自辦公聽會簡報

1. 1
臺北市南港區玉城段三小段711-3
地號等24筆土地都市更新事業計
畫暨權利變換計畫公聽會
實施者：虹欣建設股份有限公司
規劃單位：財團法人都市更新發展研究基金會
中 華 民 國 九 十 八 年 六 月 二 十 二 日

2. 2
主持人
虹欣建設股份有限公司
台北市政府
都市更新處 鍾親岳先生
南港區公所
南港區合成里 里長
專家學者
何芳子委員
規劃團隊
都市更新研究發展基金會
有容建築師事務所
巨秉不動產估價師聯合事務所
金家禾委員

3. 3
公聽會議程
時程 議程 時間
10:30~10:40 簽到 10分鐘
10:40~10:45 主席致詞 5分鐘
10:45~10:50 來賓介紹 5分鐘
10:50~10:55 主管機關[更新處]致詞 5分鐘
10:55~11:15 事業計畫暨權利變換計畫辦理說明 20分鐘
11:15~11:25 來賓發言 10分鐘
11:25~11:35 綜合討論 10分鐘
11:35~11:45 主席結論及散會 10分鐘
3

4. 4
簡報大綱
本案推動過程1.
更新單元簡介2.
更新事業暨權利變換計畫說明3.
申請分配說明4.
更新後效益5.

5. 5
本案推動過程

6. 6
本案推動過程
事業及權利變換計畫核准公告
施工
產權登記
目
前
進
度
約30個月
送件公聽會
事業及權利變換計畫送件
權利變換公開抽籤 約14個月
事業及權利變
換計畫階段
執行階段
權利變換申請分配
98.7.15
98.6.22
98.6.11~98.7.12

7. 7
更新單元簡介

8. 8
更新單元範圍
 更新地區
 本案位於民國91年10月28日公
告之「永吉路、忠孝東路西北
側更新地區」內
 更新單元劃定(5673.00㎡)
 住3-1：1,911㎡
 住3：3,762 ㎡

9. 9
基地現況
 更新單元內建物老舊且簡陋，使整體環境品質不佳
 街廓內巷道狹窄曲折，有礙消防與治安等公共安全
 建物密集缺乏良好通風採光

10. 10
土地權屬
所有權人 持分面積 持分比例 人數 持分比例
國產局 149.00 2.63% 1 0.48%
臺北市政府/財政局 100.00 1.76% 1 0.48%
其他私人 5,424.00 95.61% 207 99.04%
5,673.00 100.00% 209 100.00%
圖例
台北市政府財政局
財政部國產局
更新單元範圍
N
 共40筆土地
私有土地

11. 11
建物權屬
 共38筆建號、占有他人舊違建戶24戶
圖例
有登記或使用
執照建築物面積
更新單元範圍
N
建物權屬 謄本面積(㎡) 比例(%) 人數 比例(%)
私 有 建 物 4,354.51 100.00% 62 100.00%
合計 4,354.51 100.00% 62 100.00%

12. 12
更新事業暨權利變換
計畫說明

13. 13
同意比例
私有土地人數：207人/面積：5,424.00㎡
私有合法建物人數：62人/面積：4,354.51㎡
依都市更新條例第22條規定
 同意參與都市更新事業事業比例：
1.私有土地及合法建物所有權人＞2/3
2.私有土地及合法建物總面積＞3/5
本案更新同意比例超過法定門檻

14. 14
容積獎勵
基準容積 250.26% （A）： 14,197.50㎡
更新獎勵 48.83% （B）： 6,932.16 ㎡
停車獎勵 20.00% （C）： 2,839.50 ㎡
總容積 422.51%（A+B+C）： 23,969.16 ㎡
擬申請容積獎勵項目 擬申請獎勵額度 （㎡） 佔基準容積百分比(%)
△F3更新時程獎勵 851.85 6.00%
△F5更新地區規劃設計獎勵
量體及色彩與環境調和 1,419.75 10.00%
人行步道 866.06 6.10%
更新單元規模 1,022.22 7.20%
綠建築 851.85 6.00%
△F5小計 4,159.88 29.30%
△F6處理違建戶之樓地板面積獎勵-現地 1,920.43 13.53%
更新容積獎勵合計 6,932.16 48.83%
14

15. 15
建築計畫 ：1F平面圖

16. 16
建築計畫 ：2F平面圖
A5A2
A1 A3
B2B5
B3 B1
63.81坪
63.81坪
43.23坪
43.23坪
69.19坪
68.22坪
82.16坪
82.16坪
16

17. 17
建築計畫 ：3-25F平面圖
A5A2
A1 A3
B5
B3 B1
68.06坪
68.06坪
46.83坪
46.83坪
69.92坪
69.56坪
82.16坪
82.16坪
B2
17

18. 18
建築計畫 ：A棟標準層平面圖
A5A2
A1 A3

19. 19
建築計畫 ：B棟標準層平面圖
B5
B3 B1
B2

20. 20
建築計畫 ：15F平面圖
A2
A1 A3
B3 B1
B2
68.06坪
68.06坪 46.83坪
中繼水箱
69.56坪
82.16坪
82.16坪
18
中繼
水箱

21. 21
建築計畫 ：A棟 15層平面圖
中繼水箱A2
A1 A3

22. 22
建築計畫 ：B棟 15層平面圖
B3 B1
B2中繼水箱

23. 23
建築計畫 ：屋突及26F平面圖
B5
32.19坪
19
屋頂平台
屋頂平台屋頂平台
屋頂
平台
屋頂
平台
屋頂
平台
屋頂
平台
露台

24. 24
建築計畫 ：B1F平面圖
 汽車位
 法定：0席
 獎勵：21席
 機車位
 法定：515席
 獎勵：197席
20

25. 25
建築計畫 ：B2F平面圖
 汽車位
 法定：0席
 獎勵：115席
21

26. 26
建築計畫 ：B3F平面圖
 汽車位
 法定：0席
 獎勵：120席
22

27. 27
建築計畫 ：B4F平面圖
 汽車位
 法定：92席
 獎勵：28席
23

28. 28
建築計畫 ：B5F平面圖
 汽車位
 法定：123席
 獎勵：0席
24

29. 29
地上26層
地下5層
住商大樓
建築計畫

30. 30
A
景觀計畫

31. 31
B

32. 32
C

33. 33
D

34. 34
公設規劃

35. 35
公設規劃

36. 36
權利變換原則說明
 都市更新條例第二十五條：都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變
換方式實施之。
 都市更新條例第三條：權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法
建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，
參與或實施都巿更新事業，於都巿更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價
值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。
更新開發後
ABCDEX共有
A B C D E
X：實施者
補償金
建物土地區分所有
更新前
A B D E
C
B D E
A:土地所有權人
B:土地建物所有權人
C:土地所有權人
D,E:地上權與建物權人
權利變換方式
參與者
不參與者
所有權變換
26

37. 37
地主應分配價值
依更新前權利價值
比例分配（C）
41.22億
現地安置（B）3.88億
權利變換原則說明
地主分回（C）
41.22億元
(C)=(A)-(B)-(D)
更新後不動產總值(A)
79.88億元
共同負擔費用
折價抵付給實施者（D）
37.43億
實施者因支付
共同負擔而取得部分
現地安置價值（B）
3.88億元

38. 38
實施方式說明
6/11～7/12辦理
評價基準日：98.4.1
更新前估價
計算個別權利價值比例
更新後估價
計算差額價金
共同負擔計算
更新後應分配價值計算
更新後房地申請分配
此為事業及權便公聽會圖說實際以市府核准內容為準
本案採權利變換方式實施
 更新前後價值以公開估價為
準
 以更新後房地折價抵付共同
負擔
 地主應分配價值依原土地所
有權人更新前權利價值比例
分回
 土地所有權人依其應分配價
值進行房地選配
 依實際選配價值計算差額價
金
辦 理 程 序 表

39. 39
共同負擔：37.43億 元
工程費用 26.80億 元
權利變換費用 1.05億 元
利息及稅捐費用 1.77億 元
管理費用 7.81億 元

40. 40
更新後價值
本案以巨秉不動產估價師聯合事務所為領銜估價，選
定理由如下：
一、對未參與分配地主補償最優 。
二、對參與更新者應分配價值最優。
1.更新前土地總價 18.88億
2.更新後房地總價 79.88億
3.更新後1F均價 87.70萬/坪
4.更新後2F均價 53.16萬/坪
5.停車位均價 176.20萬/席
6.現地安置價值 3.88億
7.地主應分配價值 41.22億

41. 41
申請分配說明

42. 42
申請分配說明
 法源依據：
 依「都市更新權利變換實施辦法」第十一條辦理。
 申請分配期間
 民國98年6月11日～98年7月12日下午5時止
 申請分配程序
是否願意參與權利
變換分配
願意參與分配 不願意參與分配
領取補償金
(即台端更新前權利價值)
確認更新後位置分配
計算差額價金
彙整更新後位置分配
公開抽籤分配
98.7.15
未於期限內表達
意願者視同願意
參 與 分 配
2人以上申請同
一 分 配 單 元 者

43. 43
選配結果及差額價金計算
陳○○更新後應分配權利價值67,951,174元（A）
選擇住宅單元25-B2 一戶 47,324,160 元（B）
選擇停車位 124 125 二部 1,750,000元（C）
（A）－（B）－（C）＝20,277,014元 > 0
陳○○尚可領取差額價金20,277,014元
依都市更新條例第31條規定，實際分配之價值（分配單元
與停車位加總）若較應分配價值為多時，需補繳差額價金
（反之為領取）

44. 44
未於規定期限表達意願處理方式
應分配之權利價值達最小分配面積單元價值者
 視同願意參與權利變換分配
 實施者得公開抽籤方式代為選定分配單元，並依都市
更條例第31條進行差額價金找補
應分配之權利價值未達最小分配面積單元價值者
 視同不願參與參與權利變換分配
 實施者得依都市更條例第31條以更新前權利價值金額
補償之

45. 45
公開抽籤
 公開抽籤條件
 權利變換實施辦法第11條規定
 若有兩位以上所有權人同時申請同一分配單元（車位亦同），則
以公開抽籤決定之
 若更新後應分配價值達最小分配單元，但屆時未達意願時，由實
施者代為公開抽籤
 公開抽籤時間地點
 土地及合法建物所有權人
•訂於7月15日（三）上午10時，於詮億建設會議室（臺北市大
安區市民大道4段100號3樓）舉行公開抽籤。
 舊違章建築物所有權人
•訂於7月17日（五）下午3時，於詮億建設會議室（臺北市大安
區市民大道4段100號3樓）舉行公開抽籤。

46. 46
更新後效益

47. 47
地主之效益
 透過都市更新,享有稅捐減免
 透過都市更新,提升原土地之使用效益與價值
 透過都市更新,改善土地佔用及產權糾葛之情況
 地區里民之效益
 增加人行步道之留設,改善地區之良好步行空間
 政府部分之效益
 創造優質的生活空間與市容景觀
 改善土地價值,增加稅收
 解決鄰近地區停車需求問題
 增加地區都市防救災性能

48. 48