Anzeige
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Anzeige
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Anzeige
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Anzeige
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Anzeige
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Anzeige
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Anzeige
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Anzeige
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381
Nächste SlideShare
Thuyết minh Dự án Khu chung cư Thành Thủy quận 8 TPHCM 0918755356Thuyết minh Dự án Khu chung cư Thành Thủy quận 8 TPHCM 0918755356
Wird geladen in ... 3
1 von 38
Anzeige

Más contenido relacionado

Presentaciones para ti(20)

Similar a Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381 (20)

Anzeige

Más de CTY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH(20)

Anzeige

Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381

  1. 1 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do –Hạnh phúc -----------    ---------- THUYẾT MINH BÁO CÁO ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG ĐỊA ĐIỂM : AN THỚI, AN LẠC THÔN, KẾ SÁCH, SÓC TRĂNG CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY CỔ PHẦN TÀI CHÍNH ĐỖ GIA Sóc Trăng - Tháng 08 năm 2013
  2. CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do –Hạnh phúc -----------    ---------- THUYẾT MINH BÁO CÁO ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY CỔ PHẦN TÀI CHÍNH ĐỖ GIA (Phó Tổng Giám đốc) Ô. ĐỖ HIẾU ĐẠO Sóc Trăng - Tháng 10 năm 2013
  3. MỤC LỤC CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN..........................................................1 I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư......................................................................................................1 I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án ................................................................................................1 I.3. Căn cứ pháp lý.....................................................................................................................2 CHƯƠNG II: CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN..............................4 II.1. Vị trí địa lý và tiềm năng phát triển tỉnh Sóc Trăng ..........................................................5 II.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Sóc Trăng .........................................................6 II.2. Kết luận về sự cần thiết đầu tư...........................................................................................7 CHƯƠNG III: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG DỰ ÁN....................................................................8 III.1. Vị trí xây dựng..................................................................................................................8 III.2. Khí hậu, thời tiết...............................................................................................................8 III.3. Địa hình ............................................................................................................................9 III.4. Hiện trạng dự án ...............................................................................................................9 III.4.1. Hiện trạng đất đai ..........................................................................................................9 III.4.2. Hiện trạng môi trường ...................................................................................................9 III.4.3. Hạ tầng kỹ thuật.............................................................................................................9 CHƯƠNG IV: NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ ÁN...........................................................10 IV.1. Quy mô dự án.................................................................................................................10 IV.2. Nhân sự dự án.................................................................................................................10 IV.5. Tiến độ thực hiện dự án..................................................................................................10 CHƯƠNG V: CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN ......................................................................11 V.1 Giải pháp thiết kế mặt bằng..............................................................................................11 V.3. Giải pháp thiết kế hệ thống kỹ thuật................................................................................11 V.3.1. Hệ thống cấp thoát nước...............................................................................................11 V.3.2 Hệ thống chiếu sáng, kỹ thuật điện và thiết bị điện nhẹ................................................12 V.3.3. Hệ thống thông gió điều hòa không khí. ......................................................................12 V.3.4. Hệ thống phòng cháy chữa cháy...................................................................................12 V.3.5. Yêu cầu công tác hoàn thiện.........................................................................................13 CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG ....................................................14 VI.1. Đánh giá tác động môi trường........................................................................................14 VI.1.1. Giới thiệu chung..........................................................................................................14 VI.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường...........................................................14 VI.1.3. Hiện trạng môi trường khu vực lập dự án...................................................................15 VI.2.Tác động của dự án tới môi trường .................................................................................15 VI.2.1. Giai đoạn xây dựng dự án ...........................................................................................15 VI.2.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ................................................................15 VI.3. Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm.......................................................................16 VI.3.1. Giai đoạn xây dựng dự án ...........................................................................................16 VI.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ................................................................16 VI.4. Kết luận ..........................................................................................................................17 CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN....................................................................18 VII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư.............................................................................................18
  4. VII.2 Nội dung tổng mức đầu tư .............................................................................................18 CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN .........................................................20 VIII.1. Kế hoạch đầu tư tài sản cố định...................................................................................20 VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn cố định .......................................................................................20 VIII.3. Nguồn vốn thực hiện dự án .........................................................................................20 CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN............................................24 IX.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán ..........................................................................24 IX.1.1. Giả định về doanh thu .................................................................................................24 IX.1.2. Giả định về chi phí ......................................................................................................25 IX.2. Báo cáo thu nhập dự trù .................................................................................................26 IX.3. Báo cáo ngân lưu............................................................................................................27 IX.4. Hệ số đảm bảo trả nợ......................................................................................................28 IX.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội .................................................................................29 CHƯƠNG X: PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN ........................................................................30 X.1. Nhận diện rủi ro...............................................................................................................30 X.2. Phân tích độ nhạy.............................................................................................................30 X.3. Kết luận............................................................................................................................33 CHƯƠNG XI: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................34
  5. 1 DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư  Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Tài chính Đỗ Gia  Mã số doanh nghiệp : 2200552844  Ngày đăng ký lần đầu : 22/12/2010  Ngày sửa đổi lần 1 : 23/9/2011  Nơi cấp : Sở Kế hoạch & Đầu tư tỉnh Sóc Trăng  Địa chỉ trụ sở : Lô C99 Trần Hưng Đạo, Phường 2, Tp.Sóc Trăng, T.Sóc Trăng  Ngành nghề KD : Dịch vụ lưu trú ngắn ngày; Nhà hàng và các dịch vụ ăn uống phục vụ lưu động;  Vốn điều lệ : 10,000,000,000 đồng  Đại diện pháp luật : Đỗ Hiếu Đạo Chức vụ: Phó Tổng Giám đốc I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án  Tên dự án : Khách sạn và nhà hàng  Địa điểm xây dựng : Ấp An Thới, xã An Lạc Thôn, huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng  Diện tích khuôn viên : 19.216 m2  Mục đích đầu tư : - Tạo ra một trung tâm kết hợp giữa khách sạn và nhà hàng nhằm đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi, lưu trú cũng như nhu cầu ẩm thực của nhân dân tỉnh Sóc Trăng và du khách thập phương; - Tạo thêm việc làm cho lao động địa phương, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số (Khmer, Chăm); - Thu được lợi nhuận chính đáng cho nhà đầu tư. - Góp phần phát triển kinh tế xã hội địa phương;  Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng mới  Hình thức quản lý : Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án  Tổng mức đầu tư : 33,270,581,483 đồng  Nguồn vốn đầu tư : - Vốn chủ sở hữu chiếm 30% tổng mức đầu tư tương đương với 9,981,174,445 đồng - Vốn vay chiếm 70% tổng mức đầu tư tương đương với 23,289,407,038 đồng  Tiến độ thực hiện : - Chuẩn bị đầu tư: Từ tháng 9/2013 đến tháng 12/2013 - Xây dựng dự án: Từ tháng 1/2014 đến tháng 12/2014 - Đi vào hoạt động: Từ tháng 1/2015.
  6. 2 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG I.3. Căn cứ pháp lý  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009;  Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.  Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;  Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường;  Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ về việc sửa, đổi bổ sung một số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu tư và xây dựng công trình;  Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;  Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;  Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều luật phòng cháy và chữa cháy;  Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;  Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;
  7. 3 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG  Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng công trình;  Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường;  Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;  Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự toán công trình;
  8. 4 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG II.1. Tiềm năng phát triển ngành dịch vụ Đồng Bằng Sông Cửu Long (ĐBSCL) là khu vực có tiềm năng về du lịch, độc đáo, không giống với vùng miền nào của cả nước. Nơi đây, có dòng sông Mêkông bồi đắp phù sa màu mỡ, với 2 nhánh sông chính là sông Tiền và sông Hậu, hệ thống kênh rạch chằng chịt giao thoa cùng núi rừng, biển đảo đã hình thành một vùng sinh thái đa dạng, tạo nên những cảnh quan đặc sắc, hùng vĩ, chứa bao điều kỳ thú mời gọi du khách gần xa. Sóc Trăng là một tỉnh thuộc duyên hải vùng đồng bằng sông Cửu Long, nằm ở cuối lưu vực sông Mê Kông. Nhắc đến Sóc Trăng, mọi người thường nghĩ đến những ngôi chùa kiểu dáng Khmer nổi tiếng như chùa Khleang, chùa Đất Sét, chùa Dơi... Ngoài ra du khách đến Sóc Trăng sẽ còn thấy một vùng đất xanh tươi với những cánh đồng lúa mênh mông, những đầm nuôi tôm, những vườn cây trái xum xuê trĩu quả như vườn nhãn ven biển Vĩnh Châu, vườn chôm chôm, sầu riêng, cam, quít... trên cù lao Dung hay cồn Mỹ Phước. Trước những tiềm năng phát triển du lịch của Sóc Trăng nói riêng và ĐBSCL nói chung đã tạo nên cho ngành du lịch nơi đây một sự phát triển mới với hình thức sự kết hợp du lịch vùng miền vô cùng độc đáo. Du lịch phát triển kéo theo các ngành dịch vụ khác cùng phát triển, nâng cao vai trò của ngành dịch vụ trong nền kinh tế của Tỉnh nhà. II.2. Thị trường dịch vụ nhà hàng khách sạn Khu vực là nơi tập trung dân cư đông đúc của trung tâm thành phố Sóc Trăng. Cuộc sống của người dân ngày càng được nâng cao, du lịch trong vùng cũng đang thu hút phát triển, do đó nhu cầu về dịch vụ nhà hàng, khách sạn là rất lớn. Ở Sóc Trăng, du khách sẽ dễ dàng tìm được nhiều nơi nghỉ ngơi, ăn uống, nhưng để tìm được một chỗ thật sự mang lại cảm giác thoải mái, bữa ăn gia đình ấm cúng đậm nét quê hương thì lại không là chuyện đơn giản. Nhận thấy sự hạn chế trong ngành nhà hàng và khách sạn của Tỉnh, chúng tôi đã tận dùng được nguồn lực tài chính và những nghiên cứu trong thị trường, xây dựng nên dự án “Nhà hàng và khách sạn”. Dự án ra đời mang tiêu chí “Chuyên nghiệp, đạt chất lượng và giá cả hợp lý”, nhằm tạo nên sự chọn phong phú cho khách địa phương cũng như phục vụ du khách khi đến với Sóc Trăng.
  9. 5 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG  CHƯƠNG II: CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN II.1. Vị trí địa lý và tiềm năng phát triển tỉnh Sóc Trăng Tỉnh Sóc Trăng nằm ở cửa Nam sông Hậu, cách thành phố Hồ Chí Minh 231km, cách Cần Thơ 62km; nằm trên tuyến Quốc lộ 1A nối liền các tỉnh Cần Thơ, Hậu Giang, Bạc Liêu, Cà Mau. Quốc lộ 60 nối Sóc Trăng với các tỉnh Trà Vinh, Bến Tre và Tiền Giang. - Vị trí tọa độ: 90 12’ - 90 56’ vĩ Bắc và 1050 33’ - 1060 23’ kinh Đông. - Diện tích tự nhiên 3,311.76 km2 (chiếm khoảng 1% diện tích cả nước và 8.3% diện tích của khu vực đồng bằng sông Cửu Long). - Đường bờ biển dài 72 km và 03 cửa sông lớn: Định An, Trần Đề, Mỹ Thanh đổ ra Biển Đông. - Tỉnh có địa giới hành chính tiếp giáp như sau: + Phía Bắc và Tây Bắc giáp tỉnh Hậu Giang; + Phía Tây Nam giáp tỉnh Bạc Liêu; + Phía Đông Bắc giáp tỉnh Trà Vinh; + Phía Đông và Đông Nam giáp Biển Đông. Với lợi thế có 72km bờ biển giáp với biển Đông và hệ thống sông ngòi dài hơn 3,000km, Sóc Trăng rất thuận lợi trong giao thông, vận chuyển hàng hóa giữa các vùng. Nhờ địa thế này, Sóc Trăng có đủ điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế biển tổng hợp. Nền kinh tế phát triển mạnh ở các lĩnh vực trồng trọt, khai thác đánh bắt và nuôi trồng thủy hải sản, chế biến nông, lâm, thủy sản và du lịch sông nước miệt vườn, du lịch văn hóa lễ hội. Đất đai của Sóc Trăng có độ màu mỡ cao, thích hợp cho việc phát triển cây lúa nước, cây công nghiệp ngắn ngày như mía, đậu nành, bắp, các loại rau màu như hành, tỏi và các loại cây ăn trái như bưởi, xoài, sầu riêng... Hiện đất sử dụng cho nông nghiệp chiếm 84.03%, đất lâm nghiệp 4.40%, đất chuyên dùng và các loại đất khác 11.57%. Trong tổng số 278,154 ha đất nông nghiệp có 160,910ha sử dụng cho canh tác lúa, 18,319 ha dùng trồng màu và cây công nghiệp ngắn ngày, 40,911 ha dùng trồng cây lâu năm và cây ăn trái. Mặc dù còn một số hạn chế về điều kiện tự nhiên như thiếu nước ngọt và bị xâm nhập mặn trong mùa khô, một số khu vực bị nhiễm phèn, nhưng việc sử dụng đất ở Sóc Trăng lại có nhiều thuận lợi cơ bản để phát triển nông, ngư nghiệp đa dạng và trên cơ sở đó hình thành những khu du lịch sinh thái phong phú. Đặc biệt, Sóc Trăng còn có dải cù lao thuộc huyện Kế Sách, Long Phú và Cù Lao Dung chạy dài ra tận cửa biển với nhiều cây trái nhiệt đới, không khí trong lành như cồn Mỹ Phước, Khu du lịch Song Phụng, Cù Lao Dung... là địa điểm lý tưởng để phát triển loại hình du lịch sinh thái. Hệ thống kinh rạch của tỉnh chịu ảnh hưởng của chế độ thủy triều ngày lên xuống 2 lần, mực triều dao động trung bình từ 0.4m đến 1m. Thủy triều vùng biển không những gắn liền với các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của cư dân địa phương, mà còn mang lại nhiều điều kỳ thú cho du khách khi đến tham quan, du lịch và tìm hiểu hệ sinh thái rừng tự nhiên. Sóc Trăng còn có nguồn tài nguyên rừng với diện tích 12,172ha với các loại cây chính: Tràm, bần, giá, vẹt, đước, dừa nước phân bố ở 4 huyện Vĩnh Châu, Long Phú, Mỹ Tú và Cù Lao Dung. Rừng của Sóc Trăng thuộc hệ rừng ngập mặn ven biển và rừng tràm ở khu vực đất nhiễm phèn. Đặc biệt, những kết quả thăm dò bước đầu cho thấy có triển vọng về khai thác dầu và khí đốt tại vùng thềm lục địa ngoài khơi gần Sóc Trăng.
  10. 6 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG Ngoài các lợi thế về địa lý địa hình, Sóc Trăng hiện đang cơ nhiều cơ hội phát triển kinh tế vì hệ thống cơ sở hạ tầng của tỉnh hiện đã tương đối hoàn chỉnh. Về giao thông bộ, Sóc Trăng nằm trên Quốc lộ 1A nối với các tỉnh phía Bắc và phía Nam và các tuyến quốc lộ đã và đang được đầu tư xây dựng như Quốc lộ 60, tuyến Quản lộ Phụng Hiệp, tuyến Nam Sông Hậu,… Đặc biệt với lợi thế có 72 km bờ biển, Sóc Trăng cũng rất thuận lợi trong phát triển giao thông thủy, thông qua sông Hậu và hệ thống kênh rạch chằng chịt, từ Sóc Trăng có thể đi đến các tỉnh ĐBSCL một cách dễ dàng thuận tiện. Cũng từ Sóc Trăng, ngược dòng sông Hậu có thể giao thương với Campuchia và Lào. Về hệ thống thông tin liên lạc, mạng lưới viễn thông liên lạc trong và ngoài đã được đầu tư hoàn chỉnh từ tỉnh đến địa phương, chất lượng dịch vụ tốt, có thể đáp ứng các nhu cầu về trao đổi thông tin trong và ngoài nước. Với các lợi thế nêu trên cùng với một lực lượng lao động trẻ dồi dào, năng động và có khả thích ứng tốt, Sóc Trăng là địa điểm nổi bật thu hút nhà đầu tư. II.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Sóc Trăng Mặc dù có những khó khăn chung nhưng tình hình kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm 2013 trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng tiếp tục có những chuyển biến tích cực. Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 8.7%; trong đó khu vực I tăng 9.15%, khu vực II tăng 4.87% và khu vực III tăng 10.33%. Các chính sách an sinh xã hội tiếp tục được triển khai tích cực. Hình: Vùng thực hiện dự án
  11. 7 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG Riêng lĩnh vực du lịch, trong 6 tháng đầu năm 2013, hoạt động du lịch tỉnh nhà tiếp tục gặt hái nhiều kết quả khả quan, thu hút khách đến tham quan, du lịch tăng 27% so với cùng kỳ năm trước với tổng lượng khách là 476,454 lượt người; trong đó khách quốc tế là 5,127 lượt; khách lưu trú 89,102 lượt (đạt 70% kế hoạch năm), doanh thu du lịch đạt trên 104 tỷ đồng (tăng 54% so cùng kỳ năm 2012). Với nhiều điểm du lịch thú vị, lượng khách du lịch đến tham quan ngày càng đông kéo theo nhu cầu lưu trú, nghỉ ngơi, ăn uống cũng tăng theo. II.2. Kết luận về sự cần thiết đầu tư Nhận thấy tiềm năng phát triển của tỉnh Sóc Trăng nói chung và những lợi thế phát triển du lịch; đồng thời hiểu rõ nhu cầu nghỉ ngơi, ăn uống, giải trí của du khách, nhất là nhu cầu lưu trú, Công ty Cổ phần Tài chính Đỗ Gia chúng tôi quyết định đầu tư xây dựng Dự án Khách sạn và Nhà hàng mang phong cách miệt vượt tại Ấp An Thới, xã An Lạc Thôn, huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng. Việc đầu tư xây dựng dự án là hoàn toàn cần thiết, là một định hướng đầu tư đúng đắn, không chỉ giải quyết một phần nào các hiệu quả xã hội, giải quyết nhu cầu dịch vụ du lịch mà còn góp phần tạo lực hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư. Vì vậy, xuất phát từ nhu cầu thiết thực của người dân và của du khách thập phương, cũng như căn cứ vào định hướng phát triển kinh tế-xã hội của tỉnh, chủ đầu tư chúng tôi tin rằng Dự án Khách sạn và Nhà hàng sẽ là một sự đầu tư cần thiết trong giai đoạn hiện nay.
  12. 8 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG CHƯƠNG III: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG DỰ ÁN III.1. Vị trí xây dựng Dự án Khách sạn và Nhà hàng sẽ được xây dựng tại thửa đất số 292, 285, 1062 thuộc tờ bản đồ số 3, ấp An Thới, xã An Lạc Thôn, huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng. Hình: Vị trí xây dựng dự án Dự án giáp quốc lộ 91C (đường Nam Sông Hậu) rộng 10m, có tráng nhựa và giáp hạ lưu sông Hậu. Từ địa điểm xây dựng dự án đến đường Quang Trung khoảng 18km và cách trung tâm thành phố Cần Thơ khoảng 25km. Các tuyến đường tỉnh nối đường Nam sông Hậu với Quốc lộ 1A, cùng với các tuyến đường huyện và giao thông nông thôn sẽ được nâng cấp, là điều kiện thuận lợi để đẩy mạnh phát triển toàn diện các ngành kinh tế - xã hội, trong đó có dự án Khách sạn và Nhà hàng. III.2. Khí hậu, thời tiết Huyện Kế Sách nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của các yếu tố khí hậu, thời tiết mang nét đặc trưng của Vùng Đồng bằng sông Cửu Long, là vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, quanh năm nóng ẩm, có chế độ nhiệt cao. Nhiệt độ không khí trung bình hàng năm 26.8o C. Nhiệt độ cao nhất tuyệt đối là 37.8o C (vào tháng 4 hàng năm); nhiệt độ thấp nhất tuyệt đối là 16.2o C (vào tháng 12 – 1 hàng năm). Tổng số giờ nắng trung bình hàng năm là 2,342 giờ, bình quân 6.5 giờ/ngày. Trong năm, khí hậu chia thành 2 mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. Lượng mưa trung bình là 1,846 mm; lượng mưa phân bố không đều giữa các tháng trong năm, trong mùa mưa lượng mưa chiếm trên 90% tổng lượng mưa cả năm, tổng số ngày mưa trung bình là 136 ngày/năm.
  13. 9 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG Trên địa bàn huyện có 2 hướng gió chính: gió mùa Tây Nam từ tháng 5 đến tháng 11, gió mùa Đông Bắc từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. Tốc độ gió trung bình 2m/s. Mỗi năm bình quân có trên 30 cơn giông và lốc xoáy, gây thiệt hại đến sản xuất và đời sống. Các yếu tố khí hậu thời tiết bất lợi và thiên tai có chiều hướng gia tăng trong những năm gần đây. Nhìn chung, các yếu tố khí hậu thời tiết cơ bản thuận lợi cho phát triển kinh doanh, sản xuất. III.3. Địa hình Địa hình khu vực dự án tương đối bằng phẳng với cao độ trung bình khoảng 1.2 – 1.3m thuận lợi cho việc xây dựng và kinh doanh nhà hàng, khách sạn. III.4. Hiện trạng dự án III.4.1. Hiện trạng đất đai Lô đất xây dựng dự án có hình dạng đa giác, với diện tích 19,216m2 trong đó có 300m2 thổ cư; 16,885.5m2 đất trồng cây lâu năm khác (LNK); 690.5 m2 hành lang lộ giới và hành lang bảo vệ sông; 1,200m2 đất cơ sở sản xuất, kinh doanh (SKC) và 140m2 SKC thuộc hành lang lộ giới. Lô đất này hiện tại đang trồng cây ăn trái, được quy hoạch thành đất thổ cư + cây lâu năm + đất cơ sở sản xuất kinh doanh, có thời hạn sử dụng lâu dài đến năm 2043. III.4.2. Hiện trạng môi trường - Môi trường tự nhiên: + Cảnh quan: thông thoáng + Mức độ ô nhiễm: bình thường - Môi trường kinh tế - xã hội + Giao thông: trung bình + Kết cấu hạ tầng: chưa hoàn chỉnh + Trật tự an ninh xã hội: tốt III.4.3. Hạ tầng kỹ thuật - Hệ thống điện nước: sử dụng điện lưới quốc gia - Hệ thống nước: sử dụng hệ thống nước thủy cục.
  14. 10 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG CHƯƠNG IV: NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ ÁN IV.1. Quy mô dự án Dự án Khách sạn và Nhà hàng nằm trong khuôn viên có tổng diện tích 19.216 m2 Công suất dự án như sau: Số ngày hoạt động trong năm 360 ngày/năm Nhà hàng Công suất phục vụ tối đa 180 thực khách/bữa ăn Công suất phục vụ tối đa 540 thực khách/ngày Bữa sáng 180 thực khách/ngày Bữa trưa 180 thực khách/ngày Bữa tối 180 thực khách/ngày Công suất phục vụ dự kiến Năm 2015: 40% Năm 2016: 50% Khách sạn Số lượng Bungalow-A (2 giường) 30 phòng Bungalow-B (1 giường) 48 phòng Công suất dự kiến Công suất Năm 2015 50% Năm 2016: 60% Hoạt động khác 10% doanh thu khách sạn IV.2. Nhân sự dự án Chức danh Số lượng Quản lý nhà hàng khách sạn 1 Kế toán 1 Hành chính nhân sự 1 Lễ tân 2 Nhân viên trực phòng 10 Nhân viên tạp vụ 2 Bảo vệ 4 Nhân viên phục vụ nhà hàng 5 Bếp trưởng 1 Nhân viên nhà bếp 5 IV.5. Tiến độ thực hiện dự án - Chuẩn bị đầu tư: Từ tháng 9/2013 đến tháng 12/2013 - Xây dựng dự án: Từ tháng 1/2014 đến tháng 12/2014 - Đi vào hoạt động: Từ tháng 1/2015
  15. 11 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG CHƯƠNG V: CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN V.1 Giải pháp thiết kế mặt bằng + Phù hợp với quy hoạch được duyệt. + Thuận tiện về giao thông. + Địa thế cao, bằng phẳng, thoát nước tốt. + Đảm bảo các quy định an toàn và vệ sinh môi trường. + Không gần các nguồn chất thải độc hại. + Đảm bảo có nguồn thông tin liên lạc, cấp điện, cấp nước từ mạng lưới cung cấp chung. V.2. Các hạng mục công trình - Nhà hàng ăn uống - Nhà nghỉ cá nhân - Nhà nghỉ tập thể - Nhà điều hành - Khu để xe - Khu trồng rau củ - Khu trồng cây ăn trái - Nhà bảo vệ - Khu tháp nước - Hệ thống kênh rạch (Xem chi tiết trong Mặt bằng tổng thể tỷ lệ 1/200 phần Phụ lục) V.3. Giải pháp thiết kế hệ thống kỹ thuật V.3.1. Hệ thống cấp thoát nước Hệ thống cấp nước phải đảm bảo các quy định trong tiêu chuẩn TCVN 4513: 1988 và đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng nước ăn uống theo quy định của Bộ Y tế. Mạng lưới phân phối của đường ống cấp nước bên trong được đặt ngầm trong hộp kỹ thuật. Các van đặt trong rãnh ngầm hoặc hộp kỹ thuật có cửa kiểm tra để thuận tiện cho việc quản lý và sửa chữa. Chiều cao lắp đặt thiết bị vệ sinh phải phù hợp nhu cầu sử dụng. Thiết kế hệ thống thoát nước, cống thu gom kết hợp rãnh có nắp đậy đảm bảo quy định trong tiêu chuẩn TCVN 4474 : 1987. Hệ thống xử lý nước thải phải được thiết kế đảm bảo chất lượng nước thải theo quy định của tiêu chuẩn TCVN 6772 : 2000 trước khi chảy vào hệ thống thoát nước của khu vực. Việc thu gom và xử lí các chất thải được đảm bảo đúng quy định. Mỗi khu vực được bố trí đủ các phương tiện, dụng cụ có nắp đậy để phân loại, chứa đựng rác tạm thời. Khu vực sân vườn cũng có thùng chứa rác. Vị trí thu gom, xử lý, vận chuyển rác chung của toàn khu vực dự án được bố trí cách biệt với các khu vực khác và có lối ra vào riêng và nằm ở cuối hướng gió.
  16. 12 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG V.3.2 Hệ thống chiếu sáng, kỹ thuật điện và thiết bị điện nhẹ. Tất cả các khu vực của dự án được ưu tiên chiếu sáng tự nhiên trực tiếp. Trường hợp cần chiếu sáng nhân tạo thì được thiết kế theo phương thức chiếu sáng chung đều, tiến tới ưu tiên sử dụng đèn huỳnh quang có thành phần quang phổ màu trắng làm nguồn sáng. Chỉ tiêu độ rọi tối thiểu và chất lượng chiếu sáng trong các khu vực dự án phù hợp với TCVN 7114. Sử dụng các loại bóng đèn có chất lượng, hiệu suất cao, tiết kiệm điện và bảo vệ môi trường. Lựa chọn nguồn sáng có nhiệt độ màu phù hợp với khí hậu Việt Nam. Các bóng đèn nung sáng có chao đèn và các đèn huỳnh quang có máng đèn đề không gây loá và phân bố đều ánh sáng. Hệ thống chiếu sáng bên ngoài cho cổng, lối đi chính, sân, bãi tập và các kho được bố trí riêng biệt. Phòng bảng điện được bố trí thuận tiện cho việc sử dụng và sửa chữa khi có sự cố. Hệ thống được tiếp đất và có hệ thống thiết bị an toàn điện cao. Ngoài công tắc, cầu chì, có thêm 1 hoặc 2 ổ cắm điện để sử dụng khi cần thiết. Các ổ cắm điện và công tắc điện được bố trí ở độ cao không nhỏ hơn 1.5 m tính từ sàn và có hộp hay lưới bảo vệ. Thiết kế hệ thống điện thoại, mạng Internet, hệ thống chuông điện và đồng hồ điện cũng như hệ thống tiếp nhận vô tuyến truyền hình. Khi thiết kế lắp đặt đường dây dẫn điện và thiết bị điện phải đảm bảo quy định trong các tiêu chuẩn TCXD 25 : 1991, TCXD 27 : 1991 và TCXDVN 394 :2007. Khi lắp đặt bóng đèn và quạt trần không được làm ảnh hưởng tới độ rọi. Hệ thống chống sét được tuân theo các quy định trong tiêu chuẩn TCXDVN 46 : 2007. V.3.3. Hệ thống thông gió điều hòa không khí. Hệ thống thông gió, điều hòa không khí triệt để tận dụng thông gió tự nhiên và tuân theo các quy định trong tiêu chuẩn TCVN 5687 : 2010. Các khu chức năng được bố trí hệ thống thông gió nhân tạo như quạt trần, quạt thông gió... Khu bếp, khu vệ sinh lắp đặt hệ thống thông gió, hút mùi riêng biệt, để không gây ảnh hưởng đến các khu chức năng khác. V.3.4. Hệ thống phòng cháy chữa cháy. Hệ thống phòng chống cháy được thiết kế tuân theo các quy định trong tiêu chuẩn TCVN 2622 : 1995. Có bể nước dự trữ và có bơm để đảm bảo áp lực nước chữa cháy tại những điểm xa nhất trong trường hợp không có nguồn nước cung cấp hoặc nguồn nước cung cấp không bảo đảm lưu lượng và áp suất. Lượng nước cần thiết để tính toán căn cứ vào lượng nước chữa cháy lớn nhất trong 3 h. Chiều rộng tối thiểu của lối đi, hành lang, cửa đi, trên đường thoát nạn được thiết kế theo quy định.
  17. 13 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG V.3.5. Yêu cầu công tác hoàn thiện Công tác hoàn thiện được chú trọng cả trong và ngoài công trình cũng như sân vườn, tường rào và cổng. Các chi tiết kiến trúc, mép tường, cạnh cột... không làm cạnh vuông, góc sắc nhọn. Các cửa đi, cửa sổ có móc gió giữ các cánh cửa gấp vào tường. Cửa sổ có cửa chớp, cửa kính để che ánh sáng và cản mưa, gió lạnh thổi vào. Mặt tường trong và ngoài nhà dùng vật liệu nhẵn phẳng, dễ làm sạch. Trần và sàn nhà phải được làm nhẵn, ít gờ chỉ, giật cấp. Sàn, nền phòng vệ sinh đươc đảm bảo: + Có độ dốc từ 1% đến 2% về phía hố thu hoặc lỗ thoát nước ở chân tường, sát mặt sàn. + Lát bằng vật liệu không trơn trượt, không thấm nước, dễ cọ rửa. Vật liệu hoàn thiện được đảm bảo yêu cầu về độ bền, không gây nguy hiểm, độc hại, dễ làm sạch, hạn chế sự mài mòn, không bị biến dạng, đảm bảo yêu cầu mỹ thuật và phù hợp với điều kiện khí hậu. Có biện pháp phòng chống mối mọt cho công trình. Giải pháp thiết kế phần mái đảm bảo yêu cầu chống nóng, chống ồn, chống thấm, chống ăn mòn, chống mưa hắt và chịu được gió bão Khi hoàn thiện, sân vườn đảm bảo: + Vườn cây bãi cỏ đúng vị trí, đáp ứng yêu cầu sử dụng của khách. + Đúng loại cây cỏ đã được quy định và có chất lượng tốt; Đường giao thông nội bộ đảm bảo: + Đúng vị trí, kích thước theo quy định. + Đúng yêu cầu và chức năng sử dụng. + Thuận tiện liên hệ và phù hợp kiến trúc cảnh quan của công trình. Chăm sóc vườn hoa, cây xanh để duy trì môi trường giáo dục xanh, sạch, đẹp.
  18. 14 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG VI.1. Đánh giá tác động môi trường VI.1.1. Giới thiệu chung Mục đích của công tác đánh giá tác động môi trường Dự án Khách sạn và Nhà hàng là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong khuôn viên nhà hàng khách sạn, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lượng môi trường, hạn chế những tác động rủi ro cho môi trường và cho chính dự án nhằm đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường. VI.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo: - Luật Bảo vệ Môi trường số 52/2005/QH11 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005; - Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường; - Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường; Nghị định số 29/2011/NĐ-CP ngày 18 tháng 04 năm 2011 của chính phủ về việc Quy định về đánh giá môi trường chiến lược; đánh giá tác động môi trường; cam kết bảo vệ môi trường; - Thông tư số 26/2011/TT-BTNMT ngày 18 tháng 7 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 29/2011/NĐ-CP ngày 18 tháng 04 năm 2011 của chính phủ quy định về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường, cam kết bảo vệ môi trường; - Quyết định số 62/QĐ-BKHCNMT của Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi trường ban hành ngày 09/8/2002 về việc ban hành Quy chế bảo vệ môi trường khu công nghiệp; - Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi trường ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi trường bắt buộc áp dụng; - Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại; - Tiêu chuẩn môi trường do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005; - Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi trường và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số 35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trưởng Bộ KHCN và Môi trường;
  19. 15 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG VI.1.3. Hiện trạng môi trường khu vực lập dự án - Môi trường tự nhiên: + Cảnh quan: thông thoáng + Mức độ ô nhiễm: bình thường - Môi trường kinh tế - xã hội: + Giao thông: trung bình + Kết cấu hạ tầng: chưa hoàn chỉnh + Trật tự an ninh xã hội: tốt VI.2.Tác động của dự án tới môi trường Việc thực thi dự án sẽ ảnh hưởng nhất định đến môi truờng xung quanh khuôn viên nhà hàng, khách sạn và khu vực lân cận, tác động trực tiếp đến môi trường sống của người dân trong khu vực này. Chúng ta có thể dự báo được những nguồn tác động đến môi trường có khả năng xảy ra trong các giai đoạn khác nhau. VI.2.1. Giai đoạn xây dựng dự án + Tác động của bụi, khí thải, tiếng ồn: Quá trình xây dựng sẽ không tránh khỏi phát sinh nhiều bụi (ximăng, đất, cát…) từ công việc đào đất, san ủi mặt bằng, vận chuyển và bốc dỡ nguyên vật liệu xây dựng, pha trộn và sử dụng vôi vữa, đất cát... hoạt động của các máy móc thiết bị cũng như các phương tiện vận tại và thi công cơ giới tại công trường sẽ gây ra tiếng ồn. + Tác động của nước thải: Trong giai đoạn thi công cũng có phát sinh nước thải sinh hoạt của công nhân xây dựng. Lượng nước thải này tuy không nhiều nhưng cũng cần phải được kiểm soát chặt chẽ để không làm ô nhiễm nguồn nước mặt, nước ngầm. + Tác động của chất thải rắn: Chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này gồm 2 loại: Chất thải rắn từ quá trình xây dựng và rác sinh hoạt của công nhân xây dựng. Các chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này nếu không được quản lý và xử lý kịp thời sẽ có thể bị cuốn trôi theo nước mưa gây tắc nghẽn đuờng thoát nước và gây ra các vấn đề vệ sinh khác. Ở đây, phần lớn phế thải xây dựng (xà bần, cát, sỏi…) sẽ được tái sử dụng làm vật liệu san lấp. Riêng rác sinh hoạt rất ít vì lượng công nhân không nhiều cũng sẽ được thu gom và giao cho các đơn vị dịch vụ vệ sinh đô thị xử lý ngay. VI.2.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng + Ô nhiễm không khí: Khí thải của các phương tiện: Khí thải của các phương tiện chứa bụi SO2, NOx, CO, các chất hữu cơ bay hơi (VOC) làm tăng tải lượng các chất ô nhiễm trong không khí. Khí thải từ quá trình đun nấu bếp nhà hàng, nhà ăn: Nồng độ các chất ô nhiễm trong khí thải của lò nấu bếp gia đình được tính trên cơ sở tải lượng các chất ô nhiễm và lưu lượng khí thải. Khi đốt LPG sẽ sinh ra bụi, NOx, CO, các chất hữu cơ bay hơi (VOC) và cũng góp phần gây ô nhiễm môi trường không khí.
  20. 16 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG + Ô nhiễm nước thải: Nước thải sinh hoạt có chứa các chất cặn bã, các chất rắn lơ lửng, các chất hữu cơ, các chất dinh dưỡng và vi sinh. Nước mưa chảy tràn: Vào mùa mưa, nuớc mưa chảy tràn qua khu vực sân bãi có thể cuốn theo đất cát, lá cây… rơi vãi trên mặt đất đưa xuống hệ thống thoát nước, làm tăng mức độ ô nhiễm nguồn nước tiếp nhận. + Ô nhiễm do chất thải rắn: Chất thải rắn sinh hoạt: Chất thải rắn sinh hoạt phát sinh có thành phần đơn giản, chủ yếu là các chất hữu cơ dễ phân hủy như rau quả phế thải, thực phẩm dư thừa và khoảng 40% là các loại bao bì (giấy bìa, chất dẻo, thủy tinh…). VI.3. Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm VI.3.1. Giai đoạn xây dựng dự án Phun nước làm ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, đào đất, san ủi mặt bằng… Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mưa, nước chảy tràn, bố trí ở cuối hướng gió và có biện pháp cách ly tránh hiện tượng gió cuốn để không ảnh hưởng toàn khu vực. Tận dụng tối đa các phương tiện thi công cơ giới, tránh cho công nhân lao động gắng sức, phải hít thở nhiều làm luợng bụi xâm nhập vào phổi tăng lên. Cung cấp đầy đủ các phương tiện bảo hộ lao động cho công nhân như mũ, khẩu trang, quần áo, giày tại tại những công đoạn cần thiết. Hạn chế ảnh hưởng tiếng ồn tại khu vực công trường xây dựng. Các máy khoan, đào, đóng cọc bêtông… gây tiếng ồn lớn sẽ không hoạt động từ 18h – 06h. Chủ đầu tư đề nghị đơn vị chủ thầu và công nhân xây dựng thực hiện các yêu cầu sau: Công nhân sẽ ở tập trung bên ngoài khu vực thi công. Đảm bảo điều kiện vệ sinh cá nhân. Tổ chức ăn uống tại khu vực thi công phải hợp vệ sinh, có nhà ăn… Hệ thống nhà tắm, nhà vệ sinh được xây dựng đủ cho số lượng công nhân cần tập trung trong khu vực. Rác sinh hoạt được thu gom và chuyển về khu xử lý rác tập trung. Có bộ phận chuyên trách để hướng dẫn các công tác vệ sinh phòng dịch, vệ sinh môi trường, an toàn lao động và kỷ luật lao động cho công nhân. VI.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng + Giảm thiểu ô nhiễm không khí: Trồng cây xanh: Nhằm tạo cảnh quan môi trường xanh cho dựng Khách sạn và Nhà hàng, dự án sẽ dành diện tích đất để trồng cây xanh thảm cỏ. Cây cỏ được trồng trong những vườn chung và dọc các đường phố nội bộ, tạo bóng mát và cũng có tác dụng cản bụi, hạn chế tiếng ồn và cải tạo môi trường. Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải của các phương tiện vận chuyển: biện pháp giảm thiểu ô nhiễm khả thi có thể áp dụng là thông thoáng. Để tiết kiệm năng lượng và giảm thiểu có hiệu quả, cần phải kết hợp thông thoáng bằng đối lưu tự nhiên có hỗ trợ của đối lưu cưỡng bức. Quá trình thông thoáng tự nhiên sử dụng các cửa thông gió, chọn hướng gió chủ đạo trong năm, bố trí của theo hướng đón gió và cửa thoát theo hướng xuôi gió. Quá trình thông thoáng cưỡng bức bố trí thêm quạt hút thoát khí theo ống khói cao. Tuy nhiên, đối với ống
  21. 17 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG khói thoát gió cao, bản thân do chênh lệch áp suất giữa hai mặt cắt cũng sẽ tạo sự thông thoáng tự nhiên. Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải của các lò nấu: Các lò đun nấu cần bố trí các bếp nấu thông thoáng, các bình gas được đặt cẩn thận nơi khô, mát, giảm thiểu tai nạn rủi ro do bất cẩn gây ra. + Giảm thiểu ô nhiễm nước thải: Nước thải của khu vực dự án sẽ được xử lý từ nước thải nhà vệ sinh sang bể tự hoại. Nước thải sau này đưa ra hệ thống xử lý sẽ đạt tiêu chuẩn TCVN 6772 : 2000 – mức I, trước khi thải ra môi trường. + Giảm thiểu ô nhiễm nước thải rắn: Để thuận tiện cho công tác quản lý và xử lý chất thải rắn phát sinh đồng thời giảm thiểu tác động xấu đến môi trường, Ban quản lý sẽ thực hiện chu đáo chương trình thu gom và phân loại rác ngay tại nguồn. Bố trí đầy đủ phương tiện thu gom cho từng loại chất thải: có thể tái chế chất thải rắn sinh hoạt. Các loại chất thải có thể tái sử dụng (bao bì, can đựng hóa chất…) sẽ được tái sử dụng, loại chất thải có thể tái chế (giấy, nylon…) hoặc có thể tận dụng sẽ được hợp đồng các đơn vị khác để xử lý. Chất thải không thể tái chế, bùn xử lý nước thải và rác thải sinh hoạt sẽ hợp đồng với Công ty Dịch vụ Môi trường Đô thị đến thu gom và vận chuyển tới khu xử lý tập trung. Các chất thải nguy hại (nếu có) sẽ đặc biệt chú ý phân riêng, được quản lý và xử lý theo đúng quy định của Nhà nước, đặc biệt là Quy chế “Quản lý chất thải nguy hại” theo Quyết định số 155 của Thủ tướng Chính phủ. VI.4. Kết luận Việc hình thành Dự án Khách sạn và Nhà hàng từ giai đoạn xây dựng đến giai đoạn đưa dự án vào sử dụng ít nhiều cũng làm ảnh hưởng đến môi trường khu vực. Nhưng chúng tôi đã cho phân tích nguồn gốc gây ô nhiễm và đưa ra các biện pháp giảm thiểu các tác động tiêu cực, đảm bảo được chất lượng môi trường trong khuôn viên dự án được lành mạnh, thông thoáng và khẳng định dự án mang tính khả thi về môi trường.
  22. 18 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN VII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư  Tổng mức đầu tư cho dự án đầu tư Dự án Khách sạn và Nhà hàng được lập dựa trên các phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây: - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội Nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam; - Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu tư và xây dựng công trình; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; - Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng; - Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 158/2003/NĐ-CP; - Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”; - Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP; - Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp. - Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 32/2013/QH 13 ngày 19/06/2013 về sửa đổi bổ sung một số điều của thuế thu nhập doanh nghiệp; - Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hướng dẫn một số nội dung về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; - Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng; - Thông tư 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước; - Thông tư 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định; - Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự toán công trình. VII.2 Nội dung tổng mức đầu tư Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng Dự án Khách sạn và Nhà hàng làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án.
  23. 19 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG Tổng mức đầu tư của dự án là 33,270,581,000 đồng (Ba mươi ba tỷ hai trăm bảy mươi triệu năm trăm tám mươi mốt ngàn đồng) bao gồm: + Chi phí dự phòng. + Chi phí xây dựng. + Chi phí thiết bị. + Chi phí hệ thống M&E. + Giá trị quyền sử dụng đất. Bảng: Tổng mức đầu tư dự án Đơn vị: 1,000 đồng Hạng mục Số lượng Thành tiền Dự phòng 1 1,670,313,393 Xây dựng 1 5,788,575,050 Thiết bị 1 15,628,268,000 Hệ thống M&E 1 2,843,425,040 Giá trị quyền sử dụng đất 7,340,000,000 Tổng cộng 33,270,581,000
  24. 20 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN VIII.1. Kế hoạch đầu tư tài sản cố định Dự án được bắt đầu xây dựng từ quý I năm 2014 đến quý IV năm 2014. Kế hoạch đầu tư dự án được thể hiện qua bảng sau: Kế hoạch đầu tư Tổng cộng Quý I/2014 Quý II/2014 Quý III/2014 Quý IV/2014 Dự phòng 100% 30% 30% 30% 10% Xây dựng 100% 10% 30% 30% 30% Thiết bị 100% 20% 30% 30% 20% Hệ thống M&E 100% 10% 30% 30% 30% Giá trị quyền sử dụng đất 100% 100% VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn cố định Dự án được xây dựng từ quý I năm 2014 đến quý IV năm 2014. Tiến độ xây dựng dự án được thể hiện chi tiết qua bảng sau: Bảng: Tiến độ sử dụng vốn Đơn vị : 1,000 đồng Phân chia theo dòng tiền Tổng cộng Quý I/2014 Quý II/2014 Quý III/2014 Quý IV/2014 Dự phòng 1,670,313,393 501,094,018 501,094,018 501,094,018 167,031,339 Xây dựng 5,788,575,050 578,857,505 1,736,572,515 1,736,572,515 1,736,572,515 Thiết bị 15,628,268,000 3,125,653,600 4,688,480,400 4,688,480,400 3,125,653,600 Hệ thống M&E 2,843,425,040 284,342,504 853,027,512 853,027,512 853,027,512 Giá trị quyền sử dụng đất 7,340,000,000 7,340,000,000 - - - Tổng cộng 33,270,581,483 11,829,947,627 7,779,174,445 7,779,174,445 5,882,284,966 VIII.3. Nguồn vốn thực hiện dự án Với tổng mức đầu tư là 33,270,581,000 đồng thì nguồn vốn bao gồm: + Vốn vay: 23,289,407,038 đồng chiếm 70% tổng mức đầu tư dự án. + Vốn chủ sở hữu: 9,981,174,445 đồng chiếm 30% tổng mức đầu tư dự án. Bảng: Tổng nguồn vốn Đơn vị: 1000 đồng. Tổng nguồn vốn Tổng cộng Quý I/2014 Quý II/2014 Quý III/2014 Quý IV/2014 Tỷ lệ Vốn vay 23,289,407,038 1,848,773,182 7,779,174,445 7,779,174,445 5,882,284,966 70% Vốn chủ sở hữu 9,981,174,445 9,981,174,445 30% Tổng cộng 33,270,581,483 11,829,947,627 7,779,174,445 7,779,174,445 5,882,284,966 100%
  25. 21 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG Biểu đồ: Cơ cấu sử dụng vốn Biểu đồ: Tổng sử dụng vốn của dự án
  26. 22 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG CHƯƠNG IX: KẾ HOẠCH VAY VỐN VÀ HOÀN TRẢ VỐN VAY IX.1 Kế hoạch vay vốn Với tổng mức đầu tư 33,270,581,000 đồng. Trong đó: Vốn chủ sở hữu 30% tổng mức đầu tư dự án tương ứng 9,981,174,445 đồng, Vốn vay: 70% tổng mức đầu tư tương ứng 23,289,407,038 đồng. Nguồn vốn vay dự kiến vay trong thời gian 120 tháng với lãi suất dự kiến 12%/năm. Thời gian ân hạn trả vốn gốc là 12 tháng và thời gian trả nợ là 108 tháng. Bảng: Kế hoạch vay vốn Tỷ lệ vốn vay 70% Tổng vốn cố định Số tiền vay 23,289,407,038 ngàn đồng Thời hạn vay 120 tháng Ân hạn 12 tháng Lãi vay 12% /năm Thời hạn trả nợ 108 tháng Tiến độ rút vốn vay và trả lãi vay được trình bày ở bảng sau: Đơn vị: 1000 đồng STT Ngày Dư nợ đầu kỳ Vay nợ trong kỳ Lãi phát sinh trong kỳ Trả nợ Trả gốc Trả Lãi Dư nợ cuối kỳ 0 1/1/2014 - 1,848,773,182 - - 1,848,773,182 1 2/1/2014 1,848,773,182 18,842,291 - 1,867,615,473 2 3/1/2014 1,867,615,473 17,192,296 - 1,884,807,769 3 4/1/2014 1,884,807,769 7,779,174,445 19,209,548 - 9,683,191,761 4 5/1/2014 9,683,191,761 95,505,453 - 9,778,697,214 5 6/1/2014 9,778,697,214 99,662,339 - 9,878,359,553 6 7/1/2014 9,878,359,553 7,779,174,445 97,430,396 - 17,754,964,394 7 8/1/2014 17,754,964,394 180,954,706 - 17,935,919,099 8 9/1/2014 17,935,919,099 182,798,956 - 18,118,718,056 9 10/1/2014 18,118,718,056 5,882,284,966 178,705,164 - 24,179,708,186 10 11/1/2014 24,179,708,186 246,434,286 - 24,426,142,472 11 12/1/2014 24,426,142,472 240,915,378 - 24,667,057,850 12 1/1/2015 24,667,057,850 251,401,247 - 24,918,459,097 IX.2 Kế hoạch hoàn trả vốn vay Nguồn vốn vay là 23,289,407,038 đồng. Thời gian ân hạn: 12 tháng. Trong thời gian này, chủ đầu tư được ân hạn cả tiền gốc và tiền lãi. Tiền lãi phát sinh trong thời gian ân hạn được tính vào dư nợ cuối kỳ.
  27. 23 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG Sau thời gian ân hạn, chủ đầu tư sẽ tiến hành trả nợ cho ngân hàng. Phương thức hoàn trả vốn vay: Trả gốc đều và tiền lãi tính theo dư nợ đầu kỳ. (Chi tiết Lịch vay trả nợ được trình bày chi tiết trong phụ lục của dự án)
  28. 24 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN IX.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở tính toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể như sau: IX.1.1. Giả định về doanh thu + Công suất dự án: Số ngày hoạt động trong năm dự kiến: 360 ngày. Nhà hàng: Công suất phục vụ tối đa: 180 thực khách/lượt Công suất phục vụ tối đa: 540 thực khách/ngày + Bữa sáng: 180 thực khách/ngày + Bữa trưa: 180 thực khách/ngày + Bữa tối: 180 thực khách/ngày Công suất phục vụ: + Năm 2015: 40% + Năm 2016: 50% + Năm 2017,…: 100% Khách sạn: Bungalow - A (2 giường): 30 phòng Bungalow - B (1 giường): 48 phòng Công suất phục vụ: + Năm 2015: 50% + Năm 2016: 60% + Năm 2017,...: 100% Hoạt động khác Chiếm 10% doanh thu từ khách sạn + Đơn giá dịch vụ: Nhà hàng: - Đơn giá bữa sáng : 30,000 đồng/khách - Đơn giá bữa trưa: 80,000 đồng/khách - Đơn giá bữa tối: 80,000 đồng/khách Khách sạn: - Bungalow - A: 550,000 đồng/đêm - Bungalow - B: 400,000 đồng/đêm
  29. 25 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG + Doanh thu dự án: Bảng: Doanh thu dự án trong 4 năm hoạt động đầu tiên Năm 2015 2016 2017 2018 Doanh thu hoạt động nhà hàng 5,429,5 92,000 7,126,3 39,500 7,482,6 56,475 7,856,7 89,299 Công suất 40% 50% 50% 50% Mức tăng giá 1.10 1.16 1.22 1.28 Doanh thu từ hoạt động khách sạn 7,084,6 65,000 8,926,6 77,900 9,373,0 11,795 9,841,6 62,385 Công suất 50% 60% 60% 60% Doanh thu hoạt động khác 708,466 ,500 892,667 ,790 937,301 ,180 984,166 ,238 Tổng doanh thu 13,222, 723,500 16,945, 685,190 17,792, 969,450 18,682, 617,922 (Chi tiết về doanh thu được thể hiện trong phụ lục của dự án) IX.1.2. Giả định về chi phí + Chi phí nhân công trực tiếp: Chức danh Số lượng Mức lương CB/tháng Phụ cấp & tăng ca Mức lương/năm Tổng cộng BHYT, BHXH (21%) Quản lý nhà hàng khách sạn 1 8,000 4,000 156,000 156,000 20,160 Kế toán 1 4,000 2,000 78,000 78,000 10,080 Hành chính nhân sự 1 4,000 2,000 78,000 78,000 10,080 Lễ tân 2 3,000 2,000 65,000 130,000 15,120 Nhân viên trực phòng 10 3,000 1,000 52,000 520,000 75,600 Nhân viên tạp vụ 2 3,000 1,000 52,000 104,000 15,120 Bảo vệ 4 3,000 1,000 52,000 208,000 30,240 Nhân viên phục vụ nhà hàng 5 3,000 1,000 52,000 260,000 37,800 Bếp trưởng 1 4,000 3,000 91,000 91,000 10,080 Nhân viên nhà bếp 5 3,000 1,000 52,000 260,000 37,800 Tổng cộng 1,885,000 262,080 Chi phí bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội: chiếm 21% mức lương cơ bản. Mức tăng lương: 5%/năm. + Chi phí nguyên liệu nhà hàng: 50% doanh thu nhà hàng + Chi phí bảo trì máy móc thiết bị nhà xưởng: chiếm 5% giá trị MMTB, nhà xưởng. + Chi phí quản lý bán hàng: chiếm 10% doanh thu bán hàng. + Chi phí khác: chiếm 1% doanh thu + Khấu hao tài sản cố định
  30. 26 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG Tính toán khấu hao cho tài sản cố định được áp dụng theo công văn số 206/2003/QĐ- BTC ngày 12 tháng 12 năm 2003 về ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định. Thời gian khấu hao tài sản cụ thể như sau: Đơn vị: 1000 đồng Loại tài sản Thời gian KH Giá trị TS Phương pháp khấu hao Dự phòng 5 1,670,313,393 Theo đường thẳng Xây dựng 20 5,788,575,050 Theo đường thẳng Thiết bị (đầu tư mới sau 10 năm) 10 15,628,268,000 Theo đường thẳng Hệ thống M&E 5 2,843,425,040 Theo đường thẳng (Bảng chi tiết chi phí dự án được trình bày chi tiết ở phụ lục của dự án) IX.2. Báo cáo thu nhập dự trù Thời gian hoạt động 20 năm từ năm 2015 đến năm 2034. Thuế thu nhập doanh nghiệp: 22% lợi nhuận ròng. Báo cáo thu nhập dự trù trong 5 năm hoạt động: Năm 2015 2016 2017 2018 Hạng mục 1 2 3 4 Doanh thu hoạt động 13,222,723,500 16,945,685,190 17,792,969,450 18,682,617,922 Chi phí 7,997,508,132 9,255,526,026 9,527,010,058 9,812,068,291 EBIT 5,225,215,368 7,690,159,164 8,265,959,392 8,870,549,631 Lãi vay 2,837,214,994 2,512,175,124 2,172,722,752 1,840,476,630 EBT 2,388,000,373 5,177,984,040 6,093,236,640 7,030,073,001 Thuế TNDN (22%) 525,360,082 1,139,156,489 1,340,512,061 1,546,616,060 EAT 1,862,640,291 4,038,827,551 4,752,724,579 5,483,456,940 (Chi tiết báo cáo thu nhập dự trù thể hiện ở phụ lục của dự án) Phân tích các chỉ số tài chính: Tổng doanh thu 535,300,410,200 Tổng EBIT 300,871,312,923 Tổng EBT 287,286,466,892 Tổng EAT 224,083,444,176 Hệ số EBT / doanh thu 0.54 Hệ số EAT / doanh thu 0.42 Doanh thu bình quân 26,765,020,510 Lợi nhuận trước thuế bình quân 14,364,323,345 Lợi nhuận sau thuế bình quân 11,204,172,209 Ghi chú: EBIT: Lợi nhuận trước thuế chưa bao gồm lãi vay EBT: Lơi nhuận trước thuế đã bao gồm lãi vay EAT: Lợi nhuận sau thuế.
  31. 27 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG Tổng doanh thu sau 20 năm hoạt động: 535,300,410,200 đồng. Tổng lợi nhuận trước thuế: 287,286,466,892 đồng. Tổng lợi nhuận sau thuế: 224,083,444,176 đồng. Doanh thu bình quân/năm hoạt động 26,765,020,510 đồng. Lợi nhuận trước thuế bình quân: 14,364,323,345 đồng. Lợi nhuận sau thuế bình quân: 11,204,172,209 đồng. Hệ số EBT/doanh thu là 0.54 thể hiện 1 đồng doanh thu tạo ra 0.54 đồng lợi nhuận trước thuế. Hệ số EAT/doanh thu là 0.42 thể hiện 1 đồng doanh thu tạo ra 0.42 đồng lợi nhuận sau thuế. IX.3. Báo cáo ngân lưu Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) Phân tích hiệu quả dự án hoạt động trong vòng 20 năm với suất chiết khấu là WACC = 18.07 % được tính theo giá trị trung bình có trọng số chi phí sử dụng vốn của các nguồn vốn. WACC= %D.rd + %E.re Ghi chú: D: vốn vay E: Vốn CSH re: suất sinh lợi vốn chủ sở hữu rd: lãi suất danh nghĩa. Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư TIPV: Năm 2014 2015 2016 2017 NGÂN LƯU VÀO - 13,222,723,500 16,945,685,190 17,792,969,450 Doanh thu - 13,222,723,500 16,945,685,190 17,792,969,450 NGÂN LƯU RA 33,270,581,000 5,242,504,893 6,500,522,787 6,772,006,819 Đầu tư ban đầu 33,270,581,000 Chi phí nhân viên 2,078,213 2,182,123 2,291,229 Chi phí BHYT,BHXH (21%) 288,943 303,390 318,560 Chi phí nguyên liệu 2,714,796,000 3,563,169,750 3,741,328,238 Chi phí quản lý 1,322,272,350 1,694,568,519 1,779,296,945 Chi phí bảo trì 1,070,842,153 1,070,842,153 1,070,842,153 Chi phí khác 132,227,235 169,456,852 177,929,694 Ngân lưu ròng trước thuế (33,270,581,000) 7,980,218,607 10,445,162,403 11,020,962,631 Thuế TNDN 525,360,082 1,139,156,489 1,340,512,061 Ngân lưu ròng sau thuế (33,270,581,000) 7,454,858,525 9,306,005,914 9,680,450,570 Ngân lưu tích lũy (33,270,581,000) (25,815,722,475) (16,509,716,561) (6,829,265,991) (Chi tiết báo cáo ngân lưu TIPV thể hiện qua bảng phụ lục dự án)
  32. 28 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG Biểu đồ : Ngân lưu ròng TIPV qua các năm hoạt động. Vòng đời hoạt động của dự án là 20 năm không tính năm xây dựng Dòng tiền vào bao gồm: tổng doanh thu hằng năm; thu hồi vốn lưu động. Dòng tiền ra gồm: Đầu tư ban đầu; chi phí lương; chi phí BHYT,BHXH; chi phí quản lý; chi phí bán hàng; chi phí bào trì thiết bị; chi phí khác. Trong những năm xây dựng, ngân lưu ròng dự án âm là do chưa có nguồn ngân lưu vào. Từ năm dự án bắt đầu đi vào hoạt động, ngân lưu ròng dự án tăng dần theo từng năm. Với chi phí sử dụng vốn bình quân WACC=18.07%, giá trị hiện tại ròng NPV = 18,531,320,032 đồng. Suất sinh lợi nội tại IRR= 28.9% Thời gian hoàn vốn: 4 năm 5 tháng (không tính thời gian xây dựng) Qua phân tích, giá trị NPVTIPV >0, suất sinh lợi IRRTIPV > WACC= 18.07%. Điều này thể hiện dự án khả thi về mặt tài chính theo quan điểm tổng đầu tư. Bên cạnh đó thời gian hoàn vốn là 4 năm 8 tháng (không bao gồm năm xây dựng) cho thấy dự án có thời gian hoàn vốn nhanh. IX.4. Hệ số đảm bảo trả nợ Khi dự án đi vào hoạt động, chủ đầu tư sẽ thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Khả năng trả nợ của dự án được thể hiện: Năm 2015 2016 2017 2018 2019 Trả nợ: Gốc+ Lãi 5,605,932,672 5,280,892,802 4,941,440,429 4,609,194,308 4,276,948,187 Ngân lưu ròng TIPV 7,454,858,525 9,306,005,914 9,680,450,570 10,078,936,810 10,501,002,069 Hệ số đảm bảo trả nợ 1.33 1.76 1.96 2.19 2.46
  33. 29 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG Năm 2020 2021 2022 2023 Trả nợ: Gốc+ Lãi 3,948,267,263 3,612,455,944 3,280,209,823 2,947,963,701 Ngân lưu ròng TIPV 10,750,005,151 11,222,039,906 11,722,154,666 12,250,929,872 Hệ số đảm bảo trả nợ 2.72 3.11 3.57 4.16 Hệ số đảm bảo trả nợ >1, điều này cho thấy khả năng trả nợ vốn vay cho ngân hàng cao. IX.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội Dự án “Khách sạn và nhà hàng” có nhiều tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế xã hội. Đóng góp vào sự phát triển và tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân nói chung và của khu vực nói riêng. Nhà nước và địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp. Tạo ra công ăn việc làm cho người lao động và thu nhập cho chủ đầu tư; Qua phân tích về hiệu quả đầu tư, dự án còn rất khả thi qua các thông số tài chính như NPVTIPV= 18,531,320,032 đồng; Suất sinh lời nội bộ là: IRR = 28.90 %; thời gian hoà vốn sau 4 năm 8 tháng. Điều này cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khi khả năng thanh toán nợ vay cao và thu hồi vốn đầu tư nhanh. Thêm vào đó, dự án còn đóng góp rất lớn cho ngân sách Nhà Nước và giải quyết một lượng lớn lực lượng lao động cho cả nước.
  34. 30 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG CHƯƠNG X: PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN X.1. Nhận diện rủi ro Kết quả các chỉ tiêu thẩm định dự án (NPV, IRR...) chịu tác động của hàng loạt các dữ liệu phân tích ban đầu như: Các thông số đầu tư, các thông số về chi phí hoạt động, các thông số về doanh thu dự kiến. Đối với dự án này, chi phí hoạt động bao gồm: chi phí lương, chi phí quản lý, chi phí khác. Những chi phí này thiết nghỉ nhà đầu tư có thể kiểm soát được. Còn đối với lạm phát thì chính phủ luôn kiềm giữ trong khoảng dao động từ 6% đến 10%, mặt khác lạm phát trong trường hợp này có lợi cho dự án nên cũng không đáng lo ngại. Chi phí xây dựng là một yếu tố phụ thuộc vào nhà cung ứng nguyên vật liệu; Chỉ tiêu đơn giá bán hàng thì tùy thuộc vào nhu cầu thị trường.Vậy, các yếu tố này nằm ngoài sự kiểm soát của nhà đầu tư. Do đó, chi phí xây dựng, đơn giá bán hàng thật sự là các biến có khả năng là rủi ro lớn nhất đối với dự án. X.2. Phân tích độ nhạy Phân tích độ nhạy một chiều được tiến hành để kiểm tra mức thay đổi của các biến kết quả dự án như NPV, IRR so với sự thay đổi của một biến rủi ro và các biến còn lại không đổi. Chi phí xây dựng dao động từ (90%-128%), đơn giá bán hàng dao động từ (90%- 128%) thì ta có kết quả thay đổi của NPV và IRR như sau: Thay đổi chi phí xây dựng NPV IRR 90% 19,070,431,118 29.36% 92% 18,962,606,246 29.26% 94% 18,854,782,040 29.16% 96% 18,746,960,177 29.07% 98% 18,639,138,948 28.97% 100% 18,531,320,032 28.87% 102% 18,423,501,719 28.78% 104% 18,315,685,690 28.68% 106% 18,207,870,235 28.59% 108% 18,100,057,033 28.49% 110% 17,992,244,377 28.40% 112% 17,884,433,947 28.31% 114% 17,776,624,034 28.21% 116% 17,668,816,319 28.12% 118% 17,561,009,094 28.03% 120% 17,453,204,041 27.94% 122% 17,345,399,451 27.85%
  35. 31 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG 124% 17,237,597,006 27.76% 126% 17,129,794,999 27.67% 128% 17,021,995,112 27.58% Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy khi giá trị xây dựng dao động từ (90%-128%) thì giá trị NPV dao động từ 19,070,431,118 đồng xuống còn 17,021,995,112 đồng và NPV vẫn dương. Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy khi chi phí xây dựng dao động từ (90% - 128%) thì IRR(TIPV) giảm từ 29.36% xuống 27.58% và vẫn lớn hơn WACC là 18,07%.
  36. 32 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG Thay đổi đơn giá bán hàng NPV IRR 90% 13,616,236,350 26.15% 92% 14,599,253,086 26.70% 94% 15,582,269,822 27.25% 96% 16,565,286,559 27.79% 98% 17,548,303,295 28.33% 100% 18,531,320,032 28.87% 102% 19,514,336,768 29.41% 104% 20,497,353,504 29.94% 106% 21,480,370,241 30.47% 108% 22,463,386,977 31.00% 110% 23,446,403,714 31.53% 112% 24,429,420,450 32.05% 114% 25,412,437,186 32.58% 116% 26,395,453,923 33.10% 118% 27,378,470,659 33.62% 120% 28,361,487,396 34.13% 122% 29,344,504,132 34.65% 124% 30,327,520,868 35.16% 126% 31,310,537,605 35.68% 128% 32,293,554,341 36.19% Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy khi giá bán sản phẩm dao động từ (90%- 128%) thì giá trị NPV dao động từ 13,616,236,350 đồng đến 32,293,554,341 đồng. Công suất hoạt động đạt 90% thì dự án vẫn đạt hiệu quả.
  37. 33 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy khi giá bán sản phẩm dao động từ (90% - 128%) thì IRR(TIPV) tăng từ 26.15% đến 36.19%. Nếu hằng năm đơn giá bán hàng thực tế của nhà máy không đạt được trên 60% đơn giá dự kiến thì giá trị IRR < WACC và lúc này dự án sẽ không còn hiệu quả về mặt tài chính. X.3. Kết luận Yếu tố đơn giá bán hàng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng nhiều đến hiệu quả tài chính của dự án. Nếu đơn giá bán hàng thực tế không lớn hơn 60% so với đơn giá bán hàng dự kiến thì dự án sẽ không còn khả thi về mặt tài chính.
  38. 34 ---------------------------------------------- Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG CHƯƠNG XI: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Việc đầu tư xây dựng Dự án Khách sạn và Nhà hàng tại Ấp An Thới, xã An Lạc Thôn, huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng vừa mang ý nghĩa kinh tế vừa có ý nghĩa xã hội. + Ý nghĩa kinh tế - xã hội - Dự án có quy mô lớn, hiện đại, góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ của huyện Kế Sách nói riêng và tỉnh Sóc Trăng nói chung, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và phát triển huyện Kế Sách theo định hướng của tỉnh. - Thu hút và đào tạo được một lượng lao động chất lượng cao cho địa phương nói riêng và tỉnh Sóc Trăng nói chung. - Đóng góp cho thu ngân sách một khoản lớn từ thuế từ lợi nhuận kinh doanh, góp phần tăng trưởng kinh tế của huyện Kế Sách. - Tạo nên một hình ảnh, một tổ hợp khách sạn – nhà hàng vừa hiện đại và có bản sắc văn hóa địa phương - Góp phần cải thiện môi trường, khai thác có hiệu quả cảnh quan huyện Kế Sách, xây dựng và quảng bá thương hiệu du lịch Sóc Trăng , góp phần phát triển địa chỉ du lịch nổi tiếng quốc gia. - Tăng tính hấp dẫn của các khu du lịch trong địa bàn tỉnh Sóc Trăng và thỏa mãn nhu cầu nghỉ ngơi và vui chơi giải trí của du khách cũng như cộng đồng dân cư. Với những ý nghĩa mà dự án đem lại, chúng tôi mong muốn Đơn vị cho vay chấp nhận và hỗ trợ công ty chúng tôi trong việc vay vốn. Chúng tôi xin cam kết: - Chấp nhận các quy định về hỗ trợ tài chính của Đơn vị. - Sử dụng vốn vay đúng mục đích và tạo điều kiện để Đơn vị cho vay kiểm tra việc sử dụng vốn vay. - Trả nợ gốc tiền vay và lãi tiền vay đầy đủ, đúng hạn. - Những thông tin đã kê khai và tài liệu đi kèm là chính xác, đúng đắn và hợp pháp. Chúng tôi chịu trách nhiệm trước Đơn vị cho vay và Pháp luật về lời cam kết trên. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn. Sóc Trăng, ngày tháng năm 2013 CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY CỔ PHẦN TÀI CHÍNH ĐỖ GIA (Phó Tổng Giám đốc) Ô. ĐỖ HIẾU ĐẠO
Anzeige