Компания RD Management провела исследование, в рамках которого были рассмотрены вопросы эксплуатации высотных объектов, приведены примеры из собственного и мирового опыта управления небоскребами.

1. НЕБОСКРЕБЫ.
ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА.
ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
Москва 2015 г.

2. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
1
RD MANAGEMENT 2015
СОДЕРЖАНИЕ
НЕБОСКРЕБЫ МИРА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ
ИСТОРИЯ НЕБОСКРЕБОВ
ИСТОРИЯ РОССИЙСКИХ НЕБОСКРЕБОВ
ПРОЕКТЫ БУДУЩИХ НЕБОСКРЕБОВ
ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ НЕБОСКРЕБОВ
ЛИФТЫ
ФАСАДЫ И КРОВЛЯ
ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ
ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ
2
3
4
6
7
9
11
12

3. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
2
RD MANAGEMENT 2015
Еще в 70-е годы прошлого века небоскреб
ассоциировался во всем мире исключительно
с Нью-Йорком или Чикаго. Чуть позже дома-ве-
ликаны стали появляться и в Европе, Японии,
Китае и других странах Юго-Восточной Азии.
А на рубеже двух тысячелетий бум строитель-
ства небоскребов достиг России.
Основываясь на мировом и собственном опы-
те эксплуатации современных, технологичных
высотных зданий, компания RD Management
сравнила эксплуатацию зданий обычной этаж-
ности и небоскребов и определила особенности
обслуживания высоток. В исследовании приве-
дены технические и технологические аспекты
обслуживания небоскребов, а также вопросы
влияния климатических условий на эксплуата-
цию высотных объектов.
Отдельная глава исследования посвящена
истории появления небоскребов, развитию
высотного строительства в мире и России. Ма-
териал подготовлен совместно с образователь-
ным проектом «Москва глазами инженера».
В США и Европе небоскребами принято счи-
тать здания высотой не менее 150 м. Междуна-
родная база данных по зданиям мира Emporis
определяет небоскрёб как здание выше 100
м. По определению Совета по высотным зда-
ниям и городской среде CTBUH (Council on Tall
Buildings and Urban Habitat), небоскрёбы выше
300 м называются сверхвысокими, а свыше
600 м — мега-высокими.
Совет по высотным зданиям и городской среде
CTBUH выделил три критерия измерения вы-
соты здания, из которых основным является
конструктивная высота объекта. Она опреде-
ляется от уровня тротуара до наивысшей точ-
ки конструктивных элементов здания (включая
шпили и исключая телевизионные и радиоан-
тенны и флагштоки). При составлении рейтин-
гов заведомо не включаются теле- и радио-
башни.
НЕБОСКРЕБЫ МИРА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ

4. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
3
RD MANAGEMENT 2015
Первым небоскребом принято считать здание
Страховой компании (Home Insurance Building),
построенное в 1885 г. в Чикаго (США). Его по-
явлению способствовало изобретение стальных
каркасных конструкций и пассажирских лифтов.
Первоначально здание Home Insurance Building
имело всего 10 этажей и высоту 42 м. Позд-
нее, в 1891 г. были надстроены еще два этажа,
и высота выросла до 54,9 м. Автор проекта,
Уильям Ле Барон Дженни, применил новатор-
скую технологию строительства, при которой
впервые был использован несущий каркас. Ар-
хитектор не решился полностью отказаться от
других несущих конструкций, поэтому здание
имело также несущую заднюю стену и гранит-
ные колонны.
В полной мере переход на несущий стальной
каркас был осуществлен при строительстве
11-этажной башни Уанрайта в Сент-Луисе
(США) по проекту архитектора Луиса Салли-
вана в 1891 г. Благодаря несущему каркасу
общую массу сооружений удалось уменьшить
почти на треть.
Ограничение на высоту было снято благодаря
разработке в 1903 г. фирмой «Отис» конструк-
ции лифта с электрическим приводом, в котором
вес кабины, идущей вверх, частично был урав-
новешен весом второй кабины, идущей вниз.
Практически сразу после появления первых
небоскребов и снятия ограничения на высоту
подъема развернулась настоящая гонка в стро-
ительстве самого высокого из них.
ИСТОРИЯ НЕБОСКРЕБОВ
187 м
Singer Building
47 этажей
США / Нью-Йорк
Woolworth Building
57 этажей
США / Нью-Йорк
The Trump Building
70 этажей
США / Нью-Йорк
Chrysler Building
77 этажей
США / Нью-Йорк
Empire State Building
102 этажей
США / Нью-Йорк
One World Trade Center
110 этажей
США / Нью-Йорк
Willis Tower
108 этажей
США / Чикаго
Petronas Towers
88 этажей
Малайзия / Куала-Лумпур
Taipei 101
101 этажей
Тайвань / Тайбэй
Burj Khalifa
163 этажей
ОАЭ / Дубай
Metropolitan
Life Tower
50 этажей
США / Нью-Йорк
1908 1913 1930 1930 1931 1972 1974 1998 2004 20101909
213 м
241 м
283 м
319 м
381 м
417 м
442 м
452 м
509 м
828 м

5. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
4
RD MANAGEMENT 2015
СТАЛИНСКИЕ ВЫСОТКИ
Сталинские высотки считаются первыми небоскребами советской эпохи. Самое высокое из них —
основное здание МГУ имени М. В. Ломоносова (240 м) вошло во все мировые рейтинги небоскре-
бов. Всего было построено семь небоскребов сталинской эпохи.
ПЕРВЫЕ ВЫСОТНЫЕ ЗДАНИЯ
Первые небоскребы появились в России око-
ло 100 лет назад. Первое высотное здание на
железобетонном каркасе в Москве — здание
Моссельпрома на Новом Арбате. По такой же
технологии строятся здание ГосТорга на Мяс-
ницкой улице и типография «Известия» на
Пушкинской площади. Изначально они проек-
тировались как высотные здания, но после вве-
дения норм по ограничению высотности стро-
ительства в центре Москвы оба проекта были
лишены башен.
В 1937 г. начато строительство первого совет-
ского полноценного небоскреба. Им должен
был стать Дворец Советов. Проект представ-
лял собой огромную башню высотой более
400 м. Однако с началом Великой Отечествен-
ной войны стройка была приостановлена.
В дальнейшем реализация проекта не была
возобновлена.
ИСТОРИЯ РОССИЙСКИХ НЕБОСКРЕБОВ
Гостиница «Украина»
1957 г.
206 м
Здание Министерства
иностранных дел
1953 г.
172 м
Дом на Котельнической
набережной
1952 г.
176 м
Гостиница
«Ленинградская»
1954 г.
136 м
Дом на Кудринской
площади
1954 г.
156 м
Главное здание МГУ
1953 г.
240 м
Высотное здание на
площади Красных
Ворот
1952 г.
138 м

6. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
5
RD MANAGEMENT 2015
«МОСКВА-СИТИ»
В1992г.начинаетсястроительствосамыхизвест-
ных московских небоскребов — «Москва-Сити».
По замыслу автора проекта «Москва-Сити»
Бориса Тхора, центральное ядро представля-
ло собой парк с подземной инфраструктурой
и паркингом. В центре парка — здание обще-
ственного назначения в форме куба, постав-
ленного на угол. И вокруг этого центрального
ядра закручивалась цепь из небоскребов. От
первого участка, где сейчас находится башня
Evolution Tower, по часовой стрелке распола-
гались небоскребы, увеличиваясь по высоте.
Идея проекта была еще и в том, что жители
удаленных районов также имели вид на реку,
для этого и сами небоскребы были поставлены
«ребрами» к реке, что увеличивало обзор. Этот
проект был значительно изменен.
Из оригинального проекта были завершены
только мост Багратион (1997 г.) и Башня 2000
(2001 г.). В новой версии «Москва-Сити» од-
ной из первых завершается «Башня на Набе-
режной». Полностью завершить строительство
ММДЦ «Москва-Сити» планируется в 2018 г.
По данным международной базы Emporis, Москва занимает 13-ое место среди городов с наи-
большим количеством небоскребов (высота выше 100 м), а в двадцатке самых высоких зданий
Европы на Москву приходится 12 небоскребов, десять из них реализованы в рамках проекта
«Москва-Сити».
ИСТОРИЯ РОССИЙСКИХ НЕБОСКРЕБОВ
ВЫСОТНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В 60-80 ГГ.
В 60-х гг. застраивается Новый Арбат. Высота
зданий достигает 70 м тем не менее, они так-
же считаются высотными. В данный период
были возведены два здания, которые могут
по праву носить звание высоток: Дом Совета
экономической взаимопомощи (СЭВ) и Дом
Советов РСФСР. Высота здания Дома СЭВ
(1970 г.), нынешнего здания Правительства
Москвы, достигает 105 м. Строительство Бело-
го Дома, нынешнего Дома Правительства РФ,
завершилось в 1979 г., его высота составляет
102 м.
Город Столиц
2009 г.
302 м
Федерация-Запад
2009 г.
242 м
Федерация-Восток
2016 г.
374 м
Империя
2011 г.
239 м
Меркурий Сити
2013 г.
339 м
ОКО
2014 г.
245 м
ОКО
(Жилая башня)
2016 г.
352 м
Евразия
2014 г.
309 м
Evolution Tower
2014 г.
255 м
IQ-Квартал
2015 г.
173 м
ВЫВОДЫ
Северная Башня
2008 г.
108 м
Башня 2000
2001 г.
130 м
Башня на
Набережной
2007 г.
264 м

7. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
6
RD MANAGEMENT 2015
В течение 5 лет здание Burj Khalifa в Дубае
удерживает звание самого высокого небоскре-
ба в мире. Однако прогресс не стоит на месте
и на сегодняшний день заявлены проекты, пре-
вышающие небоскреб «Burj Khalifa по высоте.
Среди них: башня Nakheel в ОАЭ, Kingdom
Tower в Саудовской Аравии. В России и Европе
самым высоким зданием станет «Лахта Центр».
X-SEED 4000 — МИФ ИЛИ РЕАЛЬНОСТЬ?
X-Seed 4000 — проект самого высокого здания
мира.
Его высота должна составлять 4000 м над
уровнем моря, а количество этажей — 800.
X-Seed 4000 должен вмещать от 700 000 до
1 000 000 жителей.
Автор проекта — строительная компания
«Тасаи Корпорейшн». Проект разработан
специально для Токио.
Одной из основных проблем проекта является
его расположение в районе «Тихоокеанского
огненного кольца» — зоны сильнейшей в мире
вулканической активности, так что угроза зем-
летрясений и цунами для здания весьма велика.
Проект закрыт на неопределённый срок.
ПРОЕКТЫ БУДУЩИХ НЕБОСКРЕБОВ
ПРОЕКТЫ БУДУЩИХ НЕБОСКРЕБОВ
Название
Страна Россия ОАЭ Саудовская Аравия
Санкт-Петербург Дубай 32 км от Джидды
463 м 1050 м 1000 мВысота
Город
Лахта Центр Nakheel Kingdom Tower

8. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
7
RD MANAGEMENT 2015
Современный небоскреб в среднем обслужива-
ет более 30 лифтов. С целью увеличения про-
пускной способности при выделении минималь-
ной площади под лифтовые шахты широкое
применение получили скоростные и многока-
бинные лифты (Double-Deck/Multi-Deck и Twin).
Double-Deck представляет собой единую
двухъярусную кабину, которая находится на
одной раме и помещена в одну шахту. Такие
лифты обслуживают два смежных этажа одно-
временно.
Суть работы лифтов типа Twin заключается
в том, что кабины лифта передвигаются в об-
щей шахте независимо друг от друга.
Современные скоростные лифты от мировых
производителей способны развивать скорость
16 м/c.
В небоскребах, как правило, предусмотрено
разделение на лифтовые группы, обслужи-
вающие различные функциональные зоны —
офисы, апартаменты, парковку, зону погрузки
и разгрузки. Это позволяет группировать пото-
ки пассажиров и значительно оптимизировать
движение в деловом комплексе. В свою оче-
редь, лифты определенной зоны управляются
единым компьютером, который сам выбирает,
какой лифт ближе для клиента. Еще более со-
временной является интеллектуальная система
управления: как только гость или служащий
прикладывает пропуск к электронному считы-
вающему устройству на турникете, система ав-
томатически сама вызывает лифт на требуемый
этаж. Таким образом, лифт программируется
с помощью пропуска, что значительно эконо-
мит время сотрудников арендаторов и посети-
телей небоскребов.
Современные лифты оборудованы автоматиче-
скими ловителями, предотвращающими паде-
ние кабины, поэтому, в случае возникновения
какой-либо аварийной ситуации, находящиеся
в лифте люди всегда остаются в безопасности.
ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ
НЕБОСКРЕБОВ
ЛИФТЫ
Twin
Экономия места за счет
отказа от одной шахты
Double-Deck

9. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
8
RD MANAGEMENT 2015
Современные лифты оснащены частотным при-
водом, различными модулями, системой ме-
ханического реверса и даже световым барье-
ром для обнаружения присутствия человека.
Специальный диспетчерский пункт координиру-
ет круглосуточную работу лифтов в небоскребе
и обеспечивает слаженную работу всех систем
в здании.
Работа таких систем требует специальных усло-
вий эксплуатации, а их обслуживание — специ-
ального программного обеспечения, особенно-
го оборудования и инструментов и, конечно,
специалистов соответствующего профиля.
К примеру, система управления лифта на базе
микропроцессора корректно работает при тем-
пературе от –5 до +50 градусов, а это значит,
что в машинном отделении необходимо обеспе-
чить отопление в холодное время года и конди-
ционирование в разгар лета. В условиях наше-
го климата причинами поломок лифтов могут
выступать неблагоприятные погодные условия,
в которых вынуждена работать сложная авто-
матика, и управляющая компания должна учи-
тывать данные особенности.
Еще одной особенностью эксплуатации лифтов
является процесс оперативного ремонта и за-
мены деталей.
В производстве лифтового оборудования за-
метна тенденция к кооперации: отдельные де-
тали лифтов выпускают на разных заводах,
иногда даже в разных странах. Поэтому стал-
киваясь с необходимостью заменить опреде-
ленную деталь, специалист вынужден менять
и другие узлы, или весь агрегат, или проводить
полную модернизацию лифта. В случае замены
каких-либо деталей следует обращаться в сер-
висную сеть производителя, представители ко-
торой устраняют поломки в рамках сервисного
обслуживания.
ЭКСПЛУАТАЦИЯ
Обслуживание лифтов в небоскребах необходимо доверить профессиональной управляющей
компании, которая имеет опыт эксплуатации особого оборудования от ведущих мировых произ-
водителей лифтов и налаженные контакты с их представителями в России.
ВЫВОДЫ

10. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
9
RD MANAGEMENT 2015
ФАСАДЫ НЕБОСКРЕБОВ
Одной из самых сложных задач при строитель-
стве высотных зданий является проектировка
оконных конструкций, к которым предъявляет-
ся целый комплекс требований: по безопасно-
сти, прочности, долговечности, а также тепло-
техническим характеристикам.
При ошибках в проектировании фасада на
этапе эксплуатации здания можно столкнуть-
ся с такими проблемами как повышенные те-
плопотери зимой и перегрев летом, что в свою
очередь будет приводить к повышенному по-
треблению электроэнергии.
Учитывая географическое положение России
и, соответственно, низкие температуры в зимнее
время, в высотном строительстве объектов ши-
роко используются двухкамерные стеклопакеты,
которые позволяют снизить теплопотери зда-
ния. Такое решение имеет свои плюсы и в жар-
кие летние месяцы, т.к. существенно снижает
затраты на кондиционирование до 50-60%.
С целью предотвращения негативного воздей-
ствия чрезмерного солнечного света, приводя-
щего к перегреву помещений здания и боль-
шим затратам на кондиционирование, часто
используются полимерные светоотражающие
или тонирующие покрытия. Данные технологии
позволяют блокировать до 98% ультрафиоле-
тового излучения.
В последние годы также используют различно-
го рода высокотехнологичные инновации в об-
ласти интеллектуального остекления фасадов:
• Фасады с размещением автоматически ре-
гулируемых жалюзи, защищающих от яр-
кого и прямого солнечного света и откры-
вающихся в пасмурную погоду.
• Фасады с размещением между слоями раз-
личного оборудования, обеспечивающего
благоприятный воздушный режим в поме-
щениях.
• Фасады с интеллектуальным освещени-
ем — медиафасады, их второе назва-
ние — «цифровое стекло» (digitalglass). Их
применяют с целью показа видеоконтента
любой степени сложности, вплоть до 3D
роликов, а также повышения энергоэффек-
тивности здания.
ФАСАДЫ И КРОВЛЯ

11. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
10
RD MANAGEMENT 2015
ЭКСПЛУАТАЦИЯ
Мойка окон и фасадов высотных зданий —
большая статья расходов. Вопросы монта-
жа оборудования, мелкого ремонта, замены
стеклопакетов, мойки фасадов детально про-
рабатываются еще на этапе проектирования
и строительства. Привлечение профессиональ-
ной управляющей компании на данном этапе
позволяет просчитать оптимальный метод об-
служивания фасадов с учетом всех особенно-
стей здания и климатических условий региона.
В современных небоскребах для обслуживания
фасадов широко применяются стационарные
системы обслуживания фасадов высотных зда-
ний или BMU (Building Maintenance Units).
Данные фасадные системы представляют собой
машины в виде передвижных кранов, к которым
подвешена рабочая платформа или люлька. Та-
кие установки разрабатываются индивидуаль-
но под каждый объект и позволяют проводить
различные виды работ на сложных фасадах.
В самом высоком небоскребе мира Burj Khalifa
заложена специальная рельсовая система,
она располагается на трех этажах (40-м, 73-м
и 109-м). По рельсам движутся специальные
люльки: крановые подъемники и сверхпроч-
ные кабели позволяют им перемещаться вверх
и вниз. Однако полностью исключить промыш-
ленный альпинизм не удалось даже при при-
менении современных технологий: фасад выше
110-го этажа и шпиль небоскреба моют про-
мышленные альпинисты.
Стационарные системы обслуживания фасадов
для нашего региона должны быть разработаны
с учетом климатических особенностей, с целью
их использования при низких температурах
(например, при необходимости срочного ре-
монта или очистки фасада от наледи).
Еще одной особенностью обслуживания фаса-
дов в небоскребах является объединение под
одной крышей разных типов недвижимости: ри-
тейл, офисы, апартаменты, гостиницы. Мойка
фасадов в зоне апартаментов предпочтительна
для жильцов в дневное время, а в офисной части
и зоне ритейла наоборот — утром или вечером.
При строительстве высотных зданий в России
следует учитывать вопросы эксплуатации фа-
сада и кровли в холодное время года. Если это-
го не учесть, то можно столкнуться с проблемой
обледенения фасадов зимой, образованием
наледи на поверхности кровли. Для решения
этих задач в небоскребе должна быть пред-
усмотрена система антиобледенения. Система
обогрева крыши здания и фасада полностью
исключает образование наледи не только на
поверхности кровли, но и в водостоках, жело-
бах и по карнизам крыши. Такие меры позволят
обеспечить качественную и слаженную работу
всей системы на протяжении всего срока экс-
плуатации кровли и фасадов.
Привлечение профессиональной управляющей компании на этапе проектирования позволяет
выбрать оптимальное решение для последующей эксплуатации фасада и кровли небоскреба.
Правильный выбор системы фасада, концепции его обслуживания позволяют в дальнейшем из-
бежать сложностей в эксплуатации, а также дополнительных расходов.
ВЫВОДЫ

12. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
11
RD MANAGEMENT 2015
Для ликвидации очага возгорания в небоскре-
бе необходима мощная внутренняя система
пожаротушения, а для спасения людей — про-
думанная система эвакуации из здания.
В высотных зданиях основными путями эвакуа-
ции являются лестницы, к которым предъявля-
ются требования:
• лестницы должны быть незадымляемыми
с противопожарной вентиляцией и подпо-
ром воздуха;
• лестничные клетки должны быть выведены
непосредственно наружу;
• ширина лестничных маршей должна быть
шире, чем в зданиях обычной этажности;
• при строительстве должны использоваться
негорючие материалы.
Для обеспечения спасательных работ и пожа-
ротушения в высотных зданиях должно быть
предусмотрено:
• устройство пожарных лифтов;
• устройство наземных вертолетных площа-
док и/или устройство площадок для вер-
толетов и спасательных кабин на крыше
здания;
• устройство пожаробезопасных зон;
• оснащение зданий индивидуальными
и коллективными средствами спасения;
• оснащение объектового пункта пожароту-
шения.
От грамотного проекта высотного здания,
предусматривающего все необходимые меры
по пожарной безопасности, а также постоян-
ного контроля всех систем на объекте, зависит
безопасность тысяч людей, живущих и работа-
ющих в небоскребах.
Роль управляющей компании, которая занима-
ется эксплуатацией небоскреба, заключается
в наблюдении за исправностью всех систем
здания, включая устройства по пожарной без-
опасности и элементы, которые взаимодейству-
ют с системами пожарной безопасности при
возгорании. Профессиональная управляющая
компания должна иметь лицензию на осущест-
вление деятельности по монтажу, техническому
обслуживанию и ремонту средств обеспечения
пожарной безопасности зданий и сооружений.
Еще одной немаловажной задачей УК является
организация эвакуации до приезда спасатель-
ных служб при возникновении чрезвычайной
ситуации. В небоскребах эвакуационные пути
более сложные и длинные, следовательно, по-
вышается важность проведения регулярных
плановых эвакуационных учений для всех, кто
работает и живет в небоскребе.
ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ

13. НЕБОСКРЕБЫ. ФОРМИРОВАНИЕ СУБРЫНКА. ОСОБЕННОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ.
12
RD MANAGEMENT 2015
Чем выше здание, тем больше протяженность
инженерных систем и больше оборудования,
необходимого для обеспечения его жизнедея-
тельности. Высота накладывает свои особенно-
сти на эксплуатацию сетей в связи с перепадами
давления в инженерных системах водоснабже-
ния и кондиционирования на разных высотах.
Для этого системы подачи ресурсов в небо-
скребах разбиты на секции, каждая из которых
отсекается техническими этажами, где разме-
щено оборудование, обслуживающее только
данную секцию, а не все здание.
Задача управляющей компании заключается
в том, чтобы настроить равномерность распре-
деления потоков воздуха и воды и выровнять
баланс системы на всех уровнях высотного
здания. На системы коммуникации в небоскре-
бах ложится большая нагрузка и, как след-
ствие, инженерные системы могут изнаши-
ваться чаще, требовать замены или ремонта.
При эксплуатации небоскреба управляющая
компания должна в два раза чаще проводить
аудит всех коммуникаций с удвоенным количе-
ством квалифицированных инженеров.
Для отслеживания состояния инженерных си-
стем и оборудования на таком сложном объекте
как небоскреб должна применяться автоматизи-
рованная система управления зданием, напри-
мер BMS (Building Maintenance & System). Кру-
глосуточная диспетчерская служба на объекте
работает с данной системой с целью оператив-
ного реагирования на сигналы. Автоматизиро-
ванная система BMA (Building Maintenance &
Administration) помогает работать с арендато-
рами, в режиме online реагировать на их по-
требности и отслеживать статус работ.
ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ
ЧТО НЕДОПУСТИМО В НЕБОСКРЕБАХ?
В небоскребах запрещены мусоропроводы: в каждом здании организован свой порядок сбора
мусора.
Также в небоскребах нельзя делать эксплуатируемую кровлю для смотровой площадки или
открывать летнюю веранду непосредственно на крыше.

14. Небоскреб — это сверхсовременное здание,
управление которым требует использования
современных технологий, например, таких как
системы BMS и BMA. Данное ПО позволяет
в режиме online мониторить работу инженер-
ных систем, оперативно реагировать на посту-
пающие сигналы и заявки арендаторов, а так-
же отслеживать статус выполненных работ, как
текущих, так и плановых.
Эксплуатацию небоскреба необходимо дове-
рять профессиональной управляющей компа-
нии, обладающей опытом обслуживания слож-
ных, высокотехнологичных объектов.
Привлечение профессиональной управляющей
компании требуется еще на этапе проектиро-
вания небоскреба. Зная специфику эксплуата-
ции высотных зданий, команда управляющей
компании может просчитать оптимальную
концепцию обслуживания фасада небоскреба,
выбрать эффективные решения по остеклению,
которые в дальнейшем позволят снизить те-
плопотери зимой и перегрев помещений летом,
дать рекомендации по выбору лифтового обо-
рудования и т.д. От грамотного проекта высот-
ного здания зависит стоимость его дальнейшей
эксплуатации.
Собственники по всему миру понимают спец-
ифику эксплуатации зданий, особенно высо-
котехнологичных объектов, и доверяют свои
активы профессиональным управляющим ком-
паниям. На российском рынке недвижимости
ситуация несколько иная: некоторые собствен-
ники объектов создают в своей структуре in-
house управляющие компании.
В то же время высотное строительство активно
развивается в России, а новые объекты стано-
вятся более технологичными, и как следствие,
усложняется их эксплуатация. Данная тен-
денция послужит основанием для пересмотра
отношения собственников в пользу професси-
ональных управляющих компаний и поможет
сформировать на рынке недвижимости субры-
нок по управлению высотными зданиями.
ВЫВОДЫ
Copyright 2015 RD Management. Авторские права защищены. Отчет RD Management является исследованием рынка недвижимости и ос-
нован на собственных материалах компании. При составлении данного отчета основными нашими принципами были точность и полнота
информации. Использование материала, содержащегося в отчете, разрешено только с письменного разрешения RD Management. Несмо-
тря на достоверность содержащейся в отчете информации, компания не может предоставить гарантии отсутствия фактических неточно-
стей. В случае их обнаружения, просим сообщить нам для внесения соответствующих изменений.
RD Management
125009 Москва, Россия
Романов переулок, 4/2
Т +7 495 772 77 01
Ф +7 495 772 77 02
research@rdms.ru