Testvergleich: Baufinanzierungen von Vermittlern schlagen meistens direkte Angebote von Finanzinstituten. Hypothekenmakler sind für Bauherren und Immobilienkäufer meist eine gute Adresse.
Testvergleich: Baufinanzierung top Kredite von Vermittlern
1. Topkredite
vom Vermittler
Immobilienkredite. Sie haben die niedrigsten Zinsen und
das vielfältigste Kreditangebot: Hypothekenmakler sind für
Bauherren und Wohnungskäufer meist eine gute Adresse.
U
m Haus oder Wohnung günstig zu
finanzieren, lohnt es sich, die Konditionen möglichst vieler Kreditinstitute zu
vergleichen. Doch statt selbst ein Dutzend
Banken abzuklappern, gehen immer mehr
Bauherren und Wohnungskäufer zum Hypothekenmakler.
Ob Accedo, Creditweb, Dr. Klein oder Interhyp – sie alle haben schnellen Zugriff auf
die Konditionen von mehr als hundert bundesweiten und regionalen Baufinanzierern.
Dafür nutzen sie Online-Plattformen wie
Europace, Prohyp, Planethome oder Starpool, auf denen Banken ihre Konditionen
und Kreditvergaberichtlinien einstellen.
Stichwort:
Hypothekenmakler
Hypothekenmakler vermitteln Baukredite von vielen Banken. Ihr Marktanteil am Vertrieb von Baukrediten
wird auf 20 bis 30 Prozent geschätzt.
Die mit Abstand größten Makler sind
Interhyp und Dr. Klein. Interhyp,
seit 2008 wie die ING-Diba Teil des
niederländischen ING-Konzerns, hat
2011 Kredite in Höhe von 3,8 Milliarden Euro vermittelt. Bei Dr. Klein waren es 3,5 Milliarden Euro (ohne Gewerbekredite). Dr. Klein gehört zum
Hypoport-Konzern, an dem die Postbank mit 9,7 Prozent beteiligt ist.
Interhyp und Hypoport betreiben
über Töchter die Vermittler-Plattformen Prohyp und Europace, die
auch Banken und andere Makler nutzen. Ein Plattform-Anbieter ist auch
die Hypovereinsbank-Tochter Planethome, zu der die Makler Hypothekendiscount und Enderlein gehören.
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Bauen und Wohnen
Auf den virtuellen Marktplätzen tummeln
sich nahezu alle Größen der Finanzbranche.
Die Deutsche Bank und ihre Tochter Postbank sind dabei, ebenso die ING Diba, die
Commerzbank oder Versicherer wie Allianz,
Axa und Ergo. Dazu kommen Sparda- und
PSD-Banken. Selbst viele Volksbanken und
Sparkassen mischen mit. Noch vor wenigen
Jahren sahen sie in den Vermittlern nur eine
lästige Konkurrenz.
Marktübersicht und Unabhängigkeit von
einzelnen Anbietern sind die entscheidenden Vorteile der Vermittler. Ihre Mitarbeiter
füttern den PC mit den Eckdaten der gewünschten Finanzierung. Einen Klick später
haben sie eine Liste mit passenden Kreditangeboten auf dem Bildschirm. Daraus
können sie das günstigste für den Kunden
Der Lübecker Hypothekenmakler Dr. Klein
heraussuchen.
verfügt bundesweit über 116 GeschäftsIm Vergleich zum traditionellen Bankverstellen für die Baufinanzierung. Interhyp,
trieb von hauseigenen Krediten sind die
als reiner Direktanbieter gestartet, hat seiHypothekenmakler schon durch die Prone Filialen seit Anfang 2011 von 22 auf 45
duktvielfalt klar im Vorteil. Der Kunde
mehr als verdoppelt. Und die noch jungen
möchte einen Kredit mit
Vermittler „Baugeld Speflexibler Rate und hohen
zialisten“ und Hypofact
Sondertilgungsrechten?
Banken bieten über setzen schon seit ihrer
Zinssicherheit für 30 JahGründung auf die KunMakler oft bessere
re? Dazu einen Förderkredenbetreuung vor Ort.
Zinsen als in der
dit der staatlichen KfWEine Reihe von VerBank zum Sonderzins? Da
mittlern kommen auf
eigenen Filiale.
muss die Hausbank in der
Wunsch sogar ins Haus
Regel passen. Beim Ver(siehe Tabelle S. 46).
mittler stehen dagegen für die meisten Finanzierungswünsche gleich mehrere AnGünstig trotz Provision
gebote zur Auswahl.
Die Makler leben von der Provision, die sie
von den Banken für die Vermittlung eines
Trend geht zur Filiale
Darlehens erhalten. Standard ist 1 Prozent
Wer den Service der Vermittlungsgesellder Kreditsumme. Die Provision variiert
schaften nutzen will, muss nicht unbedingt
aber je nach Bank und vermitteltem Darauf die Beratung in einer Filiale verzichten.
lehensvolumen. Wie viel sie bekommen,
Viele Vermittler machen ihr Geschäft zwar
müssen die Makler ihren Kunden vor Abnoch überwiegend im Direktvertrieb über
schluss des Kreditvertrags offenlegen.
Internet, Telefon, E-Mail und Post. Doch der
Die Provision muss der Kunde nicht extra
Trend geht zur Filiale.
zahlen. Sie ist bereits im Zinssatz des DarleFinanztest 10/2012
2. Immobilienkredite
FOTO: ISTOCK
hens eingerechnet. Trotzdem ist der Kredit
über einen Vermittler in der Regel nicht teurer, oft sogar billiger als direkt von der Bank.
Für die Provision bekommen die Banken
„schrankfertiges“ Geschäft: Der Vermittler
serviert ihnen neue Kunden und bereitet
die Kreditvergabe vor. Bank und Kunde
müssen dann nur noch den Kreditvertrag
unterschreiben. Das spart der Bank Vertriebs- und Bearbeitungskosten. Deshalb
kann sie über den Vermittler Konditionen
anbieten, die trotz Provision mitunter günstiger sind als in der eigenen Filiale.
Konditionen im Jahresvergleich
In unseren Vergleichen gehören die Vermittler fast immer zu den Top-Anbietern.
Das zeigt auch die Auswertung der monatlichen Hypothekenzinsvergleiche in den
Finanztest-Ausgaben September 2011 bis
August 2012 (siehe Tabelle S. 47). Die besten
Konditionen hatte in diesem Zeitraum der
Direktanbieter Accedo. Bei den Vermittlern
mit bundesweit mindestens 30 Filialen lagen die „Baugeld Spezialisten“ vorn.
Die Zinsunterschiede zwischen den Vermittlern sind allerdings meist gering. Über
10/2012 Finanztest
Unser Rat
Konzept. Bevor Sie sich Angebote von
Vermittlern einholen, sollten Sie die
Eckdaten Ihrer Finanzierung festlegen.
Wie viel Kredit benötigen Sie genau?
Welche Rate können Sie zahlen? Wie
lange soll der Zins festgeschrieben
sein? Welche flexiblen Rückzahlungsmöglichkeiten sind Ihnen wichtig –
etwa ein Sondertilgungsrecht oder das
Recht, die Rate zu ändern. Lassen Sie
sich von einer Verbraucherzentrale
beraten, wenn Sie unsicher sind.
Vergleich. Holen Sie sich Angebote
von mindestens zwei Vermittlern ein.
Fragen Sie außerdem Ihre Hausbank
sowie die örtliche Sparkasse und
Genossenschaftsbank. Die meisten
regionalen Banken sind nicht auf den
Vermittlerplattformen vertreten.
Unterlagen. Kümmern Sie sich früh
um die Unterlagen, die Sie zur Finan-
zierung benötigen (etwa Kaufvertragsentwurf, Grundbuchauszug, Eigenkapitalnachweis). Sonst kann sich die
Kreditvergabe erheblich verzögern.
Checklisten gibt es auf den Internetseiten der meisten Vermittler.
Zinsentwicklung. Beobachten Sie die
Renditen für Hypothekenpfandbriefe.
Sind diese seit Ihrem Kreditantrag
deutlich gesunken, sollten Sie einen
günstigeren Zinssatz verlangen. Tagesaktuelle Renditen finden Sie auf der
Internetseite des Verbands deutscher
Pfandbriefbanken (www.hypverband.
de unter „Pfandbriefkurven“).
Doppelprovision. Vorsicht, wenn der
Vermittler eine Provision von Ihnen
verlangt! Meist ist das unseriös, weil
er seine Provision schon von der Bank
erhält. Auch auf eine Bearbeitungsgebühr sollten Sie sich nicht einlassen.
Bauen und Wohnen
0
45
3. Kreditvermittler im Überblick1)
Anbieter
(Adressen S. 96)
Hauptsitz
Jahr der
Anzahl
Anzahl Überwiegend Beratung
Gründung Mitarbeiter2) Filialen Direktvertrieb zuhause
Accedo
Bayreuth
1998
31
2
j
N
Baufi Direkt
Wiesbaden
1998
43
15
j
j
Baugeld Spezialisten
München
2008
86
55
N
j
BF.direkt
Stuttgart
1999
21
2
j
j
Competence
Berlin
1994
4
1
j
N
Creditweb
Wiesbaden
2000
127
11
N
j
Dr. Klein
Lübeck
1954
4603)
116
N
j
DTW
Mannheim
1997
18
1
j
N
Enderlein
Bielefeld
1955
18
1
j
N
Fiba Immohyp
Karlsruhe
1998
50
20
N
j
Geld & Plan
Wiesbaden
1984
10
1
j
j
Haus und Geld
Oberelbert
1994
4
1
j
j
Hypofact
Berlin
2007
71
66
N
j
Hypothekendiscount
Mannheim
1997
K. A.
1
j
N
Interhyp
München
2000
650
45
j
N
Kredite-Direkt
Hamburg
1999
2
2
j
j
MKiB
Berlin
1992
7
1
j
N
Platz 1 oder Platz 10 in der Rangliste entscheiden häufig nur wenige hundertstel
Prozentpunkte. Denn hinter den Topangeboten der Vermittler stecken meist die gleichen Kreditinstitute, deren Zinssätze die
Makler oft von derselben Plattform abrufen.
Besonders häufig landeten sie mit Krediten der BBBank, der SKG-Bank und der
Münchener Hypothekenbank sowie der
Versicherer Axa, DEVK und DBV auf den
Spitzenplätzen.
K. A. = Keine Angabe. j = Ja. N = Nein.
1) Unternehmensangaben. 2) Einschließlich Franchisepartner. 3) Baufinanzierungsberater.
Stand: 15. Juli 2012
Ampelprinzip: Nach Eingabe der Finanzierung zeigt die Plattform Starpool eine
Liste mit den Zinssätzen der Banken an. Das grüne Symbol links bedeutet: Alles klar. Bei Gelb sind noch Fragen offen. Die rot markierten Banken fallen aus.
46
Bauen und Wohnen
Nicht nur der Zinssatz zählt
Kreditsuchende sollten sich nicht auf einen
einzigen Vermittler verlassen, sondern immer mehrere Angebote einholen. Denn sie
können nie sicher sein, ob ihnen der Vermittler tatsächlich das beste Angebot aus
dem Bankenpool zieht.
Nicht nur der günstigste Zinssatz, auch
die Höhe der Provision kann die Wahl des
Vermittlers beeinflussen. Viele regionale
Banken zahlen nur eine Provision von 0,5
oder 0,7 Prozent der Darlehenssumme. Enthält die Finanzierung ein Förderdarlehen
der KfW-Bank, kann es dem Vermittler passieren, dass die günstigste Bank dafür gar
keine oder nur 0,25 Prozent Provision zahlt.
Da dürfte so mancher erst einmal eine für
den Kunden teurere Variante anbieten.
Außerdem kann der Vermittler seine Provision bei den meisten Banken bis zu einem
Höchstsatz von beispielsweise 1,5 oder 2,5
Prozent selbst bestimmen. Je nach Provision kommt ein anderer Zinssatz für den
Kunden heraus. So erhöht sich der Zins für
ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung
um 0,13 Prozentpunkte, wenn der Vermittler 2 statt 1 Prozent Provision verlangt.
Schielt der Vermittler nur auf eine hohe
Provision, wird er allerdings nicht viel Geschäft machen. Der Markt für Baukredite ist
hart umkämpft. Kunden können sich übers
Internet schnell über das Zinsniveau informieren. Warum sollten sie ihren Kredit über
Finanztest 10/2012
4. Immobilienkredite
den Vermittler abschließen, wenn selbst die
Bank um die Ecke bessere Konditionen hat?
Auch lange Bearbeitungszeiten oder eine
umständliche Abwicklung kann einen Makler abschrecken, dem Kunden die Bank mit
dem niedrigsten Zinssatz zu vermitteln. Lieber reicht er dann eine Anfrage an einen
Bankpartner weiter, mit dem er gute Erfahrungen gemacht hat.
Zu den Lieblingen vieler Vermittler gehört die ING-Diba. Sie hat längst nicht immer Topkonditionen. Doch die Abwicklung
des Darlehens bei der Direktbank gilt als
schlank und unkompliziert. Sie gibt sich mit
wenigen Unterlagen zufrieden. Die meisten
Finanzierungen laufen glatt durch. Schon
ein paar Tage nach Übermittlung der Darlehensanfrage ist die verbindliche Kreditzusage da. Bei anderen Instituten kann das
schon mal drei Wochen und länger dauern.
Accedo und „Baugeld Spezialisten“ vorn
Die Tabelle zeigt die Anzahl der Top-Platzierungen der Vermittler im monatlichen
Finanztest-Vergleich von September 2011 bis August 2012. Bewertet wurden die
Platzierungen an zwölf Stichtagen jeweils für Kredite mit 10, 15 und 20 Jahren
Zinsbindung (siehe „So haben wir getestet“ unten).
Anbieter
(Adressen S. 96)
Anzahl
1. Plätze
Anzahl
2. Plätze
Anzahl
3. Plätze
Anzahl Top-3Platzierungen
Anbieter ohne bundesweites Filialnetz
Accedo
D
22
2
4
28
DTW
D
10
8
4
22
Hypothekendiscount
D
4
6
4
14
2
6
5
13
11
1
0
12
4
2
1
7
4
5
3
12
Creditweb
3
7
2
12
Geld & Plan
1
6
1
8
Baufi Direkt
MKiB
D
Interhyp1)
Enderlein
D
BF.direkt
D
1
5
1
7
Kredite-Direkt
D
2
0
0
2
1
0
1
2
Fiba Immohyp
Competence
Banken vermitteln fremde Darlehen
Das Erfolgsmodell der Vermittler haben
inzwischen auch Banken übernommen. Die
Hypovereinsbank etwa vermittelt über ihre
hauseigene Plattform Planethome auch Immobilienkredite anderer Banken – und
kann so mit den Konditionen der Vermittlungsgesellschaften mithalten. Das Gleiche
gilt beispielsweise für die Targobank und
die Santander Direktbank.
Auch die Deutsche Bank und die Commerzbank werden schon mal zum Vermittler, wenn sie einen Kundenwunsch sonst
nicht erfüllen können. Die Commerzbank
arbeitet dafür seit August bundesweit mit
Interhyp zusammen. Sogar Volksbanken
und Sparkassen nutzen die Online-Marktplätze zuweilen dazu, ihren Kunden gegen
Provision ein Darlehen der Konkurrenz zu
beschaffen.
D
0
0
2
2
Haus und Geld
D
0
0
0
0
Anbieter mit bundesweitem Filialnetz
Baugeld Spezialisten
13
8
6
27
Dr. Klein
9
8
6
23
Interhyp1)
0
5
4
9
Hypofact
4
6
9
19
D = Angebot im Direktvertrieb (schriftlich, telefonisch, Internet).
1) Seit Finanztest 4/2012 in der Gruppe der Anbieter mit bundesweitem Filialnetz (siehe „So haben wir getestet“).
Kredit über die Verbraucherzentrale
In Bremen, Hamburg und Thüringen können Immobilienkäufer ihren Kredit auch
über die Verbraucherzentrale bekommen.
Wie die Vermittler suchen die Berater der
Verbraucherzentrale aus einem Pool überregionaler und regionaler Banken das günstigste Angebot für den Kunden heraus.
Für ihren Service bekommen sie aber keine Provision von der Bank, sondern einen
Festbetrag von 450 Euro (Hamburg) oder
500 Euro (Bremen und Thüringen) direkt
vom Kunden.
Dieses Modell hat für den Kreditnehmer
handfeste Vorteile: Er kann sicher sein, dass
kein Provisionsinteresse die Auswahl des
Geldgebers beeinflusst. Und durch den Verzicht auf die Provision ist der Zinssatz für
das Darlehen oft etwas günstiger als beim
j
Vermittler.
FOTO: T. ROEPKE / CORBIS
So haben wir getestet
Wir haben die Platzierung der in unseren
monatlichen Zinsvergleichen regelmäßig vertretenen Vermittler ausgewertet. Maßgebend waren die Platzierungen
im „Marktplatz“ der Finanztest-Ausgaben 9/2011 bis 8/2012 (siehe auch
S. 92). In die Auswertung gingen an
zwölf Stichtagen die Effektivzinssätze
für Kredite mit 10, 15 und 20 Jahren
Zinsbindung ein. In den Zinssätzen ist
eine Provision von 1 Prozent der Kreditsumme enthalten. Maximal konnte ein
Institut 36 Top-Platzierungen erreichen.
10/2012 Finanztest
Anbietergruppen
In der Tabelle unterscheiden wir Anbieter
mit und ohne bundesweites Filialnetz.
Unter den Anbietern mit bundesweitem
Filialnetz stehen nur Vermittlungsgesellschaften, die bundesweit über mindestens 30 Filialen mit Beratung verfügen.
In der Gruppe der Anbieter ohne Filialnetz waren im Erhebungszeitraum insgesamt 25 bis 26 Banken und Vermittler,
in der Gruppe der Anbieter mit Filialnetz
13 bis 18 Banken und Vermittler vertreten (je nach Stichtag).
Rangfolge
Die Rangfolge der Anbieter richtet sich
nach der Anzahl der Top-3-Platzierungen
in ihrer Gruppe, bei Gleichstand nach der
Anzahl der ersten Plätze. Eine Ausnahme
gilt für Interhyp. Der Vermittler hat seit
4/2012 mehr als 30 Filialen und gehört
seitdem zur Gruppe der Anbieter mit
bundesweitem Filialnetz. Die Gesellschaft ist in beide Gruppen entsprechend dem Verhältnis der Top-3-Platzierungen zur Anzahl der möglichen Top3-Platzierungen eingeordnet.
Bauen und Wohnen
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