後山埤站永吉路更新案事業概要公聽會

1. 臺北市南港區玉成段三小段711-3地號等24筆土地
都 市 更 新 事 業 概 要 公 聽 會
發 起 人：林素朱 女士
(地主及合法建物所有權人之一)
民國95年08月28日

2. 2
時程 議程 時間
10:30-10:40 來賓介紹、主席致詞 10分鐘
10:40-11:00 都市更新事業概要內容說明 20分鐘
11:00-11:10 台北市都市更新處指導 10分鐘
11:10-11:30 有關單位及專家學者指導 20分鐘
11:30-11:50 綜合討論 20分鐘
11:50-11:55 意見彙整 散會 5分鐘
公聽會議程

3. 3
林素朱 女士 (代表人 林添裕 先生)發起人
都市更新處
南港區公所
合成里 石三奇里長
台北市政府
新聯陽實業機構 王能敏 特助
中華不動產估價師事務所
專家學者
規劃團隊
詮億建設股份有限公司

4. 4
簡報大綱
壹、都市更新基本說明
貳、都市更新有何好處
參、基地簡介
肆、後續辦理事宜
伍、建築設計構想

5. 5
 事業概要公聽會目的
 事業概要辦理要件
 更新辦理程序與進度
壹、都市更新基本說明

6. 6
事業概要公聽會目的
告知地主更新事業的初步規劃構想
聽取地主寶貴意見，作為未來規劃依據
聽取公部門及學者專家意見
凝聚地主都市更新共識
開始都市更新法定程序

7. 7
事業概要辦理要件
確認劃定更新單元範圍（ 市政府劃定「永吉
路、忠孝東路西北側更新地區」 整體範圍）
 擬具事業概要報告書
 舉辦公聽會並作成會議紀錄
 取得更新單元內土地及合法建物
所有權人數暨面積超過1/10同意
 申請主管機關（臺北市政府）核准

8. 8
更新辦理程序與進度
擬定事業概要並送審核准（4個月）
實施更新事業 （實際工期為準）
(建照申請、發包施工、使用執照、產權登記)
擬定更新事業及權利變換計畫（約4~6個月）
更新事業權利變換計畫審議及公告（約10~12個月）
完成更新成果報核（實際工期為準）
第
一
階
段
第
二
階
段
第
三
階
段
同意比例
所有權人 面積
1/10 1/10
同意比例
所有權人 面積
3/5 2/3
公
聽
會
公展
公聽會
公
聽
會
委託實施者

9. 9
 容積獎勵
 租稅減免
 多數人同意即可更新
貳、都市更新有何好處

10. 10
容積獎勵上限（依都市更新建築容積獎勵辦法第四條）
（法定容積）X 1.5倍
或 （法定容積）X 0.3倍 + 原建築容積
更新容積獎勵
整體更新改建

11. 11
△F1高於法定容積部份核計之獎勵
△F2居住面積不及當地水準獎勵
△F3更新時程獎勵
更新地區公告6年內5%
△F4考量地區環境狀況獎勵
提供公益設施.開闢道路等
△F5更新地區規劃設計獎勵
量體及色彩與環境調和. 人行步道. 更新單元規模等
△F6處理違建戶之樓地板面積獎勵
佔有他人土地之舊有違建物（77.8.1.以前興建）
容積獎勵
V
V
V

12. 12
房地稅賦減免
土地
增值稅
權利變換土地第一次移轉減徵40%
權利變換現金補償者免徵或減徵40%
抵付權利變換共同負擔部分免徵
契稅 權利變換建物第一次移轉減40%
抵付權利變換共同負擔部分免徵
地價稅 更新期間免徵或減半徵收
更新後減半徵收二年
房屋稅 更新後減半徵收二年
賦稅減免 案例概算：
某甲長期持有土地，
一般買賣需繳土地增值稅
50萬元
若採都市更新
(假設實施者50%，地主50%)
則作為實施共同負擔免徵，
實付部份為
50萬×50/100×(1-40%)
=18.0萬
於第一次移轉時，稅捐減
免達32.0萬，僅繳納一般
買賣約1/3之稅款
(註：更新後權利變換
分配登記時，暫不用
繳付土地增值稅。)

13. 13
 民間實施只要大多數人同意即可實施
事業概要僅1/10所有權人同意即可提出
事業計畫僅需取得大多數（如下表）合法土地建物所有
權人同意即可實施
多數人同意即可更新
條件 更新地區 非更新地區協議合建
土地及合法建物所有權
人同意比例
3/5 2/3 8/10
土地面積及合法建物樓地
板面積同意比例
2/3 3/4 8/10

14. 14
 基地位置
 土地使用分區
 土地權屬
 建物權屬
 基地現況與問題
 拆遷安置計畫
參、基地簡介

15. 15
基地位置
 本案位於民國91年10月市
政府所劃定之更新地區
「永吉路、忠孝東路
西北側更新地區」內
 更新單元總面積為
6,430.00㎡
(1,945.07坪)
基地位置
後山埤站
永春國小
永吉
國小
永吉路

16. 16
 地震與火災發生時，救
災將變得十分困難
 整體更新可提升建築結
構與消防安全水準
 其他的公共設施水準可
一併獲得改善
 老舊社區經過都市更新
的再發展，將可進一步
彰顯原有居住與商業的
潛力
提昇居住品質、保障公共安全與促進土地有效利用

17. 17
指 北圖 例 及 說 明
更新單元範圍 第三種住宅區 第三之ㄧ種住宅區[第一種商業區(特)]住三 住三之ㄧ(商ㄧ特)
住三
住三之ㄧ(商ㄧ特) 交
交
商ㄧ特
住三
住三
商ㄧ特
忠
孝
東
路
六
段
使 用 分 區 面 積 ( ㎡ )
第三種住宅區 3,781
第三之ㄧ種住宅區(商ㄧ特) 2,649
總 計 6,430
土地使用分區

18. 18
土地權屬
土地權屬 土地面積(㎡) 比例(%) 人數 比例(%)
公有
土地
中 華 民 國 ( 財 政 部 國 有 財 產 局 ) 149.00 2.32% 1 0.53%
臺 北 市 ( 臺 北 市 政 府 財 政 局 ) 100.00 1.55% 1 0.53%
私 有 土 地 6,181.00 96.13% 185 98.94%
合計 6,430.00 100.00% 187 100.00%
更新單元範圍
台北市政府財政局
中華民國
(財政部國有財產局)
728
720
711-4
712-2
727
722-2
726-5
725-5
773
772
775
774
725-4
717-4
725-7
776-1
776
717-1
725-2
777
780 779 778 725-6
716
716-1
717-2
716-2
714
715
566-1
713-1 713
712-1
717-3
718-1
711-8
711-9
718
711-3
711
717
711-2
712
283
N
781
782

19. 19
建物權屬
建物權屬 謄本面積(㎡) 比例(%) 人數 比例(%)
私 有 建 物 4,127.46 100.00% 40 100.00%
合計 4,127.46 100.00% 40 100.00%
有登記或使用執照
建築物面積
N
合法建物
共47筆建號
舊違章建築戶
共19戶

20. 20
基地現況與問題
 更新單元內建物老舊且簡陋，使整體環境品質不佳
 街廓內巷道狹窄曲折，有礙消防與治安等公共安全
 建物密集缺乏良好通風採光

21. 21
拆遷補償計畫
 舊有違章建築部份
 法令依據
 依台北市都市更新自治條例第四條規定辦理
 準用『臺北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補
償暨違章建築處理辦法』有關規定之標準補償

22. 22
(三)建照申請、計畫執行
»範圍確定
»書圖製作送件
»調查測量
»權利變換草案
»規劃設計
»研擬法定書圖
»拆遷安置
»產權登記
(ㄧ)事業概要 (二)事業計畫暨權利變換計畫
發
起
人
/
實
施
者
居
民
政
府
»公聽會
»事業概要同意
»市府審核
»參與意願調查
»公聽會
»分配申請
»更新委員會審議
»公聽會
»公展
»監督管理
»異議調解與調處
»申請建照
»協辦稅捐減免
»工程發包
肆、後續辦理事宜

23. 23
 更新後建築初步設計
 各層平面圖
 立面圖
 透視圖
伍、建築設計構想

24. 24
 基地面積： 6,430.00 ㎡
（住三之ㄧ(商ㄧ特): 2,649 ㎡、住三: 3,781 ㎡ ，地政機關測定前
暫計）
 法定建蔽率：45%
 法定容積率：256.0%
（商ㄧ特: 300% ;住三: 225% ）
 總法定容積:16,454.25㎡
 地上23層 地下4層
更新後建築初步設計

25. 25
平面配置圖
玉成街9巷
永吉路
更新後建築初步設計

26. 26
二層平面圖
更新後建築初步設計

27. 27
北棟標準平面圖
更新後建築初步設計

28. 28
更新後建築初步設計
南棟標準平面圖

29. 29
地下一層平面圖
玉成街9巷
永吉路
更新後建築初步設計

30. 30
地下二、三層平面圖
更新後建築初步設計

31. 31
地下四層平面圖
更新後建築初步設計

32. 32
屋突一層平面圖
更新後建築初步設計

33. 33
屋突二層平面圖
更新後建築初步設計

34. 34
正向立面圖
更新後建築初步設計

35. 35
剖面圖
更新後建築初步設計
透視圖

36. 36
簡 報 結 束
敬 請 指 教