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Renovieren. Umbauen. Modernisieren.
Steuerliche Auswirkungen bei selbstgenutzten und
vermieteten Immobilien
Expertentage 2015
Agenda
I. Selbstgenutzte Immobilien
§ Begünstigte Handwerkerleistungen
§ Abgrenzung zu haushaltsnahen Dienstleistungen
§ Sonderfälle
§ Gestaltungsmöglichkeit
II. Vermietete Immobilien
§ Sofort abzugsfähige Kosten
§ Anschaffungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten
§ Gestaltungsmöglichkeit
III. Rechnungsanforderungen beim Aussteller
I. Selbstgenutzte Immobilien
Eigenheim Mietwohnung Ferienwohnung
§ Haushalt muss in DE, EU oder EWR Staat liegen
§ Haushalt muss zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden
§ Nutzung als Zweit-, Wochenend- oder Ferienwohnung ausreichend
§ Haushalt muss in DE, EU oder EWR Staat liegen
§ Haushalt muss zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden
§ Nutzung als Zweit-, Wochenend- oder Ferienwohnung ausreichend
§ Begünstigte Handwerkerleistungen
§ Renovierungs- , Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
§ regelmäßige oder einmalige Aufwendungen
§ Einordnung in Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten unmaßgeblich
§ Schaffung neuer Wohn- oder Nutzfläche möglich in vorhandenem Haushalt
§ Beispielsweise: Modernisierung der Heizung, Erneuerung Fenster, Einbau
Kamin, Wechsel von Bodenbelägen, Möbelmontage, neuer Anstrich usw.
§ Renovierungs- , Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
§ regelmäßige oder einmalige Aufwendungen
§ Einordnung in Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten unmaßgeblich
§ Schaffung neuer Wohn- oder Nutzfläche möglich in vorhandenem Haushalt
§ Beispielsweise: Modernisierung der Heizung, Erneuerung Fenster, Einbau
Kamin, Wechsel von Bodenbelägen, Möbelmontage, neuer Anstrich usw.
§ Begünstigte Handwerkerleistungen
• Vorschrift nachrangig zu Werbungskosten, Betriebsausgaben oder
Sonderausgaben anwendbar
• Höchstbetrag nur einmalig pro Haushalt zu berücksichtigen
• Kein Vor- oder Rücktrag nicht ausgeschöpfter Höchstbeträge möglich
• Antrag im Mantelbogen der jeweiligen Einkommensteuererklärung
• Rechnung muss vorliegen und Handwerker müssen unbar bezahlt worden sein
• Anzusetzende Kosten: Arbeitskosten + Maschinenkosten + Fahrtkosten +
Umsatzsteuer
• 20% der Aufwendungen, max. 1.200 EUR pro Jahr (BMG: 6.000 EUR)
• Maßnahmen dürfen nicht öffentlich gefördert werden (z.B. KfW Darlehen)
§ Abgrenzung zu haushaltsnahen DL
• Tätigkeiten, die gewöhnlich durch Haushaltsmitglieder oder selbständige
Dienstleister erledigt werden, z.B.
• Reinigung,
• Fenster putzen,
• Rasenmähen,
• Wäschepflege,
• Umzugsdienstleistungen
• Bezug zur Hauswirtschaft notwendig
• Keine Handwerkerleistungen
• Keine personenbezogenen Dienstleistungen (z.B. Frisör, Kosmetikerin etc.)
• 20% der Aufwendungen, max. 4.000 EUR pro Jahr (BMG: 20.000 EUR)
• Gilt auch bei Unterbringung in einem Heim oder dem Ort der dauernden Pflege
→ ein eigener Haushalt ist insoweit nicht erforderlich
§ Sonderfälle
1. Dichtheitsprüfung einer Abwasserleitung
BMF stuft Leistung als Gutachtertätigkeit ein → keine Begünstigung
BFH vom 06.11.2014 → auch Überprüfungen funktionsfähiger Anlagen sind
Handwerkerleistungen
2. Schornsteinfeger
BMF unterteilt in begünstigte Wartung und nicht begünstigte Mess- und
Überprüfung
Lt. BFH ist diese Aufteilung wenig überzeugend
3. Straßen- und Gehwegreinigung, Winterdienst auf öffentlichem Gelände
BMF → nur anteilige Aufwendungen für Privatgelände begünstigt
BFH vom 20.03.2014 → Kosten sind vollständig begünstigt
§ Sonderfälle
4. Hausanschlusskosten eines Grundstücks
BMF → nur anteilige Aufwendungen für Privatgelände begünstigt
BFH vom 20.03.2014 → Kosten sind vollständig begünstigt
5. Überarbeitung von Zimmertüren
BMF → Kosten nicht begünstigt, soweit Arbeit beim Tischler erledigt wird
Lt. BFH bedenklich, ob „außer Haus“ angefallene Arbeitskosten unberücksichtigt
bleiben können → räumlich-funktionaler Zusammenhang entscheidend
§ Gestaltungsmöglichkeit
Immobilie ist bezugsfertig
30.11.2014
Baubeginn
01.02.2014
Ausbau Dachgeschoss
15.09.2015
Wohn- und Nutzflächenschaffung in
einem vorhandenen Haushalt ist
begünstigt, siehe Rz. 20 des BMF vom
10.01.2014
…im Bau befindlich…
II. Vermietete Immobilien
Privatvermögen Betriebsvermögen
Aufwendungen im Zusammenhang
mit vermieteter Immobilie sind
immer Werbungskosten
Aufwendungen im Zusammenhang
mit vermieteter Immobilie sind
immer Werbungskosten
Aufwendungen im Zusammenhang
mit vermieteter Immobilie sind
immer Betriebsausgaben
Aufwendungen im Zusammenhang
mit vermieteter Immobilie sind
immer Betriebsausgaben
§ Sofort abzugsfähige Kosten
Die Aufwendungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind
immer dann sofort steuerlich abzugsfähig, wenn:
• keine Anschaffungskosten
• keine Herstellungskosten
• keine anschaffungsnahen Herstellungskosten
Sofort abzugsfähige Kosten werden als Erhaltungsaufwendungen bezeichnet.
Beispiele
§ Bodenbeläge werden erneuert
§ Badezimmer wird renoviert und in zeitgemäßen Standard versetzt
§ Anschaffungskosten oder
Herstellungskosten
Liegen vor, bei:
• Kosten, um eine erworbene Immobilie in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen
• Beispiel: Eine unbewohnbare Immobilie wird saniert und anschließend vermietet.
• Kosten zur Wiederherstellung notwendiger Wohnungsbestandteile
• Beispiel: In eine Wohnung wird eine Heizung eingebaut, da diese bislang nicht
vorhanden gewesen ist.
• Kosten für die Erweiterung einer bestehenden Immobilie
• Beispiel: Das Dachgeschoss wird zu einer Wohnung ausgebaut und vermietet.
• Hebung des Gebäudestandards (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster)
• Beispiel: Eine Standardwohnung wird zu einem Luxus-Penthouse umgebaut.
§ Anschaffungskosten oder
Herstellungskosten
Sonderfall: Anschaffungsnahe Herstellungskosten
• Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen dürfen dann nicht sofort
steuerlich abgezogen werden, wenn
• sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung durchgeführt werden und
• deren Nettokosten > 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten
Folge
Die Aufwendungen erhöhen die Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten und können nur über die jährliche
Abschreibung berücksichtigt werden.
Die Aufwendungen erhöhen die Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten und können nur über die jährliche
Abschreibung berücksichtigt werden.
§ Anschaffungskosten oder
anschaffungsnahe Herstellungskosten
Beispiel zu anschaffungsnahen Herstellungskosten
Kauf Immo 07.07.2008, KP 500 TEUR, davon 100 TEUR GruBo, Vermietung steuerfrei
Modernisierungsmaßnahme RE-Datum Netto USt (19%)
Sanitärinstallation 25.10.2008 17.000,00 3.230,00
Dacheindeckung 21.05.2009 12.000,00 2.280,00
Wärmedämmung der Fassade 01.11.2009 15.500,00 2.945,00
Elektroinstallation 23.01.2010 16.000,00 3.040,00
Summe 60.500,00 11.495,00
Im Jahr 2010 übersteigen die Nettoaufwendungen (Summe: 60.500,00 EUR) die Grenze von 15% der
ursprünglichen Anschaffungskosten (400.000,00 EUR x 15% = 60.000,00 EUR). Dies führt dazu, dass
die Maßnahmen insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt werden. Damit
keine sofort abzugsfähigen Aufwendungen sondern Erhöhung der BMG für die jährliche
Abschreibung des Gebäudes.
§ Gestaltungsmöglichkeit
Kauf
Mietobjekt
02.01.2010
Sanierungsmaßnahme
in 2010
Sanierungsmaßnahme
in 2011
Sanierungsmaßnahme
in 2012
In Summe
< 15% der AK
Restliche
Renovierung
ab 2014
III. Rechnungsanforderungen
Der Aussteller muss bzw. sollte folgendes bei seiner Rechnung beachten:
§ Richtige Anschrift, Art der Arbeiten, Nettobetrag, USt-Satz usw.
§ Hinweis auf 2 jährige Aufbewahrungsfrist für Nicht-Unternehmer
§ Transparente Aufteilung in Material- und Arbeitskosten sowie ggfs.
Maschinen- und Fahrtkosten
Sonderprobleme:
§ Umkehr der Steuerschuldnerschaft, wenn Empfänger Bauleister ist
hier: Nachweis in Form der neuen USt 1 TG Bescheinigung
§ Vermeidung Abzug von 15% Bauabzugsteuer durch
Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG
Chaos in
2014
Pekala & Behler Steuerberatungsgesellschaft
Am Hoppenhof 32 | 33104 Paderborn | T 05251/546 38-0 | F 05251/546 38-99
E info@pb-steuern.de | www.pb-steuern.de
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UND NOCH EINEN SCHÖNEN TAG HIER IM
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  • 1. Renovieren. Umbauen. Modernisieren. Steuerliche Auswirkungen bei selbstgenutzten und vermieteten Immobilien Expertentage 2015
  • 2. Agenda I. Selbstgenutzte Immobilien § Begünstigte Handwerkerleistungen § Abgrenzung zu haushaltsnahen Dienstleistungen § Sonderfälle § Gestaltungsmöglichkeit II. Vermietete Immobilien § Sofort abzugsfähige Kosten § Anschaffungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten § Gestaltungsmöglichkeit III. Rechnungsanforderungen beim Aussteller
  • 3. I. Selbstgenutzte Immobilien Eigenheim Mietwohnung Ferienwohnung § Haushalt muss in DE, EU oder EWR Staat liegen § Haushalt muss zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden § Nutzung als Zweit-, Wochenend- oder Ferienwohnung ausreichend § Haushalt muss in DE, EU oder EWR Staat liegen § Haushalt muss zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden § Nutzung als Zweit-, Wochenend- oder Ferienwohnung ausreichend
  • 4. § Begünstigte Handwerkerleistungen § Renovierungs- , Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen § regelmäßige oder einmalige Aufwendungen § Einordnung in Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten unmaßgeblich § Schaffung neuer Wohn- oder Nutzfläche möglich in vorhandenem Haushalt § Beispielsweise: Modernisierung der Heizung, Erneuerung Fenster, Einbau Kamin, Wechsel von Bodenbelägen, Möbelmontage, neuer Anstrich usw. § Renovierungs- , Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen § regelmäßige oder einmalige Aufwendungen § Einordnung in Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten unmaßgeblich § Schaffung neuer Wohn- oder Nutzfläche möglich in vorhandenem Haushalt § Beispielsweise: Modernisierung der Heizung, Erneuerung Fenster, Einbau Kamin, Wechsel von Bodenbelägen, Möbelmontage, neuer Anstrich usw.
  • 5. § Begünstigte Handwerkerleistungen • Vorschrift nachrangig zu Werbungskosten, Betriebsausgaben oder Sonderausgaben anwendbar • Höchstbetrag nur einmalig pro Haushalt zu berücksichtigen • Kein Vor- oder Rücktrag nicht ausgeschöpfter Höchstbeträge möglich • Antrag im Mantelbogen der jeweiligen Einkommensteuererklärung • Rechnung muss vorliegen und Handwerker müssen unbar bezahlt worden sein • Anzusetzende Kosten: Arbeitskosten + Maschinenkosten + Fahrtkosten + Umsatzsteuer • 20% der Aufwendungen, max. 1.200 EUR pro Jahr (BMG: 6.000 EUR) • Maßnahmen dürfen nicht öffentlich gefördert werden (z.B. KfW Darlehen)
  • 6. § Abgrenzung zu haushaltsnahen DL • Tätigkeiten, die gewöhnlich durch Haushaltsmitglieder oder selbständige Dienstleister erledigt werden, z.B. • Reinigung, • Fenster putzen, • Rasenmähen, • Wäschepflege, • Umzugsdienstleistungen • Bezug zur Hauswirtschaft notwendig • Keine Handwerkerleistungen • Keine personenbezogenen Dienstleistungen (z.B. Frisör, Kosmetikerin etc.) • 20% der Aufwendungen, max. 4.000 EUR pro Jahr (BMG: 20.000 EUR) • Gilt auch bei Unterbringung in einem Heim oder dem Ort der dauernden Pflege → ein eigener Haushalt ist insoweit nicht erforderlich
  • 7. § Sonderfälle 1. Dichtheitsprüfung einer Abwasserleitung BMF stuft Leistung als Gutachtertätigkeit ein → keine Begünstigung BFH vom 06.11.2014 → auch Überprüfungen funktionsfähiger Anlagen sind Handwerkerleistungen 2. Schornsteinfeger BMF unterteilt in begünstigte Wartung und nicht begünstigte Mess- und Überprüfung Lt. BFH ist diese Aufteilung wenig überzeugend 3. Straßen- und Gehwegreinigung, Winterdienst auf öffentlichem Gelände BMF → nur anteilige Aufwendungen für Privatgelände begünstigt BFH vom 20.03.2014 → Kosten sind vollständig begünstigt
  • 8. § Sonderfälle 4. Hausanschlusskosten eines Grundstücks BMF → nur anteilige Aufwendungen für Privatgelände begünstigt BFH vom 20.03.2014 → Kosten sind vollständig begünstigt 5. Überarbeitung von Zimmertüren BMF → Kosten nicht begünstigt, soweit Arbeit beim Tischler erledigt wird Lt. BFH bedenklich, ob „außer Haus“ angefallene Arbeitskosten unberücksichtigt bleiben können → räumlich-funktionaler Zusammenhang entscheidend
  • 9. § Gestaltungsmöglichkeit Immobilie ist bezugsfertig 30.11.2014 Baubeginn 01.02.2014 Ausbau Dachgeschoss 15.09.2015 Wohn- und Nutzflächenschaffung in einem vorhandenen Haushalt ist begünstigt, siehe Rz. 20 des BMF vom 10.01.2014 …im Bau befindlich…
  • 10. II. Vermietete Immobilien Privatvermögen Betriebsvermögen Aufwendungen im Zusammenhang mit vermieteter Immobilie sind immer Werbungskosten Aufwendungen im Zusammenhang mit vermieteter Immobilie sind immer Werbungskosten Aufwendungen im Zusammenhang mit vermieteter Immobilie sind immer Betriebsausgaben Aufwendungen im Zusammenhang mit vermieteter Immobilie sind immer Betriebsausgaben
  • 11. § Sofort abzugsfähige Kosten Die Aufwendungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind immer dann sofort steuerlich abzugsfähig, wenn: • keine Anschaffungskosten • keine Herstellungskosten • keine anschaffungsnahen Herstellungskosten Sofort abzugsfähige Kosten werden als Erhaltungsaufwendungen bezeichnet. Beispiele § Bodenbeläge werden erneuert § Badezimmer wird renoviert und in zeitgemäßen Standard versetzt
  • 12. § Anschaffungskosten oder Herstellungskosten Liegen vor, bei: • Kosten, um eine erworbene Immobilie in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen • Beispiel: Eine unbewohnbare Immobilie wird saniert und anschließend vermietet. • Kosten zur Wiederherstellung notwendiger Wohnungsbestandteile • Beispiel: In eine Wohnung wird eine Heizung eingebaut, da diese bislang nicht vorhanden gewesen ist. • Kosten für die Erweiterung einer bestehenden Immobilie • Beispiel: Das Dachgeschoss wird zu einer Wohnung ausgebaut und vermietet. • Hebung des Gebäudestandards (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) • Beispiel: Eine Standardwohnung wird zu einem Luxus-Penthouse umgebaut.
  • 13. § Anschaffungskosten oder Herstellungskosten Sonderfall: Anschaffungsnahe Herstellungskosten • Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen dürfen dann nicht sofort steuerlich abgezogen werden, wenn • sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung durchgeführt werden und • deren Nettokosten > 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten Folge Die Aufwendungen erhöhen die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und können nur über die jährliche Abschreibung berücksichtigt werden. Die Aufwendungen erhöhen die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und können nur über die jährliche Abschreibung berücksichtigt werden.
  • 14. § Anschaffungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten Beispiel zu anschaffungsnahen Herstellungskosten Kauf Immo 07.07.2008, KP 500 TEUR, davon 100 TEUR GruBo, Vermietung steuerfrei Modernisierungsmaßnahme RE-Datum Netto USt (19%) Sanitärinstallation 25.10.2008 17.000,00 3.230,00 Dacheindeckung 21.05.2009 12.000,00 2.280,00 Wärmedämmung der Fassade 01.11.2009 15.500,00 2.945,00 Elektroinstallation 23.01.2010 16.000,00 3.040,00 Summe 60.500,00 11.495,00 Im Jahr 2010 übersteigen die Nettoaufwendungen (Summe: 60.500,00 EUR) die Grenze von 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten (400.000,00 EUR x 15% = 60.000,00 EUR). Dies führt dazu, dass die Maßnahmen insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt werden. Damit keine sofort abzugsfähigen Aufwendungen sondern Erhöhung der BMG für die jährliche Abschreibung des Gebäudes.
  • 15. § Gestaltungsmöglichkeit Kauf Mietobjekt 02.01.2010 Sanierungsmaßnahme in 2010 Sanierungsmaßnahme in 2011 Sanierungsmaßnahme in 2012 In Summe < 15% der AK Restliche Renovierung ab 2014
  • 16. III. Rechnungsanforderungen Der Aussteller muss bzw. sollte folgendes bei seiner Rechnung beachten: § Richtige Anschrift, Art der Arbeiten, Nettobetrag, USt-Satz usw. § Hinweis auf 2 jährige Aufbewahrungsfrist für Nicht-Unternehmer § Transparente Aufteilung in Material- und Arbeitskosten sowie ggfs. Maschinen- und Fahrtkosten Sonderprobleme: § Umkehr der Steuerschuldnerschaft, wenn Empfänger Bauleister ist hier: Nachweis in Form der neuen USt 1 TG Bescheinigung § Vermeidung Abzug von 15% Bauabzugsteuer durch Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG Chaos in 2014
  • 17. Pekala & Behler Steuerberatungsgesellschaft Am Hoppenhof 32 | 33104 Paderborn | T 05251/546 38-0 | F 05251/546 38-99 E info@pb-steuern.de | www.pb-steuern.de VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT UND NOCH EINEN SCHÖNEN TAG HIER IM EINRICHTUNGSHAUS BÖCKSTIEGEL!!