Presentatie 'Vooruitblik marktontwikkelingen', door Henk Jagersma, directievoorzitter Syntrus Achmea Vastgoed, tijdens Themadag Vastgoed op 25 oktober 2011.
1. Samen werken aan het wonen,
werken en winkelen van 2030
Themadag Vastgoed
25 oktober 2011
Henk Jagersma
Directievoorzitter Syntrus Achmea Vastgoed
2. Agenda
Nederlands vastgoed
‒ Recente marktontwikkelingen,vooruitblik, trends & kansen
Internationaal vastgoed
‒ Recente marktontwikkelingen,vooruitblik, trends & kansen
Hypotheken
‒ Recente marktontwikkelingen,vooruitblik, trends & kansen
Rol pensioenfondsen in vastgoed en economie
Conclusie
Visie 2030
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 2
3. Stabiele rendementen en vastgoed als inflatiehedge
bieden kansen institutionele (vastgoed) belegger
Rendement per assetclass
Bron: Morgan Stanley Capital International Inc; JP Morgan GBI (7-10 jaar)
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 3
4. Afnemend beleggingsvolume vastgoed
Bron DTZ, JLL (€ in miljoenen)
Vanwege minder
financiering/leverage
mogelijkheden voor
binnen en
buitenlandse
beleggers
Aanbod kwalitatief
goed vastgoed
schaars
Groot aantal
pensioenfondsen
verhoogt allocatie
naar vastgoed
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 4
5. Koopwoningmarkt: aantal transacties in 3 jaar
gehalveerd
Bron CBS, Kadaster : aantal verkochte woningen per maand
Impact verlaging
overdrachtsbelasting
verwaarloosbaar
Opleving was slechts
4% terwijl 10%
verwacht was
Opleving in augustus
al voorbij
Prijzen huizen en
aantal transacties
dalen verder
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 5
6. Onvoldoende aanbod huurwoningen vrije sector
Totale woningvoorraad 7,1 miljoen
Bron CBS
Woningmarkt Huurmarkt
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 6
7. Winkelmarkt: leegstand neemt licht toe maar niet in alle
gebieden
Leegstand neemt toe op B en
C locaties
A1 locaties in grote en
middelgrote steden alsmede
dominante wijkcentra blijven in
trek
Zonder kracht van de stad te
benutten neemt risico op
leegstand op B en C locaties
toe
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 7
8. Kantorenmarkt: al 10 jaar groeiend overaanbod
Bron DTZ
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 8
9. Verwachting komende jaren
Totaalrendementen stijgen weer na 2011
Directe rendement kantoren blijft hoog. Voor indirect rendement
kantoren eerst nog afwaardering maar stabilisatie is in zicht
‒ 2011: -10%
‒ 2012: -5%
‒ 2013: -2%
‒ 2014: 0%
Rendement winkels blijft ongewijzigd. Fysieke winkels en internet
versterken elkaar
Woningen na kleine daling rendementen weer stabiliteit verwacht door
stijgende vraag huurwoningen buiten het sociale segment
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 9
10. Rendementen herstellen
Bron: Syntrus Achmea Vastgoed o.b.v. CPB, CBS en IPD cijfers
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 10
11. Trends: lichte groei bevolking, toename aantal
eenpersoonshuishoudens
Aantal huishoudens groeit explosief
Ruim 1 miljoen waarvan 730.000 eenpersoonshuishoudens
Betekent vraag naar 50.000 woningen per jaar tot 2030
Bron CBS: cijfers in miljoenen
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 11
12. Trends: Toenemende vergrijzing
Aantal 65+ stijgt met 1,66 miljoen Aantal 75+ neemt toe met 90% en
in 20 jaar stijgt naar bijna 2 miljoen
Cijfers in miljoenen : Bron CBS
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 12
13. Trends: Toenemende welvaart
Arbeidsparticipatie blijft stijgen
Arbeidsproductiviteit blijft stijgen
Bruto Binnenlands Product stijgt
Bron CBS - CPB
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 13
14. Kansen Nationaal Vastgoed
Karakteristieken van vastgoed blijven ongewijzigd
‒ Vastgoed als stabiliteitsanker in de beleggingsportefeuille
‒ Vastgoed als inflatiehedge
Winkels: A locaties en wijkgebonden centra
Woningen: vrije sector huurwoning wint aan populariteit
Kantoren: met name op mobiliteitsknopen
Zorgvastgoed: afnemende financiering overheid en toenemende vraag
zorgen voor kansen bij zorginstellingen en zorgwoningen.
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 14
15. Trends: afnemende financierbaarheid vastgoed
Basel 3: niet alles meer lenen
Overheid financiert niet meer maar
faciliteert en stimuleert
Sterke afname
financieringsmogelijkheden
Zorgvastgoed als nieuwe beleggersmarkt
Noodzaak financiële impuls
vastgoedsector
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 15
16. Spread op particuliere hypotheken ongekend hoog en
lage percentage afboekingen bevestigen lage risico
Bron Syntrus Achmea Vastgoed
Particuliere
hypotheken met NHG
Financiering van
zorgvastgoed
Het verstrekken van
een lening bij
verkoop discretionair
vastgoed
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 16
17. Trends: economie verschuift van VS naar China
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 17
18. Internationaal: Focus op China met gericht investeren in
niche markten in Europa en Amerika
Bron: Concensus Forecast, IMF (2011) – data gecumuleerd Hoge groei verwacht
voor China, Hong
Kong, Singapore en
Australië
Trek naar de stad in
China, Chinese
overheid grijpt
adequaat in om
oververhitting te
voorkomen
Australië profiteert
van groei als
toeleverancier
materialen en
grondstoffen
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 18
19. Internationaal: Focus op China met gericht investeren in
niche markten in Europa en Amerika
Azië focus op groeimarkten. Naast China ook Thailand, Vietnam, India en
Maleisië. Investeren in woningen, winkels en logistiek vastgoed
Investeringskansen in Hong Kong en Singapore door risico overpricing beperkt
maar niet uitgesloten.
Australië profiteert van groei in Azië als toeleverancier materialen en grondstoffen.
Door transparantie en lage leverage relatief laag risicoprofiel met hoge
rendementen in segmenten winkels en kantoren
Noord Amerika focus op huurwoningen en winkelcentra voor dagelijkse
boodschappen. Mogelijk niches als seniorenwoningen of medical offices.
Europa focus op woningen en winkels in Duitsland en Frankrijk met mogelijk niche
zoals parkeergarages
AREA funds: continuering beleid verlagen leverage
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 19
20. Trends: duurzaamheid als noodzaak
Wereldwijde Wereldwijde
Consumptie als in EU: Consumptie als in VS:
Door toenemende consumptie, mobiliteit en vraag naar luxe goederen
raken grondstoffen op en neemt vervuiling toe
Duurzaamheid niet langer een trend maar een noodzaak
Nu anders gaan leven om leven mogelijk te houden voor de toekomstige
generatie
Instititutioneel beleggen in vastgoed is al zeer duurzaam. Nog verdere
verduurzaming kan:
Herbestemmen van vastgoed
Innovatie en samenwerking
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 20
21. Trends: de effecten van social media en internet
Nieuwe generatie is altijd online
Nieuwe generatie werkt waar en
wanneer ze dit willen
Nieuwe generatie koopt online
maar komt graag in brandstores
als Apple, Nike en Nespresso
Nieuwe generatie zoekt plekken
in de stad op om elkaar te
ontmoeten
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 21
22. Hoe ziet 2030 er uit?
Het gedrag van mensen verandert. Consumentenpatronen veranderen
Verandering patronen heeft impact op de vormen van wonen, werken
en winkelen in 2030
Verstedelijking neemt toe. De stad wordt de ontmoetingsplaats voor
werken en ontspanning
De positie van een winkelstraat verandert. Wordt het leisure, uitgaan
of?
Stijging 75+ zorgt voor innovaties op medisch vlak en verandert de
manier waarop zorg aangeboden wordt
Door de schuldzeepbel verdwijnt ook de zekerheid van staat als
financier
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 22
23. Vormgeven visie 2030 is gestart en gaat verder
op www.wikistedia.nl
Veel kansen naar 2030 maar ook veel onzekerheden
Met Wikistedia willen we voor u het beste rendement halen in deze periode
Wonen, werken en winkelen in Wikistedia in 2030 25 oktober 2011 Pagina 23