dự án khu thương mại dịch vụ

THUYẾT MINH DỰ ÁN
KHU THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ
CÔNG TY
Địa điểm:

CÔNG TY TNHH HỒNG HƯNG THỊNH
-----------  -----------
DỰ ÁN
KHU THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ
ĐƠN VỊ TƯ VẤN

Dự án “Khu thương mại dịch vụ”
1
MỤC LỤC
MỤC LỤC ..................................................................................................... 1
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU................................................................................... 5
I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ................................................................. 5
II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN........................................................ 5
III. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ........................................................................ 5
IV. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ......................................................................... 6
V. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN.............................................................. 7
5.1. Mục tiêu chung........................................................................................ 7
5.2. Mục tiêu cụ thể........................................................................................ 8
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN........................ 9
I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰ
ÁN................................................................................................................. 9
1.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án. .................................................. 9
1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án.......................................................15
1.3. Quận Bình Tân .......................................................................................17
II. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN............................................................................18
2.1. Các hạng mục xây dựng của dự án...........................................................18
2.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư..................................19
III. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG....................................22
3.1. Địa điểm xây dựng..................................................................................22
3.2. Hình thức đầu tư.....................................................................................22
IV. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO22
4.1. Nhu cầu sử dụng đất................................................................................22
4.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án.............22

2
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG
TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ ...................23
I. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ..............23
II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ......23
2.1. Các phương án kiến trúc..........................................................................23
2.2. Thiết kế nội thất phòng trọ.......................................................................26
2.3. Khu thương mại – siêu thị mini................................................................29
2.4. Hành lang cây xanh.................................................................................30
2.5. Giao thông..............................................................................................30
2.6. Hạ tầng kỹ thuật xây dựng.......................................................................30
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN .............................33
I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ
XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG....................................................................33
1.1. Chuẩn bị mặt bằng ..................................................................................33
1.2. Phương án tổng thểbồi thường, giải phóng mặt bằng, táiđịnh cư:................33
1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật....................................33
1.4. Các phương án xây dựng công trình.........................................................33
1.5. Phương án tổ chức thực hiện ...................................................................34
1.6. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý .....................34
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG................................35
I. GIỚI THIỆU CHUNG................................................................................35
II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG. ...............35
III. TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN TỚI MÔI TRƯỜNG ......................................36
3.1. Giai đoạn xây dựng dự án........................................................................36
3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ..............................................38

3
IV. CÁC BIỆN PHÁP NHẰM GIẢM THIỂU Ô NHIỄM ...............................40
4.1. Giai đoạn xây dựng dự án........................................................................40
4.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ..............................................41
V. KẾT LUẬN..............................................................................................43
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ
HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN .............................................................................44
I. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN..................................................44
II. HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN.......................46
2.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án........................................................46
2.2. Dự kiến nguồn doanh thu và công suất thiết kế của dự án:........................46
2.3. Các chi phí đầu vào của dự án: ................................................................47
2.4. Phương ánvay. ........................................................................................47
2.5. Các thông số tài chính của dự án..............................................................48
KẾT LUẬN ..................................................................................................51
I. KẾT LUẬN. ..............................................................................................51
II. ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ. .....................................................................51
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ...............................52
Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án.................................52
Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm. .......................................................52
Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm....................................53
Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm.....................................................55
Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án............................................56
Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn...................................57
Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu. ...........................57
Phụ lục 8: Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV). .............................57

4
Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).........................61

5
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ
II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN
Tên dự án:
“Khu thương mại dịch vụ”
Địa điểm thực hiện dự án:.
Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 2.000,9 m2.
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác.
Tổng mức đầu tư của dự án:
Trong đó:
+ Vốn tự có (30%) : đồng.
+ Vốn vay - huy động (70%) : 8.900.779.000 đồng.
Công suất thiết kế và sản phẩm/dịch vụ cung cấp:
Cho thuê phòng trọ 396 phòng
Cho thuê mặt bằng thương mại 887,6 m2
III. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
Trong công cuộc đổi mới công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay
chúng ta chứng kiến sự thay đổi từng ngày của đất nước, kinh tế tăng trưởng
mạnh, giáo dục, văn hóa xã hội được nâng cao, cuộc sống của người dân ngày
càng tốt hơn. Bên cạnh đó, công tác xây dựng cơ sở hạ tầng cũng có những bước
tiến vượt bậc đem lại diện mạo mới cho đất nước.
Hiện nay, Thành phố Hồ Chí Minh đang trên đà phát triển kinh tế mạnh
mẽ, theo đó, cơ sở hạ tầng phải bắt kịp với xu hướng phát triển đó nhằm góp
phần phục vụ cho sự phát triển của thành phố. Dự án được xây dựng sẽ cung cấp
chỗ ở, sinh hoạt cho người dân và giao dịch thương mại thuận tiện, tạo lối sống
văn minh đô thị, giúp phát triển kinh tế.

6
Từ thực tế đời sống rút ra những ghi nhận đóng góp cho thiết kế tòa nhà với
ba yếu tố: tiện nghi, an toàn và sức khỏe. Việc xây dựng mô hình này không chỉ
thỏa mãn nhu cầu vật chất, mà còn cả vấn đề tinh thần của con người. Trong tình
hình phát triển kinh tế như hiện nay của nước ta nói chung và của Thành phố Hồ
Chí Minh nói riêng, cuộc sống của con người được nâng cao, thì chất lượng nhu
cầu ăn ở, thương mại mua sắm ngày một tăng lên, môi trường làm việc của con
người đòi hỏi ngày càng hiện đại và thuận tiện để đóng góp cho sự phát triển
kinh tế của đất nước.
Từ những thực tế trên, chúng tôi đã lên kế hoạch thực hiện dự án “Khu
thương mại dịch vụ”tại nhằm phát huy được tiềm năng thế mạnh của mình,
đồng thời góp phần phát triển hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết
yếu để đảm bảo phục vụ cho người dân sống và làm việc tạiTP. HCM.
Dự án sau khi hoàn thành sẽ là một khối công trình kiến trúc hiện đại. Đặc
biệt về thiết kế nội, ngoại thất cũng như trang thiết bị, dịch vụ nơi đây sẽ mang
tính độc đáo, chất lượng và tính mỹ thuật cao. Với công năng là phòng trọ cho
thuê, mặt bằng khu trung tâm thương mại dịch vụ sẽ mang đến cho người dân sự
thoải mái, đầy đủ tiện ích, thư giãn sau những giờ làm việc mệt mỏi về nhà.
Đối tượng khách hàng mà dự án nhắm đến chính là người lao động đến
sống và làm việc tại TP. HCM, sinh viên chưa có đủ điều kiện sở hữu nhà riêng
tại TP. HCM. Lượng sinh viên đổ về TP. HCM học tập và làm việc ngày càng
nhiều, đây là bộ phận không có điều kiện kinh tế cao nhưng có nhu cầu thuê nhà
lớn. Đồng thời đối tượng này cũng có nhu cầu thuê lâu dài, ổn định nên từ đó
giúp cho người cho thuê cũng ổn định lợi nhuận hàng tháng. Bên cạnh đó, giá
nhà đất liên tục tăng cao, việc một gia đình, hoặc người lao động có thu nhập
thấp không thể sở hữu cho mình một căn nhà riêng, giải pháp thuê nhà vẫn là ưu
tiên hàng đầu.
Công ty chúng tôi sẽ không ngừng phát huy, tìm tòi, phát triển và xây
dựng các tiện ích tốt nhất của tòa nhà để phục vụ nhu cầu khách hàng, mang đến
hiệu quả kinh tế cao nhất, cùng với sự hài lòng cho các đối tác sử dụng dịch vụ.
IV. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ
 Luật Xây dựng số 62/2020/QH11 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc

7
hội sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18
tháng 06 năm 2014 của Quốc hội;
 Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày ngày 17 tháng 11 năm
2020của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc
Hộinước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của
Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH năm 2014 hợp nhất Luật thuế thu
nhập doanh nghiệp do văn phòng quốc hội ban hành;
 Nghị định số148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 về sửa đổi bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
 Hướng dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm
2013 của chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh
nghiệp;
 Căn cứ Thông tư số 09/2019/TT-BXD ngày 26 tháng 12 năm 2019 của
Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
 Thông Tư 16/2019/TT-BXD ngày 26 tháng 12 năm 2019, về hướng dẫn
xác định chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng;
 Quyết định 65/QĐ-BXD ngày 20 tháng 01 năm 2021 ban hành Suất vốn
đầu tư xây dựng công trình và giá xât dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình
năm 2020;
V. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN
5.1. Mục tiêu chung
 Phát triển dự án “Khu thương mại dịch vụ” theohướng chuyên nghiệp,
hiện đại, cung cấp dịch vụ cho thuê phòng trọ và khu thương mại chất lượng, có
hiệu quả kinh tế cao, đáp ứng nhu cầu thị trường góp phần tăng hiệu quả kinh tế
địa phương cũng như của cả nước.
 Khai thác có hiệu quả hơn tiềm năng về: đất đai, lao động và sinh thái của

8
khu vực TP. HCM.
 Dự án khi đi vào hoạt động sẽ góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế,
đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá và hội nhập nền kinh tế của
địa phương, của TP. HCM.
 Hơn nữa, dự án đi vào hoạt động tạo việc làm với thu nhập ổn định cho
nhiều hộ gia đình, góp phần giải quyết tình trạng thất nghiệp và lành mạnh hoá
môi trường xã hội tại vùng thực hiện dự án.
5.2. Mục tiêu cụ thể
 Phát triển theo mô hình“Khu thương mại dịch vụ”xây dựng phòng trọ
cho thuê, khu thương mại cho thuê đem lại dịch vụ chất lượng, giá trị, hiệu quả
kinh tế cao.
 Dự án sản xuất với quy mô, công suất như sau:
 Mô hình dự án hàng năm cung cấp ra cho thị trường sản phẩm đạt tiêu
chuẩn và chất lượng khác biệt ra thị trường.
 Giải quyết công ăn việc làm cho một bộ phận người dân địa phương, nâng
cao cuộc sống cho người dân.
 Góp phần phát triển kinh tế xã hội của người dân trên địa bàn và TP.
HCMnói chung.

9
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN
I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN
DỰ ÁN
1.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án.
Vị trí địa lý:
Thành phố Hồ Chí Minh (còn gọi là Sài Gòn) là thành phố lớn nhất tại
Việt Nam về dân số và quy mô đô thị hóa. Đây còn là trung tâm kinh tế, chính
trị, văn hóa và giáo dục tại Việt Nam. Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố trực
thuộc trung ương thuộc loại đô thị đặc biệt của Việt Nam cùng với thủ đô Hà
Nội.

10
Thành phố Hồ Chí Minh có toạ độ 10°10' – 10°38' Bắc và 106°22' – 106°54'
Đông, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và
Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây và
Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang. Nằm ở miền Nam Việt Nam, Thành
phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố
cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay
Khí hậu thời tiết.

11
Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo.
Cũng như các tỉnh ở Nam bộ, đặc điểm chung của khí hậu-thời tiết thành phố Hồ
Chí Minh là nhiệt độ cao đều trong năm và có hai mùa mưa - khô rõ ràng làm
tác động chi phối môi trường cảnh quan sâu sắc. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng
11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. Theo tài liệu quan trắc nhiều năm
của trạm Tân Sơn Nhất, qua các yếu tố khí tượng chủ yếu; cho thấy những đặc
trưng khí hậu Thành Phố Hồ Chí Minh như sau:
- Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm. Số giờ nắng
trung bình/tháng 160-270 giờ. Nhiệt độ không khí trung bình 270C. Nhiệt độ cao
tuyệt đối 400C, nhiệt độ thấp tuyệt đối 13,80C. Tháng có nhiệt độ trung bình cao
nhất là tháng 4 (28,80C), tháng có nhiệt độ trung bình thấp nhất là khoảng giữa
tháng 12 và tháng 1 (25,70C). Hàng năm có tới trên 330 ngày có nhiệt độ trung
bình 25-280C. Ðiều kiện nhiệt độ và ánh sáng thuận lợi cho sự phát triển các
chủng loại cây trồng và vật nuôi đạt năng suất sinh học cao; đồng thời đẩy
nhanh quá trình phân hủy chất hữu cơ chứa trong các chất thải, góp phần làm
giảm ô nhiễm môi trường đô thị.
- Lượng mưa cao, bình quân/năm 1.949 mm. Năm cao nhất 2.718 mm
(1908) và năm nhỏ nhất 1.392 mm (1958). Số ngày mưa trung bình/năm là 159
ngày. Khoảng 90% lượng mưa hàng năm tập trung vào các tháng mùa mưa từ
tháng 5 đến tháng 11; trong đó hai tháng 6 và 9 thường có lượng mưa cao nhất.
Các tháng 1,2,3 mưa rất ít, lượng mưa không đáng kể. Trên phạm vi không gian
thành phố, lượng mưa phân bố không đều, có khuynh hướng tăng dần theo trục
Tây Nam - Ðông Bắc. Ðại bộ phận các quận nội thành và các huyện phía Bắc
thường có lượng mưa cao hơn các quận huyện phía Nam và Tây Nam.
- Ðộ ẩm tương đối của không khí bình quân/năm 79,5%; bình quân mùa
mưa 80% và trị số cao tuyệt đối tới 100%; bình quân mùa khô 74,5% và mức
thấp tuyệt đối xuống tới 20%.
- Về gió, Thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng bởi hai hướng gió chính
và chủ yếu là gió mùa Tây - Tây Nam và Bắc - Ðông Bắc. Gió Tây -Tây Nam từ
Ấn Ðộ Dương thổi vào trong mùa mưa, khoảng từ tháng 6 đến tháng 10, tốc độ
trung bình 3,6m/s và gió thổi mạnh nhất vào tháng 8, tốc độ trung bình 4,5 m/s.

12
Gió Bắc- Ðông Bắc từ biển Đông thổi vào trong mùa khô, khoảng từ tháng 11
đến tháng 2, tốc độ trung bình 2,4 m/s. Ngoài ra có gió tín phong, hướng Nam -
Ðông Nam, khoảng từ tháng 3 đến tháng 5 tốc độ trung bình 3,7 m/s. Về cơ bản
thành phố Hồ Chí Minh thuộc vùng không có gió bão. Năm 1997, do biến động
bởi hiện tượng El-Nino gây nên cơn bão số 5, chỉ một phần huyện Cần Giờ bị
ảnh hưởng ở mức độ nhẹ.
Ðịa chất - đất đai.
Ðất đai Thành phố Hồ Chí Minh được hình thành trên hai hướng trầm tích:
trầm tích Pleieixtoxen và trầm tích Holoxen.
Trầm tích Pleixtoxen (trầm tích phù sa cổ): chiếm hầu hết phần phía Bắc,
Tây Bắc và Ðông Bắc thành phố, gồm phần lớn các huyện Củ Chi, Hóc môn,
Bắc Bình Chánh, quận Thủ Ðức, Bắc-Ðông Bắc quận 9 và đại bộ phận khu vực
nội thành cũ.
Ðiểm chung của tướng trầm tích này, thường là địa hình đồi gò hoặc lượn
sóng, cao từ 20-25m và xuống tới 3-4m, mặt nghiêng về hướng Ðông Nam.
Dưới tác động tổng hợp của nhiều yếu tố tự nhiên như sinh vật, khí hậu, thời
gian và hoạt động của con người, qua quá trình xói mòn và rữa trôi..., trầm tích
phù sa cổ đã phát triển thành nhóm đất mang những đặc trưng riêng. Nhóm đất
xám, với qui mô hơn 45.000 ha, tức chiếm tỷ lệ 23,4% diện tích đất thành phố.
Ở thành phố Hồ Chí Minh, đất xám có ba loại: đất xám cao, có nơi bị bạc
màu; đất xám có tầng loang lổ đỏ vàng và đất xám gley; trong đó, hai loại đầu
chiếm phần lớn diện tích. Ðất xám nói chung có thành phần cơ giới chủ yếu là
cát pha đến thịt nhẹ, khả năng giữ nước kém; mực nước ngầm tùy nơi và tùy
mùa biến động sâu từ 1-2m đến 15m. Ðất chua, độ pH khoảng 4,0-5,0. Ðất xám
tuy nghèo dinh dưỡng, nhưng đất có tầng dày, nên thích hợp cho sự phát triển
của nhiều loại cây trồng nông lâm nghiệp, có khả năng cho năng suất và hiệu
qủa kinh tế cao, nếu áp dụng biện pháp luân canh, thâm canh tốt. Nền đất xám,
phù hợp đối với sử dụng bố trí các công trình xây dựng cơ bản.
Trầm tích Holoxen (trầm tích phù sa trẻ): tại thành phố Hồ Chí Minh, trầm
tích này có nhiều nguồn gốc-ven biển, vũng vịnh, sông biển, aluvi lòng sông và

13
bãi bồi... nên đã hình thành nhiều loại đất khác nhau: nhóm đất phù sa có diện
tích 15.100 ha (7,8%), nhóm đất phèn 40.800 ha (21,2%) và đất phèn mặn
(45.500 ha (23,6). Ngoài ra có một diện tích nhỏ khoảng hơn 400 ha (0,2%) là
"giồng" cát gần biển và đất feralite vàng nâu bị xói mòn trơ sỏi đá ở vùng đồi
gò.
Nguồn nước và thủy văn.
Về nguồn nước, nằm ở vùng hạ lưu hệ thống sông Ðồng Nai - Sài Gòn,
thành phố Hồ Chí minh có mạng lưới sông ngòi kênh rạch rất phát triển.
Sông Ðồng Nai bắt nguồn từ cao nguyên Langbiang (Ðà Lạt) và hợp lưu
bởi nhiều sông khác, như sông La Ngà, sông Bé, nên có lưu vực lớn, khoảng
45.000 km2. Nó có lưu lượng bình quân 20-500 m3/s và lưu lượng cao nhất trong
mùa lũ lên tới 10.000 m3/s, hàng năm cung cấp 15 tỷ m3 nước và là nguồn nước
ngọt chính của thành phố Hồ Chí Minh. Sông Sài Gòn bắt nguồn từ vùng Hớn
Quản, chảy qua Thủ Dầu Một đến thành phố với chiều dài 200 km và chảy dọc
trên địa phận thành phố dài 80 km. Hệ thống các chi lưu của sông Sài Gòn rất
nhiều và có lưu lượng trung bình vào khoảng 54 m3/s.
Bề rộng của sông Sài Gòn tại Thành phố thay đổi từ 225m đến 370m và độ
sâu tới 20m. Sông Ðồng Nai nối thông qua sông Sài Gòn ở phần nội thành mở
rộng, bởi hệ thống kênh Rạch Chiếc. Sông Nhà Bè hình thành từ chỗ hợp lưu
của sông Ðồng Nai và sông Sài Gòn, các trung tâm thành phố khoảng 5km về
phía Ðông Nam. Nó chảy ra biển Ðông bằng hai ngả chính -ngả Soài Rạp dài
59km, bề rộng trung bình 2km, lòng sông cạn, tốc độ dòng chảy chậm; ngả Lòng
Tàu đổ ra vịnh Gành Rái, dài 56km, bề rộng trung bình 0,5km, lòng sông sâu, là
đường thủy chính cho tàu bè ra vào bến cảng Sài Gòn.
Ngoài trục các sông chính kể trên ra, thành phố còn có mạng lưới kênh rạch
chằng chịt, như ở hệ thống sông Sài Gòn có các rạch Láng The, Bàu Nông, rạch
Tra, Bến Cát, An Hạ, Tham Lương, Cầu Bông, Nhiêu Lộc-Thị Nghè, Bến Nghé,
Lò Gốm, Kênh Tẻ, Tàu Hũ, Kênh Ðôi và ở phần phía Nam Thành phố thuộc địa
bàn các huyện Nhà Bè, Cần Giờ mật độ kênh rạch dày đặc; cùng với hệ thống
kênh cấp 3-4 của kênh Ðông-Củ Chi và các kênh đào An Hạ, kênh Xáng, Bình
Chánh đã giúp cho việc tưới tiêu thuận lợi và đang dần dần từng bước thực hiện

14
các dự án giải tỏa, nạo vét kênh rạch, chỉnh trang ven bờ, tô điểm vẻ đẹp cảnh
quan sông nước, phát huy lợi thế hiếm có đối với một đô thị lớn.
Nước ngầm ở Thành phố Hồ Chí Minh, nhìn chung khá phong phú tập
trung ở vùng nửa phần phía Bắc-trên trầm tích Pleixtoxen; càng xuống phía
Nam (Nam Bình Chánh, quận 7, Nhà Bè, Cần Giờ)-trên trầm tích Holoxen, nước
ngầm thường bị nhiễm phèn, nhiễm mặn.
Ðại bộ phận khu vực nội thành cũ có nguồn nước ngầm rất đáng kể, nhưng
chất lượng nước không tốt lắm. Tuy nhiên, trong khu vực này, nước ngầm vẫn
thường được khai thác ở ba tầng chủ yếu: 0-20m, 60-90m và 170-200m. Khu
vực các quận huyện 12, Hóc môn và Củ Chi có trữ lượng nước ngầm rất dồi
dào, chất lượng nước rất tốt, thường được khai thác ở tầng 60-90m. Ðây là
nguồn nước bổ sung quan trọng của thành phố
Về thủy văn, hầu hết các sông rạch Thành phố Hồ Chí Minh đều chịu ảnh
hưởng dao động triều bán nhật của biển Ðông. Mỗi ngày, nước lên xuống hai
lần, theo đó thủy triều thâm nhập sâu vào các kênh rạch trong thành phố, gây
nên tác động không nhỏ đối với sản xuất nông nghiệp và hạn chế việc tiêu thoát
nước ở khu vực nội thành.
Mực nước triều bình quân cao nhất là 1,10m. Tháng có mực nước cao nhất
là tháng 10-11, thấp nhất là các tháng 6-7. Về mùa khô, lưu lượng của nguồn các
sông nhỏ, độ mặn 4% có thể xâm nhập trên sông Sài Gòn đến quá Lái Thiêu, có
năm đến đến tận Thủ Dầu Một và trên sông Ðồng Nai đến Long Ðại. Mùa mưa
lưu lượng của nguồn lớn, nên mặn bị đẩy lùi ra xa hơn và độ mặn bị pha loãng
đi nhiều.
Từ khi có các công trình thủy điện Trị An và thủy lợi Dầu Tiếng ở thượng
nguồn, chế độ chảy tự nhiên chuyển sang chế độ chảy điều tiết qua tuốt bin, đập
tràn và cống đóng-xả, nên môi trường vùng hạ du từ Bắc Nhà Bè trở nên chịu
ảnh hưởng của nguồn, nói chung đã được cải thiện theo chiều hướng ngọt hóa.
Dòng chảy vào mùa kiệt tăng lên, đặc biệt trong các tháng từ tháng 2 đến tháng
5 tăng 3-6 lần so với tự nhiên.

15
Vào mùa mưa, lượng nước được điều tiết giữ lại trên hồ, làm giảm thiểu
khả năng úng lụt đối với những vùng trũng thấp; nhưng ngược lại, nước mặn lại
xâm nhập vào sâu hơn. Tuy nhiên, nhìn chung, đã mở rộng được diện tích cây
trồng bằng việc tăng vụ mùa canh tác. Ngoài ra, việc phát triển các hệ thống
kênh mương, đã có tác dụng nâng cao mực nước ngầm trên tầng mặt lên 2-3m,
tăng thêm nguồn cung cấp nước phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt của thành
phố.
1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án.
Tình hình kinh tế - xã hội Thành phố quý I năm 2021 diễn ra trong bối
cảnh tăng trưởng kinh tế toàn cầu được cải thiện do triển khai tiêm chủng vắc
xin hiệu quả và các quốc gia đối phó tốt hơn với dịch COVID -19 , giá dầu thô
biến động sau các cuộc họp của OPEC và các gói cứu trợ kinh tế các nước; căng
thẳng thương mại Mỹ - Trung tiếp diễn; thất nghiệp có xu hướng tăng do áp
dụng các biện pháp phong tỏa. Trong nước, giá cả bị tác động một phần bởi giá
vàng, giá dầu của thế giới; ngành du lịch tiếp tục gặp khó khăn do dịch bệnh
bùng phát vào cuối tháng 1 năm 2021.
Đứng trước những khó khăn, thách thức Thành uỷ và UBND Thành phố
đã lãnh đạo, chỉ đạo các ngành, địa phương vừa phải tập trung phòng, chống
dịch một cách hiệu quả, quyết liệt với tinh thần “chống dịch như chống giặc”,
“tất cả vì sức khoẻ, an toàn của nhân dân” vừa phải bảo đảm thực hiện các mục
tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội theo Nghị quyết số 01/NQ-CP của
Chính phủ.
Tổng sản phẩm trên địa bàn GRDP năm 2020 ước đạt 1.372.272 tỷ đồng
(theo giá hiện hành). Tính theo giá so sánh 2010 đạt 991.424 tỷ đồng, tăng
1,39% so với cùng kỳ . Trong mức tăng trưởng chung 1,39% của kinh tế Thành
phố:
- Khu vực nông lâm thuỷ sản tăng 2,06%, đóng góp 0,01 điểm phần trăm;
khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 0,43%, đóng góp 0,11 điểm phần trăm;
khu vực thương mại dịch vụ tăng 2,17%, đóng góp 1,33 điểm phần trăm.
- Khu vực công nghiệp và xây dựng: ngành công nghiệp tăng 0,47%, cùng kỳ
có mức tăng 7,51%; ngành xây dựng tăng 0,26%, cùng kỳ có mức tăng 0,76%.

16
- Khu vực thương mại dịch vụ có mức tăng 2,17% (cùng kỳ năm trước có
mức tăng 8,51%). Một số ngành khác có mức tăng khá như: vận tải kho bãi tăng
1,01%, dịch vụ hoạt động chuyên môn KHCN tăng 7,44%, giáo dục và đào tạo
tăng 8,04%, y tế tăng 11,3%. Riêng ngành lưu trú, ăn uống giảm 33,94% và kinh
doanh bất động sản giảm 4,37% so với cùng kỳ.
1.2.1. Dân số
Thành phố Hồ Chí Minh, với dân số đông, mật độ cao trong nội thành, cộng
thêm một lượng lớn dân vãng lai, đã phát sinh nhu cầu lớn về chỗ ở, y tế và
chăm sóc sức khỏe.
Theo đà phát triển của kinh tế, lượng người nhập cư đổ vào thành phố
cũng ngày càng tăng, tính đến ngày 1/4/2019, dân số thành phố Hồ Chí Minh đạt
hơn 8,99 triệu người, trở thành địa phương đông dân nhất cả nước, tăng 1,8 triệu
người so với năm 2009; trong đó nam chiếm 48,7%, nữ 51,3%.
Trong đó, số dân thành thị là 7.125.493 người, số dân nông thôn chiếm
1.867.589 người. Tuy nhiên, nếu tính những người cư trú không đăng ký hộ
khẩu thì dân số thực tế của thành phố này năm 2018 là gần 14 triệu người.
Chỉ trong chưa đến 2 thập kỷ, dân số Thành phố Hồ Chí Minh đã tăng gấp
đôi, từ 4 triệu người năm 1990, lên 8 triệu người năm 2016. Tốc độ gia tăng dân
số nhanh, cứ bình quân mỗi năm TP HCM gia tăng khoảng 200.000 người, trung
bình 5 năm khoảng 1 triệu người. Tỉ lệ tăng dân số bình quân 2009-2019 là
2,28%/ năm.
Mật độ dân số Thành phố Hồ Chí Minh là 4.292 người/km2 (tăng gần
26% so với năm 2009) và cũng là TP có mật độ dân số cao nhất của cả nước
(mật độ dân số của Hà Nội là 2.398 người/km2).
Thành phố HCM cũng là địa phương có số hộ lớn nhất cả nước với tổng
cộng 2.558.914 hộ. Sau 10 năm, số hộ TP tăng hơn 743.000 hộ, chiếm gần 1/2
số hộ tăng của cả vùng Đông Nam Bộ và chiếm gần 1/6 số hộ tăng của cả nước.
Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố trẻ, năng động. Dân số thành
phố Hồ Chí Minh ngày càng đông và tăng nhanh do số lượng người nhập cư, tìm
kiếm cơ hội và lập nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh ngày càng nhiều. Đây
cũng là cơ hội lớn để thành phố phát triển hơn nữa để là đầu tàu kinh tế Việt

17
Nam. Nhưng cũng là thách thức của người trẻ, khi thành phố ngày càng mở rộng
nhưng giá nhà vẫn tiếp tục tăng chóng mặt, khiến cho người trẻ ngày càng khó
có thể sở hữu một căn nhà tại Thành Phố.
1.3. Quận Bình Tân
Bình Tân là một quận nội thành thuộc Thành phố Hồ Chí Minh, Việt
Nam.
Quận Bình Tân được hình thành trên cơ sở tách 3 xã: Bình Hưng Hòa,
Bình Trị Đông, Tân Tạo và thị trấn An Lạc thuộc huyện Bình Chánh theo nghị
định 130/2003/NĐ-CP của Chính phủ Việt Nam được Chính phủ Việt Nam ban
hành vào ngày 05 tháng 11 năm 2003. Đây là quận đông dân nhất Thành phố Hồ
Chí Minh và cũng là quận đông dân nhất trong số các quận thuộc các thành phố
trực thuộc trung ương với dân số gần 800.000 dân, tương đương với một tỉnh.
Quận Bình Tân là một trong hai quận có diện tích lớn nhất Thành phố Hồ
Chí Minh và cũng là quận đông dân nhất thành phố, có vị trí địa lý:
Phía đông giáp quận Tân Phú và Quận 6
Phía tây giáp huyện Bình Chánh
Phía nam giáp Quận 8 và huyện Bình Chánh
Phía bắc giáp Quận 12 và huyện Hóc Môn.
Quận có diện tích 52,02 km², dân số là 784.173 người, mật độ dân số đạt
15.074 người/km².
Địa hình quận Bình Tân thấp dần theo hướng đông bắc tây nam, được
chia làm hai vùng là vùng cao dạng địa hình bào mòn sinh tụ, cao độ từ 3 - 4m,
độ dốc 0 – 4 m tập trung ở phường Bình Trị Đông, phường Bình Hưng Hoà.
Vùng thấp dạng địa hình tích tụ bao gồm phường Tân Tạo và phường An Lạc.
Kinh tế
Quận Bình Tân nằm ở cửa ngõ phía Tây của thành phố, có quốc lộ 1A
chạy ngang qua vành ngoài của thành phố. ngoài ra còn có tuyến đường Hồng

18
Bàng và Hùng Vương đi các quận nội thành. Đồng thời Bến xe Miền Tây là bến
xe chính đi các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long.
Quận Bình Tân có tốc độ đô thi hoá diễn ra khá nhanh, hầu như các
phường không còn đất nông nghiệp. Hiện nay nhiều mặt kinh tế xã hội của quận
phát triển nhanh theo hướng đô thị. Trên địa bàn quận Bình Tân hiện có hai khu
công nghiệp do Ban quản lý các khu công nghiệp thành phố quản lý là khu công
nghiệp Tân Tạo và khu công nghiệp Vĩnh Lộc (Văn phòng BQL đặt tại phường
Bình Hưng Hoà). Riêng khu công nghiệp giày da POUYUEN là khu công
nghiệp 100% vốn nước ngoài chuyên sản xuất giày da, diện tích 58 ha.
Bình Tân còn có Đường Tên Lửa là trục xương sống nối giữa Tỉnh lộ 10
với đường Kinh Dương Vương, giáp ranh các xã Tân Tạo, Bình Trị Đông và thị
trấn An Lạc, huyện Bình Chánh cũ (nay là quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí
Minh).
II. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN
2.1. Các hạng mục xây dựng của dự án
Diện tích đất của dự án gồm các hạng mục xây dựng như sau:
TT Nội dung Diện tích
Tầng
cao
Diện tích
sàn
ĐVT
I Xây dựng 2.000,9 m2
1
KHỐI NHÀ 20 TẦNG (1
TẦNG HẦM 19 TẦNG NỔI)
887,6 20 17.751,20 m2
2 GIAO THÔNG NỘI BỘ
986,2 m2
3 CÂY XANH 127,2 m2

19
2.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư
ĐVT: 1000 đồng
Tầng
cao
Diện tích
sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền
sau VAT
I Xây dựng 2.000,9 m2 130.094.536
1
KHỐI NHÀ 20 TẦNG (1 TẦNG HẦM 19
TẦNG NỔI)
887,6 20 17.751,20 m2 7.255 128.776.887
986,2 m2 1.300 1.282.047
3 CÂY XANH 127,2 m2 280 35.602
II Thiết bị 21.504.314
1 Thiết bị văn phòng Trọn Bộ 200.000 200.000
2 Thiết bị tòa nhà Trọn Bộ 15.064.314 15.064.314
3 Thiết bị nội thất Trọn Bộ 5.940.000 5.940.000
4 Thiết bị trung tâm thương mại Trọn Bộ 200.000 200.000
5 Thiết bị khác Trọn Bộ 100.000 100.000
III Chi phí quản lý dự án
1,874
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
2.840.551

20
Tầng
cao
Diện tích
sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền
sau VAT
IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 7.330.367
1 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi
0,210
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
318.546
2 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi
0,484
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
733.862
3 Chi phí thiết kế kỹ thuật 1,544 GXDtt * ĐMTL% 2.009.213
4 Chi phí thiết kế bản vẽ thi công 0,849 GXDtt * ĐMTL% 1.105.067
5
Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền
khả thi
0,031
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
46.384
6
Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả
thi
0,087
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
131.572
7 Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng 0,137 GXDtt * ĐMTL% 177.717
8 Chi phí thẩm tra dự toán côngtrình 0,134 GXDtt * ĐMTL% 173.814
9 Chi phí giám sát thi công xây dựng 1,790 GXDtt * ĐMTL% 2.329.186
10 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 0,721 GTBtt * ĐMTL% 155.006
11
Chi phí báo cáo đánh giá tác động môi
trường
TT 150.000
V Chi phí dự phòng 5% 8.088.488

21
Tầng
cao
Diện tích
sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền
sau VAT
Tổng cộng 169.858.256

22
III. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
3.1. Địa điểm xây dựng
Dự án“Khu thương mại dịch vụ” được thực hiệntại.
3.2. Hình thức đầu tư
Dự ánđượcđầu tư theo hình thức xây dựng mới.
IV. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU
VÀO
4.1. Nhu cầu sử dụng đất
Bảng cơ cấu nhu cầu sử dụng đất
T
T
Nội dung
Diện tích
(m2
)
Tỷ lệ
(%)
1
KHỐI NHÀ 20 TẦNG (1 TẦNG HẦM 19
TẦNG NỔI)
887,6 44,36%
2 GIAO THÔNG NỘI BỘ 986,2 49,29%
3 CÂY XANH 127,2 6,35%
Tổng cộng 2.000,9 100%
4.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án
Các yếu tố đầu vào như nguyên vật liệu, vật tư xây dựng đều có bán tại địa
phương và trong nước nên các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực hiện là
tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động sau này, dự kiến sử
dụng nguồn lao động của gia đình và tại địa phương. Nên cơ bản thuận lợi cho
quá trình thực hiện.

23
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNHLỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG
NGHỆ
I. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
Bảng tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình
Tầng
cao
Diện tích
sàn
ĐVT
1
KHỐI NHÀ 20 TẦNG (1 TẦNG
HẦM 19 TẦNG NỔI)
887,6 20 17.751,20 m2
2 GIAO THÔNG NỘI BỘ 986,2 m2
II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ
2.1. Các phương án kiến trúc
Căn cứ vào nhiệm vụ các hạng mục xây dựng và yêu cầu thực tế để thiết
kế kiến trúc đối với các hạng mục xây dựng. Chi tiết sẽ được thể hiện trong giai
đoạn lập dự án khả thi và Bản vẽ thiết kế cơ sở của dự án. Cụ thể các nội dung
như:
1. Phương án tổ chức tổng mặt bằng.
2. Phương án kiến trúc đối với các hạng mục xây dựng.
3. Thiết kế các hạng mục hạ tầng.
Trên cơ sở hiện trạng khu vực dự án, thiết kế hệ thống hạ tầng kỹ thuật
của dự án với các thông số như sau:
 Hệ thống giao thông
Xác định cấp đường, cấp tải trọng, điểm đấu nối để vạch tuyến và phương
án kết cấu nền và mặt đường.

24
 Hệ thống cấp nước
Xác định nhu cầu dùng nước của dự án, xác định nguồn cấp nước sạch
(hoặc trạm xử lý nước), chọn loại vật liệu, xác định các vị trí cấp nước để vạch
tuyến cấp nước bên ngoài nhà, xác định phương án đi ống và kết cấu kèm theo.
 Hệ thống thoát nước
Tính toán lưu lượng thoát nước mặt của từng khu vực dự án, chọn tuyến
thoát nước mặt của khu vực, xác định điểm đấu nối. Thiết kế tuyến thu và thoát
nước mặt, chọn vật liệu và các thông số hình học của tuyến.
 Hệ thống xử lý nước thải
Khi dự án đi vào hoạt động, chỉ có nước thải sinh hoạt, nước thải từ các
khu sản xuất không đáng kể nên không cần tính đến phương án xử lý nước thải.
Xây dựng hệ thống xử lý nước thải sinh hoạt, hệ thống xử lý nước thải
trong sản xuất (nước từ việc xử lý giá thể, nước có chứa các hóa chất xử lý mẫu
trong quá trình sản xuất).
 Hệ thống cấp điện
Tính toán nhu cầu sử dụng điện của dự án. Căn cứ vào nhu cầu sử dụng
điện của từng tiểu khu để lựa chọn giải pháp thiết kế tuyến điện trung thế, điểm
đặt trạm hạ thế. Chọn vật liệu sử dụng và phương án tuyến cấp điện hạ thế ngoài
nhà. Ngoài ra dự án còn đầu tư thêm máy phát điện dự phòng.
Mặt bằng tổng thể của dự án

25

26
2.2. Thiết kế nội thất phòng trọ
Tính toán chính xác các vật dụng trang trí phòng trọ
Cách bày biện, bố trí các vật dụng khi trang trí phòng trọ diện tích nhỏ
cũng được xem là một công việc nghệ thuật và cách bạn sắp xếp các đồ dùng sẽ
gián tiếp nói lên tính cách và sở thích của người thuê nên khi chuẩn bị cải tạo lại
căn phòng trọ chật hẹp, nên tính toán kỹ càng tất cả các vật dụng sẽ sử dụng để
trang trí phòng, sau đó tính toán lại diện tích căn phòng và xác định vị trí bạn sẽ
đặt các vật dụng để khi sửa sang bên ngoài xong chỉ cần bê các vật dụng vào
ngay đúng vị trí đã xác định lúc đầu.

27
Để làm được điều đó, bạn cần chia các loại đồ dùng ra thành 03 nhóm
riêng biệt như sau:
- Nhóm 01: Các vật dụng cá nhân thường xuyên sử dụng và các vật dụng thiết
yếu sử dụng hằng ngày. Các vật dụng thuộc nhóm 01 nên sắp xếp chúng ở
những nơi dễ thấy, thuận tiện cho việc sử dụng, các vật dụng bao gồm:
 Vật dụng thiết yếu: Giường ngủ, quần áo mặc hằng ngày, bàn chải đánh
răng, kem đánh răng, những vật dụng này nên bố trí ở nơi tiện lợi nhất
trong nhà.
 Vật dụng thường xuyên sử dụng: Bàn học, máy tính, tủ lạnh, quần áo
đồng phục, kệ sách. Bàn học nên xếp gần nơi có cửa sổ hoặc gần giường
ngủ, tủ lạnh nên để gần bếp để tiện lợi hơn trong quá trình sử dụng.
- Nhóm 02: Những vật dụng có thể sẽ sử dụng đến nhưng không thường xuyên.
Nên sắp xếp chúng vào thùng carton sau đó tìm một góc nhỏ và đặt vào đó để
chúng không chiếm quá nhiều diện tích.
- Nhóm 03: Đồ dùng đã cũ không còn sử dụng được nữa. Các vật dụng không sử
dụng được hãy lọc ra và đem vứt bỏ tránh để chiếm diện tích quá nhiều.
Khi đi mua đồ nội thất trang trí phòng trọ cần ưu tiên các vật dụng nhỏ
gọn và hạn chế sử dụng các đồ dùng có diện tích quá lớn do phòng trọ có nhược
điểm lớn nhất là chật hẹp và bị hạn chế lớn về diện tích nên hãy cố gắng sử dụng
nội thất nhỏ gọn để không gian trong phòng được thoáng mát và không bị
choáng bởi quá nhiều vật dụng.
Tận dụng tốt không gian phòng trọ
Để trang trí phòng trọ nhỏ hẹp trở nên đẹp mắt và gọn gàng bạn cần phải
biết cách tận dụng và tiết kiệm không gian trong phòng để căn phòng được
thoáng đãng và có nhiều không gian sinh hoạt hơn, bí kíp để sở hữu một căn
phòng trọ đẹp chính là biết tiết kiệm và tận dụng tốt không gian trong phòng trọ.
Hôm nay mình sẽ bật mí một số bí kíp tận dụng và tiết kiệm không gian trong
phòng trọ, chắc chắn sẽ có ích đối với bạn đấy:

28
 Chọn nội thất nhỏ gọn: Hãy sử dụng những đồ dùng trang trí nhỏ gọn dễ
sử dụng và không chiếm quá nhiều không gian trong phòng, hiện nay
cũng có nhiều nội thất thông minh có thể gập và xếp chúng vào một góc
rất tiện dụng.
 Sử dụng kệ treo tường: Nếu không gian quá chật hẹp mà muốn trang trí
nhiều đồ dùng thì hãy sử dụng kệ treo tường để tận dụng nốt khoảng
không bên trên.
 Tận dụng các góc chết: Ví dụ phíasau cửa cái bạn có thể treo một cái móc
để treo áo khoác, mũ, quần áo, hoặc phía dưới bàn học có thể kê thêm một
cái kệ để chứa các vật dụng thường xuyên sử dụng.
Bố trí phòng trọ gọn gàng và hợp lý
Phòng trọ bao gồm nhiều không gian khác nhau và các không gian này bắt
buộc phải có ví dụ như: Giường ngủ, bàn làm việc, gian nhà bếp, phòng vệ sinh,
không gian học tập. Để có một căn phòng trọ gọn gàng, dễ thương thì cần phải
sắp xếp các không gian này một cách hợp lý và hài hòa với tổng thể.
Một số gợi ý cho bạn về cách sắp xếp và sử dụng nội thất thông minh khi trang
trí phòng trọ:
 Góc học tập, bàn làm việc: Góc học tập hay bàn làm việc chỉ nên sử dụng
một khoảng không gian nhỏ, vật dụng nội thất nên sử dụng loại bàn có các
kệ ở phía trên thuận tiện cho việc để sách, tập hoặc ít nhất bạn cần phải
đóng một kệ sách nhỏ ngay bên trên bàn làm việc.
 Giường ngủ: Về giường ngủ, bạn nên chọn loại giường có thể gập được
hoặc sử dụng giường xếp, sofa giường để thuận tiện hơn trong quá trình
sinh hoạt và cũng tiết kiệm được thêm một chút không gian nữa.
 Gian nhà bếp:Nên sử dụng một góc khuất nào đó trong căn phòng và phải
thoáng khí để khói nấu ăn có thể lưu thông ra khỏi phòng tránh vương lại
mùi đồ ăn trên quần áo, chăn ga, gối nệm. Khuyến khích sử dụng loại kệ
nấu ăn nhiều ngăn, phía dưới đựng gạo, xoong, nồi, chén, dĩa, ở bên trên

29
đựng một bếp điện và gia vị, hạn chế sử dụng bếp ga để bình ga không
làm choáng không gian.
2.3. Khu thương mại – siêu thị mini
Khu công trình công cộng thương mại có diện tích 887,6m2, được bố trí
tại tầng trệt. Theo đó, Trung tâm thương mại sẽ hợp tác với các tập đoàn thương
hiệu lớn từ trong và ngoài nước để đa dạng hoá dịch vụ hàng hóa cung cấp, có
thể kể đến các tập đoàn như: GS25, VinMart, 7 – Eleven, Circle K, ...
Hệ thống không gian mở được sử dụng để tạo nét thẩm mỹ và tổ chức
cảnh quan. Không gian mở trong các khu nhà ở sẽ hình thành nên một hệ thống
các tiện ích không gian công cộng, cảnh quan động, tĩnh.. các trang thiết bị đô
thị; đèn đường, cây xanh cảnh quan …., nâng cao chất lượng cuộc sống, tạo ra
một môi trường sống thân thiện, gần gũi.

30
2.4. Hành lang cây xanh
Các hành lang xanh của khu dân cư: các tuyến đường vòng xung quanh
khu dân cư, đường dạo - có chức năng như các tuyến sinh thái - là nơi cách ly
khu dân cư với các khu vực xung quanh. Những tuyến này là những tuyến cây
xanh bao quanh khu vực dự án, các tuyến đường phía bắc, nam bao quanh dự án,
đó là những ‘ngón tay’ xanh - thâm nhập vào các khu chức năng cho đến khu
trung tâm của khu dân cư.
2.5. Giao thông
Bố trí xuyên qua các lô đất tạo mặt tiền cho các nhà liên kế, biệt thự. Vỉa
hè rộng đủ bố trí đủ để bố trí thoát nước, đường ống kỹ thuật và cây xanh.
Tất cả các khu chức năng đều nghiên cứu bố trí đảm bảo qui chuẩn, tiêu
chuẩn xây dựng qui định. Không gian kiến trúc cảnh quan nhấn mạnh ở các trục
đường chính với nhà phố mật độ xây dựng cao tạo không gian nhộn nhịp của
khu phố thương mại -dịch vụ.Chuẩn bị đất xây dựng với phương án san nền tiêu
thuỷ đạt cao trình thoát nước khu vực.
Hệ thống kỹ thuật hạ tầng đảm bảo yêu cầu về qui mô và chất lượng.
Phần đất giải toả sẽ được thoả thuận bồi thường cho dân với giá đền bù
hợp lý đúng theo qui định nhà nước hiện hành.
2.6. Hạ tầng kỹ thuật xây dựng
- San nền: Thực hiện san nền và làm mặt bằng, tôn tạo địa hình.
- Cấp nước: Tiến hành xin nguồn cấp nước cho khu vực, khi tiến hành xây
dựng hàng rào và khu du lịch nghỉ dưỡng xong cũng là lúc đặt một trạm kỹ
thuật riêng đảm bảo các vấn đề tiêu chuẩn cho khu du lịch theo tiêu chuẩn
của khu du lịch nghỉ dưỡng.

31
- Cấp điện: Phương hướng quy hoạch lưới cấp điện:
+ Nguồn điện: Lấy từ lưới 22 KV
+ Lưới điện: Xây dựng các pha độc lập nhằm đảm bảo an toàn về điện và tránh
rủi ro trong quá trình vận hành điện toàn khu.
- Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường: Toàn bộ hệ thống thoát nước bẩn sẽ
được gom theo đường ống riêng, dẫn về trạm xử lý chất thải xử lý vi sinh
rồi đổ ra hệ thống xử lý môi trường và đạt chuẩn của ngành môi trường.
- Rác thải được tập trung và đưa đến các bãi rác đã được quy hoạch.
- Đặc biệt dự án sẽ hướng tới yếu tố con người trong vấn đề VSMT để tạo ra
hiệu quả cao nhất và cũng thống nhất mở rộng hình ảnh tích cực của một
khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái tự nhiên.
- Cây xanh: Tổ chức trồng các loại cây xanh: Cây tạo dáng, thảm hoa, thảm
cỏ, tiểu cảnh ... Đặc biệt lưu tâm phủ xanh những chỗ bị san gạt.
- Hệ thống giao thông: thực hiện đường nội bộ dự án.
- Hệ thống điều hòa trung tâm: Hệ thống tập trung thích hợp cho từng loại
phòng. Khách có thể tự điều chỉnh tại phòng ngủ. Các chỗ công cộng phải
được điều chỉnh khi đông người và tắt bớt ở một số nơi không có nhu cầu.
- Hệ thống PCCC trung tâm: Gồm chuông báo cháy, bộ dò khói và nhiệt tự
động, phải nghe rõ trong toàn bộ tòa nhà, bố trí các ống tự động được gắn
liền vào tường, các ống này được nối đến từng phòng ngủ, nguồn nước cứu
hỏa phía ngoài, bình dập lửa xách tay ở những vị trí quan trọng, lớp phủ
amiant chịu nhiệt trong nhà bếp, ...
Ngoài ra dự án sẽ tiến hành lắp đặt các hệ thống khác như:
- Hệ thống trung tâm liên lạc trung tâm
- Hệ thống camera
- Hệ thống lọc nước

32
- Các hệ thống kỹ thuật theo tiêu chuẩn khác
- Hệ thống tự động hóa trong quản lý và trong điều hành kỹ thuật chung

33
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ
XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG
1.1. Chuẩn bị mặt bằng
Chủ đầu tư sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan để thực hiện đầy đủ các
thủ tục về đất đai theo quy định hiện hành. Ngoài ra, dự án cam kết thực hiện
đúng theo tinh thần chỉ đạo của các cơ quan ban ngành và luật định.
1.2. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư:
Dự án thực hiện tái định cư theo quy định hiện hành.
1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Dự án chỉ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng liên quan đến dự án như đường
giao thông đối ngoại và hệ thống giao thông nội bộ trong khu vực.
1.4. Các phương án xây dựng công trình
Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị
Tầng
cao
Diện tích
sàn
ĐVT
1
KHỐI NHÀ 20 TẦNG (1
TẦNG HẦM 19 TẦNG NỔI)
887,6 20 17.751,20 m2
986,2 m2
II Thiết bị
1 Thiết bị văn phòng Trọn Bộ
2 Thiết bị tòa nhà Trọn Bộ
3 Thiết bị nội thất Trọn Bộ
4 Thiết bị trung tâm thương mại Trọn Bộ

34
5 Thiết bị khác Trọn Bộ
Các danh mục xây dựng công trình phải đáp ứng các tiêu chuẩn, quy
chuẩn và quy định về thiết kế xây dựng. Chi tiết được thể hiện trong giai đoạn
thiết kế cơ sở xin phép xây dựng.
1.5. Phương án tổ chức thực hiện
Dự ánđược chủ đầu tư trực tiếp tổ chức triển khai, tiến hành xây dựng và
khai thác khi đi vào hoạt động.
Dự án chủ yếu sử dụng lao động địa phương. Đối với lao động chuyên
môn nghiệp vụ, chủ đầu tư sẽ tuyển dụng thêm và lên kế hoạch đào tạo, bồi
dưỡng nghiệp vụ cho con em trong vùng để từ đó về phục vụ trong quá trình
hoạt động sau này.
Bảng tổng hợp Phương án nhân sự dự kiến
TT Chức danh
Số
lượng
Mức thu
nhập bình
quân/tháng
Tổng
lương
năm
Bảo
hiểm
21,5%
Tổng/năm
1 Giám đốc 1 25.000 300.000 64.500 364.500
2
Ban quản lý, điều
hành
1 15.000 180.000 38.700 218.700
3 Công nhân viên 3 8.000 288.000 61.920 349.920
Cộng 5 64.000 768.000 165.120 933.120
1.6. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý
Thời gian hoạt động dự án: 50 năm kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương
đầutư.
Tiến độ thực hiện: 24 tháng kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương đầu tư,
trong đó:

35
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
I. GIỚI THIỆU CHUNG
Mục đích của công tác đánh giá tác động môi trường của dự án“Khu
thương mại dịch vụ”là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực và tiêu cực ảnh
hưởng đến khu vực thực hiện dự án và khu vực lân cận, để từ đó đưa ra các giải
pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lượng môi trường hạn chế
những tác động rủi ro cho môi trường và cho chính dự án khi đi vào hoạt động,
đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG.
- Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 đã được Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 17/11/2020;
- Luật Phòng cháy và chữa cháy số 40/2013/QH13 đã được Quốc hội nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 22/11/20013;
- Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật số 68/2006/QH11 đã được Quốc
hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/06/2006;
- Bộ Luật lao động số 45/2019/QH14 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 20/11/2019;
- Nghị định số 127/2007/NĐ-CP ngày 01/08/2007 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật;
- Nghị định số 136/2020/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết một số
điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy;
- Nghị định số 80/2014/NĐ-CP ngày 06/08/2014 của Chính phủ về thoát
nước và xử lý nước thải;
- Nghị định số 03/2015/NĐ-CP ngày 06/01/2015 của Chính phủ quy định
về xác định thiệt hại đối với môi trường;

36
chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
về Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của một số nghị định chi tiết, hướng
dẫn thi hành Luật bảo vệ Môi trường;
Các tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng:
- TCVN 33:2006 - Cấp nước - Mạng lưới đường ống công trình - Tiêu
chuẩn thiết kế;
- QCVN 01:2008/BXD - Quy hoạch xây dựng;
- TCVN 7957:2008 - Tiêu chuẩn Thiết kế thoát nước - Mạng lưới bên
ngoài và công trình;
- QCVN 26:2010/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về tiếng ồn;
- QCVN 05:2013/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lượng
không khí xung quanh;
- Tiêu chuẩn vệ sinh lao động theo Quyết định số 3733/2002/QĐ-BYT
ngày 10/10/2002 của Bộ Y tế về việc ban hành 21 tiêu chuẩn vệ sinh lao động,
05 nguyên tắc và 07 thông số vệ sinh lao động.
III. TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN TỚI MÔI TRƯỜNG
Việc thực thi dự án sẽ ảnh hưởng nhất định đến môi truờng xung quanh
khu vực thực hiện dự án“Khu thương mại dịch vụ và khu vực lân cận, tác động
trực tiếp đến môi trường làm việc tại dự án. Chúng ta có thể dự báo được những
nguồn tác động đến môi trường có khả năng xảy ra trong các giai đoạn khác
nhau. Đối với dự án này, chúng ta sẽ đánh giá giai đoạn xây dựng và giai đoạn
đi vào hoạt động.
3.1. Giai đoạn xây dựng dự án.
Tác động của bụi, khí thải, tiếng ồn:

37
Quá trình xây dựng sẽ không tránh khỏi phát sinh nhiều bụi (ximăng, đất,
cát…) từ công việc đào đất, san ủi mặt bằng, vận chuyển và bốc dỡ nguyên vật
liệu xây dựng, pha trộn và sử dụng vôi vữa, đất cát... hoạt động của các máy
móc thiết bị cũng như các phương tiện vận tại và thi công cơ giới tại công
trường sẽ gây ra tiếng ồn.
Tiếng ồn phát sinh trong quá trình thi công là không thể tránh khỏi, tuy
nhiên ảnh hưởng của tiếng ồn đến chất lượng cuộc sống của người dân là không
có.
Tác động của nước thải:
Trong giai đoạn thi công cũng có phát sinh nước thải sinh hoạt của công
nhân xây dựng. Lượng nước thải này tuy không nhiều nhưng cũng cần phải
được kiểm soát chặt chẽ để không làm ô nhiễm nguồn nước mặt, nước ngầm.
Nước mưa chảy tràn qua khu vực Dự án trong thời gian xây dựng cũng là
một trong những tác nhân gây ô nhiễm môi trường nếu dòng chảy cuốn theo bụi,
xăng dầu và các loại rác thải sinh hoạt. Trong quá trình xây dựng dự án áp dụng
các biện pháp thoát nước mưa thích hợp.
+ Tác động của chất thải rắn:
Chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này gồm 2 loại: Chất thải rắn từ
quá trình xây dựng và rác sinh hoạt của công nhân xây dựng. Các chất thải rắn
phát sinh trong giai đoạn này nếu không được quản lý và xử lý kịp thời sẽ có thể
bị cuốn trôi theo nước mưa gây tắc nghẽn đuờng thoát nước và gây ra các vấn đề
vệ sinh khác. Ở đây, phần lớn phế thải xây dựng (xà bần, cát, sỏi…) sẽ được tái
sử dụng làm vật liệu san lấp. Riêng rác sinh hoạt rất ít vì lượng công nhân không
nhiều cũng sẽ được thu gom và giao cho các đơn vị dịch vụ vệ sinh đô thị xử lý
ngay.
Tác động đến sức khỏe cộng đồng:
Các chất có trong khí thải giao thông, bụi do quá trình xây dựng sẽ gây
tác động đến sức khỏe công nhân, người dân xung quanh (có phương tiện vận
chuyển chạy qua) và các nhà máy lân cận. Một số tác động có thể xảy ra như
sau:

38
– Các chất gây ô nhiễm trong khí thải động cơ (Bụi, SO2, CO, NOx, THC,...),
nếu hấp thụ trong thời gian dài, con người có thể bị những căn bệnh mãn tính
như về mắt, hệ hô hấp, thần kinh và bệnh tim mạch, nhiều loại chất thải có trong
khí thải nếu hấp thụ lâu ngày sẽ có khả năng gây bệnh ung thư;
– Tiếng ồn, độ rung do các phương tiện giao thông, xe ủi, máy đầm,…gây tác
động hệ thần kinh, tim mạch và thín giác của cán bộ công nhân viên và người
dân trong khu vực dự án;
– Các sự cố trong quá trình xây dựng như: tai nạn lao động, tai nạn giao thông,
cháy nổ,… gây thiệt hại về con người, tài sản và môi trường.
– Tuy nhiên, những tác động có hại do hoạt động xây dựng diễn ra có tính chất
tạm thời, mang tính cục bộ. Mặc khác khu dự án cách xa khu dân cư nên mức độ
tác động không đáng kể.
3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
Tác động do bụi và khí thải
Đối với dự án, bụi và khí thải sẽ phát sinh do các nguồn chính:
– Từ hoạt động giao thông (các phương tiện vận chuyển ra vào dự án);
– Từ quá trình sản xuất:
 Bụi phát sinh từ quá trình bốc dở, nhập liệu;
 Bụi phát sinh từ dây chuyền sản xuất;
Hoạt động của dự án luôn gắn liền với các hoạt động chuyên chở hàng hóa
nhập, xuất kho và nguyên liệu. Đồng nghĩa với việc khi dự án đi vào hoạt động
sẽ phát sinh ô nhiễm không khí từ các phương tiện xe chuyên chở vận tải chạy
bằng dầu DO.

39
Mức độ ô nhiễm này còn tùy thuộc vào từng thời điểm có số lượng xe tập
trung ít hay nhiều, tức là còn phụ thuộc vào khối lượng hàng hóa nhập, xuất kho
và công suất sản xuất mỗi ngày của nhà máy.
Đây là nguồn gây ô nhiễm di động nên lượng chất ô nhiễm này sẽ rải đều
trên những đoạn đường mà xe đi qua, chất độc hại phát tán cục bộ. Xét riêng lẻ,
tuy chúng không gây tác động rõ rệt đối với con người nhưng lượng khí thải này
góp phần làm tăng tải lượng ô nhiễm cho môi trường xung quanh. Cho nên chủ
dự án cũng sẽ áp dụng các biện pháp quản lý nội vi nhằm hạn chế đến mức thấp
nhất ảnh hưởng do ô nhiễm không khí đến chất lượng môi trường tại khu vực dự
án trong giai đoạn này.
Tác động do nước thải
Nguồn nước thải phát sinh tại dự án chủ yếu là nước thải sinh hoạt và nước
mưa chảy tràn
Thành phần nước thải sinh hoạt chủ yếu bao gồm: Chất rắn lơ lửng (SS), các
chất hữu cơ (COD, BOD), dinh dưỡng (N, P…), vi sinh vật (virus, vi khuẩn,
nấm…)
Nếu nước thải sinh hoạt không được thu gom và xử lý thích hợp thì chúng sẽ
gây ô nhiễm môi trường nước mặt, đất, nước ngầm và là nguy cơ lan truyền
bệnh cho con người và gia súc.
Nước mưa chảy tràn: Vào mùa mưa, nuớc mưa chảy tràn qua khu vực sân
bãi có thể cuốn theo đất cát, lá cây… rơi vãi trên mặt đất đưa xuống hệ thống
thoát nước, làm tăng mức độ ô nhiễm nguồn nước tiếp nhận.
Tác động do chất thải rắn
Chất thải rắn sinh hoạt: phát sinh từ hoạt động của công nhân viên phần rác
thải chủ yếu là thực phẩm thừa, bao bì đựng thức ăn hay đồ uống như hộp xốp,

40
bao cà phê, ly sinh tố, hộp sữa tươi, đũa tre, ống hút, muỗng nhựa, giấy,…;
cành, lá cây phát sinh từ hoạt động vệ sinh sân vườn trong khuôn viên của nhà
máy. Theo thống kê của Tổ chức Y tế Thế giới (WHO, 1993), thì hệ số phát sinh
chất thải rắn sinh hoạt là 0,5 kg/người/ngày.
IV. CÁC BIỆN PHÁP NHẰM GIẢM THIỂU Ô NHIỄM
4.1. Giai đoạn xây dựng dự án
- Thường xuyên kiểm tra các phương tiện thi công nhằm đảm bảo các thiết
bị, máy móc luôn ở trong điều kiện tốt nhất về mặt kỹ thuật, điều này sẽ giúp
hạn chế được sự phát tán các chất ô nhiễm vào môi trường;
- Bố trí hợp lý tuyến đường vận chuyển và đi lại. Các phương tiện đi ra
khỏi công trường được vệ sinh sạch sẽ, che phủ bạt (nếu không có thùng xe) và
làm ướt vật liệu để tránh rơi vãi đất, cát… ra đường, là nguyên nhân gián tiếp
gây ra tai nạn giao thông;
- Công nhân làm việc tại công trường được sử dụng các thiết bị bảo hộ lao
động như khẩu trang, mũ bảo hộ, kính phòng hộ mắt;
- Máy móc, thiết bị thực hiện trên công trường cũng như máy móc thiết bị
phục vụ hoạt động sản xuất của nhà máy phải tuân thủ các tiêu chuẩn Việt Nam
về an toàn (ví dụ: TCVN 4726 – 89 Máy cắt kim loại - Yêu cầu đối với trang
thiết bị điện; TCVN 4431-1987 Tiêu chuẩn bắt buộc áp dụng toàn phần: Lan can
an toàn - Điều kiện kĩ thuật, …) Hạn chế vận chuyển vào giờ cao điểm: hoạt
động vận chuyển đường bộ sẽ được sắp xếp vào buổi sáng (từ 8h đến 11h00),
buổi chiều (từ 13h30 đến 16h30), buổi tối (từ 18h00 đến 20h) để tránh giờ tan ca
của công nhân của các nhà máy lân cận;
- Phun nước làm ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, đào đất, san ủi mặt
bằng…

41
- Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mưa, nước chảy tràn, bố trí ở
cuối hướng gió và có biện pháp cách ly tránh hiện tượng gió cuốn để không ảnh
hưởng toàn khu vực.
- Đối với chất thải rắn sinh hoạt được thu gom vào những thùng chuyên
dụng có nắp đậy. Công ty sẽ ký kết với đơn vị khác để thu gom, xử lý chất thải
sinh hoạt đúng theo quy định của Khu công nghiệp. Chủ dự án sẽ ký kết hợp
đồng thu gom, xử lý rác thải với đơn vị có chức năng theo đúng quy định hiện
hành của nhà nước.
- Xây dựng nội quy cấm phóng uế, vứt rác sinh hoạt, đổ nước thải bừa bãi
gây ô nhiễm môi trường và tuyên truyền cho công nhân viên của dự án.
- Luôn nhắc nhở công nhân tuân thủ nội quy lao động, an toàn lao động và
giáo dục nâng cao ý thức bảo vệ môi trường cộng đồng.
4.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
Giảm thiểu ô nhiễm không khí
Nồng độ khí thải phát sinh từ phương tiện giao thông ngoài sự phụ thuộc vào
tính chất của loại nhiên liệu sử dụng còn phải phụ thuộc vào động cơ của các
phương tiện. Nhằm hạn chế đến mức thấp nhất ảnh hưởng của các phương tiện
vận chuyển, Chủ đầu tư sẽ áp dụng các biện pháp sau:
- Tất cả phương tiện vận chuyển ra vào dự án phải đạt Tiêu chuẩn Việt Nam
về an toàn kỹ thuật và môi trường theo đúng Thông tư số 10/2009/TT-BGTVT
của Bộ Giao thông Vận tải ngày 24/06/2009;
- Quy định nội quy cho các phương tiện ra vào dự án như quy định tốc độ đối
với các phương tiện di chuyển trong khuôn viên dự án, yêu cầu tắt máy khi trong
thời gian xe chờ…;

42
- Trồng cây xanh cách ly xung quanh khu vực thực hiện dự án và đảm bảo
diện tích cây xanh chiếm 20% tổng diện tích dự án như đã trình bày trong báo
cáo;
Giảm thiểu tác động nước thải
Quy trình xử lý nước thải bằng bể tự hoại:
Nước thải từ bồn cầu được xử lý bằng bể tự hoại. Bể tự hoại là công trình
đồng thời làm hai chức năng: lắng và phân hủy cặn lắng. Cặn lắng giữ trong bể
từ 3 – 6 tháng, dưới ảnh hưởng của các vi sinh vật kỵ khí, các chất hữu cơ bị
phân hủy, một phần tạo thành các chất hòa tan. Nước thải lắng trong bể với thời
gian dài bảo đảm hiệu suất lắng cao.
Khi qua bể tự hoại, nồng độ các chất hữu cơ trong nước thải giảm khoảng
30 %, riêng các chất lơ lửng hầu như được giữ lại hoàn toàn.
Bùn từ bể tự hoại được chủ đầu tư hợp đồng với đơn vị có chức năng để
hút và vận chuyển đi nơi khác xử lý.
Giảm thiểu tác động nước mưa chảy tràn
 Thiết kế xây dựng và vận hành hệ thống thoát nước mưa tác biệt hoàn
toàn với với hệ thống thu gom nước thải;
 Định kỳ nạo vét các hố ga và khai thông cống thoát nước mưa;
 Quản lý tốt chất thải rắn sinh hoạt, chất thải rắn sản xuất và chất thải nguy
hại, tránh các loại chất thải này rơi vãi hoặc bị cuốn vào hệ thống thoát nước
mưa.
Giảm thiểu ô nhiễm nước thải rắn

43
Chủ đầu tư cam kết sẽ tuân thủ đúng pháp luật hiện hành trong công tác thu
gom, lưu trữ và xử lý các chất thải rắn, cụ thể là tuân thủ theo Nghị định số
38/2015/NĐ-CP ngày 24/04/2015 của Chính phủ về việc quản lý chất thải và
phế liệu thông tư số 36/2015/TT-BTNMT ban hành ngày 30/6/2015 về Quy định
quản lý chất thải nguy hại.
V. KẾT LUẬN
Các tác động từ hoạt động của dự án tới môi trường là không lớn và hoàn
toàn có thể kiểm soát được. Đồng thời, các sản phẩm mà dự án tạo ra đóng vai
trò rất quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu của thị trường. Hoạt động của dự
án mang lại lợi ích đáng giá và đặc biệt có hiệu quả về mặt xã hội lớn lao, tạo
điều kiện công việc làm cho người lao động tại địa phương.
Trong quá trình hoạt động của dự án, các yếu tố ô nhiễm môi trường phát
sinh không thể tránh khỏi. Nhận thức được tầm quan trọng của công tác bảo vệ
môi trường, mối quan hệ giữa phát triển sản xuất và giữ gìn trong sạch môi
trường sống, Ban Giám đốc Công ty sẽ thực hiện các bước yêu cầu của công tác
bảo vệ môi trường. Bên cạnh đó, vấn đề an toàn lao động trong sản xuất cũng
được chú trọng.

44
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC
HIỆNVÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN
I. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN.
Nguồn vốn: vốn chủ sở hữu 30%, vốn vay 70%. Chủ đầu tưsẽ thu xếp với
các ngân hàng thương mại để vay dài hạn. Lãi suất cho vay các ngân hàng
thương mại theo lãi suất hiện hành.
Tổng mức đầu tư xây dựng công trình được lập dựa theo quyết định về Suất
vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổnghợp bộ phận kết cấu công
trình của Bộ Xây dựng; giá thiết bị dựa trên cơ sở tham khảo các bản chào giá
của các nhà cung cấp vật tư thiết bị.
Nội dung tổng mức đầu tư
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng
dự án “Khu thương mại dịch vụ”làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu
tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư bao gồm: Chi phí xây dựng và lắp đặt, Chi phí vật tư thiết
bị; Chi phí tư vấn, Chi phí quản lý dự án & chi phí khác, dự phòng phí.
Chi phí xây dựng và lắp đặt
Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình; Chi phí xây dựng
công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí nhà tạm tại hiện
trường để ở và điều hành thi công.
Chi phí thiết bị
Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công
nghệ; chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo
hiểm thiết bị; thuế và các loại phí có liên quan.
Các thiết bị chính, để giảm chi phí đầu tư mua sắm thiết bị và tiết kiệm
chi phí lãi vay, các phương tiện vận tải có thể chọn phương án thuê khi cần thiết.
Với phương án này không những giảm chi phí đầu tư mà còn giảm chi phí điều

45
hành hệ thống vận chuyển như chi phí quản lý và lương lái xe, chi phí bảo trì
bảo dưỡng và sửa chữa…
Chi phí quản lý dự án
Chi phí quản lý dự án tính theo Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn
đầu tư xây dựng công trình.
Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công
việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn
thành nghiệm thu bàn giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:
- Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư.
- Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức
thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công
trình.
- Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
- Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ và quản lý chi phí
xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường của công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán,
quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;
- Chi phí khởi công, khánh thành;
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm
- Chi phí khảo sát xây dựng phục vụ thiết kế cơ sở;
- Chi phí khảo sát phục vụ thiết kế bản vẽ thi công;
- Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây
dựng công trình;
- Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí
phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn
nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết, tổng

46
thầu xây dựng;
- Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng và giám
sát lắp đặt thiết bị;
- Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;
- Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán, định
mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng;
- Chi phí tư vấn quản lý dự án;
Chi phí khác
Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi
phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án và chi
phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên:
- Chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư; Chi phí bảo hiểm công trình;
- Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;
- Chi phí vốn lưu động ban đầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm
mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng; chi phí cho quá trình tiền
chạy thử và chạy thử.
Dự phòng phí
- Dự phòng phí bằng 5% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự
án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.
II. HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN.
2.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án:
Trong đó:
+ Vốn tự có (30%) :.000 đồng.
+ Vốn vay - huy động (70%) : 118..779.000 đồng.
2.2. Dự kiến nguồn doanh thu vàcông suất thiết kế của dự án:

47
Nội dung chi tiết được trình bày ở Phần phụ lục dự án kèm theo.
2.3. Các chi phí đầu vào của dự án:
Chi phí đầu vào của dự án % Khoản mục
1 Chi phí marketing, bán hàng 1% Doanh thu
2 Chi phí khấu hao TSCĐ "" Khấu hao
3 Chi phí bảo trì thiết bị 2% Tổng mức đầu tư thiết bị
4 Chi phí quản lý vận hành 2% Doanh thu
5 Chi phí lãi vay "" Kế hoạch trả nợ
6 Chi phí lương "" Bảng lương
Chế độ thuế %
1 Thuế TNDN 20
2.4. Phương ánvay.
• Sốtiền : 118.900.779.000 đồng.
• Thờihạn : 10năm (120tháng).
• Ân hạn : 1năm.
• Lãi suất,phí : Tạmtínhlãisuất10%/năm(tùytừngthờiđiểmtheo lãisuất
ngânhàng).
• Tài sản bảo đảm tín dụng: thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốnvay.
Lãi vay, hình thức trả nợgốc
1 Thời hạn trả nợ vay 10 năm
2 Lãi suất vay cố định 10% /năm
3 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 15% /năm
4 Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC 10,1% /năm
5 Hình thức trả nợ 1
(1: trả gốc đều; 2: trả gốc và lãi đều; 3: theo năng lực của dự án)

48
Chi phí sử dụng vốn bình quân được tính trên cơ sở tỷ trọng vốn vay là
70%; tỷ trọng vốn chủ sở hữu là 30%; lãi suất vay dài hạn 10%/năm; chi phí sử
dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) là15%/năm.
2.5. Các thông số tài chính của dự án
2.5.1. Kế hoạch hoàn trả vốn vay.
Kết thúc năm đầu tiên phải tiến hành trả lãi vay và trả nợ gốc thời gian trả nợ
trong vòng 10 năm của dự án, trung bình mỗi năm trả 19 tỷ đồng. Theo phân
tích khả năng trả nợ của dự án (phụ lục tính toán kèm theo) cho thấy, khả năng
trả được nợ là rất cao, trung bình dự án có khả năng trả được nợ, trung bình
khoảng trên 152% trả được nợ.
2.5.2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.
Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế
và khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì
chỉ số hoàn vốn của dự án là9,41lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được
đảm bảo bằng9,41đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực
hiện việc hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận
thấy đến năm thứ 6 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số tháng
của năm thứ 5 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.
Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.
Như vậy thời gian hoàn vốn giản đơn của dự án là 5 năm 11 thángkể từ
ngày hoạt động.
2.5.3. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.

49
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng
phụ lục tính toán của dự án. Như vậy PIp = 1,95cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra
đầu tư sẽ được đảm bảo bằng 1,95đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ
dự án có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 10,1%).
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ9 đã hoàn được vốn và có dư.
Do đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ8.
Như vậy thời gian hoàn vốn có chiết khấu của dự án là 8 năm 1 thángkể
từ ngày hoạt động.
2.5.4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).
Trong đó:
- P: Giá trị đầu tư của dự án tại thời điểm đầu năm sản xuất.
- CFt : Thu nhập của dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao.
Hệ số chiết khấu mong muốn 10,1%/năm.
Theo bảng phụ lục tính toán NPV =161.639.237.000 đồng. Như vậy chỉ
trong vòng 50 năm của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi trừ
giá trị đầu tư qui về hiện giá thuần 161.639.237.000 đồng> 0 chứng tỏ dự án có
hiệu quả cao.






Tp
t
t
Tp
i
F
P
CFt
P
O
1
)
%,
,
/
(






n
t
t
t
i
F
P
CFt
P
NPV
1
)
%,
,
/
(
P
t
i
F
P
CFt
PIp
n
t
t



 1
)
%,
,
/
(

50
2.5.5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là tỷ suất chiết khấu mà tại đó hiện giá
ròng NPV bằng 0. Hay nói cách khác, IRR là suất chiết khấu mà khi dùng nó để
quy đổi dòng tiền tệ thì giá trị hiện tại của dòng thu nhập cân bằng với giá trị
hiện tại của chi phí.
0 = NPV = ∑
Ct
(1 + 𝑟∗)t
− C0
n
t=0
→ 𝑟∗
= 𝐼𝑅𝑅
Trong đó:
- C0: là tổng chi phí đầu tư ban đầu (năm 0)
- Ct: là dòng tiền thuần tại năm t
- n: thời gian thực hiện dự án.
- NPV: hiện giá thuần.
Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán
cho thấy IRR = 15,54%>10,1% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án
có khả năng sinh lời.

51
KẾT LUẬN
I. KẾT LUẬN.
Với kết quả phân tích như trên, cho thấy hiệu quả tương đối cao của dự án
mang lại, đồng thời giải quyết việc làm cho người dân trong vùng. Cụ thể như
sau:
+ Các chỉ tiêu tài chính của dự án cho thấy dự án có hiệu quả về mặt kinh tế.
+ Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng 4,9 tỷ
đồng thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động của dự án.
+ Hàng năm giải quyết việc làm cho hàng trăm lao động của địa phương.
Góp phần phát huy tiềm năng, thế mạnh của địa phương; đẩy nhanh tốc độ
phát triển kinh tế.
II. ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ.
Với tính khả thi của dự án, rất mong các cơ quan, ban ngành xem xét và hỗ
trợ chúng tôi để chúng tôi có thể triển khai thực hiện các bước của dự án “Khu
thương mại dịch vụ”tại theo đúng tiến độ và quy định, sớm đưa dự án đi vào
hoạt động.

52
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
ĐVT:1000VNĐ
Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án
Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm.
TT Chỉ tiêu
Giá trị ban
đầu
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
6 7 8 9 10
I Xây dựng 148.198.937 25 5.927.957 5.927.957 5.927.957 5.927.957 5.927.957
1
KHỐI NHÀ 20 TẦNG (1 TẦNG HẦM
19 TẦNG NỔI)
146.697.919 25 5.867.917 5.867.917 5.867.917 5.867.917 5.867.917
2 GIAO THÔNG NỘI BỘ 1.460.461 25 58.418 58.418 58.418 58.418 58.418
3 CÂY XANH 40.556 25 1.622 1.622 1.622 1.622 1.622
II Thiết bị 21.659.320 12 1.804.943 1.804.943 1.804.943 1.804.943 1.804.943
1 Thiết bị văn phòng 201.442 12 16.787 16.787 16.787 16.787 16.787
2 Thiết bị tòa nhà 15.172.899 12 1.264.408 1.264.408 1.264.408 1.264.408 1.264.408
3 Thiết bị nội thất 5.982.816 12 498.568 498.568 498.568 498.568 498.568
4 Thiết bị trung tâm thương mại 201.442 12 16.787 16.787 16.787 16.787 16.787

53
TT Chỉ tiêu
Giá trị ban
đầu
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
6 7 8 9 10
5 Thiết bị khác 100.721 12 8.393 8.393 8.393 8.393 8.393
Tổng cộng 169.858.256 0 7.732.901 7.732.901 7.732.901 7.732.901 7.732.901
Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm.
TT Khoản mục Năm 6 7 8 9 10
I Tổng doanh thu hằng năm 1000đ/năm 42.237.371 42.237.371 42.237.371 42.237.371 42.237.371
1 Doanh thu từ cho thuê phòng trọ 1000đ 25.613.280 25.613.280 25.613.280 25.613.280 25.613.280
- Số lượng phòng 396 396 396 396 396
- Đơn giá 1000 đồng/tháng 5.500 5.500 5.500 5.500 5.500
- Công suất % 98% 98% 98% 98% 98%
2
Doanh thu từ cho thuê mặt bằng
thương mại
1000đ 14.612.788 14.612.788 14.612.788 14.612.788 14.612.788
- Số lượng m2 887,6 887,6 887,6 887,6 887,6
- Đơn giá 1000 đồng/tháng 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400

54
TT Khoản mục Năm 6 7 8 9 10
- Công suất % 98% 98% 98% 98% 98%
3 Doanh thu khác 5% 2.011.303 2.011.303 2.011.303 2.011.303 2.011.303
II Tổng chi phí hằng năm 1000đ/năm 16.757.640 15.436.520 14.115.401 12.794.281 11.473.161
1 Chi phí marketing, bán hàng 0,5% 211.187 211.187 211.187 211.187 211.187
2 Chi phí khấu hao TSCĐ "" 7.732.901 7.732.901 7.732.901 7.732.901 7.732.901
3 Chi phí bảo trì thiết bị 2% 430.086 430.086 430.086 430.086 430.086
4 Chi phí quản lý vận hành 2% 844.747 844.747 844.747 844.747 844.747
5 Chi phí lãi vay "" 6.605.599 5.284.479 3.963.359 2.642.240 1.321.120
6 Chi phí lương "" 933.120 933.120 933.120 933.120 933.120
III Lợi nhuận trước thuế 25.479.731 26.800.851 28.121.971 29.443.090 30.764.210
IV Thuế TNDN 5.095.946 5.360.170 5.624.394 5.888.618 6.152.842
V Lợi nhuận sau thuế 20.383.785 21.440.681 22.497.576 23.554.472 24.611.368

55
Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm.
TT Khoản mục trả nợ
Mức trả nợ hàng năm
6 7 8 9 10
1 Dư nợ gốc đầu kỳ 66.055.989 52.844.791 39.633.593 26.422.395 13.211.198
2 Trả nợ gốc hằng năm 13.211.198 13.211.197,71 13.211.197,71 13.211.197,71 13.211.197,71
3 Kế hoạch trả nợ lãi vay (10%/năm) 6.605.599 5.284.479,08 3.963.359,31 2.642.239,54 1.321.119,77
4 Dư nợ gốc cuối kỳ 52.844.791 39.633.593 26.422.395 13.211.198 0

56
Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án.
TT Khoản mục trả nợ Mức trả nợ hàng năm theo dự án
6 7 8 9 10
Số tiền dự án dùng trả nợ 28.116.686 29.173.581 30.230.477 31.287.373 32.344.269
I Dư nợ đầu kỳ 66.055.989 52.844.791 39.633.593 26.422.395 13.211.198
1 Lợi nhuận dùng trả nợ 20.383.785 21.440.681 22.497.576 23.554.472 24.611.368
2 Giá vốn dùng trả nợ 7.732.901 7.732.901 7.732.901 7.732.901 7.732.901
II Dư nợ cuối kỳ 52.844.791 39.633.593 26.422.395 13.211.198 0
III Khả năng trả nợ (%) 141,9% 157,73% 176,02% 197,35% 222,57%
Khả năng trả nợ trung bình 152%

57
Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn.
Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu.
Phụ lục 8: Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV).
Năm Vốn đầu tư LN sau thuế Khấu hao Lãi vay Thu nhập
Suất chiết
khấu i=
Hiện giávốn đầu
tư
Hiện giáthu
nhập
10,10%
Thứ 0 169.858.256 0 - - 0 1,0000 169.858.256 0
Thứ 1 - 13.810.871 7.732.901 11.890.078 33.433.849 0,9083 - 30.366.802
Thứ 2 - 15.147.677 7.732.901 11.890.078 34.770.655 0,8249 - 28.683.903
Thứ 3 - 17.213.097 7.732.901 10.568.958 35.514.956 0,7493 - 26.610.273
Thứ 4 - 18.269.993 7.732.901 9.247.838 35.250.732 0,6805 - 23.989.371
Thứ 5 - 19.326.889 7.732.901 7.926.719 34.986.508 0,6181 - 21.625.393
Thứ 6 - 20.383.785 7.732.901 6.605.599 34.722.284 0,5614 - 19.493.256
Thứ 7 - 21.440.681 7.732.901 5.284.479 34.458.061 0,5099 - 17.570.317
Thứ 8 - 22.497.576 7.732.901 3.963.359 34.193.837 0,4631 - 15.836.138
Thứ 9 - 23.554.472 7.732.901 2.642.240 33.929.613 0,4206 - 14.272.269
Thứ 10 - 24.611.368 7.732.901 1.321.120 33.665.389 0,3821 - 12.862.057

58
Suất chiết
khấu i= Hiện giávốn đầu
tư
Hiện giáthu
nhập
10,10%
Thứ 11 - 27.112.219 5.927.957 - 33.040.176 0,3470 - 11.465.206
Thứ 12 - 27.112.219 5.927.957 - 33.040.176 0,3152 - 10.413.447
Thứ 13 - 27.112.219 5.927.957 - 33.040.176 0,2863 - 9.458.172
Thứ 14 - 27.112.219 5.927.957 - 33.040.176 0,2600 - 8.590.529
Thứ 15 - 27.112.219 5.927.957 - 33.040.176 0,2362 - 7.802.478
Thứ 16 - 31.854.585 - - 31.854.585 0,2145 - 6.832.425
Thứ 17 - 27.112.219 5.927.957 - 33.040.176 0,1948 - 6.436.621
Thứ 18 - 27.112.219 5.927.957 - 33.040.176 0,1769 - 5.846.159
Thứ 19 - 27.112.219 5.927.957 33.040.176 0,1607 - 5.309.863
Thứ 20 - 27.112.219 5.927.957 33.040.176 0,1460 - 4.822.764
Thứ 21 - 31.854.585 - 31.854.585 0,1326 - 4.223.167
Thứ 22 - 31.854.585 - 31.854.585 0,1204 - 3.835.756
Thứ 23 - 31.854.585 - 31.854.585 0,1094 - 3.483.883
Thứ 24 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0993 - 3.164.290
Thứ 25 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0902 - 2.874.015
Thứ 26 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0819 - 2.610.367
Thứ 27 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0744 - 2.370.906
Thứ 28 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0676 - 2.153.411
Thứ 29 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0614 - 1.955.869

59
Suất chiết
tư
Hiện giáthu
nhập
10,10%
Thứ 30 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0558 - 1.776.447
Thứ 31 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0507 - 1.613.485
Thứ 32 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0460 - 1.465.473
Thứ 33 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0418 - 1.331.038
Thứ 34 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0380 - 1.208.935
Thứ 35 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0345 - 1.098.034
Thứ 36 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0313 - 997.306
Thứ 37 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0284 - 905.818
Thứ 38 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0258 - 822.723
Thứ 39 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0235 - 747.251
Thứ 40 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0213 - 678.702
Thứ 41 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0194 - 616.441
Thứ 42 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0176 - 559.892
Thứ 43 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0160 - 508.531
Thứ 44 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0145 - 461.881
Thứ 45 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0132 - 419.510
Thứ 46 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0120 - 381.027
Thứ 47 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0109 - 346.073
Thứ 48 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0099 - 314.326

60
Suất chiết
tư
Hiện giáthu
nhập
10,10%
Thứ 49 - 31.854.585 - 31.854.585 0,0090 - 285.492
Cộng 169.858.256 1.395.903.913 130.680.625 1.597.925.005 169.858.256 331.497.493
NPV: 161.639.237

61
Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
Chỉ tiêu Năm 0 Thứ 11 Thứ 12 Thứ 13 Thứ 14 Thứ 15
Lãi suất chiết khấu 15,541%
Hệ số 0,2041 0,1767 0,1529 0,1323 0,1145
1. Thu nhập 33.040.176 33.040.176 33.040.176 33.040.176 33.040.176
Hiện giá thu nhập 6.744.153 5.837.000 5.051.868 4.372.344 3.784.222
Lũy kế HGTN 176.602.410 182.439.410 187.491.278 191.863.622 195.647.843
2. Chi phí XDCB - - - - -
Hiện giá chi phí
Lũy kế HG chi phí 169.858.256 169.858.256 169.858.256 169.858.256 169.858.256
IRR= 15,541% > 10,10% Chứng tỏ dự án có hiệu quả.

dự án khu thương mại dịch vụ

Empfohlen

Empfohlen

Weitere ähnliche Inhalte

Was ist angesagt?

Was ist angesagt? (20)

Ähnlich wie dự án khu thương mại dịch vụ

Ähnlich wie dự án khu thương mại dịch vụ (20)

Mehr von LẬP DỰ ÁN VIỆT

Mehr von LẬP DỰ ÁN VIỆT (20)

dự án khu thương mại dịch vụ