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Der Verwalter-Brief
mit Deckert kompakt
                                               Ihr Beratungsdienst rund um WEG-und Mietverwaltung                            Juni 2010




                                                    Ihre Verwalter-Themen
                                                    im Juni
                   Liebe Leserin,
                   lieber Leser,
                                                    Verwalterthema des Monats
                                                    Verwalterzustimmung bei Wohnungsveräußerung                                 Seite 4
                    ich freue mich, Ihnen heute
                    den ersten „Verwalter-Brief“
                    präsentieren zu können
                    – Ihren Beratungsdienst         Technik
rund um die WEG- und Mietverwaltung.                Kostenoptimierung bei der Aufzugswartung                                    Seite 6
Der Verwalter-Brief versorgt Sie künftig 10 Mal
im Jahr mit aktuellen Informationen für Ihre
tägliche Verwaltungspraxis, im rechtlichen,
technischen und organisatorischen Bereich.
                                                    Organisation
                                                    Personalführung in Verwaltungsunternehmen                                   Seite 7

Gerne greifen wir für die kommenden Ausga-
ben Ihre Anregungen auf. Schreiben Sie uns,
welche Themen Sie beschäftigen und wo Sie           FAQ
der Schuh drückt. Senden Sie uns Ihre Anmer-        Sie fragen - unsere Experten antworten                                      Seite 8
kungen und Kritik - gerne auch Lob. Ich bin
gespannt.

Eine interessante Lektüre und erfolgreiches Ver-    Deckert kompakt
walten wünscht Ihnen Ihr
                                                    Entscheidung des Monats: Auch Eigentümer ohne Balkon
                                                    muss zu Balkonsanierung beitragen                                           Seite 9



                                                    Deckert erklärt: Wie berechnet der Anwalt seine Kosten?                   Seite 10
Dipl.-Kfm. Richard Kunze
Herausgeber

                                                    Schlusslicht                                                              Seite 12




Sie möchten sich täglich über die aktuellen Entwicklungen in den Bereichen Vermieten, Verwalten, Immobilien informieren, dann besuchen Sie
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    Verwalterthema                                                             In der Regel sind es meist die finanziellen Kriterien, die der Verwalter
                                                                               zunächst z. B. anhand der Einholung einer Creditreformauskunft prüft.
                                                                               Immer öfter sind die eingeholten Auskünfte negativ und erlauben es

    des Monats                                                                 dem Verwalter nicht, die gewünschte Zustimmung zu erteilen. Es ist
                                                                               nicht maßgeblich, ob die eigentliche Kaufpreiszahlung gesichert ist,
                                                                               auch wenn oft darauf verwiesen wird, der Kaufpreis sei bereits bezahlt
                                                                               oder durch eine Bank gesichert.

                                                                                    PRAXIS-TIPP: INFORMATIONEN BEIM VERKÄUFER ANFORDERN

    Verwalterzustimmung bei                                                      Es kommt insbesondere und gerade darauf an, ob der Erwerbsin-
    Wohnungsveräußerung                                                          teressent die zukünftigen Belastungen als Mitglied der WEG (Haus-
                                                                                 gelder, Sonderumlagen usw.) tragen kann. Bestehen Zweifel an der
                                                                                 Bonität des Erwerbers, sehen Sie allein schon aus haftungstechni-
    Obwohl es seit der WEG-Reform möglich ist, eine in der Ge-
                                                                                 schen Gründen von einer Zustimmungserklärung ab. Schreiben Sie
    meinschaftsordnung vorgesehene Regelung, nach der die Ver-
                                                                                 stattdessen den Verkäufer an und weisen ihn auf seine Unterstüt-
    äußerung eines Wohnungseigentums von der Zustimmung des
                                                                                 zungspflichten hin.
    Verwalters abhängig ist, per Mehrheitsbeschluss aufzuheben,
    ist hiervon in der Praxis wenig Gebrauch gemacht worden. So-
                                                                                 → Musterschreiben s. nächste Seite
    mit ist es für die meisten Verwalter eine alltägliche Aufgabe zu
    entscheiden, ob die Zustimmung zu einer Veräußerung erteilt
    wird – eine Aufgabe, die viele auf die leichte Schulter nehmen.            So verweigern Sie die Zustimmung nicht grundsätzlich, sondern spielen
                                                                               den Ball zum Verkäufer zurück. Damit liegt eine etwaige Verzögerung
    Viele Teilungserklärungen sehen vor, dass die Veräußerung eines Woh-       der Zustimmungserteilung im Verantwortungsbereich des Verkäufers
    nungs- oder Teileigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Das        und kann daher, so lange keine grundlose Ablehnung vorliegt, auch
    ist mehr als eine bloße Formalie, wie es insbesondere Verkäufer gerne      nicht zu einer Haftung des Verwalters führen. Oft schaltet der Verkäu-
    darstellen. Sie müssen als Verwalter sorgfältig prüfen, ob Sie zustim-     fer dann einen Anwalt ein und droht mit Schadenersatzforderungen.
    men oder nicht. Meistens werden Sie zustimmen müssen. Tun Sie das          Lassen Sie sich dadurch nicht einschüchtern. Wenn negative Auskünfte
    aber voreilig und es gibt Probleme mit dem Erwerber, stehen bei Ihnen      vorliegen, darf der Verwalter ohne eigenes Haftungsrisiko nicht zu-
    die anderen Eigentümer vor der Tür. Verweigern Sie dagegen die Zu-         stimmen.
    stimmung zu Unrecht, kann der verkaufswillige Eigentümer von Ihnen
    Schadensersatz fordern; auch kann er auf Zustimmung klagen, was ein             PRAXIS-TIPP: GEMEINSCHAFT KANN ENTSCHEIDEN

    erhebliches Prozesskostenrisiko bedeutet.                                    Haben Sie Zweifel, ob Sie die Zustimmung zur Veräußerung erteilen
                                                                                 oder verweigern müssen, lassen Sie die Eigentümer darüber ent-
        PRAXIS-TIPP: SONDERVERGÜTUNG VEREINBAREN
                                                                                 scheiden, ob diese der Veräußerung zustimmen. Berufen Sie dazu
      Da die Zustimmungsbefugnis mit erheblichen Haftungsrisiken ver-            ggf. eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein.
      bunden ist, sollten Sie sich für diese verantwortungsvolle Aufgabe
      eine Sondervergütung zubilligen lassen. Diese muss - ebenso wie
      die Kosten für die Zustimmungserklärung - die WEG tragen, wenn           Steht der Zustimmung zur Veräußerung nichts im Wege, müssen Sie die
      nicht etwas anderes vorgesehen ist (z.B. dass der Veräußerer diese       Zustimmung zur Vorlage beim Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter
      Kosten trägt).                                                           Form erklären, d. h. Ihre Unterschrift unter der Zustimmungserklärung
                                                                               muss von einem Notar beglaubigt sein. Neben der Zustimmungser-
                                                                               klärung muss dem Grundbuchamt zudem Ihre Verwalterstellung in öf-
    Eine Veräußerungsbeschränkung soll die Eigentümer vor dem Eintritt         fentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden. Dies kann durch das
    persönlich oder wirtschaftlich unzuverlässiger Mitglieder in die Gemein-   Protokoll der Versammlung, in der Sie zum Verwalter bestellt wurden,
    schaft schützen. Deshalb dürfen Sie die Zustimmung zur Veräußerung         geschehen.
    nur verweigern, wenn hinsichtlich des Erwerbsinteressenten gewichti-
    ge Gründe vorliegen, die bezüglich seiner Person oder wirtschaftlicher          PRAXIS-TIPP: UNTERSCHRIFTEN UNTER PROTOKOLL SOFORT BEGLAUBIGEN LASSEN

    Leistungsfähigkeit Zweifel aufkommen lassen.                                 Sorgen Sie nach Ihrer Bestellung zum Verwalter schnell dafür, dass
                                                                                 die Unterschriften unter dem Protokoll der Versammlung, in der Sie
        ACHTUNG:
                                                                                 - erstmalig oder wiederholt - zum Verwalter bestellt wurden, öffent-
      Es müssen konkrete Anhaltspunkte gegeben sein, die objektive               lich beglaubigt werden. Dann können Sie im Veräußerungsfall ohne
      Zweifel begründen, dass der Erwerbsinteressent nicht willens oder          Verzögerung auf diesen formgerechten Nachweis zurückgreifen.
      in der Lage ist, seinen Pflichten als zukünftiges Mitglied der WEG
      nachzukommen.

                                                                                !   Weiterführende Informationen:
                                                                               Veräußerungszustimmung  637319
                                                                               Veräußerungszustimmung, Formular  644941




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In diesen Fällen dürfen Sie die Zustimmung                                                                                    Keine Gründe zur Verweigerung
zur Veräußerung verweigern                                                                                                    der Zustimmung sind

■   Der Erwerber hat die eidesstattliche Versicherung abgegeben                                                               ■   Rückständige Hausgeldzahlungen des Veräußerers
■   Der Erwerber ist zahlungsunfähig                                                                                          ■   Beibehaltung eines unzulässigen Gebrauchs, sofern länger
                                                                                                                                  geduldet
■   Der Erwerber hat sich gemeinschaftsschädigend verhalten,
    z.B. durch einen eigenmächtigen Umbau                                                                                     ■   Meinungsverschiedenheiten zwischen dem Erwerber
                                                                                                                                  und dem Verwalter
■   Der Erwerber hat in einer anderen Wohnungseigentümer-
    gemeinschaft stets das Wohngeld nicht bezahlt                                                                             ■   Aggressives Verhalten des Erwerbers im Rahmen eines
                                                                                                                                  Rechtsstreits (besondere und entschuldbare emotionale
■   Der Erwerber will ein anstößiges Gewerbe gegen die Bestim-
                                                                                                                                  Belastung der Beteiligten)
    mungen in der Teilungserklärung betreiben, etwa ein Bordell
■   Der Erwerber (etwaiger ehemaliger Mieter in dem Objekt)
    weigert sich beharrlich, die Hausordnung einzuhalten




 ARBEITSHILFE:

 Zweifeln Sie an der Bonität des potenziellen Erwerbers, fordern Sie den verkaufswilligen Eigentümer mit folgendem
 Schreiben zur Mithilfe auf:



           Sehr geehrte/r Frau/Herr ......................................................................................,



           am ................................ (Datum) haben wir den zwischen Ihnen und ....................................................................................... (Name Erwerber)
           geschlossenen Kaufvertrag erhalten. Wir sind gemäß § 12 WEG gesetzlich gehalten, vor einer entsprechenden Zustim-
           mung, die jeweiligen Erwerber einer genauen Überprüfung zu unterziehen. Die von uns eingeholten Auskünfte sind
           jedoch negativ und lassen eine Zustimmung unsererseits zu dem Kaufvertrag derzeit nicht zu.

           Als Verkäufer sind Sie ebenfalls verpflichtet, uns bei der Auskunftseinholung zu unterstützen. Daher möchten wir bereits
           jetzt höflich darum bitten, uns ggf. aussagekräftige Unterlagen hinsichtlich der Solvenz und Bonität der Erwerber zu über-
           senden.
           Hierbei handelt es sich um eine Nebenpflicht des Veräußerers, alles ihm Zumutbare zu tun, einem Verwalter die Erfüllung
           seiner Prüfungspflicht und die Entscheidung im Interesse der Gesamtgemeinschaft zu erleichtern (§ 242 BGB,
           vgl. KG Berlin v. 11.10.1989, 24 W 4478/89; OLG Köln, OLGZ 84, 162; BayObLG v. 5.7.1982, DWE 1983, 26; OLG Köln
           v. 15.3.1996, 19 U 139/95, NJW-RR 1996, 1296).

           Wir bitten Sie um Verständnis, dass wir erst dann die notarielle Zustimmung zu Ihrem Kaufvertrag erteilen, wenn wir
           über die Bonität bzw. Solvenz der Erwerber entsprechend informiert sind.

           Eine Kopie dieses Schreibens erhalten der Erwerber sowie das beurkundende Notariat zur Kenntnis.



           Mit freundlichen Grüßen

           Hausverwaltung ....................................................................................




                                                                                                                                                                         www.haufe.de/immobilien

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  • 1. Der Verwalter-Brief mit Deckert kompakt Ihr Beratungsdienst rund um WEG-und Mietverwaltung Juni 2010 Ihre Verwalter-Themen im Juni Liebe Leserin, lieber Leser, Verwalterthema des Monats Verwalterzustimmung bei Wohnungsveräußerung  Seite 4 ich freue mich, Ihnen heute den ersten „Verwalter-Brief“ präsentieren zu können – Ihren Beratungsdienst Technik rund um die WEG- und Mietverwaltung. Kostenoptimierung bei der Aufzugswartung  Seite 6 Der Verwalter-Brief versorgt Sie künftig 10 Mal im Jahr mit aktuellen Informationen für Ihre tägliche Verwaltungspraxis, im rechtlichen, technischen und organisatorischen Bereich. Organisation Personalführung in Verwaltungsunternehmen  Seite 7 Gerne greifen wir für die kommenden Ausga- ben Ihre Anregungen auf. Schreiben Sie uns, welche Themen Sie beschäftigen und wo Sie FAQ der Schuh drückt. Senden Sie uns Ihre Anmer- Sie fragen - unsere Experten antworten  Seite 8 kungen und Kritik - gerne auch Lob. Ich bin gespannt. Eine interessante Lektüre und erfolgreiches Ver- Deckert kompakt walten wünscht Ihnen Ihr Entscheidung des Monats: Auch Eigentümer ohne Balkon muss zu Balkonsanierung beitragen  Seite 9 Deckert erklärt: Wie berechnet der Anwalt seine Kosten?  Seite 10 Dipl.-Kfm. Richard Kunze Herausgeber Schlusslicht  Seite 12 Sie möchten sich täglich über die aktuellen Entwicklungen in den Bereichen Vermieten, Verwalten, Immobilien informieren, dann besuchen Sie unser Internetportal: www.haufe.de/immobilien
  • 2. 4 Verwalterthema In der Regel sind es meist die finanziellen Kriterien, die der Verwalter zunächst z. B. anhand der Einholung einer Creditreformauskunft prüft. Immer öfter sind die eingeholten Auskünfte negativ und erlauben es des Monats dem Verwalter nicht, die gewünschte Zustimmung zu erteilen. Es ist nicht maßgeblich, ob die eigentliche Kaufpreiszahlung gesichert ist, auch wenn oft darauf verwiesen wird, der Kaufpreis sei bereits bezahlt oder durch eine Bank gesichert. PRAXIS-TIPP: INFORMATIONEN BEIM VERKÄUFER ANFORDERN Verwalterzustimmung bei Es kommt insbesondere und gerade darauf an, ob der Erwerbsin- Wohnungsveräußerung teressent die zukünftigen Belastungen als Mitglied der WEG (Haus- gelder, Sonderumlagen usw.) tragen kann. Bestehen Zweifel an der Bonität des Erwerbers, sehen Sie allein schon aus haftungstechni- Obwohl es seit der WEG-Reform möglich ist, eine in der Ge- schen Gründen von einer Zustimmungserklärung ab. Schreiben Sie meinschaftsordnung vorgesehene Regelung, nach der die Ver- stattdessen den Verkäufer an und weisen ihn auf seine Unterstüt- äußerung eines Wohnungseigentums von der Zustimmung des zungspflichten hin. Verwalters abhängig ist, per Mehrheitsbeschluss aufzuheben, ist hiervon in der Praxis wenig Gebrauch gemacht worden. So- → Musterschreiben s. nächste Seite mit ist es für die meisten Verwalter eine alltägliche Aufgabe zu entscheiden, ob die Zustimmung zu einer Veräußerung erteilt wird – eine Aufgabe, die viele auf die leichte Schulter nehmen. So verweigern Sie die Zustimmung nicht grundsätzlich, sondern spielen den Ball zum Verkäufer zurück. Damit liegt eine etwaige Verzögerung Viele Teilungserklärungen sehen vor, dass die Veräußerung eines Woh- der Zustimmungserteilung im Verantwortungsbereich des Verkäufers nungs- oder Teileigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Das und kann daher, so lange keine grundlose Ablehnung vorliegt, auch ist mehr als eine bloße Formalie, wie es insbesondere Verkäufer gerne nicht zu einer Haftung des Verwalters führen. Oft schaltet der Verkäu- darstellen. Sie müssen als Verwalter sorgfältig prüfen, ob Sie zustim- fer dann einen Anwalt ein und droht mit Schadenersatzforderungen. men oder nicht. Meistens werden Sie zustimmen müssen. Tun Sie das Lassen Sie sich dadurch nicht einschüchtern. Wenn negative Auskünfte aber voreilig und es gibt Probleme mit dem Erwerber, stehen bei Ihnen vorliegen, darf der Verwalter ohne eigenes Haftungsrisiko nicht zu- die anderen Eigentümer vor der Tür. Verweigern Sie dagegen die Zu- stimmen. stimmung zu Unrecht, kann der verkaufswillige Eigentümer von Ihnen Schadensersatz fordern; auch kann er auf Zustimmung klagen, was ein PRAXIS-TIPP: GEMEINSCHAFT KANN ENTSCHEIDEN erhebliches Prozesskostenrisiko bedeutet. Haben Sie Zweifel, ob Sie die Zustimmung zur Veräußerung erteilen oder verweigern müssen, lassen Sie die Eigentümer darüber ent- PRAXIS-TIPP: SONDERVERGÜTUNG VEREINBAREN scheiden, ob diese der Veräußerung zustimmen. Berufen Sie dazu Da die Zustimmungsbefugnis mit erheblichen Haftungsrisiken ver- ggf. eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein. bunden ist, sollten Sie sich für diese verantwortungsvolle Aufgabe eine Sondervergütung zubilligen lassen. Diese muss - ebenso wie die Kosten für die Zustimmungserklärung - die WEG tragen, wenn Steht der Zustimmung zur Veräußerung nichts im Wege, müssen Sie die nicht etwas anderes vorgesehen ist (z.B. dass der Veräußerer diese Zustimmung zur Vorlage beim Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Kosten trägt). Form erklären, d. h. Ihre Unterschrift unter der Zustimmungserklärung muss von einem Notar beglaubigt sein. Neben der Zustimmungser- klärung muss dem Grundbuchamt zudem Ihre Verwalterstellung in öf- Eine Veräußerungsbeschränkung soll die Eigentümer vor dem Eintritt fentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden. Dies kann durch das persönlich oder wirtschaftlich unzuverlässiger Mitglieder in die Gemein- Protokoll der Versammlung, in der Sie zum Verwalter bestellt wurden, schaft schützen. Deshalb dürfen Sie die Zustimmung zur Veräußerung geschehen. nur verweigern, wenn hinsichtlich des Erwerbsinteressenten gewichti- ge Gründe vorliegen, die bezüglich seiner Person oder wirtschaftlicher PRAXIS-TIPP: UNTERSCHRIFTEN UNTER PROTOKOLL SOFORT BEGLAUBIGEN LASSEN Leistungsfähigkeit Zweifel aufkommen lassen. Sorgen Sie nach Ihrer Bestellung zum Verwalter schnell dafür, dass die Unterschriften unter dem Protokoll der Versammlung, in der Sie ACHTUNG: - erstmalig oder wiederholt - zum Verwalter bestellt wurden, öffent- Es müssen konkrete Anhaltspunkte gegeben sein, die objektive lich beglaubigt werden. 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  • 3. 5 In diesen Fällen dürfen Sie die Zustimmung Keine Gründe zur Verweigerung zur Veräußerung verweigern der Zustimmung sind ■ Der Erwerber hat die eidesstattliche Versicherung abgegeben ■ Rückständige Hausgeldzahlungen des Veräußerers ■ Der Erwerber ist zahlungsunfähig ■ Beibehaltung eines unzulässigen Gebrauchs, sofern länger geduldet ■ Der Erwerber hat sich gemeinschaftsschädigend verhalten, z.B. durch einen eigenmächtigen Umbau ■ Meinungsverschiedenheiten zwischen dem Erwerber und dem Verwalter ■ Der Erwerber hat in einer anderen Wohnungseigentümer- gemeinschaft stets das Wohngeld nicht bezahlt ■ Aggressives Verhalten des Erwerbers im Rahmen eines Rechtsstreits (besondere und entschuldbare emotionale ■ Der Erwerber will ein anstößiges Gewerbe gegen die Bestim- Belastung der Beteiligten) mungen in der Teilungserklärung betreiben, etwa ein Bordell ■ Der Erwerber (etwaiger ehemaliger Mieter in dem Objekt) weigert sich beharrlich, die Hausordnung einzuhalten  ARBEITSHILFE: Zweifeln Sie an der Bonität des potenziellen Erwerbers, fordern Sie den verkaufswilligen Eigentümer mit folgendem Schreiben zur Mithilfe auf: Sehr geehrte/r Frau/Herr ......................................................................................, am ................................ (Datum) haben wir den zwischen Ihnen und ....................................................................................... (Name Erwerber) geschlossenen Kaufvertrag erhalten. Wir sind gemäß § 12 WEG gesetzlich gehalten, vor einer entsprechenden Zustim- mung, die jeweiligen Erwerber einer genauen Überprüfung zu unterziehen. Die von uns eingeholten Auskünfte sind jedoch negativ und lassen eine Zustimmung unsererseits zu dem Kaufvertrag derzeit nicht zu. Als Verkäufer sind Sie ebenfalls verpflichtet, uns bei der Auskunftseinholung zu unterstützen. Daher möchten wir bereits jetzt höflich darum bitten, uns ggf. aussagekräftige Unterlagen hinsichtlich der Solvenz und Bonität der Erwerber zu über- senden. Hierbei handelt es sich um eine Nebenpflicht des Veräußerers, alles ihm Zumutbare zu tun, einem Verwalter die Erfüllung seiner Prüfungspflicht und die Entscheidung im Interesse der Gesamtgemeinschaft zu erleichtern (§ 242 BGB, vgl. KG Berlin v. 11.10.1989, 24 W 4478/89; OLG Köln, OLGZ 84, 162; BayObLG v. 5.7.1982, DWE 1983, 26; OLG Köln v. 15.3.1996, 19 U 139/95, NJW-RR 1996, 1296). Wir bitten Sie um Verständnis, dass wir erst dann die notarielle Zustimmung zu Ihrem Kaufvertrag erteilen, wenn wir über die Bonität bzw. Solvenz der Erwerber entsprechend informiert sind. Eine Kopie dieses Schreibens erhalten der Erwerber sowie das beurkundende Notariat zur Kenntnis. Mit freundlichen Grüßen Hausverwaltung .................................................................................... www.haufe.de/immobilien