L'Observatoire régional du Foncier en Ile-de-France (ORF) vient de publier sa Note de Conjoncture sur l'année 2014. Avec 20.000 transactions en 6 mois (-7%), le nombre des ventes de terrains constructibles est tombé à son plus bas niveau depuis 15 ans, après une stabilisation en 2013. http://www.orf.asso.fr/

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Note
conjoncture
de
• Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 • • 1 •
• Marchés fonciers •
• Marchés fonciers régionaux
• Terrains constructibles
• Terrains pour maisons individuelles
• Marchés immobiliers •
• Logements neufs
• Logements anciens
• Activités des opérateurs •
• Activité des EPF
• Action de l’État sur le foncier public
• Activité des bailleurs sociaux
• Activité de la Safer
En ce début d’année 2015, les derniers
chiffres sur la conjoncture 2014
des marchés fonciers confirment
le ralentissement de l’activité observé
depuis 2013. Au 1er
semestre 2014,
tous les indicateurs du marché foncier
global sont orientés à la baisse avec, par
rapport au 1er
semestre 2013, un repli
du nombre de transactions (- 7 %), des
volumes financiers (- 8 %) et des surfaces
échangées (- 11 %). Si des variations
existent selon les territoires de la région,
tous les marchés sont concernés.
Avec une chute des transactions de 13 %
entre les trois premiers trimestres 2013 et
2014, les ventes de terrains constructibles
tombent à leur niveau le plus bas depuis
15 ans. Leur surface diminue encore
tandis que les prix médians au mètre
carré persistent dans leur croissance
pour atteindre 220 €/m² en grande
couronne et 543 €/m2
en petite couronne.
Les prix moyens au mètre carré des
terrains destinés à la construction de
maisons individuelles restent très élevés.
En progression de 2,4 % depuis 2012,
ils atteignent en 2013 215 €/m2
dans
l’agglomération parisienne, soit trois fois
la moyenne française.
En aval de la filière de l’aménagement
et de la construction, la situation n’est
guère meilleure. Les délais d’écoulement
des programmes neufs ne cessent
d’augmenter et la commercialisation
des logements neufs réservés à la vente
par des particuliers est en chute.
Dans ce contexte, les mises en vente des
professionnels de l’immobilier reculent
de plus d’un quart sur les 9 premiers
mois de 2014. Cette baisse d’activité
n’est pas compensée par les marchés
immobiliers de l’ancien où, sur la même
période, les ventes reculent de 10 %.
Dans cette conjoncture déprimée, l’action
publique offre des aspects encourageants.
Malgré les craintes exprimées face au
renouvellement des équipes municipales,
l’activité des EPF franciliens a atteint son
rythme de croisière : les cessions de
terrains réalisées correspondent à des
engagements de construction de plus
de 5 400 logements. Parallèlement, les
agréments de bailleurs laissent présager
une production élevée de logements
sociaux et la mobilisation du foncier de
l’État et de ses opérateurs publics devrait
commencer à produire ses effets.
Face à un tel contexte, le renforcement
de l’observation foncière décidé par le
conseil d’administration de l’ORF doit
permettre l’accompagnement de la
mobilisation des acteurs publics et privés
vers une relance de la construction.
Les analyses locales des marchés
fonciers urbains révèlent ainsi qu’une
part significative des transactions
comporte encore d’importants potentiels
constructibles. Une amélioration du suivi
de ces marchés contribuera notamment
à une meilleure appréhension des
processus de recyclage foncier.
• Marie-Antoinette Basciani Funestre •
• Martin Omhovère •
Observatoire régional du foncier (ORF)
• Les marchés fonciers franciliens • janvier 2015 •
20 200:
3 200:ventesdeterrainsconstructibles
4 600:
12mois:délaid’écoulementdeslogementsneufsen2014
543e/m²:
21Mdd’e:
nombredetransactionsfoncières
surles9premiersmoisde2014
nombredelogementsmisenchantier
en2013surlesterrainscédésparl’État
prixmédiandesterrains
potentiellementconstructiblesenpetitecouronneau1er
semestre2014
220ha:surfacemobiliséepourlamiseenchantier
demaisonsindividuellesen2014
poidsfinancierdumarchéfoncierurbainbâtien2013
au1er
semestre2014

2. Volume financier des transactions
foncières en Île-de-France
Surface cumulée des transactions
foncières en Île-de-France
Sources des graphiques : Direction générale des finances publiques, DVF, 2006-2014/1 © ORF.
Sources cartographiques : DGFiP, DVF, 2013/1 & 2014/1 - IGN
Mise en forme & fonds cartographiques : IAU îdF
Nombre de transactions par départements au 1er
semestre 2014 et évolution depuis le 1er
semestre 2013
Nombre de transactions foncières en Île-de-France
Marchés
fonciers
• Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 •• 2 •
Suivi des marchés
à l’échelle régionale
Le marché foncier global :
vers une baisse d’activité en 2014
Le marché foncier global comprend l’en-
semble des ventes réalisées à titre onéreux
pour lesquelles une surface de terrain a été
déclarée aux services fiscaux : il s’agit donc
aussi bien de terrains agricoles que de ter-
rains à bâtir, mais aussi d’immeubles accom-
pagnés de leur terrain d’assiette ou de fonds
bâtis destinés au recyclage urbain.
Après un bref rebond en 2010, le nombre
de transactions comprenant du foncier s’est
affiché en baisse en 2011 et 2012. En 2013,
dernière année pleine disponible, 47 600
transactions foncières ont été dénombrées,
un chiffre stable par rapport à 2012. Mais la
décrue du nombre de transactions semble
reprendre au premier semestre 2014 au
cours duquel 20 000 transactions ont été re-
censées, soit une baisse de 7 % par rapport
au premier semestre 2013. La cartographie
du nombre de transactions foncières révèle
que, mis à part la Seine-et-Marne, tous les
départements franciliens sont affectés par ce
recul du nombre de transactions et tout par-
ticulièrement le Val-d’Oise et le Val-de-Marne
(respectivement - 22 % et - 21 % entre les
premiers semestres 2013 et 2014). Il faudra
vérifier cette évolution dès que les données
du second semestre 2014 seront disponibles
car les six derniers mois de l’année présen-
tent habituellement une conjoncture plus
dynamique.
Dans un contexte de marché morose, les
volumes financiers s’étaient distingués par
leur résistance à la baisse jusqu’en 2012.
Mais après un recul de 12 % en 2013 (à 25,6
milliards d’euros), les chiffres du premier se-
mestre 2014 semblent confirmer la contrac-
tion du volume financier du marché foncier
global. En effet, au premier semestre 2014,
l’ensemble des transactions foncières repré-
sente un volume financier de 10,4 milliards
d’euros, en baisse de 8 % par rapport au pre-
mier semestre 2013.

3. • Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 • • 3 •
• Marchés fonciers •
Sources des graphiques : Direction Générale des Finances Publiques, DVF, 2006-2014/1
Sources cartographiques : DGFIP DVF 2014 - IGN • Traitement cartographique : DRIEA/SCEP/DADDT/CB © ORF
Mise en forme & fonds cartographiques : IAU îdF
Volumes financiers des transactions foncières des marchés urbains en Île-de-France
Alors que les surfaces totales échangées avaient
été durement affectées par la baisse du nombre
de transactions entre 2006 et 2009, elles ont
présenté une bonne résistance à la baisse des
transactions entre 2010 et 2012. Cela s’explique
notamment par un marché agricole, naturel et
forestier particulièrement dynamique au cours
de cette seconde période. Mais avec 10 700 ha
échangés en 2013, soit des surfaces totales en
repli de 6 % par rapport à 2012, le marché se
contracte aussi en termes de surfaces et cette
baisse se confirme au premier semestre 2014
(- 11 % par rapport au premier semestre 2013).
Le segment
de marché urbain se rétracte
Le segment de marché urbain est constitué
de l’ensemble des transactions réalisées à un
prix au mètre carré de terrain supérieur à 5 €.
L’analyse du segment de marché urbain dis-
tingue les fonds non bâtis des fonds bâtis, qui
restent d’ailleurs largement majoritaires au fil
des années (environ 80 % du marché urbain).
En 2013, 36 000 transactions de fonds bâtis
sont dénombrées pour 8 300 de fonds non
bâtis correspondant, respectivement, à des
volumes financiers de 21,2 et 4,3 milliards
d’euros. Les segments de marché urbains
représentent à eux seuls 93 % des transac-
tions et 99 % du volume financier du marché
foncier régional. En termes de nombre de tran-
sactions et de volumes financiers globaux, les
dynamiques des marchés urbains sont donc
semblables à celles du marché foncier global :
entre 2010 et 2013, le nombre de transactions
a baissé de 22 % pour le segment urbain bâti et
de 23 % pour le segment urbain non bâti. Cette
tendance baissière se poursuit au premier se-
mestre 2014 avec un retrait identique de 7 %
des transactions de fonds bâtis et non bâtis.
Concernant les volumes financiers, les évolu-
tions sont plus contrastées entre segments :
celui des transactions de fonds bâtis est en
baisse depuis 2011 et affiche un retrait de
13 % sur la période 2010-2013. En revanche,
celui des transactions de fonds non bâtis af-
fiche une certaine stabilité entre 2010 et 2013
(- 2 %). Au premier semestre 2014, le volume
financier des fonds urbains bâtis poursuit sa
baisse par rapport au premier semestre 2013
(- 12 %), tandis que celui des fonds non bâtis
connaît une croissance de 10 %.
En matière de superficies totales échangées,
les marchés urbains se distinguent du mar-
ché global avec, depuis 2011, une contraction
Nombres de transactions foncières des marchés urbains en Île-de-France
Assiettes foncières cumulées des transactions des marchés urbains en Île-de-France
1er
semestre 2014
1er
semestre 2014
1er
semestre 2014
période 2006-2014
période 2006-2014
période 2006-2014

4. • Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 •• 4 •
• Marchés fonciers •
significative des surfaces cumulées des tran-
sactions. Entre 2010 et 2013, cette baisse at-
teint 17 % dans le marché urbain bâti (3 450 ha
en 2013). Quant aux transactions de fonds ur-
bains non bâtis, la baisse n’est vraiment sen-
sible qu’à partir de 2013 avec, à 1 500 ha, une
baisse de 15 % des surfaces échangées par
rapport à 2012 – mouvement qui se poursuit
au premier semestre 2014.
Dans un contexte de baisse des nombres et
surfaces cumulées des transactions, la géo-
graphie du marché urbain présente un recen-
trage du nombre et des superficies totales
des transactions sur les franges internes de
l’agglomération parisienne. Les volumes fi-
nanciers restent quant à eux plus importants
dans l’ouest parisien avec, toutefois, une per-
cée de la Plaine Saint-Denis.
Le segment de marché naturel,
agricole et forestier :
48 % des surfaces échangées
Le segment de marché naturel, agricole et fo-
restier (NAF) comprend l’ensemble des tran-
sactions réalisées à un seuil de prix inférieur
à 5 €/m2
. Marginal en termes de transactions
et de volume financier, le marché NAF tota-
lise néanmoins 5 200 ha vendus en 2013, ce
qui représente près de la moitié des surfaces
totales échangées sur le marché global.
L’analyse y distingue également fonds bâtis et
fonds non bâtis, largement majoritaires (97 %
des transactions du marché NAF). En 2013,
le marché NAF comprend 2 300 transactions
dont 2 230 de fonds non bâtis et 70 de fonds
bâtis. L’essentiel des variations concerne ainsi
le segment de marché des fonds non bâtis.
La dynamique de ce segment de marché est
sensiblement différente de celle du marché
global et diffère fortement de celle des mar-
chés urbains. Entre 2010 et 2012, le nombre
de transactions a progressé de 16 % tandis
que les superficies totales cumulées augmen-
taient de 24 %.
En 2013, la tendance s’inverse et le nombre
de transactions et les surfaces échangées
évoluent en baisse par rapport à 2012. Cette
baisse se confirme au premier semestre 2014.
Nombre de transactions foncières des marchés naturels,
agricoles et forestiers au 1er
semestre 2014
Sources cartographiques : DGFIP DVF 2014/1 - IGN • Traitement cartographique : DRIEA/SCEP/DADDT/CB © ORF
Mise en forme & fonds cartographiques : IAU îdF
Sources des graphiques : Direction Générale des Finances Publiques, DVF, 2006-2014/1 © ORF
Nombre annuel de transactions foncières
des marchés agricoles, boisés et naturels
bâtis et non bâtis en Île-de-France
Volume financier annuel des transactions foncières
des marchés agricoles, boisés et naturels
bâtis et non bâtis en Île-de-France
Assiettes foncières cumulées des transactions foncières
des marchés agricoles, boisés et naturels
bâtis et non bâtis en Île-de-France

5. Évolution des prix des transactions des différents
segments de l’immobilier et du foncier de logement
• Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 • • 5 •
• Marchés fonciers •
Nombre de transactions foncières
des marchés urbains bâtis et non bâtis
Volume financier des transactions foncières
des marchés urbains bâtis et non bâtis
Évolution comparée du nombre de transactions
des différents segments de l’immobilier
et du foncier de logement
Sources des graphiques : Direction Générale des Finances Publiques, DVF, 2006-2014/1,
carto PLU, DRIEA & DDT ÎdF 2013, BDConstructibilité © ORF
Nombre de transactions foncières
par type de segment entre 2008
et le 1er
semestre 2014
Sources cartographiques : DGFIP, DVF, 2008-2014/1, IGN, carto PLU, DRIEA & DDT ÎdF 2013, BDConstructibilité © ORF
Traitement cartographique : DRIEA/SCEP/DADDT/CB © ORF • Mise en forme & fonds cartographiques : IAU îdF
Les marchés fonciers
urbains du Mantois
Dans les Yvelines, 16 communes de l’agglo-
mération de Mantes ont été étudiées pour
affiner l’analyse des marchés urbains bâtis. À
l’image de l’évolution constatée à l’échelle ré-
gionale, le marché urbain bâti du Mantois en-
registre une baisse de 18 % des transactions
entre 2010 et 2012. Cette tendance semble se
confirmer en 2014, puisque le nombre de tran-
sactions diminue de 7 % entre le 1er
semestre
2013 et le 1er
semestre 2014. En revanche, le
Mantois se distingue de la conjoncture régio-
nale par une contraction plus précoce et plus
importante du volume financier des marchés
urbains bâtis.
À partir de données sur la constructibilité des
parcelles, la méthode d’observation foncière
élaborée par l’ORF permet d’affiner l’analyse
des marchés fonciers en distinguant, au sein
des marchés urbains bâtis, le segment des
droits à bâtir résiduels et le segment de la dé-
molition-reconstruction de celui de l’immobilier
de logement classique (le pavillon et son petit
jardin par exemple).
Plus de la moitié des transactions concernant
du foncier et de l’immobilier de logement relève
du segment des droits à bâtir résiduels (56 % en
2013) tandis que les transactions immobilières
classiques en représentent environ 40 %. Sur
ce segment, le nombre de transactions est en
baisse constante depuis 2010. Cette prédomi-
nance des transactions présentant un impor-
tant potentiel constructible résiduel se confirme
quasiment systématiquement dans toutes les
communes étudiées, à l’exception de Mantes-
la-Jolie et Magnanville. La poursuite de l’exercice
de modélisation de la constructibilité et des vérifi-
cations effectuées localement devront permettre
de vérifier l’existence de ce potentiel. Le segment
de la démolition-reconstruction est nettement
plus marginal et ces transactions sont essentiel-
lement situées à Mantes-la-Jolie, Mantes-la-Ville
et Rosny-sur-Seine.
Lestransactionsdefondscomportantunecons-
tructibilité résiduelle importante sont plus valo-
risées que les transactions immobilières clas-
siques (2 750 €/m2
contre 2 550 €/m2
, en 2013).

6. Évolution des prix des transactions des différents
segments de l’immobilier et du foncier de logement
• Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 •• 6 •
• Marchés fonciers •
Les marchés fonciers
à Plaine Commune
En petite couronne, trois communes de la
communauté d’agglomération de Plaine Com-
mune ont été analysées : Pierrefitte-sur-Seine,
La Courneuve et Aubervilliers.
Sur ce territoire de petite couronne, les mar-
chés urbains bâtis sont largement majoritaires.
Ils totalisent 170 transactions en 2013 contre
14 transactions pour les marchés urbains non
bâtis.
Le marché urbain bâti connaît une baisse
plus importante du nombre de transactions
que celle observée sur le marché régional
entre 2010 et 2013 (- 30 % contre - 22 %). En
2013, malgré cette baisse, le volume financier
des marchés urbains bâtis poursuit son aug-
mentation jusqu’en 2012 (146 M€) avant de
chuter fortement en 2013 pour retrouver un
niveau identique à celui de 2009. Comme à
l’échelle régionale, les chiffres du 1er
semestre
2014 annoncent une reprise à la hausse du
montant global des transactions. En effet, les
71 transactions représentent un volume fi-
nancier de 49 millions d’euros tandis qu’au 1er
semestre 2013, les 80 transactions foncières
avaient totalisé seulement 31 millions d’euros.
Sur ce territoire, les trois quarts des transac-
tions de foncier et d’immobilier de logement
présentent une importante constructibilité ré- En savoir + : http://www.orf.asso.fr/
Les données DVF
Pour l’analyse des marchés fonciers, l’ensemble des
transactions comprenant une surface de terrain est
retenu. La méthode et les critères de segmentation sont
détaillés dans un guide disponible sur le site de l’ORF.
Sources : Direction Générale des Finances Publiques, DVF, 2006-2014/1,
carto PLU, DRIEA DDT ÎdF 2013, BDConstructibilité © ORF
siduelle. Mais avec 70 transactions en 2013,
le nombre de transactions de ce segment de
marché est en baisse constante depuis 2010
(- 35 % entre 2010 et 2013).
Les transactions de l’immobilier de loge-
ment classique sont limitées, entre 15 et 20
transactions par année. Le même constat
s’impose pour le segment de la démolition-
reconstruction qui compte rarement plus de
10 transactions par année. Face à ces vo-
lumes limités, l’analyse des prix doit être réa-
lisée avec précaution. On constate toutefois
que les prix au mètre carré potentiellement
constructible du segment de la démolition-
reconstruction représentent entre 15 et 20 %
des prix au mètre carré bâti du segment de
l’immobilier de logement.
Il faudra étendre le périmètre d’observation à
l’ensemble de Plaine Commune pour pour-
suivre et affiner l’analyse de ces deux seg-
ments de marchés. Pour cela, il est néces-
saire de développer des outils permettant
d’appliquer aux formes parcellaires la com-
plexité des règles de constructibilité édictées
par les documents d’urbanisme locaux.
Nombre de transactions foncières
des marchés urbains bâtis et non bâtis
Volume financier des transactions foncières
des marchés urbains bâtis et non bâtis
Évolution comparée du nombre de transactions
des différents segments de l’immobilier
et du foncier de logement
Nombre de transactions foncières par type de segment entre 2008 et le 1er
semestre 2014
Sources cartographiques : DGFIP, DVF, 2008-2014/1, IGN, carto PLU, DRIEA DDT ÎdF 2013, BDConstructibilité © ORF
Traitement cartographique : DRIEA/SCEP/DADDT/CB © ORF • Mise en forme fonds cartographiques : IAU îdF

7. • Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 • • 7 •
• Marchés fonciers •
Terrains déclarés
constructibles : un marché
toujours en retrait
Sur les neuf premiers mois de 2014, 3 200
ventes de terrains ont été enregistrées en Île-
de-France (hors Paris). Comparé à la même
période un an plus tôt, la baisse est de 13 %.
C’est également le niveau le plus bas observé
depuis 15 ans, plus faible encore que le creux
de 2009* (-10 % entre 2009* et 2014*).
Les prévisions pour l’année 2014 semblent
indiquer que le volume annuel sera proche
des 5 000 ventes.
Concernant les prix moyens des terrains
constructibles en 2014* en Île-de-France, il
ressort à 179 300 €. La tendance est baissière
depuis 2012. En une année, les prix ont perdu
9 % et se rapprochent des valeurs basses ob-
servées en 2010 (173 300 €). La grande cou-
ronne, à 159 100 € en 2014*, a une évolution
de prix proche de celle la région.
Terrains potentiellement
nus et constructibles :
des prix au m2
en hausse
en petite couronne
Au 1er
semestre 2014, les ventes de terrains
en petite et grande couronne, représentent
respectivement, 40 % et 45 % du total des
ventes de l’année 2013. Il semble donc que
pour l’année 2014, les volumes de ventes se
maintiennent, le second semestre enregistrant
généralement de plus fortes ventes.
En petite couronne, on constate une diminu-
tion des prix moyens des terrains de 11 % au
1er
semestre 2014 par rapport à 2013, passant
de 183 400 à 162 800 €. En grande couronne,
la baisse est moins sensible puisque le prix
moyen chute de seulement 4,5 % (de 131 300 €
à 125 400 €).
Les prix médians viennent confirmer la baisse
mais celle-ci est nuancée en petite couronne où
le prix médian enregistre une légère diminution
de 1,5 %.
En petite couronne, les surfaces médianes
indiquent une baisse de 3,2 % entre 2012 et
2013, confirmée par le 1er
semestre 2014 avec
une chute de la surface médiane de 304 à
257 m², soit - 15,5 %.
En savoir + : www.paris.notaires.fr
En savoir + : www.colloc.bercy.gouv.fr
www.driea.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr
Les données Paris Notaires Services
Les chiffres fournis par PNS sont issus de la base
BIEN (Base d’informations économiques notariales).
Ils concernent les terrains déclarés constructibles
(hors terres agricoles, bois, forêts…) vendus de gré à
gré, en pleine propriété dont la surface est comprise
entre 200 et 5 000 m2
. Les données concernant la ville
de Paris, trop atypiques, ont été exclues de l’analyse.
Les volumes de transactions sont redressés avec un
coefficient de pondération pour représenter la totalité
du marché. Concernant la série des prix moyens par
transaction, afin de comparer des biens homogènes,
les valeurs extrêmes ont été supprimées chaque année
(5 % des valeurs les plus faibles, 5 % des valeurs les
plus fortes pour la totalité de l’Île-de-France).
Les données DVF
Les terrains étudiés sont les terrains nus « affectés »
a priori à la construction, c’est-à-dire n’ayant aucune
vocation agricole, naturelle ou forestière et dont la nature
de culture est compatible avec un sol artificialisé et dont
la surface est supérieure à 100 m2
. Pour affiner l’analyse
des prix, celle-ci a été réalisée sur un échantillon écrêté :
10 % des valeurs les plus faibles et 10 % des valeurs
les plus fortes des prix de vente ont été retirés, ce qui
permet d’obtenir des moyennes harmonisées.
Ventes et prix moyens de vente
des terrains déclarés constructibles
Ventes, valeurs foncières moyennes et médianes
des terrains nus affectés à la construction
Surface médiane et prix au m2
médian
des terrains nus affectés à la construction
Source : Paris Notaires Services © ORF
Sources : Direction générale des finances publiques, DVF 2006-2014/1,
exploitation DRIEA/SCEP/DADDT © ORF
Les prix moyens sont les plus touchés par la
baisse en petite couronne où un terrain se négo-
cie en 2014* à 280 200 €, soit une chute de 12 %
en un an et de 21 % en deux ans.
En grande couronne, les valeurs médianes
montrent une baisse régulière de la surface des
terrains depuis 2011 : - 2,9 % en moyenne entre
2010 et le 1er
semestre 2014.
Les prix moyens au m2
enregistrent une hausse
de 3 % en petite et grande couronne au 1er
semestre 2014 par rapport à l’année 2013, pas-
sant respectivement de 592 €/m2
à 610 €/m2
et
de 291 €/m2
à 300 €/m2
.
Les prix médians au m2
viennent conforter
cette conjoncture en petite couronne puisqu’ils
connaissent une augmentation de 2,9 % (de
528 €/m2
à 543 €/m2
) mais indiquent plutôt
une stagnation pour la grande couronne (de
219 €/m² à 220 €/m² soit + 0,5 %).
* seulement sur les neufs premiers mois.

8. • Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 •• 8 •
• Marchés fonciers •
sources : DRIEA / Enquête sur le prix des terrains à bâtir © ORF
sources : Adéquation / SNAL IDF Picardie © ORF
L’année 2014 devrait
accuser une baisse
de - 12 % des mises en
chantier en individuel pur
en Île-de-France
Au regard du résultat des 11 premiers mois de
l’année 2014, la production globale de logements
ordinaires en Île-de-France devrait baisser de 5 %
par rapport à 2013 et avoisiner 41 500 mises en
chantier (hors logements en résidence).
La baisse sera beaucoup plus marquée en indi-
viduel qu’en collectif. Les mises en chantier ne
devraient pas excéder 3 200 maisons en indivi-
duel pur, autour de 400 de moins qu’en 2013.
Cette baisse affecte en premier lieu l’individuel
aménagé : on a pu constater un ralentissement
des mises en vente de nouvelles opérations par
les professionnels dès le 2ème
semestre 2012 qui
a impacté les mises en chantier un an après.
La dégradation de la production en secteurs
aménagés s’accélère : autour de 850 mises en
chantier en 2012, moins de 600 en 2013, pro-
bablement moins de 500 en 2014.
Les données de surfaces de parcelles sont
désormais disponibles pour l’année 2013 : on
constate une forte contraction des surfaces,
de l’ordre de 18 à 19 %, tant en individuel diffus
(714 m2
) qu’en secteur aménagé (606 m2
). Les
parcelles sont encore plus compactes dans
Terrains à bâtir
pour maisons : des
surfaces qui fléchissent
et des prix qui grimpent
toujours
En 2013 dans l’ensemble de l’Île-de-France,
pour construire 2 355 maisons individuelles,
on a payé en moyenne 215 €/m2
(pour un prix
médian de 234 €/m2
) soit trois fois plus que la
moyenne française (73 €/m2
). C’est une nouvelle
hausse de 2,4 % par rapport à 2012 qui s’ac-
compagne d’une baisse de 4,2 % de la superfi-
cie moyenne (696 m² contre 725 m² en 2012). Le
prix global moyen des terrains quant à lui s’établit
à 149 267 € (contre 152 514 € en 2012) soit seu-
lement une baisse de 2,1 %.
Dans l’agglomération de Paris, l’investissement
total moyen pour construire une maison indivi-
En savoir + : www.snal.fr
En savoir + :
www.driea.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr
Les données Adéquation/SNAL Idf Picardie
Le SNAL confie à Adéquation le retraitement des
données statistiques Sit@del2 sur les mises en
chantier de logement individuel pur en neuf. Il s’agit
de distinguer le volume mis en chantier dans le
cadre d’une procédure d’aménagement de celui
mis en chantier en diffus. Par rapport à la dernière
publication, le CGDD/SOeS ayant actualisé les
statistiques de mises en chantier 2012 en date réelle,
les séries ont été modifiées en conséquence. Les
données 2013 (en dates de prise en compte) restent
provisoires et seront corrigées rétrospectivement en
dates réelles dans le courant de l’année 2015.
Les données 2014 ont été estimées à partir des 11
premiers mois de l’année, et seront corrigées en date
annuelle de prise en compte à la prochaine parution.
Commentaire des données
L’enquête sur le prix des terrains à bâtir (EPTB)
fournit des informations sur les terrains destinés
à la construction de maison individuelle et sur les
maisons elles-mêmes. En 2013 les méthodes de
redressement des non-réponses ont été revues
entraînant de légères modifications des chiffres
antérieurement publiés. Les questionnaires ont
également été adaptés : type d’acquisition, surface
du terrain, surface de plancher de la maison, prix,
état d’avancement des travaux, mode de chauffage,
type de maître d’oeuvre, etc.
les projets aménagés par les professionnels du
SNAL, en moyenne 520 m2
.
La conjonction d’une production désormais
très modeste et de parcelles très compactes a
contribué à réduire la mobilisation foncière de
l’individuel aménagé à 36 ha en 2013, et proba-
blement à moins de 30 ha en 2014.
Comparativement, l’individuel diffus, même s’il
voit sa production baisser, a mobilisé 217 ha en
2013 et probablement 190 à 195 ha en 2014.
Ces chiffres seront à confirmer dès que les
tailles moyennes de parcelles pour 2014 seront
connues.
duelle est évalué à 354 300 € où le terrain re-
présente encore la moitié du coût global. Leur
superficie a encore régressé (568 m2
) tandis que
le prix au m² grimpe à 310 €/m² soit quatre fois
la moyenne nationale.
Nombre de transactions et prix moyen
des terrains pour maisons individuelles
Surface moyenne des transactions et prix moyen au m2
des terrains pour maisons individuelles
Mises en chantier pour la construction individuelle

9. Marchés
immobiliers
• Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 • • 9 •
Commercialisation
des logements neufs :
la chute des ventes
se profile
Les trois premiers trimestres 2014 font ap-
paraître une chute des volumes de la com-
mercialisation des logements neufs réservés
à la vente de - 21,7 % pour les logements
individuels et de - 10,5 % pour les logements
collectifs par rapport aux trois premiers tri-
mestres de 2013. Il en est de même des lo-
gements collectifs mis en vente avec 13 850
unités contre 18 714 soit une baisse de 26 %.
Pour 2014, il faudra vérifier si le 4ème
trimestre,
à l’instar des années antérieures, redressera
la tendance baissière.
A contrario, sur les mêmes périodes, les prix
sont repartis à la hausse tant pour les loge-
ments individuels que collectifs. Pour les mai-
sons, le prix moyen à l’unité progresse de
3,3 % (334 816 € contre 324 049 €) et le prix
moyen au m² augmente de 4,8 % (3 775 €/m²
contre 3 601 €/m²). Pour les appartements le
Le logement neuf
Les données provisoires 2014 fournies par
le CAPEM font état de 17 600 réservations
nettes de logements au bénéfice des parti-
culiers, tout type d’habitat confondu : collectif
classique, résidences de services et indivi-
duel groupé.
C’est une baisse d’activité de 10 % par rap-
port à 2013, en retrait plus marqué par rap-
port à la tendance de longue période (20 000
unités écoulées annuellement). Ces ventes se
sont réparties pour 53 % en zone centrale et
47 % en grande couronne.
En 2014, la part des investisseurs particuliers
aurait oscillé dans une fourchette comprise
entre 25 et 30 %, identique à celle de l’année
précédente.
L’année 2014 se caractérise par une nouvelle
diminution des mises en vente. Les premières
estimations font état de 18 300 unités lancées
contre 21 800 en 2013 et 28 700 en 2012, soit
un recul sur deux ans de 36 %. L’offre de fin
de période, comparable à celle de fin 2012 et
2013, est estimée à 18 500 unités.
prix moyen à l’unité s’accroît de 4 % (270 339 €
contre 259 873 €), tandis que le prix moyen au
m2
n’augmente que de 0,5 % et franchit la barre
des 4 800 €/m2
.
Les surfaces continuent à baisser pour les
logements individuels passant de 91 m2
à
87 m2
, celles des logements collectifs passent
de 56 à 58 m2
.
Les délais d’écoulement ne cessent d’aug-
menter depuis 2010 en passant en moyenne
annuelle de 4 mois en 2010 à 12 mois en
2014.
Les données ECLN
L’enquête sur la commercialisation des logements
neufs (ECLN) est une enquête trimestrielle assurant
le suivi de la commercialisation des logements neufs
destinés à la vente aux particuliers.
En savoir + :
www.driea.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr
En savoir + : www.capem.fr
Les données CAPEM
Le Centre d’Analyse et de Prévisions immobilières
(CAPEM), observatoire et banque de données
professionnelles de la Fédération des promoteurs
immobiliers d’Île-de-France, collecte les données
et mesure l’activité régionale des marchés
du logement neuf en accession à la propriété
(propriétaires occupants ou investisseurs)
et de la production des bureaux neufs
ou restructurés.
Logements neufs
réservés à la vente et prix moyen au m2
Surface moyenne des logements neufs
réservés à la vente et prix moyen au m2
Mises en vente et réservations nettes
de logements neufs
Source des graphiques : DRIEA/Enquête sur la commercialisation des logements neufs © ORF
Source : FPI IDF/CAPEM © ORF

10. • Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 •• 10 •
• Marchés immobiliers •
Marché immobilier
francilien au 3e
trimestre
2014 : un marché atone
L’activité du marché des logements en Île-de-
France reste faible.
Elle ne redémarre toujours pas. Les ventes
tous logements confondus stagnent à un ni-
veau proche de celui enregistré en 2013, tout
en restant inférieures de 10 % à celles d’un
troisième trimestre moyen des 10 dernières
années.
S’il manque de dynamisme, le marché n’est
pas à l’arrêt. Alors que le contexte éco-
nomique et social reste dégradé et que la
confiance manque, les taux d’intérêt histori-
quement bas et la fin du dispositif d’abatte-
ment de 25 % sur les plus-values ont main-
tenu l’intérêt des acquéreurs.
Si les prix ont légèrement progressé du 2e
au
3e
trimestre 2014 (+ 1,4 % pour les logements
anciens), cette hausse est saisonnière et
impacte particulièrement le marché des mai-
sons en Île-de-France.
La correction de la variation saisonnière in-
dique au final une stabilité trimestrielle (0 %). En savoir + : www.notaires.paris-idf/outils.fr
Les données de Paris Notaires Services
Les chiffres fournis par PNS sont issus de la base
BIEN (Base d’Informations Economiques Notariales).
Ils concernent les appartements et les maisons
dans l’ancien vendus de gré à gré, en pleine
propriété, libres et à usage d’habitation.
Les volumes de transactions sont redressés
avec un coefficient de pondération pour représenter
la totalité du marché.
Les prix /m² sont les prix sous-jacents aux indices
notaires INSEE. Ils ne sont pas corrigés
des variations saisonnières.
Ce mouvement ponctuel ne vient pas contra-
rier la tendance de fond à une légère baisse
des valeurs.
Au 3e
trimestre 2014, les prix des apparte-
ments anciens baissent en un an de 1,9 %
dans Paris, de 0,7 % en petite couronne et de
2,5 % en grande couronne.
Pour les maisons le prix recule de 0,5 % en un
an, avec des évolutions très différentes entre
les secteurs géographiques.
Source des graphiques : Paris Notaires Services © ORF
Transactions d’appartements anciens
et prix moyen au m2
Transactions de maisons anciennes
et prix à la transaction
Source : Paris Notaires Services © ORF
Prix de vente médian des maisons anciennes
en petite couronne, par commune, au 3e
trimestre 2014
Prix au m2
médian des appartements anciens
en petite couronne, par commune, au 3e
trimestre 2014

11. Activités des
opérateurs
• Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 • • 11 •
Activité des EPF :
des engagements
en hausse
Les chiffres consolidés pour l’année 2014 in-
diquent que, malgré un ralentissement induit
par le calendrier électoral, les EPF franciliens
ont maintenant atteint leur régime de croisère
avec un niveau de cessions stable (73 ces-
sions) pour un volume financier global de 143
millions d’euros.
Ces cessions correspondent à des engage-
ments en hausse par rapport aux années pré-
cédentes, soit 5 419 logements et 207 000 m2
de surfaces d’activités.
Les données EPF
Les données observées sont un cumul des données
fournies par chacun des quatre établissements
publics fonciers franciliens (EPFIF, EPF92, EPFY,
EPFVO).
Les chiffres 2014 correspondent aux cessions de
l’EPFIF, EPFVO et EPFY ainsi qu’à celles de l’EPF92
sans prise en compte des promesses de vente.
Action de l’État
sur le foncier public :
le nouveau cadre législatif
mis en application
La mobilisation du foncier public, dont le cadre
législatif a été renouvelé avec la promulgation
de la loi du 18 janvier 2013, continue à produire
des résultats : 4 600 logements ont été mis en
chantier en 2013 sur des terrains cédés par
l’État et certains de ses établissements publics.
Le préfet de région a établi en octobre 2013
la liste des terrains de l’État cessibles aux fins
de construction de logements : 72 terrains
représentant plusieurs dizaines d’hectares.
Cette liste a été complétée en octobre 2014
par une quarantaine de terrains appartenant
à RFF, à la SNCF et à la RATP.
L’année 2014 a vu se conclure les trois pre-
mières cessions avec application des possibi-
lités offertes par la loi du 18 janvier 2013, à sa-
voir une minoration du prix de vente du foncier
destiné à la réalisation de logements sociaux :
• Mantes-la-Jolie, terrain RFF de 3,2 ha, pro-
gramme de 269 logements, dont 71 loge-
ments sociaux, prix de cession de 2,1 M€
après 300 000 € de décote (soit un taux de
décote de 15 %) ;
• Pontoise, terrain État de 6 200 m², pro-
gramme de 268 logements sociaux, prix de
cession de 1,25 M€ après décote de 50 % ;
• Romainville, terrain État de 9 800 m2
, pro-
gramme de 177 logements dont 39 loge-
ments sociaux, prix de cession de 600 000 €,
après 900 000 € de décote (soit un taux de
décote de 60 %).
En savoir + :
http://www.driea.ile-de-france.developpement-durable.
gouv.fr/visualisation-des-terrains-mobilisables-pour-la-
a4415.html
Le pilotage de la mobilisation
du foncier public
Sur l’ensemble de ces terrains, les services
départementaux de l’État échangent avec
les collectivités locales et autres acteurs locaux
pour favoriser l’émergence de projets comportant
des logements.
Le préfet de région est en charge du pilotage
stratégique de cette politique publique.
Il informe le comité régional de l’habitat
et de l’hébergement et rend compte annuellement
aux ministres du logement et du budget.
Cessions des établissements publics fonciers
Engagements en nombre de logements
et surface d’activités
Mises en chantiers de logements grâce
à la mobilisation du foncier public
Source des graphiques : données EPFY, EPF VO, EPF 92 et EPFIF © ORF
Remarque : Chiffres arrondis à la centaine
Sources : rapport au Préfet de Région d’octobre 2014, DRIEA/FP © ORF
Foncier public mobilisable en faveur
de la construction de logements :
localisation des terrains
Sources : arrêtés préfectoraux du 17/10/2013 et 16/10/2014
Traitement cartographique : DRIEA/SCEP/DADDT/GLF © ORF
Mise en forme fonds cartographiques : IAU îdF

12. • Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 •• 12 •
• Activités des opérateurs •
ORF
Association loi 1901 regroupant élus,
professionnels et administrations
site web : www.orf.asso.fr
IAU île-de-France : 15, rue Falguière, 75740 Paris Cedex 15 • martin.omhovere@iau-idf.fr • Tél. : 01 77 49 79 56
DRIEA : 21-23, rue Miollis, 75732 Paris Cedex 15 • marie-antoinette.basciani-funestre@developpement-durable.gouv.fr • Tél. : 01 40 61 86 07
Exploitation des données : Virginie Cioni, IAU îdF, Céline Bourdon Gwenola Le Foll, DRIEA
Conception graphique, maquette cartographie : Sylvie Castano, IAU îdF • Fabrication : Sylvie Coulomb, IAU îdF • ISSN 2269-3084
Logement locatif social :
une production qui
resterait élevée
malgré les difficultés
conjoncturelles
Pour 2014, l’estimation globale des agréments
se situe autour de 26 500 logements locatifs
sociaux, chiffre en deçà de 2013 mais qui reste
à un niveau élevé sur la période 2005-2014,
en dépit des difficultés de sortie de certaines
opérations déjà annoncées mi-2014 et liées à
la fois au renouvellement des équipes munici-
pales et à la conjoncture économique.
En particulier, on note une bonne résistance
des produits PLUS et PLAI destinés aux mé-
nages les plus modestes dont les résultats,
proches de ceux de 2013, sont supérieurs à
ceux des années 2005-2012.
2014 : une activité
de la Safer en hausse
malgré un marché
en baisse
Au travers des conventions de veille et d’in-
tervention foncière qu’elle contracte avec les
collectivités franciliennes, la Safer de l’Île-de-
France contribue activement à lutter contre les
pressions foncières qui pèsent sur les espaces
agricoles et naturels. En 2014, la part du terri-
toire francilien surveillé par la Safer a continué
à progresser puisque 30 nouvelles communes
ont bénéficié du dispositif de veille foncière soit
552 communes. Avec les 33 périmètres régio-
naux d’intervention foncière de l’AEV surveillés
cela porte à plus de 670 le nombre de com-
munes dont les espaces agricoles et naturels
font l’objet d’une surveillance foncière.
En termes de répartition géographique, c’est le
département de Seine-et-Marne qui possède
le plus de conventions (35 % des conventions
régionales), mais c’est le département du Val-
d’Oise qui est proportionnellement le plus
observé (60 % du territoire valdoisien).
Éléments méthodologiques
La production de logement locatif social est ici
appréhendée à travers le seul indicateur cohérent
sur la période considérée qui correspond au nombre
de logements agréés annuellement par l’État, dont
la part en logements neufs. Cette production est
mise en regard du nombre de logements programmé
par l’État chaque année. Seuls sont pris en compte
les logements agréés de droit commun, hors ANRU,
Association Foncière Logement et opérations
spécifiques de rachat de patrimoine type « Icade »,
ces dernières expliquant sur 2009 et 2010 l’écart
entre programmation et agréments.
À partir de 2014, les chiffres de la programmation
initiale résultent des objectifs négociés entre l’État
et les bailleurs sociaux dans le cadre la déclinaison
régionale du pacte État / USH.
Concernant l’accession sociale à la propriété, la mise
à jour des données 2014 n’est pas encore disponible.
En 2014, le nombre de préemptions exercées au
titre de ce partenariat a augmenté (84 préemp-
tions soit une augmentation de 10 % par rapport
à 2013), ce malgré un marché de l’espace rural
et périurbain en baisse constante (baisse du
nombre de ventes de 8 % en 2014 par rapport
à 2013).
La progression du territoire surveillé et des pré-
emptions exercées témoigne de l’intérêt que les
collectivités portent au dispositif pour préserver
leurs espaces agricoles et naturels.
Au-delà de la veille opérationnelle, la Safer de
l’Île-de-France mène également une sensibili-
sation auprès des collectivités pour lutter contre
la surconsommation d’espace. En 2014, elle a
par exemple édité une plaquette de sensibili-
sation sur la densification des zones d’activités
économiques. Reprenant des préconisations
issues d’un groupe de travail qu’elle a animé
en 2013, la Safer présente aujourd’hui ce do-
cument aux acteurs de l’aménagement pour
une meilleure articulation entre activités écono-
miques et agricoles.
Source : DRIHL - Service du développement et l’amélioration de l’offre de logement
et d’hébergement / données Sisal © ORF
Source : SGAHLM (Société de garantie de l’accession des organismes d’Hlm) © ORF
Source : SAFER IdF © ORF
Communes sous convention et préemptions de la Safer
Production de logements sociaux (PLUS, PLAI, PLS)
Accession sociale à la propriété :
logements mis en chantier
En savoir + : http://ile-de-france.safer.fr