Nhận viết luận văn đại học, thạc sĩ trọn gói, chất lượng, LH ZALO=>0909232620 Tham khảo dịch vụ, bảng giá tại: https://vietbaitotnghiep.com/dich-vu-viet-thue-luan-van Các bạn sinh viên vào tải mẫu chuyên đề tốt nghiệp chuyên ngành Tài chính ngân hàng Chuyên đề Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ở Việt Nam rất hay và bổ ích

1. Lời mở đầu
1.Tính cấp thiết của đề tài :
Ta thấy rằng trong lịch sử phát triển trên thế giới thì xuất hiện các quy
luật kinh tế đó là quy luật bàn tay vô hình và bàn tay hữu hình, nhưng các quy
luật này đều dẫn đến thất bại của thị trường và gây ra khủng hoảng kinh tế.
Như vậy sự vận hành của nền kinh tế đòi hỏi phải có sự kết hợp giữa bàn tay
vô hình và hữu hình, có nghĩa là phải có sự kết hợp giữa vai trò định hướng
quản lý nhà nước và thị trường.
Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế quốc dân.
Thị trường bất động sản bao gồm đất đai và nhà ở là một bộ phận thiết yếu
không thể thiếu trong đời sống con người, là nguồn tài nguyên quý giá và
không thể thay thế được. Vì vậy cần sử dụng hiệu quả phát triển hợp lý các
bất động sản, đáp ứng nhu cầu đời sống của người dân. Do đó cần phải tăng
cường năng lực và hiệu quả quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động
sản. Hơn nữa thông qua việc kiểm soát thị trường bất động sản, nhà nước tăng
được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản.
Để thực hiện đường lối đổi mới tăng cường công tác quản lý của nhà nươc về
thị trường bất động sản nước ta đã cho ra đời các luật đất đai năm 1993 luật
đất đai năm 2003 và mới đây nhất là luật kinh doanh bất động sản năm 2006.
Sau mỗi văn bản được ban hành ta lại thấy được mối quan tâm ngày càng lớn
hơn của nhà nước đối với thị trường bất động sản. Ngày càng thắt chặt hơn
công tác quản lý của nhà nước đối với thị trường này nhưng cũng đồng thời
mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư và tạo thuận lợi hơn cho các hoạt động trên
thị trường bất động sản được diễn ra nhanh chóng an toàn và có tính pháp lý
cao được nhà nước thừa nhận và bảo hộ. Mặc dù bên cạnh đó vẫn còn nhiều
tồn tại tiêu cực những kẽ hở trong công tác quản lý cho nên ở nước ta hiện
1

2. nay đây vẫn là một vấn đề bức xúc, tham ô tham nhũng tiêu cực vào loại cao
nhất trong cả nước.
Nếu chúng ta giải quyết được hợp lý bài toán quản lý nhà nước về thị trường
bất động sản thì sẽ khắc phục được những tiêu cực trong quản lý và sử dụng
đất đai, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản góp phần quan trọng vào
sự phát triển chung của nền kinh tế, góp phần vào công cuộc công nghiệp hoá
hiện đại hoá của đất nước.
Vì vậy đây là vấn đề rất cần thiết đối với nước ta hiện nay do đó nó cần được
quan tâm và nghiên cứu nhiều hơn. Xuất phát từ thực tế ở nước ta và muốn
tìm hiểu sâu hơn về vấn đề nên em chọn thực hiện đề tài: “Quản lý nhà nước
về thị trường bất động sản ở Việt Nam.
2.Mục đích nghiên cứu đề tài:
- Hệ thống hoá cơ sở lý luận về quản lý nhà nước về thị trường bất động sản
- Nghiên cứu về thực trạng của công việc quản lý của nhà nước đối với thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay, tìm hiểu những tồn tại những hạn
chế, những đổi mới, những mặt tích cực và tiêu cực của vấn đề.
- Đưa ra đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác quản
lý về đất đai và nhà ở hiện nay.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu là các quy định của pháp luật về công tác quản lý, các
công cụ điều tiết thị trường bất động sản của nhà nước. Những luật quy định
về kinh doanh bẩt động sản. Những tác động của nó lên sự vận động của thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay như thế nào.
Phạm vi nghiên cứu: từ năm 1993 kể từ khi luật luật đất đai năm 93 ra đời, lần
đầu tiên cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng và nhận quyền
chuyển nhượng đất, tức là được quyền mua bán đất đai. Từ chỗ mua bán đất
đai bất hợp pháp nay được công nhận là hợp pháp và công khai. Bên cạnh đó
2

3. năm 1993 là thời điểm mà các nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài đổ vào Việt
Nam kể từ khi mở cửa nền kinh tế. đây cũng là thời kỳ bình thường hóa mối
quan hệ giữa Mỹ và Việt Nam và nước Mỹ đã hoàn toàn dỡ bỏ cấm vận kinh
tế đối với nước ta. Kể từ giai đoạn này nền kinh tế nước ta và thị trường bất
động sản phát triển nhanh chóng và sôi động
4. Phương pháp nghiên cứu:
- phương pháp phân tích tổng hợp
- phương pháp logic
- phương pháp biện chứng lịch sử
5. Kết cấu đề tài
*lời mở đầu
*chương1: cơ sở khoa học về quản lý nhà nước về thị trường bất động sản
*chương2: thực trạng quản lý nhà nước về thị trường bất động sản hiện nay
*chương3: giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường
bât động sản trong thời gian tới
3

4. Chương1: cơ sở khoa học về quản lý nhà nước về thị
trường bất động sản
1.1 Thị trường bất động sản và vai trò của nó trong nền kinh tế
1 .1.1 Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản:
- Đầu tiên ta có khái niệm bất động sản là gì được nêu ra trong luật kinh
doanh bất động sản.
Luật định nghĩa: bất động sản là đất đai và tài sản trên đất đai bao gồm: đất
đai và tài nguyên thiên nhiên đang sử dụng, chưa sử dụng, khoáng sản, nước,
rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất, đồng cỏ chăn nuôi, vườn cây
lâu năm, ruộng muối, khu nuôi trồng thủy sản. Tất cả những bất động sản nêu
trên đều có thể tham gia vào thị trường bất động sản, có thể mua bán như
hàng hóa.
- khái niệm thị trường bất động sản:
Bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt nó không chỉ được mua bán
mà còn là có các giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển đổi quyền sử
dụng đất… vì vậy thị trường bất động sản được hiểu khái quát như sau: thị
trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các
quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian xác định.
Nơi diễn ra giao dịch bất động sản không chỉ đơn thuần là địa điểm mà nó còn
bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch bất
động sản diễn ra.
- phân loại thị trường bất động sản:
Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận mà người ta phân loại thị trường bất
động sản theo nhều tiêu thức khác nhau.
Dựa vào loại hàng bất động sản, người ta có thể phân chia thị trường bất
động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản
4

5. dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng trong văn phòng công sở, thị
trường bất động sản công nghiệp.
Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta phân
chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho
thêu, thị trường thế chấp và bảo hiểm. việc phân chia thị trường theo tính chất
quan hệ về bất động sản giúp các nhà đầu tư kinh doanh lựa chọn đúng hướng
đầu tư kinh doanh sao cho phù hợp với khả năng và điều kiện của mình.
Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động
sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay còn gọi chung là
thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình để bán và cho thuê( thị
trường sơ cấp); thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản ( thị trường thứ
cấp ).
Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta chia thị trường bất động sản thành thị
trường chính thức hay là thị trường có sự kiểm soát của nhà nươc và thị
trường phi chính thức hay là thị trường không được kiểm soát.
1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản:
Hàng hóa bất động sản có 9 đặc điểm sau:
- Thứ nhất: tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch
Đối với hàng hóa thông thường khác, địa điểm giao dịch là nơi xuất hiện
của hàng hoá giao dịch, còn với thị trường bất động sản địa điểm giao dịch lại
tách biệt so với hàng hoá bất động sản giao dịch. Vì thế quan hệ giao dịch bất
động sản không kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà nó thường trải qua 3
khâu cơ bản: Đàm phán tại chợ giao dịch cung cấp các thông tin về bất động
sản giao dịch.
Kiểm tra thực địa kiểm tra tính có thực và kiểm tra độ chính xác của các
thông tin về bất động sản. đánh giá các yếu tố bề ngoài của bất động sản.
Đăng kí pháp lý thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
5

6. - Thứ hai: thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các
quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
Đặc điểm của đất đai là không hao mòn không mất đi và người ta có quyền sở
hữu hay có quyền sử dụng đất đai, không sử dụng đất đai như các hàng hoá
thông thường khác. Điều họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất
đai mang lại. do đó khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của
nó như các loại hàng hoá thông thường khác mà phải xác đinh trên khả năng
sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
- Thứ ba: thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản có đặc điểm là không di dời được, gắn liền với nó là những điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. do đó cung và cầu
bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ kiểu cách,
mẫu mã, chất lượng đến quy mô phát triển. mặt khác thị trường bất động sản
còn phụ thuộc vào tâm lý tập quán thị hiếu, do đó mỗi vùng mỗi khu vực đều
có những đặc trưng riêng về cung cầu bất động sản.
- Thứ tư: thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo do thông tin về hàng
hóa bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá
khác. Do bất động sản mang tính dị biệt cho nên khó có thể tìm ra bất động
sản tương tự nhau để so sánh cạnh tranh. Mà số lượng cung và cầu bất động
sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo cạnh tranh hoàn hảo
- Thứ năm: cung về bất động sản phản ứng chậm so với biến động về cầu và
giá cả bất động sản.
Thời gian tạo ra bất động sản lâu do bất động sản cần có thời gian để tạo ra
chúng. Cung bất động sản là có giới hạn mà cầu về bất động sản luôn tăng,
cung cầu được coi là không co giãn với giá cả. do vậy sự thay đổi về giá
thường là do sự mất cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá là do quan hệ
cung cầu quyết định. Giá cả bất động sản sẽ tăng khi cung trên thị trường bất
động sản phản ứng chậm hơn cầu về bất động sản.
6

7. - Thứ sáu: các giao dịch trên thị trường bất động sản đòi hỏi phải có tư vấn
chuyên nghiệp.
Đòi hỏi phải có sàn giao dịch bất động sản, người quản lý sàn giao dịch phải
có chứng chỉ về chuyên môn. Trên sàn giao dịch phải có niêm yết tất cả các
thông tin cho các bên tham gia. Những người tham gia hoạt động định giá,
môi giới cũng phải có chứng chỉ hành nghề.
- Thứ bảy: thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường
vốn.
Do bất động sản có giá trị lớn do đó mọi giao dịch đầu tư kinh doanh bất động
sản đòi hỏi phải có một nguồn vốn lớn. lượng vốn này phải được huy động từ
thị trường vốn. Để kinh doanh bất động sản thì phải có một nguồn vốn cố
định mà theo quy định của nhà nước thì người kinh doanh bất động sản phải
có tối thiểu là 6 tỷ đồng. thị trường vốn hoạt động phát triển sẽ là nơi cung
cấp nguồn vốn lớn cho thị trường bất động sản và ngược lại.
- Thứ tám: thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do đó đòi hỏi phải có việc quản lý của
nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các
giao dịch về bất động sản. sự tham gia của nhà nước vào thị trường bất động
sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định và
an toàn hơn. Hơn nữa thông qua việc quản lý thị trường nhà nước tăng được
nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản.
- Thứ chín: việc tham gia hay rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn phức tạp
và đòi hỏi có thời gian.
Để tham gia vào thị trường thì đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn trên 6 tỷ đồng
theo quy định của nhà nước. thông tin thì ít, nguồn nhân lực có kinh nghiệm
cũng khan hiếm. bất động sản có giá trị lớn người tham gia thị trường này
không đông, việc tham gia mua bán không đơn giản và nhanh chóng như các
loại hàng hoá khác, việc tìm người mua và người bán là rất khó khăn.
1.1.3 vai trò của thị trường bất động sản:
7

8. Thị trường bất động sản co 7 vai trò chủ yếu sau:
- Thứ nhất: phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đấy sản xuất
phát triển.
Thị trường bất động sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về bất động sản là cầu
nối giữa tiêu dùng và sản xuất hàng hoá bất động sản. nó thực hiện các mối
quan hệ:
Vốn hàng hoá tiền tệhàng hoá…..
Khi thị trường bất động sản không được phát triển, ngưng trệ, sự chuyển hoá
sẽ gặp khó khăn làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình
tái sản xuất trong quá trình sản xuất tiếp theo. Khi thị trường bất động sản
phát triển thì tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện cho người sản
xuất kinh doanh bất động sản đẩy nhanh sản xuất, đồng thời người tiêu dùng
bất động sản cũng đẩy mạnh quá trình sản xuất của mình.
- Thứ hai: phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu
tư phát triển.
Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sản xuất, tạo ra nguồn
vốn cho các ngành sản xuất vật chất khác. Bản thân bất động sản là một tài
sản của quốc gia, trong quá trình phát triển nó tạo thêm vốn bổ xung cho hoạt
động thị trường, làm tăng tài sản cố định trong xã hội. trong thị trường bất
động sản có thị trường thế chấp, là thị trường vay vốn thông qua các hoạt
động thế chấp. làm cho lượng vốn huy động tăng lên, giải quyết nguồn vốn
cho các ngành. Thị trường góp vốn liên doanh có thể góp vốn bằng các bất
động sản để đầu tư sản xuất để cùng chia sẻ lợi nhuận, góp phần huy động
vốn cho đầu tư phát triển.
- Thứ ba: phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách
nhà nước.
Đối với nước ta nguồn thu của nhà nước liên quan đến các bất động sản là
nguồn thu cố định và chiếm phần lớn trong các nguồn thu của nhà nước. khi
8

9. thị trường bất động sản phát triển thì nó sẽ thể hiện làm tăng hai nguồn thu
sau của nhà nươc:
làm tăng lượng hàng hóa giao dịch bất động sản dẫn đến nhà nước sẽ thu
được nhiều hơn từ các phí mua bán chuyển đổi các quyền về đất đai.
Mở rộng các phạm vi giao dịch làm tăng số lượng giao dịch nên thuế thu
được cũng tăng lên.
Nhà nươc đánh thuế 5% đối với mua bán giao dịch hàng hoá bất động sản như
sau:
1% phí trước bạ hay là phí làm thủ tục đăng kí
4% thuế chuyển quyền sử dụng đất
- Thứ tư: phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường
trong và ngoài nước, góp phần mở rộng quan hệ quốc tế.
Thị trường chung là một thể thống nhất của các loại thị trường vốn, thị trường
lao động, thị trường hàng hoá thị trường bất động sản. do đó sự phát triển của
thị trường bất động sản ảnh hưởng đến tất cả các thị trường đó và ảnh hưởng
đến thị trường chung.
Trong hội nhập quốc tế thị trường trong nước gắn chặt với thị trường nước
ngoài. Sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường
ngoài nước vượt qua khỏi phạm vi biên giới quốc gia, tạo điều kiện cho các
chủ thể nước ngoài tham gia vào các hoạt động trong thị trường bất động sản
trong nước. qua đó mở rộng quan hệ quốc tế
- Thứ năm: thị trường bất động sản góp phần vào ổn định xã hội.
Khi thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh nhất là thị trường đất
đai, là chính sách không phù hợp, sẽ dẫn đến rối loạn thị trường, gia tăng nạn
đầu cơ, lũng đoạn thị trường…. điều này sẽ gây ảnh hưởng xấu đến niềm tin
của người dân về các chủ trương chính sách của nhà nước, hạn chế sự phát
triển của thị trường bất động sản. do đó sẽ ảnh hưởng xấu đến đời sống của
con người và các hoạt động xã hội nói chung. Thị trường bất động sản hoạt
9

10. động lành mạnh sẽ góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả bất động sản,
do đó sẽ góp phần làm cho xã hội ổn định hơn.
- Thứ sáu: thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống người dân.
Khi thị trường bất động sản phát triển thì sẽ thúc đẩy phát triển khoa học, kỹ
thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và do đó không chỉ góp phần đáp ứng cho
sản xuất mà còn phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hóa, thể
thao, vui chơi giải trí…. Hơn nữa còn thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của
nhân dân về nơi chốn ăn ở, giao thông, thông tin liên lạc….
- Thứ bảy: phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách,
trong đó có chính sách đất đai, chính sách về bất động sản.
Chỉ thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường bất động sản, ta
mới thấy rõ được những bất cập của chinh sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó
để sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng. Quan đất đai là quan hệ kinh tế quan
hệ xã hội, được thực hiện chủ yếu qua thị trường, do đó từ thị trường đất đai
nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của chính sách đối với hệ thống quản lý
đất đai. Qua đó nhà nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các
chính sach, mà còn cả công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản. từ đó
khắc phục tình trạng thị trường ngầm về bất động sản.
1.2 Quản lý về nhà nước
1.2.1 khái niệm về quản lý nhà nước về thị trường bất động sản:
Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản là những tác động liên tục thông
qua việc sử dụng một hệ thống công cụ quản lý của nhà nước( bao gồm: quy
hoạch và kế hoạch hoá, công cụ tài chính, luật pháp). Để điều tiết kiểm soát,
điều tiết của các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường bất động sản
nhằm đưa nó vận động theo đúng mục tiêu định hướng của nhà nước.
1.2.2 Sự cần thiết phải quản lý nhà nước về thị trường bất động sản:
Vấn đề nhà nước quản lý nền kinh tế là một vấn đề cổ điển đã có từ rất lâu
nhưng đến tận hôm nay vẫn có nhiều tranh cãi xoay quanh vấn đề này.
10

11. Việc quản lý nhà nước đối với nền kinh tế đã được lý luận và thực tế khẳng
định là cần thiết. Hiện nay mô hình được các nước tiên tiến trên thế giới sử
dụng đó là mô hình tổng hợp thị trường và nhà nước. Trong mô hình nền kinh
tế hỗn hợp thị trường và nhà nước, thì ta thấy nền kinh tế thị trường có những
mặt tích cực nhưng nó cũng có những mặt tiêu cực. mặt tích cực đó là chúng
kích thích khả năng sáng tạo của nền kinh tế, từ đó khai thác hiệu quả tiềm
năng của nền kinh tế, kích thích khoa học công nghệ phát triển…..
Nhưng bên cạnh đó cũng có những mặt tiêu cực đó là: độc quyền, do chạy
theo những lợi ích khác bịêt nên tạo ra những ngoại ứng, ít đầu tư vào khu
vực công cộng, chạy theo đồng tiền làm tha hoá con người…..
Do đó để khắc phục những thất bại của thị trường thì cần phải có sự can thiệp
của nhà nước vào nền kinh tế. Hay có người còn nói nền kinh tế thị trường tự
phát là bàn tay ‘vô hình”. Nền kinh tế dưới sự quản lý của nhà nước là ‘ bàn
tay hữu hình’. Nếu chỉ có một bàn tay thì vỗ không kêu do đó cần phải có sự
kết hợp của cả hai bàn tay.
Xét trong thị trường bất động sản ta thấy rằng thị trường bất động sản là
một thị trường đặc biệt. Thị trường bất động sản có những đặc điểm riêng của
nó: thị trường không hoàn hảo; cung phản ứng chậm hơn cầu; thiếu thông tin
thị trường; chịu sự chi phối của pháp luật và nhà nước. do có những đặc điểm
riêng này nên càng dẫn đến những khuyết tật của thị trường bất động sản. Do
đó sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản là rõ nét
và cần thiết. thông qua những chủ trương đường lối chính sách của đảng và
nhà nước về thị trường bất động sản để điều tiết thị trường. Hơn nữa các hàng
hoá bất động sản là các hàng hoá có giá trị cao và cực kì quan trọng mà ai
cũng muốn có do đó các giao dịch cần được nhà nước cho phép và công nhận
các giao dịch đó. Thông qua đó mà các giao dịch được phép công khai và
minh bạch tạo ra lòng tin của người dân đối với nhà nước. thông qua việc
quản lý nhà nước thì đất đai được khai thác sử dụng hợp lý có hiệu quả, đúng
mục đích, tiết kiêm, và có định hướng lâu dài.
11

12. Do đó công việc quản lý nhà nước về thị trường bất động sản là cực kỳ cần
đối với mọi quốc gia chứ không riêng gì đối với nước ta.
1.2.3 Yêu cầu và nội dung của quản lý nhà nước về thị trường bất động
sản:
Yêu cầu của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản:
Yêu cầu của quản lý nhà nước là phải quản lý được vĩ mô nền kinh tế nói
chung và kiểm soát được mọi hoạt động liên quan đến thị trường bất động
sản, thông qua các công cụ, chính sách của nhà nước. Muốn làm được như thế
thì đòi hỏi phải đáp ứng các yêu cầu sau:
Phải tạo ra được một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh đồng bộ, tạo cơ sở pháp
lý thống nhất và là cơ sở văn bản duy nhất.
Tạo dựng cơ sở pháp lý cho các hàng hóa tham gia vào thị trường bất động
sản, tạo dựng môi trường thuận tiện, tạo ra các lợi ích cho những người tham
gia vào thị trường bất động sản chính thức.
Sử dụng các công cụ kinh tế phù hợp với các quy luật của kinh tế thị trường
bất động sản.
Thông tin về thị trường bất động sản của nhà nước phải có vai trò quan trọng
trong việc định hướng hành vi tiêu dùng và điều tiết thị trường.
Phải phân định rõ quyền hạn và trách nhiệm của cơ quan quản lý thị trường
bất động sản là mấu chốt để thống nhất nội dung và thực thi có hiệu quả các
tác ngiệp quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Can thiệp vào các hoạt động không hiệu quả của thị trường thông qua kiểm
soát giá cả và quản lý ….
Trên đây là một số yêu cầu cơ bản của công tác quản lý thị trường để đảm bảo
ổn định kinh tế xã hội, kiểm soát tốt thị trường bất động sản.
Nội dung của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản:
12

13. để nhà nước nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước thì bao gồm nhiều nội dung
nhưng nội dung quan trọng nhất đó là hoàn thiện các nội dung quản lý nó
mang tính cốt lõi và quyết định vấn đề. Những nội dung chủ yếu của quản lý
nhà nước về thị trường bất động sản ở việt nam đó là:
ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bất động
sản:
Đây là nội dung mang tính chi phối trực tiếp đến thị trường bất động sản bao
gồm các luật như: luật xây dựng, luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản,
luật thuế liên quan, luật nhà ở……
xây dựng các chiến lược quy hoạch kế hoạch phát triển thị trường bất động
sản: Đây là một công cụ chủ yếu trong quản lý nhà nước về bất động sản, là
căn cứ cơ sở quan trọng cho việc phát triển thị trường bất động sản.
Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản: Do hàng hóa bất
động sản là hàng hóa đặc biệt do đó việc mua bán hang hóa không có sự đại
diện của hàng hóa. Do đó hàng hóa bất động sản phải diễn ra ở các sàn giao
dịch bất động sản và các sàn này phải được nằm trong sự quản lý của nhà
nước không để nó phát triển tự phát. Nhà nước cần tổ chức định hướng nó
theo tổ chức hệ thống có định hướng xã hội hóa.
tổ chức hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản:
Phải tổ chức bộ máy quản lý bất động sản đồng bộ từ trung ương đến địa
phương. Tổ chức các cơ quan chuyên quản lý, tổ chức các dịch vụ công hoàn
thành các thủ tục giao dịch.
1.3 các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về thị trường bất động
sản:
Trong quá trình nghiên cứu về quản lý nhà nước về thị trường bất động sản
thì em thấy một số yếu tố ảnh hưởng đến công việc quản lý nhà nước về thị
trường bất động sản như sau:
13

14. Đầu tiên phải kể đến yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến việc quản lý nhà
nước về thị trường bất động sản đó là yếu tố pháp luật:
cơ sở pháp lý để quản lý thị trường bất động sàn: nhà nước ban hành hệ thống
văn bản pháp luật để làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản. các văn bản
hệ thống pháp luật này chi phối trực tiếp đến các hoạt động của thi trường bất
động sản bao gồm: luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở, các
luật thuế liên quan… cùng với hệ thống văn bản dưới luật như các pháp lệnh,
nghị định, thông tư, chỉ thị… cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các luật trên.
Các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động thị
trường bất động sản. như các chính sách tài chính thuế đối với đăng kí bất
động sản, các chính sách đền bù cho việc giải phóng, giải toả mặt bằng trong
thu hồi đất, các trái phiếu về nhà đất, ban hành các quy định về đăng kí kinh
doanh nghề các loại dịch vụ bất động sản.
Nhân tố thứ hai đó là các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị
trường bất động sản:
Quy hoạch kế hoạch phát triển kinh tế xã hội là định hướng chiến lược và cụ
thể hoá các định hướng đó. Chúng chính là một trong những công cụ quản lý
chủ yếu của nhà nước về thị trường bất động sản, là căn cứ, là cơ sở quan
trọng cho sự phát triển thị trường bất động sản. các kinh doanh bất động sản
phải dựa vào đó để phát triển thị trường. nhờ quy hoạch, kế hoạch hệ thống
bất động sản và thị trường bất động sản mới được đảm bảo tính thống nhất,
tính khả thi và hiệu quả.
yếu tố thứ ba là ảnh hưởng của các đặc điểm của thị trường bất động sản tới
công việc quản lý:
vì hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt nên nơi giao dịch bất động sản
tách biệt với hàng hoá bất động sản. thị trường bất động sản phải được giao
dịch tại các sàn giao dịch bất động sản, thực chất các sàn này là các chợ bất
động sản. các chợ giao dịch bất động sản này thường diễn ra một cách tự phát
thiếu sự quản lý của nhà nước do đó thiếu minh bạch và không thể kiểm soát.
14

15. Do đó nhà nước cần có các biện pháp để đưa các giao dịch bất động sản lên
các sàn giao dịch nằm trong sự quản lý của nhà nước. để các sàn giao dịch
theo định hướng xã hội hoá, cung cầu gặp nhau, đảm bảo yêu cầu giao dịch
đảm bảo hiệu quả, để các thị trường tiềm năng thành hiện thực.
yếu tố thứ tư là bộ máy quản lý của nhà nước liên quan đến thị trường bất
động sản.
Phải tổ chức bộ máy quản lý của nhà nước sao cho thống nhất từ trung ương
đến địa phương tránh sự chồng chéo không đáng có. Tổ chức bộ máy nhà
nước chuyên về quản lý thị trường bất động sản, tổ chức các dịch vụ trong
việc hoàn thành các giấy tờ liên quan đến mua bán trên thị trường. đào tạo đội
ngũ cán bộ có chuyên môn cao có năng lực và kiến thức về thị trường.
15

16. Chương2: thực trạng quản lý nhà nước về thị trường bất
động sản ở Việt Nam
2.1 thực trạng về thị trường bất động sản:
* giai đoạn thị trường từ năm 1993 đến năm 1995:
Luật đất đai năm 1993 chính thức có hiệu lực công nhận các quyền về mua
bán trao đổi các quyền sử dụng đất. cũng là năm mà nước ta bình thường hoá
quan hệ với Mỹ và Mỹ đã dỡ bỏ cấm vận đối với nước ta. Các nguồn vốn đầu
tư từ nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh đặc biệt đầu tư vào thị trường bất
động sản. những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu đất đai khởi
đầu cho cơn sốt bất động sản những năm 1993-1995. lượng hàng hoá tham
gia giao dịch trong giai đoạn này tăng gấp 7->10 lần so với các năm trước
đây. Một phần bất động sản để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh
doanh dịch vụ, một phần nhỏ để đầu cơ chờ tăng giá.
* giai đoạn thị trường từ năm 1997 đến năm 1999
Thị trường bất động sản đóng băng do khủng hoảng kinh tế tái chính tiền tệ
khu vực châu á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá đất
đai giảm liên tục, và không ít nhà đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
* giai đoạn thị trường từ năm 2000 đến 2003
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động,
tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm
2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai
đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của
các nước công nghiệp phát triển. Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình
trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng
ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu
16

17. cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà
đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm
lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các
thông tin về giá nhà đất.
* giai đoạn thị trường bất động sản từ năm 2003 đến 2005:
Từ cuối năm 2003 đến năm 2005 thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra
trầm lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản
năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa
ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%! Giá
nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn
biến không đồng đều và khá phức tạp. Qua khảo sát ở một số địa phương phía
bắc thì giá nhà đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn không có người mua.
Chẳng hạn, nhà đất mặt đường ở một số trung tâm huyện lỵ khu vực Vĩnh
Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ); Từ Sơn
(Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên)… năm 2004 giá lên tới 700 - 800
triệu đồng/mảnh (trên - dưới 100m2), thì năm 2005 chào giá 400 - 500 triệu
đồng vẫn không có người mua. Ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí
Minh, TTBĐS cũng không khá hơn. Khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung,
Mỹ Đình (HN)… năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2,
đến nay chỉ rao bán ở mức trên - dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán.
* giai đoạn thị trường bất động sản từ năm 2006- đầu năm 2008
Cuối năm 2006 đầu năm 2007, giá nhà đất trên địa bàn TP. HCM bắt đầu leo
thang cùng với làn sóng nguồn vốn từ thị trường chứng khoán đổ sang. Trong
vòng 3 tháng đầu năm 2007, giá nhà đất tại các khu vực trọng điểm phát triển
đô thị của TP như quận 2, quận 9, Thủ Đức (lân cận khu đô thị mới Thủ
Thiêm); quận 7, quận 8, huyện Nhà Bè, Bình Chánh (trong và lân cận khu đô
thị mới Nam Sài Gòn) giá đã tăng gấp 2 lần.
17

18. Đất nền, nhà trong các dự án nằm trong khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng còn có
mức tăng giá cao hơn, nhiều trường hợp cá biệt mức tăng lên đến 300%... Sau
đó, thị trường bắt đầu đi xuống, giá đất dự án một số nơi giảm từ 1 - 3 triệu
đồng/m2. Đến tháng 7 giá đất bắt đầu nhích lên và bước sang tháng 8 thị
trường bắt đầu sốt trở lại.
Tháng 10/2007, giá đất các dự án nằm trong top của khu Nam Sài Gòn và lân
cận khu đô thị mới Thủ Thiêm đột ngột tăng thêm khoảng 15 triệu đồng/m2.
Cơn sốt này đã nâng mặt giá đất của các dự án như An Phú - An Khánh (quận
2), Him Lam (quận 7) đạt ngưỡng cao nhất từ trước đến nay, từ 40 - 45 triệu
đồng/m2. Song, bước vào mùa cao điểm của thị trường nhà đất năm 2007 thị
trường nhà đất TP lại rơi vào tình trạng ảm đạm do tác động của Luật Thuế
thu nhập cá nhân (đánh thuế 28% trên lợi nhuận có được từ chuyển nhượng
nhà đất) và thông tin Chính phủ dự thảo thuế chống đầu cơ đất đai.
Còn ở Hà Nội, giá nhà đất cao ở mức... không tưởng. Nhiều vị trí như Hàng
Bông, Hàng Ngang, Hàng Đào "chỗ dựa" thanh toán cho nhau. Vì thế, nhiều
người Hà Nội chỉ đi xem và... mơ về một mảnh đất cho riêng mình. ... thị
trường đang giao dịch với giá 120 - 150 triệu đồng/m2 và dù khung giá đất
của Nhà nước năm 2007 vẫn chưa sát với giá thị trường, mới chỉ bằng khoảng
50% giá thực tế, nhưng đó vẫn là căn cứ để giới kinh doanh và người dân sử
dụng làm
Còn trong năm 2008 thì thị trường bất động sản rơi vào vòng luẩn quẩn Các
doanh nghiệp thiếu vốn để đầu tư, hoàn thành công trình thì lại không thể bán
được vì cầu giảm sút . Tiền mới không thu được, tiền cũ đang lãi mẹ đẻ lãi
con ở ngân hàng, tiền trong tay thì đã cạn, vay tiếp không được, mà cũng
không dám vay vì không chịu nổi "nhiệt" khi trả lãi suất. Nhà đất đã đóng
băng trong 8 tháng, nhưng không có nghĩa là thị trường hoàn toàn không có
cầu. Hiện tại, thị trường này đang giằng xé ở chỗ: Giảm giá thì DN mới bán
được hàng, hoàn được vốn, bù đắp được chi phí nhưng lại giảm lợi nhuận,
thậm chí phải chịu lỗ. Sở dĩ thị trường không có giao dịch như hiện nay là bởi
18

19. giá các loại hình bất động sản từ đất lô, nền, nhà, văn phòng cho thuê, căn hộ
chung cư, v.v... vẫn đang ở mức cao, thậm chí quá cao. Do bị ảnh hưởng
nghiêm trọng từ khủng hoảng kinh tế thế giới, không chỉ thị trường căn hộ,
đất nền dự án gặp khó khăn, mà ngay cả những lĩnh vực vốn cực kỳ béo bở và
sôi động của thị trường bất động sản như: Khách sạn, văn phòng cho thuê
cũng điêu đứng. Tương tự, trong quý III-2008, giá phòng bình quân của các
khách sạn cao cấp tại Hà Nội chỉ đứng ở mức 150 USD/ngày với hệ số sử
dụng phòng trung bình còn 60%, giảm trên 20% so với hồi đầu năm. Dự báo,
hoạt động cho thuê phòng khách sạn cao cấp vẫn không thể sôi động cho tới
đầu năm 2009. Cũng cần phải nói rằng, hệ quả của chính sách thắt chặt tiền
tệ, chống lạm phát đang dẫn các DN kinh doanh BĐS vào một cái vòng luẩn
quẩn: thiếu vốn để đầu tư (một số công trình đã đi được 80%, không có vốn
để hoàn thành, phải bỏ dở), hoàn thành công trình thì lại không thể bán được
vì cầu giảm sút (chính bản thân khách hàng cũng không thể vay được vốn để
mua nhà). Tiền mới không thu được, tiền cũ đang lãi mẹ đẻ lãi con ở NH, tiền
trong tay thì đã cạn, vay tiếp không được, mà cũng không dám vay vì không
chịu nổi "nhiệt" khi trả lãi suất. Trong 8 tháng, thị trường rơi vào thế: Dù giá
đã giảm hơn 40% nhưng tính thanh khoản trên thị trường vẫn không có. Nếu
tình hình này kéo dài, dù lãi suất cho vay của NH giảm xuống 10%/năm (hiện
nay lãi suất cho vay cao nhất 19,5%/năm) đi nữa thì DN BĐS cũng khó có thể
cầm cự được. Do đó, có thể thấy trước nguy cơ nhiều doanh nghiệp BĐS phải
đối mặt với phá sản.
- Ta có thể tóm tắt lại thị trường bất động sản trong những năm gần đây như
sau: Thị trường BĐS trong những năm vừa qua, trước đây chưa sôi động,
trong một vài năm gần đây mới sôi động và nó cũng biến động rất nhiều. Thị
trường BĐS ở nước ta cùng với quá trình phát triển của đất nước đã có những
đóng góp lớn cho sự phát triển kinh tế, xã hội, phát triển đô thị. Đây là hàng
hóa có ý nghĩa xã hội rất lớn, ngoài những công trình hạ tầng của quốc gia
như nhà dân. Cho nên hàng hóa BĐS không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn có
19

20. ý nghĩa xã hội. Trong những năm vừa qua, thị trường BĐS đã có đóng góp to
lớn cho sự phát triển của đất nước nhưng cũng có những biến động không
phải là không ảnh hưởng đến người dân
Thị trường bất động sản Việt nam tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát
triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công
trình dịch vụ đã được đầu tư xây dựng, góp phần thúc đẩy việc chuyển dịch
cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, kinh tế - xã hội của
đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua.
2. 2 thực trạng quản lý nhà nước trong thị trường bất động sản
hiện nay
2.2.1 những biện pháp và định hướng phát triển thị trường bất động sản
một cách lành mạnh và bền vững:
ta thấy rằng thị trường bất động sản không chỉ đơn thuần là mua bán trao đổi
các quyền về đất đai. Nó còn chịu ảnh hưởng rất lớn đến các chính sách đất
đai và quy hoạch, đất đai thuộc sở hữu của nhà nước, còn quy hoạch là công
việc của chính phủ. Chúng ta dễ dàng thấy thị trường bất động sản chịu ảnh
hưởng mạnh mẽ dễ biến động và chịu chi phối bởi các yếu tố trên. Trước
thực trạng về thị trường bất động sản đã được nêu như ở trên chính phủ đã
đưa ra một số giải pháp nhằm làm lành mạnh thị trường bất động sản
1. Rà soát, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện cơ chế chính sách để phát triển nhanh,
lành mạnh thị trường bất động sản. Chú trọng tăng nguồn cung về nhà ở có
quy mô, chất lượng và giá cả phù hợp với đại đa số nhu cầu của xã hội, nhà ở
cho người thu nhập thấp, nhà ở công nhân khu công nghiệp; văn phòng, khách
sạn, hạ tầng khu công nghiệp phục vụ nhu cầu phát triển.
2. Hoàn thiện chính sách về thuế, tín dụng; nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung hệ
thống các sắc thuế như: thuế nhà đất, thuế bất động sản để đảm bảo thị trường
20

21. phất triển một cách cân đối, theo quy luật cung cầu, hạn chế đầu cơ, khuyến
khích sử dụng có hiệu quả bất động sản; đồng thời phát triển mạnh các giao
dịch chính thức trên thị trường.
3. Có bộ máy, cơ cở, con người để quản lý giao dịch BĐS. Có bộ máy theo
dõi, quản lý thị trưỏng BĐS. Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin về
quy hoạch, mua bán thông qua sàn giao dịch; hoàn thiện cơ cấu của thị trường
bất động sản như hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hệ thống tố chức môi
giới, định giá chuyên nghiệp ...; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý
vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
2.2.2 các chính sách tín dụng của nhà nước đối với thị trường bất động
sản:
Ta thấy rằng sự hỗ trợ của các tổ chức tín dụng đối với thị trường bất động
sản là rất quan trọng và rõ nét. Ngày 14 tháng 7 năm 2008 chính phủ đưa ra 8
nhóm biện pháp nhằm kiềm chế lạm phát, trong đó chính sách tiền tệ chặt chẽ
được đưa ra đầu tiên. Một trong những mục tiêu của nhóm giải pháp này, theo
Nghị quyết, để giảm dần lãi suất huy động theo hướng thực hiện chính sách
lãi suất thực dương. Các hoạt động của ngân hàng thương mại về huy động,
cho vay, tín dụng cần được giám sát chặt chẽ, đảm bảo đúng quy định. Trong
đó thắt chặt tín dụng trong thị trường bất động sản nhằm để thị trường bất
động sản không phát triển quá nhanh mà phát triển chậm lại. Hàng hóa BĐS
đem lại lợi nhuận cao nên trong thời gian vừa qua có nhiều nhà đầu tư và
doanh nghiệp tham gia vào thị trường này. Trong báo cáo của CP có nói dư
nợ tín dụng lớn, mà dư nợ tín dụng trong thị trường BĐS cũng lớn . Chúng ta
cần phải rà soát, phải xem lại. trong giải pháp này chính phủ cũng có nói tới,
chỉ đầu tư vào những công trình, dự án có hiệu quả, thiết yếu cho sản xuất và
nhà ở đô thị. Đối với nhu cầu chính đáng của người dân muốn vay tiền cải
tạo, nâng cấp hay mua nhà ở thì vẫn cần phải được cho vay. Đồng thời kiểm
21

22. soát chặt chẽ việc cho vay nhằm mục đích mua đi bán lại BĐS có tính chất
đầu cơ.
2.2.3 các chính sách và thủ tục của nhà nước liên quan đến sàn giao dịch
bất động sản:
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản: Sàn giao dịch bất động sản
là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh
doanh bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân. Trường
hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch
bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư
cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt
động.
Để thành lập sàn giao dịch bất động sản cần đáp ứng 4 điều kiện:
- Thứ nhất: Phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu
có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ
định giá bất động sản.
- Thứ 2: Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Thứ 3: Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn
giao dịch bất động sản.
- Thứ 4: Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản được đào tạo
về quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Tuy nhiên, sau khi Luật Kinh doanh BĐS ra đời thì Bộ Xây dựng có trách
nhiệm xây dựng chương trình khung đào tạo để cấp các loại chứng chỉ này. và
khoa BĐS và địa chính thuộc trường Kinh Tế Quốc Dân đã xây dựng chương
trình khung đào tạo về quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản cho bộ
xây dựng. và đã triển khai tổ chức đào tạo cấp chứng chỉ cho những người
tham gia các khóa học này.
Nghị định 153/2007/NĐ-CP cho phép từ nay đến hết ngày 31 tháng 12 năm
2008, tổ chức, cá nhân đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch
22

23. bất động sản nhưng chưa có đủ người có chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận
theo quy định thì vẫn được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh với điều
kiện chậm nhất ngày 31 tháng 12 năm 2008 phải bổ sung chứng chỉ hoặc giấy
chứng nhận theo đúng quy định.
2.2.4 Các giải pháp của chính phủ để cho người dân có thu nhập thấp và
trung bình tiếp cận và mua được nhà ở
Trước hết, cần khẳng định việc chăm lo giải quyết nhà ở cho cán bộ, công
chức là một trong những vấn đề được Đảng và Nhà nước ta rất quan tâm.
Thực trạng hiện nay, công chức với mức lương thấp mà giá nhà cao nên rất
khó mua nhà bằng lương của công chức.
Năm 1992 trở về trước, Nhà nước thực hiện chính sách phân phối nhà ở cho
cán bộ, công chức theo chế độ bao cấp về nhà ở. Quá trình thực hiện chính
sách nhà ở cho cán bộ, công chức trong giai đoạn này đã bước đầu giải quyết
được nhu cầu nhà ở cho một bộ phận cán bộ, công chức.
Sau khi Pháp lệnh Nhà ở ra đời năm 1991 thì năm 1992 bắt đầu bỏ cách phân
phối nhà.. Bên cạnh đó quỹ nhà của Nhà nước đang được thực hiện bán nhà
cho người đang ở theo Nghị định 61/CP.
Từ khi luật Nhà ở ra đời năm 2005, Nhà nước xây dựng quỹ nhà ở xã hội,
trong đó có nhà ở cho người thu nhập thấp, đang được triển khai. Điểm khác
của chính sách này là việc xây dựng nhà ở xã hội được huy động từ nhiều
nguồn lực nhưng chủ yếu từ NSNN để cho thuê hoăc thuệ mua trên nguyên
tắc thu hồi và bảo toàn vốn.
Để đảm bảo cho cán bộ công chức có khả năng chi trả tiền thuê nhà phù hợp
với mức thu nhập hiện nay, Luật Nhà ở và nghị định số 90/2006/NĐ-CP của
Chính phủ đã quy định giá thuê, mua nhà ở xã hội trong đó không tính tiền sử
dụng đất cũng như các khoản chi phí được ưu đãi (thuế, lãi suất...). Chính phủ
đã ra văn bản giao Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương triển khai xây dựng thí
điểm quỹ nhà ở xã hội. Mặt khác, Bộ đang xây dựng đề án phát triển nhà xã
23

24. hội trên phạm vi toàn quốc để trình Chính phủ. Hy vọng chương trình này
được thúc đẩy cùng với những chính sách hỗ trợ khác nữa góp phần cho cán
bộ công chức Nhà nước có điều kiện tiếp cận nhà ở .
Hiện nay, giá nhà ở Việt Nam là tương đối cao, đương nhiên đây là bất cập,
trong khi đại bộ phận người lao động còn có thu nhập rất thấp...
Nhà nước đang nghiên cứu chính sách để bình ổn thị trường bất động sản, làm
sao để có hàng hóa là nhà ở để thỏa mãn nhu cầu của bộ phận rất lớn người
lao động có thu nhập thấp. Làm sao mình phải kéo giá nhà xuống cho phù
hợp. Đồng thời, nhà nước cũng có chính sách nâng cao thu nhập của người
dân lên. Cả hai việc ấy cùng phải làm.
Ví dụ, bây giờ Chính phủ đang có lộ trình tăng lương cho công chức. Tuy
nhiên phần tăng của lương không tương thích với phần tăng của bất động sản,
nhất là bất động sản không có tác động của chính sách nhà nước vào, cứ để tự
phát như vậy, đặc biệt là đối với tình trạng nhà thương mại.
2.2.5 Quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản còn nhiều bất cập
Ngày 7-11-2008, Bộ Tư pháp tổ chức hội thảo khoa học với chủ đề “Bảo
đảm sự thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Đây là hoạt động
quan trọng nhằm tiếp tục củng cố, hoàn thiện cơ sở lý luận, pháp lý cho việc
nghiên cứu, xây dựng dự án Luật Đăng ký bất động sản. Theo đánh giá của
nhiều đại biểu, hiện nay việc đăng ký bất động sản được quy định phân tán tại
nhiều văn bản quy phạm pháp luật, dẫn đến những bất hợp lý và phiền hà khi
triển khai các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản.
Cùng với đó, công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đăng ký bất động
sản cũng bị phân tán do pháp luật quy định các bộ có chức năng quản lý về
đất đai, xây dựng, lâm nghiệp thực hiện quản lý việc đăng ký từng loại bất
động sản tương ứng. Sự phân tán này dẫn đến trong nhiều trường hợp việc
quản lý đăng ký bất động sản thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp hiệu quả và
24

25. không tách bạch giữa quản lý về hiện trạng với quản lý về tình trạng pháp lý
của bất động sản.
Đáng chú ý, hiện nay thị trường về bất động sản ngày càng phát triển nhưng
các cơ quan chức năng chưa kiểm soát được đầy đủ diễn biến của thị trường.
Các giao dịch “ngầm” về bất động sản vẫn diễn ra và có tính phổ biến. Theo
dự đoán của các chuyên gia về bất động sản, ở các khu vực đô thị, thị trường
phi chính quy chi phối khoảng 70% - 80% các giao dịch về nhà, đất. Đối với
đất đô thị có nhiều giao dịch nhất, theo thống kê của Bộ TN-MT mới đăng ký
được khoảng 45%.
Những bất cập trên đã phản ánh nhu cầu hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực
đăng ký bất động sản nhằm mang lại các lợi ích thiết thực cho người dân
thông qua việc đảm bảo quyền sở hữu tài sản, đồng thời tạo điều kiện thuận
lợi hơn cho các cơ quan quản lý, đăng ký bất động sản.Vì vậy, việc xây dựng
Luật Đăng ký bất động sản là một bước đi quan trọng nhằm hoàn thiện hệ
thống pháp luật về bất động sản ở nước ta theo hướng tiếp cận và đáp ứng các
yêu cầu của nền kinh tế thị trường. Đồng thời, việc xây dựng Luật Đăng ký
bất động sản sẽ được thực hiện trên tinh thần đẩy mạnh cải cách hành chính,
đảm bảo “một cửa, một giấy, một cơ quan đăng ký”, tạo thuận lợi cho người
dân trong quá trình đăng ký và thực hiện quyền sở hữu, quyền sử dụng bất
động sản
2.2.6 Một số vấn đề nổi bật khác trong công tác quản lý nhà nước về thị
trường bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay:
- Bên cạnh đó ta còn thấy trong thời gian sắp tới nhà nước đang xem xét
luật cho phép người việt nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở việt
nam. Được nêu ra trong nội dung nghị định số 90/2006/NĐ-CP sửa đổi.
Nội dung này sẽ được trình UBTVQH xem xét, UBTVQH sẽ xem xét vấn đề
trong thời gian sớm nhất sau kỳ họp QH hiện nay. Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài bao gồm các đối tượng như sau:
25

26. Người đang còn quốc tịch Việt Nam (QTVN) chưa có quốc tịch nước ngoài.
Người có quốc tịch nước ngoài nhưng vẫn còn quốc tịch Việt Nam
Người gốc Việt Nam
Quan niệm là hai đối tượng đầu một khi còn QTVN, coi như công dân VN,
như vậy phạm vi sẽ rộng hơn. Vấn đề này đang trình xin ý kiến UBTVQH.
- Một số vấn đề được về việc các cò đất các khâu trung gian ở các công
trình làm khó khăn cho việc mua nhà của những người dân thực sự có nhu cầu
mua nhà để ở. Nhu cầu về nhà ở rất lớn, trong khi nguồn cung không đáp ứng
kịp dẫn đến việc hình thành hệ thống đầu cơ, mua bán qua khâu trung gian;
Câu chuyện mua bán bất động sản nói chung không được công khai, minh
bạch, không qua hệ thống các sàn giao dịch, người dân có nhu cầu không
được tiếp cận thông tin chính thống về dự án như: số lượng, chất lượng, giá cả
của hàng hóa; thời gian, địa điểm bán hàng ... việc công khai minh bạch trong
kinh doanh bất động sản không được kiểm tra, giám sát chặt chẽ.. Để giải
quyết được thực trạng nêu trên thì vấn đề quan trọng nhất vẫn là phải bảo đảm
yêu cầu về tính công khai, minh bạch trong kinh doanh bất động sản; đảm bảo
mọi hoạt động kinh doanh bất động sản phải thông qua hệ thống các sàn giao
dịch bất động sản chuyên nghiệp; đồng thời tăng cường khâu kiểm tra, giám
sát, nhất là sự giám sát của cộng đồng, của xã hội; xử lý nghiêm các trường
hợp vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản. Nghị định 153/2007/NĐ - CP
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh BĐS. Sắp tới, Bộ XD
sẽ ban hành thông tư hưóng dẫn Nghị định, trong đó quy định rõ hơn việc
việc chủ đầu tư sẽ phải công khai bán cho người mua công khai, và bản thân
sàn giao dịch BĐS cũng phải công khai. Tuy nhiên, cũng cần phải nói thêm
rằng: Với nền kinh tế thị trường thì theo quy luật thuận mua vừa bán. Trường
hợp người mua vì lý do nào đó phải bán lại cũng là chuyện bình thường.
Không thể ngăn cấm việc bán lại những nhà đã mua, chỉ hạn chế đầu cơ thôi.
Khi cung - cầu chưa cân xứng, hàng hóa còn thiếu, thì việc người mua phải
trả giá cao hơn giá gốc cũng là chuyện bình thường. Đối với những trường
26

27. hợp mua đi bán lại thì phải thông qua hợp đồng mua bán và phải nộp thuế
theo quy định của pháp luật. Trong những giải pháp bình ổn thị trường BĐS
thì giải pháp quan trọng là phải "tăng cung". Lộ trình là để thúc đẩy thị trường
BĐS phát triển, đáp ứng yêu cầu xã hội. Ta đang trong quá trình thực hiện
Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, hy vọng bạn sẽ sớm mua được căn hộ vừa
ý trực tiếp từ Chủ đầu tư với giá gốc.
- về Thuế lũy tiến. Trước hết, phải nói, thuế bất động sản như thuế nhà đất
của ta hiện nay có bất cập, ví dụ: chưa có thuế nhà, mới chỉ có thuế đất. Mà
thuế đất thì lấy theo mức thuế nông nghiệp, cao nhất cũng chỉ bằng 32 lần so
với thuế nông nghiệp, mà thuế nông nghiệp cao nhất cũng chỉ bằng 0,5 kg
thóc/m2/năm. Mức thuế này rõ ràng không hợp lý.
Hơn nữa, chúng ta lại chưa có một loại thuế nào đánh vào người đầu cơ, ví dụ
đối với những người sở hữu 5, 7 cái nhà. Hai cái nhà 50m2 và 100m2 thì phải
đánh thuế khác nhau chứ, bởi khác nhau về quy mô và giá trị.
2.3 nhận xét và đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về thị
trường bất động sản hiện nay.
2.3.1 Một số thành tựu đạt được trong công tác quản lý nhà nước về thị
trường bất động sản hiện nay:
Với những đổi mới trong những năm vừa qua công tác quản lý đã đạt được
những thành tựu đáng kể góp phần to lớn vào công việc phát triển thị trường
bất động sản ở Việt Nam.
- Công tác quy hoạch đã đóng góp rất lớn cho việc định hướng phát
triển thị trường bất động sản.
Công tác quy hoạch đang thực sự đi trước một bước nhằm đảm bảo đủ
điều kiện cho phát triển nhà thông qua việc đầu tư xây dựng các khu đô thị
mới. Trong những năm gần đây, Thủ đô Hà Nội đang đứng trước sự quá tải,
27

28. mất cân đối lớn về nhiều mặt, từ sự gia tăng đột biến về dân số, về yêu cầu
phát triển sản xuất, thu hút đầu tư đến phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật và
xã hội, vấn đề môi trường, giao thông đô thị... đặt ra ngày càng gay gắt và
cấp thiết. Để nâng cao vai trò, vị thế Thủ đô và Vùng Thủ đô, nhằm phát huy
và khai thác tối đa tiềm năng, đồng thời tạo điều kiện để giải quyết những
hạn chế và bất cập cùng những mâu thuẫn phát sinh, thì việc mở rộng quy
mô không gian, địa giới hành chính thành phố Hà Nội là đòi hỏi tất yếu
khách quan. Sau khi được Bộ Chính trị chấp thuận, Chính phủ đã làm Tờ
trình và chiều ngày 29-5-2008, với 92,9% số đại biểu có mặt tán thành,
Quốc hội khóa XII đã biểu quyết thông qua Nghị quyết lịch sử về mở rộng
địa giới hành chính Thủ đô Hà Nội. Thành phố Hà Nội mới có diện tích
334.470,02 ha và 6.232.940 nhân khẩu - là một trong 17 thành phố lớn nhất
thế giới. Việc Quốc hội thông qua Nghị quyết mở rộng Hà Nội, như Thủ
tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng đã phát biểu trước Quốc hội, là một
quyết định có ý nghĩa lịch sử, tạo điều kiện tiên quyết cho việc xây dựng và
thông qua quy hoạch phát triển Thủ đô Hà Nội xứng tầm với đất nước ta,
dân tộc ta trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế
quốc tế.
- Hệ thống các văn bản pháp luật về bất động sản và thị trường bất
động sản được ban hành đã tác động mạnh đến định hướng và tính
chất hoạt động của thị trường bất động sản:
Những quy định của nhà nước đang được các cơ quan chức năng thực hiện
để đẩy mạnh hoạt động của thị trường bất động sản. đồng thời dần đưa thị
trường này vào quỹ đạo để dễ dàng kiểm soát được. mốc đánh dấu sự đổi
mới đúng đắn đầu tiên là luật đất đai và pháp lệnh về nhà ở, làm tiền đề cho
sự xuất hiện thị trường bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt
động tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở để kinh doanh. Việc nhà nước cho
phép kinh doanh nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi để khắc phúc những tiêu cực
trong quản lý nhà đất, động viên nhiều thành phần kinh tế tham gia đầu tư
28

29. xây dựng nhà ở, giải quyết một phần khó khăn về nhà ở cho dân cư ở các
khu đô thị lớn. nhà nước cho phép đấu thầu xây dựng cơ sở hạ tầng và đấu
thầu quyền sử dụng đất, từ đây đã xây dựng được một cơ chế đầu tư thích
hợp. những kết quả đạt được trong công việc thực hiện cơ chế đấu thầu
quyến sử dụng đất trong giai đoạn từ năm 2000 đến nay đã có nhiều khả
quan, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách phục vụ cơ sở hạ tầng. đặc biệt từ khi
có quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18-2-2003 về cơ chế tài chính
trong việc sử dụng quỹ vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã mở ra cơ chế thoáng
hơn cho hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, nguồn thu ngân sách từ đất
đai tăng lên rõ rệt.
Để tăng cường lượng hàng hóa bất động sản hợp pháp tham gia thị trường
ngày càng nhiều, trong những năm qua các địa phương tích cực thực hiện
các nghị định 64/CP của nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trong nông nghiệp. nghị định 60/CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở đô thị và quyền sở hữu nhà ở.
Từ sau luật đất đai năm 2003 nhà nước đã ra nghị định 188/CP ngày 16-11-
2004 về phương pháp xác định giá đất khung giá đất các loại đất trên cơ sở
hàng năm các địa phương xây dựng khung giá đất xác định giá đất các loại
cho địa phương mình và công bố vào ngày 1 tháng 1 hàng năm. Việc thực
hiện điều chỉnh khung giá đất hàng năm của địa phương là một cải tiến đáng
ghi nhận trong việc quản lý giá đất của nhà nước.
Và mới đây nhất là nhà nước ban hành luật kinh doanh bất động sản năm
2006 đã tạo ra một bứơc phát triển mới trong hệ thống văn bản pháp luật.
mở ra nhiều cơ hội hơn nữa cho các hoạt động buôn bán kinh doanh bất
động sản. trong luật kinh doanh bất động sản quy định các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản phải thực hiện giao dịch qua sàn. Muốn tham gia
các giao dịch bất động sản, quản lý sàn bất động sản, thẩm định giá, môi giới
bất động sản thì cần phải có chứng chỉ hành nghề. Hiện nay, lực lượng "cò"
nhà đất và các đơn vị, công ty tư vấn, môi giới nhà đất đang phát triển như
29

30. vũ bão, mạnh ai nấy làm. Do đó Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có quy
định về hành nghề dịch vụ tư vấn, môi giới bất động sản và tất cả các lực
lượng "cò" nhà đất hiện nay sẽ bắt buộc phải đăng ký kinh doanh và nộp
thuế. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, từ ngày 1-1-2009,
tất cả cá nhân, pháp nhân tham gia lĩnh vực bất động sản phải có chứng chỉ
hành nghề. Do đó trong thời gian tới, hoạt động môi giới BĐS sẽ đi vào quy
củ hơn, do đã có những quy định cụ thể từ nghị định này.
Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 của Chính phủ và Thông tư số
13/2008/TT-BXD ngày 21-5-2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thi hành
Luật Kinh doanh bất động sản nêu rõ: Doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động
sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo
Luật Nhà ở). Việc chuyên nghiệp hoá thị trường bất động sản giúp cho thị
trường hạn chế được rủi ro, làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản, giúp
cho thông tin được rõ ràng hơn.
Việc quản lý thị trường bất động sản trong thời gian qua đã đạt được những
thành tựu nhất định, tạo thuận lợi cho việc hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản ở nước ta. Từ cải cách trong việc hướng dẫn thi hành
luật đất đai đến các cải cách hành chính trong quá trình quản lý, dịch vụ, cho
thị trường đã và đang phát huy những ưu điểm của nó. Kết quả mang lại là
đã tạo điều kiện cho các loại bất động sản được đưa vào sử dụng có hiệu quả
hơn, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo ra sự sôi động trong một số
ngành lĩnh vực có liên quan như ngành xây dựng, vật liệu, giao thông vận tải
… và tác động đến tăng trưởng kinh tế thu hút lượng vốn đáng kể từ người
dân và từ bên ngoài vào, kể cả các tổ chức cá nhân nước ngoài vào phát triển
thị trường bất động sản ở nước ta. Do vậy lượng cung bất động sản nhà ở
tăng lên đáng kể, từ đó giải quyết được phần nào vấn đề nhà ở của người
dân.
30

31. 2.3.2 những tồn tại trong thực trạng quản lý nhà nước về thị trường bất
động sản trong giai đoạn hiện nay:
Qua thực trạng quản lý nhà nước về thị trường bất động sản của nước ta trong
thời gian qua cũng bộc lộ những tồn tại và nguyên nhân sau:
- Cơ sở quản lý thị trường bất động sản vẫn còn nhiều bất cập:
Hiện nay, Việt Nam đang tồn tại 4 loại giấy chứng nhận bất động sản: Giấy
đỏ cũ về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993 cấp trước ngày 1/7/2004;
Giấy đỏ mới theo Luật Đất đai 2003 cấp sau 2004; Giấy hồng cũ về quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị theo Nghị định 60-CP năm 1994 cấp
trước 2004 và Giấy hồng mới cấp theo Luật Nhà ở, Giấy tím...
Tuy nhiên, trên thực tế, số lượng giấy chứng nhận được cấp chủ yếu là giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy đỏ cũa và Giấy đỏ mới) với số lượng
trên 20 triệu, các loại Giấy hồng mới chỉ đạt hơn 1 triệu.
Ông Ngô Trọng Khang - Giám đốc Văn phòng đăng ký Nhà và đất Hà Nội
cho biết, Hà Nội đến năm 1954 chỉ có một loại giấy chứng nhận nhà đất do
Pháp cấp là Bằng khoán điền thổ có cả đất, cả nhà và tất cả việc mua bán,
chuyển dịch, đăng ký thế chấp được ghi trên đó. Sau 1954 đến 1993, Hà Nội
có khoảng 20 loại giấy tờ khác nhau liên quan đến bất động sản.
Luật Đất đai 1993 đã thống nhất còn 2 loại giấy. Nghị định 60 của Chính phủ
ra đời đã ưu việt hơn với 2 bản giống nhau: bản màu Hồng cấp cho dân và
bản màu Xanh cơ quan quản lý lưu trữ. Luật Đất đai năm 2003 đã cải tiến đưa
ra mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất màu Đỏ và có bản lưu nhưng đến
Nghị định 90 thì lại chỉ có 1 bản.
Tất cả 4 loại giấy này, Hà Nội đã cấp được gần 500.000 bản. Mặc dù 4 loại
giấy này hiện đang có giá trị pháp lý như nhau nhưng sẽ phát sinh nhiều vấn
đề trong đó có cả làm giả, làm nhái. Các loại giấy đều in 2 lần ở 2 mặt và khi
có trao đổi mua bán, chuyển nhượng thì lại in ở trang 4. Mặt khác, giấy không
hút mực nên dễ bị nhoè, tẩy xoá chỉnh sửa và có khả năng làm giả cao.
Chính quy trình đăng ký không thống nhất, thực hiện ở nhiều cơ quan khác
31

32. nhau về đăng ký, cấp giấy chứng nhận với nhiều mẫu giấy khác nhau đã gây
ra những bất cập. Nhiều loại tài sản trên đất chưa có quy trình đăng ký cấp
giấy, thủ tục hành chính phiền hà, dân hoang mang; tạo những kẽ hở, thiếu
minh bạch và công khai trong quản lý bất động sản; gây lãng phí và không tạo
ra một hệ thống thông tin về bất động sản chính thống.
Chủ trương ghép cơ quan thực hiện, ghép quy trình thống nhất chuẩn về hồ sơ
và thống nhất về giấy là nhu cầu của công tác quản lý, nên làm và cần phải
làm. Người dân không có nhu cầu 2 giấy mà dân có nhu cầu đăng ký về đất và
bất động sản gắn liền. Nếu chỉ giải quyết đối với nhà ở thì chưa đủ bởi trên
đất còn có nhiều tài sản khác: cây cối, cơ sở sản xuất kinh doanh... Nếu phân
nhà riêng thì không hợp lý bởi hầu hết nhà ở nông thôn đều lẫn lộn giữa đất ở,
đất nông nghiệp và ao vườn... Trong trường hợp này thì khó có thể cấp giấy
chứng nhận theo luật nào? Muốn hay không muốn, lộ trình thống nhất một
loại giấy cho tất cả các loại bất động sản là việc nên làm. Không thể tách
riêng đất ở riêng và nhà ở là một tài sản bất động sản đặc biệt, còn những bất
động sản khác trên đất thì sao? Việc xử lý thế chấp tài sản trên đất mà không
phải là nhà ở, là công trình xây dựng vẫn chưa cụ thể còn nhiều thắc mắc, ông
Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) khẳng
định. Theo đó, “việc các cơ quan chỉ cần ngồi lại với nhau, lấy ý kiến thống
nhất sẽ hình thành một giấy và cơ quan cấp chung cho bất động sản không hề
khó. Việc giao cho ai cấp nằm cũng không khó nhưng theo thông lệ quốc tế
thì có thể giao cho Toà án, Bộ Tư pháp hay cơ quan bộ quản lý về đất đai.
Việc hình thành nội dung một mẫu giấy để thống nhất việc đăng ký đất và bất
động sản có thể lấy ngay Giấy hồng sửa chữ “Nhà ở” thành “các công trình
trên đất” và thống nhất màu...
Thiếu cái gì thì bổ sung vào, miễn là có một cái chung cho tất cả các loại.
Làm được hay không làm được là trong tầm tay của chúng ta chứ không phải
ai khác. Chúng ta có cố gắng hoàn thành việc cấp giấy cho sớm thì bộ Luật
Đất đai mới có thể ra đời hoàn thiện và các luật về bất động sản mới có thể
32

33. hoạt động được. Nếu hệ thống hồ sơ chưa xong thì chẳng có luật nào có thể
áp dụng được cả”. Trong khi luật còn nảy sinh khác nhau thì để giải vấn đề
này cần phải có một Nghị định điều chỉnh hoặc thống nhất về cơ quan hoặc
thống nhất về quy trình hoặc thống nhất về giấy...
Theo ông Trần Thế Ngọc - Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trước
mắt, Chính phủ cần sớm có quy định tài sản gắn liền với đất được ghi nhận
trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định việc ghi nhận tài sản gắn
liền với đất trên Giấy đỏ, cần sửa thành công nhận đối với mọi tài sản (trừ nhà
ở nếu đã được ghi trên Giấy hồng). Đất có nhà ở vẫn tiếp tục cấp Giấy hồng
theo quy định của Luật nhà ở. Giấy đỏ theo quy định của Luật Đất đai vẫn
được cấp cho tất cả các loại đất (kể cả đất ở đô thị mà người sử dụng đất
không có nhu cầu cấp Giấy hồng). Các biến động khác về sử dụng đất cũng
như tài sản gắn liền với đất được chỉnh lý trên trang bổ sung của giấy chứng
nhận.
Theo đánh giá của nhiều đại biểu, hiện nay việc đăng ký bất động sản được
quy định phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật, dẫn đến những bất
hợp lý và phiền hà khi triển khai các quy định pháp luật về đăng ký bất động
sản. Cùng với đó, công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đăng ký bất
động sản cũng bị phân tán do pháp luật quy định các bộ có chức năng quản lý
về đất đai, xây dựng, lâm nghiệp thực hiện quản lý việc đăng ký từng loại bất
động sản tương ứng. Sự phân tán này dẫn đến trong nhiều trường hợp việc
quản lý đăng ký bất động sản thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp hiệu quả và
không tách bạch giữa quản lý về hiện trạng với quản lý về tình trạng pháp lý
của bất động sản.
- hiện tượng đầu cơ chưa được kiểm soát:
Thứ nhất là tính cục bộ trong quản lý đất đai còn quá lớn. Tính cục bộ này
không chỉ thể hiện trong mối quan hệ giữa cơ quan nhà nước với nhau mà còn
cả trong tầm nhìn và phương pháp quản lý. Việc không có sự thống nhất trong
vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và quyền sở hữu
33

34. (QSH) tài sản gắn liền với đất giữa Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây
dựng và Bộ Tư pháp trong thời gian qua đã thể hiện tính cục bộ trong quan hệ
nói trên. Ngoài ra, việc lưu trữ thông tin về đất đai trong hồ sơ địa chính cho
đến thời điểm này vẫn còn được thực hiện thủ công trên giấy và theo từng địa
phương (đơn vị hành chính cấp tỉnh). Việc sử dụng công nghệ thông tin cho
hoạt động này vẫn còn manh mún, thiếu tính hệ thống. Từ đây, sự kết nối giữa
các nguồn thông tin về đất đai để đảm bảo tính chính xác, cũng như để kiểm
soát việc sử dụng đất của một người ở nhiều địa phương khác nhau không thể
thực hiện được. Vì vậy, việc kiểm soát hành vi đầu cơ đất đai là điều không
thể.
- Thứ hai là sự trì trệ và thiếu thông thoáng trong quản lý đất đai. Pháp luật
buộc người SDĐ phải có GCNQSDĐ (hoặc GCNQSDĐ và QSH tài sản trên
đất – gọi chung là GCNQSDĐ) mới được thực hiện giao dịch, nhưng hoạt
động cấp GCNQSDĐ lại diễn ra quá chậm. Hiện còn khoảng 10% hộ gia
đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp ở nông thôn và 70% hộ gia đình, cá nhân
SDĐ ở tại đô thị vẫn chưa được cấp GCNQSDĐ.12 Hạn chế này không chỉ
xuất phát từ cơ quan hành chính cấp GCNQSDĐ mà còn có sự góp phần của
các cơ quan nhà nước có liên quan, đặc biệt là cơ quan thuế khi thực hiện các
khoản thu từ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người SDĐ. Thực tế cho
thấy, việc người SDĐ “được” cơ quan thuế chấp nhận cho thực hiện nghĩa vụ
tài chính (là điều kiện) để được cấp GCNQSDĐ không phải là chuyện dễ
dàng.13 Những trở ngại này cùng với thực tế thủ tục hành chính quá phiền hà
khi thực hiện quyền của người SDĐ đã làm làm cho các giao dịch ngầm
(under table deals) về đất đai chiếm phần lớn trong các giao dịch về nhà
đất.14 Đây chính là nguyên nhân làm cho tình trạng đầu cơ đất đai bùng phát,
vượt quá tầm kiểm soát của Nhà nước.
- Thứ ba là sự thiếu cương quyết trong xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất
đai. Đây là nhân tố “khuyến khích” việc đầu cơ đất đai bằng mọi thủ đoạn,
bao gồm cả hành vi phạm pháp, kể cả của cán bộ, công chức nhà nước và các
34

35. tổ chức, cá nhân SDĐ. Biểu hiện của hạn chế này là việc xử lý vi phạm
thường được làm qua loa, chiếu lệ về hình thức. Đối với người SDĐ vi phạm
pháp luật thì việc bị xử lý dưới hình thức xử phạt hành chính thường đồng
nghĩa với khả năng được hợp thức hóa QSDĐ.15 Đối với cán bộ, công chức
có trách nhiệm, việc xử lý hành vi vi phạm thường chỉ dừng lại ở mức độ
“kiểm điểm, rút kinh nghiệm sâu sắc”, thậm chí có trường hợp được đề bạt
vào những chức vụ cao hơn, những vị trí có khả năng thuận lợi hơn để thực
hiện những hành vi vi phạm pháp luật đất đai tương tự.
- bất cập trong công tác quản lý, tổ chức mua bán bất động sản:
ta thấy rằng nhu cầu mua bán căn hộ bình dân,cao cấp ở các chung cư ngày
càng cao. Nhưng nhà hầu hết phải thông qua khâu trung gian nhà đầu tư và
người mua khó mà trực tiếp gặp nhau. Giá nhà ở thì cao hơn rất nhiều lần so
với giá nhà nước quy định…
- sự không đồng bộ chồng chéo của pháp luật, các nghị định thông tư:
Có thể kể ra đây một số điều vô lý. Theo quy định mức vốn pháp định của
doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng. Con số này
không có căn cứ. Đó là còn chưa kể đến việc ai sẽ quản lý vốn pháp định? Ai
chịu trách nhiệm xác nhận vốn pháp định? Nếu có vốn pháp định rồi thì
doanh nghiệp có được dùng tiền đó để kinh doanh không hay phải ký gửi để
đảm bảo an toàn cho khách hàng và chủ nợ? Tất cả đều chưa có câu trả lời.
Việc xác nhận vốn pháp định thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh
nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh. Trong khi đó, trong nghị định 139
ban hành trước đó 40 ngày, ngành, nghề kinh doanh phải có vốn pháp định,
mức vốn pháp định cụ thể, cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về vốn
pháp định, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xác nhận vốn pháp định, hồ sơ,
điều kiện và cách thức xác nhận vốn pháp định áp dụng theo các quy định của
pháp luật chuyên ngành. Như vậy, quy định về vốn pháp định giữa pháp luật
35

36. về doanh nghiệp và kinh doanh bất động sản đã có sự chồng chéo và làm cho
kinh doanh bất động sản khó xử. Pháp luật về doanh nghiệp bảo theo quy định
của pháp luật chuyên ngành, còn pháp luật chuyên ngành (kinh doanh bất
động sản) bảo theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Như vậy, cơ
quan đăng ký kinh doanh không biết phải căn cứ vào đâu.
Đây chỉ là một ví dụ điển hình trong văn bản mới nhất về hướng dẫn thực thi
luật kinh doanh bất động sản. mặc dù đã có nhiều thay đổi tiến bộ so với trước
đây nhưng vẫn không tránh khỏi tình trạng chồng chéo giữa các văn bản pháp
luật.
- đội ngũ cán bộ quản lý, có năng lực và kiến thức về thị trường còn hạn
chế:
số lượng và chất lượng nguồn nhân lực theo yêu cầu của thị trường nhà ở dân
dụng nói riêng và thị trường bất động sản nói chung còn chưa đáp ứng được
nhu cầu. làm chậm trễ và kém hiệu quả đe doạ đến tính khả thi của dự án mà
còn góp phần tạo tâm lý tiêu cực không tin tưởng vào đội ngũ cán bộ, dẫn đến
nhiều sai lầm tổn thất không đáng có.
- công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém:
công tác quy hoạch chưa đáp ứng yêu cầu phát triển và quản lý hiệu quả đất
đai, xây dựng cơ bản và phát triển đô thị nông thôn bền vững.
quản lý và điều hành thị trường quyền sử dụng đất còn nhiều yếu kém nhất là
ở các cấp cơ sở đã không phát huy được vai trò và vị trí của tư liệu sản xuất
đặc biệt quý hiếm là đất đai. Đất đai là nguồn quan trọng tạo nên hàng hoá bất
động sản đang bị sử dụng sai mục đích không đúng hiệu quả gây ra lãng phí,
vi phạm pháp luật. ta thấy rằng những tồn tại trong công tác quản lý thị
trường đất đai còn rất nhiều và còn phải thay đổi nhiều theo hướng tích cực
36

37. hơn để phát triển thị trường lành mạnh và bền vững, góp phần vào công cuộc
công nghiệp hoá hiện đại hoá của đất nước.
37

38. Chương 3: Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý
nhà nước về thị trường bất động sản trong thời gian tới:
3.1 Tạo dựng một hệ thống luật pháp hoàn chỉnh, đồng bộ tạo khuôn khổ
pháp lý thống nhất là cơ sở văn bản nhất:
Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố
pháp luật do đó mỗi khi có thay đổi về pháp luật liên quan đến đất đai hay bất
động sản lập tức nó tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. hệ thống
pháp luật là cơ sở quan trọng bậc nhất để nhà nước quản lý thị trường bất
động sản. đây là công cụ mạnh nhất để nhà nước có thể quản lý hiệu quả thị
trường bất động sản. Sự thiếu đồng bộ nhất quán, chồng chéo trong hệ thống
các văn bản đã được ban hành đã làm cản trở việc thi hành các quy định trên
thực tế. thậm chí có những văn bản ban hành nhưng không được thực thi, mặc
dù đã được cấp trên thúc dục thực thi. Những bất cập đó đã làm giảm lòng tin
của người dân đối với các công cụ pháp luật, làm giảm hiệu lực của các văn
bản và quy phạm pháp luật, làm giảm hiệu quả quản lý của nhà nước đối với
đất đai. Cùng với việc ban hành các văn bản pháp luật, các văn bản hướng dẫn
dưới luật thường không kịp thời quá nhiều văn bản hoặc quá nhiều quy định
trong văn bản hướng dẫn tạo ra một khối lượng lớn văn bản liên quan đến nội
dung quản lý.
Do đó muốn nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường bất động sản
chúng ta phải tạo dựng được một hệ thống luật pháp hoàn chỉnh, đồng bộ và
thống nhất.
3.2 phải phân định rõ trách nhiệm đi đôi với quyền hạn của cơ quan
quản lý thị trường bất động sản là mấu chốt để thống nhất nội dung và
38

39. thực thi có hiệu quả các tác nghiệp quản lý nhà nước đối với thị trường
bất động sản:
Hiện nay còn có nhiều cơ quan bộ ngành tham gia vào việc quản lý thị trường
bất động sản. tình trạng đó dẫn đến những quy định mâu thuẫn chồng chéo,
không cần thiết làm cho người dân hoài nghi tính đúng đắn, khách quan của
quy định nhà nước. nguyên nhân gây ra tình trạng này là do thiếu sự phối hợp
giữa các bộ ngành, thiếu quy định rõ trách nhiệm quản lý. Một thực trạng diễn
ra khá phổ biến là những việc gì mang lại lợi ích riêng cho người được giao
trọng trách thực thi chứ không phải vì trách nhiệm với tư cách là nhà quản lý.
Những vấn đề tồn tại vướng mắc thì đùn đẩy trách nhiệm cho bộ ngành khác
từ cấp trung ương đến cơ sở. nếu không có quy định cụ thể về trách nhiệm và
quyền hạn của mỗi cơ quan bộ, ngành trong việc cùng nhau xác định nội
dung, thiết lập các công cụ quản lý thống nhất và phối hợp thực hiện các tác
nghiệp quản lý một cách đồng bộ thì không những không thể phát huy được
vai trò điều tiết quản lý nhà nước mà còn làm cho thị trường bất động sản
phát triển lệch lạc, thiếu định hướng ổn định và bền vững. do đó hiệu quả
quản lý của nhà nước là rất thấp vì vậy đòi hỏi cần phải phân định rõ nhiệm
vụ quyền hạn của cơ quan quản lý thị trường bất động sản để nâng cao hiệu
quả quản lý của nhà nươc.
3.3 nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát
triển thị trường bất động sản:
Bảo đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của nhà nước, nhà nước chủ động toàn
bộ thị trường đất đai sơ cấp( đưa hợp lý quỹ đất vào thị trương), điều tiết thị
trường đất đai thứ cấp( thị trường giao dịch quyền sử dụng đất) bảo đảm đúng
mục đích sử dụng theo quy hoạch đac được xét duyệt.
3.4 nhà nước tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai:
39

40. Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung cầu
về đất, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai
bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai.
3.5 cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai nâng cao trình độ và
đạo đức cán bộ quản lý:
Lập lại kỷ luật kỷ cương trong quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm của cán
bộ quản lý.
3.6 cần phải thực thi nghiêm túc pháp luật nhà nước ở mọi lúc mọi nơi:
Thực hiện hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật và sử
lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật.
40

41. 41