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Kranichweg 2 + 4,                     Minergie
Muri bei Bern                         Fachtagung
                                      2013 - Luzern
Die Gebäudesanierung aus der Sicht
des professionellen Investors - ein
Erfahrungsbericht

Rudolf Scheidegger
Reiner Gfeller


.
Agenda




1. Vorstellung Referenten

2. Ueber Allianz Suisse

3. Sanierung Kranichweg 2 + 4, Muri bei Bern

4. Fragen




Dateiname / Abteilung / Autor
© Copyright Allianz 07.03.2013                 2
VORSTELLUNG

Rudolf Scheidegger


Allianz Suisse Immobilien AG


Bauabteilung, Region Bern


Aufgabenbereich:
Sanierung / Werterhalt der Liegenschaften
der Allianz Suisse Gesellschaften

Minergie Luzern 7.3.13
© Copyright Allianz 07.03.2013              3
VORSTELLUNG

lic. iur. Reiner Gfeller


Allianz Suisse Immobilien AG


Leiter Property Management
Mitglied der Geschäftsleitung


Aufgabenbereich:
Bewirtschaftung aller Liegenschaften der Allianz Suisse

Minergie Luzern 7.3.13
© Copyright Allianz 07.03.2013                            4
Ueber Allianz Suisse


Die Allianz Suisse ist mit einem Prämienvolumen von rund
3,9 Mrd. Franken eine der bedeutenden
Versicherungsgesellschaften der Schweiz.

Ihre Geschäftstätigkeit umfasst Versicherung, Vorsorge und
Vermögen. Sie beschäftigt über 3500 Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter und ist Teil der internationalen Allianz Gruppe,
die in über 70 Ländern auf allen Kontinenten präsent ist.


Dateiname / Abteilung / Autor
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Ueber Allianz Suisse


Mehr als 930'000 Privatpersonen und über 100'000
Unternehmen verlassen sich in allen Lebens- und
Entwicklungsphasen auf die Beratung und den
Versicherungs- und Vorsorgeschutz der Allianz Suisse.

Ein dichtes Netz von 130 Geschäftsstellen sichert die Nähe
zu den Kunden in allen Landesteilen.




Dateiname / Abteilung / Autor
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Ueber Allianz Suisse


Die Allianz Suisse Immobilien AG betreut mit rund 60
Mitarbeitenden an 4 Standorten schweizweit die
Liegenschaften der Allianz Suisse.

Mit über 18'000 Mietobjekten und einem Immobilienportfolio
von rund 3,5 Mrd. Franken gehört die Allianz Suisse zu den
grössten Immobilieninvestoren der Schweiz.




Dateiname / Abteilung / Autor
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SANIERUNG NACH MINERGIE




Minergie Luzern 7.3.13
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LAGE

                                 Überbauung
                                 Thoracker




Minergie Luzern 7.3.13
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ECKDATEN HOCHHAUS

Baujahr 1975


Reiner Wohnungsbau mit 86 Mietwohnungen


15 Normalgeschosse und 1 Attikageschoss


Gesamtsanierung nach Minergie im 2010


Total 3 Hochhäuser, davon 2 im Besitz der ASV.

Minergie Luzern 7.3.13
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FASSADENKONSTRUKTION 1


                                 Leichtbauteile




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FASSADENKONSTRUKTION 2


                                 Massivbauteile




Minergie Luzern 7.3.13
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Minergie Luzern 7.3.13
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PROBLEME BEI FASSADENDÄMMUNGEN 1




Minergie Luzern 7.3.13
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PROBLEME BEI FASSADENDÄMMUNGEN 2




Minergie Luzern 7.3.13
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Minergie Luzern 7.3.13
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ORTSBILDSCHUTZ




Minergie Luzern 7.3.13
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HEIZUNGSANLAGE

                                 Zentrale Anlage für Siedlung
                                 Gas / Oel
                                 Bezugsverpflichtung
                                 Strenge Reglemente
                                  > kaum veränderbar




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PHOTOVOLTAIK

                                 Energienutzung im
                                 Hochhaus


                                 Deckt Zusatzbedarf an
                                 elektrischer Energie


                                 Fernüberwachung
                                  > viele Alarmmeldungen
                                 . wegen Schnee
                                  > Anlage muss ersetzt
                                 . werden wegen
                                 . Produktionsfehler


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Gleichzeitig mit der Gebäudesanierung sind
bestehende bauphysikalische und
energetische Mängel zu beheben. 1




Minergie Luzern 7.3.13
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Gleichzeitig mit der Gebäudesanierung sind
bestehende bauphysikalische und
energetische Mängel zu beheben. 2




Minergie Luzern 7.3.13
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FINANZIELLE ASPEKTE

Die Liegenschaften sind Kapitalanlagen mit Renditeerwartungen


Bei Gebäudesanierungen werden zusehends kostenrelevante
Massnahmen berücksichtigt > z. B. strengere behördliche Auflagen:
- Sicherheitsstandards
- Altlastensanierungen
- Zustand (Fussboden-) Heizungsrohre
- Kanalisationssanierungen
- Erdbebensicherheit
- Brandschutz
- statische Sicherheit von Autoeinstellhallen


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ERSATZNEUBAUTEN




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TECHNISCHE DATEN zum BAUABLAUF

86 Wohnungen -                   ohne Kündigung der Mietverhältnisse


Saniert in 5 Etappen


zu je rund 15 Wohnungen


in je 4 Wochen


> Bauprogramm war sehr sportlich.




Minergie Luzern 7.3.13
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TECHNISCHE DATEN zum ENERGIEBEDARF

Einsparung Heizenergie von min. 40 - 45 %


Einsparung elektrischer Energie von ca. 5% (dank PV-Anlage).
PV-Anlage mit 149 m2 produzierte 2011: 14‘600 kWh = CHF 3‘100.-
(21.28Rp)


Dämmung Massivbaufassade zu 4 cm zusätzlich 14 cm Mineralwolle
Wechselrahmenfenster neu mit 3-IV (U-Glas 0.50 W/m2K)


Nebenkosten für Mieter nach Sanierung nur unwesentlich gesenkt
> Unterhaltskosten Lüftung, Servicegebühren, Stromverbrauch


Minergie Luzern 7.3.13
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SCHLUSSWORT

                                 Prognose eines Bauphysikers:


                                 Gebäude müssen in absehbarer
                                 Zukunft betrieben werden
                                 können, wie ein Auto:
                                 Ohne das Zutun des Benutzers


                                 > …. nach Minergie




Minergie Luzern 7.3.13
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  • 1. Kranichweg 2 + 4, Minergie Muri bei Bern Fachtagung 2013 - Luzern Die Gebäudesanierung aus der Sicht des professionellen Investors - ein Erfahrungsbericht Rudolf Scheidegger Reiner Gfeller .
  • 2. Agenda 1. Vorstellung Referenten 2. Ueber Allianz Suisse 3. Sanierung Kranichweg 2 + 4, Muri bei Bern 4. Fragen Dateiname / Abteilung / Autor © Copyright Allianz 07.03.2013 2
  • 3. VORSTELLUNG Rudolf Scheidegger Allianz Suisse Immobilien AG Bauabteilung, Region Bern Aufgabenbereich: Sanierung / Werterhalt der Liegenschaften der Allianz Suisse Gesellschaften Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 3
  • 4. VORSTELLUNG lic. iur. Reiner Gfeller Allianz Suisse Immobilien AG Leiter Property Management Mitglied der Geschäftsleitung Aufgabenbereich: Bewirtschaftung aller Liegenschaften der Allianz Suisse Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 4
  • 5. Ueber Allianz Suisse Die Allianz Suisse ist mit einem Prämienvolumen von rund 3,9 Mrd. Franken eine der bedeutenden Versicherungsgesellschaften der Schweiz. Ihre Geschäftstätigkeit umfasst Versicherung, Vorsorge und Vermögen. Sie beschäftigt über 3500 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und ist Teil der internationalen Allianz Gruppe, die in über 70 Ländern auf allen Kontinenten präsent ist. Dateiname / Abteilung / Autor © Copyright Allianz 07.03.2013 5
  • 6. Ueber Allianz Suisse Mehr als 930'000 Privatpersonen und über 100'000 Unternehmen verlassen sich in allen Lebens- und Entwicklungsphasen auf die Beratung und den Versicherungs- und Vorsorgeschutz der Allianz Suisse. Ein dichtes Netz von 130 Geschäftsstellen sichert die Nähe zu den Kunden in allen Landesteilen. Dateiname / Abteilung / Autor © Copyright Allianz 07.03.2013 6
  • 7. Ueber Allianz Suisse Die Allianz Suisse Immobilien AG betreut mit rund 60 Mitarbeitenden an 4 Standorten schweizweit die Liegenschaften der Allianz Suisse. Mit über 18'000 Mietobjekten und einem Immobilienportfolio von rund 3,5 Mrd. Franken gehört die Allianz Suisse zu den grössten Immobilieninvestoren der Schweiz. Dateiname / Abteilung / Autor © Copyright Allianz 07.03.2013 7
  • 8. SANIERUNG NACH MINERGIE Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 8
  • 9. LAGE Überbauung Thoracker Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 9
  • 10. ECKDATEN HOCHHAUS Baujahr 1975 Reiner Wohnungsbau mit 86 Mietwohnungen 15 Normalgeschosse und 1 Attikageschoss Gesamtsanierung nach Minergie im 2010 Total 3 Hochhäuser, davon 2 im Besitz der ASV. Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 10
  • 11. FASSADENKONSTRUKTION 1 Leichtbauteile Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 11
  • 12. FASSADENKONSTRUKTION 2 Massivbauteile Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 12
  • 13. SANIERUNG = OPTISCHE VERÄNDERUNG Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 13
  • 14. PROBLEME BEI FASSADENDÄMMUNGEN 1 Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 14
  • 15. PROBLEME BEI FASSADENDÄMMUNGEN 2 Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 15
  • 16. PROBLEME BEI FASSADENDÄMMUNGEN 3 Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 16
  • 17. ORTSBILDSCHUTZ Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 17
  • 18. HEIZUNGSANLAGE Zentrale Anlage für Siedlung Gas / Oel Bezugsverpflichtung Strenge Reglemente > kaum veränderbar Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 18
  • 19. PHOTOVOLTAIK Energienutzung im Hochhaus Deckt Zusatzbedarf an elektrischer Energie Fernüberwachung > viele Alarmmeldungen . wegen Schnee > Anlage muss ersetzt . werden wegen . Produktionsfehler Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 19
  • 20. Gleichzeitig mit der Gebäudesanierung sind bestehende bauphysikalische und energetische Mängel zu beheben. 1 Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 20
  • 21. Gleichzeitig mit der Gebäudesanierung sind bestehende bauphysikalische und energetische Mängel zu beheben. 2 Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 21
  • 22. FINANZIELLE ASPEKTE Die Liegenschaften sind Kapitalanlagen mit Renditeerwartungen Bei Gebäudesanierungen werden zusehends kostenrelevante Massnahmen berücksichtigt > z. B. strengere behördliche Auflagen: - Sicherheitsstandards - Altlastensanierungen - Zustand (Fussboden-) Heizungsrohre - Kanalisationssanierungen - Erdbebensicherheit - Brandschutz - statische Sicherheit von Autoeinstellhallen Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 22
  • 23. ERSATZNEUBAUTEN Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 23
  • 24. TECHNISCHE DATEN zum BAUABLAUF 86 Wohnungen - ohne Kündigung der Mietverhältnisse Saniert in 5 Etappen zu je rund 15 Wohnungen in je 4 Wochen > Bauprogramm war sehr sportlich. Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 24
  • 25. TECHNISCHE DATEN zum ENERGIEBEDARF Einsparung Heizenergie von min. 40 - 45 % Einsparung elektrischer Energie von ca. 5% (dank PV-Anlage). PV-Anlage mit 149 m2 produzierte 2011: 14‘600 kWh = CHF 3‘100.- (21.28Rp) Dämmung Massivbaufassade zu 4 cm zusätzlich 14 cm Mineralwolle Wechselrahmenfenster neu mit 3-IV (U-Glas 0.50 W/m2K) Nebenkosten für Mieter nach Sanierung nur unwesentlich gesenkt > Unterhaltskosten Lüftung, Servicegebühren, Stromverbrauch Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 25
  • 26. SCHLUSSWORT Prognose eines Bauphysikers: Gebäude müssen in absehbarer Zukunft betrieben werden können, wie ein Auto: Ohne das Zutun des Benutzers > …. nach Minergie Minergie Luzern 7.3.13 © Copyright Allianz 07.03.2013 26
  • 27. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Dateiname / Abteilung / Autor © Copyright Allianz 07.03.2013 27