Flächenermittlung für Architekten

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Vorlesung an der TU Berlin, Fachgebiet Planungs- und Bauökonomie / Immobilienwirtschaft:
Flächen nach DIN 277, Flächenermittlung im Mietrecht, Wohnflächenverordnung, gif. e.V.

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Flächenermittlung für Architekten

  1. 1. Bauökonomie Maß der baulichen Nutzung und Flächenermittlung im Hochbau Debora Portner M. Sc. Modul Bauökonomie und Baurecht Seite 1
  2. 2. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft I. Maß der baulichen Nutzung II. Flächenermittlung im Hochbau III. Seminar zur Vorlesung Seite 12
  3. 3. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft • Basisliteratur zu Flächen im Hochbau BauNVO – Flächen gemäß der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau MF/G – Richtlinie zur Berechnung von gewerblichen Mietflächen des gif e.V. MF/W – Richtlinie zur Berechnung von Wohnungsmietflächen des gif e.V. WoFIV – Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche Seite 13
  4. 4. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 14 Maß der baulichen Nutzung
  5. 5. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Maß der baulichen Nutzung: • Grundflächenzahl (GRZ) • Geschossflächenzahl (GFZ) • Baumassenzahl (BMZ) • Anzahl der Vollgeschosse Seite 15 Maß der baulichen Nutzung
  6. 6. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Maß der baulichen Nutzung: • Grundflächenzahl (GRZ) • Geschossflächenzahl (GFZ) • Baumassenzahl (BMZ) • Anzahl der Vollgeschosse Seite 16 Maß der baulichen Nutzung http://www.stadtplanungsamt- frankfurt.de/show.php?ID=13344&psid=d Download unter: http://www.stadtplanungsamt- frankfurt.de/show.php?ID=133 44&psid=d
  7. 7. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Projektentwicklungsrechnung, Aufgabe aus der Praxis: Wismar Innenstadt: Bauland für Wohn- und Geschäftshaushaus zu verkaufen: >> Fläche ca. 500 m² – Kaufpreis 200.000 EUR << Ein tolles Angebot für den Investor? Wieviel Projektentwicklungsgewinn könnte erzielt werden? Seite 17 Maß der baulichen Nutzung Daraus resultiert eine typische Frage an den Architekten: Wieviel vermietbare Fläche darf ich auf dem Grundstück bauen?
  8. 8. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 18 Maß der baulichen Nutzung Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? 500 m² Bauland 200.000 EUR 10 EUR/m² WoFl Nettokaltmiete (NKM) Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung
  9. 9. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Seite 19 Maß der baulichen Nutzung 10 EUR/m² WoFl NKM entspricht etwa 2.400 EUR/m² WoFl 12 x 10 EUR/m² = 120 EUR JNKM/m² 120 EUR x 20 = 2.400 EUR/m² 500 m² Bauland 200.000 EUR
  10. 10. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Seite 20 Maß der baulichen Nutzung Vervielfältiger aus „Maklerformel“: 1_ Rendite = Vervielfältiger 1_ 5% = 20 10 EUR/m² NKM entspricht etwa 2.400 EUR/m² WoFl 12 x 10 EUR/m² = 120 EUR JNKM/m² 120 EUR x 20 = 2.400 EUR/m² 500 m² Bauland 200.000 EUR
  11. 11. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Seite 21 Maß der baulichen Nutzung 2.400 EUR/m² WoFl Guter Faktor: 85 % WoFl/BGF 2.400 EUR x 0,85 = 2.040 EUR/m² BGF Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? 500 m² Bauland 200.000 EUR
  12. 12. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Seite 22 Maß der baulichen Nutzung 2.400 EUR/m² WoFl 2.040 EUR/m² BGF Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? 500 m² Bauland 200.000 EUR KG200: 0 EUR KG300+400: 1.166 EUR/m² BGF KG500: 0 EUR KG600: 0 EUR KG700: 20 % auf KG300 u. 400 =1.400 EUR/m² BGF
  13. 13. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Seite 23 Maß der baulichen Nutzung 2.400 EUR/m² WoFl 2.040 EUR/m² BGF Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? 500 m² Bauland 200.000 EUR GFZ 2,0 = Geschossfläche nach BauNVO = 1.000 m² GF = 1.000 m² BGF? 1.400 EUR/m² BGF
  14. 14. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Seite 24 Maß der baulichen Nutzung 2.400 EUR/m² WoFl 2.040 EUR/m² BGF Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? 500 m² Bauland 200.000 EUR 1.400 EUR/m² BGF 850 m² WoFl = 1.978.800 EUR (Verkaufserlös abzgl. 3 % Vertriebskosten) 1.000 m² BGF = -1.400.000 EUR (Baukosten) 500 m² Bauland = - 220.000 EUR (inkl. 10 % Erwerbsnebenosten) 5 % Zwischenfinanzierung = - 40.000 EUR (0,05 x 1.600.000 EUR) Überschlägiges Ertragsergebnis = ca. + 320.000 EUR (19 % der Investitionssumme) Var. 1
  15. 15. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Seite 25 Maß der baulichen Nutzung 2.400 EUR/m² WoFl 2.040 EUR/m² BGF Wieviel qm darf ich bauen? Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? 500 m² Bauland 200.000 EUR 1.400 EUR/m² BGF 1.000 m² WoFl = 2.328.000 EUR (Verkaufserlös abzgl. 3 % Vertriebskosten) 1.150 m² BGF = -1.610.000 EUR (Baukosten) 500 m² Bauland = - 220.000 EUR (inkl. 10 % Erwerbsnebenosten) 5 % Zwischenfinanzierung = - 45.000 EUR (0,05 x 1.800.000 EUR ) Überschlägiges Ertragsergebnis = ca. + 450.000 EUR (25 % der Investitionssumme) Var. 2
  16. 16. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Wo liegen die Optimierungspotenziale? Seite 26 Maß der baulichen Nutzung
  17. 17. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Wo liegen die Optimierungspotenziale? Seite 27 Maß der baulichen Nutzung • Ausreizen der baurechtlichen Begrenzung • Erweitern des Baukörpers mit nicht bauplanungsrechtlich relevanten Flächen • Schaffen von Mietflächen außerhalb der baurechtlich definierten Vollgeschosse • Minimierung von „Verlustflächen“ durch optimalen Grundriss
  18. 18. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Wo liegen die Optimierungspotenziale? Seite 28 Maß der baulichen Nutzung • Ausreizen der baurechtlichen Begrenzung • Erweitern des Baukörpers mit nicht bauplanungsrechtlich relevanten Flächen • Schaffen von Mietflächen außerhalb der baurechtlich definierten Vollgeschosse • Minimierung von „Verlustflächen“ durch optimalen Grundriss Kenntnisse über Flächen(definitionen) im öffentlichen Baurecht notwendig
  19. 19. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Öffentliches Baurecht Seite 29 Maß der baulichen Nutzung Öffentliches Baurecht
  20. 20. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Öffentliches Baurecht Seite 30 Maß der baulichen Nutzung Öffentliches Baurecht Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht
  21. 21. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Öffentliches Baurecht Seite 31 Maß der baulichen Nutzung Öffentliches Baurecht Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht WAS darf WO gebaut werden? WIE darf gebaut werden?
  22. 22. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Öffentliches Baurecht Seite 32 Maß der baulichen Nutzung Öffentliches Baurecht Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht BauGB BauNVO Bundesebene Bauordnungen z.B. BauO Berlin Landesebene WAS darf WO gebaut werden? WIE darf gebaut werden?
  23. 23. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 33 Maß der baulichen Nutzung
  24. 24. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 34 Maß der baulichen Nutzung Achtung bei B-Plänen: Es gilt immer die passende BauNVO zum Zeitpunkt der Aufstellung!
  25. 25. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 35 Maß der baulichen Nutzung Achtung bei B-Plänen: Es gilt immer die passende BauNVO zum Zeitpunkt der Aufstellung!
  26. 26. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 36 Maß der baulichen Nutzung Achtung bei B-Plänen: Es gilt immer die passende BauNVO zum Zeitpunkt der Aufstellung!
  27. 27. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 37 Maß der baulichen Nutzung GRZ und GFZ: Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014
  28. 28. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 38 Maß der baulichen Nutzung § 19 BauNVO – Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche (1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind. (2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Bundesrecht
  29. 29. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 39 Maß der baulichen Nutzung § 19 BauNVO – Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche (1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind. (2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Bundesrecht ?
  30. 30. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 40 Maß der baulichen Nutzung § 2 BauO Berlin – Begriffe (1) Anlagen sind bauliche Anlagen und sonstige Anlagen und Einrichtungen im Sinne des §1 Abs. 1 Satz 2. Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen; eine Verbindung mit dem Boden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht oder auf ortsfesten Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden. Landesrecht
  31. 31. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 41 Maß der baulichen Nutzung GRZ (BauNVO 1990): Berechnung der GRZ I (Hauptanlagen) zu berücksichtigen: Gebäudegrundfläche 500 m² Terrassen/Balkone 50 m² Gesamtfläche: 550 m² Grundflächenzahl: 0,55 Zulässige Grundfläche Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014
  32. 32. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 42 Maß der baulichen Nutzung § 19 BauNVO – Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche (4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von 1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 2. Nebenanlagen im Sinne des § 14, 3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden. […]
  33. 33. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 43 Maß der baulichen Nutzung GRZ (BauNVO 1990): Berechnung der GRZ I (Hauptanlagen) zu berücksichtigen: Gebäudegrundfläche 500 m² Terrassen und Balkone 50 m² Gesamtfläche: 550 m² Grundflächenzahl: 0,55 Berechnung der GRZ II (GRZ I einschl. zulässige Überschreitung i.S.d. § 19 BauNVO sowie Unterbauungen): zu berücksichtigen: Gebäudegrundfläche 500 m² Terrassen und Balkone 50 m² Zuwegungen und -fahrten 50 m² Überdachte Stellplätze 50 m² Tiefgarage 150 m² Terrassen und Balkone* -50 m² Gesamtfläche: 750 m² Grundflächenzahl: 0,75 * Überlagerung mit Tiefgarage Zulässige Grundfläche Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014
  34. 34. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Bundesrecht Seite 44 Maß der baulichen Nutzung § 20 BauNVO – Vollgeschosse, Geschossflächenzahl, Geschossfläche (1) Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. (2) Die Geschoßflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind. (3) Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind. (4) Bei der Ermittlung der Geschoßfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt.
  35. 35. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Landesrecht Seite 45 Maß der baulichen Nutzung Gem.§ 2 BauO Berlin – Begriffe Ein Geschoss ist ein Vollgeschoss, wenn es • mehr als 1,40 m über Geländeoberkante (im Mittel) hinausragt und • mindestens über zwei Drittel der Grundfläche eine lichte Höhe 2,30 m hat Im Dachraum bzw. obersten Geschoss ist ein Geschoss ein Vollgeschoss, wenn es • eine lichte Höhe von 2,30 m über zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat.
  36. 36. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 46 Maß der baulichen Nutzung GFZ (BauNVO 1990): Berechnung der GFZ zu berücksichtigen: Gebäudefläche DG 0 m² Gebäudefläche 2. OG 500 m² Gebäudefläche 1. OG 500 m² Gebäudefläche EG 500 m² Gebäudefläche KG 0 m² Gesamtfläche: 1.500 m² Geschossflächenzahl: 1,5 unberücksichtigt bleiben: Terrassen und Balkone Vordächer und Dachüberstände Zuwegungen und -fahrten Überdachte Stellplätze Tiefgarage Nicht Vollgeschosse Zulässige Geschossfläche Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014
  37. 37. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 47 Maß der baulichen Nutzung Abb: Prof. Kalusche
  38. 38. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 48 Maß der baulichen Nutzung Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014
  39. 39. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 49 Maß der baulichen Nutzung Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014
  40. 40. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 50 Maß der baulichen Nutzung Untergeordnete Vorbauten Quelle: http://zimmerei.fachwerkzentrum-vollack.de/aktivitaeten/vorbauten.html
  41. 41. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 51 Maß der baulichen Nutzung Untergeordnete Vorbauten BauO Berlin (2005) § 6: Abstandflächen, Abstände […] (6) Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht 1. vor die Außenwand vortretende Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände, 2. Vorbauten, wenn sie a) insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen und b) nicht mehr als 1,50 m vor diese Außenwand vortreten, 3. Außenwandbekleidungen zum Zwecke der Energieeinsparung bei bestehenden Gebäuden. Von der gegenüberliegenden Nachbargrenze müssen vortretende Bauteile mindestens 2 m und Vorbauten mindestens 3 m entfernt sein. Landesrecht
  42. 42. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 52 Maß der baulichen Nutzung Untergeordnete Vorbauten sind: Erker, Gauben, Wintergärten … „Aus der Begründung zur BauO Bln 2005 zu § 6 Abs. 6 Nr. 2 geht hervor, dass zu den bei Einhaltung bestimmter Abmessungen - bisher bereits abstandsflächenrechtlich privilegierten Vorbauten, wie Balkonen, Erkern und Wintergärten, nun Treppen, Treppenräume und Aufzüge hinzugekommen sind. In die Geschossflächenberechnung gehen die Flächen baulicher Anlagen und Gebäudeteile, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind, nach den jeweils anzuwenden Fassungen des § 20 Abs. 3 BauNVO 1962, 1968 und 1977 bzw. § 20 Abs. 4 BauNVO 1990 nicht ein. Gleiches gilt für die Grundflächenberechnung nach den jeweils anzuwendenden Fassungen des § 19 der BauNVO vor 1990.“ http://www.stadtentwicklung.berlin.de/bauen/bauaufsicht/de/ehb/senstadt/divers/baunvo.shtml Immer im Landesrecht prüfen: ✓ Definition Vollgeschoss ! ✓ Bauliche Anlagen in Abstandsflächen !
  43. 43. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft I. Maß der baulichen Nutzung II. Flächenermittlung im Hochbau III. Seminar zur Vorlesung Seite 53
  44. 44. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft • Gebäudeflächen nach DIN 277 • Mietflächen Seite 54 Flächenermittlung im Hochbau
  45. 45. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 55 Flächenermittlung im Hochbau Definition der Flächen DIN 277 Definition der Kostengruppen DIN 276 DIN 277 Teil 1 Begriffe und Berechnungsarten DIN 277 Teil 2 Gliederung der Nutzflächen, Funktionsflächen und Verkehrsflächen, Erläuterung der Begriffe DIN 277 Teil 3 Mengen und Bezugseinheiten (legt Bezugseinheiten zur DIN 276 fest)
  46. 46. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft DIN 277 im Detail Seite 56 Flächenermittlung im Hochbau Bruttogrundfläche BGF Konstruktions-Grundfläche (KGF) Netto-Raumfläche (NRF) Nutzungsfläche (NUF) Technikfläche (TF) Verkehrsfläche (VF) messen messenmessenmessen BGF-NGF NF + TF + VF
  47. 47. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 57 Flächenermittlung im Hochbau DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau (bis 12.2015) Grundflächen und Rauminhalte sind nach ihrer Zugehörigkeit zu folgenden Bereichen getrennt zu ermitteln: Bereich a überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen (z.B. Innenräume) Bereich b überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen (z.B. Balkone übereinander, Durchfahrten) Bereich c nicht überdeckt (z.B. oberster Balkon, Dachterrassen) Sie sind ferner getrennt nach Grundrissebenen (z.B. Geschosse) und getrennt nach unterschiedlichen Höhen zu ermitteln.
  48. 48. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau (seit 01.2016) Grundflächen und Rauminhalte sind nach ihrer Zugehörigkeit zu folgenden Bereichen getrennt zu ermitteln: Regelfall der Raumumschließung (R) bei allen Begrenzungsflächen des Raums (Boden, Decke, Wand) vollständig umschlossen Sonderfall der Raumumschließung (S) mit dem Bauwerk konstruktiv (durch Baukonstruktionen) verbunden, jedoch nicht bei allen Begrenzungsflächen des Raums (Boden, Decke, Wand) vollständig umschlossen Sie sind ferner getrennt nach Grundrissebenen (z.B. Geschosse) und getrennt nach unterschiedlichen Höhen zu ermitteln. a Seite 58 Flächenermittlung im Hochbau
  49. 49. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 59 Flächenermittlung im Hochbau BGF
  50. 50. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 60 Flächenermittlung im Hochbau BGF
  51. 51. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 61 Flächenermittlung im Hochbau BGF
  52. 52. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 62 Flächenermittlung im Hochbau BGF
  53. 53. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 63 Flächenermittlung im Hochbau BGF
  54. 54. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 64 Flächenermittlung im Hochbau Installationsschacht kleiner 1 m² NGF
  55. 55. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 65 Flächenermittlung im Hochbau NGF
  56. 56. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 66 Flächenermittlung im Hochbau KGF
  57. 57. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 67 Flächenermittlung im Hochbau KGF
  58. 58. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 68 Flächenermittlung im Hochbau NF
  59. 59. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 69 Flächenermittlung im Hochbau TF Technische Funktionsfläche
  60. 60. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 70 Flächenermittlung im Hochbau VF
  61. 61. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 71 Flächenermittlung im Hochbau Brutto- rauminhalt BRI BGF x Höhe = BRI
  62. 62. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 72 Flächenermittlung im Hochbau Brutto- rauminhalt BRI BGF x Höhe = BRI
  63. 63. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 73 Flächenermittlung im Hochbau Fallbeispiel Einfamilienhaus
  64. 64. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 74 Flächenermittlung im Hochbau Fallbeispiel Einfamilienhaus 21,00 25,00
  65. 65. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 75 Flächenermittlung im Hochbau Fallbeispiel Einfamilienhaus EG
  66. 66. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 76 Flächenermittlung im Hochbau Fallbeispiel Einfamilienhaus DG
  67. 67. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 77 Flächenermittlung im Hochbau Fallbeispiel Einfamilienhaus 21,00 25,00
  68. 68. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 78 Flächenermittlung im Hochbau Fallbeispiel Einfamilienhaus 21,00 25,00 § 19 BauNVO – Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche (4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von 1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 2. Nebenanlagen im Sinne des § 14, 3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden. […]
  69. 69. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 79 Flächenermittlung im Hochbau Fallbeispiel Einfamilienhaus 21,00 25,00
  70. 70. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 80 Flächenermittlung im Hochbau Fallbeispiel Einfamilienhaus EG DG
  71. 71. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 81 Flächenermittlung im Hochbau Fallbeispiel Einfamilienhaus EG DG
  72. 72. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 82 Flächenermittlung im Hochbau Fallbeispiel Einfamilienhaus EG DG
  73. 73. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 83 Flächenermittlung im Hochbau Fallbeispiel Einfamilienhaus EG DG
  74. 74. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 84 Flächenermittlung im Hochbau Fallbeispiel Einfamilienhaus EG DG
  75. 75. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 85 Flächenermittlung im Hochbau Fallbeispiel Einfamilienhaus EG DG
  76. 76. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 86 Flächenermittlung im Hochbau Fallbeispiel Einfamilienhaus EG DG + + =
  77. 77. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 87 Flächenermittlung im Hochbau Fallbeispiel Einfamilienhaus EG DG + + =
  78. 78. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 88 Flächenermittlung im Hochbau Mietflächen
  79. 79. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 89 Flächenermittlung im Hochbau Mietflächen Internationale Standardisierung ist in Erarbeitungaufgehoben 1983 Quelle: Prof. Kalusche
  80. 80. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 90 Flächenermittlung im Hochbau Mietflächen Quelle: Prof. Kalusche
  81. 81. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 91 Flächenermittlung im Hochbau Mietflächen Gewerbemietfläche MF/G (2012) Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen Raum des gif e.V. (Gesellschaft für Immobilienforschung) WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche MF/W (2012) Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für Wohnraum des gif e.V. (Gesellschaft für Immobilienforschung) Wohnungsmietfläche
  82. 82. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 92 Flächenermittlung im Hochbau Gewerbemietflächen nach gif e. V.
  83. 83. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 93 Flächenermittlung im Hochbau Gewerbemietflächen nach gif e. V. MF/G Berechnungsregeln Folgende Grundflächenarten nach DIN 277 sind keine Mietfläche (MF/G-0): • Technische Funktionsflächen • nicht nutzbare Verkehrsflächen • Zwingende Konstruktions-Grundflächen NF TFVF KGF
  84. 84. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 94 Flächenermittlung im Hochbau Gewerbemietflächen nach gif e. V. MF/G Berechnungsregeln Die Grundfläche die nach DIN 277 zur Bruttogrundfläche gehört und nicht der MF/G-0 zugeordnet wird, ist die Mietfläche und heißt MF/G NF VF KGF
  85. 85. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 95 Flächenermittlung im Hochbau Gewerbemietflächen nach gif e. V.
  86. 86. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 96 Flächenermittlung im Hochbau Gewerbemietflächen nach gif e. V.
  87. 87. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 97 Flächenermittlung im Hochbau Wohnflächenverordnung (WoFlV) WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche Allgemeines zur WoFIV Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften der WoFIV anzuwenden. Berechnungsgrundlagen WoFIV Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen (1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. (2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von 1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie 2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.
  88. 88. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 98 Flächenermittlung im Hochbau Wohnflächenverordnung (WoFlV) WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche Anrechnung der Grundflächen Die Grundflächen 1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern sind vollständig, 2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern sind zur Hälfte, 3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte, 4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.
  89. 89. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 99 Flächenermittlung im Hochbau Wohnungsmietflächen nach gif e. V.
  90. 90. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 100 Flächenermittlung im Hochbau Wohnungsmietflächen nach gif e. V.
  91. 91. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 101 Flächenermittlung im Hochbau Wohnungsmietflächen nach gif e. V. Nach gif werden im Unterschied zur WoFlV keine Gewichtungen definiert
  92. 92. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 102 Flächenermittlung im Hochbau Wohnungsmietflächen nach gif e. V.
  93. 93. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 103 Wohnungsmietflächen nach gif e. V. Gewichtung nach WoFlV frei festlegbar
  94. 94. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 104 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen
  95. 95. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 105 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Kennzahlen im Geschosswohnungsbau a) Verhältnis von KGF zur BGF gut mittel schlecht 0,12 0,17 0,22 b) Verhältnis von NGF zur BGF gut mittel schlecht 0,88 0,83 0,78 c) Verhältnis von VF zur BGF gut mittel schlecht 0,07 0,11 0,15 d) Verhältnis von TF zur BGF gut mittel schlecht 0,01 0,025 0,04 (aus: Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems, Gärtner, Berlin 1996)
  96. 96. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 106 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3 BRI m³ 5.000 5.000 5.000 Baukosten BRI €/m³ 210,00 210,00 210,00 BRI/NF 3,8 4,8 5,8 NF m² Baukosten NF €/m² Anwendung in der Praxis: Der Einfluss des Raumflächenfaktors Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor. Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten.
  97. 97. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 107 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3 BRI m³ 5.000 5.000 5.000 Baukosten BRI €/m³ 210,00 210,00 210,00 BRI/NF 3,8 4,8 5,8 NF m² Baukosten NF €/m² Anwendung in der Praxis: Der Einfluss des Raumflächenfaktors Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor. Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten. 5.000 m³ NF= 3,8
  98. 98. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 108 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3 BRI m³ 5.000,00 5.000,00 5.000,00 Baukosten BRI €/m³ 210,00 210,00 210,00 BRI/NF 3,8 4,8 5,8 NF m² 1.315,79 1.041,67 862,07 Baukosten NF €/m² 798,00 1.008,00 1.218,00 Anwendung in der Praxis: Der Einfluss des Raumflächenfaktors Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor. Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten.
  99. 99. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 109 Flächenermittlung im Hochbau Vergleich von Büroimmobilien Hinsichtlich der NF / BGF
  100. 100. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 110 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Anwendung in der Praxis: Vergleich von Nutz- und Verlustflächen bei Verwaltungsgebäuden Errechnen Sie die Jahresmiete der Objekte 25 und 45 bei einer BGF von 10.000 m² und einer Miete von 20,- €/m² NF. Wie ist die Bilanz nach 10 Jahren? Objekt 25 Objekt 45 Nutzfläche 53,2 % 74,51 % Miete Jahresmiete Nach 10 Jahren Vergleich Differenz
  101. 101. © Debora Portner M. Sc. / SoSe 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft Seite 111 Flächenermittlung im Hochbau Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Anwendung in der Praxis: Vergleich von Nutz- und Verlustflächen bei Verwaltungsgebäuden Errechnen Sie die Jahresmiete der Objekte 25 und 45 bei einer BGF von 10.000 m² und einer Miete von 20,- €/m² NF. Wie ist die Bilanz nach 10 Jahren? Objekt 25 Objekt 45 Nutzfläche 5.320 7.451 Miete 106.400 149.020 Jahresmiete 1.276.800 1.788.240 Nach 10 Jahren 12.768.000 17.882.400 Vergleich Differenz 5.114.400
  102. 102. Seite 112 Bauökonomie Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Modul Bauökonomie und Baurecht

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