Kho bai va dich vu van tai

Dự án đầu tư xây dựng Kho bảo quản trái cây sau thu hoạch
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------
THUYẾT MINH DỰ ÁN
KHO BÃI VÀ DỊCH VỤ VẬN TẢI
Chủ đầu tư: Công ty TNHH Đầu Tư Thương Mại và Dịch Vụ Nam Quan
Địa điểm: Sứ Đồng Gò Gai, Thôn Thạch Lỗi, Xã Thanh Xuân, Huyện Sóc Sơn,
TP. Hà Nội.
___ Tháng 11/ 2019 ___

Kho bãi và dịch vụ vận tải
Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt. 2
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------
THUYẾT MINH DỰ ÁN
KHO BÃI VÀ DỊCH VỤ VẬN TẢI
CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY TNHH ĐTTM & DV
NAM QUAN
Giám đốc
ĐƠN VỊ TƯ VẤN
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ
DỰ ÁN VIỆT
Giám đốc
NGUYỄN XUÂN THỨ NGUYỄN BÌNH MINH

MỤC LỤC
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU................................................................................... 5
I. Giới thiệu về chủ đầu tư....................................................................... 5
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án. ............................................................... 5
III. Sự cần thiết xây dựng dự án............................................................... 5
IV. Các căn cứ pháp lý............................................................................ 6
V. Mục tiêu dự án.................................................................................... 7
V.1. Mục tiêu chung. ............................................................................... 7
V.2. Mục tiêu cụ thể................................................................................. 7
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN....................... 8
I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án................................... 8
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án. ........................................... 8
I.2. Điều kiện xã hội vùng dự án. ............................................................12
II. Quy mô sản xuất của dự án............................................................... 16
II.1. Đánh giá nhu cầu thị trường ............................................................16
II.2. Quy mô đầu tư của dự án.................................................................18
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án................................... 18
III.1. Địa điểm xây dựng.........................................................................18
III.2. Hình thức đầu tư............................................................................18
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án........ 18
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.......................................................18
IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án..19
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, ĐỊNH HƯỚNG TIÊU THỤ PHÁT
TRIỂN SẢN PHẨM CỦA CÔNG TY............................................................20
I. Phân tích qui mô đầu tư..................................................................... 20
II. Định hướng chiến lược tiêu thụ - phát triển sản phẩm của công ty...... 20
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN .............................21
I. Phương án thuê đất............................................................................ 21
II. Các phương án xây dựng công trình.................................................. 21
III. Phương án tổ chức thực hiện. .......................................................... 21
1. Phương án quản lý, khai thác..............................................................21
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án.... 22

CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG
CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG....................23
I. Đánh giá tác động môi trường............................................................ 23
I.1. Giới thiệu chung............................................................................. 23
I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường................................. 23
I.3. Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án............................. 24
II. Tác động của dự án tới môi trường.................................................... 24
II.1. Nguồn gây ra ô nhiễm.....................................................................24
II.2. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường ...................................................26
II.3. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường....27
II.4. Kết luận:...................................................................................... 29
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ
HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN .............................................................................30
I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án............................................ 30
III. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án..................................... 33
III.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án. ............................................ 33
III.2. Phương án vay. ............................................................................ 34
III.3. Các thông số tài chính của dự án. ................................................. 34
3.1. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn..........................34
3.2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu...................35
3.5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)....................................36
KẾT LUẬN ..................................................................................................37
I. Kết luận............................................................................................. 37
II. Đề xuất và kiến nghị......................................................................... 37
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN..........38
1. Bảng tổng mức đầu tư – Nguồn vốn của dự án ................................... 38
2. Bảng khấu hao hàng năm của dự án................................................... 40
3. Bảng doanh thu và dòng tiền của dự án.............................................. 42
4. Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án........................................ 46
6. Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án...................... 48
7. Bảng tính khả năng hoàn vốn có chiết khấu........................................ 50
8. Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án. (1000 đồng)52
9. Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án............. 54

CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. Giới thiệu về chủ đầu tư.
Chủ đầu tư: CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ
NAM QUAN.
Giấy phép đăng ký kinh doanh số: 0106662109 cấp ngày 10/10/2014 đăng
kí thay đổi lần thứ 2 ngày 22/11/2018.
Đại diện pháp luật: Nguyễn Xuân Thứ.
Địa chỉ: Khối 13, xã Phù Lỗ, Huyện Sóc Sơn, Thành Phố Hà Nội, Việt
Nam.
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.
 Tên dự án: Kho bãi và dịch vụ vận tải.
 Địa điểm thực hiện dự án: Sứ Đồng Gò Gai, Thôn Thạch Lỗi, Xã Thanh
Xuân, Huyện Sóc Sơn, TP. Hà Nội (Nằm trên mặt đường quốc lộ 2 đầu cao tốc
đi Hà Nội, Lào Cai về phía sân bay Nội Bài).
 Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý triển khai và thực hiện dự
án.
 Tổng mức đầu tư của dự án: 6.588.471.000 đồng. (Sáu tỷ năm trăm tám
mươi tám triệu bốn trăm bảy mươi mốt nghìn đồng). Trong đó:
 +Vốn tự có (tự huy động): 1.976.541.000 đồng.
 +Vốn vay : 4.611.930.000 đồng.
III. Sự cần thiết xây dựng dự án.
Ngành dịch vụ vận chuyển hàng hoá phát triển là do nhu cầu về di chuyển
hàng hóa toàn quốc. Vận tải hàng hóa luôn gắn liền với lao động và sáng xuất.
Chính vì vậy, dịch vụ vận tải hàng hóa lần lượt ra đời nhằm đáp ứng những nhu
cầu thiết yếu trên.
Các loại hình thức vận chuyển hàng hoá ngày nay có vai trò rất quan trọng
trong việc kích thích kinh doanh từ vận tải nguyên liệu, vận tải hải sản quý cho
đến các loại sản phẩm khác với nhiệm vụ là cầu nối cho xuất nhập khẩu hiện

này. Một minh chứng rõ rệt chính là sự phát triển của các ông lớn ngành thương
mại điện tử và các dịch vụ giao nhận hàng hoá .
Để hoàn thiện hệ thống dịch vụ vận tải hàng hoà đi kèm theo đó là hệ thống
kho bãi trung chuyển. Kho hàng là nơi cất giữ nguyên nhiên vật liệu, sản
phẩm,… trong suốt quá trình chu chuyển từ điểm đầu cho tới điểm cuối, đồng
thời cung cấp các thông tin về tình trạng và vị trí của các hàng hóa được lưu
kho. Tương tự như thế, kho trung chuyển cũng là nơi để chứa đựng, quản lý
hàng hóa và thực hiện các bước vận chuyển.
Vì vậy, Công ty đã phối hợp với Công ty CP Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt
tiến hành nghiên cứu và lập dự án "Dự án đầu tư xây dựng Kho bãi và dịch
vụ vận tải".
IV. Các căn cứ pháp lý.
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 của Quốc
Hội nước CHXHCN Việt Nam;
Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của
Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý
chi phí đầu tư xây dựng;
Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý
chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự
án đầu tư xây dựng;
Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 của Bộ Xây dựng về việc
công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng;

V. Mục tiêu dự án.
V.1. Mục tiêu chung.
Hiện nay trên thị trường cho nhiều dịch vụ cho thuê kho bãi để phục vụ
trung chuyển hàng hóa vận tải nội địa với khả năng cao quản lý và xử lý các tình
huống phát sinh khác nhau xảy ra với đơn hàng tại kho trung chuyển.
Các kho bãi trung chuyển hàng hóa sẽ được bố trí đội ngũ bốc xếp chuyên
nghiệp, hoạt động có năng suất cao, số lượng đông đảo. Đồng thời bên cạnh đó
còn có các phương tiện nâng cẩu để hỗ trợ việc bốc xếp di chuyển hàng hóa.
Hơn nữa cước phí cũng khá phù hợp với tình hình chung của Việt Nam nhờ
những nghiên cứu cụ thể.
Hàng hóa trong các kho bãi trong thường xe được bảo quản kỹ lưỡng và
chi tiết, hơn nữa cũng sẽ được cung cấp các nhu cầu thiết yếu về nhiệt độ cũng
như điều kiện bảo quản. Kho bãi trung chuyển sẽ được thiết kế các mái che cách
nhiệt , vùng thuận lợi chuyên biệt cho các xe tải, xe đầu kéo ra vào bốc hàng.
Để phục vụ quá trình vận chuyển và trung chuyển hàng hoá của công ty,
chúng tôi tiến hành xây dựng kho bãi.
V.2. Mục tiêu cụ thể
Xây dựng kho 2500 m2 nhằm phục vụ dịch vụ vận tải công ty TNHH Đầu
Tư Thương Mại Dịch Vụ Quan Nam.

CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án.
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án.
1/ Vị trí địa lý
Sóc Sơn là huyện nằm ở cửa ngõ phía Bắc của Thủ đô Hà Nội, phía Bắc
giáp huyện Phổ Yên (Thái Nguyên), phía Đông Bắc giáp huyện Hiệp Hoà (Bắc
Giang), phía Đông Nam giáp huyện Yên Phong (Bắc Ninh), phía Nam giáp
huyện Đông Anh, phía Tây giáp huyện Mê Linh và thị xã Phúc Yên (Vĩnh
Phúc). Diện tích đất tự nhiên 306,5 km2 , trong đó: đất sản xuất nông nghiệp là
13.559 ha, đất lâm nghiệp là 4.557 ha. Toàn huyện có 25 xã, 1 thị trấn được chia
thành 3 khu vực: 9 xã đồi gò, 8 xã vùng trũng và 8 xã vùng giữa. Dân số của
huyện trên 32 vạn người.

Sóc Sơn là đầu mối giao thông quan trọng ở phía bắc của Thủ đô Hà Nội
với nhiều tuyến đường giao thông quan trọng như: Quốc lộ 2; Quốc lộ 3; Quốc
lộ 18, đường Bắc Thăng Long Nội Bài, Quốc lộ 3 mới Hà nội - Thái Nguyên,
đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai,… đặc biệt Sóc Sơn có Cảng khàng không
Quốc tế Nội Bài là đầu mối giao thông lớn, quan trọng của quốc gia.2/ Địa hình
địa chế:
- Huyện Sóc Sơn hiện có 4.557 ha rừng và đất lâm nghiệp, trong đó đấtcó
rừng là 3.953ha .Địa hình vùng đồi gò Sóc Sơn là hệ thống núi thấp và đồigò, là
một phần kéo dài về phía đông của dãy núi Tam Đảo, có độ cao trungbình từ
200m-300m so với mặt biển. Có đỉnh núi cao nhất là: Hàm Lợn(485m), Cánh
Tay (332m), núi Đền Sóc (308m)... Điểm thấp nhất là: 20m.Nhìn chung địa hình
của vùng đồi gò thấp dần theo hướng Tây Bắc.
-Đông Nam. Địa hình ở đây chia cắt tương đối mạnh, sườn dốc lưu vực
ngắn.Độ dốc trung bình từ 20 - 25o , có nơi dốc > 35o.Địa hình đất đồi gò Sóc
Sơn có thể chia thành 2 vùng: vùng núi thấp,đồi: Tập trung diện tích tại các xã
Minh Trí, Minh Phú, Nam Sơn... Vùng đồigò bát úp gồm các xã : Hiền ninh,
Quảng tiến, Tiên Dược, Hồng kỳ...Xen kẽ các vùng núi, đồi, gò là những cánh
đồng nhỏ hẹp. Chính vì vậy,hệ thống rừng trên vùng đồi gò rất quan trọng trong
việc giữ nước, điều tiếtnước cho nông nghiệp, nếu như độ che phủ của rừng đảm
bảo và ngược lạinếu độ che phủ của rừng không đảm bảo hiện tượng xói mòn,
rửa trôi đất sẽảnh hưởng rất lớn đến sản xuất nông nghiệp trong vùng.
3/ Khí hậu:
Sóc Sơn nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, có 2 mùa rõ rệt: Mùa
mưa từ tháng 4 đến tháng 10. Mùa khô, lạnh từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau. -
Bức xạ tổng cộng hàng năm của khu vực 125,7 Kcal/cm 2 và bức xạ quang hợp
chỉ đạt 61,4 Kcal/ cm2. Số giờ nắng trong năm khá dồi dào 1.645 giờ. Trung
bình 1 ngày có 3-5 giờ nắng, tháng có giờ nắng cao nhất là tháng 7 và tháng 10,
trung bình mỗi ngày có 7 giờ. Với nền bức xạ luôn luôn dương cùng với giờ

chiếu sáng khá lớn đó là điều kiện rất thuận lợi cho nhiều loại cây trồng phát
triển.
- Nhiệt độ: Tổng nhiệt độ hàng năm đạt: 8500 - 9000oC, nhiệt độ bình
quân/ năm là 23,5oC. Độ ẩm không khí trung bình/ năm là: 84%. Lượng bốc hơi
trung bình / năm là : 650 mm. - Lượng mưa trung bình/ năm là: 1.670mm, năm
mưa ít nhất là: 1.000mm, năm mưa nhiều nhất là: 2.630mm. Song lượng mưa
phân phối không đều trong năm, mùa mưa tập trung vào các tháng 7,8,9 lượng
mưa chiếm từ 80 - 85% lượng mưa cả năm, mùa này thường có những trận mưa
kéo dài, có gió xoáy và bão. - Bão thịnh hành từ tháng 7 đến tháng 10, tháng 8
bão xảy ra nhiều nhất. Bão thường gây ra gió mạnh và mưa lớn. Nhìn chung khí
hậu của Sóc Sơn có điều kiện lợi thế phát triển đa dạng các loại cây trồng, vật
nuôi. Hạn chế chính của khí hậu ở đây là lượng mưa lớn lại tập trung gây lũ lụt,
đất đai bị xói mòn, rửa trôi làm cho đất bị nghèo kiệt, nhất là những diện tích
không có rừng, độ dốc lớn.
4/ Tài nguyên nước:
Vùng đồi gò Sóc Sơn có mạng lưới suối, kênh mương khá dầy từ 1,2 - 1,5
km/km2. Bao gồm: Suối Cầu chiền, suối Cầu Lai, suối Thanh Hoa, sông Lương
Phú, suối Đồng quang, ngòi Nội Bài...Chảy ra 3 sông bao quanh huyện là: sông
Công ( phía Bắc), sông Cầu (phía Đông) và sông Cà Lồ (phía Nam). Hàng năm
vùng đồi gò tiếp nhận trung bình lượng nước mưa từ 50 60 triệu m3. Đây là
lượng nước mưa nghèo nhưng lại phân bố không đều trong năm. Hiện nay,
nguồn nước của Sóc Sơn khai thác chủ yếu từ 3 nguồn chính:
+ Nước mưa được giữ lại bằng các hồ chứa như: Đại Lải, Đồng Quang,
Cầu Bãi, Hoa Sơn, Đạo Đức... + Nước của các sông Công, sông Cầu, sông Cà
Lồ.
+ Nước sông Hồng qua hệ thống tiếp từ Đông Anh. Tóm lại: Vùng đồi gò
Sóc Sơn là vùng nghèo nước, song do sự phân bố không đều theo không gian và
thời gian trong năm, đã làm cho Sóc Sơn trở thành vùng hạn và úng ngập trọng

điểm của Hà Nội. Để phát triển lâu bền môi trường tự nhiên vùng đồi gò Sóc
Sơn, để bảo vệ, phát triển tài nguyên nước ở đây cần thiết phải xây dựng, nâng
cấp các hồ, đập đảm bảo giữ nước phục vụ cho sản xuất nông, lâm nghiệp, cung
cấp nước sinh hoạt cho nhân dân và các khu du lịch.
5/ Địa chất, đất đai
Địa chất và đá mẹ Cấu tạo địa chất của vùng đồi gò Sóc Sơn chủ yếu
thuộc hệ Trias Thống thượng, bậc Carmi, tầng Mẫu đơn bao gồm các nham
thạch chính là: Sa thạch, Diệp thạch sét...và hệ Jura gồm Cuội kết. Vùng đồi gò
Sóc Sơn cũng được tạo nên là địa chất phù sa cổ thuộc kỷ Đệ tứ có tuổi hình
thành trẻ nhất. Các loại đá mẹ chính: Phấn sa, Sa thạch, Phiến thạch sét, Dăm
kết, Cuội kết và Phù sa cổ, các loại đá mẹ này thường phân bố xen kẽ nhau.
Theo kết quả điều tra đánh giá đất đồi gò Sóc Sơn, bao gồm 25 dạng lập địa
chính, thuộc 3 nhóm đất chính sau: nhóm đất núi thấp; nhóm đất đồi và nhóm
đất đồi thấp, lượn sóng, dốc thoải
Đặc điểm đặc trưng, diện tích các nhóm đất chính
a. Nhóm đất núi thấp Tổng diện tích: 482,8 ha, chiếm 8,3% đất đồi gò.
Đây là loại đất phân bố ở độ cao > 300m, có độ dốc > 25 o. Tầng đất mỏng < 50
cm, tỷ lệ đá lẫn nhiều, đất khô, hàm lượng dinh dưỡng nghèo. Nhóm đất này
thuộc đối tượng phòng hộ, cần được xây dựng hệ thống rừng phòng hộ để che
phủ bảo vệ đất.
b. Nhóm đất đồi Tổng diện tích: 1.778,5 ha, chiếm 30,5% đất đồi gò. Đây
là loại đất phân bố ở độ cao từ 100m - 300m, độ dốc từ 15 0 - 25o, tầng đất từ
mỏng đến trung bình (< 50cm - 100cm), đất nghèo dinh dưỡng, đất khô, chua
(PH = 4,5 - 5). Nhóm đất này tiến hành trồng rừng, trồng rừng kết hợp cây ăn
quả, cây công nghiệp...
Tổng diện tích: 3.565,2 ha, chiếm 61,2% đất đồi gò. Đây là loại đất phân
bố ở độ cao < 100m, độ dốc chủ yếu < 15 o , tầng đất từ dầy đến trung bình (>
50cm - 100cm), thành phần cơ giới thịt nhẹ, lượng kết von ít, đất tương đối tốt

phù hợp với nhiều loài cây trồng nhất là áp dụng phương thức nông lâm kết hợp,
trồng cây ăn quả, xây dựng vườn rừng, vườn quả.. 3.1.5.3. Diện tích đất đồi gò
phân theo các đặc trưng chính
a. Diện tích phân theo độ cao
+ Độ cao < 100 m, diện tích: 3.565,2 ha, chiếm 61,2% tổng diện tích
+ Độ cao từ 100- 200 m, diện tích: 1.110,8 ha, chiếm 19,1%
+ Độ cao từ 200-300 m, diện tích: 667,7 ha, chiếm 11,4%
+ Độ cao > 300 m, diện tích: 482,8 ha, chiếm 8,3% Như vậy, Đất đồi gò
của Sóc Sơn tập trung chủ yếu ở độ cao < 200 m, chiếm 80,3%.
b. Diện tích phân theo cấp độ dốc
+ Độ dốc < 70 , diện tích: 2.029,0 ha, chiếm 34,8% diện tích
+ Độ dốc từ 8 - 15o , diện tích: 1.307,5 ha, chiếm 22,4%
+ Độ dốc từ 16 - 25o , diện tích: 1.360,5 ha, chiếm 23,3%
+ Độ dốc từ 26 -35o , diện tích : 767,6 ha, chiếm 13,3%
+ Độ dốc > 35o, diện tích : 361,9 ha, chiếm 6,2%
Như vậy, đất đồi gò của Sóc Sơn tập trung chủ yếu ở độ dốc < 25 0,
chiếm 80,5%.
c. Diện tích phân theo độ dầy tầng đất
+ Tầng đất mỏng < 50 cm, diện tích: 2.241,8 ha, chiếm 38,5%
+ Tầng đất trung bình từ 50-100 cm, diện tích: 2.779,7 ha, chiếm 47,7%
+ Tầng đất dầy > 100 cm, diện tích: 805,0 ha, chiếm 13,8% Như vây, Đất
đồi gò của Sóc Sơn có độ dầy tầng đất chủ yếu từ mỏng đến trung bình 86,2%.
I.2. Điều kiện xã hội vùng dự án.
Đặc điểm dân số và lao động Vùng đồi gò huyện Sóc Sơn nằm trên 11 xã,
thị trấn, với tổng dân số 111.436 người, chiếm 42,2% dân số toàn huyện; mật độ
dân số trong vùng bình quân 588 người/km2, cao nhất là thị trấn Sóc Sơn 5.028
người/km 2 và thấp nhất là xã Nam Sơn 277 người/ km 2. Dân số trong vùng
chủ yếu sản xuất nông nghiệp, chiếm 85%, tổng dân số. Tổng lao động trong

vùng là 60.175 lao động, chiếm 54% dân số, trong đó có tới 80% lao động nông,
lâm nghiệp. Trong sản xuất nông nghiệp trồng trọt là chính trên đất 1-2 vụ, do
đó thời gian dành cho sản xuất nông nghiệp chỉ chiếm 1/2 thời gian trong năm.
Do đó tình trạng lao động thiếu việc làm khoảng 30-35%, lực lượng lao động
này phải vào thành phố để tìm kiếm việc làm. Nhìn chung nguồn nhân lực vùng
đồi gò Sóc Sơn rất dồi dào, nhân dân cần cù lao động, song còn thiếu việc làm.
Tỷ lệ tăng dân số trong vùng còn cao, nhu cầu lương thực thực phẩm, hàng tiêu
dùng tăng lên, đặc biệt là nhu cầu chất đốt và diện tích canh tác, diện tích thổ
cư...Đây là những sức ép rất lớn đến rừng và đất rừng.
Cảnh quan thiên nhiên, di tích lịch sử Sóc Sơn là huyện ngoại thành, cách
trung tâm thủ đô Hà Nội 40 km, là địa bàn duy nhất của Hà Nội có hệ thống đồi
gò mà trên đó là hệ thống rừng và cây xanh đa dạng, phong phú cùng với gần 20
hồ nước như: Đồng Quan, Đạo Đức, Hoa Sơn, Hàm Lợn …Tạo nên nhiều cụm
cảnh quan sơn thuỷ hữu tình rất ngoạn mục. Nổi bật trong vùng có đỉnh núi Hàm
Lợn 485,0 m cao nhất vùng; có núi Đền Sóc, đỉnh Mỏ Cày nơi Thánh Gióng
thăng thiên đã ghi vào trang sử hào hùng của dân tộc trong việc dựng nước và
giữ nước; có Núi Đôi huyền thoại đã đi vào thơ ca... có di tích lịch sử văn hoá
Đền Sóc (Đền Giếng) đã được Nhà nước xếp hạng. Hàng năm nơi đây, nhất là
vào những ngày hội (tháng giêng) nhân dân trong vùng và khách du lịch thập
phương trong và ngoài nước đến thắp hương vãng cảnh chùa, du lịch sinh thái
và nghỉ ngơi cuối tuần ... Hiện nay các di tích lịch sử văn hoá đã được nhân dân
đầu tư khôi phục và tôn tạo, cảnh quan trong khu vực ngày càng hấp dẫn. Đây là
một lợi thế cho việc phát triển du lịch và cũng là nơi để ôn lại truyền thống lịch
sử vẻ vang của ông cha ta trong quá trình dựng nước và giữ nước.
Cơ sở hạ tầng - Giao thông: trên vùng đồi gò ngoài quốc lộ 2, Quốc lộ 3,
đường tỉnh lộ 35 còn có cả hệ thống giao thông lên huyện, liên xã, liên thôn
bằng nhựa và bê tông hoá rất thuận lợi cho việc giao lưu, chuyển giao công
nghệ, lưu thông hàng hoá…. - Hệ thống điện lưới: 100% các xã có điện lưới

quốc gia, song điện mới chỉ phục vụ chủ yếu cho sinh hoạt, chưa sử dụng nhiều
vào sản xuất nông lâm nghiệp, chế biến ... - Thuỷ lợi: Hệ thống các hồ, đập chứa
nước trong vùng như Cầu Bãi, Hoa Sơn, Hàm Lợn, Đồng Đò, Ban Tiện, Đồng
Quan, Đạc Đức, Thanh Trì, Tân Yên ... và hệ thống các hồ nhỏ đã được xây
dựng kiên cố đảm bảo đủ nước tưới phục vụ cho sản xuất nông lâm nghiệp và
nước sinh hoạt cho nhân dân trong vùng và khách du lịch. Đặc biệt là các hồ
nước kết hợp với rừng cây, địa hình... tạo nên cảnh quan đẹp hấp dẫn khách du
lịch. - Giáo dục: Trong vùng có tổng số 39 trường học, trong đó phổ thông trung
học 1 trường, trung hoc cơ sở 12 trường, tiểu học 13 trường, 13 trường mầm
non. Tỷ lệ học sinh đến trường đạt 100%. Hệ thống trường lớp được xây dựng
kiên cố, học sinh không còn phải học 3 ca, chất lượng dạy và học tốt. - Y tế:
Trong vùng có bệnh viện huyện Sóc Sơn, 100% các xã đều có trạm y tế, cơ sở
vật chất được xây dựng kiên cố. Số lượng y, bác sỹ được tăng cường, công tác
khám và chữa bệnh cho nhân dân được đảm bảo.
Thực trạng kinh tế chung của huyện Sóc Sơn
- Nông nghiệp (41,4% - 33,5% - 25,1%) kết cấu hạ tầng kinh tế - kỹ thuật
và xã hội được tăng cường đầu tư, đời sống vật chất tinh thần của nhân dân được
cải thiện:
- Ngành nông, lâm nghiệp - thuỷ sản: Tiếp tục tăng theo hướng sản xuất
hàng hoá, giá trị năm 2010 đạt 115,17% so với năm 2009, tốc độ tăng bình quân
2,9%/năm. Giá trị sản xuất bình quân/ha canh tác đạt 36,5 triệu đồng, cơ cấu
ngành nông nghiệp có sự chuyển biến tích cực theo hướng tăng chăn nuôi, thuỷ
sản, cây công nghiệp thực phẩm, giảm dần cây lương thực. Về lâm nghiệp công
tác trồng rừng, chăm sóc, bảo vệ rừng được đảm bảo tốt, kinh tế trang trại (vườn
rừng, vườn quả) được phát triển bước đầu đã mở ra hướng phát triển kinh tế
trang trại gắn liền với du lịch sinh thái.
- Ngành công nghiệp tiểu thủ công nghiệp và xây dựng Tổng giá trị sản
phẩm năm 2005 đạt 3.615 tỷ đồng, bằng 321,7% so với năm 2000, tốc độ tăng

trưởng bình quân 26,32%, riêng công nghiệp tăng 28,46%/năm (chiếm tỷ trọng
67,1%). Số lượng doanh nghiệp tăng 57 doanh nghiệp công nghiệp, 42 doanh
nghiệp xây dựng. Bước đầu đã hình thành một số vùng tập trung quy mô các
cụm công nghiệp vừa và nhỏ với các ngành chủ yếu như lắp ráp, cơ khí, thép và
vật liệu xây dựng ... góp phần quan trọng trong giải quyết việc làm cho số lao
động dư thừa.
- Các ngành dịch vụ: có bước phát triển khá mạnh khẳng định nó là ngành
kinh tế quan trọng. Tổng gía trị sản xuất trên địa bàn năm 2005 tăng 70% so với
năm 2000. Tốc độ tăng trưởng bình quân 11,2%/năm. Các ngành dịch vụ như
vận tải, ngân hàng, bưu điện, bưu chính viễn thông ... đều có bước tăng trưởng
mạnh đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế văn hoá xã hội trên địa bàn.
- Các thành phần kinh tế: có bước phát triển mạnh, các thành phần kinh tế
ngoài quốc doanh, công tác chuyển đổi và sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước
được triển khai tích cực. Toàn huyện có 220 doanh nghiệp ngoài quốc doanh,
trong đó có (20 doanh nghiệp liên doanh vốn 100% đầu tư của nước ngoài) và
có 6.875 hộ kinh doanh cơ sở sản xuất cá thể thu hút hơn 17.000 lao động.
Thực trạng kinh tế chung của vùng đồi gò Cùng với sự phát triển kinh tế
chung của huyện Sóc Sơn, kinh tế vùng đồi gò cũng có sự chuyển biến tích cực.
Cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch cơ bản từ (nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ)
sang (công nghiệp, dịch vụ, nông nghiệp). Kết cấu hạ tầng kinh tế, kỹ thuật và
xã hội đã được tăng cường đầu tư. Đời sống nhân dân vùng đồi gò đã được cải
thiện một bước. Nhưng so với toàn huyện thì đời sống nhân dân còn gặp nhiều
khó khăn hơn, tổng thu nhập đầu người thấp, trình độ dân trí, cơ sở hạ tầng ...
còn nhiều mặt hạn chế. Song trong tương lai vùng đồi gò sẽ có bước tiến triển
tốt do diện tích đất đai về nông - lâm - thuỷ sản rộng lớn, trong vùng có nhiều di
tích lịch sử, danh lam thắng cảnh ... sẽ thu hút được nhiều khách du lịch trong
nội thành, trong nước và nước ngoài đến thăm quam du lịch và nghỉ ngơi cuối
tuần.

- Về trồng trọt: Theo kết quả điều tra dân sinh kinh tế xã hội năm 2005,
trên vùng đồi gò: Tổng sản lượng lương thực 31.875 tấn, bình quân lương thực
đầu người 290 kg/năm. - Về chăn nuôi: Trong vùng phát triển mạnh về chăn
nuôi, có tổng số đàn gia súc là 60.178 con, trong đó: trâu 6.045 con, bò 11.112
con, lợn 43.021 con, tổng số gia cầm có 494.344 con.
- Về công nghiệp, tiểu thủ công nghiêp, nhìn chung trong vùng đã có
bước phát triển, song so với toàn huyện còn nhiều hạn chế hơn. Hiện nay trong
vùng hiện có khu công nghiệp Nội Bài với diện tích 50 ha tại xã Quang Tiến
đang trong thời kỳ xây dựng chưa hoàn thành và một số khu công nghiêp, tiểu
thủ công nghiệp khác ...
- Về thương mại, dịch vụ và du lịch: Các hoạt động thương mại trong
vùng đồi gò phát triển đa dạng và tăng nhanh trong những năm gần đây. Trong
vùng ngoài thị trấn Sóc Sơn ra đã hình thành nhiều trung tâm khác trong tương
lai sẽ trở thành thị tứ như Đền Sóc, Nỉ, Bắc Sơn ... Nó không những tiêu thụ, lưu
thông hàng hoá nông, lâm sản như các loại hoa quả, chè, gia súc, gia cầm ... mà
còn thu hút nhiều lao động dư thừa, tạo công ăn việc làm cho nhân dân trong
vùng. Mặt khác vùng đồi gò Sóc Sơn có tiềm năng du lịch rất lớn, nổi bật là di
tích lịch sử Đền Sóc (Đền Gióng) và rất nhiều các Đền, Đình, Chùa ... đã được
xếp hạng. Kết hợp với hệ thống hồ trên núi tạo nên nhiều cảnh quan đẹp sơn
thuỷ hữu tình, hàng năm đã thu hút nhiều du khách trong nước và quốc tế đến
thăm quan du lịch sinh thái và nghỉ nghơi cuối tuần ... Đây là tiềm năng lớn cho
việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng thương mại - dịch vụ - du lịch.
II. Quy mô sản xuất của dự án.
II.1. Đánh giá nhu cầu thị trường
Thị trường cho thuê kho bãi tại Việt Nam dự kiến sẽ đạt hơn 8 tỷ USD
vào cuối năm 2022

Nhiều trung tâm phân phối tại Việt Nam đang chuyển sang công nghệ và
robot để giúp họ tăng hiệu quả, độ chính xác và năng suất tổng thể trong tương
lai gần.
Sự nổi bật của mua sắm trực tuyến cùng với việc sử dụng điện thoại thông
minh ngày càng tăng ở Việt Nam dự kiến sẽ làm tăng nhu cầu lưu kho, và tìm
nơi cho thuê kho bãi của các công ty thương mại điện tử để lưu trữ hiệu quả các
sản phẩm của họ.
Việt Nam đã trở thành một trung tâm sản xuất cho các ngành công nghiệp
khác nhau như ô tô, bán lẻ, dược phẩm, nông nghiệp và các ngành khác. Khi các
cân nhắc về địa lý vận chuyển trực tiếp đến người tiêu dùng thì vấn đề này trở
nên phức tạp hơn, nhiều công ty CNTT trong nước đang mở rộng hệ thống quản
lý và giải pháp cho phép kho hàng trở nên linh hoạt hơn để đáp ứng yêu cầu của
khách hàng trong tương lai.
Vai trò chủ chốt của các cơ sở cho thuê kho bãi
Các cơ sở cho thuê kho bãi đóng một vai trò quan trọng trong quá trình
chuỗi cung ứng tổng thể. Tại Việt Nam, các công ty hoạt động trong phân khúc
này đã được chứng kiến áp dụng hệ thống quản lý kho hỗ trợ quản lý đa địa
điểm, thông qua quản lý đơn hàng hiệu quả, tự động nạp lại hàng tồn kho, tự
động tạo đơn đặt hàng để cung cấp và nhận cập nhật tự động đối với các đơn
hàng trong nước.
Chẳng hạn, DHL Việt Nam có kế hoạch đầu tư vào các cơ sở và giải pháp
CNTT mới bao gồm hệ thống quản lý kho và hệ thống quản lý vận tải để tăng
hiệu quả và tín nhiệm của công ty. Các công nghệ kho bãi mới nổi như Truyền
thông EDI, máy bay không người lái, Nhận dạng tần số vô tuyến (RFID), lưu trữ
đám mây và sử dụng công nghệ robot được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nhu cầu về các
cơ sở kho bãi tại Việt Nam Hoạt động thương mại xuyên biên giới giữa Việt
Nam và các nước biên giới như Trung Quốc , Lào và Campuchia sẽ hỗ trợ

ngành kho bãi tại Việt Nam cho nhu cầu lưu trữ hiệu quả. Khoảng 95,7% tổng
kho nằm trong khu vực biên giới quốc tế và 4,3% còn lại nằm ở cửa khẩu chính.
Thị trường kho bãi Việt Nam dự kiến sẽ đạt CAGR dương 13,4% trong
giai đoạn dự báo 2019-2022. Thị trường dự kiến sẽ được thúc đẩy bởi dòng vốn
FDI liên tục từ các quốc gia đa quốc gia và các nỗ lực của chính phủ về hướng
phát triển cơ sở hạ tầng hậu cần và tăng trưởng kinh tế đồng bộ.
Đứng trước nhu cầu sử dụng kho bãi của công ty gia tăng cùng với sự
phát triển của thị trường cho thuê kho bãi. Để thực hiện tự cung ứng vận
hành dịch vụ vận tải chúng tôi tiến hành lập dự án “Kho bãi và dịch vụ vận
tải”.
II.2. Quy mô đầu tư của dự án.
Tổng diện tích 3.015 m2 trong đó diện tích xây dựng nhà kho 2.500 m2.
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.
III.1. Địa điểm xây dựng.
Dự án Đầu tư xây dựng “Kho bãi và dịch vụ vận tải” tại Sứ Đồng Gò Gai,
Thôn Thạch Lỗi, Xã Thanh Xuân, Huyện Sóc Sơn, TP. Hà Nội.
III.2. Hình thức đầu tư.
Dự án đầu tư theo hình thức xây dựng mới.
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án.
IV.1. Nhu cầu sử dụng đấtcủa dự án.
Bảng cơ cấu nhu cầu sử dụng đất của dự án
TT Nội dung Đơn vị Diện tích (m²) Tỷ lệ (%)
1 Nhà kho m2 2.500,00 82,92
2 Giao thông nội bộ m2 515,00 17,08
Tổng cộng 3.015,00 100

IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án.
Các vật tư đầu vào như: vật tư xây dựng và trang thiết bị đều có bán tại địa
phương và trong nước nên nguyên vật liệu các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá
trình thực hiện dự án là tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động của dự án sau này, dự
kiến sử dụng nguồn lao động dồi dào tại địa phương. Nên cơ bản thuận lợi cho
quá trình thực hiện dự án.

CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, ĐỊNH HƯỚNG TIÊU
THỤ PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CỦA CÔNG TY
I. Phân tích qui mô đầu tư.
Bảng tổng hợp danh mục đầu tư của dự án
STT Nội dung ĐVT Quy mô
I Xây dựng
1 Nhà kho m2 2.500
2 Giao thông nội bộ m2 515
II. Định hướng chiến lược tiêu thụ - phát triển sản phẩm của công ty
Từ nhu cầu đã phân tích ở trong và ngoài nước, chúng tôi nhận thấy thị
trường tiêu thụ các sản phẩm đầu ra của dự là rất lớn.
Sơ đồ tiêu thụ sản phẩm
Kho bãi Nam Quan
Phục vụ nhu cầu vận
tải công ty
Phục vụ cho thuê

CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Phương án thuê đất.
Dự án đầu tư với hình thức thuê đất theo đúng quy định hiện hành. Sau khi
được chấp thuận chủ trương đầu tư, chúng tôi sẽ tiến hành thực hiện các bước
thủ tục đất đai theo quy định.
II. Các phương án xây dựng công trình.
Các hạng mục xây dựng sẽ được triển khai thiết kế trong giai đoạn lập dự
án đầu tư theo quy định hiện hành.
STT Nội dung ĐVT Quy mô
I Xây dựng
1 Nhà kho m2 2.500
2 Giao thông nội bộ m2 515
III. Phương án tổ chức thực hiện.
1. Phương án quản lý, khai thác.
Chủ đầu tư trực tiếp quản lý triển khai thực hiện và thành lập bộ phận điều
hành hoạt động của dự án gồm có:
TT Chức danh
Số
lượng
Mức thu
nhập bình
quân/tháng
Tổng
lương
năm
Bảo
hiểm,
quỹ
trợ cấp
…20%
Tổng/năm
Quản lý
Nhân viên

TT Chức danh
Số
lượng
Mức thu
nhập bình
quân/tháng
Tổng
lương
năm
Bảo
hiểm,
quỹ
trợ cấp
…20%
Tổng/năm
1 Quản lý 1 8.000 96.000 19.200 115.200
2 Nhân viên 2 6.000 144.000 28.800 172.800
Cộng 3 14.000 240.000 48.000 288.000
IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án.
 Lập và phê duyệt dự án trong năm 2019.
 Tiến hành xây dựng quý 1 năm 2020.
 Chủ đầu tư trực tiếp quản lý và khai thác dự án.

CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI
PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH
QUỐC PHÒNG
I. Đánh giá tác động môi trường.
I.1. Giới thiệu chung
Mục đích của đánh giá tác động môi trường là xem xét đánh giá những yếu
tố tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong xây dựng dự án và khu
vực lân cận, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để
nâng cao chất lượng môi trường hạn chế những tác động rủi ro cho môi trường
và cho xây dựng khi dự án được thực thi, đáp ứng được các yêu cầu về tiêu
chuẩn môi trường.
I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường.
Luật Bảo vệ Môi trường số 55/2014/QH13 đã được Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam tháng 06 năm 2014.
Nghị định số 19/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14 tháng 02 năm 2015
về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi
trường.
Nghị định 38/2015/NĐ-CP 24 tháng 04 năm 2015 của Chính phủ Về quản
lý chất thải và phế liệu
Nghị định số 155/2016/NĐ-CP ngày 18/11/2016 của Chính Phủ quy định
về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường.
Nghị định số 18/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng 02 năm 2015 của Chính phủ
quy định về quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh
giá tác động môi trường và kế hoạch bảo vệ môi trường
Thông tư số 27/2015/TT-BTNMT ngày 29 tháng 5 năm 2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động
môi trường và kế hoạch bảo vệ môi trường.
nguyên và Môi trường quy định đề án bảo vệ môi trường chi tiết, đề án bảo vệ
môi trường đơn giản
Thông tư Số: 36/2015/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2015 của Chính
phủ quy định về quản lý chất thải nguy hại.

nguyên và Môi trường về cải tạo, phục hồi môi trường trong hoạt động khai thác
khoáng sản.
I.3. Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án
Để tiến hành thiết kế và thi công Dự án đòi hỏi phải đảm bảo được đúng
theo các tiêu chuẩn môi trường sẽ được liệt kê sau đây.
- Các tiêu chuẩn liên quan đến chất lượng không khí : QCVN
05:2009/BTNMT Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lượng không khí xung
quanh, tiêu chuẩn vệ sinh lao động theo QĐ 3733/2002/QĐ-BYT 10/10/2002
của Bộ trưởng bộ Y Tế, QCVN 19:2009/BTNMT Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia
về khí thải công nghiệp đối với bụi và các chất vô cơ.
- Các tiêu chuẩn liên quan đến chất lượng nước: QCVN 14:2008/BTNMT
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải sinh hoạt.
- Các tiêu chuẩn liên quan đến tiếng ồn : QCVN 26:2010/BTNMT Quy
chuẩn kỹ thuật quốc gia về tiếng ồn.
II. Tác động của dự án tới môi trường.
Việc thực thi dự án sẽ ảnh hưởng nhất định đến môi truờng xung quanh khu
vực lân cận, tác động trực tiếp đến quá trình sinh hoạt của các hộ dân sinh sống
xung quanh. Chúng ta có thể dự báo được những nguồn tác động đến môi trường
có khả năng xảy ra trong các giai đoạn khác nhau:
- Giai đoạn thi công xây dựng.
- Giai đoạn vận hành.
- Giai đoạn ngưng hoạt động.
II.1. Nguồn gây ra ô nhiễm
 Chất thải rắn
- Rác thải trong quá trình thi công xây dựng: các loại bao bì đựng nguyên
vật liệu như giấy và một lượng nhỏ các loại bao nilon, đất đá do các hoạt động
đào đất xây dựng và các công trình phụ trợ khác.
- Sự rơi vãi vật liệu như đá, cát, ... trong quá trình vận chuyển của các thiết
bị chuyên dụng đến nơi xây dựng.

- Vật liệu dư thừa và các phế liệu thải ra.
- Chất thải sinh hoạt của lực lượng nhân công lao động tham gia thi công.
 Chất thải khí: Chất thải khí là nguồn gây ô nhiễm chính cho bầu
khí quyển, khí thải có thể phát ra từ các hoạt động trong các quá trình thi công từ
giai đoạn chuẩn bị nguyên vật liệu cho đến khi tháo dỡ các hạng mục công trình
trong giai đoạn ngừng hoạt động. Chủ yếu là khí thải phát sinh do hoạt động của
động cơ máy móc thi công cơ giới, phương tiện vận chuyển vật tư dụng cụ, thiết
bị phục vụ cho thi công.
 Chất thải lỏng: Chất thải lỏng có ảnh hưởng trực tiếp đến vệ sinh
môi trường trong khu vực xây dựng gây ảnh hưởng đến môi trường lân cận.
Chất thải lỏng của dự án gồm có nước thải từ quá trình xây dựng, nước thải sinh
hoạt của công nhân và nước mưa.
- Dự án chỉ sử dụng nước trong các quá trình phối trộn nguyên vật liệu và
một lượng nhỏ dùng cho việc tưới tường, tưới đất để giữ ẩm và hạn chế bụi phát
tán vào môi trường xung quanh. Lượng nước thải từ quá trình xây dựng chỉ gồm
các loại chất trơ như đất cát, không mang các hàm lượng hữu cơ, các chất ô
nhiễm thấm vào lòng đất.
- Nước thải sinh hoạt của của công nhân trong giai đoạn thi công rất ít, chủ
yếu là nước tắm rửa đơn thuần và một phần rất nhỏ các hoạt động vệ sinh khác
vì trong quá trình xây dựng hầu hết tất cả công nhân xây dựng không ở lại, chỉ
có một hoặc hai người ở lại bảo quản vật tư.
- Nước mưa chảy tràn cuốn trôi các chất ô nhiễm bề mặt từ khu vực xây
dựng xuống các kênh rạch cận kề. Tuy nhiên, dự án đã có hệ thống thoát nước
ngầm thu nước do vậy kiểm soát được nguồn thải và xử lý nước bị ô nhiễm
trước khi thải ra ngoài.
 Tiếng ồn.
- Gây ra những ảnh hưởng trực tiếp lên hệ thần kinh làm giảm khả năng tập
trung và giảm năng suất lao động. Tiếng ồn có thể sinh ra theo những con đường
sau nhưng phải được kiểm soát và duy trì ở trong khoảng 80 – 85dBA theo tiêu
chuẩn quy định, tiếng ồn có thể phát sinh từ những nguồn.
- Động cơ, máy móc thi công, và những thiết bị phục vụ xây dựng, lắp đặt.

- Trong quá trình lao động như gò, hàn các chi tiết kim loại, và khung kèo
sắt …và quá trình đóng, tháo côppha, giàn giáo, vận chuyển vật liệu…
- Từ động cơ máy nén khí, bơm, máy phát điện…
 Bụi và khói
Khi hàm lượng bụi và khói vượt quá ngưỡng cho phép sẽ gây ra những
bệnh về đường hô hấp làm giảm khả năng lao động của công nhân. Bụi và khói
được sinh ra từ những lý do sau:
- Từ các hoạt động chuyên chở vật liệu, tập kết đổ vật liệu đến nơi xây
dựng.
- Từ các đống tập kết vật liệu.
- Từ các hoạt động đào bới san lấp.
- Từ quá trình thi công: quá trình phối trộn nguyên vật liệu, quá trình đóng
tháo côppha…
II.2. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường
Ảnh hưởng đến chất lượng không khí:
Chất lượng không khí của khu vực xây dựng sẽ chịu ít nhiều biến đổi do
các hoạt động thực thi. Tuy nhiên, trong hai giai đoạn thi công xây dựng và tháo
dỡ công trình ngưng hoạt động, khói bụi và khí thải là tác nhân ô nhiễm đáng
chú ý nhất. Khí thải sinh ra từ các động cơ máy móc chủ yếu là khí NOx, CO,
CO2, SO2....Lượng khí thải phát sinh bởi hoạt động riêng rẽ các loại máy móc
đạt tiêu chuẩn kỹ thuật là không đáng kể, trong điều kiện môi trường làm việc
thông thoáng ngoài trời thì mức độ ảnh hưởng trực tiếp đến con người là không
đáng kể tuy nhiên khi hàm lượng cao nó sẽ là tác nhân gây ra những ô nhiễm
cho môi trường và con người như: khí SO2 hoà tan được trong nước nên dễ
phản ứng với cơ quan hô hấp người và động vật.
Ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt:
Hoạt động xây dựng công trình có nhiều khả năng gây ảnh hưởng đến chất
lượng nước mặt. Do phải tiếp nhận lượng nước thải ra từ các quá trình thi công
có chứa chất nhiễm bẩn cao gồm các hoá chất như vết dầu mỡ rơi vãi từ các
động cơ máy móc trong quá trình thi công vận hành, nước thải sinh hoặt của
công nhân trong các lán trại ... cũng gây ra hiện tượng ô nhiễm, bồi lắng cho
nguồn nước mặt.

Ảnh hưởng đến giao thông
Hoạt động của các loại phương tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây
dựng lắp đặt sẽ làm gia tăng mật độ lưu thông trên các tuyến đường vào khu
vực, mang theo những bụi bẩn đất, cát từ công trường vào gây ảnh hưởng xấu
đến chất lượng đường xá, làm xuống cấp nhanh chóng các tuyến đường này.
Ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng
- Không khí bị ô nhiễm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ lực lượng
nhân công làm việc tại công trường và cho cả cộng đồng dân cư. Gây ra các
bệnh về cơ quan hô hấp, dị ứng, viêm mắt ...
- Tiếng ồn phát sinh chủ yếu trong qúa trình thi công xây dựng và tháo dỡ
khi công trình ngừng hoạt động. Ô nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực
lượng lao động tại công trình và cư dân sinh sống gần khu vực thực thi dự án.
Tiếng ồn sẽ gây căng thẳng, ức chế, làm giảm năng suất lao động, gây xáo trộn
cuộc sống thường ngày của người dân. Mặt khác khi độ ồn vượt quá giới hạn
cho phép và kéo dài sẽ ảnh hưởng đến cơ quan thính giác.
II.3. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi
trường.
 Giảm thiểu lượng chất thải
- Trong quá trình thực thi dự án chất thải phát sinh ra là điều không tránh
khỏi. Tuy nhiên bằng các biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với
biện pháp quản lý chặt chẽ ở từng bộ phận có thể giảm thiểu được số lượng lớn
chất thải phát sinh. Các biện pháp để giảm thiểu chất thải phát sinh:
- Dự toán chính xác khối lượng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công, giảm
thiểu lượng dư thừa tồn đọng sau khi xây dựng công trình.
- Lựa chọn địa điểm tập kết nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hướng gió
và trên nền đất cao để tránh tình trạng hư hỏng và thất thoát khi chưa sử dụng
đến.
- Đề xuất những biện pháp giảm thiểu khói bụi và nước thải phát sinh trong
quá trình thi công.
 Thu gom và xử lý chất thải: Việc thu gom và xử lý chất thải trước
khi thải ra ngoài môi trường là điều bắt buộc đối với khu vực xây dựng công
trình. Trong dự án này việc thu gom và xử lý chất thải phải được thực hiện từ

khi xây dựng đến khi đi bàn giao nhà và quá trình tháo dỡ ngưng hoạt động để
tránh gây ảnh hưởng đến hoạt động của trạm và môi trường khu vực xung
quanh. Việc thu gom và xử lý phải được phân loại theo các loại chất thải sau:
 Chất thải rắn: Đây là loại chất thải phát sinh nhiều nhất trong qúa
trình thi công bao gồm đất, đá, giấy, khăn vải, ... là loại chất thải rất khó phân
huỷ đòi hỏi phải được thu gom, phân loại để có phương pháp xử lý thích hợp.
Những nguyên vật liệu dư thừa có thể tái sử dụng được thì phải được phân loại
và để đúng nơi quy định thuận tiện cho việc tái sử dụng hoặc bán phế liệu.
Những loại rác thải khó phân huỷ hoặc độc hại phải được thu gom và đặt cách
xa công trường thi công, sao cho tác động đến con người và môi trường là nhỏ
nhất để vận chuyển đến nơi xử lý theo quy định. Các phương tiện vận chuyển
đất đá san lấp bắt buộc dùng tấm phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi trên
đường gây ảnh hưởng cho người lưu thông và đảm bảo cảnh quan môi trường
được sạch đẹp.
 Chất thải khí:
- Sinh ra trực tiếp trong quá trình thi công từ các máy móc thi công cơ giới,
phương tiện vận chuyển cần phải có những biện pháp để làm giảm lượng chất
thải khí ra ngoài môi trường, các biện pháp có thể dùng là:
- Đối với các phương tiện vận chuyển, máy móc thi công và các động cơ
khác cần thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả năng cháy hoàn toàn, khí thải
có hàm lượng chất gây ô nhiễm thấp. Sử dụng máy móc động cơ mới đạt tiêu
chuẩn kiểm định và được chứng nhận không gây hại đối với môi trường.
- Thường xuyên kiểm tra các hạng mục công trình nhằm ngăn ngừa, khắc
phục kịp thời các sự cố có thể xảy ra.
 Chất thải lỏng Chất thải lỏng sinh ra trong quá trình xây dựng sẽ
được thu gom vào hệ thống thoát nước hiện hữu được bố trí quanh khu vực khu
biệt thự. Nước thải có chứa chất ô nhiễm sẽ được thu gom và chuyển giao cho
đơn vị có chức năng xử lý còn nước không bị ô nhiễm sẽ theo hệ thống thoát
nước bề mặt và thải trực tiếp ra ngoài.
 Tiếng ồn: Trang bị đầy đủ các thiết bị bảo vệ cho công nhân trong
quá trình thi công, sắp xếp công việc một cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh
hưởng đến công nhân làm việc trong khu vực xây dựng và ở khu vực lân cận là
nhỏ nhất. Kiểm tra và bảo dưỡng định kỳ các máy móc thiết bị. Thông thường

chu kỳ bảo dưỡng đối với thiết bị mới là 4-6 tháng/lần, thiết bị cũ là 3 tháng/lần.
Bố trí cách ly các nguồn gây ồn với xung quanh nhằm làm giảm tác động lan
truyền của sóng âm. Để biện pháp phân lập đạt hiệu quả cao hơn cần cách lý và
bố trí thêm các tường ngăn giữa các bộ phận. Trồng cây xanh để tạo bóng mát,
hạn chế lan truyền ồn ra môi trường. Hạn chế hoạt động vào ban đêm.
 Bụi và khói: Trong quá trình thi công xây dựng bụi và khói là
những nhân tố gây ảnh hưởng nhiều nhất đến công nhân lao động nó trực tiếp
ảnh hưởng đến sức khoẻ của người công nhân gây ra các bệnh về đường hô hấp,
về mắt ...làm giảm khả năng lao động. Để khắc phục những ô nhiễm đó cần thực
hiện những biện pháp sau:
- Sử dụng nguyên vật liệu ít gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu
phải được che chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi.
- Thưởng xuyên rửa xe để tránh phát sinh bụi, đất cát trong khu đô thị khi
di chuyển.
- Sử dụng những thiết bị bảo hộ cho công nhân khi làm việc trong tình
trạng khói bụi ô nhiễm như mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt...
II.4. Kết luận:
Dựa trên những đánh giá tác động môi trường ở phần trên chúng ta có thể
thấy quá trình thực thi dự án có thể gây tác động đến môi trường quanh khu vực
dự án và khu vực lân cận ở mức độ thấp không tác động nhiều đến môi trường,
có chăng chỉ là những tác động nhỏ trong khoảng thời gian ngắn không có tác
động về lâu dài.

CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC
HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN
I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án.
Bảng tổng mức đầu tư của dự án
T
T
Nội dung ĐVT
Quy
mô
Đơn
giá
Thành
tiền trước
thuế
Thành
tiền sau
thuế
I Xây dựng
4.207.955
4.628.750
1 Nhà kho m2
2.500 1.800 4.090.909
4.500.000
2 Giao thông nội bộ m2
515 250 117.045
128.750
II Thiết bị
636.364
700.000
IV
Chi phí quản lý dự
án 3,453
(GXDtt+GTB
tt) *
ĐMTL%
167.274
184.002
V
Chi phí tư vấn đầu
tư xây dựng 413.993
455.393
1
Chi phí lập báo cáo
nghiên cứu tiền khả
thi
0,757
(GXDtt+GTBt
t) * ĐMTL% 36.671
40.339
2
Chi phí lập báo cáo
nghiên cứu khả thi 1,261
(GXDtt+GTBt
t) * ĐMTL% 61.087
67.196
4
Chi phí thiết kế kỹ
thuật 2,030
GXDtt*
ĐMTL% 85.421
93.964
5
Chi phí thẩm tra
bcnc tiền khả thi 0,098
(GXDtt+GTBt
t) * ĐMTL% 4.747
5.222
6
Chi phí thẩm tra
bcnc khả thi 0,281
(GXDtt+GTBt
t) * ĐMTL% 13.613
14.974
9
Chi phí lập hồ sơ
mời thầu, đánh giá
nhà thầu thi công
xây dựng
0,549
GXDtt*
ĐMTL% 23.102
25.412
10
Chi phí lập hồ sơ
mời thầu, đánh giá
nhà thầu mua sắm
0,549
GTBtt*
ĐMTL% 3.494
3.843

T
T
Nội dung ĐVT
Quy
mô
Đơn
giá
Thành
tiền trước
thuế
Thành
tiền sau
thuế
thiết bị
11
Chi phí giảm sát thi
công xây dựng 3,508
GXDtt*
ĐMTL% 147.615
162.377
12
Chi phí giảm sát lắp
đặt thiết bị 1,147
GTBtt*
ĐMTL% 7.299
8.029
13
Chi phí thẩm định,
phê duyệt thiết kế
PCCC
0,010
TMĐT *
ĐMTL% 30.944
34.038
VI Chi phí khác
100.000
110.000
1
Chi phí lập kế hoạch
bảo vệ môi trường
Tạm tính
100.000
110.000
VI
I
Dự phòng phí 10%
552.559
510.327
1
Dự phòng khối
lượng công việc phát
sinh
5%
276.279
49.573
2
Dự phòng yếu tố
trượt giá
5%
276.279
460.753
Tổng cộng
6.078.144
6.588.471
Bảng cơ cấu nguồn vốn của dự án
T
T
Nội dung
Thành
tiền
trước
thuế
Thành
tiền sau
thuế
NGUỒN VỐN
Tiến độ
thực hiện
Tự có -
tự huy
động
Vay tín
dụng
Năm 1
I Xây dựng 4.207.955 4.628.750 1.388.625 3.240.125 4.628.750
1 Nhà kho 4.090.909 4.500.000 1.350.000 3.150.000 4.500.000
2
Giao thông
nội bộ
117.045 128.750 38.625 90.125 128.750
II Thiết bị 636.364 700.000 210.000 490.000 700.000
IV
Chi phí quản
lý dự án
167.274 184.002 55.201 128.801 184.002
V Chi phí tư 413.993 455.393 136.618 318.775 455.393

T
T
Nội dung
Thành
tiền
trước
thuế
Thành
tiền sau
thuế
NGUỒN VỐN
Tiến độ
thực hiện
Tự có -
tự huy
động
Vay tín
dụng
Năm 1
vấn đầu tư
xây dựng
1
Chi phí lập
báo cáo
nghiên cứu
tiền khả thi
36.671 40.339 12.102 28.237 40.339
2
Chi phí lập
báo cáo
nghiên cứu
khả thi
61.087 67.196 20.159 47.037 67.196
4
Chi phí thiết
kế kỹ thuật
85.421 93.964 28.189 65.775 93.964
5
Chi phí thẩm
tra bcnc tiền
khả thi
4.747 5.222 1.567 3.656 5.222
6
Chi phí thẩm
tra bcnc khả
thi
13.613 14.974 4.492 10.482 14.974
9
Chi phí lập hồ
sơ mời thầu,
đánh giá nhà
thầu thi công
xây dựng
23.102 25.412 7.624 17.788 25.412
10
Chi phí lập hồ
sơ mời thầu,
đánh giá nhà
thầu mua sắm
thiết bị
3.494 3.843 1.153 2.690 3.843
11
Chi phí giảm
sát thi công
xây dựng
147.615 162.377 48.713 113.664 162.377
12
Chi phí giảm
sát lắp đặt
thiết bị
7.299 8.029 2.409 5.620 8.029
13
Chi phí thẩm
định, phê
duyệt thiết kế
30.944 34.038 10.212 23.827 34.038

T
T
Nội dung
Thành
tiền
trước
thuế
Thành
tiền sau
thuế
NGUỒN VỐN
Tiến độ
thực hiện
Tự có -
tự huy
động
Vay tín
dụng
Năm 1
PCCC
VI Chi phí khác 100.000 110.000 33.000 77.000 110.000
1
Chi phí lập kế
hoạch bảo vệ
môi trường
100.000 110.000 33.000 77.000 110.000
VI
I
Dự phòng
phí
552.559 510.327 153.098 357.229 510.327
1
Dự phòng
khối lượng
công việc
phát sinh
276.279 49.573 14.872 34.701 49.573
2
Dự phòng yếu
tố trượt giá
276.279 460.753 138.226 322.527 460.753
Tổng cộng 6.078.144 6.588.471 1.976.541 4.611.930 6.588.471
Tỷ lệ (%) 30,00% 70,00% 100,00%
III. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án.
III.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án: 6.588.471.000 đồng. Trong đó:
+Vốn tự có (tự huy động): 1.976.541.000 đồng.
+Vốn vay: 4.611.930.000 đồng.
STT Cấu trúc vốn (1.000 đồng) 6.588.471
1 Vốn tự có (huy động) 1.976.541
2 Vốn vay Ngân hàng 4.611.930
Tỷ trọng vốn vay 30,00%
Tỷ trọng vốn chủ sở hữu 70,00%
Dự kiến nguồn doanh thu của dự án, chủ yếu thu từ việc tiết kiệm được chi
phí thuê kho của công ty.
Dự kiến đầu vào của dự án.

Chi phí đầu vào của dự án % Khoản mục
1 Chi phí quảng cáo sản phẩm "" Bảng tính
2 Chi phí khấu hao TSCD "" Bảng tính
3 Chi phí lãi vay "" Bảng tính
4 Chi phí bảo trì thiết bị 1% Tổng mức đầu tư thiết bị
5 Chi phí điện nước 1% Doanh thu
6 Chi phí vận hành dự án 1% Doanh thu
Chế độ thuế %
1 Thuế TNDN 20
III.2. Phương án vay.
Số tiền : 4.611.930.000 đồng.
- Thời hạn : 10 năm (120 tháng).
- Lãi suất, phí: Tạm tính lãi suất 10,5%/năm (tùy từng thời điểm theo lãi
suất ngân hàng).
- Tài sản bảo đảm tín dụng: thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay.
Lãi vay, hình thức trả nợ gốc
1 Thời hạn trả nợ vay 10 năm
2 Lãi suất vay cố định 10,5% /năm
3 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 7% /năm
4 Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC 8% /năm
5 Hình thức trả nợ: 1
(1: trả gốc đều; 2: trả gốc và lãi đều; 3: theo năng lực của dự
án)
Chi phí sử dụng vốn bình quân được tính trên cơ sở tỷ trọng vốn vay là
70%; tỷ trọng vốn chủ sở hữu là 30%; lãi suất vay dài hạn 10,5%/năm; lãi suất
tiền gửi trung bình tạm tính 7%/năm.
III.3. Các thông số tài chính của dự án.
3.1. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.

Khả năng hoàn vốn giản đơn:
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì chỉ
số hoàn vốn của dự án là 6,41 lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được
đảm bảo bằng 6,41 đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực
hiện việc hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận thấy
đến năm thứ 5 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số tháng của
năm thứ 4 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.
Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.
Như vậy thời gian hoàn vốn của dự án là 3 năm 11 tháng kể từ ngày hoạt
động.
3.2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng phụ
lục tính toán của dự án. Như vậy PIp = 2,44 cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra đầu
tư sẽ được đảm bảo bằng 2,44 đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ dự
án có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 8%).
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 6 đã hoàn được vốn và có dư. Do
đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ 65.
Kết quả tính toán: Tp = 4 năm 9 tháng tính từ ngày hoạt động.
3.4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).
Trong đó:
P
tiFPCFt
PIp
nt
t



 1
)%,,/(




Tpt
t
TpiFPCFtPO
1
)%,,/(




nt
t
tiFPCFtPNPV
1
)%,,/(

+ P: Giá trị đầu tư của dự án tại thời điểm đầu năm sản xuất.
+ CFt : Thu nhập của dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao.
Hệ số chiết khấu mong muốn 8%/năm.
Theo bảng phụ lục tính toán NPV = 13.632.894.000 đồng. Như vậy chỉ trong
vòng 20 năm của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi trừ giá trị
đầu tư qui về hiện giá thuần là: 13.632.894.000 đồng > 0 chứng tỏ dự án có hiệu
quả cao.
3.5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán cho
thấy IRR = 27,837%> 8,0% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án có
khả năng sinh lời.

KẾT LUẬN
I. Kết luận.
Với kết quả phân tích như trên, cho thấy hiệu quả tương đối cao của dự án
mang lại, đồng thời góp phần giải quyết vấn đề môi trường cũng như việc làm
cho người dân trong vùng. Cụ thể như sau:
+ Các chỉ tiêu tài chính của dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết
khấu cho thấy dự án có hiệu quả về mặt kinh tế.
+ Đóng góp vào GDP 6.588.471.000 thông qua đầu tư dự án.
+ Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng
542 triệu đồng, thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động của dự án.
+ Hàng năm giải quyết việc làm cho khoảng 3 lao động chính thức và
một số lao động thời vụ.
II. Đề xuất và kiến nghị.
- Kính đề nghị các cơ quan, tổ chức, đơn vị chấp thuận dự án để Chủ đầu tư
tổ chức đầu tư xây dựng dự án đi vào hoạt động sớm.
- Kính đề nghị UBND Thành phố Hà Nội xem xét, ưu đãi, hỗ trợ cho Dự
án.
- Kính đề nghị các cơ quan quan tâm giúp đỡ để Dự án sớm được triển khai
và đi vào hoạt động./.
CHỦ ĐẦU TƯ
Công Ty TNHH Đầu Tư
Thương Mại Và Dịch Vụ
Nam Quan

PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
1. Bảng tổng mức đầu tư – Nguồn vốn của dự án
STT Nội dung
Thành tiền
trước thuế
Thành tiền sau
thuế
NGUỒN VỐN
Tiến độ thực
hiện
Tự có - tự
huy động
Vay tín
dụng
Năm 1
I Xây dựng 4.207.955 4.628.750 1.388.625 3.240.125 4.628.750
1 Nhà kho 4.090.909 4.500.000 1.350.000 3.150.000 4.500.000
2 Giao thông nội bộ 117.045 128.750 38.625 90.125 128.750
II Thiết bị 636.364 700.000 210.000 490.000 700.000
IV Chi phí quản lý dự án 167.274 184.002 55.201 128.801 184.002
V Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 413.993 455.393 136.618 318.775 455.393
1
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền
khả thi
36.671 40.339 12.102 28.237 40.339
2
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả
thi
61.087 67.196 20.159 47.037 67.196
4 Chi phí thiết kế kỹ thuật 85.421 93.964 28.189 65.775 93.964
5 Chi phí thẩm tra bcnc tiền khả thi 4.747 5.222 1.567 3.656 5.222
6 Chi phí thẩm tra bcnc khả thi 13.613 14.974 4.492 10.482 14.974
9
Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá
nhà thầu thi công xây dựng
23.102 25.412 7.624 17.788 25.412
10
Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá
nhà thầu mua sắm thiết bị
3.494 3.843 1.153 2.690 3.843
11 Chi phí giảm sát thi công xây dựng 147.615 162.377 48.713 113.664 162.377

STT Nội dung
Thành tiền
trước thuế
Thành tiền sau
thuế
NGUỒN VỐN
Tiến độ thực
hiện
Tự có - tự
huy động
Vay tín
dụng
Năm 1
12 Chi phí giảm sát lắp đặt thiết bị 7.299 8.029 2.409 5.620 8.029
13
Chi phí thẩm định, phê duyệt thiết
kế PCCC
30.944 34.038 10.212 23.827 34.038
VI Chi phí khác 100.000 110.000 33.000 77.000 110.000
1
Chi phí lập kế hoạch bảo vệ môi
trường
100.000 110.000 33.000 77.000 110.000
VII Dự phòng phí 552.559 510.327 153.098 357.229 510.327
1
Dự phòng khối lượng công việc phát
sinh
276.279 49.573 14.872 34.701 49.573
2 Dự phòng yếu tố trượt giá 276.279 460.753 138.226 322.527 460.753
Tổng cộng 6.078.144 6.588.471 1.976.541 4.611.930 6.588.471
Tỷ lệ (%) 30,00% 70,00% 100,00%

2. Bảng khấu hao hàng năm của dự án.
TT Chỉ tiêu
Gía trị tài sản
tính khấu hao
(1000 đồng)
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
1 2 3 4 5
I Xây dựng 5.888.471 20 294.424 294.424 294.424 294.424 294.424
1 Nhà kho 5.724.681 20 286.234 286.234 286.234 286.234 286.234
2 Giao thông nội bộ 163.789 20 8.189 8.189 8.189 8.189 8.189
II Thiết bị 890.506 15 59.367 59.367 59.367 59.367 59.367
Tổng cộng 6.778.977 353.791 353.791 353.791 353.791 353.791
TT Chỉ tiêu
tính khấu hao
(1000 đồng)
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
6 7 8 9 10
I Xây dựng 5.888.471 20 294.424 294.424 294.424 294.424 294.424
1 Nhà kho 5.724.681 20 286.234 286.234 286.234 286.234 286.234
2 Giao thông nội bộ 163.789 20 8.189 8.189 8.189 8.189 8.189
II Thiết bị 890.506 15 59.367 59.367 59.367 59.367 59.367
Tổng cộng 6.778.977 353.791 353.791 353.791 353.791 353.791

TT Chỉ tiêu
tính khấu hao
(1000 đồng)
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
11 12 13 14 15
I Xây dựng 5.888.471 20 294.424 294.424 294.424 294.424 294.424
1 Nhà kho 5.724.681 20 286.234 286.234 286.234 286.234 286.234
2 Giao thông nội bộ 163.789 20 8.189 8.189 8.189 8.189 8.189
II Thiết bị 890.506 15 59.367 59.367 59.367 59.367 59.367
Tổng cộng 6.778.977 353.791 353.791 353.791 353.791 353.791
TT Chỉ tiêu
tính khấu hao
(1000 đồng)
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
16 17 18 19 20
I Xây dựng 5.888.471 20 294.424 294.424 294.424 294.424 294.424
1 Nhà kho 5.724.681 20 286.234 286.234 286.234 286.234 286.234
2 Giao thông nội bộ 163.789 20 8.189 8.189 8.189 8.189 8.189
II Thiết bị 890.506 15
Tổng cộng 6.778.977 294.424 294.424 294.424 294.424 294.424

3. Bảng doanh thu và dòng tiền của dự án.
TT Khoản mục Năm 1 2 3 4 5
I
Tổng doanh thu hằng
năm
- 1.800.000 2.400.000 3.000.000 3.000.000
I.1 Thu từ cho thuê kho bãi - 1.800.000 2.400.000 3.000.000 3.000.000
1 Công suất % 60% 80% 100% 100%
2 Số lượng m2 2.500 2.500 2.500 2.500
3 Đơn giá
1000
đồng/m2
1.200 1.200 1.200 1.200
II Tổng chi phí hằng năm ngàn đồng - 968.543 977.543 832.737 778.932
1
Chi phí quảng cáo sản
phẩm
"" 100.000 100.000
2 Chi phí khấu hao TSCD "" 353.791 353.791 353.791 353.791
3 Chi phí lãi vay "" 484.253 484.253 430.447 376.641
4 Chi phí bảo trì thiết bị 0,50% 3.500 3.500 3.500 3.500
5 Chi phí điện nước 1% - 9.000 12.000 15.000 15.000
6 Chi phí vận hành dự án 1% 18.000 24.000 30.000 30.000
III Lợi nhuận trước thuế 0 831.457 1.422.457 2.167.263 2.221.068
IV Thuế TNDN 0 166.291 284.491 433.453 444.214
V Lợi nhuận sau thuế 0 665.165 1.137.965 1.733.810 1.776.855

I
năm
3.000.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000
I.1 Thu từ cho thuê kho bãi 3.000.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000
1 Công suất % 100% 100% 100% 100% 100%
2 Số lượng m2 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500
3 Đơn giá
1000
đồng/m2
1.200 1.200 1.200 1.200 1.200
II Tổng chi phí hằng năm ngàn đồng 725.126 671.320 617.514 563.708 509.902
1
phẩm
""
2 Chi phí khấu hao TSCD "" 353.791 353.791 353.791 353.791 353.791
3 Chi phí lãi vay "" 322.835 269.029 215.223 161.418 107.612
4 Chi phí bảo trì thiết bị 0,50% 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500
5 Chi phí điện nước 1% 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000
6 Chi phí vận hành dự án 1% 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000
III Lợi nhuận trước thuế 2.274.874 2.328.680 2.382.486 2.436.292 2.490.098
IV Thuế TNDN 454.975 465.736 476.497 487.258 498.020
V Lợi nhuận sau thuế 1.819.899 1.862.944 1.905.989 1.949.033 1.992.078

I
năm
3.000.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000
1 Công suất % 100% 100% 100% 100% 100%
2 Số lượng m2 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500
3 Đơn giá
1000
đồng/m2
1.200 1.200 1.200 1.200 1.200
1
phẩm
""
3 Chi phí lãi vay "" 53.806
5 Chi phí điện nước 1% 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000
IV Thuế TNDN 508.781 519.542 519.542 519.542 519.542

I
năm
3.000.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000 3.000.000
1 Công suất % 100% 100% 100% 100% 100%
2 Số lượng m2 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500
3 Đơn giá
1000
đồng/m2
1.200 1.200 1.200 1.200 1.200
1
phẩm
""
3 Chi phí lãi vay "" - -
5 Chi phí điện nước 1% 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000
IV Thuế TNDN 519.542 531.415 531.415 531.415 531.415

4. Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án.
TT Khoản mục trả nợ
Mức trả nợ hàng năm
1 2 3 4 5
1 Dư nợ gốc đầu kỳ 4.611.930 4.611.930 4.099.493 3.587.056 3.074.620
2 Trả nợ gốc hằng năm 512.437 512.437 512.437 512.437
3 Kế hoạch trả nợ lãi vay (10,5%/năm) 484.253 484.253 430.447 376.641 322.835
4 Dư nợ gốc cuối kỳ 4.611.930 4.099.493 3.587.056 3.074.620 2.562.183
Mức trả nợ hàng năm
6 7 8 9 10
1 Dư nợ gốc đầu kỳ 2.562.183 2.049.746 1.537.310 1.024.873 512.437
2 Trả nợ gốc hằng năm 512.437 512.437 512.437 512.437 512.437
3 Kế hoạch trả nợ lãi vay (10,5%/năm) 269.029 215.223 161.418 107.612 53.806
4 Dư nợ gốc cuối kỳ 2.049.746 1.537.310 1.024.873 512.437 (0)

5. Bảng Mức trả nợ hàng năm theo dự án.
Mức trả nợ hàng năm theo dự án (năm) 1.000 đồng
1 2 3 4 5
Số tiền dự án dùng trả nợ 0 1.018.956 1.491.756 2.087.601 2.130.645
I Dư nợ đầu kỳ 4.611.930 4.611.930 4.099.493 3.587.056 3.074.620
1 Lợi nhuận dùng trả nợ 0 665.165 1.137.965 1.733.810 1.776.855
2 Khấu hao dùng trả nợ - 353.791 353.791 353.791 353.791
II Dư nợ cuối kỳ 4.611.930 4.099.493 3.587.056 3.074.620 2.562.183
III Khả năng trả nợ (%) 0,00 102,23 158,21 234,81 255,08
Mức trả nợ hàng năm theo dự án (năm) 1.000 đồng
6 7 8 9 10
Số tiền dự án dùng trả nợ 2.173.690 2.216.735 2.259.779 2.302.824 2.345.869
I Dư nợ đầu kỳ 2.562.183 2.049.746 1.537.310 1.024.873 512.437
1 Lợi nhuận dùng trả nợ 1.819.899 1.862.944 1.905.989 1.949.033 1.992.078
2 Khấu hao dùng trả nợ 353.791 353.791 353.791 353.791 353.791
II Dư nợ cuối kỳ 2.049.746 1.537.310 1.024.873 512.437 (0)
III Khả năng trả nợ (%) 278,16 304,64 335,35 371,39 414,29

6. Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án.
Năm Vốn đầu tư LN sau thuế Khấu hao Thu nhập Dòng tiền tích lũy
Thứ 1 6.588.471 0 - 0 -6.588.471
Thứ 2 - 665.165 353.791 1.018.956 -5.569.515
Thứ 3 - 1.137.965 353.791 1.491.756 -4.077.759
Thứ 4 - 1.733.810 353.791 2.087.601 -1.990.158
Thứ 5 - 1.776.855 353.791 2.130.645 140.487
Thứ 6 - 1.819.899 353.791 2.173.690 2.314.177
Thứ 7 1.862.944 353.791 2.216.735 4.530.912
Thứ 8 1.905.989 353.791 2.259.779 6.790.692
Thứ 9 1.949.033 353.791 2.302.824 9.093.516
Thứ 10 1.992.078 353.791 2.345.869 11.439.384
Thứ 11 2.035.123 353.791 2.388.913 13.828.298
Thứ 12 2.078.168 353.791 2.431.958 16.260.256

Thứ 13 2.078.168 353.791 2.431.958 18.692.214
Thứ 14 2.078.168 353.791 2.431.958 21.124.172
Thứ 15 2.078.168 353.791 2.431.958 23.556.130
Thứ 16 2.078.168 353.791 2.431.958 25.988.088
Thứ 17 2.125.661 294.424 2.420.085 28.408.173
Thứ 18 2.125.661 294.424 2.420.085 30.828.258
Thứ 19 2.125.661 294.424 2.420.085 33.248.343
Thứ 20 2.125.661 294.424 2.420.085 35.668.427
Cộng 6.588.471 35.772.345 6.484.553 42.256.898 35.668.427
Khả năng hoàn vốn = (LN sau thuế + KHCB) / Vốn đầu tư = 6,41
Thời gian hoàn vốn : 3 năm 11 tháng

7. Bảng tính khả năng hoàn vốn có chiết khấu
Năm Vốn đầu tư LN sau thuế Khấu hao Thu nhập
Suất chiết
khấu Hiện giá vốn
đầu tư
Hiện giá thu
nhập
Dòng tiềntích
lũy
7,98
Thứ 1 6.588.471 0 - 0 1,000 6.588.471 0 -6.588.471
Thứ 2 - 665.165 353.791 1.018.956 0,926 - 943.653 -5.644.818
Thứ 3 - 1.137.965 353.791 1.491.756 0,858 - 1.279.414 -4.365.404
Thứ 4 - 1.733.810 353.791 2.087.601 0,794 - 1.658.126 -2.707.278
Thứ 5 - 1.776.855 353.791 2.130.645 0,736 - 1.567.249 -1.140.030
Thứ 6 - 1.819.899 353.791 2.173.690 0,681 - 1.480.747 340.718
Thứ 7 - 1.862.944 353.791 2.216.735 0,631 - 1.398.472 1.739.190
Thứ 8 - 1.905.989 353.791 2.259.779 0,584 - 1.320.270 3.059.460
Thứ 9 - 1.949.033 353.791 2.302.824 0,541 - 1.245.989 4.305.449
Thứ 10 - 1.992.078 353.791 2.345.869 0,501 - 1.175.476 5.480.925
Thứ 11 - 2.035.123 353.791 2.388.913 0,464 - 1.108.580 6.589.505
Thứ 12 - 2.078.168 353.791 2.431.958 0,430 - 1.045.152 7.634.657
Thứ 13 - 2.078.168 353.791 2.431.958 0,398 - 967.913 8.602.570
Thứ 14 - 2.078.168 353.791 2.431.958 0,369 - 896.382 9.498.952
Thứ 15 - 2.078.168 353.791 2.431.958 0,341 - 830.137 10.329.088

Thứ 16 - 2.078.168 353.791 2.431.958 0,316 - 768.787 11.097.876
Thứ 17 - 2.125.661 294.424 2.420.085 0,293 - 708.496 11.806.372
Thứ 18 - 2.125.661 294.424 2.420.085 0,271 - 656.136 12.462.508
Thứ 19 - 2.125.661 294.424 2.420.085 0,251 - 607.646 13.070.154
Thứ 20 - 2.125.661 294.424 2.420.085 0,233 - 562.740 13.632.894
Cộng 6.588.471 35.772.345 6.484.553 42.256.898 6.588.471 20.221.365 13.632.894
Khả năng hoàn vốn có chiết khấu = 3,07
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu 4 năm 9 tháng

8. Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án. (1000 đồng)
Suất chiết
khấu i= Hiện giá vốn
đầu tư
Hiện giá thu
nhập
7,98%
Thứ 1 6.588.471 0 - 0 1,0000 6.588.471 0
Thứ 2 - 665.165 353.791 1.018.956 0,9261 - 943.653
Thứ 3 - 1.137.965 353.791 1.491.756 0,8577 - 1.279.414
Thứ 4 - 1.733.810 353.791 2.087.601 0,7943 - 1.658.126
Thứ 5 - 1.776.855 353.791 2.130.645 0,7356 - 1.567.249
Thứ 6 - 1.819.899 353.791 2.173.690 0,6812 - 1.480.747
Thứ 7 - 1.862.944 353.791 2.216.735 0,6309 - 1.398.472
Thứ 8 - 1.905.989 353.791 2.259.779 0,5842 - 1.320.270
Thứ 9 - 1.949.033 353.791 2.302.824 0,5411 - 1.245.989
Thứ 10 - 1.992.078 353.791 2.345.869 0,5011 - 1.175.476
Thứ 11 - 2.035.123 353.791 2.388.913 0,4641 - 1.108.580
Thứ 12 - 2.078.168 353.791 2.431.958 0,4298 - 1.045.152
Thứ 13 - 2.078.168 353.791 2.431.958 0,3980 - 967.913
Thứ 14 - 2.078.168 353.791 2.431.958 0,3686 - 896.382
Thứ 15 - 2.078.168 353.791 2.431.958 0,3413 - 830.137

Suất chiết
khấu i= Hiện giá vốn
đầu tư
Hiện giá thu
nhập
7,98%
Thứ 16 - 2.078.168 353.791 2.431.958 0,3161 - 768.787
Thứ 17 - 2.125.661 294.424 2.420.085 0,2928 - 708.496
Thứ 18 - 2.125.661 294.424 2.420.085 0,2711 - 656.136
Thứ 19 - 2.125.661 294.424 2.420.085 0,2511 - 607.646
Thứ 20 - 2.125.661 294.424 2.420.085 0,2325 - 562.740
Cộng 6.588.471 35.772.345 6.484.553 42.256.898 6.588.471 20.221.365
Ghi chú: Vốn đầu tư bỏ ra vào đầu mỗi năm. NPV: 13.632.894

9. Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án.
Chỉ tiêu Năm 0 Thứ 1 Thứ 2 Thứ 3 Thứ 4 Thứ 5 Thứ 6 Thứ 7
Lãi suất chiết khấu 27,837%
Hệ số 0,7822 0,6119 0,4787 0,3744 0,2929 0,2291 0,1792
1. Thu nhập 0 1.018.956 1.491.756 2.087.601 2.130.645 2.173.690 2.216.735
Hiện giá thu nhập 0 623.511 714.053 781.672 624.069 498.039 397.305
Lũy kế HGTN 0 623.511 1.337.564 2.119.236 2.743.305 3.241.344 3.638.648
2. Chi phí XDCB 6.588.471 - - - - - -
Hiện giá chi phí 5.153.816 - - - - - -
Lũy kế HG chi phí 5.153.816 5.153.816 5.153.816 5.153.816 5.153.816 5.153.816 5.153.816
Chỉ tiêu Năm 0 Thứ 8 Thứ 9 Thứ 10 Thứ 11 Thứ 12 Thứ 13 Thứ 14
Hệ số 0,1402 0,1097 0,0858 0,0671 0,0525 0,0411 0,0321
1. Thu nhập 2.259.779 2.302.824 2.345.869 2.388.913 2.431.958 2.431.958 2.431.958
Hiện giá thu nhập 316.826 252.557 201.255 160.320 127.670 99.869 78.122
Lũy kế HGTN 3.955.474 4.208.031 4.409.286 4.569.605 4.697.275 4.797.144 4.875.267
2. Chi phí XDCB - - - - - - -
Hiện giá chi phí - - -
Lũy kế HG chi phí 5.153.816 5.153.816 5.153.816 5.153.816 5.153.816 5.153.816 5.153.816
Chỉ tiêu Năm 0 Thứ 15 Thứ 16 Thứ 17 Thứ 18 Thứ 19 Thứ 20
Hệ số 0,0251 0,0197 0,0154 0,0120 0,0094 0,0074

1. Thu nhập 2.431.958 2.431.958 2.420.085 2.420.085 2.420.085 2.420.085
Hiện giá thu nhập 61.111 47.804 37.212 29.109 22.770 17.812
Lũy kế HGTN 4.936.378 4.984.182 5.021.394 5.050.503 5.073.273 5.091.085
2. Chi phí XDCB - - - - - -
Hiện giá chi phí
Lũy kế HG chi phí 5.153.816 5.153.816 5.153.816 5.153.816 5.153.816 5.153.816
IRR= 27,837% > 7,98% Chứng tỏ dự án có hiệu quả.

Kho bai va dich vu van tai

Empfohlen

Empfohlen

Weitere ähnliche Inhalte

Was ist angesagt?

Was ist angesagt? (20)

Ähnlich wie Kho bai va dich vu van tai

Ähnlich wie Kho bai va dich vu van tai (20)

Mehr von LẬP DỰ ÁN VIỆT

Mehr von LẬP DỰ ÁN VIỆT (20)

Kho bai va dich vu van tai