc m.in. wykładane do publicznego wglądu razem z projektem planu;
(2) oprócz analizy finansowej i społecznej należy uwzględnić analizę gospodarczą, przy
czym wszystkie te analizy powinny być sporządzane przez specjalistę w danej dziedzinie;
(3) w przypadku zmieniania planu miejscowego, uzasadnienie powinno również objąć
analizę przekształceń obszaru i jego konsekwencji w okresie obowiązywania
dotychczasowego planu;
(4) należy określić, jakie wykształcenie i doświadczenie powinien mieć autor
uzasadnienia, oraz rozstrzygnąć, czy autor uzasadnienia może być pracownikiem gminy
opracowującej plan.
Uwaga nr 41 - art. 91 [dostosowanie struktury gruntowej]
Jeden z kluczowych przepisów dla uzyskania poprawy gospodarowania przestrzenią.
Praktyka urbanistyczna, utrwalona przez wiele lat, jest zgoła inna. Dlatego też przepis
powinien być maksymalnie jednoznaczny i uniemożliwiać obejście jego stosowania.
Projektowany przepis jest zdecydowanie niewystarczający, zwłaszcza paragraf 2, w
brzmieniu: „Dopuszcza się odstąpienie od przeprowadzania dostosowania struktury
gruntowej w przypadkach, gdy plan miejscowy przyjmowany jest dla obszaru o
strukturze gruntowej adekwatnej dla realizacji jego ustaleń.”
Casus decyzji o warunkach zabudowy jest jednoznacznym i mocnym sygnałem jak
wadliwie skonstruowane przepisy mogą zdewastować cały kraj.
Proponuję zmianę brzmienia na:
„§ 1. Plan miejscowy dokonuje dostosowania struktury gruntowej obszaru nim objętego
do jego ustaleń.
§ 2. Dopuszcza się odstąpienie od przeprowadzania dostosowania struktury gruntowej,
jeżeli:

16. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 16
1) obszar planu miejscowego jest mniejszy niż 1 ha, nie zawiera ustaleń w zakresie
lokalizacji inwestycji celu publicznego i nowych budynków, wszyscy właściciele i
użytkownicy wieczyści wyrazili zgodę na odstąpienie,
lub
2) obszar planu miejscowego jest mniejszy niż 1 ha, nie zawiera ustaleń w zakresie
lokalizacji inwestycji celu publicznego, co najmniej 80% powierzchni obszaru
objętego planem jest zabudowana budynkami, rozbudowa tych budynków nie
naruszy art. 294 Kodeksu,
lub
3) linie rozgraniczające terenów wyznaczone w planie miejscowym pokrywają się z
granicami działek gruntu, ustalenia planu miejscowego umożliwiają samodzielną
dla każdej działki gruntu realizację inwestycji wynikających z jego ustaleń, działki
gruntu mają bezpośredni dostęp do drogi publicznej, realizacja inwestycji celu
publicznego wynikających z planu miejscowego jest możliwa bez dokonywania
podziału geodezyjnego działek gruntu i zmiany właściciela,
lub
4) dostosowanie zostało przeprowadzone w zmienianym planie miejscowym lub na
podstawie przepisów odrębnych.
§ 3. Odstępstwa, o których mowa w § 2, nie mają zastosowania, jeżeli:
1) plan miejscowy obejmuje lub wyznacza obiekty lub tereny podlegające ochronie
konserwatorskiej lub przyrodniczej,
2) plan miejscowy obejmuje działki gruntu lub budynki o nieuregulowanym stanie
prawnym,
3) plan miejscowy obejmuje działki gruntu, których powierzchnia jest mniejsza, niż
powierzchnia minimalna wynikająca z ustaleń tegoż planu,
4) plan miejscowy obejmuje budynki, które znajdują się na więcej niż 1 działce
gruntu, z więcej niż jednym właścicielem,
5) plan miejscowy obejmuje nieruchomości o ustanowionej służebności drogi
koniecznej lub służebności przesyłu, pod warunkiem, że zostały ujawnione w
księdze wieczystej,
6) plan miejscowy obejmuje nieruchomości położone w obszarze nowej urbanizacji,
7) jednostka samorządu terytorialnego, w tym gmina opracowująca plan miejscowy,
lub Skarb Państwa ma ustawowe prawo pierwokupu lub prawo odkupu do
nieruchomości położonej w granicach obszaru objętego planem miejscowym,
chyba, że właściwa jednostka lub Skarb Państwa zezwoliła na odstąpienie.
§ 4. Odstępstwo, o którym mowa w § 2 pkt 4, nie ma zastosowania do obszarów nowej
urbanizacji.”

17. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 17
Uwaga nr 42 – art. 99 § 3
Dodanie terminu zawitego lub innej regulacji, zgodnie z którą będzie jednoznacznie z
jakim dniem powinny się zakończyć negocjacje. Ma to służyć eliminacji niekiedy
spotykanej sytuacji, gdy organy przedłużają negocjacje lub pozostają w bezczynność (lub
przewlekłości), co opóźnia i utrudnia uprawnionemu dochodzenia odszkodowania przy
zastosowaniu procedury stosowanej przy wywłaszczeniach.
Analogiczna regulacja jest w art. 491 § 4.
Uwaga nr 43 - art. 102
Projektodawcy powinni rozważyć wprowadzenie alternatywnego sposobu (poza
doręczaniem), gdy liczba uczestników jest znaczna albo gdy z przyczyn niezależnych od
gminy nie jest możliwe doręczenie. Względnie przyjęcie zasady, że w razie wątpliwości
lub trudności w doręczeniu uchwały, gmina może uznać za wiążący adres właściciela
wpisany do rejestru gruntów a przesłanie na ten adres uchwały jako skuteczne.
Uwaga nr 44 – art. 105-111 [plan miejscowy na wniosek inwestora]
W celu doprecyzowania i rozbudowania, proponuję zmienić brzmienie na:
„§ 1. Wójt może zawrzeć z inwestorem umowę urbanistyczną, w której inwestor
zobowiąże się do pełnego sfinansowania budowy, rozbudowy lub przebudowy albo
budowy, rozbudowy lub przebudowy i nieodpłatnego przekazania inwestycji celu
publicznego, przy czym:
1) inwestycjami celu publicznego są wyłącznie te, których właścicielem jest lub
zgodnie z umową urbanistyczną zostanie gmina opracowująca plan miejscowy,
inna jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa („beneficjent
publiczny”),
2) stronami umowy jest inwestor i wszyscy beneficjenci publiczni,
3) umowa nie może nakładać obowiązków lub ograniczeń na beneficjenta
publicznego, chyba, że jest to obowiązek lub ograniczenie regulowane przepisami
prawa, a ich wdrożenie nie wiąże się z wydatkami środków publicznych i
naruszeniem obligatoryjności przeprowadzenia konsultacji społecznych,
4) zawarcie umowy nie rodzi po stronie beneficjenta jakiekolwiek odpowiedzialności,
w tym w szczególności odpowiedzialności odszkodowawczej na wypadek nie
sporządzenia projektu planu miejscowego, nie uchwalenia planu miejscowego lub
uchwalenia planu miejscowego odmiennie lub sprzecznie z umową.
§ 2. Umowa może objąć realizację obszarów przestrzeni publicznych, przy czym wydatki
na inwestycje celu publicznego nie może być mniejsza, niż 90% łącznej wartości
wynikającej z umowy.”
Wykreślenie art. 106 § 1.

18. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 18
W art. 108 dodanie, że wniosek inwestora zawiera opis korzyści dla gminy i lokalnej
społeczności
- krótkookresowych, do zrealizowania w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie planu,
- średniookresowych, do zrealizowania w okresie 10 lat od dnia wejścia w życie planu,
- długookresowych, do zrealizowania w okresie nie dłuższym niż 20 lat od dnia wejścia w
życie planu.
Władze gminy – po analizie materiału – oceniają, czy zgadzają się z zawartymi tam
treściami oraz wskaże, jaki konkretny wpływ (mieszkalny i weryfikowalny) będzie to
miało na funkcjonowanie gminy i jakość życia jej mieszkańców.
Uwaga nr 45 – art. 118 i 119 [uproszczony plan miejscowy]
Wniosek o wykreślenie jako niewystarczająco uzasadnionego zamiaru dopuszczenia
zastępowania planu miejscowego innym aktem.
Uwaga nr 46 – art. 120-124 [plan miejscowy lokalizujący inwestycję Narodowego
Operatora Mieszkaniowego]
Wykreślenie regulacji mających ustanawiać uproszczoną ścieżkę postępowania przy
opracowywaniu inwestycji Narodowego Operatora Mieszkaniowego. Nie przedstawiono
argumentacji za takim specjalnym traktowaniem podmiotu publicznego jako
zróżnicowanie podejścia między takimi a innymi inwestycjami celu publicznego. Jedynym
wyjątkiem, który wydaje się mieć wystarczające uzasadnienie i mógłby zostać
wprowadzony, jest obligatoryjność opracowania planu miejscowego przez gminę w
określonym czasie, gdy z takim wnioskiem wystąpi NOM.
Uwaga nr 47 – art. 125-126 [uchylenie planu miejscowego]
Przepis powinien jednoznacznie określać, czy przez „skutki finansowe”, o których mowa
w § 2, należy m.in. rozumieć roszczenia odszkodowawcze właścicieli działek gruntu
położonych w obszarze objętym uchyleniem planu miejscowego.
Przepis nie określa, co w przypadku, gdy inwestycja nie wymaga uzyskania zgody
inwestycyjnej, o której mowa w § 1 pkt 1.
Plany miejscowe w zasadzie mają różnorodne przeznaczenia, niekiedy kolizyjne
względem siebie (przykład z Wrocławia: na danej działce gruntu jest dopuszczalna
realizacja budynku mieszkalnego, ale również skweru). Można sobie wyobrazić sytuację,
gdy inwestor „zagrożony” uchyleniem planu miejscowego wykonuje przykładowy skwer o
powierzchni 10 mkw., co będzie uzasadniać niemożność skorzystania z § 1 pkt 1.
Tak jak uzasadnione jest zachowanie mechanizmu, zgodnie z którym gmina nie informuje
indywidualnie właścicieli nieruchomości o przewidywanym uchwaleniu planu miejscowego

19. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 19
(lub jego zmianie), tak w odniesieniu do instytucji „uchylenia planu miejscowego” taki
obowiązek powinien zostać wprowadzony.
Uwaga nr 48 – art. 127-131 [Miejscowe przepisy urbanistyczne]
Dodanie również anten telekomunikacyjnych i wszelkich innych urządzeń budowlanych,
których wysokość z lub bez konstrukcji wsporczej i innych elementów towarzyszących
przekracza 5 metrów, a w przypadku takich obiektów usytuowanych na budynkach lub
budowlach – przekracza 3 metry.
Uwaga nr 49 – art. 132-151 [Postępowanie zwyczajne w przedmiocie lokalnego aktu
planowania przestrzennego]
Art. 132 § 2
Uzupełnienie katalogu o czwarty warunek (łącznie do spełnienia w przypadku zamiaru
nieprzeprowadzania oceny środowiskowej): „4) obejmują wyłącznie jedną lub więcej z
następujących stref funkcjonalnych (art. 71 § 2): mieszkaniowa jednorodzinna,
mieszkaniowa wielorodzinna, zieleń publiczna, leśna”.
Art. 139 § 5
Uzupełnienie o organizacje pozarządowe zajmujące się planowaniem przestrzennym,
urbanistyką lub inna podobną dziedziną.
Uwaga nr 50 – art. 152-154 [Postępowanie uproszczone w przedmiocie lokalnego aktu
planowania przestrzennego]
Wniosek o zmianę brzmienia art. 152 § 1 pkt 6, na: „6) zmiany planu miejscowego
zawierającego wyłącznie ustalenia sankcjonujące istniejący stan zagospodarowania
terenu, który powstał i jest realizowany w zgodności z przepisami prawa”.
Uwaga nr 51 – art. 161-164 [odszkodowanie]
Wyłączenie lub ograniczenie prawa właściciela nieruchomości do uzyskania
odszkodowania z tytułu władczego działania organu administracji musi mieć silne
podstawy, również w Konstytucji RP.
Projektodawcy dążą do pozbawienia odszkodowania za spadek wartości
nieruchomości, w związku z władczym działaniem gminy (sfera imperium). Wymaga
podkreślenia, iż w państwie prawa władza publiczna musi ponosić odpowiedzialność za
skutki swoich działań i zaniechań. Przez 13 lat nic nie zrobiono z wadliwą ustawą
planistyczną z 2003 roku, a teraz – doprowadzając w tym czasie do głębokiego chaosu
przestrzennego - próbuje się pozbawić właścicieli tego, co już wcześniej uzyskali.

20. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 20
Będzie to naruszenie praw nabytych właścicieli nieruchomości. Zasada ochrony praw
nabytych jako norma prawna formułuje następujące „powinności organów władzy
publicznej:
- nakaz każdorazowego rozważenia, czy stosując prawo albo podejmując inne działania,
organy te nie odbierają albo nie ograniczają prawa nabytego w sposób arbitralny,
- zakaz arbitralnego odbierania albo ograniczania praw nabytych,
- nakaz ochrony praw nabytych w możliwie najwyższym stopniu w zakresie, w jakim
ochrona ta nie jest niezgodna z innymi regułami i zasadami konstytucyjnymi.”
[Dr Michał Jackowski, Zasady ochrony praw nabytych w polskim prawie konstytucyjnym,
dwumiesięcznik „Przegląd Sejmowy”, 1(84)/2008, wyd. Kancelaria Sejmu, Warszawa 2008]
Projektowane przepisy mogą naruszyć art. 2 Konstytucji RP i wyrażoną tym przepisem
zasadę zaufania do państwa i do prawa oraz zasadę przyzwoitej legislacji. Zgodnie z
wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 czerwca 2000 r., sygn. P 3/00: „zasada
zaufania obywatela do państwa i stanowionego przez nie prawa opiera się na pewności
prawa, a więc takim zespole cech przysługujących prawu, które zapewniają jednostce
bezpieczeństwo prawne; umożliwiają jej decydowanie o swoim postępowaniu w
oparciu o pełną znajomość przesłanej działania organów państwowych oraz
konsekwencji prawnych, jakie jej działania mogą pociągnąć za sobą. Jednostka
powinna mieć możliwość określenia zarówno konsekwencji poszczególnych zachowań i
zdarzeń na gruncie obowiązującego w danym momencie systemu jak też oczekiwać, że
prawodawca nie zmieni ich w sposób arbitralny. Bezpieczeństwo prawne jednostki
związane z pewnością prawa umożliwia więc przewidywalność działań organów państwa,
a także prognozowanie działań własnych.” Prawodawca narusza wartości znajdujące
się u podstaw wspomnianej zasady wtedy, „gdy jego rozstrzygnięcie jest dla
jednostki zaskoczeniem, bo w danych okolicznościach nie mogła go przewidzieć,
szczególnie zaś wtedy, gdy przy jego podejmowaniu prawodawca mógł przypuszczać, że
gdyby jednostka przewidywała zmianę prawa, byłaby inaczej zadecydowała o swoich
sprawach.”
W każdym więc przypadku, gdy ustawodawca dopuści do tego, że gmina będzie mogła
wprowadzić w krótkim czasie zmiany w akcie prawa miejscowego, z jednoczesnym
pozbawieniem właściciela nieruchomości odszkodowania za spadek jej wartości
wynikający z takiej zmiany, będzie to stanowić naruszenie prawa konstytucyjnego.
Nie umniejsza to poparcia dla projektodawców w tym, że obecny stan prawny i
wynikająca z niego praktyka orzecznicza wymaga korekty. Uważam jednak, że
projektowane rozwiązania są nie do przyjęcia w państwie prawa i stanowią zbyt daleko
idące ograniczenie uprawnień po stronie właścicieli nieruchomości.

21. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 21
Art. 161 § 1 [plan miejscowy]: prawo do odszkodowania jest uzależnione od tego,
czy w planie miejscowym wygaszono zgody inwestycyjne. Przepis nie określa, czy fakt
wygaszenia zgody ma wpływ na wartość rynkowa, która to determinuje ewentualny
spadek wolumenu majątku osobistego (firmowego) właściciela nieruchomości objętej
planem miejscowym. Brak takiego powiązania należy uznać za niedopuszczalne.
Art. 161 § 2 [zmiana planu miejscowego]: prawo do odszkodowania jest należne
tylko wtedy, oprócz przypadków spełnienia § 1, gdy po pierwsze nieruchomość położona
jest w obszarze urbanizacji, a po drugie – zmiana planu wprowadza „całkowity zakaz
zabudowy”. Poza kwestią wartości rynkowej nieruchomości, co jest tu pominięte,
projektodawcy powinni uwzględnić ryzyko formułowania planów miejscowych w taki
sposób, aby odszkodowania nie wypłacać poprzez „niecałkowity zakaz zabudowy”,
przykładowo dopuszczenie budynku o znikomej wielkości (małe budynki gospodarcze,
inne) i tym samym minimalnej ingerencji w przestrzeń. Z punktu widzenia właściciela
nieruchomości takie przeznaczenie będzie bez znaczenia, a gminie „pozwoli” uwolnić się
od wypłacania odszkodowania za spadek wartości tejże nieruchomości.
Z kolei w art. 161 § 4 projektodawcy idą jeszcze dalej, a mianowicie całkowicie
zwalniają gminę od odpowiedzialności odszkodowawczej, jeżeli ustalenia planu
miejscowego lub zmiany planu miejscowego są wynikiem uwzględnienia (1):
uwarunkowań dotyczących ryzyka powodzi, (2) przepisów „ustaw lub aktów, w tym
aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie”.
Po pierwsze, lakoniczne powołanie się na „uwarunkowania hydrologiczne” i inne, nie
może zostać zaaprobowane – jako przesłanka zwalniająca od odpowiedzialności
finansowej - w państwie prawa. Nie do przyjęcia jest sytuacja, w której gmina najpierw
uchwaliła plan o przykładowo mieszkaniowym przeznaczeniu, a teraz – przy
niezmienności uwarunkowań przyrodniczych i innych wymienionych w projektowanym
przepisie - wprowadza niekorzystne zmiany, bez możliwości dochodzenia odszkodowania
z tytułu spadku wartości rynkowej nieruchomości. Dodatkowo, określenia
„uwarunkowania hydrologiczne” i inne nie zostały zdefiniowane, nie zostały powiązane z
właściwymi ustawami. Dopuszcza się dowolność w interpretacji tych pojęć, bez
faktycznego odniesienia do tego, czy i w jakim zakresie wykorzystywanie nieruchomości
na dotychczasowe cele jest niemożliwe. W uzasadnieniu Projektu brak analizy zgodności
projektowanego przepisu z Konstytucją RP i orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego.
Po drugie, skoro fakt obowiązywania innej regulacji ma eliminować odpowiedzialność
odszkodowawczą gminy opracowującej akt planowania przestrzennego, to należy
doprecyzować, że takie roszczenie zachowuje aktualność, a jedynie zmienia się podmiot
odpowiedzialny, na ten, który miał wpływ na przyjęcie określonej treści planu
miejscowego (np. organ uzgadniający).
Samo rozważanie, aby roszczenie o wypłatę odszkodowania przedawniało się „po
upływie jednego roku od dnia wejścia w życie planu miejscowego” (art. 162 § 2) należy

22. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 22
uznać jako skandaliczne (z uwagi na zbyt krótki okres dochodzenia swoich praw), który
zostałby uchylony przez Trybunał Konstytucyjny.
Założenie, że „nie zrealizowanie zagospodarowania terenu” (art. 162 § 3)
wynikającego z planu miejscowego, miałoby uchylać prawo do odszkodowania jest w
zasadzie słuszne, ale wymaga skorygowania. Nie wyjaśniono dlaczego uchylenia zgód
inwestycyjnych miałyby podlegać wyłączeniu z przedmiotowej regulacji.
Proponowana zmiana brzmienia, na:
„§ 3. Roszczenia, o których mowa w art. 161 §§ 1 i 2, podlegają przedawnieniu, jeżeli
zmiana planu miejscowego poprzedzona była co najmniej 5-letnim okresem
obowiązywania planu miejscowego, w czasie którego na nieruchomości nie zrealizowano
przeznaczenia pożądanego w rozumieniu planu.”
Zaspakajanie roszczeń (art. 163) poprzez zamianę nieruchomości powinno się
odbywać za zgodą osoby zainteresowanej (czyli jak dotychczas). Z przepisu nie można
wyczytać, czy właśnie taki jest zamiar projektodawców.
Uwaga nr 52 – art. 189 [realizacja polityki przestrzennej na poziomie województwa]
Wniosek o stosowanie jednolitej typologii nazewniczej dla wszystkich aktów planowania
przestrzennego. W tym przypadku, zmianę nazwy dokumentu z „plan województwa”, na
„plan rozwoju przestrzennego województwa” lub „plan przestrzenny województwa”.
Uwaga nr 53 - art. 208 § 2 [realizacja polityki przestrzennej na obszarach
funkcjonalnych]
Ogólnie: wniosek o przyjęcie, że każdy obszar funkcjonalny jest wyznaczany
rozporządzeniem Rady Ministrów, przy czym Rada nie jest związana wnioskiem i może –
w sposób umotywowany - odmówić wnioskodawcy. Celem jest zapewnienie jednolitości
metodologicznej i kontroli nad wyznaczaniem obszarów funkcjonalnych, a także
uważnego monitorowania procesu postępowania uprawnionych jednostek z tym nowym
narzędziem planistycznym.
Art. 210 § 1 - wniosek o zastąpienie sformułowania „wyznaczenie terenu zamkniętego”
na inne, takie, które nie będzie utożsamiane/mylone z „terenami zamkniętymi” w
rozumieniu przepisów odrębnych.
Uwaga nr 54 – art. 225 § 2 [mediacja planistyczna]
Wniosek o skrócenie maksymalnego terminu trwania mediacji albo dopuszczenie
skrócenia terminu na zgodny wniosek stron.
Przykładowe nowe brzmienie: „§ 2. Mediacja trwa przez okres niezbędny na rozwiązanie
sporu, nie dłużej jednak niż 4 miesiące. Na zgodny wniosek stron mediacja może być
skrócona albo przerwana na okres do 30 dni. Okres przerwy nie wlicza się w okres
trwania mediacji.”

23. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 23
Uwaga nr 55 – art. 231-240 [nadzór nad działalnością jednostek samorządu
terytorialnego]
Wniosek o wprowadzenie następujących zmian:
1/ art. 232 pkt 1,
- z „istotnego naruszenia zasad sporządzania, w tym braku albo niekompletności
uzasadnienia aktu”,
- na „istotnego naruszenia zasad sporządzania, w tym braku, niekompletności lub
nieprawidłowego uzasadnienia aktu lub analizy skutków finansowych aktu”,
2/ art. 232 pkt 2,
- z „istotnego naruszenia trybu jego sporządzania lub uchwalenia”,
- na „istotnego naruszenia trybu jego sporządzania lub uchwalenia, w tym - w okresie 1
roku od dnia wejścia w życie aktu - braku merytorycznego odniesienia się do opinii
negatywnych właściwych organów i instytucji oraz braku, niekompletności lub
nieprawidłowego przeprowadzenia konsultacji społecznych.”
Uwaga nr 56 - art. 235 § 1 [termin na stwierdzenie nieważności aktu]
Rozważenie przedłużenia terminu z 60 do 90 dni.
Uwaga nr 57 - art. 236 [prawo wniesienia skargi]
Uprawnionym do wniesienia skargi powinien być każdy organ (instytucja), który
uczestniczył w procesie kształtowania treści aktu (uzgadnianie, opiniowanie).
Uwaga nr 58 – art. 237 [upływ terminu na stwierdzenie nieważności aktu planowania
przestrzennego]
Dla planów miejscowych wniosek o wydłużenie daty granicznej z 2 lat do 5 lat.
Uwaga nr 59 – art. 241 § 3 [członkowie Komisji urbanistycznej]
Wniosek o wprowadzenie minimalnej i maksymalnej liczby członków komisji oraz
wymogu uczestnictwa organizacji pozarządowych, z następującym proponowanym
nowym brzmieniem:
„§ 3. Organy wykonawcze jednostek samorządu terytorialnego ustalają sposób wyboru
członków komisji oraz tryb ich działania, a także powołują członków komisji w liczbie
nieparzystej, nie mniej niż 5 osób i nie więcej niż 15 osób. Wśród członków jest co
najmniej 1 osoba wybrana spośród członków organizacji społecznych, o których mowa w
art. 397 § 2, niezwiązanych zawodowo z planowaniem przestrzennym.”
Uwaga nr 60 – art. 255 § 3 [sankcja względem gminy w przypadku nierealizowania
zadań własnych zawartych w planie miejscowym]

24. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 24
Omawiany przepis może być przysłowiowym „wylaniem dziecka z kąpielą”. Wydaje się, że
projektodawcy powinni mocno się wsłuchać w ewentualne głosy krytyczne ze stron gmin i
wyważyć słuszny kierunek mobilizowania i sankcjonowania gmin w przypadku zaniechań
planistycznych lub realizacyjnych, a z drugiej - uwzględnić przypadki, gdy niezależnie od
woli gmin nie będzie możliwa lub zostanie opóźniona realizacja infrastruktury.
Uwaga nr 61 - art. 271 i n. [inwestowanie na obszarach nieobjętych planem
miejscowym]
Kolejna istotna grupa przepisów, co do których wymagana jest precyzja i
szczegółowość.
Proponowane zmiany:
- art. 277: dodanie, że za „zasadniczą funkcję terenu” uważa się budynki mieszkalne,
budynki produkcyjne, budynki usługowe (w tym handlowe) o powierzchni całkowitej
większej niż 200 metrów kwadratowych, również wtedy, gdy na działce gruntu lub na
terenie inwestycji występują lub mogą być zrealizowane inne budynki, niezależnie od
przeznaczenia, liczby i wielkości;
- art. 277: dodanie, że wysokość nowego budynku (która nie może podlegać dalszym
zmianom, np. na mocy art. 279) nie może być wyższa niż 4 metry i niższa niż 4 metry, w
stosunku do budynku, o którym mowa w pkt 2 tego artykułu;
- dodanie, że studium może wyznaczać obszary, na których nie jest dopuszczalne
realizowanie inwestycji bez planu miejscowego;
- dodanie, że inwestycja podlega uzgodnieniu z komisją urbanistyczną w zakresie
budynków niemieszkalnych, budynków mieszkalnych wielorodzinnych i budynków z art.
278, a zaopiniowaniu w odniesieniu do budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
- zweryfikowanie, czy przepisy wystarczająco uwzględniają przebudowy budynków;
- art. 279 pkt 3: zweryfikowanie, czy zapis jest odpowiednio jednoznaczny – tj. czy
zamiarem projektodawców jest np. dopuszczenie 2 nowych lokali w istniejącym 2-
lokalowym budynku mieszkalnym jednorodzinnym, a więc docelowo 4 mieszkań w
budynku jednorodzinnym.
Uwaga nr 62 – art. 291 §§ 2 i 3 [zasady sytuowania obiektów i urządzeń budowlanych]
Zapis jest nieprecyzyjny, a więc praktyka może być inna, niż intencja projektodawców.
Nie jest wystarczająco uzasadnione, aby takie rozwiązanie wprowadzać.
Jeśli jednak miałoby pozostać, to:
- po pierwsze, taka sytuacja powinna podlegać uzgodnieniu (a nie opiniowaniu) z komisją
urbanistyczną,
- po drugie, powinno dotyczyć tylko obszarów zurbanizowanych,
- po trzecie, powinno wymagać zgody właścicieli graniczących działek gruntu z wpisem do
księgi wieczystej.

25. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 25
Uwaga nr 63 - art. 335 [podział nieruchomości]
Uzupełnienie katalogu wyjątków o wykup nieruchomości oraz rozstrzygnięcie
przepisem (bo w praktyce urzędniczej może to być różnie interpretowane), czy jest
dopuszczalny taki podział nieruchomości, w wyniku którego powstanie działka gruntu
zawierająca w swoich granicach różne przeznaczenia, w tym przyszłą drogę publiczną
(nie wyjaśnia tego art. 328 § 1).
Uwaga nr 64 – art. 340 [ustalenie przebiegu infrastruktury]
Rozważenie uzupełnienia potencjalnych wnioskodawców o wójta gminy oraz
właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości.
Uwaga nr 65 – art. 373 § 2 [zasady wiedzy technicznej]
Wniosek o zmianę brzmienia
- z „Dokumenty, o których mowa w § 1, wchodzą w skład zasad wiedzy technicznej”,
- na „Dokumenty …. wchodzą w skład zbioru zasad wiedzy technicznej”.
Uwaga nr 66 – art. 379 § 1 [stroną w postępowaniach dotyczących zgody inwestycyjnej
jest wyłącznie inwestor]
Jak można wywieść z pkt 3 w § 2, przepis będzie miał zastosowanie przede wszystkim
wtedy, gdy obowiązuje plan miejscowy. W Uzasadnieniu Projektu brak niezbędnego
uzasadnienia dla analizowanego zapisu. Na s. 48 Uzasadnienia przedstawiono jedynie
ogólną konstrukcję przepisu, bez odniesienia się do tego, dlaczego inne osoby (poza
inwestorem) mają zostać pozbawione statusu strony postępowania w przypadku
inwestycji znajdujących się na obszarze objętym planem miejscowym. Należy
wyczerpująco uzasadnić tak diametralną zmianę – właściciele nieruchomości zostaną
pozbawieni prawa do informacji o zamiarach inwestycyjnych, jak i możliwości wpływania
na to, co się dzieje w ich sąsiedztwie.
Uwaga nr 67 – art. 390 [wygaśnięcie zgody inwestycyjnej]
Wniosek o przyjęcie, że w każdym przypadku zgoda wygasa po 5 latach od dnia, w
którym stała się wykonalna, chyba, że stopień zaawansowania prac wynikających ze
zgody jest większy niż 80%.
Uwaga nr 68 – art. 400 [postępowanie w przypadku braku planu miejscowego]
Błędne odesłanie – powinno być „… o której mowa w art. 59”.
Wniosek o wprowadzenie w § 3 terminu granicznego (w dniach).

26. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 26
Uwaga nr 69 – art. 403 § 3 pkt 2
Wydaje się, że powinno być: „2) rada gminy przystępuje do opracowania projektu planu
miejscowego”.
Uwaga nr 70 – art. 407 § 2
Wydaje się, że powinno być „§ 2. Istotne odstąpienie, o którym mowa w art. 406 § 2, w
każdym przypadku wymaga zmiany zgody inwestycyjnej”, a nie „§ 2. Istotne odstąpienie
o którym mowa w art. 406 § 2 pkt 2 …”.
Uwaga nr 71 - art. 424 § 1 [przystąpienie do użytkowania]
Budzi wątpliwości wymóg, aby zgoda na użytkowanie – w odniesieniu do inwestycji
zaliczonych do kategorii 4, 5 lub 6 – miała formę milczącej zgody. Innymi słowy, nie
dopuszcza się innej formy wyrażenia zgody.
Uwaga nr 72 - art. 431 § 1
Protokół z kontroli powinien podlegać upublicznieniu w Rejestrze urbanistyczno-
budowlanym.
Uwaga nr 73 - art. 445 § 1
Ustalenie kryteriów ustalania wysokości kaucji, w taki sposób, aby nie była nadmierna
dla skarżącego.
Uwaga nr 74 – art. 445 § 2
Dopisanie, że w szczególnie uzasadnionych przypadkach sąd może zwrócić złożoną
kaucję.
Uwaga nr 75 – art. 448 § 3
Uzupełnienie katalogu inwestycji celu publicznego klasy II o szlaki turystyczne, w tym
szlaki piesze, szlaki jeździeckie/konne, szlaki wodne/kajakowe, szlaki narciarskie. Wydaje
się, że będzie konieczne ustalenie definicji legalnej dla w/w szlaków oraz zasad ich
wyznaczania i znakowania (dziś jest to przede wszystkim realizowane przez Polskie
Towarzystwo Turystyczno-Krajoznawcze).
Uwaga nr 76 – art. 474 § 1
Literówka w drugim zdaniu (brak „się”).

27. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 27
Uwaga nr 77 – art. 492 § 1 [umowne nabycie praw]
Zwracam uwagę, że zapis „wymagający nabycia prawa własności” jest co prawda
jednoznaczny w warstwie językowej, to z punktu widzenia praktycznego może budzić
wątpliwości. Obawy wynikają z tego, że Skarb Państwa/jednostka samorządu
terytorialnego może – przede wszystkim celem uniknięcia wypłaty odszkodowania –
wykazywać, że cel publiczny wyznaczony w planie miejscowym może zostać zrealizowany
bez konieczności wykupu nieruchomości. W związku z tym praktyczne stosowanie
przepisu stoi pod znakiem zapytania. Projektodawcy powinni odpowiednio doprecyzować
analizowany zapis.
Uwaga nr 78 - art. 494 § 2 [wywłaszczenie]
Należy doprecyzować sformułowanie „na dotychczasowe cele” poprzez odniesienie się do
przeznaczenia tej części nieruchomości w planie miejscowym albo w inny sposób, ale
nie – jak to czyni orzecznictwo – do faktycznego sposobu użytkowania w przeszłości, co
pomija „zdolność” (lub jej brak) do zagospodarowania nieodjętej części nieruchomości po
jej rozparcelowaniu w związku z wywłaszczeniem. Plan miejscowy determinuje prawne
przeznaczenie nieruchomości, a konsekwencje wywłaszczenia części nieruchomości
powinny również objąć niewywłaszczoną część nieruchomości. Podstawą zaufania
obywateli do Państwa jest odpowiedzialność Państwa za swoje działania i zaniechania ze
skutkiem w postaci pogorszenia lub niepoprawienia stanu majątkowego przez obywatela
mimo prawem dopuszczalnej takiej możliwości.
Przykładowe nowe brzmienie:
„§ 2. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie
nadaje się do zagospodarowania w zgodności z planem miejscowym, na żądanie
właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze
umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w
zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie. W przypadku nieruchomości
nieobjętej planem miejscowym uwzględnia się dotychczasowy sposób użytkowania części
nieruchomości nieodjętej w związku z wywłaszczeniem."
Uwaga nr 79 – art. 495 [niekorzystne oddziaływanie inwestycji na nieruchomości
sąsiednie]
Jak się wydaje naturalnym jest, że w omawianej sytuacji (tj. niemożność lub istotne
utrudnienie gospodarowania nieruchomością sąsiednią w związku z realizacją inwestycji)
po stronie właściciela nieruchomości powinno być prawo dochodzenia odszkodowania
lub prawo żądania wykupu całej lub części nieruchomości (tej części, na którą
niekorzystnie wpływa przedmiotowa inwestycja).

28. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 28
Uwaga nr 80 - art. 505 § 1 pkt 4 [ustanowienie publicznych ograniczeń sposobu
korzystania z nieruchomości]
Dla uczytelnienia dodanie, że „elementy trakcji”, to trakcja kolejowa, tramwajowa i
trolejbusowa.
Dodanie szlaków turystycznych.
Uwaga nr 81 - art. 518 [odszkodowanie za wywłaszczenie]
W Projekcie jest powtórzenie art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomości.
Brakuje natomiast powtórzenia art. 134 ust. 4, w brzmieniu: „Jeżeli przeznaczenie
nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości,
wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego
sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.”
Z dalszej części Projektu nie można wywieść z jakiego powoduje w/w przepis został
pominięty. Wniosek o uzupełnienie.
Uwaga nr 82 – art. 524 § 2 [wartość rynkowa w przypadku wywłaszczenia jedynie części
nieruchomości]
Należy uwzględnić sytuację, w której wartość rynkowa nieodjętej części nieruchomości
będzie niższa, niż sprzed wywłaszczenia, w związku z podziałem nieruchomości w
następstwie wywłaszczenia. Czyli przypadku, gdy władcze działania władzy publicznej
spowodowało po pierwsze odjęcie praw do części nieruchomości, a po drugie - w
konsekwencji w odniesieniu do pozostającej właścicielowi części nieruchomości -
spowodowały spadek jej wartości.
Wyrażam nadzieję, że przedstawione uwagi i komentarze zostaną wnikliwie i
rzetelnie rozpatrzone.
Klauzula danych osobowych
Wyrażam zgodę na upublicznienie mojego imienia i nazwiska oraz adresu poczty elektronicznej.
Klauzula korespondencji
Wszelkie doręczenia pism i informacji należy wykonywać tylko na podany adres poczty
elektronicznej.
Nota o autorze
Nowak Marek, 44 lata. Autor jest społecznikiem, aktywistą miejskim pro publico bono. Od 2008
roku sygnalizuje m.in. administracji publicznej jej wadliwe działania i zaniechania, brak regulacji
prawnych bądź ich nieprawidłowe brzmienie lub stosowanie. Już w 2009 roku alarmował ministrów
Rządu RP o braku systemowych rozwiązań prawnych dla lokalizowania i użytkowania
przemysłowych elektrowni wiatrowych, z negatywnym skutkami dla mieszkańców terenów
wiejskich i krajobrazu. W latach wcześniejszych i późniejszych interweniował na poziomie osiedli,

29. Uwagi do projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, wersja z dnia 30 września 2016 roku 29
lokalnym, regionalnym i krajowym m.in. w takich obszarach, jak: planowanie i estetyka
przestrzeni, gospodarowanie nieruchomościami komunalnymi, dostęp do informacji publicznych,
hałas drogowy w miastach oraz strategie rozwoju miast i kraju.
W trybie ustawy o petycjach w latach 2015-2016 złożył następujące petycje: (1) do Rady Miejskiej
Wrocławia o podjęcie uchwały umożliwiającej wyeliminowanie chaosu reklamowego i
uporządkowanie przestrzeni Wrocławia (tzw. uchwała krajobrazowa) - Rada nie uwzględniła petycji
(uchwała nr XX/432/16 z 21 stycznia 2016 r.), przy czym kilka miesięcy później Rada – na wniosek
Prezydenta Wrocławia – podjęła uchwalę zgodną z moją petycją (uchwała nr XXX/606/16 z 15
września 2016 r.); (2) do Prezydenta Wrocławia o podjęcie inicjatywy ustawodawczej w
przedmiocie uzyskania jako gmina uprawnienia do skutecznego zobligowania najemców lokali
komunalnych do wymiany pieców opalanych węglem na urządzenia ekologiczne – Prezydent
zdecydował o przekazaniu petycji Prezesowi Rady Ministrów, w trakcie rozpatrywania; (3) do
Prezesa Rady Ministrów o podjęcie inicjatywy ustawodawczej w przedmiocie wyeliminowania luki
prawnej polegającej na tym, że osoby bez tytułu prawnego do ziemi rolnej mogą i uzyskują
publiczne środki pieniężne w ramach dopłat dla rolników – Minister Rolnictwa nie uwzględnił
petycji; (4) do Prezesa Rady Ministrów o podjęcie inicjatywy legislacyjnej w przedmiocie obniżenia
norm hałasu drogowego – w trakcie rozpatrywania; (5) do Rady Miejskiej Wrocławia o zmiany w
zasadach gospodarowania nieruchomościami gminy Wrocław poprzez odjęcie Prezydentowi
Wrocławia prawa do zbywania działek i budynków komunalnych bez miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego – w trakcie rozpatrywania; (6) do Rady Miejskiej Wrocławia o
zmobilizowanie Prezydenta Wrocławia do przyspieszenia prac planistycznych i obejmowania
planami miejscowymi kolejnych części Miasta – w trakcie rozpatrywania; (7) do Prezesa Rady
Ministrów o podjęcie inicjatywy na forum europejskim w przedmiocie powołania do życia jednostki
badawczo-rozwojowej lub innej finansowanej z budżetu Unii Europejskiej, w celu poszukiwania i
wdrażania leków na choroby, które stanowią bezpośrednie zagrożenie dla życia człowieka – w
trakcie rozpatrywania.
W trybie konsultacji społecznych w 2016 roku złożył m.in. uwagi do: (1) projektu uchwały Rady
Ministrów w sprawie przyjęcia „Narodowego Programu Mieszkaniowego”; (2) projektu ustawy
zmieniającej ustawę o ochronie przyrody oraz niektóre inne ustawy; (3) projektu ustawy
zmieniającej Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektóre inne ustawy.
Aktywność obywatelska nie jest związana z wykonywaną pracą zawodową.