O documento discute os desafios da reabilitação urbana sustentável na cidade de Faro. Apresenta uma definição de reabilitação urbana do Conselho da Europa e argumenta que a reabilitação deve ser parte de um plano de desenvolvimento urbano abrangente. Também destaca as vantagens ambientais e sociais da reabilitação em relação à construção nova.

1. Reabilitação Sustentável
Os Desafios da Reabilitação à Escala
Urbana na Cidade de Faro
José Macário Correia
Lisboa, 19 de Maio de 2011

2. 1. Sustentabilidade. Conceito equilibrado e moderno
 Conceito de reabilitação urbana definido atualmente
pelo Conselho da Europa:
« (…) um processo de revitalização ou regeneração urbana a longo prazo. É
acima de tudo um acto político com o objectivo de melhorar
componentes do espaço urbano e o bem‐estar e qualidade de vida da
população em geral. Os seus desafios espaciais e humanos requerem a
implementação de políticas locais (p.e., política de conservação
integrada do património, política de coesão e ordenamento territorial,
política ambiental e de desenvolvimento sustentável). »
A reabilitação é assim parte de um projecto/plano de
desenvolvimento urbano, exigindo uma abordagem
integrada que envolva todas as políticas urbanas (Conselho
da Europa – Guidance on urban rehabilitation)

3. 2. Construir ou Reabilitar
 Vantagens do aproveitamento de edifícios/estruturas
existentes e da redução das demolições e construções
novas:
1. Limitação da produção de resíduos;
2. Redução da energia utilizada em novos materiais;
3. Redução do consumo de novos materiais;
 Vantagens da reabilitação dos tecidos urbanos
existentes:
1. Evita o aparecimento de novas áreas de expansão;
2. Preservação e conservação das áreas naturais e da
natureza;
3. Redução dos custos com a construção de novas infra‐
estruturas;
4. Redução da poluição ambiental, decorrente do aumento
das distâncias de deslocação;

4. 3. Os centros históricos: o abandono natural
• Expansão periférica das cidades;
• Desertificação dos centros urbanos;
• Consciência do problema: década de 80;
 Exemplo de Faro:
• Desertificação dos núcleos históricos da cidade – Vila
Adentro, Mouraria e Bairro Ribeirinho;
• Faixa etária da população residente elevada e com
baixos recursos económicos

5. 4. Aposta na reabilitação urbana: razões que a justificam
 Natureza:
• Ambiental e de sustentabilidade: oposição à ocupação
extensiva do território com construção nova
• Social: reforço dos laços identitários e redução das assimetrias
como factores de coesão social;
• Económica: revitalização das cidades, do seu desempenho
económico e da sua competitividade;
• Histórico‐cultural: testemunho de um passado, alicerce de
uma identidade e mais valia no contexto da globalização.
«(…) a estrutura dos centros históricos e sítios é favorável a um equilíbrio social harmonioso. Por
oferecerem as condições adequadas para o desenvolvimento de um amplo leque de
actividades, os tecidos antigos favorecem a integração social. Pela conservação de um edifício
antigo, o carácter de um bairro poder ser preservado e mantido (…) (Carta Urbana Europeia e
Declaração dos Direitos Urbanos: Resolução 234 (1992))

6. 5. Estratégia para Faro. Recuperar identidade
 Ideias Gerais:
• RU como sistema integrado (transportes públicos e
acessibilidade nos núcleos históricos);
• RU enquanto intervenção periódica de manutenção do parque
edificado adequada a metas exigentes da EU, em termos de
carbono e eficiência energética;
• RU em centros históricos, enquanto acções de protecção dos
residentes mais carenciados;
• RU em centros históricos como intervenção complexa, que
implica dedicação e acompanhamento sistemático no terreno;

7. 6. O caso específico de Faro
 Promover uma Reabilitação Urbana, cuja estratégia passará
por:
• Identificação das áreas de RU;
• Estabelecimento das prioridades de intervenção;
• Lançamento das operações de RU, adequadas às várias áreas;
• Afectação dos meios possíveis/ Obras coercivas;
• Criação de condições para benefícios fiscais;
• Disponibilização de meios técnicos para a execução de
diferentes trabalhos nas áreas de: arqueologia, elaboração de
cadernos de encargos para obras de conservação, programas de
incentivos a medidas de eficiência energética, celeridade no
licenciamento;
• Promoção de programas de dinamização sócio‐cultural;

8. 7. Antecedentes. Caracterização. Levantamento.
 Anos 70:
• primeiros instrumentos de planeamento e gestão;
• Atribuição de novas competências às autarquias (Lei 79/77);
• Criação do conceito de « área crítica de recuperação e
reconversão urbanísitca », na Lei dos Solos – DL 794/76;
• Surgimento da figura do PDM, em 1977;
 Anos 90:
• Novos mecanismos de salvaguarda e reabilitação urbana;
• « Estudos de reabilitação urbana dos núcleos históricos de
Faro » delinearam três grandes bairros: Vila‐Adentro, Mouraria
e Bairro Ribeirinho;

9. 7. Antecedentes. Caracterização. Levantamento.
 Enquadramento no PDM – Espaço Histórico de Faro
Legenda:
• Zona A: Cidade Velha (Vila-Adentro)
• Zona B: Mouraria
• Zona C: Bairro Ribeirinho

10. 7. Antecedentes. Caracterização. Levantamento.
 Recentemente:
• Criação do Regulamento Municipal de Intervenção nos Núcleos
Históricos de Faro, publicado em Dezembro de 2002;
 Cronologia:
• 1993/1995 – GTL – Gabinete Técnico Local;
• 1995/2000 – GGRPH – Gabinete de Gestão e Reabilitação do
Património Histórico;
• 2001/2007 – DCH – Divisão de Centros Históricos;
• 2007/2009 – DNH – Divisão de Núcleos Históricos;
• 2010/… ‐ DRU – Divisão de Regeneração Urbana e Projecto
Estratégico de Reabilitação Urbana (Gabinete de Apoio à
Reabilitação Urbana)

11. 7. Antecedentes. Caracterização. Levantamento.
 evantamento:
L

12. 8. Acções em curso: equipa específica. Objectivos
 Divisão de Regeneração Urbana – Missão
• Promoção da salvaguarda, conservação e reabilitação do património construído,
num contexto de ordenamento e sustentabilidade;
• Elaboração de estudos e definição de estratégias de intervenção municipal;
• Articulação com as entidades externas ao município (proprietários, associações,
juntas de freguesia, etc);
• Elaboração de planos e estudos necessários à reconversão de aglomerados
habitacionais de iniciativa municipal;
• Superintendência da intervenção nos espaços públicos;
• Divulgação de projectos de defesa e recuperação do património histórico e
arquitectónico;
• Estabelecimento de regras de intervenção urbanística, zelando pela aplicação dos
regulamentos municipais;

13. 8. Missão. Acções em curso: equipa específica.
 Acções em curso:
• A DRU apresentou a Estratégia para a Conversão da Área Crítica de Recuperação e
Reconversão Urbanística em Área de Reabilitação Urbana para a Vila Adentro do
Centro Histórico de Faro; Encontra‐se para parecer do IHRU;
• Elaboração de estudo para a criação de uma nova ARU, no Bairro Ribeirinho;
• Conclusão da elaboração da Carta do Património;
 Equipa específica:
• 2 Arquitectos;
• 2 Técnicos Superiores de património cultural;
• 2 Engenheiros Técnicos Civis;
• 1 assistente técnico e um assistente operacional;

14. 8. Missão. Acções em curso: equipa específica.
 Programa Estratégico de Reabilitação Urbana (Gabinete de Apoio à
Reabilitação Urbana)
 Missão: Promover o processo de Reabilitação, em todas as suas diferentes
dimensões, disponibilizando informações e serviços aos interessados.
 Objectivos estratégicos: Promoção e divulgação do projecto de Reabilitação
Urbana e divulgação de programas e incentivos para a Reabilitação Urbana.
 Equipa específica:
1. 2 Engenheiras Civis;
2. 1 Socióloga;
3. 1 Técnico Cultural;
4. 1 Assistente Administrativo;

15. 9. Áreas de intervenção/Visão do Conjunto

16. 9. Cidade Velha (Vila‐Adentro)
Vila‐Adentro:
• primeira área de
intervenção;
• onversão em ARU;
c
Objectivos:
• onsolidar/sedimentar o papel de zona patrimonial e cultural por
C
excelência;
• omentar a reabilitação dos edifícios;
F
• riar condições para a dinamização económica e social;
C
• epovoar a área;
R
• reservar a morfologia urbana e qualidade ambiental;
P
• elhorar a qualidade funcional e patrimonial dos espaços
M
públicos;

17. 9. Cidade Velha (Vila‐a‐dentro)
Linhas Estratégicas/Objecto de intervenção:
• aptação de investimento exterior para a reabilitação de imóveis
C
existentes destinados a equipamentos turístico‐culturais;
• omento e incentivo à conclusão de projectos iniciados – Hotel de
F
Charme, Tertúlia Farense e outros projectos de qualidade;
• riação de condições para a melhoria da oferta cultural da zona –
C
ampliação e adequação do Museu de Faro; criação de instalações para
o Centro de Experimentação e Criação Artística;
• reservação e salvaguarda do património construído – Muralhas,
P
Arco da Vila, Revelim;
• equalificação de espaços verdes; Horta Urbana e garantia de
R
acessibilidades a cidadãos com mobilidade condicionada;

18. 10. Bairro Ribeirinho
 pções estratégicas e objectivos propostos para a área:
O
• omentar a reabilitação de edifícios;
F
• reservar a morfologia urbana;
P
• elhorar a qualidade ambiental;
M
• elhorar as condições de circulação e estacionamento;
M
• arantir as acessibilidades;
G
• riar/apoiar equipamentos de apoio à população residente;
C
• elhorar a qualidade dos estabelecimentos comerciais;
M
• riar condições para melhorar as actividades económicas;
C
• nvolver as associações e a população nas acções a empreender;
E
• arantir a melhoria das condições de eficiência energética dos
G
imóveis;

19. 10. Bairro Ribeirinho
 edidas para a concretização dos objectivos:
M
• aptação de investimento exterior para a reabilitação de imóveis
C
privados;
• omento e incentivo à conclusão de projectos iniciados por
F
particulares;
• riação de condições para a melhoria da oferta cultural da zona;
C
• riação de medidas que permitam os proprietários ou investidores a
C
proceder à reabilitação de imóveis desocupados;
• equalificação de espaços verdes e melhoria da qualidade dos
R
serviços urbanos;
• riação de condições para a dinamização das actividades económicas;
C

20. 11. Mouraria

21. 12. Avenida Prof. Dr. Adelino Palma Carlos – Projecto Urbano
 ases do Projecto:
F
1. nálise, diagnóstico e estratégia de intervenção:
A
enquadramento jurídico, elaboração de programa preliminar e
estudo de volumes/edificados dos espaços públicos a criar;
2. rojecto Urbano: Suporte jurídico contratual,
P
desenvolvimento do projecto de arquitectura e relatório do
desenvolvimento económico e financeiro.

22. 13. As Dificuldades
 conómicas: situação de desequilíbrio estrutural da autarquia;
E
 urídicas: Regime Jurídico do Arrendamento Urbano;
J
 iscais: Fora das ARU’s, registam‐se casos de actualizações de IMI
F
elevadas, aquando da intervenção no âmbito da reabilitação dos
imóveis;
 écnicas: falta de capacitação por parte dos técnicos e das
T
empresas construtoras no mercado;
 Ordenamento do território: perímetros urbanos alargados;
 iabilidade económica dos projectos de reabilitação
V
/constrangimentos legais e urbanísticos.

23. 14. Os Incentivos
 Isenção das taxas municipais aquando da constituição da ARU,
designadamente:
1. Taxas referentes ao licenciamento, comunicação prévia e
autorização das operações urbanísticas;
2. Taxas referentes à emissão de alvarás que titulam as operações
referidas;
3. Taxas devidas por ocupação do espaço público e publicidade,
motivadas por aquelas intervenções;
4. Taxas pela realização de vistorias;
 Redução da Taxa Municipal de Urbanização em 50%;
 Isenção do IMI, durante 5 anos para prédios urbanos;
 Isenção do IMT, nas aquisições de prédios urbanos destinados a
reabilitação urbanística;
 Demais benefícios conferidos pelo Estatuto dos Benefícios Fiscais,
designamente, redução do IVA e IRC.

24. Obrigado pela atenção.