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Flexibilisierungs- und
Kostensenkungspotenziale
moderner Bürowelten
Die zunehmende Bedeutung von Business Centern

Studie von Excellent Business Center und Ernst & Young Real Estate GmbH - Oktober 2011




                             Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                             Die zunehmende Bedeutung von Business Centern                         1
Excellent Business Center Frankfurt Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                     Flexibilisierungs- und OpernTurm
 2                   Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
Vorwort




Vorwort der Herausgeber


Sehr geehrte Leserinnen und Leser,



steigende Kostenbelastungen, neue Technologien, Globalisierung, Wettbewerbsdruck
sowie die stark zunehmende Dynamisierung der Wirtschaft stellen nur einige Schlag-
worte dar, die den tiefgreifenden Wandel unserer Arbeitswelten kennzeichnen. Kurze
Boomphasen wechseln sich immer schneller mit Rezessionen ab.

Die Marktveränderungen zu Beginn des 21. Jahrhunderts eröffnen neue Marktpotenziale
für Unternehmen, die es verstehen, sich innovativ und flexibel auszurichten, ihre Mitar-
beiter zu motivieren und sich damit auf die neuen Anforderungen einzustellen.

Gerade das Kosten- und Risikomanagement steht in dieser Situation vor völlig neuen
Herausforderungen, wenn die Wettbewerbsfähigkeit erhalten und langfristige Erfolgspo-
tenziale dauerhaft gesichert werden sollen.

Auch im Bereich des Managements moderner Bürowelten bedarf es daher umfassender,
gut strukturierter Konzepte, die zu einer Verhinderung erheblicher wirtschaftlicher
Probleme beitragen können.

Als Outsourcing-Partner von Unternehmen jeglicher Größe und Herkunft gewinnen
Business Center immer mehr an Bedeutung. Als Anbieter flexibler Arbeitswelten stellen
Business Center eine bedeutende Alternative zu klassischen Bürolösungen dar: Unter-
nehmen mieten mit zeitlich flexiblen Mietverträgen komplett eingerichtete Büro- und
Konferenzräume. Ob Bürosuite, Einzel- oder Teambüro – jede Größe steht kurzfristig für
jede Zeitspanne zur Verfügung. Der Vorteil: Investitionen in Büroequipment und Technik
entfallen und die Mieten sind erheblich günstiger als bei klassischen Bürolösungen.
Je nach Wunsch nehmen Kunden Leistungen wie Sekretariats- oder Telefonservice in
Anspruch. Wer keinen Raum anmieten möchte, schafft sich ein virtuelles Büro und nutzt
Adresse und Telefondienste der Business Center.

Häufig werden wir in unserer betrieblichen Praxis gefragt, wie groß der Kostenvorteil
von Business Centern gegenüber herkömmlichen Büros ist. Wie sind die vorhandenen
Flexibilitätspotenziale für unsere Kunden zu quantifizieren? Wer nutzt Business Center?
Warum ist es oft effizienter, Konferenzen in Business Centern, als in Hotels stattfinden zu
lassen? Welche qualitativen Vorteile sprechen für die Anmietung von Büros in Business
Centern?

Vor diesem Hintergrund haben wir Ernst & Young beauftragt, eine Studie zu den Flexi-
bilisierungs- und Kostensenkungspotenzialen moderner Bürowelten unter besonderer
Berücksichtigung der zunehmenden Bedeutung von Business Centern zu erstellen.

Die wesentlichen Ergebnisse dieser Studie haben wir auf den folgenden Seiten zusam-
mengefasst und sind sicher, Ihnen und Ihrem Unternehmen konkrete Entscheidungs- und
Argumentationshilfen zur Ausschöpfung wichtiger Flexibilitäts- und Kostensenkungspo-
tenziale im Bereich des Managements Ihrer Bürowelten geben zu können.




                          Dr. Andre Helf              Janko Siegert

                       Geschäftsführer Excellent Business Center




                            Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                            Die zunehmende Bedeutung von Business Centern                            3
Excellent Business Center Berlin Hauptbahnhof


                    Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
 4                  Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
Inhaltsverzeichnis




Inhaltsverzeichnis


1 - Management Summary. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

2 - Rahmenbedingungen und Konsequenzen der Anmietung
    klassischer Büros an Top-Standorten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

3 - Trends und Entwicklungen sowie deren Bedeutung für
    klassische Arbeits- und Büroformen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

4 - Business Center und deren Kunden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

5 - Markt- und Betreiberstrukturen von Business Centern in Deutschland . . . . . . . . 14

6 - Produktprofile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

6.1 - Büro auf Zeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

6.2 - Virtual Office. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

6.3 - Konferenz- und Tagungsräume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Schlussbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30




                                    Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                                    Die zunehmende Bedeutung von Business Centern                                 5
Excellent Business Center München Maximilianstraße moderner Bürowelten
                     Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale
 6                   Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
1 - Management Summary




Management Summary


Die wichtigsten Ergebnisse der Studie:


In wirtschaftlich stürmischen Zeiten sehen sich Unternehmen dynamisch wandelnden
Märkten und besonderen Herausforderungen gegenüber gestellt. Aus dieser Situation
gehen vor allem die Unternehmen erfolgreich hervor, die es verstehen, ihr Kosten- und
Risikoportfolio effizient zu managen. In Bezug auf die Anmietung von Büroflächen
stehen Aspekte der Kostenreduzierung bei den einzelnen Arbeitsplätzen im Mittelpunkt
der Betrachtungen. Die Notwendigkeit, Mietverträge als Dauerschuldverhältnisse in
Vertragsgestaltungen zu überführen, die einen kurzfristigen Ausstieg aus dem Miet-
verhältnis, ohne relevante Abstands- und Auszugszahlungen, ermöglichen, gilt oft als
wichtige Nebenbedingung. So bildet das sofortige „Stoppen eines Tankers“ ein wesent-
liches Erfolgskriterium.

Business Center werden immer bedeutender als Outsourcing-Partner der Wirtschaft. Sie
haben in den vergangenen Jahren ein Angebot an flexiblen Bürolösungen entwickelt, die
folgende Vorteile für moderne Unternehmen bieten:

•   Bei Anmietung von bis zu 20 Arbeitsplätzen sind Business Center grundsätzlich
    preiswerter als klassischer Büroraum. Die Preisvorteile reichen je nach Anzahl der
    angemieteten Arbeitsplätze von 24 bis zu über 200 %.

•   Business Center ermöglichen zeit- und flächenflexible Mietverträge und reduzieren
    damit das Risiko der Bindung an langfristige Mietverträge. Sie tragen damit wesent-
    lich zur Senkung des Fixkostenrisikos bei, aber bieten bei Bedarf das notwendige
    flächenmäßige Erweiterungspotenzial.

•   Business Center ermöglichen den sofortigen Markteintritt und sparen damit Zeit
    und Kosten.

•   Business Center bieten auch kleinen Teams die Möglichkeit, sich in besonders reprä-
    sentativen Immobilien in Top-Lagen einzumieten. Sie tragen damit wesentlich zur
    Imageförderung bei.

•   Business Center ermöglichen eine sichere und überschaubare Planung sämtlicher
    mit der Büroanmietung verbundener Kosten.

•   Business Center ermöglichen die Konzentration auf das Kerngeschäft.

•   Business Center tragen zur Liquiditätsschonung bei, da Investitionen in Mobiliar und
    Infrastruktur nicht anfallen.

•   Virtual Offices in Business Centern stellen eine sehr attraktive Alternative zur klas-
    sischen Anmietung von Büroräumen dar, da das Fixkostenrisiko auf ein Minimum
    reduziert wird, das äußere Erscheinungsbild jedoch vollkommen repräsentativ ist.

•   Besteht Bedarf nach Konferenz- und Tagungsmöglichkeiten so bieten Business
    Center gegenüber Hotels und Konferenzzentren wesentliche Vorteile, da sie erheb-
    lich kostengünstiger sind und keine Verpflichtung zur Buchung von Übernachtungen
    oder Catering besteht.

•   Business Center ermöglichen die stündliche Anmietung von Konferenz- und Tagungs-
    räumen und bieten damit eine interessante und diskrete Alternative zum Meeting in
    der „Hotel-Lobby“.




                             Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                             Die zunehmende Bedeutung von Business Centern                         7
2 - Rahmenbedingungen und Konsequenzen der Anmietung klassischer Büros an Top-Standorten




                                          Rahmenbedingungen und Konsequenzen der
                                          Anmietung klassischer Büros an Top-Standorten

Abb. 1: Rahmenbedingungen &
                                                                 Rahmenbedingungen                      Konsequenzen
Konsequenzen

                                                                 Eine Anmietung kleiner                 Die Anmietung einer
Diese Aufstellung zeigt die Rahmenbe-
                                                                 Flächen in Landmark-                   Mindestflächengröße zwingt die
dingungen für die Anmietung klassischer
                                                                 Immobilien ist in der Regel            Unternehmen, mehr Fläche, als
Büros und die daraus resultierenden
                                                                 nicht möglich.                         benötigt wird, anzumieten.
Konsequenzen.

                                                                 Verfügbare und abgeschlos-
                                                                 sene Büroeinheiten weisen
                                                                 mindestens 300 m² (Haupt-
                                                                 und Nebenflächen) auf.

                                                                 Top-Objekte sind in der                Flächenerweiterungen gemäß
                                                                 Regel voll vermietet.                  den Wachstumsbedürfnissen der
                                                                                                        Unternehmen sind vor diesem
                                                                                                        Hintergrund selten möglich.




                                                                 In sehr guten Bürolagen                Die Flexibilität eines Unter-
                                                                 und Top-Objekten schließen             nehmens wird durch lange
                                                                 Vermieter keine kurzfristigen          Mietvertragslaufzeiten stark
                                                                 Mietverträge ab.                       eingeschränkt. Ein schneller
                                                                                                        Marktaustritt ist dadurch nicht zu
                                                                 Mietvertragslaufzeiten von
                                                                                                        realisieren.
                                                                 fünf und mehr Jahren sind
                                                                 die Regel.                             Langfristige Mietverhältnisse
                                                                                                        erhöhen das Fixkostenrisiko eines
                                                                                                        Unternehmers.

                                                                 Die eigenständige                      Die Übernahme der Büroflächen
                                                                 Bürosuche und -auswahl,                erfolgt häufig erst Monate nach
                                                                 Mietvertragsverhandlungen              dem Vertragsabschluss. Dadurch
                                                                 und die Beschaffung der                ist ein schneller Markteintritt
                                                                 Büroausstattung benötigen              nicht möglich.
                                                                 viel Zeit, verursachen
                                                                                                        Häufig sehen sich Unternehmen
                                                                 Kosten und bedeuten in der
                                                                                                        terminlichen und organisato-
                                                                 Regel organisatorischen und
                                                                                                        rischen Hindernissen sowie
                                                                 logistischen Aufwand.
                                                                                                        diversen Vertragsrisiken
                                                                                                        ausgesetzt. Transaktions- sowie
                                                                                                        Beraterkosten fallen dadurch
                                                                                                        höher aus als ursprünglich
                                                                                                        kalkuliert.




                                                                      Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                                           8                          Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
2 - Rahmenbedingungen und Konsequenzen der Anmietung klassischer Büros an Top-Standorten




        Rahmenbedingungen                     Konsequenzen

        Anfangsinvestitionen                  Durch die entstehenden
        (Büroausstattung, Technik             Investitionen und additiven
        etc.) und Anlaufkosten hat            Kosten bei Ein- und Auszug fließt
        in der Regel der Mieter zu            dem Unternehmen Liquidität ab.
        erbringen.                            Zudem wird sein Kapital mittel-
                                              bis langfristig gebunden.
        Bei Büroauszug treffen
        den Mieter meist Rückbau-
        verpflichtungen und damit
        höhere Auszugskosten.

        Während der Miet-                     Das Unternehmen hat zusätzliche
        vertragsdauer ist der                 administrative Kosten zu tragen.
        Büromieter mit einem                  Das Nebenkostenrisiko erschwert
        hohen Verwaltungsaufwand              seine Kostenplanung.
        und einer unkalkulierbaren
        Nebenkostenentwicklung
        konfrontiert.




                Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                Die zunehmende Bedeutung von Business Centern                         9
3 - Trends und Entwicklungen sowie deren Bedeutung für klassische Arbeits- und Büroformen




                                       Trends und Entwicklungen sowie deren Bedeutung
                                       für klassische Arbeits- und Büroformen

                                       Grundlegender Wandel der Arbeitsformen und -strukturen


                                       Vor dem Hintergrund der in Abbildung 2 dargestellten Trends und Entwicklungen zeichnet
                                       sich ab, dass Arbeits- und Geschäftsprozesse immer dynamischer werden und damit
                                       erhöhte Flexibilitätsanforderungen an die Unternehmen stellen.

                                       Anstelle alter Erfolgsfaktoren, wie z.B. der Zentralisierung von Forschungs- und Entwick-
                                       lungseinrichtungen, treten vollkommen neue Arbeitsorganisationen. Zum Beispiel finden
                                       sich kleine, weltweite Expertenteams zusammen, um zeitlich begrenzt ein bestimmtes
                                       Projekt zu bearbeiten, oft in weltweitübergreifender Organisationsform. So bearbeiten
                                       z.B. die Amerikaner an der Westküste die Arbeitsergebnisse der deutschen Projektteam-
                                       mitglieder weiter, wenn die Deutschen in den wohlverdienten Feierabend gehen.

                                       Auch in Zeiten der Globalisierung bzw. vor dem Hintergrund der Anonymität des Internets
                                       wird es immer wichtiger, dass Unternehmen im Wettbewerb um Kunden und Mitarbeiter
                                       räumliche Präsenz zeigen. Die regionale oder sogar lokale Nähe zum Kunden oder Mitar-
                                       beiter wird somit zum erfolgskritischen Faktor.

                                       Steigende Bedeutung wird zudem der Nachhaltigkeitsdebatte im Sinne der Ausgewogen-
                                       heit von ökonomischen, ökologischen und sozialen Aspekten der Arbeits- und Bürowelten
                                       beigemessen.




                                       Trends und Entwicklungen



Abb. 2: Trends und Entwicklungen
                                       Trends/Entwicklungen                          Für Arbeitswelten relevante Trends
Die hier aufgeführten globalen
                                       Ökonomischer Strukturwandel                   Globalisierung/Internationalisierung
Entwicklungen der Arbeits- und

Kommunikationswelt sind entscheidend                                                 Tertiärisierung
für die derzeit am Markt notwendige
                                       Ökologischer Strukturwandel                   Nachhaltigkeitsdebatte
Flexibilität.
                                                                                     Erneuerbare Energien

                                       Raum-Zeit-Strukturen                          Neue Informations- und Kommunikationstechno-
                                                                                     logien

                                       Soziale, gesellschaftliche und                Wachsendes Online-Kommunikations- und
                                       kulturelle Veränderungen                      Repräsentationsbedürfnis, v. a. bei jüngeren
                                                                                     Generationen

                                                                                     Soziale Netzwerkstrukturen


                                       Quelle: Dresdner Bank Research, Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation




                                                                      Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                                        10                            Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
3 - Trends und Entwicklungen sowie deren Bedeutung für klassische Arbeits- und Büroformen




Konsequenzen für Büroimmobilien


Der grundlegende Wandel verlangt nach flexiblen und nachhaltigen Bürolösungen, unter
anderem, um dem ständig wechselnden Flächenbedarf zu begegnen. Die traditionellen
Zellen- und Großraumbüros werden zudem mit modernen und nach Bedürfnissen
aufgeteilten Büroarbeitsplatzformen kombiniert und mit anpassungsfähiger Technik
ausgestattet.

Auch Fragen der Flächeneffizienz und -optimierung rücken bei der Büroflächenauswahl,
-nutzung und -ausstattung immer mehr in den Fokus, obwohl die Anpassung von Büros
an die neuen Arbeitssituationen langsam voranschreitet. Die durchschnittliche Büroflä-
chenkennziffer stieg in den vergangenen Jahren leicht an (siehe Abb. 3).

Studien belegen, dass insbesondere die Büro- und Gestaltungsqualität nachweislich das
Wohlbefinden, die Arbeitszufriedenheit und damit die Performance von Wissensarbeitern
fördert. Im Wettbewerb um qualifizierte Mitarbeiter ist ein Arbeitsplatz, an dem sich
diese wohlfühlen, ein wichtiges Entscheidungskriterium.




                                                                                                                                  Abb. 3: Durchschnittliche Bürofläche
       Durchschnittliche Büroflächenkennziffer
                                                                                                                                  Das Diagramm beschreibt die
                                 35                                                                                               Entwicklung der durchschnittlichen

                                                                     33,1                                           33,2          Büroflächenkennziffer pro Mitarbeiter.
                                 30                   31,1                           31,0           30,8
  Quadratmeter pro Mitarbeiter




                                        28,9
                                 25

                                 20

                                 15

                                 10

                                  5

                                  0
                                      Juli 2001     Juli 2002     Nov. 2003      April 2005      Okt. 2007       Mai 2009

Quelle: Jones Lang LaSalle, Bürokennziffern 2009




                                                    Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                                                    Die zunehmende Bedeutung von Business Centern                          11
4 - Business Center und deren Kunden




                   Business Center und deren Kunden


                   Profil eines Business Centers und typische Produkte



                   Der Wandel der Arbeitsstrukturen führt zu neuen Immobilienprodukten, wie z.B. Business
                   Centern oder Boardinghäusern. Business Center zeichnen sich durch verschiedene
                   Produkte und Serviceleistungen aus, die grundsätzlich zeitflexibel und nach individuellem
                   Bedarf angeboten werden (siehe Abb. 4). Die Produkte sind zudem beliebig kombinierbar.
                   Business Center zählen zu den Betreiberimmobilien. In der Regel vermietet ein Immobi-
                   lieneigentümer eine Büroimmobilie bzw. einen Teil davon an ein Betreiberunternehmen,
                   das das Business Center in eigener Regie ausstattet und bewirtschaftet.



Abb. 4: Produkte
                           Büros auf Zeit                      Virtual Office                       Konferenzen



                    Zeitflexible Vermietung               Zeitflexible Vermietung           Vermietung voll ausge-
                    voll ausgestatteter Büros             von Geschäftsadressen,            statteter Konferenzräume
                    ab einer Stunde mit                   Anrufannahme im                   ab einer Stunde mit
                                                          Firmennamen, Post-/
                                                          Paketannahme mit



                                       optionalen Services (z. B. Sekretariatsarbeiten)




                                               Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                    12                         Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
4 - Business Center und deren Kunden




Kundensegmente und -motive


Kundensegmente lassen sich anhand unterschiedlicher Faktoren und angepasst an den
Standort sowie an das Produkt- und Dienstleistungsangebot eines Business Centers
ableiten.

Kunden können nach ihrer Unternehmensgröße unterschieden werden. Von Home-Office-
Mitarbeitern über Start-ups bis hin zu Repräsentanzen bzw. Teams von Großunternehmen
können alle gleichermaßen die Leistungen eines Business Centers in Anspruch nehmen.

Je nach Standortpräferenz und Repräsentativitätsanspruch stehen Business Center
entweder an Top-Standorten in Landmark-Immobilien oder dezentral und meist in preis-
günstigen Bürogebäuden zur Verfügung.

Weitere Mietmotive lassen sich anhand von Unternehmensstrategien und -organisati-
onen sowie der Definition von Marktgebieten ableiten.




                                                                                                        Abb. 5: Kundensegmentierung
 Größe                                                             Unternehmensidentität
                                                                                                        Das Schaubild stellt die Segmentierung
 ✔ Existenzgründer/Home Office                                     ✔ Repräsentativi-
                                                                                                        der Kunden anhand der Kategorien
                                                                        tätsanspruch vs.
 ✔ Kleinunternehmen/Start-ups                                                                           Größe, Marktgebiet, Strategie, Organi-
                                                                        Preisbewusstsein
                                                                                                        sation sowie Identität der Unternehmen
 ✔ Mittelgroße und Großunternehmen
                                                                   ✔ Notwendigkeit von                  dar.
                                                                        geogr. Zentralität vs.
                                                                        Dezentralität
 Marktgebiet                  Strategie

 ✔ Lokal                      ✔ Wachstum

 ✔ Regional                   ✔ Verlagerung

 ✔ National                   ✔ Outsourcing

 ✔ International              ✔ Downsizing


                              Unternehmensorganisation

                              ✔ Virtuell (z. B. Webshops)

                              ✔ Short-time (z. B. mobile Mitarbeiter)

                              ✔ Part-time (z. B. Projektteams)

                              ✔ Full-time (z. B. Vertriebsbüros)




                          Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                          Die zunehmende Bedeutung von Business Centern                         13
5 - Markt- und Betreiberstrukturen von Business Centern in Deutschland




                                  Markt- und Betreiberstrukturen von Business Centern
                                  in Deutschland

                                  Unterscheidungsmerkmale von Business Centern



                                  Seit der Markteinführung von Business Centern in Deutschland Mitte der 1980er Jahre
                                  ist die Zahl professionell geführter Center auf ca. 215 gestiegen. Der Markt lässt bereits
                                  differenzierte Betreiber erkennen, dazu stehen im Wesentlichen vier Unterscheidungs-
                                  merkmale zur Verfügung (siehe Abb. 6).

                                  Es gibt zwei vorherrschende Betreibertypologien in Deutschland. Einerseits werden
                                  Business Center von national und international agierenden Unternehmen betrieben, die
                                  Flächen und Services unter einer „Marke“ und mit einem einheitlichen Qualitätsniveau an
                                  verschiedenen Standorten in Deutschland anbieten.

                                  Andererseits betreiben Einzelunternehmer Business Center bzw. Büroserviceunter-
                                  nehmen entweder innerhalb eines Vertriebsnetzwerks oder komplett unabhängig von
                                  Kooperationspartnern. Ein einheitliches Qualitätsniveau ist bei diesen Angebotsformen
                                  nicht gegeben. Zudem ist das Angebot dieser Anbieter zumeist auf eine Stadt beschränkt.




Abb. 6: Unterscheidungsmerkmale




                                                       Standort                                            Immobilie &
                                                                                                           Ausstattung




                                             Produkte, Services,
                                                  Personal                                                    Qualität




                                                               Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                                   14                          Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
5 - Markt- und Betreiberstrukturen von Business Centern in Deutschland




Klassifizierung von Business Centern



Eine exemplarische Sterneklassifikation der Betreiber dient der besseren Einordnung der
Typologie eines bestimmten Business Centers (siehe Abb. 7).


                                                                                                         Abb. 7: Klassifizierung von Business
5-Sterne Business Center        ✔ Meist Filialunternehmen
                                                                                                         Centern

                                ✔ Premiumlagen und -objekte
                                                                                                         Die nebenstehende Darstellung ordnet

                                ✔ Sehr hochwertige, moderne und komfortable                              Business Center nach Fläche je Büro,

                                     Büro- und Technikausstattung                                        Lage und Qualität der Immobilien,

                                                                                                         Service und Ausstattung in 5 Klassen
                                ✔ Repräsentativer Empfang und großzügige
                                                                                                         ein.
                                     Nebenflächen

                                ✔ Tagesbüros ab 25 m²

                                ✔ Höchste Servicequalität (z.B. mehrsprachiges
                                     Personal, über 4 Servicemitarbeiter)

4-Sterne Business Center        ✔ Meist Filialunternehmen

                                ✔ Zentrale urbane Lagen, gute Objektqualitäten

                                ✔ Funktionale Ausstattung

                                ✔ Tagesbüros unter 25 m²

                                ✔ Hohes Serviceniveau, 1-3 Mitarbeiter im Service

                                ✔ Meist Einsatz von zentralisierten Callcentern bei
                                     Anrufentgegennahme

3-Sterne Business Center        ✔ Meist inhabergeführt, teils im Netzwerkverbund

                                ✔ Standortlagen von mittlerer Qualität und Güte

                                ✔ Uneinheitliche Qualitätsstandards

                                ✔ Schwankendes Serviceniveau

2-Sterne Business Center        ✔ Eher vom Inhaber geführt

                                ✔ Stadtrandlagen, Standorte und Objekte eher
                                     einfacher Qualität, Güte und Ausstattung

                                ✔ Geringe Qualitätsstandards und kleines Service-
                                     angebot

1-Stern Business Center         ✔ Angebot von Arbeitsplätzen im Open-Office-
                                     Bereich oder in einfach ausgestatteten Büros

                                ✔ Einfache Standort- und Objektqualitäten

                                ✔ Geringes oder kein Qualitäts- und Serviceangebot




                           Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                           Die zunehmende Bedeutung von Business Centern                         15
6.1 - Produktprofil: Büro auf Zeit – qualitative Analyse




Produktprofil: Büro auf Zeit – qualitative Analyse



  Produktprofil: Büro auf Zeit (5-Sterne)

  Die zeitflexible Vermietung von voll ausgestatteten Büroflächen zählt zum Stan-
  dardangebot eines Business Centers. Der übliche Leistungsumfang beinhaltet:

  ✔ Moderne, repräsentative Büromöbel

  ✔ Nutzung von IT- und Kommunikationsinfrastruktur

  ✔ Empfangsservice und mehrere Servicemitarbeiter

  ✔ Individuelle Annahme von Anrufen im Firmennamen

  ✔ Geschäftsadresse in repräsentativer Lage

  Optional kann der Mieter Zusatzleistungen wie z.B. Sekretariats- und Übersetzungs-
  services abrufen.




  Excellent Business Center Frankfurt OpernTurm




                               Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
 16                            Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
6.1 - Produktprofil: Büro auf Zeit – qualitative Analyse




Vorteile für Mieter von Büros auf Zeit in 5-Sterne Business Centern



                                                                                                           Abb. 8: Vorteile für Mieter
Premiumstandort und            Repräsentative Standorte sowie architektonisch
-immobilie                     ansprechende Gebäude führen zur positiven                                   Die Tabelle hebt die Flexibilität und

                               Außenwahrnehmung des Mieters.                                               Kosteneffizienz der Anmietung von

                                                                                                           Arbeitsplätzen in Business Centern
                               Modern ausgestattete Büros in zentralen Lagen moti-
                                                                                                           hervor.
                               vieren Mitarbeiter mehr als klassische Bürolösungen
                               in sekundären Lagen wie Büroparks.

                               Anmietung von Kleinstbüros ab 15 m² in imageför-
                               dernden Landmark-Immobilien ist nur in 5-Sterne
                               Business Centern möglich. Der freie Büroimmobilien-
                               markt in Top-Lagen bietet diese Möglichkeit nicht.

Markteintritt und -austritt    Speed-to-Market: Bereits komplett eingerichtete
                               Büros, bestehende Internetleitungen und eigene
                               Telefonnummern stehen von heute auf morgen zur
                               Anmietung bereit.

                               Keine Transaktionszeiten für Suche und Auswahl von
                               Büros und Einrichtung.

                               Markteintritts- und Marktaustrittsbarrieren und
                               andere Risiken werden durch eine umfangreiche
                               Vertragsflexibilität verringert sowohl in

                               ✔ zeitlicher Hinsicht durch stunden-, wochen-,
                                   monats- oder jahresweise Büroanmietung als
                                   auch in

                               ✔ räumlicher Hinsicht durch flexible Anmietung
                                   zusätzlicher Flächen oder Reduktion nicht
                                   benötigter Flächen.

Marktdurchdringung             Zentralität und sehr gute Erreichbarkeit von 5-Sterne
                               Business Centern ermöglichen kurze Wege für
                               Kunden und Mitarbeiter.

                               5-Sterne Business Center bieten Mietern ein umfang-
                               reiches Filialnetzwerk in den wesentlichen deutschen
                               Wirtschaftszentren und damit Marktnähe.




                         Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                         Die zunehmende Bedeutung von Business Centern                             17
6.1 - Produktprofil: Büro auf Zeit – qualitative Analyse




Vorteile für Mieter von Büros auf Zeit in 5-Sterne Business Centern




Produkte und Dienstleis-                    Bei Bedarf voller Zugriff auf qualifizierte und mehr-
tungen                                      sprachige Servicemitarbeiter, auf Ansprechpartner
                                            für technische Fragen und Datensicherheit sowie
                                            auf umfangreiche Zusatzservices.

                                            ✔ Facilities-on-Demand:           Optionale      Räume    wie
                                                 zusätzliche Büros, Tagesbüros oder Konferenz-
                                                 räume jederzeit buchbar.

                                            ✔ Konzentration auf eigenes Kerngeschäft, da
                                                 kein administrativer Aufwand für Front- und
                                                 Backoffice-Tätigkeiten.

                                            ✔ 5-Sterne        Business      Center      verfügen     über
                                                 prozessoptimierte und einheitliche Qualitäts-
                                                 und Servicestandards und überwachen diese
                                                 regelmäßig.

Investitionen und Kosten                    Keine Investitionen für hochwertiges Mobiliar und
                                            innovative Technik nötig.

                                            Keine Transaktionskosten (z.B. für Makler, Anwälte).

                                            Während der Mietzeit volle Kostenkontrolle durch
                                            All-inclusive-Preise und transparente Preisstruk-
                                            turen für Services- und Facilities-on-Demand.

                                            Kein Ausfall- und Kostenrisiko von technischen
                                            Geräten oder eigenem Personal im Front- und
                                            Backoffice-Bereich.

                                            Keine zusätzlichen Kosten für Personalbeschaffung,
                                            Personalmotivation und Personalentwicklung.




Fazit

➥
                      Von den vielfältigen, qualitativen Vorteilen überzeugen Mieter vor
                      allem die räumlichen und zeitlichen Flexibilisierungspotenziale                 bei
                      der Nutzung von Büros auf Zeit.




                               Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
 18                            Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale Center Bürowelten
                     Excellent Business moderner Köln Kranhaus
Die zunehmende Bedeutung von Business Centern                19
6.1 - Produktprofil: Büro auf Zeit – quantitative Analyse




Büro auf Zeit – quantitative Analyse


Vorgehensweise


Ziel der quantitativen Analyse ist es, einen Kostenvergleich bei der Anmietung von
Arbeitsplätzen in klassischen Büros und in Business Centern anzustellen. Die Kostenana-
lyse basiert auf marktüblichen Leistungs- und Mietangeboten1 von Excellent Business
Center für Büroimmobilienmärkte der Standortgüte A (München, Maximilianstraße) und
der Standortgüte B (Köln, Kranhaus Süd/Zollhafen). Ein A-Standort unterscheidet sich in
dieser Studie insbesondere durch höhere Kosten, z.B. für Miete und Personal, von einem
B-Standort.

Die Angebote wurden in quantifizierbare mieterseitige Kostenbestandteile zerlegt
(Nettokaltmiete, umlegbare Nebenkosten nach Betriebskostenverordnung, Mietkosten
für Möbel und Ausstattung, Strom, Reinigung, Telekommunikation, Lohnkosten für eine
Assistenz).

Für jede Kostenposition wurden Benchmarkwerte für die Anmietung klassischen
Büroraums recherchiert und die jeweiligen Kostenpositionen auf die Anzahl der Arbeits-
plätze umgelegt.

Es können weitere Investitions- und Kostenpositionen entstehen (vgl. Seite 22), welche
die Ergebnisse der Modellrechnung verändern und i.d.R. zu weiteren Vorteilen für die
Nutzer der Business Center führen.

Den Analysen liegen marktübliche Annahmen für Haupt- und Nebenflächen in m² pro
Arbeitsplatz sowie die Kostenannahmen moderner und neuwertiger Bürogebäude
zugrunde.




1
    Excellent Business Center Mietangebote für 24 Monate Vertragslaufzeit bei 6 Monaten Kündigungsfrist




                                Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
    20                          Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
6.1 - Produktprofil: Büro auf Zeit – quantitative Analyse




Modellrechnung der Vorteilhaftigkeit eines Excellent Business Centers und
eines klassischen Büros
                                                                                                                           Abb. 9: Vorteilhaftigkeit

                    2500               München, Excellent Business Center Maximilianstraße
                                                                                                                           Im nebenstehenden Diagramm ist ein
                                       A-Standort
                                                                                                                           Kostenvergleich von Arbeitsplätzen
                    2000                                                                                                   in klassischen Büros und in Business

                                                                                                                           Centern veranschaulicht. Exemplarisch
    EUR pro Monat




                                                                                                                           wurden die Standorte München und Köln
                    1500
                                                                                                                           ausgewertet.


                    1000


                     500


                      0
                           3 Arbeitsplätze    5 Arbeitsplätze     10 Arbeitsplätze       20 Arbeitsplätze



                    2000               Köln, Excellent Business Center Kranhaus-Süd
                                       B-Standort

                    1500
    EUR pro Monat




                    1000



                     500



                      0
                           3 Arbeitsplätze    5 Arbeitsplätze     10 Arbeitsplätze       20 Arbeitsplätze


                                               Kosten Excellent Business Center pro Arbeitsplatz
                                               Kosten klassisches Büro pro Arbeitsplatz


Der Kostenvergleich zeigt, dass eine Anmietung von Büros in den Excellent Business
Centern im Vergleich zu klassischen Büros immer günstiger ist1. Die größten Kosten-
vorteile werden bei der Anmietung von bis zu drei Arbeitsplätzen erzielt. Hier lassen
sich Kostenvorteile von weit über 100 % an einem A-Standort sowie von über 200 % an
einem B-Standort realisieren.

Bei fünf Arbeitsplätzen beläuft sich der Kostenvorteil an einem A-Standort auf über
100 % und an einem B-Standort auf über 140 %.

Bürolösungen für 20 Arbeitsplätze bieten immerhin noch Kostenvorteile in Höhe von 24
bis 40 %.

Es wird deutlich, dass sich bei den Büros in Business Centern im Vergleich zur Anmietung
klassischer Büros Kostensenkungspotenziale ergeben, die umso höher sind, je weniger
Arbeitsplätze angemietet werden.


1
    Excellent Business Center Mietangebote für 24 Monate Vertragslaufzeit bei 6 Monaten Kündigungsfrist




                                         Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                                         Die zunehmende Bedeutung von Business Centern                             21
6.1 - Produktprofil: Büro auf Zeit – quantitative Analyse




                                 Investitionen und eingeschränkt quantifizierbare Mieterkosten


                                 Eine professionelle Büroausstattung verursacht hohe Investitionen (siehe Abb. 10) und
                                 bindet bei zunehmender Arbeitsplatzanzahl Betriebskapital.

                                 Die Modellrechnungen enthalten Kostenpositionen eines Büromieters, die allgemein
                                 quantifizierbar sind. Des Weiteren entstehen Kosten, die je nach Unternehmenszweck,
                                 -größe und -infrastruktur erheblich variieren und nicht allgemein quantifizierbar sind
                                 (siehe Abb. 11).


Abb. 10: Investitionsübersicht

                                    Investitionen für eine gehobene Büroausstattung


                                    Schreibtisch                    800 EUR                  Rollcontainer                  500 EUR

                                    Sideboard                       700 EUR                  Drucker/Kopierer               335 EUR

                                    Schrank                         700 EUR                  Telefonanlage                  190 EUR

                                    Arbeitsstuhl                    600 EUR                  Telefonstation                 210 EUR



                                    Investitionen pro Arbeitsplatz rd. 4.000 EUR

                                    zuzüglich Investitionen in Höhe von rd. 65.000 EUR für Empfangslandschaft mit
                                    IT, Konferenzausstattung, Medien- und Hardwaretechnik, Software, Verkabelung,
                                    Ausstattung Kopierraum, Teeküche



                                 Quelle: Ernst & Young Real Estate GmbH




                                                                Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                                  22                            Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
6.1 - Produktprofil: Büro auf Zeit – quantitative Analyse




                                                                                                                     Abb. 11: Mieterkosten
  Mieterkosten
                                                                                                                     Die Grafik beschreibt eine mögliche

                                                                                                                     Kostenverteilung der Mieterkosten bei
                                                                            Kaltmiete
                                                                                                                     Anmietung eines klassischen Büros.

                                                                            Nebenkosten
                                                          36%
 36%
                                                                            Nutzerspezifische
                                                                            Betriebskosten

                                                                            Umzüge, Umbauten

                                                                            Instandsetzung des
                                                                            Mieters

                                                                            Kosten für infrastruktu-
                                                                            rellen Service
      1%
                                                    6%
               7%
                                14%


Infrastrukturkosten         Kaltmiete und umlegbare Nebenkosten

                            Nutzerspezifische Betriebskosten, zusätzlich zu umlegbaren
                            Nebenkosten (z.B. Energieverbrauch, Versicherungen)

                            Umzüge, Umbauten und dergleichen durch Nutzungsänderung,
                            Einzug und Auszug

                            Instandsetzungskosten des Mieters

                            Kosten für infrastrukturellen Service

                            (z.B. Reinigung, Wartung IT- und Bürotechnik)

Sonstige Kosten             Honorare für Dienstleister, z.B. Makler (2-3 Monatsmieten)

                            Personalkosten z.B. für Urlaub und Krankheitsausfälle,
                            Weiterbildung



Quellen: Ernst & Young Real Estate GmbH; Prof. Henning Balck: Kostenbegriffe im Immobilien- und Facility Manage-

ment 12/2004




Fazit

➥
                     Nutzer von virtuellen Bürolösungen erhalten Kostenplanungssicher-
                     heit durch All-inclusive-Preise und transparente Preisübersichten für
                     Zusatzservices, wie z.B. Konferenz- und Tagesbüronutzung.




                                  Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                                  Die zunehmende Bedeutung von Business Centern                              23
6.2 - Produktprofil: Virtual Office




Produktprofil: Virtual Office



  Produktprofil: Virtual Office


  ✔ Zeitlich flexible Anmietung einer Geschäftsadresse sowie Telefonnummer, d.h.
       keine dauerhafte Anmietung von Büros

  ✔ Die zeitlich flexible Nutzung von Tagesbüros und Konferenzräumen im Filialnetz
       ist möglich

  ✔ Individuelle Annahme eingehender Anrufe im Firmennamen

  ✔ Post- & Paketannahme

  ✔ Umfangreiche Zusatzservices buchbar

  ✔ Eigenes Firmenschild im Eingangsbereich des Gebäudes buchbar




      Excellent Business Center Hamburg Neuer Wall 80




                                Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
 24                             Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
6.2 - Produktprofil: Virtual Office




Vorteile für Nutzer von virtuellen Büros in 5-Sterne Business Centern



                                                                                                           Abb. 12: Vorteile für Nutzer von
Premiumstandort                        Imageförderung durch einen repräsentativen
                                                                                                           virtuellen Büros in 5-Sterne Business
                                       Geschäftssitz.
                                                                                                           Centern

                                       Optional rundet ein eigenes Firmenschild im
                                                                                                           Die Aufstellung stellt die Vorteile
                                       Gebäudeeingangsbereich den Außenauftritt
                                                                                                           virtueller Büros bezüglich Flexibilitäts-
                                       ab.
                                                                                                           und Standortfaktoren sowie Service und

                                       Durch mehrere Standorte im Filialnetz                               Produkten heraus.

                                       entsteht räumliche Nähe zu Kunden und
                                       Mitarbeitern.

Markteintritt und -austritt            Für einen sofortigen Markteintritt stehen
                                       Geschäftsadressen und Telefonnummern
                                       direkt zur Anmietung bereit.

                                       Eine flexible und individuelle Vertragsge-
                                       staltung (stunden-, wochen-, monats- oder
                                       jahresweise Anmietung) ermöglicht schnelle,
                                       gezielte Marktaktivitäten.

                                       Diese Flexibilität ist vor allem für Existenz-
                                       gründer und Start-ups von Vorteil. Der
                                       Schritt vom virtuellen zum physischen Büro
                                       kann in einem Business Center passend zum
                                       Unternehmens- und Marktwachstum erfolgen.

Produkte und Dienstleistungen          Bei Bedarf kann der Mieter jederzeit auf einen
                                       professionellen Front- und Backoffice-Service
                                       mit qualifizierten und mehrsprachigen Mitar-
                                       beitern zurückgreifen (Services-on-Demand).

                                       Hochwertig ausgestattete Tagesbüros ab
                                       25 m² und Konferenzräume stehen bei Bedarf
                                       jederzeit im deutschlandweiten Filialnetz
                                       der 5-Sterne Business Center zur Verfügung
                                       (Facilities-on-Demand).

                                       5-Sterne Business Center verfügen über
                                       prozessoptimierte und einheitliche Qualitäts-
                                       und Servicestandards, die im gesamten
                                       Filialnetz regelmäßig überwacht werden.




                         Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                         Die zunehmende Bedeutung von Business Centern                             25
6.2 - Produktprofil: Virtual Office




Quantitative Vorteilhaftigkeit


✔ Bei der Nutzung von Virtual-Office-Produkten geht es primär um eine Geschäfts-
      adresse und die Betreuung von Anrufen und Post. Um die Vorteilhaftigkeit aufzuzeigen,
      müsste ein Unternehmer ein Büro an einer vergleichbaren Geschäftsadresse anmieten
      und eine Assistenz für die Organisation und Bearbeitung des Sekretariats einstellen.

✔ Diese Alternative bindet jedoch Kapital für die Geschäftsausstattung und für eigene
      Mitarbeiter.

✔ Die Einstellung einer Assistenz birgt zusätzliche Risiken wie Beschäftigungsleer-
      zeiten, Personalkosten für Pausen, Urlaube, Krankheiten sowie Zusatzkosten für
      Personalauswahl, -motivation und -entwicklung.

✔ Die alternative Büroanmietung ist jedoch hinfällig, da die Marktanalyse der Büros
      auf Zeit ergeben hat, dass Kleinstbüroflächen an Top-Standorten wie der Maximili-
      anstraße in München nicht vermietet werden. Nur 5-Sterne Business Center bieten
      Virtual Offices in repräsentativen Lagen zur Vermietung an.

✔ Quantitativ ergibt sich für Nutzer von virtuellen Bürolösungen dadurch aber kein
      Nachteil, denn sie erhalten eine Kostenplanungssicherheit durch All-inclusive-Preise
      einerseits und transparente Preisübersichten für Zusatzservices wie Konferenz- und
      Tagesbüronutzung andererseits.




Fazit                 Nur 5-Sterne Business Center bieten virtuelle Geschäftsadressen in




➥
                      repräsentativen Lagen und professionelle Anrufentgegennahmen.
                      Der Nutzer profitiert zudem von weiteren Services zu attraktiven
                      Preisen.




                                Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
 26                             Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
Excellent Business Center Frankfurt OpernTurm
Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
Die zunehmende Bedeutung von Business Centern                  27
6.3 - Produktprofil: Konferenz- und Tagungsräume




Produktprofil: Konferenz- und Tagungsräume



  Produktprofil: Konferenz- und Tagungsräume


  ✔ Exklusive und zentrale Konferenz- und Tagungsmöglichkeiten in allen wesent-
      lichen deutschen Wirtschaftszentren

  ✔ Umfangreiche technische und moderne Infrastruktur (z.B. Videokonferenz),
      repräsentativ ausgestattete Räume, optionale Sekretariatsdienstleistungen

  ✔ Persönlicher Gästeempfang, keine Serviceverpflichtung (Übernachtung in Hotels
      oder Catering)

  ✔ Stunden- und tageweise Pauschalpreise für Tagungsräume mit einer Kapazität
      von 2 bis 60 Personen




  Excellent Business Center Berlin Unter den Linden




                             Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
 28                          Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
6.3 - Produktprofil: Konferenz- und Tagungsräume




Konferenz- und Tagungsraumanmietung in Business Centern


Besprechungen für einen kleinen Personenkreis finden meist in Hotels und Konferenz-
zentren statt. In der Regel ist die stundenweise Raumanmietung jedoch nicht möglich.
Zusätzlich müssen Nutzer meist noch Übernachtungen oder Cateringservices buchen.

In Business Centern ist dagegen die Raumanmietung bereits ab einer Stunde möglich.
Gleichzeitig bieten 4- bis 5-Sterne Business Center gut erreichbare, attraktive Lagen,
einen professionellen Empfangsservice und diskrete sowie vertrauliche Besprechungs-
möglichkeiten.

Bei der Tagungsraumanmietung streuen die Angebotspreise in urban gelegenen 4- bzw.
5-Sterne Hotels und Konferenzzentren in München und Köln erheblich (siehe Abb. 13).
In beiden Städten zeigt sich, dass die Mietpreise in Excellent Business Centern für die
gebotene Tagungsraum- und Leistungsqualität plausibel und preislich attraktiv ange-
setzt sind.

Tagesbüros und Konferenzräume in Business Centern weisen bei stundenweiser Nutzung
einen klaren Preisvorteil gegenüber Hotels auf, da Hotels ihre Tagungsräume in der Regel
nicht stunden-, sondern mindestens halb- oder ganztagesweise vermieten.




                                                                                                                  Abb. 13: Tagungsräume
     Quantitativer Vergleich - Tagungsraumanmietung
                                                                                                                  Das nebenstehende Diagramm

                                                                                                                  veranschaulicht die Preisspannen in
     München                                                                                                      Hotels und Excellent Business Centern

                                                                                                                  bei der Anmietung von Tagungsräumen

                                                                                                                  auf Stunden- und Tagesbasis.



                  100 €           200 €           300 €           400 €               500 €      600 €




     Köln




                  100 €           200 €           300 €           400 €               500 €      600 €


             Preisspanne Excellent Business Center pro Stunde

             Preisspanne Excellent Business Center pro Tag                  3/4



             Preisspanne der Hotels und Tagungszentren pro Tag                    4




Quelle: Ernst & Young Real Estate GmbH




    Fazit                 Bei kurzen Besprechungen mit wenigen Personen bieten 5-Sterne




    ➥
                          Business Center klare Kostensenkungspotenziale. Es bestehen keine
                          Zusatzverpflichtungen (z. B. Catering) und es werden Tagungsräume
                          in privater sowie vertraulicher Atmosphäre zu attraktiven Mietpreisen
                          angeboten.

3
    Basis: einstündige Nutzung eines Tagungsraumes für bis zu 8 Personen
4
    Basis: achtstündige Nutzung eines Tagungsraumes für bis zu 8 Personen



                                    Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                                    Die zunehmende Bedeutung von Business Centern                         29
7 - Schlusswort




Schlussbemerkung




Wir möchten darauf hinweisen, dass es sich um eine Grundlagenstudie handelt und nicht
um ein auf den jeweiligen Leser ausgerichtetes Beratungsergebnis. Für individuelle Bera-
tungen stehen die Verfasser der Studie gerne zur Verfügung.

Unsere Studie stützt sich einerseits auf Analysen und Daten von öffentlich zugänglichen
Informationen relevanter Institutionen und Unternehmen, Fachliteratur, branchen-
bezogenes statistisches Material und andere Quellen sowie andererseits auf von uns
durchgeführte Interviews mit Experten, Unternehmen und sonstigen Marktteilnehmern.
Wir haben die Richtigkeit der Daten oder Angaben und Erläuterungen nicht näher unter-
sucht.




Olaf Schmetzer                        ppa. Florian Schwalm

Partner                               Director



Ernst & Young Real Estate GmbH

Arnulfstraße 59, 80636 München, Germany



Website: www.ey.com




                        Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
 30                     Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten GAP15
                Excellent Business Center Düsseldorf
Die zunehmende Bedeutung von Business Centern                       31
Standortübersicht




Standortübersicht


                    Berlin - Friedrichstraße                                 Berlin - Unter den Linden
                    Friedrichstraße 88                                       Unter den Linden 16
                    10117 Berlin                                             10117 Berlin
                    Tel.: +49 30 408 173 -0                                  Tel.: +49 30 408 173 -0
                    Fax: +49 30 408 173 -450                                 Fax: +49 30 408 173 -450
                    berlin@excellent-bc.de                                   unterdenlinden@excellent-bc.de




                    Berlin - BBI Airport                                     Berlin - Hauptbahnhof
                    Willy-Brandt-Platz 2                                     Europaplatz 2
                    12529 Berlin                                             10557 Berlin
                    Tel.: +49 30 408 173 -0                                  Tel.: +49 30 408 192 -0
                    Fax: +49 30 408 173 -450                                 Fax: +49 30 408 192 -450
                    bbi-airport@excellent-bc.de                              berlin-hbf@excellent-bc.de




                    Dortmund - ellipson                                      Düsseldorf - GAP 15
                    Ruhrallee 9                                              Graf-Adolf-Platz 15
                    44139 Dortmund                                           40213 Düsseldorf
                    Tel.: +49 231 95 25 -0                                   Tel.: +49 211 882 42 -0
                    Fax: +49 231 95 25 -45                                   Fax: +49 211 882 42 -200
                    dortmund@excellent-bc.de                                 gap15@excellent-bc.de




                    Düsseldorf - Königsallee                                 Düsseldorf - köblick
                    Königsallee 106                                          Königsallee 61
                    40215 Düsseldorf                                         40213 Düsseldorf
                    Tel.: +49 211 301 22 -0                                  Tel.: +49 211 424 71 -0
                    Fax: +49 211 301 22 -200                                 Fax: +49 211 424 71 -450
                    duesseldorf@excellent-bc.de                              koeblick@excellent-bc.de




                    Essen - Ruhrallee                                        Frankfurt - Westhafen Tower
                    Ruhrallee 185                                            Westhafenplatz 1
                    45136 Essen                                              60327 Frankfurt
                    Tel.: +49 201 89 45 -0                                   Tel.: +49 69 710 456 -0
                    Fax: +49 201 89 45 -45                                   Fax: +49 69 710 456 -450
                    essen@excellent-bc.de                                    westhafentower@excellent-bc.de




                          Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
 32                       Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
Frankfurt - Westend                                      Frankfurt - OpernTurm
Bockenheimer Landstraße 17/19                            OpernTurm
60325 Frankfurt                                          60306 Frankfurt
Tel.: +49 69 710 455 -0                                  Tel.: +49 69 667 748 -0
Fax: +49 69 710 455 -450                                 Fax: +49 69 667 748 -450
frankfurt@excellent bc.de                                opernturm@excellent-bc.de




Hamburg - Neuer Wall 50                                  Hamburg - Neuer Wall 80
Neuer Wall 50                                            Neuer Wall 80
20354 Hamburg                                            20354 Hamburg
Tel.: +49 40 822 186 -0                                  Tel.: +49 40 822 138 -0
Fax: +49 40 822 186 -450                                 Fax: +49 40 822 138 -450
hamburg@excellent-bc.de                                  neuerwall80@excellent-bc.de




Köln - Mediapark/KölnTurm                                Köln - Kranhaus Süd
Im Mediapark 8                                           Im Zollhafen 24
50670 Köln                                               50678 Köln
Tel.: +49 221 55 405 -0                                  Tel.: +49 221 650 78 -0
Fax: +49 221 55 405 -45                                  Fax: +49 221 650 78 -450
koeln@excellent-bc.de                                    kranhaus@excellent-bc.de




München - Maximilianstraße                               München - Nymphenburger Höfe
Maximilianstraße 13                                      Nymphenburger Straße 4
80539 München                                            80335 München
Tel.: +49 89 203 006 -0                                  Tel.: +49 89 208 027 -0
Fax: +49 89 203 006 -450                                 Fax: +49 89 208 027 -450
maximilianstrasse@excellent-bc.de                        nymphenburgerhoefe@excellent-bc.de




München - Stachus                                        Stuttgart - Königstraße
Josephspitalstraße 15                                    Königstraße 26
80331 München                                            70173 Stuttgart
Tel.: +49 89 207 04 -0                                   Tel.: +49 711 185 67 -0
Fax: +49 89 207 04 -450                                  Fax: +49 711 185 67 -450
stachus@excellent-bc.de                                  stuttgart@excellent-bc.de




          Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
          Die zunehmende Bedeutung von Business Centern                            33
Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
34   Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
Excellent Business Center Berlin Hauptbahnhof

Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
Die zunehmende Bedeutung von Business Centern                         35
Herausgeber
                                Excellent Business Center Unternehmensgruppe
                                          Im Zollhafen 24 • 50678 Köln


                                               Telefon: +49 221 65078-0
                                              Telefax: +49 221 65078-450
                                              E-Mail: info@excellent-bc.de
                                             Internet: www.excellent-bc.de




Berlin   •   Dortmund   •   Düsseldorf   •   Essen • Frankfurt • Hamburg               •   Köln   •   München     •   Stuttgart
                                              www.excellent-bc.de

                                                Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten
                   36                           Die zunehmende Bedeutung von Business Centern

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Studie flexibilisierungs -und_kostensenkungspotenziale_moderner_bürowelten-ernst-young

  • 1. Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten Die zunehmende Bedeutung von Business Centern Studie von Excellent Business Center und Ernst & Young Real Estate GmbH - Oktober 2011 Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten Die zunehmende Bedeutung von Business Centern 1
  • 2. Excellent Business Center Frankfurt Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten Flexibilisierungs- und OpernTurm 2 Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
  • 3. Vorwort Vorwort der Herausgeber Sehr geehrte Leserinnen und Leser, steigende Kostenbelastungen, neue Technologien, Globalisierung, Wettbewerbsdruck sowie die stark zunehmende Dynamisierung der Wirtschaft stellen nur einige Schlag- worte dar, die den tiefgreifenden Wandel unserer Arbeitswelten kennzeichnen. Kurze Boomphasen wechseln sich immer schneller mit Rezessionen ab. Die Marktveränderungen zu Beginn des 21. Jahrhunderts eröffnen neue Marktpotenziale für Unternehmen, die es verstehen, sich innovativ und flexibel auszurichten, ihre Mitar- beiter zu motivieren und sich damit auf die neuen Anforderungen einzustellen. Gerade das Kosten- und Risikomanagement steht in dieser Situation vor völlig neuen Herausforderungen, wenn die Wettbewerbsfähigkeit erhalten und langfristige Erfolgspo- tenziale dauerhaft gesichert werden sollen. Auch im Bereich des Managements moderner Bürowelten bedarf es daher umfassender, gut strukturierter Konzepte, die zu einer Verhinderung erheblicher wirtschaftlicher Probleme beitragen können. Als Outsourcing-Partner von Unternehmen jeglicher Größe und Herkunft gewinnen Business Center immer mehr an Bedeutung. Als Anbieter flexibler Arbeitswelten stellen Business Center eine bedeutende Alternative zu klassischen Bürolösungen dar: Unter- nehmen mieten mit zeitlich flexiblen Mietverträgen komplett eingerichtete Büro- und Konferenzräume. Ob Bürosuite, Einzel- oder Teambüro – jede Größe steht kurzfristig für jede Zeitspanne zur Verfügung. Der Vorteil: Investitionen in Büroequipment und Technik entfallen und die Mieten sind erheblich günstiger als bei klassischen Bürolösungen. Je nach Wunsch nehmen Kunden Leistungen wie Sekretariats- oder Telefonservice in Anspruch. Wer keinen Raum anmieten möchte, schafft sich ein virtuelles Büro und nutzt Adresse und Telefondienste der Business Center. Häufig werden wir in unserer betrieblichen Praxis gefragt, wie groß der Kostenvorteil von Business Centern gegenüber herkömmlichen Büros ist. Wie sind die vorhandenen Flexibilitätspotenziale für unsere Kunden zu quantifizieren? Wer nutzt Business Center? Warum ist es oft effizienter, Konferenzen in Business Centern, als in Hotels stattfinden zu lassen? Welche qualitativen Vorteile sprechen für die Anmietung von Büros in Business Centern? Vor diesem Hintergrund haben wir Ernst & Young beauftragt, eine Studie zu den Flexi- bilisierungs- und Kostensenkungspotenzialen moderner Bürowelten unter besonderer Berücksichtigung der zunehmenden Bedeutung von Business Centern zu erstellen. Die wesentlichen Ergebnisse dieser Studie haben wir auf den folgenden Seiten zusam- mengefasst und sind sicher, Ihnen und Ihrem Unternehmen konkrete Entscheidungs- und Argumentationshilfen zur Ausschöpfung wichtiger Flexibilitäts- und Kostensenkungspo- tenziale im Bereich des Managements Ihrer Bürowelten geben zu können. Dr. Andre Helf Janko Siegert Geschäftsführer Excellent Business Center Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten Die zunehmende Bedeutung von Business Centern 3
  • 4. Excellent Business Center Berlin Hauptbahnhof Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten 4 Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
  • 5. Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis 1 - Management Summary. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2 - Rahmenbedingungen und Konsequenzen der Anmietung klassischer Büros an Top-Standorten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 3 - Trends und Entwicklungen sowie deren Bedeutung für klassische Arbeits- und Büroformen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 4 - Business Center und deren Kunden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 5 - Markt- und Betreiberstrukturen von Business Centern in Deutschland . . . . . . . . 14 6 - Produktprofile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 6.1 - Büro auf Zeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 6.2 - Virtual Office. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 6.3 - Konferenz- und Tagungsräume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Schlussbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten Die zunehmende Bedeutung von Business Centern 5
  • 6. Excellent Business Center München Maximilianstraße moderner Bürowelten Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale 6 Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
  • 7. 1 - Management Summary Management Summary Die wichtigsten Ergebnisse der Studie: In wirtschaftlich stürmischen Zeiten sehen sich Unternehmen dynamisch wandelnden Märkten und besonderen Herausforderungen gegenüber gestellt. Aus dieser Situation gehen vor allem die Unternehmen erfolgreich hervor, die es verstehen, ihr Kosten- und Risikoportfolio effizient zu managen. In Bezug auf die Anmietung von Büroflächen stehen Aspekte der Kostenreduzierung bei den einzelnen Arbeitsplätzen im Mittelpunkt der Betrachtungen. Die Notwendigkeit, Mietverträge als Dauerschuldverhältnisse in Vertragsgestaltungen zu überführen, die einen kurzfristigen Ausstieg aus dem Miet- verhältnis, ohne relevante Abstands- und Auszugszahlungen, ermöglichen, gilt oft als wichtige Nebenbedingung. So bildet das sofortige „Stoppen eines Tankers“ ein wesent- liches Erfolgskriterium. Business Center werden immer bedeutender als Outsourcing-Partner der Wirtschaft. Sie haben in den vergangenen Jahren ein Angebot an flexiblen Bürolösungen entwickelt, die folgende Vorteile für moderne Unternehmen bieten: • Bei Anmietung von bis zu 20 Arbeitsplätzen sind Business Center grundsätzlich preiswerter als klassischer Büroraum. Die Preisvorteile reichen je nach Anzahl der angemieteten Arbeitsplätze von 24 bis zu über 200 %. • Business Center ermöglichen zeit- und flächenflexible Mietverträge und reduzieren damit das Risiko der Bindung an langfristige Mietverträge. Sie tragen damit wesent- lich zur Senkung des Fixkostenrisikos bei, aber bieten bei Bedarf das notwendige flächenmäßige Erweiterungspotenzial. • Business Center ermöglichen den sofortigen Markteintritt und sparen damit Zeit und Kosten. • Business Center bieten auch kleinen Teams die Möglichkeit, sich in besonders reprä- sentativen Immobilien in Top-Lagen einzumieten. Sie tragen damit wesentlich zur Imageförderung bei. • Business Center ermöglichen eine sichere und überschaubare Planung sämtlicher mit der Büroanmietung verbundener Kosten. • Business Center ermöglichen die Konzentration auf das Kerngeschäft. • Business Center tragen zur Liquiditätsschonung bei, da Investitionen in Mobiliar und Infrastruktur nicht anfallen. • Virtual Offices in Business Centern stellen eine sehr attraktive Alternative zur klas- sischen Anmietung von Büroräumen dar, da das Fixkostenrisiko auf ein Minimum reduziert wird, das äußere Erscheinungsbild jedoch vollkommen repräsentativ ist. • Besteht Bedarf nach Konferenz- und Tagungsmöglichkeiten so bieten Business Center gegenüber Hotels und Konferenzzentren wesentliche Vorteile, da sie erheb- lich kostengünstiger sind und keine Verpflichtung zur Buchung von Übernachtungen oder Catering besteht. • Business Center ermöglichen die stündliche Anmietung von Konferenz- und Tagungs- räumen und bieten damit eine interessante und diskrete Alternative zum Meeting in der „Hotel-Lobby“. Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten Die zunehmende Bedeutung von Business Centern 7
  • 8. 2 - Rahmenbedingungen und Konsequenzen der Anmietung klassischer Büros an Top-Standorten Rahmenbedingungen und Konsequenzen der Anmietung klassischer Büros an Top-Standorten Abb. 1: Rahmenbedingungen & Rahmenbedingungen Konsequenzen Konsequenzen Eine Anmietung kleiner Die Anmietung einer Diese Aufstellung zeigt die Rahmenbe- Flächen in Landmark- Mindestflächengröße zwingt die dingungen für die Anmietung klassischer Immobilien ist in der Regel Unternehmen, mehr Fläche, als Büros und die daraus resultierenden nicht möglich. benötigt wird, anzumieten. Konsequenzen. Verfügbare und abgeschlos- sene Büroeinheiten weisen mindestens 300 m² (Haupt- und Nebenflächen) auf. Top-Objekte sind in der Flächenerweiterungen gemäß Regel voll vermietet. den Wachstumsbedürfnissen der Unternehmen sind vor diesem Hintergrund selten möglich. In sehr guten Bürolagen Die Flexibilität eines Unter- und Top-Objekten schließen nehmens wird durch lange Vermieter keine kurzfristigen Mietvertragslaufzeiten stark Mietverträge ab. eingeschränkt. Ein schneller Marktaustritt ist dadurch nicht zu Mietvertragslaufzeiten von realisieren. fünf und mehr Jahren sind die Regel. Langfristige Mietverhältnisse erhöhen das Fixkostenrisiko eines Unternehmers. Die eigenständige Die Übernahme der Büroflächen Bürosuche und -auswahl, erfolgt häufig erst Monate nach Mietvertragsverhandlungen dem Vertragsabschluss. Dadurch und die Beschaffung der ist ein schneller Markteintritt Büroausstattung benötigen nicht möglich. viel Zeit, verursachen Häufig sehen sich Unternehmen Kosten und bedeuten in der terminlichen und organisato- Regel organisatorischen und rischen Hindernissen sowie logistischen Aufwand. diversen Vertragsrisiken ausgesetzt. Transaktions- sowie Beraterkosten fallen dadurch höher aus als ursprünglich kalkuliert. Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten 8 Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
  • 9. 2 - Rahmenbedingungen und Konsequenzen der Anmietung klassischer Büros an Top-Standorten Rahmenbedingungen Konsequenzen Anfangsinvestitionen Durch die entstehenden (Büroausstattung, Technik Investitionen und additiven etc.) und Anlaufkosten hat Kosten bei Ein- und Auszug fließt in der Regel der Mieter zu dem Unternehmen Liquidität ab. erbringen. Zudem wird sein Kapital mittel- bis langfristig gebunden. Bei Büroauszug treffen den Mieter meist Rückbau- verpflichtungen und damit höhere Auszugskosten. Während der Miet- Das Unternehmen hat zusätzliche vertragsdauer ist der administrative Kosten zu tragen. Büromieter mit einem Das Nebenkostenrisiko erschwert hohen Verwaltungsaufwand seine Kostenplanung. und einer unkalkulierbaren Nebenkostenentwicklung konfrontiert. Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten Die zunehmende Bedeutung von Business Centern 9
  • 10. 3 - Trends und Entwicklungen sowie deren Bedeutung für klassische Arbeits- und Büroformen Trends und Entwicklungen sowie deren Bedeutung für klassische Arbeits- und Büroformen Grundlegender Wandel der Arbeitsformen und -strukturen Vor dem Hintergrund der in Abbildung 2 dargestellten Trends und Entwicklungen zeichnet sich ab, dass Arbeits- und Geschäftsprozesse immer dynamischer werden und damit erhöhte Flexibilitätsanforderungen an die Unternehmen stellen. Anstelle alter Erfolgsfaktoren, wie z.B. der Zentralisierung von Forschungs- und Entwick- lungseinrichtungen, treten vollkommen neue Arbeitsorganisationen. Zum Beispiel finden sich kleine, weltweite Expertenteams zusammen, um zeitlich begrenzt ein bestimmtes Projekt zu bearbeiten, oft in weltweitübergreifender Organisationsform. So bearbeiten z.B. die Amerikaner an der Westküste die Arbeitsergebnisse der deutschen Projektteam- mitglieder weiter, wenn die Deutschen in den wohlverdienten Feierabend gehen. Auch in Zeiten der Globalisierung bzw. vor dem Hintergrund der Anonymität des Internets wird es immer wichtiger, dass Unternehmen im Wettbewerb um Kunden und Mitarbeiter räumliche Präsenz zeigen. Die regionale oder sogar lokale Nähe zum Kunden oder Mitar- beiter wird somit zum erfolgskritischen Faktor. Steigende Bedeutung wird zudem der Nachhaltigkeitsdebatte im Sinne der Ausgewogen- heit von ökonomischen, ökologischen und sozialen Aspekten der Arbeits- und Bürowelten beigemessen. Trends und Entwicklungen Abb. 2: Trends und Entwicklungen Trends/Entwicklungen Für Arbeitswelten relevante Trends Die hier aufgeführten globalen Ökonomischer Strukturwandel Globalisierung/Internationalisierung Entwicklungen der Arbeits- und Kommunikationswelt sind entscheidend Tertiärisierung für die derzeit am Markt notwendige Ökologischer Strukturwandel Nachhaltigkeitsdebatte Flexibilität. Erneuerbare Energien Raum-Zeit-Strukturen Neue Informations- und Kommunikationstechno- logien Soziale, gesellschaftliche und Wachsendes Online-Kommunikations- und kulturelle Veränderungen Repräsentationsbedürfnis, v. a. bei jüngeren Generationen Soziale Netzwerkstrukturen Quelle: Dresdner Bank Research, Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten 10 Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
  • 11. 3 - Trends und Entwicklungen sowie deren Bedeutung für klassische Arbeits- und Büroformen Konsequenzen für Büroimmobilien Der grundlegende Wandel verlangt nach flexiblen und nachhaltigen Bürolösungen, unter anderem, um dem ständig wechselnden Flächenbedarf zu begegnen. Die traditionellen Zellen- und Großraumbüros werden zudem mit modernen und nach Bedürfnissen aufgeteilten Büroarbeitsplatzformen kombiniert und mit anpassungsfähiger Technik ausgestattet. Auch Fragen der Flächeneffizienz und -optimierung rücken bei der Büroflächenauswahl, -nutzung und -ausstattung immer mehr in den Fokus, obwohl die Anpassung von Büros an die neuen Arbeitssituationen langsam voranschreitet. Die durchschnittliche Büroflä- chenkennziffer stieg in den vergangenen Jahren leicht an (siehe Abb. 3). Studien belegen, dass insbesondere die Büro- und Gestaltungsqualität nachweislich das Wohlbefinden, die Arbeitszufriedenheit und damit die Performance von Wissensarbeitern fördert. Im Wettbewerb um qualifizierte Mitarbeiter ist ein Arbeitsplatz, an dem sich diese wohlfühlen, ein wichtiges Entscheidungskriterium. Abb. 3: Durchschnittliche Bürofläche Durchschnittliche Büroflächenkennziffer Das Diagramm beschreibt die 35 Entwicklung der durchschnittlichen 33,1 33,2 Büroflächenkennziffer pro Mitarbeiter. 30 31,1 31,0 30,8 Quadratmeter pro Mitarbeiter 28,9 25 20 15 10 5 0 Juli 2001 Juli 2002 Nov. 2003 April 2005 Okt. 2007 Mai 2009 Quelle: Jones Lang LaSalle, Bürokennziffern 2009 Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten Die zunehmende Bedeutung von Business Centern 11
  • 12. 4 - Business Center und deren Kunden Business Center und deren Kunden Profil eines Business Centers und typische Produkte Der Wandel der Arbeitsstrukturen führt zu neuen Immobilienprodukten, wie z.B. Business Centern oder Boardinghäusern. Business Center zeichnen sich durch verschiedene Produkte und Serviceleistungen aus, die grundsätzlich zeitflexibel und nach individuellem Bedarf angeboten werden (siehe Abb. 4). Die Produkte sind zudem beliebig kombinierbar. Business Center zählen zu den Betreiberimmobilien. In der Regel vermietet ein Immobi- lieneigentümer eine Büroimmobilie bzw. einen Teil davon an ein Betreiberunternehmen, das das Business Center in eigener Regie ausstattet und bewirtschaftet. Abb. 4: Produkte Büros auf Zeit Virtual Office Konferenzen Zeitflexible Vermietung Zeitflexible Vermietung Vermietung voll ausge- voll ausgestatteter Büros von Geschäftsadressen, statteter Konferenzräume ab einer Stunde mit Anrufannahme im ab einer Stunde mit Firmennamen, Post-/ Paketannahme mit optionalen Services (z. B. Sekretariatsarbeiten) Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten 12 Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
  • 13. 4 - Business Center und deren Kunden Kundensegmente und -motive Kundensegmente lassen sich anhand unterschiedlicher Faktoren und angepasst an den Standort sowie an das Produkt- und Dienstleistungsangebot eines Business Centers ableiten. Kunden können nach ihrer Unternehmensgröße unterschieden werden. Von Home-Office- Mitarbeitern über Start-ups bis hin zu Repräsentanzen bzw. Teams von Großunternehmen können alle gleichermaßen die Leistungen eines Business Centers in Anspruch nehmen. Je nach Standortpräferenz und Repräsentativitätsanspruch stehen Business Center entweder an Top-Standorten in Landmark-Immobilien oder dezentral und meist in preis- günstigen Bürogebäuden zur Verfügung. Weitere Mietmotive lassen sich anhand von Unternehmensstrategien und -organisati- onen sowie der Definition von Marktgebieten ableiten. Abb. 5: Kundensegmentierung Größe Unternehmensidentität Das Schaubild stellt die Segmentierung ✔ Existenzgründer/Home Office ✔ Repräsentativi- der Kunden anhand der Kategorien tätsanspruch vs. ✔ Kleinunternehmen/Start-ups Größe, Marktgebiet, Strategie, Organi- Preisbewusstsein sation sowie Identität der Unternehmen ✔ Mittelgroße und Großunternehmen ✔ Notwendigkeit von dar. geogr. Zentralität vs. Dezentralität Marktgebiet Strategie ✔ Lokal ✔ Wachstum ✔ Regional ✔ Verlagerung ✔ National ✔ Outsourcing ✔ International ✔ Downsizing Unternehmensorganisation ✔ Virtuell (z. B. Webshops) ✔ Short-time (z. B. mobile Mitarbeiter) ✔ Part-time (z. B. Projektteams) ✔ Full-time (z. B. Vertriebsbüros) Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten Die zunehmende Bedeutung von Business Centern 13
  • 14. 5 - Markt- und Betreiberstrukturen von Business Centern in Deutschland Markt- und Betreiberstrukturen von Business Centern in Deutschland Unterscheidungsmerkmale von Business Centern Seit der Markteinführung von Business Centern in Deutschland Mitte der 1980er Jahre ist die Zahl professionell geführter Center auf ca. 215 gestiegen. Der Markt lässt bereits differenzierte Betreiber erkennen, dazu stehen im Wesentlichen vier Unterscheidungs- merkmale zur Verfügung (siehe Abb. 6). Es gibt zwei vorherrschende Betreibertypologien in Deutschland. Einerseits werden Business Center von national und international agierenden Unternehmen betrieben, die Flächen und Services unter einer „Marke“ und mit einem einheitlichen Qualitätsniveau an verschiedenen Standorten in Deutschland anbieten. Andererseits betreiben Einzelunternehmer Business Center bzw. Büroserviceunter- nehmen entweder innerhalb eines Vertriebsnetzwerks oder komplett unabhängig von Kooperationspartnern. Ein einheitliches Qualitätsniveau ist bei diesen Angebotsformen nicht gegeben. Zudem ist das Angebot dieser Anbieter zumeist auf eine Stadt beschränkt. Abb. 6: Unterscheidungsmerkmale Standort Immobilie & Ausstattung Produkte, Services, Personal Qualität Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten 14 Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
  • 15. 5 - Markt- und Betreiberstrukturen von Business Centern in Deutschland Klassifizierung von Business Centern Eine exemplarische Sterneklassifikation der Betreiber dient der besseren Einordnung der Typologie eines bestimmten Business Centers (siehe Abb. 7). Abb. 7: Klassifizierung von Business 5-Sterne Business Center ✔ Meist Filialunternehmen Centern ✔ Premiumlagen und -objekte Die nebenstehende Darstellung ordnet ✔ Sehr hochwertige, moderne und komfortable Business Center nach Fläche je Büro, Büro- und Technikausstattung Lage und Qualität der Immobilien, Service und Ausstattung in 5 Klassen ✔ Repräsentativer Empfang und großzügige ein. Nebenflächen ✔ Tagesbüros ab 25 m² ✔ Höchste Servicequalität (z.B. mehrsprachiges Personal, über 4 Servicemitarbeiter) 4-Sterne Business Center ✔ Meist Filialunternehmen ✔ Zentrale urbane Lagen, gute Objektqualitäten ✔ Funktionale Ausstattung ✔ Tagesbüros unter 25 m² ✔ Hohes Serviceniveau, 1-3 Mitarbeiter im Service ✔ Meist Einsatz von zentralisierten Callcentern bei Anrufentgegennahme 3-Sterne Business Center ✔ Meist inhabergeführt, teils im Netzwerkverbund ✔ Standortlagen von mittlerer Qualität und Güte ✔ Uneinheitliche Qualitätsstandards ✔ Schwankendes Serviceniveau 2-Sterne Business Center ✔ Eher vom Inhaber geführt ✔ Stadtrandlagen, Standorte und Objekte eher einfacher Qualität, Güte und Ausstattung ✔ Geringe Qualitätsstandards und kleines Service- angebot 1-Stern Business Center ✔ Angebot von Arbeitsplätzen im Open-Office- Bereich oder in einfach ausgestatteten Büros ✔ Einfache Standort- und Objektqualitäten ✔ Geringes oder kein Qualitäts- und Serviceangebot Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten Die zunehmende Bedeutung von Business Centern 15
  • 16. 6.1 - Produktprofil: Büro auf Zeit – qualitative Analyse Produktprofil: Büro auf Zeit – qualitative Analyse Produktprofil: Büro auf Zeit (5-Sterne) Die zeitflexible Vermietung von voll ausgestatteten Büroflächen zählt zum Stan- dardangebot eines Business Centers. Der übliche Leistungsumfang beinhaltet: ✔ Moderne, repräsentative Büromöbel ✔ Nutzung von IT- und Kommunikationsinfrastruktur ✔ Empfangsservice und mehrere Servicemitarbeiter ✔ Individuelle Annahme von Anrufen im Firmennamen ✔ Geschäftsadresse in repräsentativer Lage Optional kann der Mieter Zusatzleistungen wie z.B. Sekretariats- und Übersetzungs- services abrufen. Excellent Business Center Frankfurt OpernTurm Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten 16 Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
  • 17. 6.1 - Produktprofil: Büro auf Zeit – qualitative Analyse Vorteile für Mieter von Büros auf Zeit in 5-Sterne Business Centern Abb. 8: Vorteile für Mieter Premiumstandort und Repräsentative Standorte sowie architektonisch -immobilie ansprechende Gebäude führen zur positiven Die Tabelle hebt die Flexibilität und Außenwahrnehmung des Mieters. Kosteneffizienz der Anmietung von Arbeitsplätzen in Business Centern Modern ausgestattete Büros in zentralen Lagen moti- hervor. vieren Mitarbeiter mehr als klassische Bürolösungen in sekundären Lagen wie Büroparks. Anmietung von Kleinstbüros ab 15 m² in imageför- dernden Landmark-Immobilien ist nur in 5-Sterne Business Centern möglich. Der freie Büroimmobilien- markt in Top-Lagen bietet diese Möglichkeit nicht. Markteintritt und -austritt Speed-to-Market: Bereits komplett eingerichtete Büros, bestehende Internetleitungen und eigene Telefonnummern stehen von heute auf morgen zur Anmietung bereit. Keine Transaktionszeiten für Suche und Auswahl von Büros und Einrichtung. Markteintritts- und Marktaustrittsbarrieren und andere Risiken werden durch eine umfangreiche Vertragsflexibilität verringert sowohl in ✔ zeitlicher Hinsicht durch stunden-, wochen-, monats- oder jahresweise Büroanmietung als auch in ✔ räumlicher Hinsicht durch flexible Anmietung zusätzlicher Flächen oder Reduktion nicht benötigter Flächen. Marktdurchdringung Zentralität und sehr gute Erreichbarkeit von 5-Sterne Business Centern ermöglichen kurze Wege für Kunden und Mitarbeiter. 5-Sterne Business Center bieten Mietern ein umfang- reiches Filialnetzwerk in den wesentlichen deutschen Wirtschaftszentren und damit Marktnähe. Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten Die zunehmende Bedeutung von Business Centern 17
  • 18. 6.1 - Produktprofil: Büro auf Zeit – qualitative Analyse Vorteile für Mieter von Büros auf Zeit in 5-Sterne Business Centern Produkte und Dienstleis- Bei Bedarf voller Zugriff auf qualifizierte und mehr- tungen sprachige Servicemitarbeiter, auf Ansprechpartner für technische Fragen und Datensicherheit sowie auf umfangreiche Zusatzservices. ✔ Facilities-on-Demand: Optionale Räume wie zusätzliche Büros, Tagesbüros oder Konferenz- räume jederzeit buchbar. ✔ Konzentration auf eigenes Kerngeschäft, da kein administrativer Aufwand für Front- und Backoffice-Tätigkeiten. ✔ 5-Sterne Business Center verfügen über prozessoptimierte und einheitliche Qualitäts- und Servicestandards und überwachen diese regelmäßig. Investitionen und Kosten Keine Investitionen für hochwertiges Mobiliar und innovative Technik nötig. Keine Transaktionskosten (z.B. für Makler, Anwälte). Während der Mietzeit volle Kostenkontrolle durch All-inclusive-Preise und transparente Preisstruk- turen für Services- und Facilities-on-Demand. Kein Ausfall- und Kostenrisiko von technischen Geräten oder eigenem Personal im Front- und Backoffice-Bereich. Keine zusätzlichen Kosten für Personalbeschaffung, Personalmotivation und Personalentwicklung. Fazit ➥ Von den vielfältigen, qualitativen Vorteilen überzeugen Mieter vor allem die räumlichen und zeitlichen Flexibilisierungspotenziale bei der Nutzung von Büros auf Zeit. Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten 18 Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
  • 19. Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale Center Bürowelten Excellent Business moderner Köln Kranhaus Die zunehmende Bedeutung von Business Centern 19
  • 20. 6.1 - Produktprofil: Büro auf Zeit – quantitative Analyse Büro auf Zeit – quantitative Analyse Vorgehensweise Ziel der quantitativen Analyse ist es, einen Kostenvergleich bei der Anmietung von Arbeitsplätzen in klassischen Büros und in Business Centern anzustellen. Die Kostenana- lyse basiert auf marktüblichen Leistungs- und Mietangeboten1 von Excellent Business Center für Büroimmobilienmärkte der Standortgüte A (München, Maximilianstraße) und der Standortgüte B (Köln, Kranhaus Süd/Zollhafen). Ein A-Standort unterscheidet sich in dieser Studie insbesondere durch höhere Kosten, z.B. für Miete und Personal, von einem B-Standort. Die Angebote wurden in quantifizierbare mieterseitige Kostenbestandteile zerlegt (Nettokaltmiete, umlegbare Nebenkosten nach Betriebskostenverordnung, Mietkosten für Möbel und Ausstattung, Strom, Reinigung, Telekommunikation, Lohnkosten für eine Assistenz). Für jede Kostenposition wurden Benchmarkwerte für die Anmietung klassischen Büroraums recherchiert und die jeweiligen Kostenpositionen auf die Anzahl der Arbeits- plätze umgelegt. Es können weitere Investitions- und Kostenpositionen entstehen (vgl. Seite 22), welche die Ergebnisse der Modellrechnung verändern und i.d.R. zu weiteren Vorteilen für die Nutzer der Business Center führen. Den Analysen liegen marktübliche Annahmen für Haupt- und Nebenflächen in m² pro Arbeitsplatz sowie die Kostenannahmen moderner und neuwertiger Bürogebäude zugrunde. 1 Excellent Business Center Mietangebote für 24 Monate Vertragslaufzeit bei 6 Monaten Kündigungsfrist Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten 20 Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
  • 21. 6.1 - Produktprofil: Büro auf Zeit – quantitative Analyse Modellrechnung der Vorteilhaftigkeit eines Excellent Business Centers und eines klassischen Büros Abb. 9: Vorteilhaftigkeit 2500 München, Excellent Business Center Maximilianstraße Im nebenstehenden Diagramm ist ein A-Standort Kostenvergleich von Arbeitsplätzen 2000 in klassischen Büros und in Business Centern veranschaulicht. Exemplarisch EUR pro Monat wurden die Standorte München und Köln 1500 ausgewertet. 1000 500 0 3 Arbeitsplätze 5 Arbeitsplätze 10 Arbeitsplätze 20 Arbeitsplätze 2000 Köln, Excellent Business Center Kranhaus-Süd B-Standort 1500 EUR pro Monat 1000 500 0 3 Arbeitsplätze 5 Arbeitsplätze 10 Arbeitsplätze 20 Arbeitsplätze Kosten Excellent Business Center pro Arbeitsplatz Kosten klassisches Büro pro Arbeitsplatz Der Kostenvergleich zeigt, dass eine Anmietung von Büros in den Excellent Business Centern im Vergleich zu klassischen Büros immer günstiger ist1. Die größten Kosten- vorteile werden bei der Anmietung von bis zu drei Arbeitsplätzen erzielt. Hier lassen sich Kostenvorteile von weit über 100 % an einem A-Standort sowie von über 200 % an einem B-Standort realisieren. Bei fünf Arbeitsplätzen beläuft sich der Kostenvorteil an einem A-Standort auf über 100 % und an einem B-Standort auf über 140 %. Bürolösungen für 20 Arbeitsplätze bieten immerhin noch Kostenvorteile in Höhe von 24 bis 40 %. Es wird deutlich, dass sich bei den Büros in Business Centern im Vergleich zur Anmietung klassischer Büros Kostensenkungspotenziale ergeben, die umso höher sind, je weniger Arbeitsplätze angemietet werden. 1 Excellent Business Center Mietangebote für 24 Monate Vertragslaufzeit bei 6 Monaten Kündigungsfrist Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten Die zunehmende Bedeutung von Business Centern 21
  • 22. 6.1 - Produktprofil: Büro auf Zeit – quantitative Analyse Investitionen und eingeschränkt quantifizierbare Mieterkosten Eine professionelle Büroausstattung verursacht hohe Investitionen (siehe Abb. 10) und bindet bei zunehmender Arbeitsplatzanzahl Betriebskapital. Die Modellrechnungen enthalten Kostenpositionen eines Büromieters, die allgemein quantifizierbar sind. Des Weiteren entstehen Kosten, die je nach Unternehmenszweck, -größe und -infrastruktur erheblich variieren und nicht allgemein quantifizierbar sind (siehe Abb. 11). Abb. 10: Investitionsübersicht Investitionen für eine gehobene Büroausstattung Schreibtisch 800 EUR Rollcontainer 500 EUR Sideboard 700 EUR Drucker/Kopierer 335 EUR Schrank 700 EUR Telefonanlage 190 EUR Arbeitsstuhl 600 EUR Telefonstation 210 EUR Investitionen pro Arbeitsplatz rd. 4.000 EUR zuzüglich Investitionen in Höhe von rd. 65.000 EUR für Empfangslandschaft mit IT, Konferenzausstattung, Medien- und Hardwaretechnik, Software, Verkabelung, Ausstattung Kopierraum, Teeküche Quelle: Ernst & Young Real Estate GmbH Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten 22 Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
  • 23. 6.1 - Produktprofil: Büro auf Zeit – quantitative Analyse Abb. 11: Mieterkosten Mieterkosten Die Grafik beschreibt eine mögliche Kostenverteilung der Mieterkosten bei Kaltmiete Anmietung eines klassischen Büros. Nebenkosten 36% 36% Nutzerspezifische Betriebskosten Umzüge, Umbauten Instandsetzung des Mieters Kosten für infrastruktu- rellen Service 1% 6% 7% 14% Infrastrukturkosten Kaltmiete und umlegbare Nebenkosten Nutzerspezifische Betriebskosten, zusätzlich zu umlegbaren Nebenkosten (z.B. Energieverbrauch, Versicherungen) Umzüge, Umbauten und dergleichen durch Nutzungsänderung, Einzug und Auszug Instandsetzungskosten des Mieters Kosten für infrastrukturellen Service (z.B. Reinigung, Wartung IT- und Bürotechnik) Sonstige Kosten Honorare für Dienstleister, z.B. Makler (2-3 Monatsmieten) Personalkosten z.B. für Urlaub und Krankheitsausfälle, Weiterbildung Quellen: Ernst & Young Real Estate GmbH; Prof. Henning Balck: Kostenbegriffe im Immobilien- und Facility Manage- ment 12/2004 Fazit ➥ Nutzer von virtuellen Bürolösungen erhalten Kostenplanungssicher- heit durch All-inclusive-Preise und transparente Preisübersichten für Zusatzservices, wie z.B. Konferenz- und Tagesbüronutzung. Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten Die zunehmende Bedeutung von Business Centern 23
  • 24. 6.2 - Produktprofil: Virtual Office Produktprofil: Virtual Office Produktprofil: Virtual Office ✔ Zeitlich flexible Anmietung einer Geschäftsadresse sowie Telefonnummer, d.h. keine dauerhafte Anmietung von Büros ✔ Die zeitlich flexible Nutzung von Tagesbüros und Konferenzräumen im Filialnetz ist möglich ✔ Individuelle Annahme eingehender Anrufe im Firmennamen ✔ Post- & Paketannahme ✔ Umfangreiche Zusatzservices buchbar ✔ Eigenes Firmenschild im Eingangsbereich des Gebäudes buchbar Excellent Business Center Hamburg Neuer Wall 80 Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten 24 Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
  • 25. 6.2 - Produktprofil: Virtual Office Vorteile für Nutzer von virtuellen Büros in 5-Sterne Business Centern Abb. 12: Vorteile für Nutzer von Premiumstandort Imageförderung durch einen repräsentativen virtuellen Büros in 5-Sterne Business Geschäftssitz. Centern Optional rundet ein eigenes Firmenschild im Die Aufstellung stellt die Vorteile Gebäudeeingangsbereich den Außenauftritt virtueller Büros bezüglich Flexibilitäts- ab. und Standortfaktoren sowie Service und Durch mehrere Standorte im Filialnetz Produkten heraus. entsteht räumliche Nähe zu Kunden und Mitarbeitern. Markteintritt und -austritt Für einen sofortigen Markteintritt stehen Geschäftsadressen und Telefonnummern direkt zur Anmietung bereit. Eine flexible und individuelle Vertragsge- staltung (stunden-, wochen-, monats- oder jahresweise Anmietung) ermöglicht schnelle, gezielte Marktaktivitäten. Diese Flexibilität ist vor allem für Existenz- gründer und Start-ups von Vorteil. Der Schritt vom virtuellen zum physischen Büro kann in einem Business Center passend zum Unternehmens- und Marktwachstum erfolgen. Produkte und Dienstleistungen Bei Bedarf kann der Mieter jederzeit auf einen professionellen Front- und Backoffice-Service mit qualifizierten und mehrsprachigen Mitar- beitern zurückgreifen (Services-on-Demand). Hochwertig ausgestattete Tagesbüros ab 25 m² und Konferenzräume stehen bei Bedarf jederzeit im deutschlandweiten Filialnetz der 5-Sterne Business Center zur Verfügung (Facilities-on-Demand). 5-Sterne Business Center verfügen über prozessoptimierte und einheitliche Qualitäts- und Servicestandards, die im gesamten Filialnetz regelmäßig überwacht werden. Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten Die zunehmende Bedeutung von Business Centern 25
  • 26. 6.2 - Produktprofil: Virtual Office Quantitative Vorteilhaftigkeit ✔ Bei der Nutzung von Virtual-Office-Produkten geht es primär um eine Geschäfts- adresse und die Betreuung von Anrufen und Post. Um die Vorteilhaftigkeit aufzuzeigen, müsste ein Unternehmer ein Büro an einer vergleichbaren Geschäftsadresse anmieten und eine Assistenz für die Organisation und Bearbeitung des Sekretariats einstellen. ✔ Diese Alternative bindet jedoch Kapital für die Geschäftsausstattung und für eigene Mitarbeiter. ✔ Die Einstellung einer Assistenz birgt zusätzliche Risiken wie Beschäftigungsleer- zeiten, Personalkosten für Pausen, Urlaube, Krankheiten sowie Zusatzkosten für Personalauswahl, -motivation und -entwicklung. ✔ Die alternative Büroanmietung ist jedoch hinfällig, da die Marktanalyse der Büros auf Zeit ergeben hat, dass Kleinstbüroflächen an Top-Standorten wie der Maximili- anstraße in München nicht vermietet werden. Nur 5-Sterne Business Center bieten Virtual Offices in repräsentativen Lagen zur Vermietung an. ✔ Quantitativ ergibt sich für Nutzer von virtuellen Bürolösungen dadurch aber kein Nachteil, denn sie erhalten eine Kostenplanungssicherheit durch All-inclusive-Preise einerseits und transparente Preisübersichten für Zusatzservices wie Konferenz- und Tagesbüronutzung andererseits. Fazit Nur 5-Sterne Business Center bieten virtuelle Geschäftsadressen in ➥ repräsentativen Lagen und professionelle Anrufentgegennahmen. Der Nutzer profitiert zudem von weiteren Services zu attraktiven Preisen. Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten 26 Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
  • 27. Excellent Business Center Frankfurt OpernTurm Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten Die zunehmende Bedeutung von Business Centern 27
  • 28. 6.3 - Produktprofil: Konferenz- und Tagungsräume Produktprofil: Konferenz- und Tagungsräume Produktprofil: Konferenz- und Tagungsräume ✔ Exklusive und zentrale Konferenz- und Tagungsmöglichkeiten in allen wesent- lichen deutschen Wirtschaftszentren ✔ Umfangreiche technische und moderne Infrastruktur (z.B. Videokonferenz), repräsentativ ausgestattete Räume, optionale Sekretariatsdienstleistungen ✔ Persönlicher Gästeempfang, keine Serviceverpflichtung (Übernachtung in Hotels oder Catering) ✔ Stunden- und tageweise Pauschalpreise für Tagungsräume mit einer Kapazität von 2 bis 60 Personen Excellent Business Center Berlin Unter den Linden Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten 28 Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
  • 29. 6.3 - Produktprofil: Konferenz- und Tagungsräume Konferenz- und Tagungsraumanmietung in Business Centern Besprechungen für einen kleinen Personenkreis finden meist in Hotels und Konferenz- zentren statt. In der Regel ist die stundenweise Raumanmietung jedoch nicht möglich. Zusätzlich müssen Nutzer meist noch Übernachtungen oder Cateringservices buchen. In Business Centern ist dagegen die Raumanmietung bereits ab einer Stunde möglich. Gleichzeitig bieten 4- bis 5-Sterne Business Center gut erreichbare, attraktive Lagen, einen professionellen Empfangsservice und diskrete sowie vertrauliche Besprechungs- möglichkeiten. Bei der Tagungsraumanmietung streuen die Angebotspreise in urban gelegenen 4- bzw. 5-Sterne Hotels und Konferenzzentren in München und Köln erheblich (siehe Abb. 13). In beiden Städten zeigt sich, dass die Mietpreise in Excellent Business Centern für die gebotene Tagungsraum- und Leistungsqualität plausibel und preislich attraktiv ange- setzt sind. Tagesbüros und Konferenzräume in Business Centern weisen bei stundenweiser Nutzung einen klaren Preisvorteil gegenüber Hotels auf, da Hotels ihre Tagungsräume in der Regel nicht stunden-, sondern mindestens halb- oder ganztagesweise vermieten. Abb. 13: Tagungsräume Quantitativer Vergleich - Tagungsraumanmietung Das nebenstehende Diagramm veranschaulicht die Preisspannen in München Hotels und Excellent Business Centern bei der Anmietung von Tagungsräumen auf Stunden- und Tagesbasis. 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € Köln 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € Preisspanne Excellent Business Center pro Stunde Preisspanne Excellent Business Center pro Tag 3/4 Preisspanne der Hotels und Tagungszentren pro Tag 4 Quelle: Ernst & Young Real Estate GmbH Fazit Bei kurzen Besprechungen mit wenigen Personen bieten 5-Sterne ➥ Business Center klare Kostensenkungspotenziale. Es bestehen keine Zusatzverpflichtungen (z. B. Catering) und es werden Tagungsräume in privater sowie vertraulicher Atmosphäre zu attraktiven Mietpreisen angeboten. 3 Basis: einstündige Nutzung eines Tagungsraumes für bis zu 8 Personen 4 Basis: achtstündige Nutzung eines Tagungsraumes für bis zu 8 Personen Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten Die zunehmende Bedeutung von Business Centern 29
  • 30. 7 - Schlusswort Schlussbemerkung Wir möchten darauf hinweisen, dass es sich um eine Grundlagenstudie handelt und nicht um ein auf den jeweiligen Leser ausgerichtetes Beratungsergebnis. Für individuelle Bera- tungen stehen die Verfasser der Studie gerne zur Verfügung. Unsere Studie stützt sich einerseits auf Analysen und Daten von öffentlich zugänglichen Informationen relevanter Institutionen und Unternehmen, Fachliteratur, branchen- bezogenes statistisches Material und andere Quellen sowie andererseits auf von uns durchgeführte Interviews mit Experten, Unternehmen und sonstigen Marktteilnehmern. Wir haben die Richtigkeit der Daten oder Angaben und Erläuterungen nicht näher unter- sucht. Olaf Schmetzer ppa. Florian Schwalm Partner Director Ernst & Young Real Estate GmbH Arnulfstraße 59, 80636 München, Germany Website: www.ey.com Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten 30 Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
  • 31. Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten GAP15 Excellent Business Center Düsseldorf Die zunehmende Bedeutung von Business Centern 31
  • 32. Standortübersicht Standortübersicht Berlin - Friedrichstraße Berlin - Unter den Linden Friedrichstraße 88 Unter den Linden 16 10117 Berlin 10117 Berlin Tel.: +49 30 408 173 -0 Tel.: +49 30 408 173 -0 Fax: +49 30 408 173 -450 Fax: +49 30 408 173 -450 berlin@excellent-bc.de unterdenlinden@excellent-bc.de Berlin - BBI Airport Berlin - Hauptbahnhof Willy-Brandt-Platz 2 Europaplatz 2 12529 Berlin 10557 Berlin Tel.: +49 30 408 173 -0 Tel.: +49 30 408 192 -0 Fax: +49 30 408 173 -450 Fax: +49 30 408 192 -450 bbi-airport@excellent-bc.de berlin-hbf@excellent-bc.de Dortmund - ellipson Düsseldorf - GAP 15 Ruhrallee 9 Graf-Adolf-Platz 15 44139 Dortmund 40213 Düsseldorf Tel.: +49 231 95 25 -0 Tel.: +49 211 882 42 -0 Fax: +49 231 95 25 -45 Fax: +49 211 882 42 -200 dortmund@excellent-bc.de gap15@excellent-bc.de Düsseldorf - Königsallee Düsseldorf - köblick Königsallee 106 Königsallee 61 40215 Düsseldorf 40213 Düsseldorf Tel.: +49 211 301 22 -0 Tel.: +49 211 424 71 -0 Fax: +49 211 301 22 -200 Fax: +49 211 424 71 -450 duesseldorf@excellent-bc.de koeblick@excellent-bc.de Essen - Ruhrallee Frankfurt - Westhafen Tower Ruhrallee 185 Westhafenplatz 1 45136 Essen 60327 Frankfurt Tel.: +49 201 89 45 -0 Tel.: +49 69 710 456 -0 Fax: +49 201 89 45 -45 Fax: +49 69 710 456 -450 essen@excellent-bc.de westhafentower@excellent-bc.de Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten 32 Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
  • 33. Frankfurt - Westend Frankfurt - OpernTurm Bockenheimer Landstraße 17/19 OpernTurm 60325 Frankfurt 60306 Frankfurt Tel.: +49 69 710 455 -0 Tel.: +49 69 667 748 -0 Fax: +49 69 710 455 -450 Fax: +49 69 667 748 -450 frankfurt@excellent bc.de opernturm@excellent-bc.de Hamburg - Neuer Wall 50 Hamburg - Neuer Wall 80 Neuer Wall 50 Neuer Wall 80 20354 Hamburg 20354 Hamburg Tel.: +49 40 822 186 -0 Tel.: +49 40 822 138 -0 Fax: +49 40 822 186 -450 Fax: +49 40 822 138 -450 hamburg@excellent-bc.de neuerwall80@excellent-bc.de Köln - Mediapark/KölnTurm Köln - Kranhaus Süd Im Mediapark 8 Im Zollhafen 24 50670 Köln 50678 Köln Tel.: +49 221 55 405 -0 Tel.: +49 221 650 78 -0 Fax: +49 221 55 405 -45 Fax: +49 221 650 78 -450 koeln@excellent-bc.de kranhaus@excellent-bc.de München - Maximilianstraße München - Nymphenburger Höfe Maximilianstraße 13 Nymphenburger Straße 4 80539 München 80335 München Tel.: +49 89 203 006 -0 Tel.: +49 89 208 027 -0 Fax: +49 89 203 006 -450 Fax: +49 89 208 027 -450 maximilianstrasse@excellent-bc.de nymphenburgerhoefe@excellent-bc.de München - Stachus Stuttgart - Königstraße Josephspitalstraße 15 Königstraße 26 80331 München 70173 Stuttgart Tel.: +49 89 207 04 -0 Tel.: +49 711 185 67 -0 Fax: +49 89 207 04 -450 Fax: +49 711 185 67 -450 stachus@excellent-bc.de stuttgart@excellent-bc.de Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten Die zunehmende Bedeutung von Business Centern 33
  • 34. Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten 34 Die zunehmende Bedeutung von Business Centern
  • 35. Excellent Business Center Berlin Hauptbahnhof Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten Die zunehmende Bedeutung von Business Centern 35
  • 36. Herausgeber Excellent Business Center Unternehmensgruppe Im Zollhafen 24 • 50678 Köln Telefon: +49 221 65078-0 Telefax: +49 221 65078-450 E-Mail: info@excellent-bc.de Internet: www.excellent-bc.de Berlin • Dortmund • Düsseldorf • Essen • Frankfurt • Hamburg • Köln • München • Stuttgart www.excellent-bc.de Flexibilisierungs- und Kostensenkungspotenziale moderner Bürowelten 36 Die zunehmende Bedeutung von Business Centern