1. ¿Sabe usted cómo determinar el IGV
por la 1ª venta de inmuebles?
Definición de constructor, hechos gravados,
base imponible y supuesto de exoneración
Carlos
1. Introducción BASSALLO RAMOS
El TUO de la Ley del IGV, aprobado por el Resumen ejecutivo
Decreto Supremo Nº 055-99-EF (15/04/1999),
contiene como operación gravada con di- La 1ª venta de inmuebles es un supuesto afecto con el
cho impuesto a la primera venta de inmue- IGV cuando es realizado por un sujeto que califique como
bles que realicen los constructores de los constructor. No obstante, existen supuestos en los que
mismos, y sin embargo, también existen tal operación resultará exonerada y, cuando esté afecta,
a la base imponible se le deberá excluir el valor del terre-
otras situaciones, que siendo en realidad no, de acuerdo a la norma reglamentaria. Veamos cómo
segundas o terceras ventas, podrían resul- el legislador tributario ha establecido un tratamiento es-
tar gravadas con el IGV. pecial para este sector.
Por otro lado, la misma norma establece
un supuesto de exoneración, popularmen-
te vinculado a la venta de inmuebles del
la norma permite su exclusión, para lo cual o recién construido es vendido bajo los pa-
Programa MiVivienda, lo cual no es del todo
establece una presunción respecto de su rámetros que analizaremos más adelante,
cierto como veremos más adelante, pues
valor, generando en la práctica la aplica- nace el IGV por única vez (ya veremos que
las condiciones y requisitos para gozar del
ción de una tasa diferenciada, pero princi- hay excepciones) para ese inmueble.
beneficio ya no están asociadas a tal forma
palmente, un efecto directo sobre el crédi- Así, si el mismo sujeto vende otro inmue-
de adquirir inmuebles.
to fiscal. ble al día siguiente, la operación también
Otro tema de interés es el relacionado al
estará gravada, pues se trata de otro bien
sujeto del impuesto en la hipótesis bajo 2. Operaciones consideradas que se está vendiendo por primera vez.
análisis, es decir, al denominado “construc- como primera venta de inmue- Como vemos, la operación sujeta a tributa-
tor” del bien inmueble, definición directa- bles
ción es la primera venta del inmueble, in-
mente relacionada con el hecho económi- Comencemos por decir, que el IGV afecta dependientemente de cuantas ventas an-
co incluido como afecto. la primera operación de venta en la que un teriormente haya realizado el sujeto, del cual
Finalmente, en relación a la base imponible, determinado inmueble está comprometido, solo interesa su calidad de constructor,
como quiera que el terreno no está gravado, es decir, cada vez que un inmueble nuevo como veremos a continuación.

2. 2.1 Afectación general y definición de caso de los que subcontratan la construc- VENTA DE INMUEBLES
constructor ción. AMPLIADOS, REMODELADOS
De la lectura del literal d) del artículo 1 2.2 Otros supuestos gravados O RESTAURADOS
del TUO de la Ley del IGV, se entiende
claramente que el referido tributo grava la Si bien señalamos, y así lo establece la Artículo 2 numeral 1
primera venta de inmuebles realizada por norma, que la operación sujeta a tributa- del Reglamento
el constructor de los mismos. ción es la primera venta que se haga de un
Tratándose de inmuebles en los que se efec-
determinado inmueble, existen situaciones túen trabajos de ampliación, la venta de la
A tal efecto, la misma norma define el tér-
en la que el legislador ha querido que una misma se encontrará gravada con el Impues-
mino “venta” como todo acto por el que se
transfieren bienes a título oneroso, y la nor-
posterior venta de un inmueble previamen- to, aun cuando se realice conjuntamente con
te transferido se considere como afecto con el inmueble del cual forma parte, por el valor
ma reglamentaria agrega a dicha definición de la ampliación. Se considera ampliación a
el IGV.
una variante, constituida por el hecho de toda área nueva construida.También se en-
Así, tenemos que el mismo artículo 1 de la
que el acto esté destinado a transferir pro- cuentra gravada la venta de inmuebles res-
piedad, es decir, la venta de bienes futu- Ley establece que está gravada con el IGV pecto de los cuales se hubiera efectuado tra-
ros. En cualquiera de los casos, existe una “la posterior venta del inmueble que reali- bajos de remodelación o restauración, por el
venta para la Ley del IGV, si la propiedad cen las empresas vinculadas con el cons- valor de los mismos.Para determinar el valor
se transfiere o se transferirá producto del tructor, cuando el inmueble haya sido ad- de la ampliación, trabajos de remodelación o
acto jurídico celebrado. quirido directamente de este o de empre- restauración, se deberá establecer la propor-
sas vinculadas económicamente con el ción existente entre el costo de la amplia-
Ahora bien, esta venta debe de ser de un
mismo”, y siempre que tal venta hubiera ción, remodelación o restauración y el valor
bien considerado inmueble para efecto del de adquisición del inmueble actualizado con
sido realizada a un precio inferior al valor la variación del Índice de Precios al Por Ma-
IGV, situación que la propia SUNAT ha se-
de mercado, pues de lo contrario no habría yor hasta el último día del mes precedente al
ñalado que solo se puede dar cuando se
trate de edificaciones o construcciones, tal
posibilidad de elusión tributaria. En este del inicio de cualquiera de los trabajos seña-
caso, el literal d del numeral 1 del artículo 2 lados anteriormente, más el referido costo de
como concluye el Informe Nº 094-2002- la ampliación, remodelación o restauración.
del Reglamento precisa que estas poste-
SUNAT/K00000 (03/04/2002). En efecto, el El resultado de la proporción se multiplicará
riores ventas están referidas “a las ventas
citado informe del órgano administrador
que las empresas vinculadas económica- por cien (100). El porcentaje resultante se
señala que “Así pues, con respecto a esta
mente al constructor realicen entre sí y a expresará hasta con dos decimales. Este por-
operación, resulta necesario que para la centaje se aplicará al valor de venta del bien,
las efectuadas por estas a terceros no vin- resultando así la base imponible de la am-
configuración del supuesto de hecho pre-
culados”. pliación, remodelación o restauración.
visto en la ley, se trate de bienes inmue-
bles construidos o edificados. Por el con- De igual manera, la norma en mención es-
trario, la venta de inmuebles que no han tablece que estará gravada como primera 3. Operaciones exoneradas
sido materia de construcción, no se encon- venta de inmuebles “la que se efectúe con El literal B) del Apéndice I del TUO de la
trará dentro del campo de aplicación del posterioridad a la reorganización o traspa- Ley del IGV establece que está exonerado
so de empresas”, toda vez que en aten- de dicho impuesto “La primera venta de in-
IGV”.
ción al literal c) del artículo 2 de la Ley no muebles que realicen los constructores de
De esta forma, ninguna transferencia de los mismos, cuyo valor de venta no supere
está afecta con el IGV “La transferencia
inmuebles distintos a una edificación o las 35 Unidades Impositivas Tributarias,
de bienes que se realice como conse-
construcción –como podrían ser los intan- siempre que sean destinados exclusiva-
cuencia de la reorganización de empre-
gibles (concesión minera o para explotar mente a vivienda y que cuenten con la pre-
sas”, mecanismo que responde al princi-
servicios públicos) a los que se refiere el sentación de la solicitud de Licencia de
pio de empresa en marcha y que podría Construcción admitida por la Municipalidad
Código Civil en el artículo 885– estará su-
utilizarse como mecanismo de elusión correspondiente, de acuerdo a lo señalado
jeta a tributación por el IGV.
para el pago del IGV por la transferencia por la Ley Nº 27157 y su reglamento”.
Mientras tanto, el artículo 3 del TUO de de inmuebles.
la Ley del IGV define al constructor que De esta forma, a la definición del supuesto
También debe tenerse presente lo estableci- gravado que ya analizamos anteriormente,
será el sujeto del impuesto en esta hipó-
do por el segundo párrafo del literal d del nu- se le agregan tres (3) elementos adiciona-
tesis, señalando que es “Cualquier per-
meral 1 del artículo 2 del Reglamento de la les, que de presentarse concurrentemente
sona que se dedique en forma habitual a determinan la exoneración de la operación,
Ley del IGV, en el sentido que “Se considera
la venta de inmuebles construidos total- es decir, produce una liberación del cum-
primera venta y consecuentemente operación
mente por ella o que hayan sido cons- plimiento de la obligación sustancial cons-
gravada, la que se realice con posterioridad
truidos total o parcialmente por un terce- tituida por el pago del tributo.
a la resolución, rescisión, nulidad o anulación
ro para ella”.
de la venta gravada”; es decir, un supuesto Los elementos adicionales son:
En esa medida, serán sujetos del IGV por distinto a los ya comentados que se materia- a. Que el valor de venta no supere de
la venta de inmuebles aquellos que se de- liza, por ejemplo, cuando habiendo celebra- 35 Unidades Impositivas Tributarias.
diquen habitualmente a la construcción de do un contrato de compraventa de un inmue- Cuando la norma hace referencia al va-
dichos bienes (por ejemplo, empresas ble cuyo valor estuvo gravado con el IGV, se lor de venta, básicamente se refiere a
constructoras sea como personas natu- vuelve a vender el mismo bien previa resolu- la base imponible antes del IGV, de ma-
rales o jurídicas), o incluso, cuando con- ción del primer contrato, como podría ocurrir nera tal que es un punto común de com-
traten a un tercero para que construya por si el primer comprador no canceló el precio paración entre todas las operaciones de
ellos para luego venderlos, como es el en el plazo acordado. venta de inmuebles.
Este valor de venta, y no precio de ven-
ta que ya incluye el IGV, debe ser me-
OPERACIONES GRAVADAS DEL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS nor al que corresponda a 35 UITs, y aun-
que ni la Ley ni el Reglamento precisan
algo sobre el particular, debemos enten-
der que la comparación se efectúa res-
pecto de valor de la UIT vigente en el
momento que se realiza la operación de
venta.
Venta en el país Prestación o Contratos de 1ª venta de Importación de De esta manera, para el presente
de bienes utilización de construcción. inmuebles que bienes. ejercicio, este requisito supone un
muebles. servicios en el realicen
país. constructores. valor de venta del inmueble no ma-
yor a S/. 115,500 (Valor UIT = S/. 3,300
x 35) o $ 35,000 aproximadamente (se-
gún la variación del tipo de cambio).

3. b. Que el inmueble vendido sea exclu-
HIPÓTESIS GRAVADAS COMO 1a VENTA DE INMUEBLES
sivamente destinado para vivienda.
El destino exclusivo para vivienda se
puede verificar no solo por la naturale- Primera venta
za de la construcción, sino principalmen- de inmuebles
te por los planos, proyectos e, incluso,
la misma licencia otorgada por la muni-
cipalidad del distrito. VENTA DE
Un caso particular lo constituyen los es- INMUEBLES
tacionamientos que se venden de ma- GRAVADAS - Se realicen por empresas vin-
nera separada o conjuntamente con los culadas al constructor.
inmuebles. De manera independiente, - El inmueble sea adquirido di-
cada uno de los estacionamientos repre- rectamente por el constructor
o por empresas vinculadas
senta un inmueble distinto y separado de Posterior venta del CUANDO hacia él.
la unidad de vivienda, de modo tal, que inmueble
- La venta se realice a un precio
en principio, siempre están gravados por inferior al valor de mercado.
no estar destinados exclusivamente a
vivienda, aun cuando su valor no sea
superior a 35 UIT y tenga la licencia a la Construcción, es decir, que la haya re- Solución:
que se refiere el siguiente literal. cibido, pero no exige que se haya otor- De acuerdo a las normas del IGV, la em-
No obstante, si resulta que la venta del gado la misma, es decir, la respuesta presa califica como constructora y realiza-
inmueble cumple con los requisitos se- positiva sobre la solicitud expedida por rá una operación que considera como pri-
ñalados en el primer párrafo del Literal el Gobierno Local. mera venta de inmuebles. En ese sentido,
B del Apéndice I del TUO de la Ley del Como notamos, las condiciones actua- la operación está dentro del ámbito de apli-
IGV, y en consecuencia, es una opera- les para estar exonerados no hacen cación del IGV, por lo que en principio está
ción que está exonerada de dicho im- alusión alguna a que la venta del in- gravada con dicho tributo.
puesto, por accesoriedad, el valor de mueble sea bajo el programa MiVivien-
venta del estacionamiento también de- Para saber si está exonerada, debemos
da. Sí exigen –por el monto del valor verificar que cumpla con las condiciones
bería estar exonerado (solo si al com-
de venta– que se trate de viviendas eco- señaladas en el literal B del Apéndice I del
prar la unidad de vivienda se tiene de- nómicas, pero podrían adquirirse las
recho un estacionamiento). TUO de la Ley del IGV, como son que el
mismas bajo cualquier modalidad con- inmueble se destine a vivienda, que la soli-
Sin embargo, esta parece ser una hipó- tractual o de financiamiento, y no nece- citud de la licencia municipal haya sido ad-
tesis no alcanzada por lo establecido en sariamente por el citado programa. mitida y que el valor del bien no sea supe-
el segundo párrafo del artículo 14 del rior al 35 UIT. En relación a los 2 primeros
TUO de la Ley del IGV, referido al prin- 4. Base de cálculo de operacio- requisitos se sabe que los ha cumplido, por
cipio de accesoriedad, que expresamen- nes gravadas tanto, solo hay que verificar que el valor del
te señala que “...cuando con motivo de De acuerdo al literal d) del artículo 13 del bien no supere el límite establecido.
la venta de bienes, prestación de servi-
TUO de la Ley del IGV, la base imponible Así, 35 UIT serían S/. 115,500 nuevos so-
cios o contratos de construcción exo-
en la primera venta de inmuebles es “El in- les, monto máximo del valor de venta para
nerados o inafectos se proporcione greso percibido (...) con exclusión del co-
bienes muebles o servicios, el valor estar exonerado. Para establecer el valor
rrespondiente al valor del terreno”. de venta de los inmuebles que serán ven-
de estos estará también exonerado o
inafecto” (el resaltado es nuestro). Como Sobre el particular, el numeral 9 del artícu- didos por la empresa constructora, se divi-
se aprecia, la exoneración por acce- lo 5 del Reglamento, señala que “Para de- de su precio de venta de US $ 43,800 entre
soriedad alcanza solo a los bienes mue- terminar la base imponible del impuesto en 1.095 (considerando que la tasa efectiva del
bles y servicios que se proporcionen con la primera venta de inmuebles realizada por impuesto es del 9.5% y que se ha incorpo-
la venta de bienes (muebles o inmue- el constructor, se excluirá del monto de la rado en el precio), con lo cual podremos
bles) exonerados, quedando excluidos transferencia el valor del terreno. Para tal comparar tal base con el límite impuesto
legalmente de la exoneración por acce- efecto, se considerará que el valor del te- por la norma para gozar de la exoneración.
soriedad, la entrega bienes inmuebles rreno representa el cincuenta por ciento Valor de venta
(como el estacionamiento) por la venta (50%) del valor total de la transferencia del
inmueble”. US $ 43,800 / 1.095 = US $ 40,000
de bienes, en este caso, inmuebles.
Bajo esta premisa legal, cuando la primera US $ 40,000 x 3.30 (T/C aprox.) = S/. 132,000
En suma, se puede concluir que desde
el punto de vista legal, no existe forma venta de inmuebles resulte afecta con el • Comparación
de establecer que el valor de los esta- IGV, la base imponible se calcula restán- S/. 132,000 > S/. 115,500 > operación afecta
cionamientos, sea que se vendan por dole al valor de venta el 50% del mismo
como si ese fuera el valor del terreno, con • Base imponible
separado o conjuntamente con la uni-
dad de vivienda, está exonerado del IGV. lo cual, la tasa del impuesto solo se aplica S/. 132,000 x 50% = S/. 66,000
Por ello, tales unidades inmobiliarias, sobre el otro 50% restante. Por eso, mu- • IGV
que por lo demás son registradas inde- chos señalan que la tasa del IGV en el su-
puesto afecto como primera venta de in- S/. 66,000 x 19% = S/. 12,540
pendientemente, deben ser facturadas
o boleteadas de manera separada, y muebles es el 9.5%. • Precio de venta
siempre, afectas con el IGV. Lo cierto es que esta forma de determinar S/. 132,000 + S/. 12,540 = S/. 144,540
c. Que se haya presentado la solicitud el IGV nace como una forma de incentivar
de la licencia de construcción y que la adquisición de viviendas económicas,
además de ser un mecanismo de reactiva- Como notamos, de la comparación entre el
haya sido admitida por la municipali-
ción de este sector de la economía nacio- valor de venta y las 35 UIT que la norma
dad correspondiente.
nal. establece como límite para gozar de la exo-
Este requisito supone que la municipa- neración, resulta que los bienes que serán
lidad distrital en cuya jurisdicción se vendidos se exceden de dicho monto, por
ubique el bien inmueble vendido, haya CASO PRÁCTICO lo que resultan afectos con el IGV, calcu-
admitido la solicitud de Licencia de lándose el impuesto sobre el 50% del valor
de venta, tal como establece el reglamento
La empresa PILCOMAYO SAC ha construi- de la Ley.
CONSTRUCTOR do un edificio con 20 departamentos desti-
nados exclusivamente a vivienda, para lo PRIMERA VENTA DE INMUEBLES
cual contó con la licencia municipal corres-
pondiente. El precio de venta de cada uno NACIMIENTO DE LA BASE
de los departamentos es de US $ 43,800. OBLIGACIÓN IMPONIBLE
Cualquier persona que en forma habitual se dedi- Solicita que establezcamos si la operación
que a la venta de inmuebles construidos totalmente Fecha de percepción del El ingreso percibido con
de venta de cada departamento está exo- ingreso, por el monto que exclusión del valor del te-
por él o que hayan sido construidos total o parcial-
mente por un tercero para él. nerada del IGV, y en su defecto, cual sería se perciba, sea parcial o rreno (50%).
la base imponible y el IGV a pagar. total.