Diese Präsentation wurde erfolgreich gemeldet.
Wir verwenden Ihre LinkedIn Profilangaben und Informationen zu Ihren Aktivitäten, um Anzeigen zu personalisieren und Ihnen relevantere Inhalte anzuzeigen. Sie können Ihre Anzeigeneinstellungen jederzeit ändern.

Contrato de compraventa

Nota de Cátedra: Contrato de compraventa

Ähnliche Bücher

Kostenlos mit einer 30-tägigen Testversion von Scribd

Alle anzeigen

Ähnliche Hörbücher

Kostenlos mit einer 30-tägigen Testversion von Scribd

Alle anzeigen
  • Als Erste(r) kommentieren

  • Gehören Sie zu den Ersten, denen das gefällt!

Contrato de compraventa

  1. 1. 1 UNIVERSIDAD NACIONAL DEL NORDESTE FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS INSTITUCIONES DEL DERECHO PRIVADO II NOTA DE CÁTEDRA UNIDAD 6 CONTRATO DE COMPRAVENTA María Laura Estigarribia Bieber Silvina Andrea Cáncer Año 2018
  2. 2. 2 TEMARIO Compraventa. Definición. Aplicación supletoria a otros contratos. Comparación con otros contratos. Naturaleza del contrato. Obligación de vender. Caracteres. Elementos constitutivos. Cosa y precio. Cosa vendida. Cosa cierta que ha dejado de existir. Cosa futura. Cosa ajena. Precio. Determinación del precio. Precio determinado por un tercero. Silencio sobre el precio. Precio fijado por peso, número o medida. El boleto de compraventa. Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra del vendedor. Obligaciones del vendedor y del comprador. CONTRATO DE COMPRAVENTA DEFINICIÓN Acerca de este contrato,tan utilizado, el Código Civil y Comercial nos brinda una definición, en su artículo 1123, que dice: Hay compraventa si una de laspartes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero. La compraventa es uno de los contratos que se celebran a diario en los distintos mercados. Consiste en una operación económica y jurídica en que una parte, llamada comprador, se obliga a pagar en dinero un precio a la otra parte, llamado vendedor, quien a su vez se obliga a transferir al primero la propiedad de una cosa. Para que el contrato quede perfecto, es decir para que se lo considere celebrado, no es necesario ni que el comprador pague el precio, ni que el vendedor entregue la cosa en el momento en que prestan su consentimiento, es suficiente que se obliguen, una o ambas partes, a hacerlo con posterioridad (Lorenzetti, 2015, p.318). Sus expresiones son diversas, sin embargo es tan cotidiano su uso que, a veces, ni advertimos que estamos celebrando un contrato de compraventa; por ejemplo, al comprar un caramelo; otras, en cambio, resultan operaciones complejas y negociadas, como la compraventa de una casa o un departamento; en otros casos, se trata de un contrato de adhesión, en el que al comprador le resulta imposible modificar ninguna de sus cláusulas, como cuando compramos un electrodoméstico a crédito; puede tratarse de un contrato celebrado por Internet,como una compra realizada por Mercado Libre y aún de una compraventa realizada a través de medios mecánicos y automáticos, como cuando compramos una gaseosa en una máquina expendedora. La doctrina estima que “La compraventa es un contrato que presenta enorme significación jurídica desde que constituye el molde a través del cual se encausan un importante volumen de relaciones económicas, haciendo posible el intercambio y la circulación de la riqueza; circunstancia que lo convierte en elcontrato de cambio por excelencia” (Culaso y Tabares,en Nicolau y Hernández,2017, p. 503). “El contrato de compraventa es título para adquirir la propiedad ya que es el acto jurídico que, reuniendo las formalidades legales, tiene por fin transmitir el derechorealde dominio sobre una cosa” (Di Chiazza, 2016, p. 2). APLICACIÓN SUPLETORIA A OTROS CONTRATOS El Código Civil y Comercial, en su artículo 1124, determina que Las normas de este Capítulo se aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a: a) transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero; b) transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.
  3. 3. 3 El mencionado artículo nos señala que si la transmisión vinculada a alguno de los derechos citados en el mismo no estuviera regulada por su normativa propia o por el acuerdo de las partes; ante ese vacío o laguna se le aplicarán, supletoriamente, las reglas de la compraventa. Señalaremos brevemente, que significa cada uno de ellos: Inciso a) Transferir a la otra parte derechos reales. Recordemos que los derechos reales son aquellos en los cuales existe una relación directa entre el sujeto y la cosa. El Código Civil y Comercial nos brinda un concepto de ellos en su artículo 1882, cuando dice El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código. El artículo se refiere a la transferencia de derechos reales de: Inciso a) Condominio: consiste en la situación en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas, en forma indivisa (significa que a cada una le corresponde una parte proporcional del total de la propiedad, por ejemplo, el25%; pero no una parte determinada, por ejemplo, la cochera.Se trata de una porción ideal). Ha sido definido por el artículo 1983 del Código Civil y Comercial, al expresar: Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partesde los condóminosse presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción. Ej. Juan García, Pedro Lavalle, María Petris y Gonzalo Pérez,son dueños de un campo en Mercedes, Corrientes; a cada uno le corresponde el 25% de todo el campo (salvo que estuviese determinada otra proporción). Propiedad Horizontal: es la propiedad que recae sobre partes de un edificio parcelado. Posee características del dominio sobre las cosas privadas (departamento) y de condominio sobre aquellas partes comunes (hall de ingreso, ascensores, terraza). Está definido por el artículo 2037 del Código Civil y Comercial, que expresa La propiedadhorizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titularfacultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble,así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible. Ej. Un edificio de departamentos. Superficie: Este derecho está definido en el artículo 2114 del Código Civil y Comercial como el derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestaro construir,o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno,el suelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución… Ej. La adquisición del derecho de superficie sobre un campo sembrado de eucaliptus, para acreditar el cumplimiento de la obligación legal de poseer una extensión y cantidad de árboles, por parte de las empresas que contaminan con su actividad, como las petroleras. Usufructo: derecho por el que una persona puede usar los bienes de otra y disfrutar de sus beneficios, con la obligación de conservarlos y cuidarlos como si fueran propios. Lo define el Código Civil y Comercial en su artículo 2129, como el derecho real de usar, gozary disponerjurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si
  4. 4. 4 es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba. Ej. El caso de una persona que dona a uno de sus hijos un inmueble, reservándose el usufructo vitalicio (mientras dure su vida); en función de ello, podrá usar, gozar, alquilar el inmueble, recoger sus frutos (físicos: naranjas, o civiles: alquileres); pero no podrá disponerlo (venderlo o donarlo). Servidumbre: Derecho de uso de naturaleza real, que limita el dominio en provecho ajeno o en necesidad pública. Se encuentra definido en el artículo 2162 del Código Civil y Comercial, que dice: La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo. Ej. "Servidumbre de Paso", puede ser un camino interno en un campo de propiedad de Oscar,que debe estar habilitado para que sus vecinos puedan salir de sus propiedades a la ruta,ya que es el único sendero para hacerlo. Conjuntos inmobiliarios: Están conceptualizados en el artículo 2073 del Código Civil y Comercial, cuando dice que Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,comprendidos asimismo aquellosque contemplan usos mixtos,con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales. Es un régimen parecido al de la propiedad horizontal, aunque no se encuentran todas las unidades en un mismo edificio; sin embargo, poseen servicios que son comunes. Ej. Club de Campo La Martona, Ruta 205 Km 54.5, Vicente Casares, Buenos Aires. Inciso b) Títulos valores: Son aquellos documentos materiales que representan un valor, siendo dicho documento necesario para la transmisión, modificación y ejercicio del derecho o valor incorporado al mismo. Es el documento necesario para ejercer el derecho literal y autónomo expresado en el mismo título. Ej. Letra de cambio, pagaré, cheque etc. COMPARACIÓN CON OTROS CONTRATOS COMPRAVENTA Y CONTRATO DE OBRA El Código Civil y Comercial, en su artículo 1125determina la relación entre ambos contratos, al expresar: Cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un precio, aunque éstas hayan de sermanufacturadas o producidas, se aplican lasreglasde la compraventa, a menos que de las circunstanciasresulte que la principal de las obligacionesconsiste en suministrarmano de obra o prestar otros servicios. Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra. En este artículo, nos encontramos frente a la situación de determinar si un contrato es de compraventa o de obra, frente a la entrega de cosasy elpago de un precio en dinero; que adquiere las características del contrato de obra si la obligación principal consiste en proporcionar mano de obra o prestar servicios respecto de la cosa a entregar.
  5. 5. 5 “En ambos casos,hay una obligación de resultado a cargo del deudor, pero en el primero es un dar, y en el segundo, principalmente un hacer, que se concreta en un resultado” (Culaso y Tabares, en Nicolau y Hernández, 2017, p. 509). Para poder determinar frente a qué tipo de contrato estamos,debemos saber en primer término que es el contrato de obra, el Art. 1251 nos dice que Hay contrato de obra… cuando una persona,…el contratista,actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar una obra material o intelectual… Por ejemplo, cuando Carlota le encarga a un cuadro a Milo Locket, desea que dicho artista y éste se compromete a realizar dicha obra. Si el artista simplemente entrega un cuadro que ya tiene hecho, se trata de un contrato de compraventa; si, en cambio, lo pinta a pedido de la señora Carlota estaríamos frente a un contrato de obra. COMPRAVENTA Y PERMUTA El artículo 1126 del Código Civil y Comercial nos brinda los elementos para definir si un contrato es de compraventa o de permuta. Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos. El contrato de permuta se diferencia del contrato de compraventa en que, mientras en la permuta la obligación de las partes es el intercambio de una cosa por otra; en la compraventa, la obligación del vendedor que es la de transferir la cosa vendida y la del comprador es pagar el precio. ¿Qué pasa cuando en una compraventa el precio consiste una parte en dinero y la otra en una cosa? Según lo establecido en el CCC se entenderá permuta cuando la cosa vale más que el dinero pero, si el valor del dinero es mayor que el valor de la cosa, se entenderá compraventa. Por ejemplo. Julián compra un terreno; una parte del precio la entrega en dinero y la otra parte la paga con un auto de su propiedad. Si el valor del auto es mayor a lo entregado en dinero será una permuta; si, por el contario, lo entregado en dinero es mayor que el valor del auto, estaremos frente a una compraventa. NATURALEZA DEL CONTRATO A este respecto, el artículo 1127 del Código Civil y Comercial nos aclara que El contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque las partesasí lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial. El contrato de compraventa es nominado, es decir tiene un nombre y normativa propia en el CCC y además están determinados sus requisitos esenciales, que no pueden faltar para que opere su configuración. Que las partes,en el contrato, le den ese nombre no es suficiente; en sus cláusulas deben figurar sus elementos esenciales: cosa y precio; si ellos no figuran en el mismo, o no coinciden con lo que tuvieron en mira, no será un contrato de compraventa. Por ejemplo. Leticia y Ana, celebran un contrato que denominan como compraventa; sin embargo, Ana se compromete a entregar un collar que perteneció a Merceditas San Martín y Leticia se obliga a pagar mil pesos y entregar el collar de su abuelita, que está valuado en cinco mil pesos. Resulta obvio que nos encontramos ante un contrato de permuta, según lo antes explicado, aunque haya sido denominado como compraventa por las partes, en función de los elementos esenciales.
  6. 6. 6 OBLIGACIÓN DE VENDER El Código Civil y Comercial, en su artículo 1128 establece que Nadie está obligado a vender,excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo. Se parte de la libertad para contratar y por lo tanto de vender, establecido por el principio de autonomía de la voluntad; no puede forzarse la voluntad de nadie. Excepcionalmente, se presentarán situaciones en las que sea obligatorio vender; en tal caso, se habla de la “necesidad jurídica de hacerlo” porque la norma así lo determina, es imperativa y no podemos dejar de cumplirla. La enumeración de los casos no es taxativa, la doctrina y la jurisprudencia determinarán en cada caso y ante la duda, si es obligatorio vender o no. Podemos citar cuatro situaciones en las cuales la ley impone vender: - Cuando el que realiza un testamento impone a uno de sus herederos (cargo o manda) la venta previa de algo de propiedad del mismo para poder, luego sí, ser beneficiado con la herencia. - Cuando por un contrato preliminar o anterior, alguien prometió vender; si no lo hace podrá ser demandado por incumplimiento. Si la cosa fuere indivisible y estuviera en condominio; en este caso,siuno de los condóminos solicita al resto la venta de la porción indivisa, tiene dos opciones: vender su parte a los otros condóminos o venderles todos a un tercero. CARACTERES Los caracteres del contrato de compraventa son: •Nominado: Tiene un nombre en la legislación vigente y está expresamente regulado en la misma. •Bilateral: Las obligaciones son para ambas partes, es decir recíprocas. En el caso del comprador pagar el precio y para el vendedor la transmisión de la propiedad del bien en cuestión. •Consensual: El contrato produce todos sus efectossólo por elconsentimiento de las partes,no resulta necesaria la entrega de la cosa para el perfeccionamiento del contrato. •Conmutativo: Los valores que se intercambiarán son determinados y equivalentes. En principio, cada parte conoce, en el momento de celebración del contrato, cuáles serán las prestaciones a su cargo y las de la otra parte, pudiendo calcular ventajas y desventajas. •Oneroso: Las prestaciones son para ambas partes, se promete una cosa para recibir otra. Hay prestación a cambio de una contraprestación. •No formal: El contrato de compraventa no requiere de formas especiales, podrá ser realizado por instrumento privado y también verbalmente. La transmisión de inmuebles debe serhecha por escritura pública, aunque dicho requisito está establecido como un acto formal a efectos de la prueba, no solemne. Por tanto, si se formaliza por instrumento privado, no tiene sanción de nulidad, sino que se considera que existe un compromiso del vendedor, de otorgar la escritura pública, para completar la transferencia de dominio.
  7. 7. 7 ELEMENTOS CONSTITUTIVOS El contrato de compraventa posee elementos que son comunes a todos los contratos, como la capacidad y el consentimiento, que ya han sido estudiados. Ahora bien, sus elementos propios están constituidos por la cosa y el precio. COSA VENDIDA La cosa vendida constituye un elemento esencial del contrato de compraventa. A su respecto, el Código Civil y Comercial, en su artículo 1129, determina que Pueden venderse todas las cosasque pueden ser objeto de los contratos. La cosa objeto del contrato de compraventa debe ser: a. lícita (Ej. No puedo vender estupefacientes), b. posible, material y jurídicamente (Ej. No puedo vender la luna (no es posible su entrega, materialmente; ni tampoco vender el puente Chaco-Corrientes, porque pertenece al dominio público del Estado), c. determinada o determinable (Ej. Vendo 10 kilos de azúcar de calidad A; o Vendo la cosecha 2018 de trigo de mi campo en Junín, Buenos Aires) d. susceptible de valoración económica (Ej. Valor de un departamento; no podría vender un beso) e. corresponder a un interés de las partes aun cuando éste no sea patrimonial (Ej. Ahorro, inversión satisfacción del deseo de realizar un viaje). No debe ser contraria a la moral, buenas costumbres, al orden público o afectar derechos ajenos o la dignidad de la persona (Ej., No pueden venderse los órganos de las personas). COSA CIERTA QUE HA DEJADO DE EXISTIR En este supuesto, el artículo 1130 del Código Civil y Comercial nos explica que Si la venta es de cosa cierta que ha dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno.Si ha dejado de existir parcialmente, el compradorpuede demandar la parte existente con reducción del precio. Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o esté dañada al celebrarse el contrato.El vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada. Para dar un ejemplo, partimos del supuesto que la cosa objeto del contrato está determinada al momento de celebrarse la compraventa; en nuestro caso será una casa antigua con parque de veinte hectáreas en la ciudad de New Orleans, Estados Unidos. Sin embargo, esta casa desaparece por los efectos del huracán Katrina. La primera parte del artículo, nos dice que si la cosa que íbamos a vender desaparece parcialmente o deja de existir, al momento de consentir la compraventa, el mismo no produce efectos; es decir que el comprador no puede reclamar la casa antigua que desapareció. Si la cosa dejó de existir parcialmente, el comprador tiene dos opciones: reclamar la cosa en elestado que se encuentre y pedir la reducción del precio o rescindir el contrato; si la casa antigua fue dañada parcialmente, podrá pedir la reducción del precio, o bien rescindir el contrato, si su interés era la casa antigua, que desapareció y no el parque que la rodeaba. Ahora bien, entre las partes pueden acordar que el comprador, acepte de antemano que la cosa puede estar dañada o que desaparezca parcialmente; en ese caso no podrá éste ejercitar la opción detallada más arriba, deberá cumplirse el contrato, en el ejemplo, el comprador sabe de la antigüedad de la casa y que en la zona en que está emplazada suelen ocurrir eventos de huracanes o tornados y celebra el contrato asumiendo el riesgo de daño.
  8. 8. 8 En todos los casos,si el vendedor sabía o conocía del daño o que la cosa había desaparecido,no podrá exigir el cumplimiento del contrato, sino estaríamos consintiendo el vicio de la voluntad y la mala fe de una de las partes. En el caso planteado, si el vendedor de la casa antigua sabía de antemano del importante deterioro y no lo informó al comprador, estaríamos frente ante un consentimiento viciado por el engaño del vendedor hacia el comprador, que lo indujo a un error. COSA FUTURA En este supuesto, el Código Civil y Comercial, en su artículo 1131, especifica que Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir. El vendedor debe realizar las tareas, y esfuerzosque resulten del contrato, o de las circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos. El comprador puede asumir, por cláusula expresa,el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor. La norma nos enseña que las partes, en este caso, contratan la venta de una cosa futura; la cosa es esperada,se considera que estamos negociando con una condición suspensiva de que la cosa llegue a existir. Por ejemplo, si acordamos la venta de un potrillo de un caballo campeón, en noviembre, para ello el vendedor deberá tomar todos los recaudos de cuidado y esfuerzos del caso para que llegue a existir; por ejemplo el cuidado de la yegua durante la gestación y del potrillo hasta el momento en que debe entregarlo al comprador. En la segunda parte del artículo, cabe la opción de que el comprador asuma por una cláusula expresa, que se hace cargo de que la cosa no llegare a existir, venta de esperanza; entonces,de suceder ello, el comprador deberá pagar igual, toda vez que el vendedor haya cumplido con los deberes de cuidado y esfuerzo que tenía a su cargo. Generalmente, en el caso de este tipo de compraventa, cuando el comprador asume el riesgo de que la cosa no llegue a existir, se paga un precio menor, justamente para compensar la posibilidad de que ello ocurra. “En el primer supuesto, considera que elcarácterconmutativo de la compraventa se mantiene, a pesar de que la cosa materialmente no existe al momento del perfeccionamiento del contrato. Para ello, se considera condicionada su eficacia de modo suspensivo a la efectiva existencia física de aquélla. En estos casos,el vendedor debe realizar todas las tareas y esfuerzos necesarios para que la existencia se concrete. En cambio, en la venta de esperanza, la compraventa es aleatoria. Cuando ello ocurre, en razón de que el comprador asume mediante cláusula expresa el riesgo de la inexistencia, debe el precio pactado salvo culpa del vendedor para el caso que con su comportamiento haya impedido la existencia de aquélla” (Culaso y Tabares, en Nicolau y Hernández, 2017, p.. 515). COSA AJENA Este tema se encuentra tratado en los artículos 1008, referido a los contratos en general, y 1132, respecto al contrato de compraventa, en particular, del Código Civil y Comercial. El artículo 1008 CCC, dispone: Los bienes ajenos pueden ser objeto de los contratos. Si el que promete transmitirlos no ha garantizado el éxito de la promesa, sólo está obligado a emplear los medios necesariospara que la prestación se realice y, si por su culpa,el bien no se transmite, debe reparar los daños causados. Debe también indemnizarlos cuando ha garantizado la promesa y ésta no se cumple. El que ha contratado sobre bienesajenos como propios esresponsable de los dañossi no hace entrega de ellos.
  9. 9. 9 Por su parte, el artículo 1132 CCC, establece que La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos del artículo 1008. El vendedorse obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador. Se aclara que la venta de cosa ajena es válida; sabemos que no podemos despojar a otro de su patrimonio sin su consentimiento, entonces, el artículo 1132 parte de la base que estamos prometiendo la venta de una cosa y reconociendo que el propietario es otro. Por ejemplo, quiero vender el auto de Juan a Martín. Para que la venta sea legaldebo, ante la promesa de entregarlo en diciembre del año en curso, procurar la transferencia de dominio hacia mi persona como paso previo, para luego si, poder vendérselo a José con un justo título y de buena fe o para cumplir la obligación, conseguir que Juan se lo transfiera directamente a Martín. De no ser así, si vendiese el auto a Martín como propio la venta será nula y le deberé daños y perjuicios si había prometido a Martín el éxito de la venta y esta quedó frustrada. Si Juan no quiere vender (dueño original del auto), sólo prometí a Martín hacer las gestiones para que Juan se lo vendiese, por tanto, quedaré liberado de toda responsabilidad frente al comprador. PRECIO Recordemos que uno de los elementos propios de la compraventa es el precio y que este debe ser pactado y abonado en dinero. DETERMINACIÓN DEL PRECIO A este respecto, el Código Civil y Comercial, en su artículo 1133, menciona que El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo. Partiendo de la base que el precio es uno de los elementos esenciales en la compraventa de bienes, muebles e inmuebles, junto con la cosa, debe entonces éste estar presente siempre. Será la cantidad que el comprador entregará al vendedor a cambio del bien en cuestión. Los requisitos del precio serán: 1 - debe ser en dinero, ya aclaramos las diferencias con otros contratos, como la permuta o elcontrato de obra. 2 - determinado o determinable, sino el contrato de compraventa será nulo. Por ejemplo, puede estar definidodesde el principio($ 5000) o puede determinarse de acuerdoa pautaspreviamente establecidas (el equivalente a una tonelada de soja, a la cotización del día del mercado de oleaginosasose establece el preciode un anilloantiguocon esmeraldas,segúnel preciode venta de Sotheby’s, Casa de subastas, Reino Unido, al precio de Lote 54, correspondiente a noviembre 2016). Otra opciónde preciodeterminableseríaaquellaqueprevé que untercero,peritootasador, fije el precio por ellos. 3 - debe serserio. Esto significa que no puede resultar irrisorio (ridículamente bajo, como sería vender una casa por un peso; ni exorbitante, es decir injustificadamente alto, como sería vender una botella de gaseosa pequeña por mil pesos). En este sentido, tampoco serán admitidas las compraventas simuladas o ficticias,donde el vendedor recibe el precio y luego se lo devuelve al comprador; en ese caso, el precio no es serio, se simula una venta, encubriendo una donación. 4 - debe ser justo y equitativo, es decir, mantener una relación adecuada entre la cosa y el precio cobrado por su venta. Esta característica debe ser razonable y no matemática, puesto que puede haber
  10. 10. 10 personas dispuestas a pagar por un objeto más de lo que éste vale, por diversas razones y esta circunstancia no le restaría validez a la compraventa. PRECIO DETERMINADO POR UN TERCERO Con referencia a este supuesto en particular, el Código Civil y Comercial, en su artículo 1134, establece que El precio puede ser determinado por un tercero designado en el contrato o despuésde su celebración.Silaspartesnollegana un acuerdo sobresu designacióno sustitución,o sieltercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local. En principio, la determinación del precio por un tercero debe estar establecida por acuerdo de las partes; en ese caso, el tercero será quien determine el precio y ellas deberán aceptarlo. En general, en estos casos se recurre a una persona que posee conocimientos particulares acerca de la cosa o del mercado, como más idónea para determinar el precio. Si el tercero no puede o no quiere llevar a cabo la tarea,debe resolverse el procedimiento de la manera más eficaz y rápida posible, por un juez de la jurisdicción de la compraventa. Si el procedimiento de fijación del precio no se cumpliere, por alguno de los medios previstos, no habrá perfeccionamiento del contrato, por falta del precio, uno de sus elementos esenciales. SILENCIO SOBRE EL PRECIO Acerca de esta particular situación, el artículo 1143 del Código Civil y Comercial, dispone que Cuando el contrato ha sido válidamente celebrado, pero el precio no se ha señalado ni expresa ni tácitamente, ni se ha estipulado un medio para determinarlo, se considera, excepto indicación en contrario, que las parteshan hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la celebracióndelcontratoparatalesmercaderías,vendidasen circunstanciassemejantes,en eltráfico mercantil de que se trate. Hace referencia el artículo al principio de conservación del negocio jurídico, que presume que el contrato celebrado es válido, estableciendo que si hay silencio sobre el precio se presume que las partes tuvieron en mira el precio de cosas semejantes en el mercado, pero no determinaron el mecanismo. La ley define que el mencionado silencio se suplirá determinando el precio conforme al que tenía la cosa vendida el día de celebración del contrato, en el mercado;si hubiera distintos precios o cotizaciones, se tomará el valor promedio. Esta determinación resulta sencilla en aquellas cosasque poseen cotización, por ejemplo en Bolsas; para el caso que se trate de una cosa que no posea esta cotización, podrá recurrirse a la opinión de peritos, eventualmente. PRECIO FIJADO POR PESO, NÚMERO O MEDIDA En estos casos,el artículo 1144 del Código Civil y Comercial determina que Si el precio se fija con relación al peso,número o medida, es debido el precio proporcional al número,peso o medida real de las cosas vendidas. Si el precio se determina en función del peso de las cosas, en caso de duda, se lo calcula por el peso neto. El precio se determinará y requerirá que las cosasse puedan pesar,medir o contar, para fijar el mismo. Las variantes que encontraremos serán: venta por junto: se vende en masa y tiene un precio único, Por ejemplo. Un lote de 10 hierros Nª8 a $100, si la venta es por peso:será lo que pese la cosa, Ej. Una tonelada de soja $4410 según la Bolsa de Cereales de Rosario, Argentina, el día 8 de agosto del corriente año.
  11. 11. 11 Si las cosas fueron vendidas al peso, siempre podrán corregirse las diferencias en más o menos a lo que fueran previamente calculadas, pesando las cosas vendidas para que se ajuste a las cantidades reales. Finalmente, si las cosas tienen un peso bruto mayor que el neto, por ejemplo, la cosa tiene embalajes de madera, capas de cobertura de plásticos para protección etc. se tomará para la fijación, el precio neto, o sea, el peso real de la cosa u objeto sin envoltorios, según lo dispuesto por el artículo 56 de la Convención de Viena sobre compraventa internacional de mercaderías. BOLETO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES Conforme lo dispuesto por el artículo 1017 del Código Civil y Comercial, Deben ser otorgados por escritura pública: a. los contratos que tienen porobjeto la adquisición,modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. A su vez, el mismo cuerpo legal, en su artículo 969, determina que Cuando la forma requerida para los contratos, lo es sólo para que éstos produzcan sus efectospropios, sin sanción de nulidad, no quedan concluidos como tales mientras no se ha otorgado el instrumento previsto,pero valen como contratos en los que las partes se obligaron a cumplir con la expresada formalidad. En ese marco, el boleto de compraventa es un contrato nominal, consensual, oneroso, conmutativo, celebrado entre dos partes; una, llamada vendedor, que tiene como obligación transferir a la otra la propiedad de una cosa y otorgar la escritura pública traslativa de dominio y otra, a quien denominaremos comprador, quien asume la obligación de pagar por ella, un precio en dinero. Para elcaso que el vendedor no pueda o no quiera otorgar la escritura pública comprometida, o no lo haga en el plazo convenido, el comprador podrá promover acción de escrituración, en que el Juez intimará al vendedor a cumplir su obligación y, en caso de incumplimiento, el juez suscribirá la escritura, toda vez que resulte procedente. Esto se encuentra receptado en el artículo 1018 CCC, cuando dice que El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento. Los requisitos para su oponibilidad se encuentran determinados en lo dispuesto por el artículo 1170 del Código Civil y Comercial, cuando dice que El derechodelcompradorde buena fe tieneprioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria. A continuación, analizaremos el artículo 1170 del CCC. La preferencia que se le otorga al comprador que posee un boleto, será viable u operativa cuando se cumplan los siguientes requisitos: Inciso a) “… el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
  12. 12. 12 Cuando el comprador dispone de un boleto de compraventa suscripto a su favor, adquiere el bien del titular de la cosa con buena fe (es un principio general del Derecho, consistente en el estado mental de honradez, de convicción en cuanto a la verdad o exactitud de un asunto, título de propiedad, o la rectitud de una conducta) puede subrogar al vendedor para reclamar su derecho frente a terceros, con sus mismos derechos; en este caso, no hay dudas de la legitimidad de los titulares y la sucesión en la titularidad no se puede discutir. Inciso b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; Si el comprador pago como mínimo el25% del precio alcomprador y tiene la compraventa una fecha cierta, podrá el comprador oponerse a los acreedores del concurso o quiebra del vendedor que intentaran despojarlo de su adquisición y, de esta manera,dejar a salvo su compra y la cosa inmueble no será parte del patrimonio que constituye la garantía común de los acreedoresdelvendedor. El juez, en este caso, podrá disponer que se otorgue la escritura pública correspondiente. Si el comprador compró el bien a plazos, deberá constituir sobre el bien una hipoteca de primer grado (es un crédito garantizado con un inmueble que no posee otra hipoteca vigente), en garantía del saldo del precio, posibilitando que se otorgue la escritura a su favor. Inciso c) el boleto tiene fecha cierta; Conforme lo dispone el artículo 3317 del Código Civil y Comercial, los instrumentos privados y particulares Adquieren fecha cierta el día en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después. (Por ejemplo, si falleciere una de las partes firmantes, si fuese intervenido por un escribano o funcionario público que consignara la fecha, si fuese presentado ante una oficina pública) Inciso d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria. Vale decir que el comprador debe acreditar su adquisición demostrando la posesión del bien o la inscripción en el registro respectivo del boleto de compraventa. OPONIBILIDAD DEL BOLETO EN EL CONCURSO O QUIEBRA DEL VENDEDOR Tomando como base las disposiciones del artículo 1170 del CCC,el Artículo 1171 nos señala que si se cumple con sus requisitos, puede oponerse el derecho del comprador en el boleto de compraventa frente al concurso (procedimiento jurídico destinado a afrontar los problemas de insolvencia y falta de liquidez de un negocio que persigue, por una parte que los acreedores puedan cobrar,y por otra la búsqueda de soluciones para conseguir la continuidad del negocio y evitar la quiebra); o aún ante la quiebra (cese de una actividad comercial al no poder hacer frente a las obligaciones de pago y no alcanzar el activo a cubrir el pasivo) del vendedor. El derecho del comprador en el boleto de compraventa, en ese caso,tendrá preeminencia respecto de aquellos que pertenecen a los acreedores del vendedor. Así lo especifica el artículo 1171 del Código Civil y Comercial, al disponer que Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedorsi se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido.En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.
  13. 13. 13 OBLIGACIONES DEL VENDEDOR OBLIGACIÓN DE TRANSFERIR “La obligación de transferir la propiedad de la cosa a favor del comprador es nuclear (arts. 1123 y 1137 CCC) y tiene por objeto colocarlo en condiciones de comportarse como dueño. Ésta y la obligación del comprador de pagar el precio, constituyen elementos esenciales particulares del contrato, por tanto, la compraventa no se configura sin la existencia simultánea de ellas” (Culaso y Tabares, en Nicolau y Hernández, 2017, p.. 522). Al respecto,el artículo 1137 del Código Civil expresa que El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por losusos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete. Cabe destacar que en el contrato de compraventa, el vendedor se obliga a transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida; no resulta necesaria la efectivización de la transferencia, basta con el compromiso de llevarla a cabo. MODOS TRASLATIVOS DE DOMINIO Repasamos cuáles son los modos traslativos del dominio: 1) Muebles: opera por la tradición, que consiste en la entrega material que el dueño hace de ellas a otro sujeto, habiendo por una parte la facultad e intención de ejecutar la transferencia del dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo. 2) Inmuebles: opera también por la tradición, con efectos solo para las partes. Para que sea oponible a terceros, o sea para que el derecho de propiedad del comprador sea respetado por todos debe, además, inscribirse en el Registro respectivo. 3) Muebles registrables: Automotores, aeronaves y buques: tradición (entrega) de la cosa e inscripción registral. En todos los casos, la transferencia de los bienes, debe ir acompañada por la entrega de los documentos exigidos para cada tipo de compraventa. GASTOS DE ENTREGA Con referencia a este tema, el artículo 1138 del Código Civil y Comercial prevé que Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el artículo 1137.En la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentesy, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta. Los gastos que se origen por la entrega estarán a cargo delvendedor, salvo pacto en contrario, en ese caso las partes acordarán otra forma de asumir los gastos (Por ejemplo, vendedor y comprador se ponen de acuerdo que pagarán a medias todos los gastos de la entrega), siendo la misma válida y permitida por la ley. Si no existe algún otro acuerdo, los gastos que deberá asumir el vendedor son: 1) Flete, combustible, transporte, impuestos de Aduana si fueran productos importados, salvo el caso en que dichos productos fueran entregados en otro país (por Ejemplo, a compra se realiza por Internet y se pacta su entrega en EEUU).
  14. 14. 14 2) Estudios del título y sus antecedentes, traslado de la cosa, mensura, impuestos, tasas, contribuciones que deban abonarse con motivo de la compraventa (por ejemplo, el pago del impuesto a la transmisión de bienes). ENTREGA DE LA COSA En lo relativo a este tema,elartículo 1140 del Código Civil y Comercial menciona que La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de tercero. Nos señala el artículo que el vendedor deberá entregar la cosa al comprador, libre de toda posibilidad de turbación por un tercero que pretenda la cosa, con un mejor derecho de aquel que ha sido transmitido. Por ejemplo. El comprador de un auto, Juan Pérez, recibe el mismo y consideras que es el nuevo dueño y, posteriormente, se presenta Adolfo Gómez acreditando que es de su propiedad o que posee una prenda a su favor. Aquí nos encontramos ante una turbación de derecho, puesto que lo que se cuestiona es la calidad de propietario, sin afectación de ningún tipo, alegando y probando un mejor derecho por parte de un tercero ajeno a la relación. Asimismo, el auto que se transmite, debe reunir las condiciones de perfecto funcionamiento, conforme a su antigüedad, sin defectos de fabricación ni funcionamiento que hagan imposible el uso para eldestino específico. Si se presentara algún problema, que haga la cosa impropia para su destino o que se compruebe que ésta no posee las condiciones con las que había sido ofrecido, el comprador podrá pedir la rescisión del contrato y el pago de daños y perjuicios o elreajuste del precio, conforme a las reales condiciones de la cosa entregada. ENTREGA DE FACTURA Y DOCUMENTOS En este orden, el artículo 1145 del Código Civil y Comercial determina que El vendedor debe entregar al comprador una factura que describa la cosa vendida,su precio,o la parte de éste que ha sido pagada y los demás términos de la venta. Si la factura no indica plazo para el pago del precio se presume que la venta es de contado.La factura no observada dentro de los diez días de recibida se presume aceptada en todo su contenido. Excepto disposición legal, si es de uso no emitir factura, el vendedor debe entregarun documento que acredite la venta. Anteriormente dijimos que la principal obligación del vendedor era entregar la cosa; como accesorio a ésta, deberá entregarse todos los documentos o facturas que hacen referencia a la venta de la cosa. En ellos, encontraremos la descripción de la cosa,forma de pago, si es a plazo, en qué término deberá completarse el saldo; de lo contrario estaremos frente a una venta de contado. Si el comprador, no impugna la factura u observa o contradice la misma, se interpreta que está de acuerdo en todo; de lo contrario, dispone de diez días para su reclamo. En algunas situaciones, de ventas particulares, de compradores y vendedores no organizados como empresas,no existe obligación de entregar una factura,aunque siempre será obligatorio entregar un documento que acredite la venta (Por ejemplo, Si Ana le vende un mueble de su casa,a su amiga Dora). Asimismo, el artículo 1146 del Código Civil establece que Si el vendedorestá obligado a entregar documentos relacionados con lascosasvendidas, debe hacerlo en el momento,lugar y forma fijados por el contrato. En caso de entrega anticipada de documentos, el vendedorpuede,hasta el momento fijado para la entrega,subsanar cualquierfalta de conformidad de ellos,si el ejercicio de ese derecho no ocasiona inconvenientes ni gastos excesivos al comprador.
  15. 15. 15 Sabiendo que elvendedor debe entregarlos documentos que hacena la venta del bien, debe,entonces, facilitarle al comprador los comprobantes de garantías, certificados aduaneros, certificados bromatológicos etc. en eltiempo y plazo fijados en el contrato, o el lugar que determinen los usos del mercado, o donde se encuentre la cosa cierta. TIEMPO DE ENTREGA DE LA COSA El plazo de entrega de la cosa se encuentra establecido en el artículo 1147 del Código Civil y Comercial, al expresar La entrega debe hacerse dentro de las veinticuatro horas de celebrado el contrato, excepto que de la convención o los usos resulte otro plazo. Surge, claramente, el respeto a la autonomía de la voluntad, estableciendo un plazo supletorio, para el caso que no exista un pacto en contrario. En lo que refiere a la entrega de inmuebles, el Código Civil y Comercial, en su artículo 1139 determina que El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración,excepto convención en contrario. En primer lugar, habrá que revisar si las partes determinaron el momento de entrega del inmueble (el 5 de mayo de 2019 o a 60 días de la fecha del contrato); luego, si nada dijeron o acordaron al respecto –silencio de las partes-,el inmueble deberá ser entregado inmediatamente después de la escrituración del mismo. LUGAR DE ENTREGA DE LA COSA La determinación del lugar de entrega se encuentra prevista en el artículo 1148 del Código Civil y Comercial, cuando dice que El lugar de la entrega esel que se convino o el que determinen los usos o las particularidades de la venta. En su defecto, la entrega debe hacerse en el lugar en que la cosa cierta se encontraba al celebrarse el contrato. Nuevamente, se destaca la libertad de contratación como regla para establecer el lugar de la entrega, por las partes;determinándose normas supletorias, para elcasoque esta circunstancia no se encuentre prevista en el contrato. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR El artículo 1141, el Código Civil y Comercial enumera estas obligaciones, cuando dice: Son obligaciones del comprador: a) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es de contado; b) recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir consiste en realizartodoslosactosque razonablemente cabeesperardelcompradorparaqueelvendedorpueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa; c) pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta. El comprador debe pagar el precio de la cosa,si nada se establece de plazos, se entiende que la venta es al contado; es un proceso simultáneo de entrega de la cosa y pago del precio, llevándose a cabo el cumplimiento de todas las obligaciones enel acto. “Es obligación del comprador el pago de ese precio en dinero en el plazo, lugar y forma convenidos en el contrato” (Di Chiazza, 2016, p. 71).
  16. 16. 16 En lo que refiere a la recepción de la cosa y los documentos, el comprador debe, en ejercicio de la buena fe objetiva, prestar su colaboración a efectos que el vendedor pueda efectuar la entrega y recibirla. Con respecto al lugar de entrega,si nada se dice, será el de la celebración del contrato. Variará esta situación, si acordaron otro lugar, otra forma, tanto respectode la entrega de la cosa con posterioridad o el pago en plazos; en ejercicio de la autonomía de la voluntad. Respecto del tercer inciso, el comprador deberá pagar todos los gastos que se originen posteriores a la venta (Por ejemplo, los gastos para obtener el testimonio de la escritura pública), salvo que exista pacto en contrario. BIBLIOGRAFÍA Código Civil y Comercial Culaso, M. F. y Tabares,J. Compraventa y Permuta. En: Nicolau, N. y Hernández, C. Contratos en el Código Civil y Comercial de la Nación. Editorial Thomson Reuters. La Ley, Buenos Aires. 2017. Di Chiazza, I. G. Compraventa. En: Rivera, J. C y Medina, G (Directores) Contratos (Parte especial). Abeledo Perrot. Ciudad Autónoma de Buenos Aires. 2016. Lorenzetti, Ricardo Luis (Director). Código Civil y Comercial de la Nación Comentado. Tomo VI Editorial: Rubinzal Culzoni. Santa Fe. Argentina. 2015. CURRICULUM VITAE María Laura Estigarribia Bieber Abogada (UNNE).Doctoraenel área de Ciencias Jurídicas – Derecho(UNNE).ProfesoraTitular, por concurso, de las Cátedras de Instituciones del Derecho Privado I y II y Directora de la Revista de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Nacional del Nordeste, Argentina. Investigadora Categoría I del Sistema Nacional de Incentivos. Académica correspondiente de la Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba. mlestigarribia@yahoo.es Silvina Andrea Cáncer Abogada y Procuradora(UBA).Auxiliar Docente de Primera, por concurso,en la Cátedra Instituciones de Derecho PrivadoII, Facultad de Ciencias Económicas,Universidad Nacional del Nordeste, Argentina. Secretaria de la Revista de la Facultad de Ciencias Económicas – UNNE.Diplomada Superior en Ciencias Sociales conmención en Educacióny Nuevas Tecnologías (FLACSO). Formación en Tutoría Virtual (OEA). silvinacancer@gmail.com

×