Herzlich willkommen
zum 27. Schweizer
Immobiliengespräch
Moderation:
Dr. Samuel Gerber
samuel-gerber.ch AG, Zürich
Heutiges Thema:
Finanzierungsstrategien im aktuellen
Wirtschaftsumfeld
Felix Blaser
Teamleiter Spezialfinanzierungen
Zürcher Kantonalbank, Zürich
Schweizer Immobilien Gespräch 11. Mai 2010



   Einführung in
   ausgewählte
   Finanzierungsthemen +
   Finanzierungsprü...
Agenda:             Einführung in ausgewählte
                   Finanzierungsthemen + Finanzierungsprüfung


      Übers...
Zielsetzungen




    •  Entwickeln des grundlegenden Verständnisses für die
       Logik der Finanzierungsbegriffe

    •...
8   Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
Systematisierung




9            Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
Leverage - Hintergrund


              Rendite versus Risiko

                                   Unternehmens-Gewinn
     ...
11   Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
Gründung einer AG – Arten

                       Gründungsformen


           ordentlich                                 ...
Kapitalerhöhung




13           Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
14   Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
Komponenten des FK



                                                                    (Bank)-Darlehen

     Schulden a...
Darlehen


           CHF




                                                               t




16               Felix ...
Kredite




17        Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
Fest-Kredite / Darlehen


           CHF




                                                               t




18      ...
Objekt-/nicht objektbezogen

                     Finanzierung


     objektbezogen                                       ...
Anleihen
                                                                  OR 1156 - 1186


                  Anleihen



...
Dazwischen ??


     Mezzanine-Kapital


     Va.:   - Parziarische Darlehen                    ("Equity Kicker")
        ...
22   Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
Kredit-Rating (Firmenkunden)




23               Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
Rating-Klassen: ein virtuelles Beispiel


      Bezeichnung                          Moody's                           Sta...
Rating / Finanzierung von Immobilien


Bewertung Immobilien durch
   Schätzungsexperten
                                  ...
Sonderproblem: Verluste bei
               Betreiberliegenschaften

     Feststellung:
      bei Betreiberliegenschaften ...
Stichwort: Debt Capacity I



     Bandbreite, innerhalb derer sich die Nettoverschuldung eines
     Unternehmens bewegen ...
Stichwort: Debt Capacity II


     Beispiel:
     Betriebsergebnis (EBIT)
     - kalkulatorische Steuern
     + Abschreibu...
29   Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
Sicherstellung




                                                                             Verpfändungen

      Darle...
Fragen ??




       Felix Blaser
       Dipl. Wirtschaftsprüfer + CPA
       Mitglied der Direktion
       Zürcher Kanton...
Claudio Müller
Leiter Immobilien Business
Development
Zürcher Kantonalbank, Zürich
Schweizer Immobiliengespräch 11. Mai 2010


«Finanzierungs-
strategien im aktuellen
Wirtschaftsumfeld»



Claudio Müller
Z...
Finanzierungsstrategien im aktuellen
Wirtschaftsumfeld: Agenda

   Was zeichnet das gegenwärtige Wirtschaftsumfeld
    au...
Zielsetzungen

   Begriff der "Nachhaltigkeit" bei der Finanzierung von
    Immobilieninvestment ist dargelegt.

   Mögl...
Finanzierung

     Finanzierung umfasst immer die gesamten Mittel zum Bau,
     Erwerb oder Halten einer Immobilie, also E...
Was zeichnet das aktuelle Wirtschaftsumfeld
aus?

 Einige Stichworte:                        viele Meinungen
   Wachstum ...
Trends, Vermutungen,Gerüchte,
Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (1)

 Staatliche Verschuldung Griechenlands:
   zur...
Trends, Vermutungen, Gerüchte,
Fehlschlüsse:
Einige aktuelle Beispiele (2)
 Staatliche Verschuldung:

 Land               ...
Trends, Vermutungen,Gerüchte,
Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (3)

 Währungsschwankungen gegenüber CHF
     Währun...
Trends, Vermutungen,Gerüchte,
Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (4)

 Inflationserwartung, Inflations-Angst: Viele T...
Trends, Vermutungen,Gerüchte: Einige
aktuelle Beispiele: Fazit (1)




42
Trends, Vermutungen,Gerüchte: Einige
aktuelle Beispiele: Fazit (2)

 Was die Zukunft bringt, wissen wir nicht!
   trotz w...
Nachhaltigkeit bei Finanzierungen

 Nachhaltigkeit (= ein strapazierter Begriff!)
 aber:
    Zentrale Forderung in unsere...
Konkrete Lösungsansätze: Optik
Finanzierung

     Nachhaltigkeit bei der finanziellen Lösung von
               Immobilien...
Was heisst nachhaltige Finanzierung?

       Sich nicht nur vom aktuellen Geschehen leiten lassen
       Überlegungen in...
Einige "alte" Finanzierungsregeln:
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung:

     Lohnt sich das?




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Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
  Ein konkretes Beispiel:
Zinssatz


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Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
  Ein konkretes Beispiel:
Zinssatz


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Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
  Ein konkretes Beispiel:
              oder am besten...
Zinssatz
           .....
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung

     Strategie der Fremdmittelaufnahme



         Einige wichtige Grundsätze
...
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
Simulation
Historische Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit 1990 bis ...
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
Simulation
Historische Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit 1990 bis ...
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
Simulation
Szenario: Zukünftige Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit ...
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
Simulation
Szenario: Zukünftige Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit ...
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
Simulation

     Zusammenfassung

                             Σ Bezahlte Zinsen...
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
Simulation

      ..... Chancen und Risiken von Libor-Ausleihungen




Zur Erinn...
Einige "alte" Finanzierungsregeln:
Leverage: Chancen und Risiken

                            tiefer Leverage   hoher Leve...
Leverage: Chancen und Risiken




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Leverage: Chancen und Risiken




60
Leverage: Chancen und Risiken




61
Einige "neuere/neue" Finanzierungsregeln:
Absicherungslösungen

     •    Cap
     •    Floors
     •    Swaps, z.B. Payer...
Einige "neuere/neue" Finanzierungsregeln:
Immobilienderivate: Eine neue Alternative

 Eigenheiten des Immobilienmarktes
 ...
Immobilienderivate: Der ökonomische Case




64
Immobilienderivate: Eine neue Alternative


     Zahl von Immobilienderivat-Produkten nimmt laufend zu:
     •    Struktur...
Erster Schluss

     Die Nachhaltigkeit bei
     Immobilienanlagen und deren
     Finanzierung zu leben, ist
     nicht ei...
Erster Schluss

     ... aber trotzdem: Durchaus Mut zum Risiko, aber überlegt

           Risiko-Aversion kann durchaus ...
Einige Grundsätze zum Schluss (1/2)

     1.  Schaffen von finanziellem Spielraum (u.a. via Eigenkapital)
     2.  Leverag...
Einige Grundsätze zum Schluss (2/2)

     6.    Renditebetrachtung nicht nur aus kurzer Sicht
     7.    Risikogerechte Re...
Vielen Dank für die Aufmerksamkeit




70
71
Lorenz Heim
Geschaftsführer
HypothekenZentrum AG, Zürich
Pensionierungsplanung
Steuerberatung
                        Schweizer Immobiliengespräch
Hypothekarberatung




         ...
Herzlich willkommen




                      Lorenz Heim (42)
                      Mitglied der VZ Gruppengeschäftsleitu...
Inhaltsverzeichnis




             1.  Kurzvorstellung VZ VermögensZentrum

             2.  Fallbeispiel Auflösung Erben...
Echte Unabhängigkeit
     • Kein Verkauf von eigenen Finanzprodukten
     • Keine Vertrieb von Finanzprodukten
     • Kein...
Inhaltsverzeichnis




             1.  Kurzvorstellung VZ VermögensZentrum

             2.  Fallbeispiel Auflösung

    ...
Ausgangslage

       •    Erbengemeinschaft bestehend aus einer
            Tochter und zwei Söhnen, alle verheiratet, je ...
Klassische Lösung

       •    Das Immobilienportefeuille wird (oft mehrfach)
            bewertet

       •    Die Liegen...
Lösungsansätz Potentialbeurteilung

        •    Das Immobilienportefeuille wird bewertet,
             gleichzeitig erfol...
Einbezug steuerliche Aspekte (situativ)

        •    Falls die Grundstückgewinnsteuer infolge (zu)
             kurzer Ha...
Beispielrechnung
Inhaltsverzeichnis




             1.  Kurzvorstellung VZ VermögensZentrum

             2.  Fallbeispiel Auflösung Erben...
Fazite

         •    Eine Bewertung plus Potentialbeurteilung schafft
              bessere Voraussetzungen, dass sich di...
VermögensZentrum
Hier sind Sie gut beraten.
Besten
Dank
für
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Aufmerksamkeit!

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Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010

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FINANZIERUNGSSTRATEGIEN IM AKTUELLEN WIRTSCHAFTSUMFELD

Welche Finanzierungsmöglichkeiten für Anlageimmobilien versprechen im aktuellen Wirtschaftsumfeld die besten Renditen und maximale Sicherheit? Das 27. Schweizer Immobiliengespräch zeigt auf, wo die Vor- und Nachteile der verschiedenen Strategien liegen und welche Steueroptimierungen bei der Finanzierung von Renditeobjekten auch für private Investoren möglich sind.

MODERATION:

Dr. Samuel Gerber, MRICS, samuel-gerber.ch AG, Zürich

REFERENTEN:

Felix Blaser, Dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA, Teamleiter Spezialfinanzierungen Zürcher Kantonalbank
Claudio Müller, Leiter Immobilien Business Development Zürcher Kantonalbank
Lorenz Heim, Hypotheken Zentrum / Vermögenszentrum Zürich

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Präsentation Immobiliengespräch 11.05.2010

  1. 1. Herzlich willkommen zum 27. Schweizer Immobiliengespräch
  2. 2. Moderation: Dr. Samuel Gerber samuel-gerber.ch AG, Zürich
  3. 3. Heutiges Thema: Finanzierungsstrategien im aktuellen Wirtschaftsumfeld
  4. 4. Felix Blaser Teamleiter Spezialfinanzierungen Zürcher Kantonalbank, Zürich
  5. 5. Schweizer Immobilien Gespräch 11. Mai 2010 Einführung in ausgewählte Finanzierungsthemen + Finanzierungsprüfung Zürich, 11.05.2010 Autor: Felix Blaser Email-Adresse: felix.blaser@zkb.ch
  6. 6. Agenda: Einführung in ausgewählte Finanzierungsthemen + Finanzierungsprüfung   Übersicht Finanzierungsbegriffe   Eigenkapital versus Fremdkapital   Eigenfinanzierung - Instrumente   Fremdfinanzierung – Instrumente   Was liegt dazwischen ?   Stichwort Debt Capacity   Kreditprüfung bei einer Bank   Sicherheiten 6 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  7. 7. Zielsetzungen •  Entwickeln des grundlegenden Verständnisses für die Logik der Finanzierungsbegriffe •  Verstehen der häufigsten Eigen- und Fremdfinanzierungs-instrumente •  Verständnis entwickeln für die grundlegenden Abläufe in einer Kreditprüfung 7 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  8. 8. 8 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  9. 9. Systematisierung 9 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  10. 10. Leverage - Hintergrund Rendite versus Risiko Unternehmens-Gewinn Eigenkapital Grundsatz: EKap-Rendite (ROE) wird beeinflusst durch das Finanzierungsverhältnis (Verhältnis EKap zu FKap) 10 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  11. 11. 11 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  12. 12. Gründung einer AG – Arten Gründungsformen ordentlich qualifiziert Liberierung durch Cash Sacheinlagen Sachübernahmen Gründervorteile Verrechnung 12 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  13. 13. Kapitalerhöhung 13 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  14. 14. 14 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  15. 15. Komponenten des FK (Bank)-Darlehen Schulden aus Lieferungen + Leistungen (Bank)-Kredite Anleihen Rechnungs- Rückstellungen abgrenzungen 15 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  16. 16. Darlehen CHF t 16 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  17. 17. Kredite 17 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  18. 18. Fest-Kredite / Darlehen CHF t 18 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  19. 19. Objekt-/nicht objektbezogen Finanzierung objektbezogen Nicht objektbezogen 19 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  20. 20. Anleihen OR 1156 - 1186 Anleihen Obligation Wandel- Options- Anleihe "Straight" Anleihe "Option Bond" "Convertible" 20 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  21. 21. Dazwischen ?? Mezzanine-Kapital Va.: - Parziarische Darlehen ("Equity Kicker") - Wandelanleihen (va. auch "mandatorily convertible") - Optionsanleihen [ - Nachrangige Darlehen ?? ] 21 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  22. 22. 22 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  23. 23. Kredit-Rating (Firmenkunden) 23 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  24. 24. Rating-Klassen: ein virtuelles Beispiel Bezeichnung Moody's Standard & Poors K1 Top-Unternehmen Aaa, Aa1 AAA, AA+ K2 Ausgezeichnete Unternehmen Aa2, Aa3, A1 AA, AA-, A+ K3 Sehr gute Unternehmen A2, A3 A, A- K4 Gute Unternehmen Baa1, Baa2 BBB+, BBB K5 Unternehmen mit erkennbarem Baa3, Ba1, Ba2 BBB-BB+, BB Risiko K6 Unternehmen mit erhöhtem Risiko Ba3, B1 BB-, B+ K7 Unternehmen mit hohem Risiko B2, B3 B, B- K8 Unternehmen mit überhöhtem Caa und schlechter CCC+ und schlechter Risiko 24 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  25. 25. Rating / Finanzierung von Immobilien Bewertung Immobilien durch Schätzungsexperten Bonitätsprüfung mittels einheitlichem systemgestütztem Rating 25 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  26. 26. Sonderproblem: Verluste bei Betreiberliegenschaften Feststellung:  bei Betreiberliegenschaften muss darauf geachtet werden, dass Verluste aus den Dienstleistungen / Produkten zu einer Wertminderung der Produktionsfaktoren führt höhlt Belehnungsbasis aus 26 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  27. 27. Stichwort: Debt Capacity I Bandbreite, innerhalb derer sich die Nettoverschuldung eines Unternehmens bewegen sollte Basis: Free Cash Flow Pay-Back Annahme: 5 – 7 Jahre Ergo: Fiktion der Entschuldung (ceteris paribus) über 5 – 7 Jahre 27 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  28. 28. Stichwort: Debt Capacity II Beispiel: Betriebsergebnis (EBIT) - kalkulatorische Steuern + Abschreibungen operating CF +/-  Rückstellungen / stille Reserven +/-  NUV +/- Investitionen/Desinvestitionen = Free Cash Flow Free Cash Flow * Barwert-Faktor = Debt Capacity (verfügbar) 28 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  29. 29. 29 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  30. 30. Sicherstellung Verpfändungen Darlehen mit / Grundpfand ohne Amo. kurant Festkredit blanko revolvierende Bürgschaften Kredite etc. etc. 30 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  31. 31. Fragen ?? Felix Blaser Dipl. Wirtschaftsprüfer + CPA Mitglied der Direktion Zürcher Kantonalbank, Spezialfinanzierungen, Stockerstrasse 33, 8001 Zürich Telefon: 044/292-3975 Mail: felix.blaser@zkb.ch 31 Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA
  32. 32. Claudio Müller Leiter Immobilien Business Development Zürcher Kantonalbank, Zürich
  33. 33. Schweizer Immobiliengespräch 11. Mai 2010 «Finanzierungs- strategien im aktuellen Wirtschaftsumfeld» Claudio Müller Zürcher Kantonalbank Dienstag, 11. Mai 2010
  34. 34. Finanzierungsstrategien im aktuellen Wirtschaftsumfeld: Agenda   Was zeichnet das gegenwärtige Wirtschaftsumfeld aus?   Nachhaltigkeit bei Finanzierungen: Was heisst das?   Konkrete Lösungen: - einige "alte" Finanzierungsgrundsätze - einige "neue" Finanzierungsgrundsätze und Lösungen   Einige Erkenntnisse zum Schluss 34
  35. 35. Zielsetzungen   Begriff der "Nachhaltigkeit" bei der Finanzierung von Immobilieninvestment ist dargelegt.   Möglichkeiten und Grenzen der Prognosefähigkeit und der Folgen sind aufgezeigt.   "Alte" Regeln der Nachhaltigkeit in der Finanzierung von Immobilieninvestments in Erinnerung gerufen und "neue" Möglichkeiten vorgestellt. 35
  36. 36. Finanzierung Finanzierung umfasst immer die gesamten Mittel zum Bau, Erwerb oder Halten einer Immobilie, also Eigenmittel (=Equity) und Fremdmittel (=Fremdkapital/Debt) Eigenmittel Finanzierung Fremdmittel   Mehrere Möglichkeiten   Mehrere Möglichkeiten 36
  37. 37. Was zeichnet das aktuelle Wirtschaftsumfeld aus? Einige Stichworte: viele Meinungen   Wachstum der (Welt)wirtschaft viele Vermutungen   Verschuldung (öffentliche – private) viele Gerüchte   Zinsentwicklung viele Zahlen und   Inflationsgefahr Statistiken viele Tendenzen   Währungen viele "Experten" viele Modelle/Theorien aber: in volatilen Zeiten wenig konkret Greifbares 37
  38. 38. Trends, Vermutungen,Gerüchte, Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (1) Staatliche Verschuldung Griechenlands:   zur Zeit Hauptthema   Ausblenden ähnlicher Probleme in den USA, Japan und auch England Währungsschwankungen:   in den letzten Jahren gewaltige Schwankungen   bei einzelnen Währungen teilweise überraschende Entwicklungen Inflationserwartungen:   viele Expertenmeinungen, viele Prognosen, aber sehr viele Szenarien denkbar. 38
  39. 39. Trends, Vermutungen, Gerüchte, Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (2) Staatliche Verschuldung: Land In % BIP 2009 Pro Kopf der Bevölkerung Griechenland 115,1 Euro 26'000 CHF 37'180 (1.43) USA 82,9** US$ 41'220 CHF 45'750 (1.11) Japan 189,8 US$ 81'000 CHF 89'900 (1.11) Deutschland 73,2 Euro 20'700 CHF 29'600 (1.43) Grossbritannien* 68,1** £ 15'600 CHF 26'100 (1.63) Schweiz 41,3 CHF 28'600 CHF 28'600 * derzeit steigt die monatliche Verschuldung stärker als jene von Griechenland . ** zusätzlich hohe private Verschuldung 39
  40. 40. Trends, Vermutungen,Gerüchte, Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (3) Währungsschwankungen gegenüber CHF Währung US$ Euro £ Real Chart Δ 3 Jahre 1.25 - 0.97 1.68 – 1.42 2.49 – 1.51 2.29 - 1.48 29% 18% 65% 55% Trend ? ? ? ? 40
  41. 41. Trends, Vermutungen,Gerüchte, Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (4) Inflationserwartung, Inflations-Angst: Viele Theorien:   Notenbanken halten Inflation unter Kontrolle   Adaptive Inflationstheorie   Sprunghafte Inflation   Schuldenabbau via Inflation   lang anhaltende Inflation Was wird am ehesten zutreffen? 41
  42. 42. Trends, Vermutungen,Gerüchte: Einige aktuelle Beispiele: Fazit (1) 42
  43. 43. Trends, Vermutungen,Gerüchte: Einige aktuelle Beispiele: Fazit (2) Was die Zukunft bringt, wissen wir nicht!   trotz wissenschaftlichen Anstrengungen   trotz mathematischen Modellen   trotz viel Information, grosse Datenfülle   trotz vielen Experten Orakel von Delphi Was für Konsequenzen hat das für eine nachhaltige Finanzierung von Immobilieninvestments? 43
  44. 44. Nachhaltigkeit bei Finanzierungen Nachhaltigkeit (= ein strapazierter Begriff!) aber:   Zentrale Forderung in unserer Welt generell   Nachhaltigkeit bei Immobilien auf verschiedenen Ebenen gefordert: •  Objektebene, technische Aspekte •  Investitionsebene: - Einzelobjektebene - Immobilienportfolios •  Finanzierungsebene => Risiken eingrenzen 44
  45. 45. Konkrete Lösungsansätze: Optik Finanzierung Nachhaltigkeit bei der finanziellen Lösung von Immobilieninvestments: Kein Schönwettermodell! 45
  46. 46. Was heisst nachhaltige Finanzierung?   Sich nicht nur vom aktuellen Geschehen leiten lassen   Überlegungen in Szenarien anstellen   "Schlechtwetter"-Varianten mit einbeziehen   Eigene Risikofähigkeit mitberücksichtigen   Umsetzen einer angepassten Finanzierungsstrategie   Strategie vor Preis   Gute Beziehungen zu den Kapitalgebern pflegen, u.a. Transparenz, Miteinbezug in Entscheide   Neues probieren, aber nur das, was man versteht   usw. 46
  47. 47. Einige "alte" Finanzierungsregeln: Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung: Lohnt sich das? 47
  48. 48. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Ein konkretes Beispiel: Zinssatz 8 7 6 5 sie steigen sie steigen 4 seitwärts seitwärts 3 sie sinken sie sinken 2 Wie entwickeln sich Wie entwickeln sich die Zinsen? die Zinsen? 1 Laufzeit 1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre 48
  49. 49. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Ein konkretes Beispiel: Zinssatz 8 7 6 eher variable Hypotheken 5 4 eher variable Hypotheken ev. Libor-Hypotheken eher Fest- 3 Hypotheken 2 Festhypotheken - Festh. 1 - ev. Libor-H. 1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre 49
  50. 50. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Ein konkretes Beispiel: oder am besten... Zinssatz ... eine Kombination von neuen Hypothekenformen! LIBOR Fest 8 Variabel 7 6 5 4 3 Festhypothek 3 Jahre 2 Individuelle Zinsbandbreite ist kleiner als jene des 1 Marktes dank Kombination der Hypothekenprodukte 1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre 50
  51. 51. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Strategie der Fremdmittelaufnahme  Einige wichtige Grundsätze   mehrere Produkte mit unter-   bei grösserer Hypothekarverschuldung schiedlichen Laufzeiten   wenn Tragbarkeit knapp ist   eher feste Ausleihungen (Mietrechtsproblematik!)   In Zeiten sinkender Zinsen   eher variabel   In Zeiten steigender Zinsen   zuerst fest, dann variabel   In Zeiten mit sehr unsicherer Zinsentwicklung   Portfolio-Ansatz 51
  52. 52. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation Historische Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit 1990 bis 2009 52
  53. 53. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation Historische Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit 1990 bis 2009 Variante 1: gemischte Finanzierung Variante 2: gemischte Finanzierung Fest 40% Libor 30% Variabel 30% Fest 10% Libor 90% 53
  54. 54. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation Szenario: Zukünftige Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit ab 2010 54
  55. 55. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation Szenario: Zukünftige Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit ab 2010 Variante 1: gemischte Finanzierung Variante 2: gemischte Finanzierung Fest: 40% Libor: 30% Variabel: 30% Fest: 10% Libor: 90% 55
  56. 56. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation Zusammenfassung Σ Bezahlte Zinsen Σ Simulierte Zinsen 1990 - 2009 2010 - 2029 Libor 6 Mt. CHF 9,5 Mio. CHF 9,6 Mio. Variable Hypothek CHF 13,5 Mio. CHF 12,4 Mio. Festhypothek, 5 J. CHF 15,7 Mio. CHF 13,1 Mio. Portfolio 1 CHF 13,2 Mio. CHF 10,5 Mio. Portfolio 2 CHF 11,1 Mio. CHF 10,0 Mio. Simulation und Wirklichkeit ........ ? 56
  57. 57. Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation ..... Chancen und Risiken von Libor-Ausleihungen Zur Erinnerung! 57
  58. 58. Einige "alte" Finanzierungsregeln: Leverage: Chancen und Risiken tiefer Leverage hoher Leverage FK 20 80 EK 80 20 Zinssatz FK 6% 6% Gewinn vor FK-Zins 8 8 ./. FK-Zins 1.2 4.8 Reingewinn 6.8 3.2 Gesamtkapitalrendite 8% 8% EK-Rendite 8.5% 16% Veränderung: + ca. 100% 58
  59. 59. Leverage: Chancen und Risiken 59
  60. 60. Leverage: Chancen und Risiken 60
  61. 61. Leverage: Chancen und Risiken 61
  62. 62. Einige "neuere/neue" Finanzierungsregeln: Absicherungslösungen •  Cap •  Floors •  Swaps, z.B. Payer-Swaps •  Termingeschäfte •  Immobilienderivate •  usw. mehrere Möglichkeiten 62
  63. 63. Einige "neuere/neue" Finanzierungsregeln: Immobilienderivate: Eine neue Alternative Eigenheiten des Immobilienmarktes   Heterogenität (Objekt, Lage, Nutzung)   Intransparenz (Bewertung, Indizes)   Hohe Transaktionskosten   Meist Buy-and-Hold-Strategien   Beschränkte Teilbarkeit der Anlagen   Illiquidität 63
  64. 64. Immobilienderivate: Der ökonomische Case 64
  65. 65. Immobilienderivate: Eine neue Alternative Zahl von Immobilienderivat-Produkten nimmt laufend zu: •  Strukturierte Produkte •  Swaps / OTC-Transaktionen •  Hypotharprodukte mit Derivate => z.B. Index-Hypothek der ZKB •  Anlagemöglichkeiten auf Immobilien •  IPD-, ZWEX- und andere Indexprodukte •  usw. 65
  66. 66. Erster Schluss Die Nachhaltigkeit bei Immobilienanlagen und deren Finanzierung zu leben, ist nicht einfach. Es erfordert nebst gutem strategischen Denken auch eine kraftvolle Umsetzung, die sich nicht nur vom aktuellen Geschehen leiten lässt und auf seine persönlichen Bedürfnisse ausgerichtet ist ... 66
  67. 67. Erster Schluss ... aber trotzdem: Durchaus Mut zum Risiko, aber überlegt   Risiko-Aversion kann durchaus das grössere Risiko sein (Beispiel Obligationenengagements)   aber obige Grundsätze beachten und insbesondere ... Und: Die Sache fertig denken! 67
  68. 68. Einige Grundsätze zum Schluss (1/2) 1.  Schaffen von finanziellem Spielraum (u.a. via Eigenkapital) 2.  Leverage ja, aber mit Mass 3.  Nutzen sinnvoller Absicherungsmassnahmen 4.  Alternativszenarien bzw. -lösungen im Sinne von vorbehaltenen Entschlüssen bereithalten 5.  Nicht immer den billigsten Weg wählen, er kann ev. der teuerste sein 68
  69. 69. Einige Grundsätze zum Schluss (2/2) 6.  Renditebetrachtung nicht nur aus kurzer Sicht 7.  Risikogerechte Rendite sowohl für Eigenkapital- als auch Fremdkapitalgeber 8.  Saubere, durchdachte Verträge (Formeln, welche diverse Stressszenarien aushalten) 9.  Immer auch an den Exit denken. Keine Finanzierung, wo nicht zumindest ein Exit-Szenario angedacht wurde 10.  Langfristige Optik einnehmen, ausser man hat einen sehr kurzfristigen Anlagehorizont (bei Direktanlagen kaum machbar, eher bei indirekten Anlagen) 69
  70. 70. Vielen Dank für die Aufmerksamkeit 70
  71. 71. 71
  72. 72. Lorenz Heim Geschaftsführer HypothekenZentrum AG, Zürich
  73. 73. Pensionierungsplanung Steuerberatung Schweizer Immobiliengespräch Hypothekarberatung Immobilienporteuille Nachlassplanung Vermögensverwaltung VZ VermögensZentrum Beethovenstrasse 24 Erbengemeinschaft CH-8002 Zürich Telefon 044 207 27 27 Fax 044 207 27 28 vermoegenszentrum.ch vzonline.ch Aarau Basel Zürich, 11. Mai 2010 Bern Frankfurt Genève Lausanne Luzern München St. Gallen Thun Winterthur Zug Zürich
  74. 74. Herzlich willkommen Lorenz Heim (42) Mitglied der VZ Gruppengeschäftsleitung, Geschäftsleiter der HypothekenZentrum AG
  75. 75. Inhaltsverzeichnis 1.  Kurzvorstellung VZ VermögensZentrum 2.  Fallbeispiel Auflösung Erbengemeinschaft 3.  Fazit
  76. 76. Echte Unabhängigkeit • Kein Verkauf von eigenen Finanzprodukten • Keine Vertrieb von Finanzprodukten • Keine Provisionen von Finanzprodukten oder kein Management Fees auf eigenen Produkten Interessens- konflikt • Die Consultants und Wealth Manager sind zum Fixlohn angestellt, es gibt keine Vermittlungs- oder Bestandesprovisionen • Wir verrechnen unsere Beratungstätigkeiten auf Stundenlohnbasis % • Die Kunden zahlen uns marktübliche unabhängige Beratung Gebühren für die Vermögens-, Versicherungs oder Hypothekarverwaltung.
  77. 77. Inhaltsverzeichnis 1.  Kurzvorstellung VZ VermögensZentrum 2.  Fallbeispiel Auflösung Erbengemeinschaft 3.  Fazit
  78. 78. Ausgangslage •  Erbengemeinschaft bestehend aus einer Tochter und zwei Söhnen, alle verheiratet, je 2 - 3 Kinder •  Der verstorbene Vater war Architekt und zwischen 1950 und 1970 ein Immobilienportefeuille in der Stadt Zürich aufgebaut •  Heute sind die Mitglieder der Erbengemeinschaft um die 60 Jahre alt. Ohne Erbteilung wächst die Erbengemeinschaft mit der nächsten Generation von 3 auf 7 Mitglieder an.
  79. 79. Klassische Lösung •  Das Immobilienportefeuille wird (oft mehrfach) bewertet •  Die Liegenschaften werden auf die einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft aufgeteilt oder •  einzelne Mitglieder werden ausbezahlt Häufigste Diskussionspunkte: •  Was ist der faire Wert der Liegenschaften? •  Wie wird mit einer (meistens) latenten Grundstückgewinnsteuer umgegangen?
  80. 80. Lösungsansätz Potentialbeurteilung •  Das Immobilienportefeuille wird bewertet, gleichzeitig erfolgt eine Potentialanalyse damit alle Mitglieder wissen, was sich aus den Objekten machen lässt •  Erst jetzt beginnt die Diskussion, wer welche Liegenschaften übernimmt (die Karten liegen offen) •  Falls sich eine Partei auszahlen lassen möchte, erfolgt dies über eine Hypothekaraufstockung, denkbar ist auch ein Stehbetrag. •  Abgerundet wird die Transaktion durch ein Gewinnanteilsrecht.
  81. 81. Einbezug steuerliche Aspekte (situativ) •  Falls die Grundstückgewinnsteuer infolge (zu) kurzer Haltedauer sehr hoch ausfällt, kann sich unter Umständen die Einräumung eines Baurechts lohnen. •  Sofern das Potential realisiert wird, kann der werterhaltende Anteil vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden (= Renovationen verteilen) •  Steuern sparen kann man nur, wenn auch in der Umbauzeit Mieterträge erzielt werden können.
  82. 82. Beispielrechnung
  83. 83. Inhaltsverzeichnis 1.  Kurzvorstellung VZ VermögensZentrum 2.  Fallbeispiel Auflösung Erbengemeinschaft 3.  Fazit
  84. 84. Fazite •  Eine Bewertung plus Potentialbeurteilung schafft bessere Voraussetzungen, dass sich die Erben über eine Aufteilung/Auszahlung der Liegenschaften einigen. •  Ein Gewinnanteilsrecht schafft Vertrauen, dass man nicht kurzfristig ausgebootet wird. •  Entscheidend ist, dass man einen einmal begonnen Aufteilungsprozess auch zu Ende führt.
  85. 85. VermögensZentrum Hier sind Sie gut beraten.
  86. 86. Besten
Dank
für
Ihre
Aufmerksamkeit!
 Die Präsentation finden Sie unter http://www.immobilienbusiness.ch/events/
  87. 87. Das
nächste
Immobiliengespräch
 Thema: 
Schweizer
Hotelinves55onen
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Gewusst
wie?
 Datum: 10. Juni 2010 um 17.30 Uhr Ort: Kongresshaus, Zürich

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