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Vertraglicher Anlagefonds
und Lex Koller
Jahresversammlung 2022 der Konferenz der Schweizerischen
Grundbuchführung (KSG)
Etienne Trandafir, Dr. iur., Rechtsanwalt
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
– Der vertragliche Anlagefonds
– Grundstückerwerb durch die Fondsleitung
– Erwerb von Fondsanteilen
– Erwerb von Aktien der Fondsleitung
– Publikationen
Der vertragliche Anlagefonds
2
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
Art. 7 Abs. 1 KAG
Kollektive Kapitalanlagen sind Vermögen, die von
Anlegerinnen und Anlegern zur gemeinschaftlichen
Kapitalanlage aufgebracht und für deren Rechnung verwaltet
werden. Die Anlagebedürfnisse der Anlegerinnen und
Anleger werden in gleichmässiger Weise befriedigt.
Kollektive Kapitalanlagen
Definition
3
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
Kollektive Kapitalanlagen
Fondskategorien
4
Die Zahlen umfassen alle Fonds schweizerischen Rechts sowie alle zum Vertrieb in der
Schweiz zugelassenen ausländischen Fonds (Quelle: Asset Management News, Ausgabe
1/2022, Asset Management Association).
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
– Vertraglicher Anlagefonds
– Investmentgesellschaft mit variablem Kapital (SICAV)
– Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen
(KmGK)
– Investmentgesellschaft mit festem Kapital (SICAF)
Kollektive Kapitalanlagen
Rechtsformen
5
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
Art. 25 KAG
1 Der vertragliche Anlagefonds (Anlagefonds) basiert auf einem
Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), durch den sich die Fondsleitung
verpflichtet:
a. die Anlegerinnen und Anleger nach Massgabe der von ihnen
erworbenen Fondsanteile am Anlagefonds zu beteiligen;
b. das Fondsvermögen gemäss den Bestimmungen des Fondsvertrags
selbständig und im eigenen Namen zu verwalten.
2 Die Depotbank nimmt nach Massgabe der ihr durch Gesetz und
Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Fondsvertrag teil.
Vertraglicher Anlagefonds
Definition
6
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
Vertraglicher Anlagefonds
Struktur
7
Fondsleitung
Depotbank
Anleger 1
Anleger 3
Anleger 2
Fondsanteile
Fondsanteile
Fondsanteile
Immobilienfonds
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
– Der vertragliche Anlagefonds
– Grundstückerwerb durch die Fondsleitung
– Erwerb von Fondsanteilen
– Erwerb von Aktien der Fondsleitung
– Publikationen
Grundstückerwerb durch die Fondsleitung
8
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
Vertraglicher Anlagefonds
Grundstückerwerb durch Fondsleitung
9
Fondsleitung
Anleger
Immobilienfonds
Grundstückerwerb für den Fonds
(Art. 4 Abs. 1 Bst. a BewG)
Erwerber
Erwerb von Aktien der
Fondsleitung
(Art. 4 Abs. 1 Bst. e BewG)
Erwerb von Fondsanteilen
(Art. 4 Abs. 1 Bst. c BewG)
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
Vertraglicher Anlagefonds
Anwendung des Sitzkriteriums?
10
Art. 5 Abs. 1 Bst. b BewG
(statutarischer oder tatsächlicher Sitz
im Ausland)
1. Der vertragliche Anlagefonds beruht
auf einem Vertrag.
2. Im Gegensatz zu juristischen
Personen oder
Personengesellschaften verfügt er
über keinen Sitz.
3. Hingegen verfügen die am
Fondsvertrag beteiligten juristischen
und natürlichen Personen über
einen Sitz / Wohnsitz im Sinne des
BewG.
Fondsleitung
Depotbank
Anleger
Fondsvertrag
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
Art. 6 Abs. 4 BewG
Die Beherrschung eines Immobilienfonds durch Personen
im Ausland wird vermutet, wenn dessen Verwaltung im
Sinne dieses Gesetzes von einer Person im Ausland
wahrgenommen wird und die Fondsleitung eine Person
im Ausland ist.
Vermutung ausländischer Beherrschung
Gesetzliche Grundlage
11
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
Vermutung ausländischer Beherrschung
Kumulative Tatbestandsmerkmale
12
Ist die Fondsleitung eine Person im Ausland?
Ja, falls:
- Sitz im Ausland (Art. 5 Abs. 1 Bst. b BewG) oder
- ausländische Beherrschung (Art. 6 BewG)
Wird der Fonds von einer Person im Ausland verwaltet?
Ja, falls die Anlageentscheide von einer Person im Ausland
getroffen werden (Fondsleitung oder Verwalter von
Kollektivvermögen)
Vermutung ausländischer Beherrschung ist erfüllt
1
2
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
– Die Fondsleitung erwirbt das Eigentum an den
Fondsimmobilien. Die Grundstücke sind auf den Namen
der Fondsleitung unter Anmerkung der Zugehörigkeit zum
Immobilienfonds im Grundbuch eingetragen (Art. 86 Abs.
2bis KKV).
– Das erste Tatbestandsmerkmal setzt voraus, dass die
Fondsleitung als Person im Ausland qualifiziert.
– Die Prüfung, ob die Fondsleitung dem BewG unterliegt,
richtet sich nach den für Aktiengesellschaften geltenden
Regeln, namentlich den in Art. 6 Abs. 2 BewG
vorgesehenen Vermutungen ausländischer Beherrschung
(Aktienkapital, Stimmrechte, Fremdkapital).
Vermutung ausländischer Beherrschung
1. Tatbestandsmerkmal: Fondsleitung
13
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
Vermutung ausländischer Beherrschung
2. Tatbestandsmerkmal: Fondsverwaltung
14
Art. 49 Abs. 1 FINIV
Die selbstständige Verwaltung von Anlagefonds […] umfasst
insbesondere:
a. den Entscheid über die Ausgabe von Anteilen, die Anlagen
und deren Bewertung;
b. die Berechnung des Nettoinventarwerts;
c. die Festsetzung der Ausgabe- und Rücknahmepreise sowie
der Gewinnausschüttungen;
d. die Geltendmachung aller zum Anlagefonds gehörenden
Rechte.
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
– Das zweite Tatbestandsmerkmal stellt auf die Verwaltung
des Fonds «im Sinne dieses Gesetzes» ab.
– Angesichts der Zielsetzung der Bestimmungen über die
ausländische Beherrschung ist dieser Begriff eng
auszulegen: Erfasst werden nur die Anlageentscheide
(namentlich die Kaufs- und Verkaufsentscheide) und somit
die Vermögensverwaltungstätigkeit, da diese Tätigkeit die
Verfügungsmacht über das Kollektivvermögen impliziert.
– Die Anlageentscheide werden von der Fondsleitung oder –
im Falle einer Delegation – von einem Verwalter von
Kollektivvermögen getroffen.
Vermutung ausländischer Beherrschung
2. Tatbestandsmerkmal: Fondsverwaltung
15
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
Vermutung ausländischer Beherrschung
Beispiel 1: Keine Delegation
16
Fondsleitung
Grundstückerwerb
Da die Fondsleitung das Kollektivvermögen selbst verwaltet, überschneiden sich die in Art. 6
Abs. 4 BewG enthaltenen Tatbestandsmerkmale. Der Grundstückerwerb unterliegt dem
BewG, wenn die Fondsleitung eine Person im Ausland ist.
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
Vermutung ausländischer Beherrschung
Beispiel 2: Delegation
17
Fondsleitung
Verwalter von
Kollektivvermögen
Delegation der
Anlageentscheide
Grundstückerwerb
Die Vermutung ausländischer Beherrschung von Art. 6 Abs. 4 BewG ist erfüllt, wenn sowohl
die Fondsleitung als auch der Verwalter von Kollektivvermögen Personen im Ausland sind.
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
– Aufgrund des Grundsatzes der Fremdverwaltung obliegt die
Verwaltung des Kollektivvermögens ausschliesslich der
Fondsleitung bzw. dem von ihr beauftragten Verwalter von
Kollektivvermögen.
– Die Anleger profitieren wirtschaftlich vom Wert des Portfolios;
sie dürfen die Anlageentscheide jedoch nicht selbst treffen.
Das Vorliegen ausländischer Anleger führt grundsätzlich nicht zu
einer ausländischen Beherrschung des Fonds. Vorbehalten
bleiben jedoch Ausnahmesituationen, wo ausländische Anleger
die Verwaltung des Kollektivvermögens de facto (z.B. als Folge
einer geringen Anzahl von Anlegern und ihres finanziellen
Gewichts als Kapitalgeber) massgebend beeinflussen könnten.
Ausländische Beherrschung
Ausländische Anleger?
18
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
– Der vertragliche Anlagefonds
– Grundstückerwerb durch die Fondsleitung
– Erwerb von Fondsanteilen
– Erwerb von Aktien der Fondsleitung
– Publikationen
Erwerb von Fondsanteilen
19
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
Vertraglicher Anlagefonds
Erwerb von Fondsanteilen
20
Fondsleitung
Anleger
Immobilienfonds
Grundstückerwerb für den Fonds
(Art. 4 Abs. 1 Bst. a BewG)
Erwerber
Erwerb von Aktien der
Fondsleitung
(Art. 4 Abs. 1 Bst. e BewG)
Erwerb von Fondsanteilen
(Art. 4 Abs. 1 Bst. c BewG)
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
Art. 4 Abs. 1 Bst. c BewG
Als Erwerb eines Grundstückes gilt der Erwerb des
Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an
einem Immobilienfonds, dessen Anteilscheine auf dem
Markt nicht regelmässig gehandelt werden, oder an
einem ähnlichen Vermögen.
Erwerb von Fondsanteilen
Gesetzliche Grundlage
21
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
– 1. Tatbestandsmerkmal: Immobilienfonds. Ein
Immobilienfonds im Sinne des BewG liegt gemäss der
Lehre vor, wenn das Kollektivvermögen zu einem grossen
Teil (im Prinzip über einen Drittel) aus dem BewG
unterliegenden Aktiven (Wohnimmobilien, Beteiligungen
an Immobiliengesellschaften oder –fonds) besteht.
– 2. Tatbestandsmerkmal: Fehlen eines regelmässigen
Handels. Ein regelmässiger Handel liegt gemäss Lehre und
Praxis vor, wenn die Anteile börsenkotiert sind oder
ausserbörslich auf regelmässiger Basis gehandelt werden.
Erwerb von Fondsanteilen
Unterstellung unter das BewG
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Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
– Der vertragliche Anlagefonds
– Grundstückerwerb durch die Fondsleitung
– Erwerb von Fondsanteilen
– Erwerb von Aktien der Fondsleitung
– Publikationen
Erwerb von Aktien der Fondsleitung
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Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
Vertraglicher Anlagefonds
Erwerb von Aktien der Fondsleitung
24
Fondsleitung
Anleger
Immobilienfonds
Grundstückerwerb für den Fonds
(Art. 4 Abs. 1 Bst. a BewG)
Erwerber
Erwerb von Aktien der
Fondsleitung
(Art. 4 Abs. 1 Bst. e BewG)
Erwerb von Fondsanteilen
(Art. 4 Abs. 1 Bst. c BewG)
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
Art. 4 Abs. 1 Bst. e BewG
Als Erwerb eines Grundstückes gilt der Erwerb des Eigentums
oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen
Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grund-
stücken ist, sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht
an einer Börse in der Schweiz kotiert sind.
Erwerb von Aktien der Fondsleitung
Gesetzliche Grundlage
25
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
– Art. 4 Abs. 1 Bst. e BewG findet auf Immobiliengesellschaften, d.h. Gesellschaften deren
Hauptzweck im Erwerb und Halten von Immobilien besteht, Anwendung.
➢ Dieser Zweck kann sich ausdrücklich aus dem statuarischen Zweck der Gesellschaft
oder aus dem tatsächlichen Halten von dem BewG unterliegenden Aktiven
ergeben. Die kantonale Behörden wenden diesbezüglich unterschiedliche
Schwellenwerte an. Grundsätzlich wird eine Immobiliengesellschaft angenommen,
wenn die dem BewG unterliegenden Aktiven (Wohnimmobilien, Anteilen an
Immobiliengesellschaften oder –fonds) 20% oder einen Drittel des
Gesellschaftsvermögens übersteigen.
– Im Falle einer Fondsleitungsgesellschaft stellt sich die Frage, ob die von der
Fondsleitung gehaltenen Fondsimmobilien dieser Gesellschaft zuzurechnen sind.
➢ Dies wird von der herrschenden Lehre bejaht, da die Fondsleitung die rechtliche
Eigentümerin der Fondsimmobilien ist, und im Rahmen ihrer Tätigkeit für den
Fonds die Verfügungsmacht über die Fondsimmobilien innehat.
Erwerb von Aktien der Fondsleitung
Unterstellung unter das BewG
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Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
– Der vertragliche Anlagefonds
– Grundstückerwerb durch die Fondsleitung
– Erwerb von Fondsanteilen
– Erwerb von Aktien der Fondsleitung
– Publikationen
Publikationen
27
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
Dieses Referat basiert auf folgenden Publikationen:
1. Trandafir Etienne, Kollektive Kapitalanlagen und Lex
Koller, BR/DC 2020, S. 62 ff.
2. Idem, Lex Koller: acquisitions indirectes, SA, fonds de
placement contractuel, SICAV, SCPC, fondation de
placement, société immobilière, trust, Diss. Freiburg,
Genf/Zürich/Basel 2019.
Publikationen
28
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
Fragen
Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022
Etienne Trandafir arbeitet in den Gruppen Banking & Finance und Real Estate
von Walder Wyss in Zürich.
Etienne Trandafir studierte an der Universität Freiburg, bei welcher er 2011
ein Bachelor of Law und 2013 ein Master of Law, beide mit zweisprachigem
Zusatz Französisch-Deutsch erwarb. Er erlangte sein Anwaltspatent im
Oktober 2016 in Genf. Bevor er zu Walder Wyss kam, arbeitete er als
Assistent am Lehrstuhl für Verwaltungsrecht von Prof. Jean-Baptiste Zufferey
an der Universität Freiburg. 2019 erwarb er den Doktortitel (summa cum
laude) an der Universität Freiburg, ausgezeichnet mit dem Gottlob-Preis und
dem Prof. Walther Hug Preis.
Etienne Trandafir praktiziert in Deutsch, Englisch und Französisch. Er ist im
Anwaltsregister des Kantons Zürich eingetragen und zur Prozessführung in
der ganzen Schweiz befugt.
Etienne Trandafir
30
Etienne Trandafir, Associate
Dr. iur., Rechtsanwalt
Telefon direkt: +41 58 658 58 38
etienne.trandafir@walderwyss.com
Danke für Ihre Aufmerksamkeit
Fonds de placement
contractuel et Lex Koller
Assemblée annuelle 2022 de la Conférence Suisse du Registre Foncier
(CSRF)
Etienne Trandafir, docteur en droit, avocat
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
– Le fonds de placement contractuel
– Acquisition d’immeuble par la direction de fonds
– Acquisition de parts du fonds
– Acquisition d’actions de la direction de fonds
– Publications
Le fonds de placement contractuel
2
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
Art. 7 al. 1 LPCC
Les placements collectifs sont des apports constitués par
des investisseurs pour être administrés en commun pour
le compte de ces derniers. Les besoins des investisseurs
sont satisfaits à des conditions égales.
Placements collectifs de capitaux
Définition
3
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
Placements collectifs de capitaux
Catégories de fonds
4
Ces chiffres englobent tous les fonds de droit suisse ainsi que tous les fonds étrangers
autorisés à la distribution en Suisse (Source : Asset Management News, Edition 1/2022,
Asset Management Association).
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
– Fonds de placement contractuel
– Société d’investissement à capital variable (SICAV)
– Société en commandite de placements collectifs
(SCmPC)
– Société d’investissement à capital fixe (SICAF)
Placements collectifs de capitaux
Formes juridiques
5
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
Art. 25 LPCC
1 Le fonds de placement contractuel (fonds de placement) est fondé
sur un contrat de placement collectif (contrat de fonds de placement)
par lequel la direction s’engage:
a. à faire participer les investisseurs à un fonds de placement
proportionnellement aux parts qu’ils ont acquises;
b. à gérer la fortune collective de façon indépendante et en son
propre nom, conformément aux dispositions du contrat de fonds
de placement.
2 La banque dépositaire est partie au contrat de fonds de placement
dans la mesure des tâches qui lui sont conférées par la loi et par ce
contrat.
Fonds de placement contractuel
Définition
6
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
Fonds de placement contractuel
Structure
7
Direction de fonds
Banque dépositaire
Investisseur 1
Investisseur 3
Investisseur 2
parts du fonds
parts du fonds
Fonds immobilier
parts du fonds
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
– Le fonds de placement contractuel
– Acquisition d’immeuble par la direction de fonds
– Acquisition de parts du fonds
– Acquisition d’actions de la direction de fonds
– Publications
Acquisition d’immeuble par la direction
de fonds
8
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
Fonds de placement contractuel
Acquisition d’immeuble par la direction
9
Direction de fonds
Investisseur
Fonds immobilier
Acquisition d’immeuble pour
le fonds
(art. 4 al. 1 lit. a LFAIE)
Acquéreur
Acquistion d’actions de la
direction de fonds
(art. 4 al. 1 lit. e LFAIE)
Acquisition de parts du fonds
(art. 4 al. 1 lit. c LFAIE)
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
Fonds de placement contractuel
Application du critère du siège?
10
Art. 5 al. 1 lit. b LFAIE (siège
statutaire ou réel à l’étranger)
1. Le fonds de placement contractuel
repose sur un contrat.
2. Contrairement à une personne
morale ou une société de
personnes, il n’a pas de siège.
3. En revanche, les entités et
personnes physiques qui sont
parties au contrat de fonds de
placement disposent d’un siège /
d’un domicile au sens de la LFAIE.
Direction de fonds
Banque dépositaire
Investisseurs
Contrat de fonds
de placement
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
Art. 6 al. 4 LFAIE
Un fonds immobilier est présumé être dominé par des
personnes à l’étranger lorsque sa gestion au sens de la
présente loi est assumée par une personne à l’étranger et
que la direction du fonds est une personne à l’étranger.
Présomption de domination étrangère
Disposition légale
11
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
Présomption de domination étrangère
Conditions cumulatives
12
La direction de fonds est-elle une personne à l’étranger?
Condition remplie si:
- siège à l’étranger (art. 5 al. 1 lit. b LFAIE) ou
- domination étrangère (art. 6 LFAIE)
La gestion est-elle assumée par une personne à l’étranger?
Condition remplie si les décisions de placement sont prises par
une personne à l’étranger (direction de fonds ou gestionnaire
de fortune collective)
La présomption de domination étrangère s’applique
1
2
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
– La direction de fonds acquiert la propriété des immeubles
du fonds. Les immeubles sont enregistrés au registre
foncier au nom de la direction de fonds, avec une mention
indiquant qu’ils font partie du fonds immobilier (art. 86
al. 2bis OPCC).
– La première condition suppose que la direction de fonds
soit une personne à l’étranger.
– L’examen de l’assujettissement de la direction de fonds à la
LFAIE s’effectue selon les règles applicables aux sociétés
anonymes, à savoir notamment les présomptions de
domination étrangère de l’art. 6 al. 2 LFAIE (capital-
actions, droits de vote, fonds étrangers).
Présomption de domination étrangère
Première condition: direction de fonds
13
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
Présompition de domination étrangère
Seconde condition: gestion du fonds
14
Art. 49 al. 1 OEFin
Gérer des fonds de placement […] consiste en particulier:
a. à décider de l’émission de parts, des placements et de leur
évaluation;
b. à calculer la valeur nette d’inventaire;
c. à fixer les prix d’émission et de rachat des parts ainsi que
la distribution des bénéfices;
d. à exercer tous les droits relevant du fonds de placement.
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
– La seconde condition se fonde sur la gestion du fonds « au
sens de la présente loi ».
– Compte tenu du but que poursuivent les dispositions sur
la domination étrangère, cette notion doit être interprétée
de manière restrictive. Seules les décisions de placement
(notamment les décisions d’achat et de vente) et, partant,
l’activité de gestion de fortune sont visées. En effet, cette
activité implique un pouvoir de disposition sur la fortune
collective.
– Les décisions de placement sont prises par la direction de
fonds ou, en cas de délégation, par un gestionnaire de
fortune collective.
Présomption de domination étrangère
Seconde condition: gestion du fonds
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Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
Présomption de domination étrangère
Exemple 1: absence de délégation
16
Direction de fonds
Acquisition d’immeuble
Comme la direction de fonds gère elle-même la fortune collective, les conditions prévues à
l’art. 6 al. 4 LFAIE se recoupent. L’acquisition d’immeuble est assujettie à la LFAIE si la
direction de fonds est une personne à l’étranger.
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
Présomption de domination étrangère
Exemple 2: délégation
17
Direction de fonds
Gestionnaire de
fortune collective
Délégation des décisions
de placement
Acquisition d’immeuble
La présomption de domination étrangère de l’art. 6 al. 4 LFAIE s’applique si tant la direction
de fonds que le gestionnaire de fortune collective sont des personnes à l’étranger.
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
– En raison du principe de la gestion par un tiers, la gestion de la
fortune collective incombe exclusivement à la direction de fonds,
respectivement au gestionnaire de fortune collective auquel elle
délègue cette gestion.
– Les investisseurs profitent économiquement de la valeur du
portefeuille ; ils ne sont toutefois pas autorisés à prendre eux-
mêmes les décisions de placement.
La présence d’investisseurs étrangers n’entraîne en principe pas
de domination étrangère du fonds. Sont toutefois réservées les
situations exceptionnelles où des investisseurs étrangers
pourraient exercer dans les faits une influence significative sur la
gestion de la fortune collective (p. ex. en raison d’un nombre
restreint d’investisseurs et de leur importance économique).
Domination étrangère
Investisseurs étrangers?
18
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– Le fonds de placement contractuel
– Acquisition d’immeuble par la direction de fonds
– Acquisition de parts du fonds
– Acquisition d’actions de la direction de fonds
– Publications
Acquisition de parts du fonds
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Fonds de placement contractuel
Acquisition de parts du fonds
20
Direction de fonds
Investisseur
Fonds immobilier
Acquisition d’immeuble pour
le fonds
(art. 4 al. 1 lit. a LFAIE)
Acquéreur
Acquistion d’actions de la
direction de fonds
(art. 4 al. 1 lit. e LFAIE)
Acquisition de parts du fonds
(art. 4 al. 1 lit. c LFAIE)
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
Art. 4 al. 1 lit. c LFAIE
Par acquisition d’immeubles on entend l’acquisition d’un
droit de propriété ou d’usufruit sur une part d’un fonds
immobilier lorsque celle-ci ne fait pas l’objet d’un
marché régulier, ou sur une part d’un patrimoine
analogue.
Acquisition de parts du fonds
Disposition légale
21
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
– Première condition: fonds immobilier. Selon la doctrine,
un fonds est immobilier au sens de la LFAIE si la fortune
collective se compose en grande partie (en principe plus
d’un tiers) d’actifs soumis à la LFAIE (immeubles
d’habitation, participations dans des sociétés immobilières
ou des fonds immobiliers).
– Seconde condition: absence de marché régulier. La
doctrine et la pratique admettent l’existence d’un marché
régulier lorsque les parts du fonds sont cotées en bourse
ou font l’objet d’un marché régulier hors bourse.
Acquisition de parts du fonds
Assujettissement à la LFAIE
22
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
– Le fonds de placement contractuel
– Acquisition d’immeuble par la direction de fonds
– Acquisition de parts du fonds
– Acquisition d’actions de la direction de fonds
– Publications
Acquisition d’actions de la direction de
fonds
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Fonds de placement contractuel
Acquisition d’actions de la direction
24
Direction de fonds
Investisseur
Fonds immobilier
Acquisition d’immeuble pour
le fonds
(art. 4 al. 1 lit. a LFAIE)
Acquéreur
Acquistion d’actions de la
direction de fonds
(art. 4 al. 1 lit. e LFAIE)
Acquisition de parts du fonds
(art. 4 al. 1 lit. c LFAIE)
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Art. 4 al. 1 lit. e LFAIE
Par acquisition d’immeubles on entend l’acquisition d’un
droit de propriété ou d’usufruit sur une part d’une
personne morale dont le but réel est l’acquisition
d’immeubles, si les parts de cette personne morale ne
sont pas cotées auprès d’une bourse en Suisse.
Acquisition d’actions de la direction
Disposition légale
25
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
– L’art. 4 al. 1 lit. e LFAIE vise les sociétés immobilières, à savoir les sociétés qui ont pour
but principal d’acquérir et de détenir des immeubles.
➢ Ce but peut résulter expressément du but statutaire de la société ou de la
détention effective d’actifs soumis à la LFAIE. Les autorités cantonales appliquent
des seuils différents à cet égard. Elles retiennent en principe l’existence d’une
société immobilière lorsque les actifs soumis à la LFAIE (immeubles d’habitation,
actions de sociétés immobilières ou parts de fonds immobiliers) dépassent 20% ou
un tiers de la valeur totale des actifs de la société.
– Lorsque l’examen porte sur une direction de fonds, la question se pose de savoir si les
immeubles du fonds détenus par la direction du fonds doivent être imputés à cette
société.
➢ La doctrine majoritaire l’admet compte tenu du fait que la direction de fonds est
propriétaire juridique des immeubles du fonds et peut exercer un pouvoir de
disposition sur ces immeubles dans le cadre de son activité pour le fonds.
Acquisition d’actions de la direction
Assujettissement à la LFAIE
26
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
– Le fonds de placement contractuel
– Acquisition d’immeuble par la direction de fonds
– Acquisition de parts du fonds
– Acquisition d’actions de la direction de fonds
– Publications
Publications
27
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
Cette présentation se fonde sur les publications suivantes:
1. Trandafir Etienne, Kollektive Kapitalanlagen und Lex Koller,
BR/DC 2020, p. 62 ss.
2. Idem, Lex Koller: acquisitions indirectes, SA, fonds de
placement contractuel, SICAV, SCPC, fondation de
placement, société immobilière, trust, thèse Fribourg,
Genève/Zurich/Bâle 2019.
Publications
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Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
Questions
Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022
Etienne Trandafir est collaborateur au sein des équipes Droit bancaire et
financier et Droit immobilier de Walder Wyss à Zurich.
Etienne Trandafir a étudié à l’Université de Fribourg où il a obtenu en 2011
un bachelor en droit et en 2013 un master en droit, tous deux avec mention
bilingue français-allemand. Il a obtenu le brevet d’avocat à Genève en
octobre 2016. Avant de rejoindre Walder Wyss, il a travaillé en tant
qu’assistant du Prof. Jean-Baptiste Zufferey au sein de la Chaire de droit
administratif de l’Université de Fribourg. En 2019, il a reçu le grade de
docteur en droit de l’Université de Fribourg (summa cum laude). Sa thèse a
été récompensée par le prix Gottlob et le prix Professeur Walther Hug.
Etienne Trandafir travaille en allemand, en anglais et en français. Il est inscrit
au registre des avocats du canton de Zurich et est autorisé à plaider dans
toute la Suisse.
Etienne Trandafir
30
Etienne Trandafir, Associate
Docteur en droit, avocat
Téléphone direct: +41 58 658 58 38
etienne.trandafir@walderwyss.com
En vous remerciant de votre attention,
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Referat-KSG-9.-September-2022-DE_FR.pdf

  • 1. Vertraglicher Anlagefonds und Lex Koller Jahresversammlung 2022 der Konferenz der Schweizerischen Grundbuchführung (KSG) Etienne Trandafir, Dr. iur., Rechtsanwalt
  • 2. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 – Der vertragliche Anlagefonds – Grundstückerwerb durch die Fondsleitung – Erwerb von Fondsanteilen – Erwerb von Aktien der Fondsleitung – Publikationen Der vertragliche Anlagefonds 2
  • 3. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 Art. 7 Abs. 1 KAG Kollektive Kapitalanlagen sind Vermögen, die von Anlegerinnen und Anlegern zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage aufgebracht und für deren Rechnung verwaltet werden. Die Anlagebedürfnisse der Anlegerinnen und Anleger werden in gleichmässiger Weise befriedigt. Kollektive Kapitalanlagen Definition 3
  • 4. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 Kollektive Kapitalanlagen Fondskategorien 4 Die Zahlen umfassen alle Fonds schweizerischen Rechts sowie alle zum Vertrieb in der Schweiz zugelassenen ausländischen Fonds (Quelle: Asset Management News, Ausgabe 1/2022, Asset Management Association).
  • 5. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 – Vertraglicher Anlagefonds – Investmentgesellschaft mit variablem Kapital (SICAV) – Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen (KmGK) – Investmentgesellschaft mit festem Kapital (SICAF) Kollektive Kapitalanlagen Rechtsformen 5
  • 6. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 Art. 25 KAG 1 Der vertragliche Anlagefonds (Anlagefonds) basiert auf einem Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), durch den sich die Fondsleitung verpflichtet: a. die Anlegerinnen und Anleger nach Massgabe der von ihnen erworbenen Fondsanteile am Anlagefonds zu beteiligen; b. das Fondsvermögen gemäss den Bestimmungen des Fondsvertrags selbständig und im eigenen Namen zu verwalten. 2 Die Depotbank nimmt nach Massgabe der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Fondsvertrag teil. Vertraglicher Anlagefonds Definition 6
  • 7. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 Vertraglicher Anlagefonds Struktur 7 Fondsleitung Depotbank Anleger 1 Anleger 3 Anleger 2 Fondsanteile Fondsanteile Fondsanteile Immobilienfonds
  • 8. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 – Der vertragliche Anlagefonds – Grundstückerwerb durch die Fondsleitung – Erwerb von Fondsanteilen – Erwerb von Aktien der Fondsleitung – Publikationen Grundstückerwerb durch die Fondsleitung 8
  • 9. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 Vertraglicher Anlagefonds Grundstückerwerb durch Fondsleitung 9 Fondsleitung Anleger Immobilienfonds Grundstückerwerb für den Fonds (Art. 4 Abs. 1 Bst. a BewG) Erwerber Erwerb von Aktien der Fondsleitung (Art. 4 Abs. 1 Bst. e BewG) Erwerb von Fondsanteilen (Art. 4 Abs. 1 Bst. c BewG)
  • 10. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 Vertraglicher Anlagefonds Anwendung des Sitzkriteriums? 10 Art. 5 Abs. 1 Bst. b BewG (statutarischer oder tatsächlicher Sitz im Ausland) 1. Der vertragliche Anlagefonds beruht auf einem Vertrag. 2. Im Gegensatz zu juristischen Personen oder Personengesellschaften verfügt er über keinen Sitz. 3. Hingegen verfügen die am Fondsvertrag beteiligten juristischen und natürlichen Personen über einen Sitz / Wohnsitz im Sinne des BewG. Fondsleitung Depotbank Anleger Fondsvertrag
  • 11. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 Art. 6 Abs. 4 BewG Die Beherrschung eines Immobilienfonds durch Personen im Ausland wird vermutet, wenn dessen Verwaltung im Sinne dieses Gesetzes von einer Person im Ausland wahrgenommen wird und die Fondsleitung eine Person im Ausland ist. Vermutung ausländischer Beherrschung Gesetzliche Grundlage 11
  • 12. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 Vermutung ausländischer Beherrschung Kumulative Tatbestandsmerkmale 12 Ist die Fondsleitung eine Person im Ausland? Ja, falls: - Sitz im Ausland (Art. 5 Abs. 1 Bst. b BewG) oder - ausländische Beherrschung (Art. 6 BewG) Wird der Fonds von einer Person im Ausland verwaltet? Ja, falls die Anlageentscheide von einer Person im Ausland getroffen werden (Fondsleitung oder Verwalter von Kollektivvermögen) Vermutung ausländischer Beherrschung ist erfüllt 1 2
  • 13. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 – Die Fondsleitung erwirbt das Eigentum an den Fondsimmobilien. Die Grundstücke sind auf den Namen der Fondsleitung unter Anmerkung der Zugehörigkeit zum Immobilienfonds im Grundbuch eingetragen (Art. 86 Abs. 2bis KKV). – Das erste Tatbestandsmerkmal setzt voraus, dass die Fondsleitung als Person im Ausland qualifiziert. – Die Prüfung, ob die Fondsleitung dem BewG unterliegt, richtet sich nach den für Aktiengesellschaften geltenden Regeln, namentlich den in Art. 6 Abs. 2 BewG vorgesehenen Vermutungen ausländischer Beherrschung (Aktienkapital, Stimmrechte, Fremdkapital). Vermutung ausländischer Beherrschung 1. Tatbestandsmerkmal: Fondsleitung 13
  • 14. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 Vermutung ausländischer Beherrschung 2. Tatbestandsmerkmal: Fondsverwaltung 14 Art. 49 Abs. 1 FINIV Die selbstständige Verwaltung von Anlagefonds […] umfasst insbesondere: a. den Entscheid über die Ausgabe von Anteilen, die Anlagen und deren Bewertung; b. die Berechnung des Nettoinventarwerts; c. die Festsetzung der Ausgabe- und Rücknahmepreise sowie der Gewinnausschüttungen; d. die Geltendmachung aller zum Anlagefonds gehörenden Rechte.
  • 15. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 – Das zweite Tatbestandsmerkmal stellt auf die Verwaltung des Fonds «im Sinne dieses Gesetzes» ab. – Angesichts der Zielsetzung der Bestimmungen über die ausländische Beherrschung ist dieser Begriff eng auszulegen: Erfasst werden nur die Anlageentscheide (namentlich die Kaufs- und Verkaufsentscheide) und somit die Vermögensverwaltungstätigkeit, da diese Tätigkeit die Verfügungsmacht über das Kollektivvermögen impliziert. – Die Anlageentscheide werden von der Fondsleitung oder – im Falle einer Delegation – von einem Verwalter von Kollektivvermögen getroffen. Vermutung ausländischer Beherrschung 2. Tatbestandsmerkmal: Fondsverwaltung 15
  • 16. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 Vermutung ausländischer Beherrschung Beispiel 1: Keine Delegation 16 Fondsleitung Grundstückerwerb Da die Fondsleitung das Kollektivvermögen selbst verwaltet, überschneiden sich die in Art. 6 Abs. 4 BewG enthaltenen Tatbestandsmerkmale. Der Grundstückerwerb unterliegt dem BewG, wenn die Fondsleitung eine Person im Ausland ist.
  • 17. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 Vermutung ausländischer Beherrschung Beispiel 2: Delegation 17 Fondsleitung Verwalter von Kollektivvermögen Delegation der Anlageentscheide Grundstückerwerb Die Vermutung ausländischer Beherrschung von Art. 6 Abs. 4 BewG ist erfüllt, wenn sowohl die Fondsleitung als auch der Verwalter von Kollektivvermögen Personen im Ausland sind.
  • 18. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 – Aufgrund des Grundsatzes der Fremdverwaltung obliegt die Verwaltung des Kollektivvermögens ausschliesslich der Fondsleitung bzw. dem von ihr beauftragten Verwalter von Kollektivvermögen. – Die Anleger profitieren wirtschaftlich vom Wert des Portfolios; sie dürfen die Anlageentscheide jedoch nicht selbst treffen. Das Vorliegen ausländischer Anleger führt grundsätzlich nicht zu einer ausländischen Beherrschung des Fonds. Vorbehalten bleiben jedoch Ausnahmesituationen, wo ausländische Anleger die Verwaltung des Kollektivvermögens de facto (z.B. als Folge einer geringen Anzahl von Anlegern und ihres finanziellen Gewichts als Kapitalgeber) massgebend beeinflussen könnten. Ausländische Beherrschung Ausländische Anleger? 18
  • 19. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 – Der vertragliche Anlagefonds – Grundstückerwerb durch die Fondsleitung – Erwerb von Fondsanteilen – Erwerb von Aktien der Fondsleitung – Publikationen Erwerb von Fondsanteilen 19
  • 20. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 Vertraglicher Anlagefonds Erwerb von Fondsanteilen 20 Fondsleitung Anleger Immobilienfonds Grundstückerwerb für den Fonds (Art. 4 Abs. 1 Bst. a BewG) Erwerber Erwerb von Aktien der Fondsleitung (Art. 4 Abs. 1 Bst. e BewG) Erwerb von Fondsanteilen (Art. 4 Abs. 1 Bst. c BewG)
  • 21. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 Art. 4 Abs. 1 Bst. c BewG Als Erwerb eines Grundstückes gilt der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einem Immobilienfonds, dessen Anteilscheine auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden, oder an einem ähnlichen Vermögen. Erwerb von Fondsanteilen Gesetzliche Grundlage 21
  • 22. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 – 1. Tatbestandsmerkmal: Immobilienfonds. Ein Immobilienfonds im Sinne des BewG liegt gemäss der Lehre vor, wenn das Kollektivvermögen zu einem grossen Teil (im Prinzip über einen Drittel) aus dem BewG unterliegenden Aktiven (Wohnimmobilien, Beteiligungen an Immobiliengesellschaften oder –fonds) besteht. – 2. Tatbestandsmerkmal: Fehlen eines regelmässigen Handels. Ein regelmässiger Handel liegt gemäss Lehre und Praxis vor, wenn die Anteile börsenkotiert sind oder ausserbörslich auf regelmässiger Basis gehandelt werden. Erwerb von Fondsanteilen Unterstellung unter das BewG 22
  • 23. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 – Der vertragliche Anlagefonds – Grundstückerwerb durch die Fondsleitung – Erwerb von Fondsanteilen – Erwerb von Aktien der Fondsleitung – Publikationen Erwerb von Aktien der Fondsleitung 23
  • 24. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 Vertraglicher Anlagefonds Erwerb von Aktien der Fondsleitung 24 Fondsleitung Anleger Immobilienfonds Grundstückerwerb für den Fonds (Art. 4 Abs. 1 Bst. a BewG) Erwerber Erwerb von Aktien der Fondsleitung (Art. 4 Abs. 1 Bst. e BewG) Erwerb von Fondsanteilen (Art. 4 Abs. 1 Bst. c BewG)
  • 25. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 Art. 4 Abs. 1 Bst. e BewG Als Erwerb eines Grundstückes gilt der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grund- stücken ist, sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind. Erwerb von Aktien der Fondsleitung Gesetzliche Grundlage 25
  • 26. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 – Art. 4 Abs. 1 Bst. e BewG findet auf Immobiliengesellschaften, d.h. Gesellschaften deren Hauptzweck im Erwerb und Halten von Immobilien besteht, Anwendung. ➢ Dieser Zweck kann sich ausdrücklich aus dem statuarischen Zweck der Gesellschaft oder aus dem tatsächlichen Halten von dem BewG unterliegenden Aktiven ergeben. Die kantonale Behörden wenden diesbezüglich unterschiedliche Schwellenwerte an. Grundsätzlich wird eine Immobiliengesellschaft angenommen, wenn die dem BewG unterliegenden Aktiven (Wohnimmobilien, Anteilen an Immobiliengesellschaften oder –fonds) 20% oder einen Drittel des Gesellschaftsvermögens übersteigen. – Im Falle einer Fondsleitungsgesellschaft stellt sich die Frage, ob die von der Fondsleitung gehaltenen Fondsimmobilien dieser Gesellschaft zuzurechnen sind. ➢ Dies wird von der herrschenden Lehre bejaht, da die Fondsleitung die rechtliche Eigentümerin der Fondsimmobilien ist, und im Rahmen ihrer Tätigkeit für den Fonds die Verfügungsmacht über die Fondsimmobilien innehat. Erwerb von Aktien der Fondsleitung Unterstellung unter das BewG 26
  • 27. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 – Der vertragliche Anlagefonds – Grundstückerwerb durch die Fondsleitung – Erwerb von Fondsanteilen – Erwerb von Aktien der Fondsleitung – Publikationen Publikationen 27
  • 28. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 Dieses Referat basiert auf folgenden Publikationen: 1. Trandafir Etienne, Kollektive Kapitalanlagen und Lex Koller, BR/DC 2020, S. 62 ff. 2. Idem, Lex Koller: acquisitions indirectes, SA, fonds de placement contractuel, SICAV, SCPC, fondation de placement, société immobilière, trust, Diss. Freiburg, Genf/Zürich/Basel 2019. Publikationen 28
  • 29. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 Fragen
  • 30. Referat KSG – Lex Koller 9.9.2022 Etienne Trandafir arbeitet in den Gruppen Banking & Finance und Real Estate von Walder Wyss in Zürich. Etienne Trandafir studierte an der Universität Freiburg, bei welcher er 2011 ein Bachelor of Law und 2013 ein Master of Law, beide mit zweisprachigem Zusatz Französisch-Deutsch erwarb. Er erlangte sein Anwaltspatent im Oktober 2016 in Genf. Bevor er zu Walder Wyss kam, arbeitete er als Assistent am Lehrstuhl für Verwaltungsrecht von Prof. Jean-Baptiste Zufferey an der Universität Freiburg. 2019 erwarb er den Doktortitel (summa cum laude) an der Universität Freiburg, ausgezeichnet mit dem Gottlob-Preis und dem Prof. Walther Hug Preis. Etienne Trandafir praktiziert in Deutsch, Englisch und Französisch. Er ist im Anwaltsregister des Kantons Zürich eingetragen und zur Prozessführung in der ganzen Schweiz befugt. Etienne Trandafir 30 Etienne Trandafir, Associate Dr. iur., Rechtsanwalt Telefon direkt: +41 58 658 58 38 etienne.trandafir@walderwyss.com
  • 31. Danke für Ihre Aufmerksamkeit
  • 32.
  • 33. Fonds de placement contractuel et Lex Koller Assemblée annuelle 2022 de la Conférence Suisse du Registre Foncier (CSRF) Etienne Trandafir, docteur en droit, avocat
  • 34. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 – Le fonds de placement contractuel – Acquisition d’immeuble par la direction de fonds – Acquisition de parts du fonds – Acquisition d’actions de la direction de fonds – Publications Le fonds de placement contractuel 2
  • 35. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 Art. 7 al. 1 LPCC Les placements collectifs sont des apports constitués par des investisseurs pour être administrés en commun pour le compte de ces derniers. Les besoins des investisseurs sont satisfaits à des conditions égales. Placements collectifs de capitaux Définition 3
  • 36. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 Placements collectifs de capitaux Catégories de fonds 4 Ces chiffres englobent tous les fonds de droit suisse ainsi que tous les fonds étrangers autorisés à la distribution en Suisse (Source : Asset Management News, Edition 1/2022, Asset Management Association).
  • 37. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 – Fonds de placement contractuel – Société d’investissement à capital variable (SICAV) – Société en commandite de placements collectifs (SCmPC) – Société d’investissement à capital fixe (SICAF) Placements collectifs de capitaux Formes juridiques 5
  • 38. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 Art. 25 LPCC 1 Le fonds de placement contractuel (fonds de placement) est fondé sur un contrat de placement collectif (contrat de fonds de placement) par lequel la direction s’engage: a. à faire participer les investisseurs à un fonds de placement proportionnellement aux parts qu’ils ont acquises; b. à gérer la fortune collective de façon indépendante et en son propre nom, conformément aux dispositions du contrat de fonds de placement. 2 La banque dépositaire est partie au contrat de fonds de placement dans la mesure des tâches qui lui sont conférées par la loi et par ce contrat. Fonds de placement contractuel Définition 6
  • 39. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 Fonds de placement contractuel Structure 7 Direction de fonds Banque dépositaire Investisseur 1 Investisseur 3 Investisseur 2 parts du fonds parts du fonds Fonds immobilier parts du fonds
  • 40. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 – Le fonds de placement contractuel – Acquisition d’immeuble par la direction de fonds – Acquisition de parts du fonds – Acquisition d’actions de la direction de fonds – Publications Acquisition d’immeuble par la direction de fonds 8
  • 41. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 Fonds de placement contractuel Acquisition d’immeuble par la direction 9 Direction de fonds Investisseur Fonds immobilier Acquisition d’immeuble pour le fonds (art. 4 al. 1 lit. a LFAIE) Acquéreur Acquistion d’actions de la direction de fonds (art. 4 al. 1 lit. e LFAIE) Acquisition de parts du fonds (art. 4 al. 1 lit. c LFAIE)
  • 42. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 Fonds de placement contractuel Application du critère du siège? 10 Art. 5 al. 1 lit. b LFAIE (siège statutaire ou réel à l’étranger) 1. Le fonds de placement contractuel repose sur un contrat. 2. Contrairement à une personne morale ou une société de personnes, il n’a pas de siège. 3. En revanche, les entités et personnes physiques qui sont parties au contrat de fonds de placement disposent d’un siège / d’un domicile au sens de la LFAIE. Direction de fonds Banque dépositaire Investisseurs Contrat de fonds de placement
  • 43. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 Art. 6 al. 4 LFAIE Un fonds immobilier est présumé être dominé par des personnes à l’étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l’étranger et que la direction du fonds est une personne à l’étranger. Présomption de domination étrangère Disposition légale 11
  • 44. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 Présomption de domination étrangère Conditions cumulatives 12 La direction de fonds est-elle une personne à l’étranger? Condition remplie si: - siège à l’étranger (art. 5 al. 1 lit. b LFAIE) ou - domination étrangère (art. 6 LFAIE) La gestion est-elle assumée par une personne à l’étranger? Condition remplie si les décisions de placement sont prises par une personne à l’étranger (direction de fonds ou gestionnaire de fortune collective) La présomption de domination étrangère s’applique 1 2
  • 45. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 – La direction de fonds acquiert la propriété des immeubles du fonds. Les immeubles sont enregistrés au registre foncier au nom de la direction de fonds, avec une mention indiquant qu’ils font partie du fonds immobilier (art. 86 al. 2bis OPCC). – La première condition suppose que la direction de fonds soit une personne à l’étranger. – L’examen de l’assujettissement de la direction de fonds à la LFAIE s’effectue selon les règles applicables aux sociétés anonymes, à savoir notamment les présomptions de domination étrangère de l’art. 6 al. 2 LFAIE (capital- actions, droits de vote, fonds étrangers). Présomption de domination étrangère Première condition: direction de fonds 13
  • 46. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 Présompition de domination étrangère Seconde condition: gestion du fonds 14 Art. 49 al. 1 OEFin Gérer des fonds de placement […] consiste en particulier: a. à décider de l’émission de parts, des placements et de leur évaluation; b. à calculer la valeur nette d’inventaire; c. à fixer les prix d’émission et de rachat des parts ainsi que la distribution des bénéfices; d. à exercer tous les droits relevant du fonds de placement.
  • 47. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 – La seconde condition se fonde sur la gestion du fonds « au sens de la présente loi ». – Compte tenu du but que poursuivent les dispositions sur la domination étrangère, cette notion doit être interprétée de manière restrictive. Seules les décisions de placement (notamment les décisions d’achat et de vente) et, partant, l’activité de gestion de fortune sont visées. En effet, cette activité implique un pouvoir de disposition sur la fortune collective. – Les décisions de placement sont prises par la direction de fonds ou, en cas de délégation, par un gestionnaire de fortune collective. Présomption de domination étrangère Seconde condition: gestion du fonds 15
  • 48. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 Présomption de domination étrangère Exemple 1: absence de délégation 16 Direction de fonds Acquisition d’immeuble Comme la direction de fonds gère elle-même la fortune collective, les conditions prévues à l’art. 6 al. 4 LFAIE se recoupent. L’acquisition d’immeuble est assujettie à la LFAIE si la direction de fonds est une personne à l’étranger.
  • 49. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 Présomption de domination étrangère Exemple 2: délégation 17 Direction de fonds Gestionnaire de fortune collective Délégation des décisions de placement Acquisition d’immeuble La présomption de domination étrangère de l’art. 6 al. 4 LFAIE s’applique si tant la direction de fonds que le gestionnaire de fortune collective sont des personnes à l’étranger.
  • 50. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 – En raison du principe de la gestion par un tiers, la gestion de la fortune collective incombe exclusivement à la direction de fonds, respectivement au gestionnaire de fortune collective auquel elle délègue cette gestion. – Les investisseurs profitent économiquement de la valeur du portefeuille ; ils ne sont toutefois pas autorisés à prendre eux- mêmes les décisions de placement. La présence d’investisseurs étrangers n’entraîne en principe pas de domination étrangère du fonds. Sont toutefois réservées les situations exceptionnelles où des investisseurs étrangers pourraient exercer dans les faits une influence significative sur la gestion de la fortune collective (p. ex. en raison d’un nombre restreint d’investisseurs et de leur importance économique). Domination étrangère Investisseurs étrangers? 18
  • 51. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 – Le fonds de placement contractuel – Acquisition d’immeuble par la direction de fonds – Acquisition de parts du fonds – Acquisition d’actions de la direction de fonds – Publications Acquisition de parts du fonds 19
  • 52. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 Fonds de placement contractuel Acquisition de parts du fonds 20 Direction de fonds Investisseur Fonds immobilier Acquisition d’immeuble pour le fonds (art. 4 al. 1 lit. a LFAIE) Acquéreur Acquistion d’actions de la direction de fonds (art. 4 al. 1 lit. e LFAIE) Acquisition de parts du fonds (art. 4 al. 1 lit. c LFAIE)
  • 53. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 Art. 4 al. 1 lit. c LFAIE Par acquisition d’immeubles on entend l’acquisition d’un droit de propriété ou d’usufruit sur une part d’un fonds immobilier lorsque celle-ci ne fait pas l’objet d’un marché régulier, ou sur une part d’un patrimoine analogue. Acquisition de parts du fonds Disposition légale 21
  • 54. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 – Première condition: fonds immobilier. Selon la doctrine, un fonds est immobilier au sens de la LFAIE si la fortune collective se compose en grande partie (en principe plus d’un tiers) d’actifs soumis à la LFAIE (immeubles d’habitation, participations dans des sociétés immobilières ou des fonds immobiliers). – Seconde condition: absence de marché régulier. La doctrine et la pratique admettent l’existence d’un marché régulier lorsque les parts du fonds sont cotées en bourse ou font l’objet d’un marché régulier hors bourse. Acquisition de parts du fonds Assujettissement à la LFAIE 22
  • 55. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 – Le fonds de placement contractuel – Acquisition d’immeuble par la direction de fonds – Acquisition de parts du fonds – Acquisition d’actions de la direction de fonds – Publications Acquisition d’actions de la direction de fonds 23
  • 56. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 Fonds de placement contractuel Acquisition d’actions de la direction 24 Direction de fonds Investisseur Fonds immobilier Acquisition d’immeuble pour le fonds (art. 4 al. 1 lit. a LFAIE) Acquéreur Acquistion d’actions de la direction de fonds (art. 4 al. 1 lit. e LFAIE) Acquisition de parts du fonds (art. 4 al. 1 lit. c LFAIE)
  • 57. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 Art. 4 al. 1 lit. e LFAIE Par acquisition d’immeubles on entend l’acquisition d’un droit de propriété ou d’usufruit sur une part d’une personne morale dont le but réel est l’acquisition d’immeubles, si les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès d’une bourse en Suisse. Acquisition d’actions de la direction Disposition légale 25
  • 58. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 – L’art. 4 al. 1 lit. e LFAIE vise les sociétés immobilières, à savoir les sociétés qui ont pour but principal d’acquérir et de détenir des immeubles. ➢ Ce but peut résulter expressément du but statutaire de la société ou de la détention effective d’actifs soumis à la LFAIE. Les autorités cantonales appliquent des seuils différents à cet égard. Elles retiennent en principe l’existence d’une société immobilière lorsque les actifs soumis à la LFAIE (immeubles d’habitation, actions de sociétés immobilières ou parts de fonds immobiliers) dépassent 20% ou un tiers de la valeur totale des actifs de la société. – Lorsque l’examen porte sur une direction de fonds, la question se pose de savoir si les immeubles du fonds détenus par la direction du fonds doivent être imputés à cette société. ➢ La doctrine majoritaire l’admet compte tenu du fait que la direction de fonds est propriétaire juridique des immeubles du fonds et peut exercer un pouvoir de disposition sur ces immeubles dans le cadre de son activité pour le fonds. Acquisition d’actions de la direction Assujettissement à la LFAIE 26
  • 59. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 – Le fonds de placement contractuel – Acquisition d’immeuble par la direction de fonds – Acquisition de parts du fonds – Acquisition d’actions de la direction de fonds – Publications Publications 27
  • 60. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 Cette présentation se fonde sur les publications suivantes: 1. Trandafir Etienne, Kollektive Kapitalanlagen und Lex Koller, BR/DC 2020, p. 62 ss. 2. Idem, Lex Koller: acquisitions indirectes, SA, fonds de placement contractuel, SICAV, SCPC, fondation de placement, société immobilière, trust, thèse Fribourg, Genève/Zurich/Bâle 2019. Publications 28
  • 61. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 Questions
  • 62. Présentation CSRF – Lex Koller 9.9.2022 Etienne Trandafir est collaborateur au sein des équipes Droit bancaire et financier et Droit immobilier de Walder Wyss à Zurich. Etienne Trandafir a étudié à l’Université de Fribourg où il a obtenu en 2011 un bachelor en droit et en 2013 un master en droit, tous deux avec mention bilingue français-allemand. Il a obtenu le brevet d’avocat à Genève en octobre 2016. Avant de rejoindre Walder Wyss, il a travaillé en tant qu’assistant du Prof. Jean-Baptiste Zufferey au sein de la Chaire de droit administratif de l’Université de Fribourg. En 2019, il a reçu le grade de docteur en droit de l’Université de Fribourg (summa cum laude). Sa thèse a été récompensée par le prix Gottlob et le prix Professeur Walther Hug. Etienne Trandafir travaille en allemand, en anglais et en français. Il est inscrit au registre des avocats du canton de Zurich et est autorisé à plaider dans toute la Suisse. Etienne Trandafir 30 Etienne Trandafir, Associate Docteur en droit, avocat Téléphone direct: +41 58 658 58 38 etienne.trandafir@walderwyss.com
  • 63. En vous remerciant de votre attention,