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Modellvorhaben zur Siedlungsflächenentwicklung: Erfahrungen und Erkenntnisse Vorstellung im Dorfgemeinschaftshaus  Wöllmarshausen am Mittwoch, 19. August 2009 Rüdiger Reyhn, Geschäftsführer  des Regionalverbandes Südniedersachsen
Gliederung Region Göttingen und Regionalverband Südniedersachsen Vorbemerkungen Rahmenbedingungen auf Bundesebene demographische Entwicklung in Südniedersachsen Umsetzung des Projekts zur Siedlungsflächenentwicklung Ergebnisse und Erfahrungen Schlussfolgerungen für Gleichen Weitergehende Empfehlungen für die Kommunalpolitik
 
 
Vorbemerkungen Die Kommunen stehen am Anfang eines Prozesses Siedlungsflächenentwicklung in Zeiten schrumpfender Bevölkerungszahlen ist auf kommunaler Ebene ein neues Thema  Mit der Steuerung von Schrumpfungsprozessen hat die Gesellschaft wenig Erfahrungen Gleichen ist nicht allein betroffen  Das Modellvorhaben „Siedlungsflächenentwicklung“ konzentrierte sich auf ein Themenfeld Handlungsfelder wie Gewerbeflächenentwicklung, Verkehrsinfrastruktur fehlen
Rahmenbedingungen Kreislaufgedanke statt Ex und Hopp 30-Hektar-Ziel als politisches Postulat REFINA-Prozess auf Bundesebene Enquete-Kommission demographischer Wandel Arbeitskreis Flächenverbrauch und Bodenschutz der 6. Regierungskommission Energie- und Ressourceneffizienz LEADER-Prozess (Regionalmanagement) auf Landkreis-Ebene  Dorferneuerung, Städtebau, etc.
Südniedersachsen in der Raumentwicklung (MKRO 2006) Leitbild 1 Rote Quadrate Kerne der   Metropolregionen Orange Quadrate: Weitere Standorte von  Metropolfunktionen Lila Sonne:  Wachstumsräume außerhalb metropolitaner Verflechtungsräume
Bevölkerung 1998 - 2008
NIW-Bevölkerungsprognose 2008 bis 2025 Folie
Bevölkerung 2007 - 2017
Bevölkerungsentwicklung Gleichen 1987 - 2008
Landkreis Göttingen (incl. Stadt Göttingen)
Landkreis Northeim
Landkreis Osterode am Harz
Demographische Trends der Wohnungsnachfrage in Südniedersachsen MODELLREGION Südniedersachsen steigend stagnierend sinkend
Ziele des Projektes Siedlungsflächenentwicklung Anregung einer Diskussion in den Modellkommunen  zur Siedlungsflächenentwicklung Überprüfung der bisherigen Strategie zur Anpassung  - Was wurde bisher unternommen? - Welche Programme konnten erfolgreich angewendet werden? (Stadtsanierung, Dorfentwicklung, ..) Gemeinsame Erarbeitung von Handlungsempfehlungen (grob)
 
Projektumsetzung Vor-Ort Arbeitsgruppen Jeweils 3 Workshops April – Mai 2008 Erfahrungsaustausch 1. Juli 2008 Dokumentation Auftaktveranstaltung 11. März 2008 Bereisung 27./28. März 2008
Workshops Bestandsanalyse Szenarien künftiger Entwicklung Leitlinien und Handlungsempfehlungen Dauer jeweils ca. drei Stunden Input, moderierte Diskussion, Protokoll Acht bis 15 Teilnehmer/innen
Bestandsaufnahme Bevölkerungsentwicklung 2000-2006 Zu- und Fortzüge Baufertigstellungsstatistik Eindrücke der Bereisung Diskussion der bisherigen Anpassungsstrategien Stadtsanierung / Dorferneuerung Neubaugebiete Innenentwicklung Bewertung auf Ebene von Ortsteilen
Gemeinsamkeiten der Modellkommunen Leerstand ist sichtbar (drohendes Negativimage) Leerstand betrifft überwiegend die Ortskerne Hauptsächlich größere Gebäude (LW-Gebäude, Gaststätten, Pensionen, Ratskeller und ortsbildprägende Gebäude, aber auch Einfamilienhäuser) günstiges Bauland beeinflusst den Bevölkerungsrückgang nicht  Neubaugebiete führen zur Umverteilung (kaum zu Zuzug) Umnutzungen landwirtschaftlicher Gebäude ist kaum ein Thema
Besonderheiten Kur- und Bergorte (Bad Grund, Lerbach, Steina)  sind besonders betroffen Aktuell sind eher die größeren Orte vom Leerstand betroffen (Adelebsen, Moringen, Kreiensen, Osterode) Bad Sachsa (Kern) schrumpft von außen und ist innen stabil (Baulandnachfrage vorhanden) Gleichen hat so gut wie keinen Leerstand  Kreiensen ist stabiler als zuvor angenommen Es gibt nicht das Anpassungskonzept für die ländlichen Räume Südniedersachsen,  Es sind individuelle Lösungen gefragt.
Demographie und Immobilienmarkt Die Häuslebauer-Generation der 30-40-Jährigen sinkt überproportional Flächenausweisung führt nicht  zu Bevölkerungsanstieg Erschließung von Bauflächen verursacht Folgekosten, die meist nicht genau beziffert und häufig unterschätzt werden
Merkmale des Immobilienmarktes Preisniveau für Immobilien und Mietniveau sinken Immer mehr Wohngebäude stehen leer Leerstände erstrecken sich  auch auf landwirtschaftliche  Gebäude, Pensionen und Hotels Auch größere Wohngebäude  werden nur von einer Person bewohnt (Unternutzung) Viele Gebäude weisen einen hohen Investitionsstau auf Es mangelt an der Wirtschaftlichkeit vieler Investitionen
Merkmale in der Gemeindeentwicklung Die Vermarktung von  Bauplätzen wird immer schwieriger Einige Kommunen schrumpfen  in der Mitte, andere vom Rand her Es gibt Vorbehalte gegen die Leerstands-Erfassung Das Thema Abriss ist vielfach noch ein Tabu Der Abriss von Ortsbild prägenden Gebäuden ist problematisch Es gibt Vorbehalte gegen die Leerstands-Erfassung
Entwicklung in Gleichen bis 2020 Bevölkerungsrückgang  bis 2020 (- 200 EW) wird  nur vereinzelt durch Leerstand sichtbar Neubau (in vorhandenen Baugebieten)  wird in geringem Maße zu Leerstand  beitragen leichte Zuwächse in Groß und Klein Lengden  leichter Rückgang in Reinhausen und Diemarden geringe Leerstände in Rittmarshausen und Bremke geringe Leerstände in größeren Gebäuden und an   Durchgangsstraßen in den kleineren Ortsteilen
Leitlinien der Entwicklung für Gleichen Das Thema demographischer Wandel wird zum Querschnittsthema  Zielsetzung: künftige Entwicklung daran auszurichten, dass die vorhandene Infrastruktur erhalten wird Grundsatz: Keine größere Ausweisung von Neubaugebieten, nur noch Arrondierungen  (aktuelle Vereinbarung soll weiter fortbestehen) Innenentwicklung als hauptsächliche Entwicklungsoption in allen Orten; Nach- oder Umnutzung von Gebrauchtimmobilien; Potential Tourismus stärker nutzen Neubau hauptsächlich auf innerörtlichen Baulücken oder auf Abrissflächen
Prognosekarte 2020 (Leerstand ca. 100 WE)   Leerstand, ca. 8WE Neubau, ca. 10 WE
Thematische Handlungskarte Orte für  Arrondierungen Orte der  Konzentration /  Innenentwicklung  Orte mit begleitetem  Umbau
Leitlinien der Entwicklung für Gleichen (II) Orte der Konzentration/Innenentwicklung: Klein Lengden, Reinhausen, Rittmarshausen und Bremke Orte für Arrondierungen: Reinhausen, Diemarden, Klein Lengden, Groß Lengden Orte mit begleitetem Umbau/geordnetem Rückbau: Benniehausen, Gelliehausen, Niedeck, Sattenhausen, Wöllmarshausen, Kerstlingerode, Beienrode, Etzenborn, Weißenborn, Bischhausen, Ischenrode
Empfehlungen I alle Kommunen sollten sich ganzheitlich mit ihren Entwicklungsperspektiven befassen Investitionen in den Bestand sollten Vorrang vor Neubauten erhalten alle siedlungspolitischen Entscheidungen sind unter finanziellen Erwägungen zu bewerten Erfassung von Leerständen, Unternutzungen und Flächenpotenziale (incl. Bilanzierung von Bauleitplänen) mit Aufbau eines regional abgestimmten, dynamischen Informationssystems (Leerstände, Brachen, Bauland etc)  Beförderung von Umnutzungen durch Kommunale Ideenwettbewerbe Erarbeitung innovativer Gebäudenutzungskonzepte Teilnahme an weiteren öffentlichen Programmen (auch in der nächsten EU-Förderperiode)
Empfehlungen II Regionale Abstimmung bei der Siedlungsentwicklung Ggf. Bevölkerungs- und Haushalts-Fortschreibung bis 2025 Sparkassen und Banken sollten Kreditprogramme für Investitionen im Bestand auflegen Rücknahme von Flächen aus F-Plänen Kommunen sollten sich an Risikofonds beteiligen, die Investitionen im Bestand absichern Wohnungsgesellschaften sollten durch eigene Investitionen mit gutem Beispiel vorangehen Etablierung von Abrissfonds aus der Grundsteuer
Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit! Noch Fragen?
Offene Fragen Wer kennt die Binnenpotenziale? Sind sie tatsächlich nennenswert? Warum leisten wir uns die hohen Infrastrukturkosten? Kennen wir sie? Bei Bauanträgen Frage der Rückbaubarkeit klären?? Verzahnung Länderebene mit der kommunalen Ebene Wohnbaulandpool oder Wohnbaulandbörsen?
Weitere Fragen Werterhalt und ggf. Wertoptimierung des Wohnbestands Reduzierung kommunaler Folgekosten Verzicht herkömmlicher Siedlungserweiterungen Bedarfsgerechte Siedlungsergänzungen Strategische Schwerpunktsetzungen im Rahmen flächenpolitischer Regionalentwicklung (Vermeidung von „Wettrüsten“) Schaffung einer durchsetzungsfähigen  Kooperations- und Koordinationsbasis (Fokus auf ein nachhaltiges regionales Flächenmanagement)

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Modellvorhaben Siedlungsflächenentwicklung

  • 1. Modellvorhaben zur Siedlungsflächenentwicklung: Erfahrungen und Erkenntnisse Vorstellung im Dorfgemeinschaftshaus Wöllmarshausen am Mittwoch, 19. August 2009 Rüdiger Reyhn, Geschäftsführer des Regionalverbandes Südniedersachsen
  • 2. Gliederung Region Göttingen und Regionalverband Südniedersachsen Vorbemerkungen Rahmenbedingungen auf Bundesebene demographische Entwicklung in Südniedersachsen Umsetzung des Projekts zur Siedlungsflächenentwicklung Ergebnisse und Erfahrungen Schlussfolgerungen für Gleichen Weitergehende Empfehlungen für die Kommunalpolitik
  • 3.  
  • 4.  
  • 5. Vorbemerkungen Die Kommunen stehen am Anfang eines Prozesses Siedlungsflächenentwicklung in Zeiten schrumpfender Bevölkerungszahlen ist auf kommunaler Ebene ein neues Thema Mit der Steuerung von Schrumpfungsprozessen hat die Gesellschaft wenig Erfahrungen Gleichen ist nicht allein betroffen Das Modellvorhaben „Siedlungsflächenentwicklung“ konzentrierte sich auf ein Themenfeld Handlungsfelder wie Gewerbeflächenentwicklung, Verkehrsinfrastruktur fehlen
  • 6. Rahmenbedingungen Kreislaufgedanke statt Ex und Hopp 30-Hektar-Ziel als politisches Postulat REFINA-Prozess auf Bundesebene Enquete-Kommission demographischer Wandel Arbeitskreis Flächenverbrauch und Bodenschutz der 6. Regierungskommission Energie- und Ressourceneffizienz LEADER-Prozess (Regionalmanagement) auf Landkreis-Ebene Dorferneuerung, Städtebau, etc.
  • 7. Südniedersachsen in der Raumentwicklung (MKRO 2006) Leitbild 1 Rote Quadrate Kerne der Metropolregionen Orange Quadrate: Weitere Standorte von Metropolfunktionen Lila Sonne: Wachstumsräume außerhalb metropolitaner Verflechtungsräume
  • 12. Landkreis Göttingen (incl. Stadt Göttingen)
  • 15. Demographische Trends der Wohnungsnachfrage in Südniedersachsen MODELLREGION Südniedersachsen steigend stagnierend sinkend
  • 16. Ziele des Projektes Siedlungsflächenentwicklung Anregung einer Diskussion in den Modellkommunen zur Siedlungsflächenentwicklung Überprüfung der bisherigen Strategie zur Anpassung - Was wurde bisher unternommen? - Welche Programme konnten erfolgreich angewendet werden? (Stadtsanierung, Dorfentwicklung, ..) Gemeinsame Erarbeitung von Handlungsempfehlungen (grob)
  • 17.  
  • 18. Projektumsetzung Vor-Ort Arbeitsgruppen Jeweils 3 Workshops April – Mai 2008 Erfahrungsaustausch 1. Juli 2008 Dokumentation Auftaktveranstaltung 11. März 2008 Bereisung 27./28. März 2008
  • 19. Workshops Bestandsanalyse Szenarien künftiger Entwicklung Leitlinien und Handlungsempfehlungen Dauer jeweils ca. drei Stunden Input, moderierte Diskussion, Protokoll Acht bis 15 Teilnehmer/innen
  • 20. Bestandsaufnahme Bevölkerungsentwicklung 2000-2006 Zu- und Fortzüge Baufertigstellungsstatistik Eindrücke der Bereisung Diskussion der bisherigen Anpassungsstrategien Stadtsanierung / Dorferneuerung Neubaugebiete Innenentwicklung Bewertung auf Ebene von Ortsteilen
  • 21. Gemeinsamkeiten der Modellkommunen Leerstand ist sichtbar (drohendes Negativimage) Leerstand betrifft überwiegend die Ortskerne Hauptsächlich größere Gebäude (LW-Gebäude, Gaststätten, Pensionen, Ratskeller und ortsbildprägende Gebäude, aber auch Einfamilienhäuser) günstiges Bauland beeinflusst den Bevölkerungsrückgang nicht Neubaugebiete führen zur Umverteilung (kaum zu Zuzug) Umnutzungen landwirtschaftlicher Gebäude ist kaum ein Thema
  • 22. Besonderheiten Kur- und Bergorte (Bad Grund, Lerbach, Steina) sind besonders betroffen Aktuell sind eher die größeren Orte vom Leerstand betroffen (Adelebsen, Moringen, Kreiensen, Osterode) Bad Sachsa (Kern) schrumpft von außen und ist innen stabil (Baulandnachfrage vorhanden) Gleichen hat so gut wie keinen Leerstand Kreiensen ist stabiler als zuvor angenommen Es gibt nicht das Anpassungskonzept für die ländlichen Räume Südniedersachsen, Es sind individuelle Lösungen gefragt.
  • 23. Demographie und Immobilienmarkt Die Häuslebauer-Generation der 30-40-Jährigen sinkt überproportional Flächenausweisung führt nicht zu Bevölkerungsanstieg Erschließung von Bauflächen verursacht Folgekosten, die meist nicht genau beziffert und häufig unterschätzt werden
  • 24. Merkmale des Immobilienmarktes Preisniveau für Immobilien und Mietniveau sinken Immer mehr Wohngebäude stehen leer Leerstände erstrecken sich auch auf landwirtschaftliche Gebäude, Pensionen und Hotels Auch größere Wohngebäude werden nur von einer Person bewohnt (Unternutzung) Viele Gebäude weisen einen hohen Investitionsstau auf Es mangelt an der Wirtschaftlichkeit vieler Investitionen
  • 25. Merkmale in der Gemeindeentwicklung Die Vermarktung von Bauplätzen wird immer schwieriger Einige Kommunen schrumpfen in der Mitte, andere vom Rand her Es gibt Vorbehalte gegen die Leerstands-Erfassung Das Thema Abriss ist vielfach noch ein Tabu Der Abriss von Ortsbild prägenden Gebäuden ist problematisch Es gibt Vorbehalte gegen die Leerstands-Erfassung
  • 26. Entwicklung in Gleichen bis 2020 Bevölkerungsrückgang bis 2020 (- 200 EW) wird nur vereinzelt durch Leerstand sichtbar Neubau (in vorhandenen Baugebieten) wird in geringem Maße zu Leerstand beitragen leichte Zuwächse in Groß und Klein Lengden leichter Rückgang in Reinhausen und Diemarden geringe Leerstände in Rittmarshausen und Bremke geringe Leerstände in größeren Gebäuden und an Durchgangsstraßen in den kleineren Ortsteilen
  • 27. Leitlinien der Entwicklung für Gleichen Das Thema demographischer Wandel wird zum Querschnittsthema Zielsetzung: künftige Entwicklung daran auszurichten, dass die vorhandene Infrastruktur erhalten wird Grundsatz: Keine größere Ausweisung von Neubaugebieten, nur noch Arrondierungen (aktuelle Vereinbarung soll weiter fortbestehen) Innenentwicklung als hauptsächliche Entwicklungsoption in allen Orten; Nach- oder Umnutzung von Gebrauchtimmobilien; Potential Tourismus stärker nutzen Neubau hauptsächlich auf innerörtlichen Baulücken oder auf Abrissflächen
  • 28. Prognosekarte 2020 (Leerstand ca. 100 WE) Leerstand, ca. 8WE Neubau, ca. 10 WE
  • 29. Thematische Handlungskarte Orte für Arrondierungen Orte der Konzentration / Innenentwicklung Orte mit begleitetem Umbau
  • 30. Leitlinien der Entwicklung für Gleichen (II) Orte der Konzentration/Innenentwicklung: Klein Lengden, Reinhausen, Rittmarshausen und Bremke Orte für Arrondierungen: Reinhausen, Diemarden, Klein Lengden, Groß Lengden Orte mit begleitetem Umbau/geordnetem Rückbau: Benniehausen, Gelliehausen, Niedeck, Sattenhausen, Wöllmarshausen, Kerstlingerode, Beienrode, Etzenborn, Weißenborn, Bischhausen, Ischenrode
  • 31. Empfehlungen I alle Kommunen sollten sich ganzheitlich mit ihren Entwicklungsperspektiven befassen Investitionen in den Bestand sollten Vorrang vor Neubauten erhalten alle siedlungspolitischen Entscheidungen sind unter finanziellen Erwägungen zu bewerten Erfassung von Leerständen, Unternutzungen und Flächenpotenziale (incl. Bilanzierung von Bauleitplänen) mit Aufbau eines regional abgestimmten, dynamischen Informationssystems (Leerstände, Brachen, Bauland etc) Beförderung von Umnutzungen durch Kommunale Ideenwettbewerbe Erarbeitung innovativer Gebäudenutzungskonzepte Teilnahme an weiteren öffentlichen Programmen (auch in der nächsten EU-Förderperiode)
  • 32. Empfehlungen II Regionale Abstimmung bei der Siedlungsentwicklung Ggf. Bevölkerungs- und Haushalts-Fortschreibung bis 2025 Sparkassen und Banken sollten Kreditprogramme für Investitionen im Bestand auflegen Rücknahme von Flächen aus F-Plänen Kommunen sollten sich an Risikofonds beteiligen, die Investitionen im Bestand absichern Wohnungsgesellschaften sollten durch eigene Investitionen mit gutem Beispiel vorangehen Etablierung von Abrissfonds aus der Grundsteuer
  • 33. Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit! Noch Fragen?
  • 34. Offene Fragen Wer kennt die Binnenpotenziale? Sind sie tatsächlich nennenswert? Warum leisten wir uns die hohen Infrastrukturkosten? Kennen wir sie? Bei Bauanträgen Frage der Rückbaubarkeit klären?? Verzahnung Länderebene mit der kommunalen Ebene Wohnbaulandpool oder Wohnbaulandbörsen?
  • 35. Weitere Fragen Werterhalt und ggf. Wertoptimierung des Wohnbestands Reduzierung kommunaler Folgekosten Verzicht herkömmlicher Siedlungserweiterungen Bedarfsgerechte Siedlungsergänzungen Strategische Schwerpunktsetzungen im Rahmen flächenpolitischer Regionalentwicklung (Vermeidung von „Wettrüsten“) Schaffung einer durchsetzungsfähigen Kooperations- und Koordinationsbasis (Fokus auf ein nachhaltiges regionales Flächenmanagement)

Hinweis der Redaktion

  1. Die Ergebnissen des 1. Workshops. Durch Bauland konnten die negative natürliche Bevölkerungsentwicklung nicht aufgehalten werden. Die Baulandpreise sind in allen Modellkommunen moderat bis günstig. Der Mangel an Baugebieten und ggf. hohe Baulandpreise können also nicht als Grund für den Bevölkerungsverlust der Vergangenheit angesehen werden. In allen Modellkommunen wurde über die Instrumente der Vergangenheit (also Sanierung und DE) diskutiert. Eins vorweg, ohne DE und Sanierungen sähen die Modellkommunen deutlich schlechter aus, deshalb haben diesen Instrumenten grundsätzlich eine positive Entwicklung für die Kommunen gehabt. Aber unter dem Blickwinkel des Modellvorhabens, also der Frage, ob mit DE und Sanierung eine langfristige und sich selbst tragende Innenentwicklung erreicht wurde, ist das Ergebnis verhalten. - Sanierung und Dorferneuerung umfasste jeweils nur einen Teil. Die Leerstände sind genau dort, wo die Programme eingesetzt wurde. Natürlich können Sie einwerfen, dass die Zielsetzungen von DE und Sanierung der Vergangenheit nicht die heute aktuellen Entwicklungen (Demographsicher Wandel) berücksichtigen und gestalten sollten. Gleichwohl ist das Ergebnis unter diesen Gesichtspunkten eher gering. (einzelne Ausnahmen bestätigen natürlich den Eindruck, dazu später mehr).
  2. Gleichmäßiger Rückgang